イニシア蓮根氷川の杜ってどうですか？

[購入検討中さん]

イニシア蓮根氷川の杜についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都板橋区蓮根2丁目25番5他1筆（地番）
交通：都営三田線 「蓮根」駅 徒歩7分 （西口）
総戸数：57戸、他に管理事務室1戸
販売戸数：9戸
価格：2,700万円台～3,500万円台（予定）
構造・規模：鉄筋コンクリート造・地上9階建
間取り：2LDK+S(納戸）・3LDK
専有面積：64.05m2～70.08m2
バルコニー面積：10.98m2～15.99m2
テラス面積：10.98m2
専用庭面積：20m2
竣工時期：平成25年11月下旬予定
入居時期：平成25年12月下旬予定
分譲後の権利形態：[土地]専有面積割合による敷地利用権（所有権）の共有／[建物]区分所有権
駐車場：敷地内12台収容（平置1台、機械式11台）、身障者用1台含む、（賃貸以外の台数）来客用1台
自転車置場：114台（2段式上段：47台、下段：64台、傾斜ラック3台）
バイク置場：6台
使用料：月額未定
サイクルスペース：幼児用自転車スペース3.0m×1.2m
コミュニティ費用：月額100円
販売開始予定：平成25年2月下旬

売主：株式会社コスモスイニシア、株式会社ワールドレジデンシャル
販売提携（代理）：株式会社コスモスイニシア
物件URL：http://www.i-hasune57.com/?gclid=CIC42Mrwm7QCFcdZpQod_A4ASg
施工会社：川口土木建築工業株式会社
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

[61: 匿名さん]

ここの物件だと固定資産税はどのぐらいでしょうか？

[62: 匿名さん]

固定資産税は１４万ってなってますね
２０００万台の部屋で
優遇された金額なのかわかりませんが。
頭金は最低２００万の諸費用分あれば金利があがらず買えるようです
あとは毎月自転車代、コミュニティ費用１００円。
修繕積立金は5年後３０％アップの予定

[63: 匿名さん]

固定資産税はどうやって納めるもんなんですか？

[64: 匿名さん]

固定資産税は部屋の広さによって金額にかなり差が出ますよね。
不動産取得税も。
経験がありますが、たった数平米の差で数万の差がでます。
部屋によって、共用部分（廊下とか）も割り当てられるので
部屋が広ければ広いほど高くなります。

>>63
多分ですが、最初の手付金に初年度分は含まれてると思いますよ。
払いすぎた分は、半年先ぐらいに返還されます。
多分ですが、初年度は、母屋、土地（どっちかは忘れました）のどちらかは入っておらず、年こしてからの確定申告の結果にて次の年の正式な固定資産税が決まるため
翌年からは初年度より高くなります。

忘れてはいけないのが、購入した1年以内に必ず不動産取得税というのが一度かかります。
入居して約半年後あたりにやってきます。
よく、減税処置でほとんどが0円だよとかと言われがちですが
じつはそうでもないです。
共用部分が多いマンションや部屋が広ければ広いほど高くかかります。
数万〜数十万ほどです。
これも部屋が広ければ広いほど高くなります。
たった数平米の差で数万違うことも…。
70平米以上はある程度かかると予想しといた方がいいです。
入居して忘れたごろにやってくるので痛い出費です、
ちなみに板橋区在住で我が家は85平米ですが
不動産取得税は10万ぐらいかかりました。

固定資産税も、翌年の固定資産税も払込み用紙が送られてくるので、コンビニなどで支払うことが可能です。

[65: 匿名さん]

年収600万勤続8年ローンはありませんが3800の住宅ローンを組むのは無謀じゃありませんか？

[66: 匿名さん]

無謀じゃないと思いますよ
年収６００あれば充分かと

[67: 匿名さん]

>>65
大丈夫じゃないかな

[68: 匿名さん]

ありがとうございます。勇気がもてました。早速予約の電話してみます。

[69: 匿名さん]

割とここら辺は地元出身者が多いので地元の方が購入されるのでは

[70: 購入検討中さん]

もう応募を済ませた方いらっしゃいますか？

[71: 購入検討中さん]

３８００ローンは無謀です。

[72: 匿名さん]

>>71

どこらへんが無謀なの？
意味不明

3800万ぐらいローンにするぐらいできないと新築なんて変えないよ
都内の新築マンションはほとんどが3500以上なんだからさ

[74: 匿名さん]

あなたはどちらにお住まい？

[75: 匿名さん]

蓮根辺りで年収600万なら決して楽ではないけど苦しくもなく生活していけるのでは。

[76: 申し込み済みさん]

ほとんどの部屋に申し込み入ってました。
抽選は必至ですね。

[77: 匿名さん]

>>73

住宅ローン以外に無駄遣いしてるんじゃない？
うちは、年収1000で6000千万のマンションだけど
毎月の余裕だよ
ローン支払う以外に貯蓄も毎月20万以上してるし。
ちなみにフルローンですが。

[78: 匿名さん]

>>73

余裕で暮らせるよ。
ってか、年収600って40歳前後の平均年収あたりだよね。
マンションでも3500〜4000万のローンも通るあたりだと思うけど？
多重ローンさえなければ。

現地みて来たけど
この間まで更地だったのに、もう結構でき始めてた。
土台とかしっかりしてるのかな…。

[79: 匿名さん]

ここを買う予定の方、
ここのマンションの何が魅力で購入希望なんですか？

やはり、安いってとこでしょうか？

[80: 申し込み済みさん]

地元中の地元だから

[81: 匿名さん]

地元にも他にもたくさんでてますよね

[82: 申し込み済みさん]

条件が同じか多少劣っても私は地元を選びました。

[83: 匿名さん]

お安いのは低層階だけなのでは

[84: 匿名さん]

>83

低層階はもちろん、高層階も安い方ですよ。
この辺のマンションの中では一番安いんじゃないかな。

中山道のところにあるレアシスとどっこいぐらいですよね。

[85: 購入検討中さん]

地元ではない場所からの移住を考えていますが、蓮根の住み心地はどうでしょうか？
地元の方教えて頂けたら嬉しいです。現地を見に行った印象としてはとても住みやすそうです。

[86: 匿名さん]

至って普通って感じですね。
ちなみにどこからですか？
場所次第では今お住まいの方が住み心地が良かったりもしますよ。

お子さんがいらっしゃって保育園希望とかでしたら
かなり不便かもしれません
板橋の中でもここら辺はさらに激戦区なので
我が家は4年待機児童でしたが入れず
幼稚園に仕方なくいれました。

ここは、蓮根商店街から近いので専業主婦で買い物は便利です。
ただ、品物質を求める人には不向きかも。

[87: 匿名さん]

特に誇れるものはないけどのんびりしてていい街です。

[88: 購入検討中さん]

ありがとうございます。今は中野区に住んでいますが1LDKに住んでいて今後のために購入を考えています。
現在は夫婦のみですが、将来子供を希望しているので保育園激戦区となると少し躊躇しますね。。
スーパーなどは充実しているようで今住んでいるところより便利になりそうです。
子供を育てるには良い環境かなあと思ったのですが、、悩みます。

[89: 匿名さん]

保育園は難しいですね。
知り合いの子は幼稚園に通っていてこの春に空きがでたので保育園に移った人がいます。
そこ以外は概ね子育て環境は悪くないと思います。
田舎風景が残ってる所もありますし公園もわりとありますし

[90: 匿名さん]

中野区ですかぁ…

中野区での利便性に慣れてると板橋だと苦痛を感じる部分もあるかも。

確かに、今後子供と考えると部屋数が多い方が良いですが
ここら辺は、幼稚園に入れるか、保育園に入れるかの選択を早い段階でしないと難しい地域ですね。
保育園は激戦区だし、幼稚園も若竹なら大丈夫かもしれませんが
ここら辺は城山みどりが最近かなり人気で城山みどりに入れたがる方がかなり多いです。
保育園が幼稚園かで躊躇してたら入れなくなったりするので
早い段階での計画性が求められますね。

買い物関係は不便はないでしょうが、ガツガツザワザワしてる感じですよね。

[91: 匿名さん]

物件のことはさておき、都会的な雰囲気を求めてないならおすすめだと思いますよ11月には坂下に西友もできますし

[92: 購入検討中さん]

なるほど。ありがとうございます。
保育園はかなり早めでも難しそうですね。。
まあ都内の保育園は割と多くの地域が激戦区になるんでしょうし、
住みやすさを優先しようかと思います。
順調に決まったら移住が楽しみです。

[93: 匿名さん]

駅から遠くないしバス停から近くスーパーも多くいい場所ですね。

[94: 匿名さん]

駅からは遠い方だと思います。
実際に歩いてみればわかりますよ。

[95: 匿名さん]

この距離で遠いは贅沢でしょ

[96: 匿名さん]

近くに住んでる者ですけど確かに遠いという距離ではないです。

[97: 匿名さん]

7分らしいけど実際は5分だな。

[98: 匿名さん]

近隣に住んでます

女の足では毎日8分はかかってます

[99: 匿名さん]

走れば5分でいけるかもしれないが、徒歩は無理だね。

[100: 匿名さん]

7分でも8分でもそれって遠くないよ。

[101: 匿名さん]

人によるんじゃない？
駅から近いって大体5分以内
自分は蓮根駅から8分のところに住んでるけど毎日徒歩は遠く感じる

[102: 匿名さん]

蓮根あたりでこれからこの価格ぐらいの物件って建ちますかね？

[103: 匿名さん]

最近まで駅まで徒歩7分に住んでた者ですが家から駅 駅から家の時間は頭をリセットさせるのに最適な時間でした。人によって感じ方は違うとは思いますがでも近所の人が自転車を駅近くに違法駐輪してたのをみた時は自転車乗るなよこのメタボと思いましたけど。

[104: 匿名さん]

駅からの道はフラットですし、距離としては近い印象ですが。
価格も他の物件に比べて安価なので早めに完売するのでしょうか。

[105: 匿名さん]

フラットじゃないような…

安いのはとてもいいことだけど
安ければなんぼというわけでもないような
仕様的にどう？
イニシアは賃貸向けとよく他のイニシアスレでみるけど？
よくいえばシンプルだけど
分譲って点ではどうなのかなぁ・・・
キッチンみても食洗機の位置が小型なのにしたの方だし
使いづらそうだし、キッチン狭いとちょっと思う

[106: 匿名さん]

その辺が価格が安い理由なのでしょうか。。
ディスポーザーや共有施設は管理費が高くなりそうなので私はいらないと思いますが、
残念なのは2重窓じゃないことと保温浴槽じゃないとこですね。。
あとはやはりキッチンと浴室の狭さです。

でも買える額で考えると仕方ないです。

[107: 購入検討中さん]

確かに浴槽は狭そうでしたね。
子供と二人でいっぱいいっぱいな感じ。

[108: 匿名さん]

重複してないかなぁ

[109: 匿名さん]

倍率気になりますよね。

[110: アフロさん]

今夜は眠れないかも。

[111: 匿名さん]

抽選で当たった人で辞退する人いるのかなぁ？

[112: 匿名さん]

いるでしょ。
契約前になってやめるとか。
ローンが通らないとか。
こういった安い物件にはよくあること。

でも、その頃には外れた人は他の部屋だったり物件契約してたりするんだよね。
連絡がきても遅いってことで先着順の部屋に回されることも。

あと、稀に、抽選に当たってから真剣に検討する人もいる。

[113: 匿名さん]

そういう冷やかし的な人は申し込まないでほしい。
こっちは人生最大の買い物しようとしているのに。

[114: アフロさん]

ドキドキするわ

[115: アフロさん]

ドキドキして眠れんワ

[116: 匿名さん]

>115 そういいながらぐっすり寝てるじゃない

[117: 匿名]

今日の12時が締め切りですね。駆け込みなければいいな。

[118: 匿名さん]

みなさん 抽選結果どうでした？

[119: 匿名]

もう抽選も終わったんですね。
結構、抽選になった部屋多かったんですかね？

[120: 匿名さん]

たいして…

[121: 匿名]

みんな様子見なんですかね？
1期1次は9戸しか販売してないですし、1期2次がメインなんですかね？
MR行った時は、結構混んでる感じでしたけど。

[122: 匿名さん]

アフロさんはどうだったんだろ？

[123: 匿名さん]

もう1期2次の結果も出てるはずですよ。

[124: 匿名]

まだ今日は1期1次だけだと思ってました。
1期2次は高層階ですから、手が届きませんけど・・・。

[125: 匿名さん]

2期は何戸ぐらい販売するのかなぁ？

[126: 匿名]

残り24戸ですから、2期までですかね？
2000万円台の部屋は残り5戸あるみたいですけど、ほぼ1階じゃないですか？

[127: アフロさん]

敗れました。

[128: 匿名さん]

抽選で当たって契約しない人いますか？

[129: 匿名]

まだローンの本審査の結果が出てないので、ダメな人もいるんじゃないですか？
今週中に契約みたいですから。

[130: 匿名さん]

本審査って入居寸前なのでは？

[131: 匿名さん]

>>128
稀にいますよ。
>>128>>129
ちょっと詳しく話をすると
ここみたいに竣工前からの販売の場合、抽選し契約する場合は
本審査ではなく仮審査で契約します。
本審査は>>130の言うとり入居前になります。
本審査は竣工後ではないとできません。
というのも、ローン審査とは年収、勤続年数、その他のローンだけを見るものではなく
お金を貸す人が買おうとしているマンション・部屋に貸すだけの価値があるかどうかも審査の対象です。
なので、出来てもないマンションにお金を貸すという断定判断は出来ません。
ですが、マンションの情報を元に借主の年収、勤続年数のもと仮審査を行います。
そして、本審査にはデベから出される竣工証明書というのが必ず必要です。
それがないと本審査が出来ないので、ここのような竣工前からの契約の場合
本審査は入居直前でやることになるんです。
本審査には最低でも1週間はかかります。
その1週間で、再度借主の状況（年収に動きがないか、貸すに等しい人か）をみます。
そして、出来上がったマンション・部屋に貸すだけの価値があるかどうかも審査します
審査する銀行の者が実際に契約するマンションと部屋をみに行くことも良くあります。それも審査の内です。
大体は仮審査が通っていれば何かしらのトラブルさえなければ本審査も通りますが
中には、出来上がったものにたいして貸す額が等しくないと判断され、とおらない場合も稀にあるため
その場合は、直前キャンセルにつながることもあります。
抽選で当たっても契約しない人もいるかという話題も良くでてますが
稀にありますよ。
やっぱ、他のマンションにするという人もいれば（契約前では契約するもしないも自由ですからね）
抽選の後に仮審査をする場合、その仮審査が通らず泣く泣く諦める人もいます。
ただ、大体は営業も知識があるので、どれくらいの年収、勤続年数があればおおよそ判断出来ますので
抽選までいく人ある程度の可能性がある人ですよね。
そうじゃなければ、営業からもこの部屋は厳しいので他の部屋を紹介したりします。
なので、抽選し当選して辞める方はいますがごく稀でしょうね。
あと、入居前になって辞める方もいますが。
契約しないのではなくできないというのが正直なところです。
（大体一つのマンションに規模にもよりますが１〜３組みはいます）
契約後のキャンセルは違約金が発生しますからね
（本審査が通らなかった場合のキャンセルの場合は違約金は発生しません）
まあ、入居されるまでは何が起こるかは分からないということです。
あれだけ欲しがってた部屋が数ヶ月後売りに出されてたということもあるかもしれませんよ。

[132: 匿名さん]

ここはベランダが東向きですけど日当たりはどうでしょう？

[133: 匿名]

午前中までじゃないですか？保育園側は結構建物近いです。

[134: 匿名さん]

っていう事は高層階は保育園の影響がないってことですね。
でも高層階は売り切れちゃったかな？

[135: 匿名]

3階だと保育園の屋上のフェンスにかかるあたりみたいです。それより上なら向こうの福祉センターは公園挟んで離れてるので、抜けるんじゃないですか？

[136: 匿名さん]

2次では4階5階狙いかな

[137: 匿名さん]

東向きは１１時ぐらいには日が陰りますよ。
洗濯物を早いうちから干さないと乾かないです。
結構大変でした東側…

[138: アフロさん]

第２期はいつからかなぁ？

[139: 匿名さん]

近くに住んでますけど東向きも結構乾き早いですよ。

[140: 匿名さん]

うちも東側ですが、冬場はほんと乾かずです。夏も冬も、夕方に干して月の日の夕方に取り込むって感じです。布団干しは時間との勝負です。

[141: 匿名さん]

うちも東向きですが朝干したら午後には乾いてます。

[142: 匿名さん]

ここら辺はこ洒落たカフェあります？

[143: 匿名さん]

無いです。

[144: 匿名さん]

早く2期の販売始まらないかなぁ

[145: 匿名さん]

こことても人気のようですね。
何が魅力で人気なのでしょうか。
倍率はそんなに高いのですか？

[146: 匿名さん]

神社の横って、虫や鳥、落葉が気になります。
何階くらいなら影響少ないでしょうか。

[147: 匿名さん]

書き込みだけみるとそんなに人気あるようにはみえないんだけど。

[148: 匿名さん]

>>146
落ち葉って結構舞いますよ。
我が家は10階以上だからあまり影響ないだろうと思っていたけど
秋は落ち葉が、春は桜の花びらが結構舞い上がってやってきます。
多い時は、掃き掃除も必要なぐらいです。
あと、この近辺は蚊が多いです。
虫よけしないと夏場は公園もいかれませんし
買い物中にでも噛まれます。
どこからやってくるのか…ホント不思議なくらいかなりすごいです。

[149: 匿名さん]

>>148
ありがとうございます。
10階以上でもそうなんですね。木より高ければ平気かと思っていましたが、考えてしまいます。
蚊がすごいの嫌ですね。
ここが安い理由は、蓮根が地盤弱かったりや浸水地区のほかに、そういう理由もありそうですね。

[150: 匿名さん]

でも去年の夏は殆ど蚊がいなかった気がする。
酷暑のせいかな。

[151: 匿名さん]

>>150
すごくいましたよ。
まあ、40度近くまである日中は少ないでしょうがそれ以外はもう…。
朝や夕方、洗濯物を干し入れする時かなりイライラしますね。
新築って蚊取り線香もたけないので
夏場は網戸も必須です！

でも、この辺って池や川、沼も無いのにどこからやってくるのでしょうか…。
都会は蚊なんて無縁だと思ってたんですけどね。
でも、オフィス街となるといないんですよね…不思議

子ども公園に連れて行く時は虫除けないとかなりさされます。
特にやぶ蚊が多いんですよね。困ったものです。

[152: 匿名さん]

最上階買った人ってどんな人だろ？

[153: 匿名さん]

ここは最上階でもあまり下の階と差額ないので普通の人じゃないですか？
ルーバル付きは別だと思いますが。

[154: 匿名さん]

ルーフバルコニーは毎月賃料払うので、ルーフバルコニーがあっても実際そんなに値段は変わらないです。

ここは、比較的安い物件ですよね。
最上階あたりの値段は近隣の新築マンションの最多価格と同じか安いかぐらい
となると>>153のいう通りかと…
でも、それってある意味メリットですよね
平均的な価格で上階が買えるってことですし。

仕様を必要最低限に抑え、価格安さ重視してるわけで
正直、高給と言われる職業者達が選ぶとは…ちょっと思えないな。

[155: 匿名さん]

ところで最上階はもう売り切れたのかな？

[156: 匿名さん]

一期って完売ではなかったのでしょうか。
ホームページ更新されませんね。

[157: 匿名さん]

一番倍率高かったのどの部屋だろ？

[158: 匿名さん]

1期1次は完売だそうです
上層階は1期2次なので、残ってるのでは？
2期は5月のようです。

[159: 匿名さん]

第２期５月上旬と出てましたね。
今MR行くと要望書出せるのかな？

[160: 申込予定さん]

今週末、1期の契約なので、それが済んだら、2期の要望書出せるんじゃないですか？