とある大手の仲介業者に『「手付金」なしで購入したい、銀行の仮審査は済んでいて、諸費用含めて全て融資するとの書面をもらっています。』と伝えたところ、「それは法律に違反するからできません。」と言われました。
しかし、そんな法律聞いたことがありません。民法上はどんな契約でも当事者間で公序良俗に反しない限り有効だと思いますが…。手付金は１０％頂きたいが、売り主さんとの交渉で下げることも可能とはいいます。本当に仲介物件で手付金を払う義務があるのでしょうか？
またローンの本審査が承認されなかった場合、特約付けているにもかかわらず、理由をつけて返さない輩もいると聞きます。
違約時における賠償を契約書に明記すればいいのではないでしょうか？
[スレ作成日時]2007-09-02 22:35:00
注文住宅のオンライン相談
仲介物件の手付金
| No.2 |
by 住まいに詳しい人 2007-09-03 21:22:00
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>>01
手付の額は、業者自らが売主ではないようなので、額は自由に決められます。 と言っても、それは売主と買主の相談なりで決まることです。 業者が言っている「法律」うんぬんの問題は、そういうことではなく、手付自体は存在しているけど、業者が買主に信用供与や貸付をして、手付金分を業者が立替するような方法で契約することを禁じる条項のことだと思います。 宅地建物取引業法の第４７条第１項第３号に、明文化されています。 この条項は、昔、現地販売所にお客さんを連れてって、契約締結を迫る際に、手付に充当する現金をお客さんが持っていない時に、その資金を貸付したり立替たりして、契約締結させることが大々的に行われたので、その行為を禁止しました。それを法律の条文として成文化したものです。 |
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| No.3 |
>>01
＞ローンの本審査が承認されなかった場合、 ＞特約付けているにもかかわらず、 ＞理由をつけて返さない輩もいると聞きます。 ローン条項を停止条件で付けていても、本人がわざと手附放棄を逃れるためにローン不成立となるような行為をした場合に、手附は解約手附として没収されます。 ＞『「手付金」なしで購入したい、銀行の仮審査は済んでいて、 ＞諸費用含めて全て融資するとの書面をもらっています。』 ＞と伝えたところ、 紹介された物件を、契約前に銀行に持ち込んで仮審査を受けたわけか。 「資金繰りを検討したい」とか、業者に言って。 だからって、手附を払わない理由にはならないね。 あくまでも、売主との交渉だし、売主だって「ゼロでいい」とは言わないだろう。 売主が業者の場合は、いかなる名目の手附も解約手附として扱われ、最大でも代金の２割まで。これより買主に不利な部分は無効となる。 業者以外が売主の場合でも、解約手附をとらなければ、売主はどんな手段で契約解除の場合の担保をとるのか、少しは相手の立場になって考えてみな。 あなたが自己中心的な考えであることはわかるが、契約は双方の損得勘定もある。 |
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| No.4 |
違約時における賠償を契約書に明記すればいいのではないでしょうか？
明記しても 実際にお金を持っていなければ 払えないでしょ？？ |
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| No.5 |
００３さん
＞紹介された物件を、契約前に銀行に持ち込んで仮審査を受けたわけか。 「資金繰りを検討したい」とか、業者に言って。 全く違います。そもそ仮審査というものは、売買契約をしないと本審査ができず、それでは万が一棄却された場合また、一からやり直すため、売買主双方にとって負担が大きいので、契約する以前にできるようにしたものです。契約してからの仮審査なんてありえません。 ＞業者以外が売主の場合でも、解約手附をとらなければ、売主はどんな手段で契約解除の場合の担保をとるのか、少しは相手の立場になって考えてみな。 それはごもっともなご意見のような気もしますが、双方のリスクが同一ならば問題のない話です。相手（売主）に対しても違約金を請求しないとかね。わたしは住み替え（買い替え）ローンですが、私が売る方の物件に関しては、手付金「０」でＯＫと伝えてあります。 ００４さん ＞明記しても 実際にお金を持っていなければ払えないでしょ？？ これもごもっともと思うんですが、売買契約書には、手付金の倍返しで売主が契約を破棄できるとあるんですよ。でもなければ払えないですよね。この理論からすると、買主は手付金を、売主は手付金の倍額をどこかに供託して保全する必要がありますよね。でもそんなことは売主はしません。これは（手付金）一方的に不利な条項ですよね。 |
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| No.6 |
>>05
きみ、日本語理解できてないようだね。 「契約する前に、仮審査してもらったんだろ。」と私が言っているのも理解出来ないの？ 銀行に、物件の所在を教えなければ、仮審査も出来ないよな。 予め、資金繰りを検討するために決まっているだろう。 手附がゼロじゃ、売主が一方的に不利じゃないか。 手附をゼロに出来ないから、業者が立替出来ないのは理解できましたか。これは立派な宅建業法違反。 ００４への投稿は、はっきり言って、頭の思考回路が断線していない？ 手附の解約のことと、供託が、どう結びつくんですか？ むしろ手附を入れて、他者への売却をさせないようにするのが、買主の意向にかなった行動だと考えるが。 |
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| No.7 |
>>０２さん
私の日本語も理解できないようですね。 「契約をする前に仮審査」をするの。「契約後なら本審査」なの。わかる？どういう頭の構造しているの？ それで、仮審査は銀行と業者間の取り決めなの。わかる？手付金、何百万円払おうが、銀行が融資しなきゃ契約が白紙になるのよ。わかる？そしたら契約から審査終了までの間、物件の販売を停止しなきゃならないの。これもわかる？だからそういうリスクを出さないために仮審査をしてもらって、購入意思申込書を書いて、あらかじめ売買主で契約を取り決めをするの。ここまでわかる？ おさらいするよ。 「物件の選定」→「仮審査」→「購入意思申し込み」（ここで手付金等具体的な話を仲介業者が双方から聞いてまとめる」→「本審査」→「融資」→「引き渡し」 わかりましたか？ はい次ね、手付金を業者に立て替えろって私、一言も書いていません。よく読まなくてもわかりますね。 はい次いくよ、手付金の保全・供託は立派に定められています。１０％以上かつ１０００万以上は保全・供託の必要があります。で、なんで金額が低いからしなくていいのかってことが疑問なんだよ。金額じゃないだろ。 それにね手付けを入れようと入れまいと、売買契約は成立するの。だから他者に売ることもできないの。わかる？ 以上で私の日本語わかりましたか？質問に真摯に答えないなら、書かなくていいよ。返答もしないから。 |
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| No.8 |
仮審査って、本審査と同じと考えていいよ。
物件の明細とか源泉とか一式を銀行の担当者に出すんだから。 そのとき、仲介手数料とか必要経費も計算していくら借りるんだとか きちんと計算するからね。 そのとき手付金はゼロなの？と担当者が変に思うでしょうよ。 あんたは何て答えるの？「私の勝手でしょう。」かな？ 売主さんは何て言ってるんですか？と聞かれたら、「私の勝手」と言うの？ 銀行も暇じゃないから、「はい次。」となるんじゃないのかな。 売主がゼロでいいと言ってるんだったら問題なしだ。でも、そんな馬鹿な売主 はいないんじゃないの？ よっぽど劣悪な物件だったらともかく。墓場の真ん中だとか、おばけが大量にでてくる物件とか。 それよりあんたはまだ不動産を買ったことないんでしょう？ 先輩たちの意見を謙虚に聞いとくべきだね。 |
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| No.9 |
仮に手付金ゼロで契約したら極端な話、引渡し当日に
「やっぱ辞めました、他の人がもう少し高く買ってくれることに なったので、契約破棄します」と言われても文句言えないですよ。 手付金は買主・売主双方に契約の拘束力を高めるために 入れるものですから、私が売主なら手付金ゼロで契約してあげるけど、 引渡し直前まで、もっと高く買ってくれる人がいないか 売りを継続しますよ。 ※手付金300万なら、契約を解除したくなった際、買主は手付け放棄、 売主は手付の倍返しで契約解除できます。 履行の着手ウンヌンが別にありますが・・・。 スレ主さんにとっても不利な契約となります。 |
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| No.10 |
>>07
あなたの日本語、クレージーです。 自分の思惑だけを主張されていますけど、客観的に考えておかしいこと凄く多いですね。 ＜仮審査で満額借入＞ 業者に、購入価格より多い価格で購入するようなことを仮審査する銀行にしてませんか？ 俗に「ふかし」というやつね。 ＜手附＞ 業者は、ゼロには出来ないけど売主と交渉はすると主張していることを、あなたは公然と説明していますね。 で、あれば、「手附がゼロでは無い」ということです。 その通りでしょうか？ ＜業者が言う法律違反＞ その後、どうですか？ 何が違反だったか聞きましたか？ 前の手附がゼロと関連することです。 私が真摯にあなたが説明不足なことに関してまじめに応えているのに、あなたの投稿態度は一体何なのですか？ スレを立てて、説明不足ながらそれにこたえをしているのに、態度が悪いですね。少しは反省しなさい。 人に物事を聞く態度ではないですね。 |
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| No.11 |
スレ主です
どうも私の言っていることが理解されていないようですね。 全部の件に一応明確に答えておきたいと思います。 ①仮審査って、本審査と同じと考えていいよ。 物件の明細とか源泉とか一式を銀行の担当者に出すんだから。 そのとき、仲介手数料とか必要経費も計算していくら借りるんだとか きちんと計算するからね。 Ａ、しません。仮審査に必要なのものは銀行によって違いますが、ネットでも可能です。物件価格と所在地、大まかな諸費用だけあれば仮審査大抵の銀行はＯＫです。（大手２行とも同じでした。） ②そのとき手付金はゼロなの？と担当者が変に思うでしょうよ。 あんたは何て答えるの？「私の勝手でしょう。」かな？ 売主さんは何て言ってるんですか？と聞かれたら、「私の勝手」と言うの？ 銀行も暇じゃないから、「はい次。」となるんじゃないのかな。 売主がゼロでいいと言ってるんだったら問題なしだ。でも、そんな馬鹿な売主はいないんじゃないの？ Ａ、仮審査では手付け金のこと言った銀行は１行もありません。一言こういうだけです「物件の購入にかかわる費用しか貸しません。」 本当にこれだけです。はい次どころか借りてください、その後どうですかという銀行はたくさんあります。 ③仮に手付金ゼロで契約したら極端な話、引渡し当日に 「やっぱ辞めました、他の人がもう少し高く買ってくれることに なったので、契約破棄します」と言われても文句言えないですよ。 手付金は買主・売主双方に契約の拘束力を高めるために 入れるものですから、私が売主なら手付金ゼロで契約してあげるけど、 引渡し直前まで、もっと高く買ってくれる人がいないか 売りを継続しますよ。 Ａ、契約違反ですよね。売買契約締結と同時に販売は停止されます。よって仲介業務もできません。これは仮に個人売買でも同じです。仲介ならなおさら業者が訴えられますので絶対にやりません。手付けとは関係のない話だと思います。もちろん損害賠償請求をすることになるとおもいます。 （例えば新たな引っ越し費用だとか） ※手付金300万なら、契約を解除したくなった際、買主は手付け放棄、 売主は手付の倍返しで契約解除できます。 履行の着手ウンヌンが別にありますが・・・。 Ａ そのとおりです。ここで何度も書いているように、私が契約解除するには手付金を放棄すればいいのですが、売り主は３００万をもらって使ってしまって、やっぱり売らないと言っても保全されていないから、本当に使ってしまっていたら取り返せないんですよね。そして次が重要ですよ。「手付けの倍返しで契約解除」ってこれこそ絵に描いた餅で、本当にはらえるの？払えなかったら仲介業者が代わりに払うの？ってなるわけですよ。引っ越しの当日に売るのやめたって言われて、なおかつ違約金ももらえないってことがあるわけですよ。何で買主だけがリスクを負うのかっていう話なんですよ。 ④＜仮審査で満額借入＞ 業者に、購入価格より多い価格で購入するようなことを仮審査する銀行にしてませんか？ 俗に「ふかし」というやつね。 Ａ 全くしておりません。どこの銀行でも購入代金の１１０％程度までかします。逆にもっと借りませんかと言われるくらいですよ。引っ越し費用も全て貸します位にね。ちなみに年収６５０万でローンを２４００万ですけど。 ⑤＜手附＞ 業者は、ゼロには出来ないけど売主と交渉はすると主張していることを、あなたは公然と説明していますね。 で、あれば、「手附がゼロでは無い」ということです。 その通りでしょうか？ Ａ 大手１社はそのとおり。その他の大手１社は交渉次第という回答。 ⑥＜業者が言う法律違反＞ その後、どうですか？ 何が違反だったか聞きましたか？ 前の手附がゼロと関連することです。 Ａ 大手１社は厳密に法を解釈しているというだけ。その他の大手１社は交渉次第（法律違反ではない。）。 最後に０２さんへ 「あなたが自己中心的な考えであることはわかるが」「きみ、日本語理解できてないようだね。」とういうのはとても真摯に答えているとは受け取れませんね。だから同じ言葉で返しただけですよ。 |
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| No.12 |
追加します
※それよりあんたはまだ不動産を買ったことないんでしょう？ 先輩たちの意見を謙虚に聞いとくべきだね。 Ａ すでに１０年以上前に購入済です。今回は住み替えです。 |
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| No.13 |
>>1
法律の解釈云々という前に、もし私が売主だったら手付金も入れない買主には売りたくないです。売る側としてはせめて10パーセントくらいの手付金を入れてもらって少しでもリスクを低くしたいです。 現在ある商習慣を無視してまで手に入れたいのなら、販売価格ではなく10パーセントくらい買い取り価格を上げてみてはいかがですか。そのようにすれば売主は希望価格より高く売れ、買主は手付金を入れないで買い取ることができる。双方めでたしめでたし(~_~;) |
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| No.14 |
このスレ主本当に自己中心的だね。
考え方がおかしいよ。みんな呆れてるよ。 あなたに意見しているのは一人ではないのは知っているはず。 スルーしようと思ったが最後レス。 買主だけのリスク？そんな訳ないでしょ。 手付金ゼロだったら、買主に手付けゼロで契約解除されたら、 何の保証も無く、また一から買主探せってこと？ 販売活動できなかった期間どうしてくれるのよ？一方的過ぎですね。 スレ主さんと同じ思考で考えれば、手付けゼロの買主であれば、 買主の一方的な解約解除で仮に売主が損害賠償で訴えたって、 賠償金払えないから信用できない。 そんなやつと契約するか！って話ですよ。 売主だって大きなリスクあるでしょ。 だから手付金ってもんがあるんでしょ。ある意味買主の信用度。 どんな屁理屈並べたって、手付金ゼロでなんて契約してもらえないのが 現実。金額は減らせるけどね。そのうちわかるよ。 ＞私が契約解除するには手付金を放棄すればいいのですが、売り主は３０＞０万をもらって使ってしまって、やっぱり売らないと言っても保全され＞ていないから、本当に使ってしまっていたら取り返せないんですよね。＞そして次が重要ですよ。「手付けの倍返しで契約解除」ってこれこそ絵＞に描いた餅で、本当にはらえるの？払えなかったら仲介業者が代わりに＞払うの？ってなるわけですよ。 おいおい、実際にもらえるかどうかって話じゃないだろ。 少なくとも払えなければ社会的制裁は食らうわけです。 少なからず売主で買主が魅力を感じた不動産の所有者 なのですから、たかが数百万の金額をケチって社会的制裁を 受けますか？そんなことまずありえないでしょ？ でも100％でないから、そんなに心配だったら10％手付金入れろって 事です。 そもそもスレ主さんは住み替えでしょ。あなたの自宅が売れなきゃ 白紙解約の条件付けるの？ 手付けゼロ、将来白紙解約の可能性あり。私なら契約しません。 買取なら失礼。 |
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| No.15 |
んー。マンダムみたいなセリフがでそうだね。
こんな非常識な人が買主として名乗り出たら・・・ ドリフの大爆笑だったら、だめだこりゃ！になるのかね？ |
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| No.16 |
スレ主です。
私も最後>は、現実的には法律云々じゃなく、長年の商慣習から脱却できないぶぶんで>>13さんの意見が多数なのかなという気持ちでしたが、失礼ですが私の書いたコメントをよく読まず、感情だけでレスされている方が多数いらっしゃいましたので、これで最後のコメントさせて頂きます。 私の意見は ①手付が「０」でなくても、いいんですよ。今まで通り１０％でも２０％でも。ただしそれは売り主も同等のリスクを負ってくださいと言うこと。 新築手付のように、第３者機関に供託するのが望ましいということ。 今の仲介業者は売り主の代理人みたいなところがあります。あくまで売・買主は同等でなければなりません。そこで私は「仮審査」をしてもらって支払い能力を証明した上で、売主の条文（違約条項）とおなじ条文を売買契約書に書けばいいんじゃないですか？と聞いたのです。 （よくこれまでのコメントをよく読んでください。） ②売り主の違約は時の賠償は空手形だけど、社会的制裁受けるからそんなことしないだろ。ってどうして言い切れるの？あなた神様？ではなくてやむを得ない事情によって、引き渡し間近になって契約解除することだってあるわけですよ。それで売り主が社会的制裁受けたから、もういいだろって話にはならないんです。こちらは今いるところを引き払って、引っ越し業者の手配やルームクリーニングなどして、次の所有者に引き渡しの準備をするわけですよ。それで契約破棄、お金ありませんじゃ済まないの。当然払ってもらうんだけど、裁判なんて時間がかかるでしょ。その担保が私は現金で、売る方は空手形じゃだめなんですよ。 （よく今までのコメント読んで下さい。） ③住み替え時の契約内容は、当然私の方は買い取りが決まっています。仲介では住み替えローンの原則「同時決済」は難しいですから。 しかもね、この買い取りでは私は「手付金」を受け取ってないんですよ。 今まで、そうしてたから、これからもというのは間違っています。法律違反でないならば正々堂々と主張すべきです。不動産業者も近年は仲介手数料の値引き（特に賃貸は0.5ヶ月が増えてきました。）も中小では珍しくないし、大手も様々な実質値引きのようなサービスをします。商慣習は変えればいいんですよ。（同じことを仲介業者も言っていますけどね） >>15さん ネットだから他人の悪口も書き放題ですか？いいですか、じゃこう考えましょうか。 １ 手付け金１０％持ってきて、売買契約を申し込んだが、残りの９０％の支払い能力は未知数な人。 ２ 手付け金は払えないが、銀行の審査を通り、銀行が融資保証してくれている人。 私も売り主です。私なら迷わず「２」を選びます。なぜなら１０％もらってドタキャンされるより１００％確実な人を選ぶからです。こちらは買い主を調査する権限はありません。ローンで買ってもらう場合は銀行が融資しなくてはどうにもなりません。誠実な人でで手付けも入れて、でも融資不可になったら、その間売買停止になっているからどうにもなりません。 しかもこの場合は、ローン特約で手付けも無条件返金です。泣くしかないんですよ。私は両方の立場から言っているんです。 |
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| No.17 |
スレ主です。追加します。
>>13さんの、手付がだめなときは購入価格のＵＰという手はいいことを教えて頂きました。これは１つの方法として十分交渉の余地があるかと思います。なるほどと思いました。仲介業者も売主も利益が大きくなりますからね。 ありがとうございます。 |
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| No.18 |
マッチポンプするなら、もう少しうまい筋書きを書けよな。
スレを立てた意味は、なんだったんでしょうか？ |
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| No.19 |
一戸建ての購入を検討しているのですが、相談する不動産業者をどこにしようか悩んでいます。ネット上には手数料が半額のところがある様なのですが、すこし怖い気がします。どのように不動産業者を選ぶべきかアドバイスをいただけますでしょうか。よろしくお願いします。
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| No.20 |
もう君にアドバイスする人いないと思うよ。
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| No.21 | ||
| No.22 |
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| No.23 |
飲食店の物件契約についてですが、手付金として今回の売買金の2割以上の支払いを売主の不動産会社より支払いするようにと書面でもらっています。（契約がなされなかった場合の返却などの事は何も書かれていませんが、担当者の方より説明だけはしてもらっています。）
物件を見させていただいた翌日に支払いを言われていることと、金額が大きいことがあり、不動産業をやっている友人やホームページなどでも調べてみました。 調べてみたところ、だいたい売主が業者である場合、金融機関などとまず契約をして「手付金の保全措置」という保証書が発行できるようになっているのだと読みました。 こういった保証書が金融機関保証で発行されるようになっているのかを不動産会社へ確認しようと思っているのですが、こちらからの手付金が振込みになっており、これは普通のことなのでしょうか？ 何かしらの受領書的なもの（「今回の物件取得費用の手付金として」と明記したようなもの）を書面でいただくものだろうと考えたので、振込みというのが一方通行なので不安に思っています。 大変、初心者の質問で申し訳ありません。 支払いが明日なので、こういった質問ページを見つけまして、相談させていただきました。 どうぞよろしくお願いします。 |
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| No.24 |
売主の不動産会社から直接購入されるのでしょうか？
通常、手付金は売主の不動産会社または仲介の不動産会社から 重要事項の説明を受けた後、売買契約を交わし支払うものです。 （重要事項の説明と売買契約は同日が多いです） 重要事項の説明を受けていないのであれば手付金の支払いはおかしいと思います。 また、手付金の保全をすることは費用も掛かりますし、普通は不動産会社も嫌がる ものですので、手付金は１０００万円以下かつ１０％以下にすることが多いのでは ないでしょうか。２０％以上支払うのなら、保全されるか確認すべきです。 振込みに関しましては、振込み伝票が領収書の代わりになりますが、 正式な領収書が欲しければ、売主に申し出れば大抵は発行して貰えます。 |
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| No.25 |
ご返答いただいてありがとうございました。見ず知らずの方なのに大変感謝いたします。
直接クリアーにならない部分は疑っているようで失礼かも知れないと思ったのですが、 不動産会社の方へ質問させてもらいまして、クリアーになりました。 すみません、私の案件は造作つきのレストラン物件についてで、不動産会社を通して、大家さん（賃貸契約）と店舗のオーナー（造作購入契約）へ契約する意志を示す為の手付金という事でした。 手付金の説明は口頭で受け、受領は金額を手持ちで持参でその際に発行できると言っていただいたのですが、20％以上の支払いについての保全の話を伺ってみたところ、「1000万円以下のみ」という返答でしたので、不動産業者として少し不安を覚えました。 支払いも高額で、物件を見に行って翌日支払いだったこともあり、初めてで決断は難しく今回は断念しました。 勉強になりました。 大変ありがとうございました。 |
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| No.26 |
こちらのサイトは「マンションコミュニティ」なのですね。。
全然筋ちがいの質問を書いてしまって、すみません、本当にごめんなさい。 |
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| No.27 |
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| No.28 |
賃貸契約でも、以前は仲介料が家賃１ヶ月分、礼金２ヶ月分、敷金２ヶ月分で合計５ヶ月分のが必要だった。
さらに退去時に、敷金は全く返還されなかった。それが当たり前のように思わされていた。 しかし今はどうだ！仲介料が０．５ヶ月、礼金無し、敷金のみ２ヶ月分なんて普通になった。 家の仲介だって同じこと。供給が需要を上回わって競争原理が働けば、仲介手数料無し、手付金無し なんてことになるだろう。既に仲介手数料無しというところは出てきているし。 その時、上の方で、法律だ慣習だと騒いだやつらの顔が見てみたい。 |
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