繰り上げ返済は愚か者？【Part2】

[匿名さん]

最低金利の今、繰り上げ返済するなら他で運用したほうが得！という気のちもわかりますが、やはり繰り上げ返済で気楽になりたい。実際どうなか！引き続き楽しみながら話し合いましょう！！

[561: 匿名さん]

繰り上げた年数分の利息－所得控除額が減ったらその金額＝損額をまぬかれた金額

一月に繰り上げ返済をしよう。

[562: 匿名さん]

>>557さん
あなたが一番お詳しそうなのでご教授願います。
昨年2012年11月にローンを実行し、来年2014年から毎年1月に繰上返済する計画していましたが、
ここを見て繰上げ返済をしない方が得だと思うようになりました。
でも、実際にどれだけ得になるのかが私には計算できません。
私のケースではどれだけ得になるのかどうか教えていただけませんか。
よろしくお願いします。

借入　3000万円　変動　0.875％　35年
返済開始　2012年8月
繰上予定額　96万円／年（毎年1月を予定）
初回繰上日　2014年1月


2021年の年末が最終の住宅ローン控除ですので、
2014年の1月から2022年の1月まで毎年96万円の繰り上げ返済をしたケースと
2022年1月に9回分の864万円をまとめて繰り上げるケースでの
2022年1月繰り上げ返済時点での残高と住宅ローン控除額、運用益などでの試算をお願いします。
運用は個人向け国債でも定期預金でも結構です。金利は今現在のものでも結構です。

どうぞよろしくお願いします。

[563: 匿名さん]

>>557さん
間違いがありましたので再度書き直します。


あなたが一番お詳しそうなのでご教授願います。
昨年2012年11月にローンを実行し、来年2014年から毎年1月に繰上返済する計画していましたが、
ここを見て繰上げ返済をしない方が得だと思うようになりました。
でも、実際にどれだけ得になるのかが私には計算できません。
私のケースではどれだけ得になるのかどうか教えていただけませんか。
よろしくお願いします。

借入　3000万円　変動　0.875％　35年
返済開始　2012年11月
繰上予定額　96万円／年（毎年1月を予定）
初回繰上日　2014年1月


2021年の年末が最終の住宅ローン控除ですので、
2014年の1月から2022年の1月まで毎年96万円の繰り上げ返済をしたケースと
2022年1月に9回分の864万円をまとめて繰り上げるケースでの
2022年1月繰り上げ返済時点での残高と住宅ローン控除額、運用益などでの試算をお願いします。
運用は個人向け国債でも定期預金でも結構です。金利は今現在のものでも結構です。

どうぞよろしくお願いします。

[564: 匿名]

550です。560さんはきちんと理解されてますね。ちょっと安心しました。勘違いされてるかたばかりなのかと。どうもおじゃましました。

[565: 匿名さん]

>>563

私は557さんではないですが、シミュレーションしてみました。


毎月の返済は 82,949円でよろしかったでしょうか。
また、団信は書かれていなかったので、込と判断させていただき無視します。


毎年1月に96万円を繰上返済した場合

　2022年1月末の残高　　　　13,991,587円
　2021年度までの還付金計 2,292,600円

2022年1月に一括で864万円を繰上返済した場合

　2022年1月末の残高　　　　14,301,514円
　2021年度までの還付金計 2,648,400円

となります。

以下「毎月」「一括」と略します。

2022年1月末の残高は、
　　毎月の方が一括よりも 309,927円少なくなります（得）

2021年度までの住宅ローン還付金の総額は、
　　毎月の方が一括よりも 355,800円少なくなります（損）

ここまでで、一括にした方が、45,873円得になります。

運用益はあえて計算しておりませんが、元本保証のものにすれば微かですが確実にプラスになります。

また、保証料の返戻については、保証会社によってことなるため、ご自身で計算してみてください。
（全額返済でない場合は、保証料の返戻はしないとしている保証会社もあります。）

額にすれば、10年間で45,873円ですので借入額と比較すれば少額です。
しかし、45,000円を紛失したと想像したらどうでしょうか？
実は、それくらい大きな金額なんです。

その上、その為の手間なんかは一切ありません。
使い込みに自信の無い人は、別口座へ年に1回振り返るだけで、繰り上げ返済の手続きをするよりも
もっと簡単です。

そういうことから、私があなたであれば、10年間は繰り上げ返済をしません。
但し、金利に変動があった際には、再度シミュレーションし直す必要はあります。

[566: 匿名さん]

年末調整の還付金の内、住宅ローン控除分をきちんと把握して残しておかないと、
10年後に、あれ？ってことになるよ。
それがいちばん危険なんだよな。
あと、年収の割に扶養家族が多かったりして、ローン控除が満額いかない場合もあるので注意が必要。
そんな計算に疎い人は、手持ち資金とのバランスを考えてドンドン繰上げした方が得ではないかな。

[567: 匿名さん]

>>565さん
詳しく計算していただきありがとうございます。
確かに高額です。

>566さん
ありがとうございます。
ご注意していただいた点に気を付けたいと思います。

[568: 匿名]

逆だね。繰り上げしたほうがきちんと利益がでると計算できる人はケースに合わせて繰り上げたほうが得。よくわからない人はそのままにしたらよい。

[569: 匿名さん]

要するに数万円の差でしょ。

元本保証の運用も金利上昇時に直ぐ現金化出来なきゃならないので限られる。

十年後一括繰上げが得というのは否定しないけど、メリットとしては数万円で言うほどお得感がない。

[570: 匿名さん]

>>569
565を読んだ？
数千円ならともかく、俺も手間をかけない数万円のメリットなら大きいと思うぞ。
元本保証で直ぐに現金化できるものなんかたくさんあるだろ。
たくさんなくても1つあればそれにしたら良いだけ。
565が元本保証と言ったのは、損をしないで残すためであって運用とは違うと思う。
定期預金にでも入れておけば済むんじゃねえのか？

[571: 匿名さん]

たった５万円の差なの？？？楽しみ・・・趣味の世界だね。

[572: 匿名さん]

１００万円とか儲かるんではないの？あれだけ大きな事言って数万円ですか（苦笑）。

[573: 匿名さん]

565です。

563さんのケースでは数万円であるけれど、これは条件によって当然異なります。
住宅ローン控除後の一括での繰り上げは、手間がかからないでメリットが出るということです。

面倒な手続きをして数万円ならメリットも薄れるでしょうが、そうではないのです。

それに、もっと大きなメリットは、一度繰り上げたお金は絶対に戻ってはきませんが
10年分を一括で繰上返済すると、それまでの10年間は、直ぐに現金化できるお金が手元にあるということです。
これは、有事の際を想定すると心強いものとなります。

[574: 匿名さん]

>>571
毎回繰上げする方が、手間をかけて数万円損するんだぜｗ
金銭感覚おかしいのかｗ
口座から自動繰上げだなんて、一般的でないケースを出すなよ

[575: 匿名さん]

有事に用意するってこと自体、住宅ローンの不良債権化を意味しているのではないですか？「住宅ローンはそれ以外の目的に使わない」が絶対原則です。あなたは運用不適格だと思います。

[576: 匿名さん]

手数料をかけて繰り上げ返済をするなんて人は一人もいないよ。無料の時期に繰り上げるということでは

[577: 匿名さん]

不測の事態とは文字通り、いつ何が起こるのか起こるのかわかりません。
その、もしもの際に、おそらく住宅ローンより高い金利で新たな借金をしたり、
最悪は折角買った住宅を手放さなければならないことにもなります。
手元に資金があれば、それらは回避できる可能性があります。
そのお金はあくまで繰上返済分の余裕資金であって、
「住宅ローンはそれ以外の目的に使わない」から外れるとは思いません。
もっともその原則に縛られたために、多額の借金を抱えたり、家を手放すよりははるかにマシです。
何度もいますが、これには手間もお金もかけていないのですよ。

[578: 匿名さん]

>>576
誰に何を言いたいんだよ。
繰上げ手数料なんか誰も計算してねえだろｗ
そんなもんがあったら、繰上げ回数が多いほど損が大きくなることバカでも分ってるよｗ

[579: ビギナーさん]

>>575

世の中には、家よりも大事なものがあるんです。

[580: 匿名さん]

>>559に、金利変動を考慮して試算してみました。

最悪値
変動金利が優遇後1.85%を越えるケース
総返済額4082万(金利負担682万)
固定を残すのでこれ以上になる可能性は低い

最良値
変動金利が、付利撤廃などで-0.1%下がって0.675%
総返済額3871万(金利負担471万)
変動を残すので変動する可能性はある

上記は、10年後以降の繰上は考慮して無いので
実際はもう少し、少なくなると思います。

[581: 匿名さん]

>>571
金と手間をかけてするのが趣味
マメに繰上げ返済をすることこそ趣味だね

[582: 匿名さん]

無知でお恥ずかしいのですが、我が家のような場合は出来るだけ繰り上げ返済をした方が良いですよね？
借入4500万
フラット35s(当初10年0.89 以降1.89)
2012年入居なので減税は30万。先日満額振り込まれました。
ご教示よろしくお願い致します。

[583: 匿名さん]

もう振り込まれたのですか？早いですね。

[584: 匿名さん]

>>582
返済開始月と団信の有無や条件を教えてください。

[585: 匿名]

>>582
年間150万円くらいなら、計算するまでもなく繰り上げたほうが得です。

[586: 匿名さん]

>>582
なぜ還付が30万円なのですか？
控除額を満額受けられない方であれば繰上げたほうが得でしょうね。
また、フラットだと団信は別途必要でしょうから残高が減らなければ保険料の総額も高くなります。

[587: 匿名さん]

582です。
返済は昨年11月から始まっており、団信は一名加入してます。
年間150万の繰上は無理そうです。頑張っても2年毎に100万といったところでしょうか。
>586さん
30万は満額だと思っていましたが、違うのでしょうか？

[588: 匿名]

2012入居で長期優良住宅なら確か限度額400万円ではないかと。どちらにせよ10年で500万円繰り上げなら繰り上げたほうが得でしょうね。運用に自信があれば別ですが。

[589: 匿名さん]

>>587さん
587さんのように残高の1％全額が控除されないケースでは、どんどん繰り上げた方が得になります。

588さんのいうように、フラットＳが借りられる条件でしたら限度額は4000万円だと思いますので
満額では40万円の還付になろうかと思いますが、30万が勘違いだったとして40万円を満額として計算してみました。


初回繰り上げは2014年の1月で2年ごとに100万円を繰り上げとしました。

2014年1月から2年ごとに100万円を繰上返済した場合
　2022年1月末の残高　　　　29,251,279円
　2021年度までの団信　　　　1,275,700円
　2021年度までの還付金計 　3,661,300円

2022年1月に一括で500万円を繰上返済した場合
　2022年1月末の残高　　　　29,434,060円
　2021年度までの団信　　　　1,364,300円
　2021年度までの還付金計 3,844,000円

となります。


残高、団信で、還付金の差を計算すると
2年ごとに繰り上げした方が差し引き88,681円の得です。



ちなみに30万円では、以下の通りです。

2014年1月から2年ごとに100万円を繰上返済した場合
　2022年1月末の残高　　　　29,251,279円
　2021年度までの団信　　　　1,275,700円
　2021年度までの還付金計 　3,000,000円

2022年1月に一括で500万円を繰上返済した場合
　2022年1月末の残高　　　　29,434,060円
　2021年度までの団信　　　　1,364,300円
　2021年度までの還付金計 3,000,000円

となり、2年ごとに繰り上げした方が　271,381円の得になります。

団信も含めた金利とローン控除が残高の1％還付されるかどうかが、当たり前ですが重要です。

[590: 匿名さん]

587です。
みなさん、アドバイスありがとうございました。漠然と考えていましたが、589さんが出して下さった数字を見て驚いてしまいました。やはり我が家の場合は繰り上げに励んだ方が得なのですね。それからフラットではありますが、長期優良住宅ではありませんでした。なのでMax30万です。
回答して下さった皆様、本当にありがとうございました。背中を押して頂きました。

[591: 匿名さん]

>>590さん
長期優良住宅でなくても35で借りれるのですね。
私が勘違いしていました。

もし、借入が満額になる3000万円だとしても、
やはり繰上げした方が 65,188円の得でした。

フラットSは金利は安くても団信が別なのが響きますね。

ちなみに団信は住宅金融支援機構の団信を前提に計算していますので
機構の団信と違うようでしたら、2022年1月末までの保険料に置き換えてください。

[592: 匿名さん]

（訂正です）
長期優良住宅でなくても35で借りれるのですね。
　↓
長期優良住宅でなくても35sで借りれるのですね。

[593: 匿名さん]

>591さん
団信は住宅金融支援機構で加入しました。
ご丁寧にありがとうございます。

[594: 匿名さん]

背中を押してもらうって表現、わかるぅ！
悩むもんね。お互い繰り上げ返済がんばりましょう。

[595: 匿名さん]

但し、繰上げ返済は頑張り過ぎない方がいいですよ。
よく言われる「繰上げ貧乏」にだけは成らないように気を付けましょう。

[596: 匿名さん]

>580
ミックスで繰上金利が選べる場合
選び方と金利動向次第で、200万以上
違ってくるんだよね。

低金利が続くうちは、繰上しないで
あがったら、変動を繰上すればいいし

10年後、今と同じような金利なら
固定繰上て、変動は10年固定でもいいし
そのままでもいいし、半々でもいいと
選べるのがいいね。

[597: 匿名さん]

＞596
安全で200万円違うんだったら絶対運用です！
具体的にやり方を教えて！絶対教えてください！！

[598: 匿名さん]

4万弱の差から200万って一体どんな運用？

[599: 匿名さん]

運用すれば安全に２００万円儲けられる方法を言ってあげて。繰り上げ派敗北させよう。

[600: 匿名さん]

元本保証ですぐ現金化出来る運用で原資が年100万円を10年、10年後に200万の運用益が出せるなら是非聞きたいですね。

[601: 匿名さん]

>597
200万利益が、確定したわけではなくて
>559にでてるような借方すれば、
不利な方を繰り上げ消せばいいから

低金利のメリットを享受できるし、
だからといって、
変動100%みたいに、金利があがったときに
困ることも少ない

いつまで続くかわからんけど
団信込み0.775%の低金利メリット分を
繰り上げ資金にまわせる

両建て投資みたいなもの

[602: 匿名さん]

すみません、２００万円はどうすれば儲かるのですか？ぜひご教授をお願いします。４万円ってことはないとないと思っていたので。

[603: 匿名さん]

４０億円のローンで運用すると２００万って話ではないの？

[604: 匿名]

会話レベルが上がったり下がったり大変だな。

[605: 匿名さん]

だから、>601さんが書いてるように儲かるって話じゃないんでしょ。

[606: 匿名さん]

で、手持ち資金に余裕がある人は据え置き。
ほとんど頭金に突っ込んで小銭しか残してない人も
据え置きってことでいいのかい？

[607: 匿名さん]

利益じゃ無いんだよな、
無駄な金利負担が相場次第だけど、3400万の借入例だと
全期間固定のノーリスクノーリターン
基準とすると節約0円

ミドルリスクミドルリターン
低金利が続けば最大200万ぐらい節約

もちろん金利が上がらなければ
ハイリスクハイリターンな全額変動が、
最も節約できて、300万ぐらい金利負担が少ない
けど1.5%以上あがると、逆に負担が増える

運用益は、それとは別

[608: 匿名]

どこにリターンが？

[609: 匿名さん]

>>602
儲けたい人はア○フル5000株買っとけば200万儲かる。

[610: 匿名]

ところで金利1％以下の繰り上げが損って言い切ってた人達はどこに？反論しないの？