イニシア蓮根氷川の杜ってどうですか？

[購入検討中さん]

イニシア蓮根氷川の杜についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都板橋区蓮根2丁目25番5他1筆（地番）
交通：都営三田線 「蓮根」駅 徒歩7分 （西口）
総戸数：57戸、他に管理事務室1戸
販売戸数：9戸
価格：2,700万円台～3,500万円台（予定）
構造・規模：鉄筋コンクリート造・地上9階建
間取り：2LDK+S(納戸）・3LDK
専有面積：64.05m2～70.08m2
バルコニー面積：10.98m2～15.99m2
テラス面積：10.98m2
専用庭面積：20m2
竣工時期：平成25年11月下旬予定
入居時期：平成25年12月下旬予定
分譲後の権利形態：[土地]専有面積割合による敷地利用権（所有権）の共有／[建物]区分所有権
駐車場：敷地内12台収容（平置1台、機械式11台）、身障者用1台含む、（賃貸以外の台数）来客用1台
自転車置場：114台（2段式上段：47台、下段：64台、傾斜ラック3台）
バイク置場：6台
使用料：月額未定
サイクルスペース：幼児用自転車スペース3.0m×1.2m
コミュニティ費用：月額100円
販売開始予定：平成25年2月下旬

売主：株式会社コスモスイニシア、株式会社ワールドレジデンシャル
販売提携（代理）：株式会社コスモスイニシア
物件URL：http://www.i-hasune57.com/?gclid=CIC42Mrwm7QCFcdZpQod_A4ASg
施工会社：川口土木建築工業株式会社
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

[851: 匿名さん]

いい売れ行きですね。

[852: 匿名さん]

竣工前には完売しそう。

[853: 匿名さん]

4階で70超3800万妥当？

[854: 匿名さん]

板橋区で一番安いんだから、売れるでしょ。

>>853
妥当というより安いよ。
仕様とかこだわりなければ不満が出ることはないと思いますよ。

[855: 匿名さん]

皆さん余裕のローン組んでますか？

[856: 匿名さん]

ギリギリです。

[857: 匿名さん]

ギリギリで大丈夫ですか？
固定資産税、住民取得税なども今後ありますよ？
固定資産税に関しては、70平米だと当初の5年の割引があっても
10万超えますからね。
それ以外に賃貸と違い、持ち家だと何かあるたびに出費がかさみます。
よく耳にしますが
転居後1年後すぎたあたりから資金繰りが厳しくなり
車を手放したりなどする方がちらほらとどのマンションもで始めてきます。
ギリギリだとしても、今後きっちり計画されていた方がいいですよ。

[858: 匿名さん]

ライフプランナーと相談して、計画してみます。

[859: 匿名さん]

5年後には倍？

[860: 匿名さん]

この物件だと不動産取得税はどのぐらいのものですか？

[861: 匿名さん]

初年度に必要な分は手付金で払う計画なので大丈夫かと。後は地道にやっていきますよ。

[862: 匿名さん]

>>860
固定資産税も不動産取得税も部屋の広さにもよるので一概にこれぐらいとは言えませんね。
あと、よく知られてないことが多いんですが
共用部などの廊下も各家庭に振り分けられます。共用部の廊下やエントランス
集会室や共用施設（ここなは無いようですが）が広ければ広いほど振り分けられる率が高くなり
支払い金額も高くなります。
ただ、振り分けられる率は部屋の広さにより
部屋に広さがあれば、振り分けられる率も高くなります。
経験上ですが、10平米の差程度で不動産取得税の支払う金額が倍近く高くなったりしました。
あと、小規模物件だと大規模物件よりは多少ですが高くなるようですよ。

[863: 匿名さん]

ちなみに、固定資産税の初年度分は初期費用の中に含まれていると思います。
きちんとした算出ができないので、大まかな分を算出して初期費用に含ませてあると思います。
固定資産税は部屋の広と土地を各家庭に振り分けられその広さによって決まりますが
初年度分は確定申告されてないため、土地か部屋かの（どっちだったか忘れました）分だけのため
少なめだと思います。
年明けの確定申告後の6月になると数万アップの請求がくると思います。
契約から5年までは減税処置がありますが
5年後減税処置が終わると減税されてた分数万が加算されます。

[864: 匿名さん]

ローン分は10年位で、繰り上げ返済したいですよね？

[865: 匿名さん]

理想は早く返済したいけど現実は…

[866: 匿名さん]

今は金利が安いから繰り上げ返済してもそんなに変わらないんですよね？

[867: 匿名さん]

>>864
ローン分といえど、数千万
それを普段の生活をしながら10年で
繰り上げ返済できるぐらいの余裕があるような人は
もっと良いところを買うんじゃないかな？

[868: 匿名さん]

週末物件まで歩いてみたら、商店街かなり閑散としていた。
業務用スーパーしか人がいない。
周辺の商店街は活気無い？時間帯の問題？

[869: 匿名さん]

あまり活気ないうえに日曜休みの店多いから。
でもいろいろ努力してるみたいですよ。

[870: 匿名さん]

こちらを検討されてる方はどちらと比較検討されてますか？

[871: 匿名さん]

>>868さん

平日も業務スーパーぐらいですね賑わってるの。
駅前のつるかめも閉店してしまいましたし
近所にあった大黒屋ですら閉店に陥ってました。

>>870さん

ここと比較するといったらサンクレイドルあたりか
（坂上の物件は完売してしまいましたが）
あとは、レアシスあたりでしょうかね。
仕様とか含めると足立区の方を検討してしまいますね。

[872: 匿名さん]

ここだけの人もいるってこと!?

[873: 匿名さん]

商店街をあてにせず、近くにダイエーなどのスーパーが多数あるので買い物には困らないと思います。

[874: 匿名さん]

>>870さん
この近くだと、蓮根のすみふと比較検討しました。

[875: 匿名さん]

ダイエーは近いとは言えないよね。

まあ、駅前にみらべるがあるので事足りますが
蓮根はクリーニングばかりですよね。
つるかめ、出来てまだ数年だったけど閉店しちゃいましたね。
質にこだわらなければ業務スーパーでも事足りそうです。
まあ、ここら辺は庶民に優しい価格のお店ぐらいしか流行らないですが
困ることはないと思います。

[876: 匿名さん]

歩きでもいけるだろうし、ここなら蓮根、西台、両駅まで徒歩7分ですよ。
しかもダイエーは西台駅の手前ですし。
まぁ歩くのがイヤなら自転車でここら辺は自転車生活圏ですから。

[877: 匿名さん]

ウチもシティテラスと比較しました。
他は青砥も。

[878: 匿名さん]

ここからだと西台徒歩7分じゃいけないよ？
10分は大人の自分でもいつもかかってます。

[879: 匿名さん]

@いくら？

[880: 匿名さん]

西台と蓮根が同分なわけがない、距離からして違うのに…。

[881: 匿名さん]

ダイエーまで600m徒歩8分だから10分ぐらいかな？

[882: 匿名さん]

意外に近いのね。

[883: 匿名さん]

ダイエーにいくのもみらべるに行くのも大して変わらないのですね。

[884: 匿名さん]

ここら辺は自転車がないといろいろと不便です。
ただ、平坦なので坂上の方に行かない限り楽ですよ〜
ダイエーは徒歩は流石に荷物持って歩きはきついです。
だけど、自転車があれば苦でもないです。
車があれば、オッケーや埼玉のオオカワにまとめ買いにいけるので助かりますよ。

[885: 匿名さん]

自転車で行くならダイエーですね、自転車置き場が多いですから。
みらべるじゃ殆んど歩道におくことになってしまいますからね。
ビッグエーも高架下にありますね。

[886: 匿名さん]

ダイエーの先にはＤ２もありますし。

[887: 匿名さん]

失礼、勘違いでした。
徒歩10分でした。

[888: 匿名さん]

みんな頭金どのぐらいいれてるんですか？

[889: 匿名]

頭金を入れるとローンが通りやすくなるみたいですね。

[890: 匿名さん]

>>889
そりゃそうでしょ

借りる金額が少なければ少ないほど通りやすいんですから。

[891: 匿名さん]

額を知りたいです。

[892: 匿名さん]

100位じゃない？

[893: 匿名さん]

三田線の終電、もう少し遅くなりませんかね？

[894: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

駅長に言えば！

[895: 匿名さん]

本屋って西台にありますかね。

[896: 匿名さん]

頭金は平均部屋代の1割はいれる人が多いですよ、

[897: 匿名さん]

という事はこの物件だと諸費用と合わせて5〜600万は必要という事ですね。
ちょいと厳しいかな。

[898: 匿名さん]

>>897
896だけど
誤解がないように言っとくけど
ここがどうかということじゃなく、一般的な頭金ね

竣工前の販売マンションとかは
契約時手付金として部屋台分の10%（1割）を入れないといけないところが多い
まあ、頭金みたいなもので、最終的には部屋代からその分差し引かれ
残りがローンになる
余裕がある人は手付金以外にも頭金入れる人がいるけどね。
手付金と初期費用（諸費用）はまた別で100万〜180万ぐらいかかるわけで
竣工前の販売物件を契約する人は少なくとも契約時には手元に部屋代の10%分を一括で払えるぐらいようだててないと買えないし
入居前には初期費用分も一括で払えるぐらいようだててないと。
まあ、>>879のいうとおり、買うに当たりそれぐらいは用意できる人がほとんどじゃないかな
ここは、どうなのかはよく知らないけど。
でも、中には部屋のローンと一緒に手付金と初期費用もひっくるめて借りる人もいると聞くよ。

[899: 匿名さん]

途中の
まあ、>>879 →まあ、>>897 すみません。
わかると思いましたが一応訂正しておきます。

まあ、余裕を持って購入した方がいいよね。
キツキツだと、のちの生活辛くなるし

[900: 匿名さん]

西台の駅前に文教堂書店があります。
高島平方面に少し行くとブックオフがあります。

[901: 匿名さん]

地下鉄は…都知事に期待。
そういえば、某政党が署名集めてましたね。少しは遅くなるといいのですが。

[902: 匿名さん]

高層階と低層階ならどちらの方が早く売れるのだろう？

[903: 匿名]

高層階は1期でほぼ売れたんじゃないですか？
残りは5、6階がメインです。

[904: 匿名さん]

ここでいうと5、6階

[905: 匿名さん]

5、6階は眺望もよさそう

[906: 匿名さん]

5、6階程度じゃ眺望はそんなにないと思うよ。

>>902
平均的には上階の方から埋まって行くもんだよ。
よほどのデメリット面がなければだけど。
2階あたりが最後まで残るケースが多い。
値段にもよるけど。

[907: 匿名さん]

5階以上だと児童館や神社の樹木の影響を受けないのがいい。
ここは低層階も安さで売れてるね。

[908: 匿名さん]

眺望は期待しない方がいい。

[909: 匿名]

なんで？

[910: 匿名さん]

5〜6階は保育園側はいいが神社側はあまり期待しない方が良いのでは。

[911: 匿名]

南寄りの部屋の眺望ですが、シュミレーション見せてもらったけど、４階で木が視界に入るけど、５階は見下ろす感じだったような…木ってそんなに急に上方向に伸びますか？

[912: 匿名さん]

やはり401からの眺望は期待できないということですね。

[913: 匿名さん]

2階よりはマシ。

[914: 購入検討中さん]

好みによると思うけど、401は緑が多いのを魅力的と感じる人にとってはいい物件では。
バルコニーにいる女性の後ろ姿のイメージが4階だそうですね。

[915: 匿名さん]

どういうイメージ？

[916: 匿名さん]

ホームページのコンセプト？
5階って書いてある。

[917: 匿名さん]

なかなかイメージ湧きづらい。

[918: 匿名さん]

資金概算書に書かれてる、固定資産税の額、減税後の価格？

[919: 匿名さん]

違う

[920: 匿名さん]

この額の半額？

[921: 匿名さん]

固定資産税はまだ、竣工してないんだから正確な金額は出ないよ。

[922: 匿名さん]

正確な数字じゃなく概算ででてるからその額が減税前か減税後か、ってことでしょ。

[923: 匿名さん]

921だけど
資金概算書にある概算という言葉はおおよそという意味
かかる金額をだいたい予測して少し多めに見繕ってる
921でも言ったとおり、固定資産税は竣工してないので正確には算出できないため
初期段階ではだいたいこれぐらいだろうという金額を予算だてる
実際、払っておいでも、実際の正確な金額が決定し徴収してる金額が余ればのちに返ってくるから。
初期費用は管理費、修繕積立金などの一括払い以外の
固定資産税、登記にかかる費用などは多めに徴収してあるもの。
実際のほとんどは数万円余ってくる。余ったのはきちんと返金されます。
あと、固定資産税は初年度は実際にかかる金額から5万前後安いと思う。
というのも確定申告は翌年になるため、初年度分には含まれないものもある。
実際の金額はその確定申告はした年に分かる。
これに関しても、上記のレスに書かれてましたよ。
固定資産税は部屋の広さ、部屋に使われてる仕様や材料、部屋の広さから割り当てられる共用部分で決まります。
ご参考までに、我が家はここのマンションの一番広い部屋より広く、使用されてる仕様も高めで算出されてます。
算出後、我が家は初期年度10万前後、確定申告後の年は15万前後だった
ちなみに減税処置は入居から5年まで
5年後は減税された金額数万円プラスされる。

[924: 匿名さん]

減税前の額ってことですね。

[925: 匿名さん]

>>922
正確な金額が算出されない段階で減税前か後かなんてそもそもないんだよ。

[926: 匿名さん]

>>918>>920
半額とか書かれてるけど

マンションなど固定資産税は当初の5年は減税処置
が受けられますが
勘違いしてる人が多いんだけど
すべての金額が2分の1になるわけじゃないよ。
減税処置で2分の1になるのは家屋だけで
土地は対象じゃないよ。なので簡単にいうと
当初の5年は家屋半額分＋土地満額分がくるため
減税処置のない5年後の金額からみると数万円安い程度です。

[927: 匿名さん]

論点がズレてないか

[928: 匿名さん]

話変わるけど。
401の3898万円って妥当？70㎡で南東角部屋なら安いような。
ても、東の神社や南のマンションあるから微妙？

[929: 匿名さん]

まぁ悪くはないだろうけど。
私はパス。

[930: 匿名さん]

923さんはどちらにお住まいで広さは？

[931: 匿名さん]

明日は管理説明会があります。
今後のマンション管理について、聞いておきたいものです。

[932: 匿名さん]

来週のピピットコンロ体験会楽しみです。

[933: 匿名]

ガスカフェってやつですね？
楽しそう！

[934: 匿名さん]

管理説明会は契約者対象？

[935: 匿名さん]

ホームページにも載ってるから、予約すれば契約前でも聞けるんじゃないですか？

[936: 匿名さん]

また近々あるんじゃないですか。

[937: 匿名さん]

現地見てきました。昼間でもかなり静かでいいですね。

[938: 匿名さん]

私も先程歩いてきましたが業務スーパー以外は静かなものでした。

[939: 匿名さん]

日曜日は特にお休みの店が多くて、閑散としています。
保育園も児童館も静まり返っていますし。

[940: 匿名さん]

スタバとは言わないまでもドトール的なものが欲しいです。

[941: 匿名さん]

駐輪場が1戸につき2台は妥当？

[942: 契約済みさん]

来年の固定資産税は資金概算書に書かれてる数字らしいですよ。
あくまで概算ですが。

[943: 匿名さん]

>>942
概算ということは大まかなので
正確な金額ということでは無いですよ。
実際の金額は確定申告後に決まります。
正確な金額は実際資金概算書より数万円高くはなります。

[944: 匿名さん]

出たな923

[945: 匿名さん]

資金概算書の数字、減税後なんですね。
ありがとうございました。

[946: 匿名さん]

蓮根のスーパーで人気のところってどこになるんでしょう？
業務用スーパーがあまり好きではないので、近いところだとみらべるかなと思うけど、みらべるって初めて知ったので。

[947: 匿名さん]

西友ができれば西友にすれば

[948: 匿名さん]

西友は歩いていくには遠いですよね。

[949: 匿名さん]

そうですね。
15分ぐらいはかかりそうですね、自転車なら5分ぐらいかな。

[950: 匿名]

みらべる、いつも混んでるのにイマイチ？