変動金利は怖くない？！その６

[匿名さん]

前スレが1000をこえていますので、新スレを立ち上げました。

【前スレ】変動金利は怖くない？！その５
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30219/

[937: 匿名さん]

金利１％あがれば借入何百万あがるんだろ・・・
俺のマンション建つまで経済政策失敗し続けて欲しいよ；；
先月銀行に相談に行ったとき今が底値で来年にかけて上がっていくのが一般的な予想と言われたんだけど
４月の金利見る限り本当にその通りの様相になってきたな

[938: 匿名さん]

>>923
所詮、他国の需要に頼りきっている経済なぞ在庫指標が一巡しても回復は遅い。
人口が減少する国に経済が成長することは可能なのか？もっと国内の需給ギャップを解消しないと
いけない。

安いければ何でもいいという大衆は排除すべき。

[939: 匿名さん]

つーか日本はバブル崩壊後からずーーーっと景気対策やってたけどね。
景気対策にいくら使おうが住宅ローン的にはどーでもいいこと。だって景気良くなればみんなが幸せなんだから。

それとも景気が良くなって金利があがったら変動組みは困るとでも思ってるわけ？負担額は増えるかもしれない
けど誰も困らないでしょ？みんなウハウハだと思うけど。

変動が困るのは不況下で政策金利があがった時だけ。それ以外は損得の問題で危険かどうかじゃ無いの。

[940: 匿名さん]

さっさと、繰り上げて返済を、終わらせちゃえば良いのだよ。
皆さんは、何年くらいで、完済する計画ですか？
私は、今のところ、後12年くらいでの、完済計画です。

[941: 匿名さん]

１２年で完済できるならそこまで金利気にする必要もない
さっさと繰上げ汁

まぁマンション販売営業のセールストークの
「金利が上がれば給料も上がるから大丈夫ですよ」の言葉鵜呑みにしてる奴なんているとは思わないけどな
景気が上がった年から給料が３万も４万も上がる会社なんてごくまれだろうし

金利が上がり始めたら固定に切り替えたら良いとか安直な考えの奴が仮にいるなら少し危険
固定は変動の金利が上がるより当然先行してあがるもの
心配なら優遇キャンペーンが当たり前のように行われている今を利用しろ
優遇金利を短期より長期で出来るだけ長く組むのは何千万もする買い物んだから当然だろ？

[942: 匿名さん]

【主張】２１年度予算成立　「デフレ」脱却をゴールに　2009.3.28
http://sankei.jp.msn.com/economy/finance/090328/fnc0903280323001-n1.ht...
>米国の金融危機対策と連動させ、日銀が量的緩和政策とゼロ金利政策に転換すれば、米金融
>市場の回復を早めよう。麻生首相と白川方明日銀総裁は今こそ一体となって、不退転の決意
>でデフレを止めるべきだ。

[943: 匿名さん]

>>941

好景気のメカニズムを理解していない。好況と賃金上昇にタイムラグがあるかもしれんが
そもそも政策金利上昇は景気の山や谷の振れ幅が大きくならないようにする為のもの。
金融政策がうまくいっているならば高金利にも低金利にもならないし、ほどよいマイルドインフレと
持続的な成長が見込める。金利が急騰するという事は政策が失敗し、予想以上に経済が過熱する事を
意味する。

「金利が上がれば給料も上がるから大丈夫ですよ」

これを鵜呑みにしてギリギリで変動を選択する事は明らかに無謀だが、信用出来ないから長期固定を
選ぶという結論を出す人もどうかと思うがね。

>金利が上がり始めたら固定に切り替えたら良いとか安直な考えの奴が仮にいるなら少し危険

最近のスレの流れ的にこんな事言ってるヤツは誰一人いないが？固定に切り替えなくても
十分金利上昇に耐えられるとのシミュレーションの結果も出ているしね。

結局セールストークが信じられないから変動は危険とか、金利上昇時は固定も高くなってるから危険とか
そんな程度の理由しかないわけ？

[944: 匿名さん]

変動金利や短期固定金利ローンは、将来の返済額がアップのリスクを持つ「危険なローン」。
どこかで何らかの見直しが必要です

民間住宅ローン競争により、１０年以上の固定タイプも大幅な金利割引がされるようになりました
１０年固定金利が２％前後という、通常ではありえない低金利が続いている間に、借り換えコストをかけてでも
「危険なローン」を「安心できるローン」に換えておくのです

コストをかけてまで「借り換え」を勧める理由は二つあります
短期固定や変動金利ローンを３０００万円以上借りていると繰り上げ返済で金利上昇リスクを軽減しようとしても
１００万円、２００万円の内入れではほとんど効果がないからです
もうひとつは、今のローンのまま１０年固定などの安心なローンに見直そうとしても、金利タイプを変更すると
大型金利割引がなくなり、金利が３％超になってしまうから。
２％前後金利がアップすると返済額は大きく増加するので、１０年固定が安心だとわかっていても選択できないでしょう
そして再度短期固定金利を選択するとリスクは先送りにされることになります・・・

[945: 匿名さん]

【３年固定金利型を利用している人への処方箋】
将来の金利上昇による返済額アップを軽減するには繰り上げ返済で元本を減らすこと
固定期間明けの返済額アップをできるだけ抑えたいという場合は、途中、期間短縮で繰り上げ返済するより
固定金利明けの変動金利に戻ったときに残り期間を変えずに内入れするほうが、わずかですが返済額アップを
抑える効果があります。更に手数料も節約

【変動金利型で多額のローンを借りている人への処方箋】
とにかく「短期短縮方」で元本を減らすこと。「返済額軽減方」では金利が上昇したときに
「未払い利息」が発生するリスクが高くなります（未払い利息が発生する金利水準が低くなる）

まぁこういう事態にならないように、長期固定に優遇金利キャンペーンが続いているうちに
新規で借り入れる奴は固定をお勧めする
ただ先月までは２．４前後で３０年で組めてた固定も今月から２．８前後
金利上昇のフラグは立ってきてるから融資実行のタイミングに気をつけろ

[946: 匿名さん]

内閣府がエコノミストへ実施したアンケート結果を参考にできます。
このアンケート結果では、2010年の長期金利予測値平均は3.3％、2015年が3.64％となっています。

この長期金利が何を指しているのか分かりませんが、
長期プライムレートだとすると、現在の金利が2.5％ですから、
4年後は0.8％の上昇、9年後が1.14％上昇すると予想していることになります。

もし、金利上昇が予測通りとなった場合、短期固定と長期固定では、
どのくらいの差になるのか試算してみました。
（短期固定金利も長期と同じ上昇幅になったと仮定して）

　≪借入金額1,000万円、35年、9年目以降は金利上昇なし≫

　１．当初３年1.7％、４～６年2.5％、７年目以降2.84％
　　　　└→返済総額　15,281,798円

　２．全期間固定3.22％
　　　　└→返済総額　16,116,658円

現在、短期固定と長期固定の金利差は1.52％です。
もし、これからの金利上昇がこの金利差以内であれば、
長期固定の金利を上回ることはないのですから、
返済総額も必ず短期固定の方が少なくなるのは当然です。

[947: 匿名さん]

金利上昇ペースが倍のピッチになったらどうでしょうか。

　１．当初３年1.7％、４～６年3.3％、７年目以降3.98％
　　　　└→返済総額　17,468,232円

　２．全期間固定3.22％
　　　　└→返済総額　16,116,658円

これだけ金利が上昇し、長期固定を大幅に上回れば、
返済総額は長期固定の方が少なくなります。

住宅ローンを選ぶ際に、エコノミストの予想をベースに考えれば、
短期固定にした方が負担が少なく済み、予想よりも高い金利になると想定すれば、
長期固定の方が安心で負担も少なくなります。

現在、長期固定を独自に商品化している銀行の全期間固定金利は上記の3.22％です。
なぜこの金利設定にしているかと裏読みすれば、この設定にしていれば
損することはないだろうと銀行は予測しているのではないでしょうか。

今日の新聞で、某都市銀行がもの凄い利益を出しているという記事が掲載されておりました。
損するような金利設定を銀行がしていたら、こんなに利益は出ません。

ということは、全期間固定をこの金利設定にしても
資金調達は問題ない（これよりも低い）と読んでいる、
すなわち、エコノミストの予想程度の上昇と銀行も見ているのかもしれません。
（銀行の資金調達については素人で、ただの推察ですから、難しい反論はしないで下さいね）

最後に、ローン選びの大事な前提を。全期間固定の返済額でも家計は問題ないが、
返済総額（負担、お得）を考えて、短期固定も検討するということです。
短期固定でギリギリで、極端に金利は上昇しないから大丈夫というのは、博打ですよ。

[948: 匿名さん]

金利上昇が倍でも３％相当を繰上しておけば問題無いわけね。

そもそも期間短縮繰上が良いとか言ってる時点で認識間違えてるよ。

[949: 匿名さん]

教えてください。（過去スレは全て目は通せていません）

変動金利は、変動額の見直しが5年に一度あるが、金利上昇の上限は125％とあります。
仮に35年で組み、途中6回の見直しが全て上限125％だとし、スタート時の金利が0.975％だとすると、

0.975×1.25×1.25×1.25×1.25×1.25×1.25=3.719

よって31年目～35年目までの金利のMAXは3.719％という考え方で合ってますか？

[950: 匿名さん]

変動金利の人の繰上返済は、期間短縮型より、返済額軽減型の方が良いように思えます。

例えば、毎月100000円の支払いをしているとします。
この内、元金部分が5万円で金利部分が50000円とします。

期間短縮型をするために、50000円をいれるとすると、35年目の最後の月の支払いが軽減されます。
600000円いれると、1年分の支払いが軽減されます。
しかし、34年間の毎月の支払額は変わりません。
※期間短縮型は、一か月分入れないと軽減できません。

返済額軽減であれば、毎月の支払いが、99900円、99800円というように減ってくるので、繰上返済
がだんだんしやすくなり、繰上返済をする度に、次の繰上返済がしやすくなるという状態になります。
※返済額軽減は、いくら支払っても良いので、100円支払いが減れば、100円繰上返済が可能で、
　さらに毎月の支払額が減っていきます。

60歳までに完済するには、どこかで期間軽減をする必要がありますが、30年以上先の為に、数百万円
を繰上返済するより、目の前の支払額を軽減する為に、数百万円を使った方が、目に見えて支払額が
減ることでモチベーションも上がり、さらに、繰上返済が前回よりしやすくなるので、良いように
思えます。

ちなみに、私の友人は誰も繰上返済をしていません。目の前にある100万円を、35年目の軽減の為に
支払う気がおきない為です。

総支払い額は、期間軽減の方が、少なくなりますが、支払額軽減の人は、支払いやすくなっている
ので、結果は、同じに近づくはずです。

　毎月100000円は、支払うとし、100万円繰上返済する場合

　期間短縮型　
　　2年ほど短縮できる。

　支払額軽減型
　　支払額が数百円減る。　⇒今後は、100000円から数百円減った分が繰上返済できる。

3000万円を借りるときは、毎月の支払いを楽にするために、35年返済を選択するのに、
繰上返済をするときには、借りる期間を減らしてしまっては、せっかく長く借りたメリットが
なくなります。
また、借り換えのときも、残りの期間が長ければ、また同じように長く借りれますが、短いと
返済が苦しくなります。


同様に、固定金利でお金を借りるか、変動金利でお金を借りるの選択も、固定で余分に支払っている
利子分を、自分の元金にあてて、返済額を軽減していくと、金利上昇しても、月の支払いが増えない
ということがおきます。

　●変動金利＋繰上返済(支払額軽減型)　
　　繰上返済する金額は、固定での支払額から変動金利分を引いた額

としておけば、固定金利を、最後の支払いの日まで払い続けるより、はるかに楽に返済できます。

どこまで金利上昇に耐えれるかは、銀行やエコノミストの数字とみておけば良いでしょう。

また、10年後に金利が上がると怖いという意見がありますが、10年後の元金は、今の元金とは
異なります。元金が減っていれば、金利が3％上昇しても、支払額は減っています。
そこは、自分の借り入れの固定と変動＋繰上げ返済で比較してみるとわかるかと思います。

銀行やエコノミストの予想以上の金利上昇が発生するのならば、固定の方が良かったということになります。
ただ、それも、10年以内の急上昇の場合のみです。10年以降は、固定金利分の支払いをしていると、
元金が3/1近くに減っていますので、金利が上昇しても、今の支払いを維持できます。
※実際は、それでも支払いが減る場合が多いですが。

[951: 匿名さん]

なぜ？変動スレで短期固定と長期固定なんだ…？

[952: 匿名さん]

>>949
合ってません。

仮に1,000万円のローンを35年変動・元利均等返済で組み、
スタート時の金利が0.975％だとすると、
スタート時の月返済額は28,112円です。

途中6回の見直しが全て上限125％だとすると、月返済額の上限は、
28,112×1.25×1.25×1.25×1.25×1.25×1.25=107,239
より、107,239円です。

仮に1,000万円のローンを35年変動・元利均等返済で組んだときに、
月返済額が107,239円だったとすると、
金利は12.71%に相当します。

しかも、返済額には上限がありますが、金利には上限はないので、
もし金利がずんずん上がっていったとしたら、上限の返済額を返済したとしても、
35年後にローンが完済できないで残ってしまうことになります。

[953: 匿名さん]

>>945
>【変動金利型で多額のローンを借りている人への処方箋】
>とにかく「短期短縮方」で元本を減らすこと。「返済額軽減方」では金利が上昇したときに
>「未払い利息」が発生するリスクが高くなります（未払い利息が発生する金利水準が低くなる）

こりゃ駄目だ。
偉そうに「処方箋」などと称するのはやめれ。

[954: 匿名さん]

>>949
支払いの上限が125％ですよ。
金利には上限ありません。
金利上昇により125％以上の支払いになると、未払い利息がどんどん増えていきます。

[955: 匿名さん]

未払い利息】
未払い利息とは、変動金利型ローンで金利が上昇した場合、返済額を上回って未払いとなる利息のことです。
変動金利型ローンでは、金利は半年ごとに見直されますが、返済額は5年ごとです。また、返済額の増加は前の1.25倍までという制限があります。そのため、金利上昇が激しいと、本来支払われるべき利息が返済額を上回ってしまうのです。この返済額を上回った利息部分が未払い利息となります。
未払い利息が発生すると、毎月返済していても元金は減りません。もし完済予定時期に元金や未払い利息が残っていると、全額一括返済することになります。変動金利にはこういったリスクもあるわけです。

[956: 匿名さん]

いやだから変動を35年掛けて返済するなら未払い利息の問題があるでしょうが、
基本スタンスは3%相当分を常に返済額軽減で繰り上げしていけるくらいの余裕が有ることが
変動借り入れの条件なんだから当てはまらないでしょ？

スレ最初から読んでから書き込みなよ。

[957: 匿名さん]

>>956
955は、954の未払い利息につての補足でしょ。

食いつき良いねw

[958: 匿名さん]

月払額を固定するタイプの返済方法で
フラット35の金利から弾いた返済額で
FIXしておくと元本の減りはかなりいいよなぁ。

[959: 入居済み住民さん]

変動金利なら１０年で３/１も元金が減るんですか

[960: 匿名さん]

だから、変動は超低金利な内に少しでも多く繰上げして元金を減らすべき。
これが、変動のリスクを減らす最良な方法。
今の内に繰上げしない（出来ない）人は、最良のタイミングを失う事になりますよ。
金利的には、今が底だろうから。

[961: みかげ]

4000万円35年ローンの場合，以下のようになりますね．

金利 10年後残高 返済の進捗
1% 29,960,841 25.1%
2% 31,261,919 21.8%
3% 32,462,321 18.8%
4% 33,553,930 16.1%

30年ローンだと，1%で30%ほど返済が進みますから，およそ1/3になりますね．

金利が低いほど最初の方で返済が進みます．

ですので，ある意味10年固定とかは，最初の10年であまり返済が進まず，
そして10年後に金利上昇したときの影響も大きい…という可能性もありますね．

[962: 匿名さん]

4000万円借りるとして

金利3％の固定金利を選択したときの月の支払い：153940
金利1％の変動金利を選択したときの月の支払い：112914

このまま低金利が10年続くとは限らないが、毎月153940-112914=41206円を返済軽減で繰上返済
すると

10年後の元金：24,785,428円　マイナス1500万
25年で支払い終わる。

固定金利の場合は、
10年後の元金：32,389,497円　マイナス800万円


金利を5年毎に1％上昇し、35年の間に金利7％まで上昇したとしても、

881>>

の方法で支払うと、一度も金利3％の、153940円を支払うことなく、支払い終わる。

さらに、
元金が2500万まで減って、そこで金利5.5パーセントに急上昇し、残り25年で支払わなければ
いけないようなことがおきた場合

残りの25年間を毎月：153521円を支払い続けることになります。

これは、金利3％固定の支払額より、400円安いです。

つまり、金利の上昇は怖いですが、この10年以内に3％を超えなければ、または、しっかり繰上返済
をしていれば、10年後に金利が5.5％に上昇し、しかも25年間ずっと金利が下がらなかったとしても
今の金利3％固定よりも、楽に返済できることになります。


結局大事なのは3点

　●金利3％支払った気分で、差額を繰上返済(返済額軽減)する。
　●金利が10年以内に急上昇した場合は、危険だということを認識する。
　●最初の10年で元金が減らすことに成功すれば、残りの25年は、金利が5.5％あっても
　　良いということになる。

未来のことはわかりませんが、未来の金利上昇は、元金さえ減っていれば、怖くないと
いえるかと思います。

ちなみに、35年間全固定で3％は、ありえません。もっと金利が高いです。
よって、全期間固定するならば、もっと固定金利の方が支払いがきつくなるということになります。

[963: 匿名さん]

結局住宅ローン減税対象は12/31のローン残高ですよね？
それまでは繰り上げ返済しないほうが得なんでしょうか？

[964: 949です]

949です
>>949

皆様、回答ありがとうございました。やはり間違ってましたね。
では変動金利を利用するにあたり、過去レスにありましたが、「過去20年の金利平均は4％」
との事なので、このあたりを参考値としてシミュレーションしてみます。

[965: 匿名さん]

金利3%を払った気分で差額を繰上げ返済しますが、長期固定と変動をミックスしている私は、現段階では目先の金利で長期固定を繰上げしてしまいそうです。
この考え方ってヤバいでしょうか？

[966: 匿名さん]

>965
変動の割合にもよるのではないでしょうか？
でも一時期の金利低下が落ち着いた今、セオリー通りに変動からが
良いのかも知れませんね。
金利って上がるときはあっという間って言いますから。

[967: 965]

966さん
変動2000万、長期固定1000万です。
やはりセオリー通りですかね？下手にミックスにすると悩みます。

[968: 匿名さん]

変動からでしょう。

[969: 匿名さん]

固定から返したら固定にした意味がなくなるのでは？
金利差が勿体なくても、固定よりも変動金利が上がると不安だからミックスにしたんでしょう？

[970: 匿名さん]

Mixにしたり、固定を選択した人は、変動よりも利子を支払うことで安心を買う判断をした人
だと思います。
せっかく買った安心ですから、そちらはそのままにし、変動の方から繰上返済をし、全固定
にした場合よりもお得に返済してしまうのが良いと考えます。
固定のみが残ったら(返済額軽減もやり続けると期間が減ります)、その時点で、すでに全固定
にした時よりも返済が終わっているので、今後は楽に返済していくか、変動返済分の支払いを
固定の繰上返済に回してしまえば、さらに早く返済が終わると思われます。

　●固定の支払いで、変動との差額を繰上返済する。
　●変動の金利が上昇しても、支払いが増えないように、返済軽減で繰上返済をする。

せっかく変動よりも高い金利で固定という安心を購入した以上は、そのときの自分を信じて
決まった額を払い続けるのが良いのではないでしょうか。

固定を選択した人は、金利を気にしたり、迷ったり、不安になったりせずに全期間を過ごしたい
人だと思いますので、それを貫かれたら良いと思います。

[971: 匿名さん]

そんな決めつけないで柔軟に対応したらいいと思いますよ。

低金利の間は無理に繰り上げせず、手元に資金を残すのもいいと思います。
住宅ローン控除もありますのでその兼ね合いで繰り上げ額を決めるとか、
手元に資金を残しつつ、低金利の間は長期固定から繰り上げして、返済額軽減で
さらに手元資金が増えるわけですから、それを繰り上げ資金として残し、
変動が固定金利を超えそうになったら変動を優先的に繰り上げるとか。

[972: 匿名さん]

長期金利の上昇に伴って短期金利も情勢が変わるかな？
ちょっと前までは圧倒的変動有利みたいな感じでしたが。
本当に金利は先が解らないですね・・・
兎にも角にも残債次第。
変動金利のご利用は計画的に。

[973: 匿名さん]

変動金利は怖くない？
怖いに決まってるだろ・・・なんだこのスレ

[974: 匿名さん]

怖いに決まってるだろw

[975: 匿名さん]

皆さんコメントありがとうございました。
やはり予定通り変動から繰上げすることにします。

なお常識的な範囲内で金利が上がるシミュレーションもしましたが変動を怖いと感じたことはありません。

[976: 匿名さん]

イールドカーブ

本来の長期金利の上昇は将来のインフレ期待や成長期待からであって、
今はクラウディングアウト（解らない人はググってね）的な長期金利上昇ですね。

いずれにしてもデフレをなんとかしないと短期金利（政策金利）は上がらない（上げられない）と思います。

金融、財政、がんばって日本を良くして欲しいですね。

[977: 匿名さん]

何が起こるか解らない→変動は怖い

そんなこと思うくらいなら、
クビになる可能性を心配してビクビク
生きてればって感じだけどね

[978: 匿名さん]

のうてんきだね。

[979: 匿名さん]

昨年～今年マンションを買った人の多くは変動・１パーセント未満で借りている。
将来４パーセント程度に上昇することがあっても、５年ルール・１２５パーセントルールがあるし、金利が一時的に高くなってもいずれ下がるだろうから、大きな問題にはならないと思う。
確かに、４パーセント以上の金利が１０年以上続くようだと、とても返せなくなって破綻する人が発生する可能性はあるが、現在変動で借りている人が多すぎて、社会的に無視できない問題となることから、政策的な対応が取られると思う。
結論としては、心配無用！

[980: 購入検討中さん]

>>979
>現在変動で借りている人が多すぎて、社会的に無視できない問題となることから、政策的な対応が取られると思う。

ここのとこ希望的観測すぎ

[981: 匿名さん]

通期で▲1.85の優遇があるから変動にしようと思ってます。

[982: 匿名さん]

>>979
そんなわけのわからん理由で変動で借りたとしたら、破産手続きの準備しといた方がいいよ。
現在ゆとりローンの問題があって、ゆとりローンの破綻推定率はサブプライムローンよりも多いとみられている。果たして政府が助けるかな？

[983: 匿名さん]

>>981どちらの銀行ですか？教えて下さい

[984: 匿名さん]

979
他力本願かよ。

りっぱな変動さんだな。

[985: 匿名さん]

今だに長期固定だけに固執するなんて私には出来ないので、ちょっと複雑です。用心深さには、ある意味、尊敬はします。ただ、金融機関の住宅ローン担当者自身が、短期固定からスタートする方々も多いらしいので、たまにここのスレを見る度に、数字使いの極論さに驚かされます。
ちなみに私は3年固定で、成り行き見ながら派です。優遇使わない手も無いですしね。長期固定も否定する訳でもありません。自分のローン感覚で好きな方を選択でいいんじゃないでしょうか。

[986: 契約済みさん]

>979
125%ルール？
確かに返済額の上限はあるけど利息と元本の比率が変わって、返済期間が延びる可能性があるってことも分かってんのかな？

[987: 契約済みさん]

>985
誰も、長期固定に固執してるわけじゃないよ。変動金利が低いってことは長期固定も低いってこと、
だから長期固定を選んだわけ・・・但し、今仮にローンを組むとしたら当初10年固定を選択するかも。
(最近の長期固定は、他と比べてちょっと上がりすぎのような感がある。)

[988: 匿名さん]

成行き派なら３年固定より変動の方がマシな気がするのは私だけ？

[989: 匿名さん]

普通にそう思います。
家賃並みの返済額という営業トークに踊らされる人が、言われるままに選択しちゃう感じですかね？

[990: 匿名さん]

９７９です。
９８６さん、分かってるよ。実際、今年変動で借りたからね。
１．２５×１．２５×１．２５＝１．９５
１５年後に毎月の支払が２倍近くになる可能性がある。
だから、４パーセント以上の金利が１０年以上続くと破綻する人もいる、って書いたの。
でも、心配ないよ。優遇後の金利が４パーセント以上になることが１０年も１５年も続くなんてことは殆ど考えられないよ。
最近は、確か７～８割位の人が変動で借りているはず。
この事実を直視すれば答えは自ずから明らかだよ。
はっきりいって、長期固定で借りる人は、銀行のカモだね。
１パーセント未満の金利で何千万円も借りることができる、このチャンスを逃す手はないね。

[991: 匿名さん]

なんか間違っているような…

[992: 匿名さん]

３０００万を３０年、変動で放置したら危険ですか？

[993: 匿名さん]

危険な人と、危険でない人がいる。
たぶん、992はあまりわかってなさそうだから、危険な人に入るだろう。

[994: 匿名さん]

>最近は、確か７～８割位の人が変動で借りているはず。
>この事実を直視すれば答えは自ずから明らかだよ。

いざという時はここからもカモれる。
借りてる人の数が多いだけに、ほんのちょっと(たとえ0.1%でも)金利を上げるだけでも、
銀行は余計にお金を手にすることができる。

結局、変動も長期もどっちも銀行のカモだよ。

[995: 匿名さん]

長期固定の方々、この時勢に高い金利を払って下さり、誠に有難うございます。
猫またぎ銀行

[996: 契約済みさん]

>990
おい、986だけど全然分かってないな。
ようは、金利が急激に上がって、顧客が支払不能となるのを防ぐため、一度に上げられる
金利を125%ルールで決めてるだけなの・・・但し、さっきも説明したけど10万円返済が12.5万円
返済になった場合でも、金利の上昇幅によって本来の支払額が1.25倍の範囲に収まらない場合、
元本と利息の比率が変わっちゃう。金利が上がる前は、元本5万円利息5万円だったのが、金利が
上がった後では、元本3万円利息9.5万円となるように元本が減りにくくなる。
元本が減らない・・・ようは途中で繰上げ返済をしない限り、返済期間が延びて総支払額が増える
ということになる。
分かった？・・・多分、分からないんだろうな・・・

[997: 匿名さん]

金利で突然死することはないよ 日本は向こう20年くらいはひくいよ

[998: 金]

日銀が今回見送った意義は大きいな。おかげで国債利回りは上昇基調。銀行としても手っ取り早く体力回復する手段として利上げを意識してる。

[999: 入居済み住民さん]

997さん

それはたぶん違うだろなぁ。

日銀は金利をあげたくてあげたくてしょうがない、だけど不景気だから低金利にしている現状。

だから今は景気は悪いがドル高になり、株価が上がり始めてきて、来年ドルが１３０円なんて回復したら、金利だっ

てわからないと思いますよ。

銀行だって金利を上げたいから変動金利5％ぐらいにはもって行きたいと思ってると思いますよ。

その可能性は５年後では薄いかもしれないが、１０年後には十分ありえる。

よって２０年ぐらいだとどうなるかはだれもわかりません。

でも９９６さんの言葉には参考になりました。１．２５％ルールはそうなんですね。もしかしたら元本が減りにくく

なるような裏技があるんですね。

これは掲示板でもあまり出てない話なので勉強になりました。

[1000: 購入経験者さん]

＞これは掲示板でもあまり出てない話なので勉強になりました

過去に出てるよ！ルールの意味も分からずに変動って・・・・

[1001: 匿名さん]

>>999
＞１．２５％ルール
１２５％ルールです。
変動金利の返済額は５年後の見直しで、それまでの支払額の１２５％（１．２５倍）まで変更出来るというルールです。
（あまりにも金利が上がると、返済額は制限限度でも元本が増えてしまうような事態になります。実際に以前そのようなことがありました。）
期間固定金利にはこのような制限はありません。

[1002: 匿名さん]

>>999
【未払い利息】
未払い利息とは、変動金利型ローンで金利が上昇した場合、返済額を上回って未払いとなる利息のことです。
変動金利型ローンでは、金利は半年ごとに見直されますが、返済額は5年ごとです。また、返済額の増加は前の1.25倍までという制限があります。そのため、金利上昇が激しいと、本来支払われるべき利息が返済額を上回ってしまうのです。この返済額を上回った利息部分が未払い利息となります。
未払い利息が発生すると、毎月返済していても元金は減りません。もし完済予定時期に元金や未払い利息が残っていると、全額一括返済することになります。変動金利にはこういったリスクもあるわけです。

[1003: １００１]

>>1002
＞もし完済予定時期に元金や未払い利息が残っていると、全額一括返済することになります。変動金利にはこういったリスクもあるわけです。
あまり脅かさない方がいいよ。
最後の５年に近付いた時点以降に余程の金利上昇が無い限りは、このような事象は発生しません。

[1004: 匿名さん]

決して、脅すつもりはありませんが、
実際にルールがあるのと、現実に起こりうる可能性が
あると言う事です。

[1005: １００１]

>>1004
＞現実に起こりうる可能性があると言う事です。
否定はしませんが、最後の５年は、返済期間にもよりますけど、元本返済額がかなり多くなっているわけです。
どの程度利率が上昇したらそのような事象が発生するかを、シミュレーションして確認してみてください。

[1006: 匿名さん]

何もそんなにムキにならなくとも・・・
絶対無いとは言えない、
あくまでも、起こりうる可能性って話しですよ。
あまり、このルールを理解していない人がいるようですので。
実際に起こるかどうかより、知らなかったでは済まされない事ですので。
因みに、私は変動ですので、
固定派の煽りでは、ありません。

[1007: 匿名さん]

>日銀が今回見送った意義は大きいな。おかげで国債利回りは上昇基調。銀行としても手っ取り早く体力回復する手段として利上げを意識してる。

意味が分からない。というか無知すぎる。
銀行は金貸してなんぼだろうに、利上げしてさらに借りて減らしてどうすんだ？それじゃなくても日銀の社債買いオペが
不十分って事で銀行が中小企業に金貸さない事が問題になってるのに。

>日銀は金利をあげたくてあげたくてしょうがない、だけど不景気だから低金利にしている現状。

半分当たってる。日銀が金利上げたいのは事実。というより金利正常化をしたい。なぜなら不況下での金融緩和が
出来ないから。何故不景気だと低金利にするかよく考えてみろ。

>だから今は景気は悪いがドル高になり、株価が上がり始めてきて、来年ドルが１３０円なんて回復したら、金利だっ
>てわからないと思いますよ。

何故ドルが130円になったら金利だってわからないのか意味不明。ドル高になると金利上げるとでも？政策金利とは
為替操作の為にあると勘違いしてるのか？

>銀行だって金利を上げたいから変動金利5％ぐらいにはもって行きたいと思ってると思いますよ。

もしかして銀行は変動を5%にすると利益が増えると思ってる？変動5%って事は政策金利4%くらいになるだろうけど、
利ざやは同じ1%なんだが。政策金利が低くても変動が上がるとか言わないでね。それって日銀自体を否定する事になるから。

>その可能性は５年後では薄いかもしれないが、１０年後には十分ありえる。

仮に10年後に変動5%時代が来たとしよう。その背景を考えてみる。まず、政策金利は4％程度。長期金利（10年債）はおそらく
8%位まで上昇してるだろう。今日本の国家予算が80兆円。税収が50兆円赤字国債が30兆円あるから、長期金利が今の1.4%から
8%まで上昇していれば今の国の借金がそのままだとしても、赤字国債が150兆円くらいに膨れあがる。それを消費税だけで
補おうとすると5%で約10兆円の税収だから120兆円の増加分を消費税だけで補おうとすると65%の消費税が必要になる。
もっともこれは現状のまま、金利が上昇したらの話。実際はそこまで金利が上昇していればかなりのGDP成長率のUPがなければ
いけないので実際は税収も大きく伸びているはず。

長期金利＝名目GDP成長率としたら、名目で8%の成長率があるとすれば、GDP2位の日本がアメリカを抜いて世界一に躍り出る。
おそらくCPIも3%前後で推移していると思われる。仮にこの状態が10年続いたとすると、収入は今の1.5倍。
住宅価格も1.5倍くらいになっているはず。もっとも日本がそこまで成長力をつけていれば当然他の国も同じように伸びている
はずなので1位になるとは限らないが。しかし、戦後日本が物作りで世界第二位に躍り出たように、他国では出来ない、
すばらしい産業で世界に躍り出ているからこそ8%成長になっているのだろうことは確かだが。低賃金で攻勢をかける新興国に
負けないほどの付加価値のある製品とはどんな物だろう？

>よって２０年ぐらいだとどうなるかはだれもわかりません。

20年この状態が続けば収入も2倍になっているはず。

[1008: 匿名さん]

1005
最後の5年なんて、何十年先なのか？
そんな先の事なんて誰もわからないよ？
だから、ルールは知っておくべき。
知らなきゃダメでしょ。

[1009: 匿名さん]

>125%ルール

固定さんが脅している通りです。間違いは有りません。
よって変動金利で３５年間掛けて返済しようとすると危険な可能性は有ります。
しかし、3%相当を繰り上げていけるのであれば、計算上その危険はほぼ無いに等しいです。

ま、何が起こるか解らないのでゼロとは言いませんが。

[1010: １００１]

>>1006
いや、むきにはなっておりません。
わたしは自宅マンションは住宅財形の５年固定（最初の元本金額が７００万円で元金均等払い）、アパートローンは最初から最後までの固定金利ローン（１億円強を３０年３％台下の元利金等払い）です。今まで８回ほど住宅ローンやアパートローンを組みましたが、基本的に固定金利を選択しています。
返済期間のかなり先だと、金利のブレで未払い金利が発生することがありますが、期限が近付いた時にはそのような可能性がある条件はかなり絞り込まれてしまうんです。

[1011: 匿名さん]

変動のみなさん
いろいろ議論されてますが、いったい何％になったら固定に切り替えるんでしょうか？
そして何年固定で何％なら許容範囲ですか？
元金の残りも交えてお願いします。

[1012: 匿名さん]

固定になんか切り替えません。

返済期間中の平均金利が３％以下ならば問題無いわけですからね。

[1013: 匿名さん]

基本的には12年～15年程度で完済予定なので、固定には変更しません。皆さん3%との繰上げ返済と言っておられますが、早く返したいので、5%の差額分を繰上げ予定です。でも5%だと住宅ローン減税の金額がかなり少なくなってしまう為、毎年100万で残りは10年後に繰上げする予定です。残高が1000万をきったら、金利が上昇局面ならば5年固定か7年固定にするかもしれません。で、5年後～7年後に完済予定。
優遇幅のこともあるけど、もし固定にするなら10年固定が7%（優遇なしで）以上になった時かな。ちょっと考えられないですが。

[1014: 1011]

>>1012
平均というのは間違いでは？
極論ですが、5年後に5％、10年後に1％でもいいですか？
もし万が一急上昇した場合にどの辺で切り替えを考えるか参考にしたかったのですが。

[1015: １００１]

>>1012
＞返済期間中の平均金利が３％以下ならば問題無いわけですからね。
そういう環境が崩れた時はどうしますか？
ここ数十年だと、平均金利はどのくらいかを理解して、可能性が無いわけではありません。

[1016: 匿名さん]

現実の話しとして悪い金利上昇しか想定できませんよ だからそうならないように政府がうごいているんだよ 金利の大幅な上昇可能性は語らなくていいよ フラット35は返済がすすむにつれ割高感が増してきます。金利が上がらないリスクの方が注意が必要だね 日本は

[1017: 匿名さん]

金利3％想定で変動1％からの差額で繰上返済していると、10年後に5.5％の金利上昇になっても
金利3％固定よりは月の支払いが少なくて返済できます。
それは、誰かが説明しています。

この前提は、金利3％以下が10年続くというのが条件になります。

もし、10年以内で金利が急上昇し、変動金利の優遇後の支払額が6％を越えるようなことが
おきた場合は、元金の返済が少なくなるか、未払い利息が発生する危険があります。

しかし、変動金利が大幅上昇をしなければいけない状況は、物価上昇が激しい状況と考え
られます。
とにかく市場に出回るお金を減らしたい状況でしょう。

そんな異常好景気な状況でも、自分の所得が増えない、自分の会社の景気が良くない場合は、
何も悲観することなく、自分の家を売りましょう。
借金を帳消しにして、さらに余るほどのお金を得ることができます。

バブルの頃は、駅から遠い築15年のマンションが、2000万円から6000万円まで値段が上が
りました。
バブル後は、1500万円ぐらいまで下がりました。

金利の上昇自体は、対策さえとれば何も怖くありません。
対策とは、
　　・金利3％相当の支払いをしておく。元金をとにかく減らす。
　　・10年で3/1を返済しておく。
　　　　⇒その後の金利上昇は、5.5％以下ならば、3％の支払いで以下で返済できる。
　　・10年以内に金利が上昇して支払い不能になる場合は、売る
無理に固定に変更する必要はありません。

変動の人も固定の人も最も怖いのは、金利上昇などではなく、会社が倒産したり、自分以外
の人が貧しくなることです。
せめて、自分以外の人が裕福であれば、物件を高く買ってもらえる可能性があります。

自分も他人も貧しいような不景気な状態は、物件価格も下がり、借金を相殺できなくなります。

固定の人は、10年でも、4000万の物件なら800万円ほどしか元金を減らせていません。
その状況で会社が倒産したりすると、3200万円も借金が残ります。
変動で3％支払いの人ならば、元金は、2500万円まで減っています。
この差は非常に大きく、2500万で物件が売れた場合、変動の人は、借金が帳消しになりますが、
固定の人は、700万円の借金が残ります。
10年間同じ支払いをしてきたのに、いつまでも借金が残るリスクを固定の人は選択しています。

[1018: 匿名さん]

>ここ数十年だと、平均金利はどのくらいかを理解して、可能性が無いわけではありません。

過去を例にするとバブル崩壊後の時期。15年前から今までのデフレ期の平均金利は1%前後。
サラリーマンの平均所得も下がってますが。

バブル以前の高金利時代は4から5%。この時期は高度成長、インフレ時期で、20年で
大卒初任給が10倍になってます。日本の過去の高金利時代と同じ状況ならば
20年後の平均年収は5000万くらいですかね。

もっとも過去は参考にならない、インフレにならなくても高金利になると言うならば話は別ですが。

[1019: 社宅住まいさん]

何千万とローンを組んでいる人はどっちも必死ですね。

[1020: 匿名さん]

意外と何も考えずに変動にした人が得をする。
ここに登場される頭の良い方々よりも・・・意外と。

[1021: 匿名さん]

100年に一度の大不況といわれながら、長期金利が最低値じゃないのは、これから上がっていくことをどこも予想しているのではないでしょうか？
上がる要素がないけど、どうなんでしょう？

[1022: 匿名さん]

＞＞1020さま
ずばっときましたね！
デベやハウスメーカーにまかせっきりで、短期固定や変動でローンを組んでいる人はいっぱいいます。
そういう人は何も考えず、たんたんと生活していくでしょう。
そして、このような掲示板もみることなく、たんたんと元金を減らしていきます。それが普通のことだと思います。
そして、一番得をしている、という結果に。。。

[1023: 匿名さん]

>>1021

でも実際の10年債利回りは上昇していないんですよね。

http://www.bb.jbts.co.jp/data/index_bei.html

では何で長期金利が高い水準かというと、株価の低迷などで銀行の自己資本比率が悪化し、
貸出余力が下がっていて、尚かつ100年に一度の金融不安で企業経営が厳しい状況で
銀行自身が貸し渋っているわけです。しかし、企業は業績悪化で資金繰りが厳しく、
どこかからお金を調達しなければ倒産してしまいます。ここで需要と供給のバランスが
崩れて金利高騰に繋がっているわけです。

通常は景気回復とともに企業が事業拡大の為の資金調達が増える為、資金需要が増えて金利も
上昇するわけですが、今回の金利上昇を見ると逆です。

日銀は長期金利を下げようと（企業の資金繰り支援）社債を購入してり、国債購入をしたり
との対策をしていますが、規模が小さすぎてなかなか効果が出てきませんでした。
今回の会合で国債買いオペ額を据え置いたのはおそらく、株価が持ち直して来た為に
自然に長期金利が下がって来ると見ている為だと思います。もちろん日銀ルールというのも
気にしているでしょうが。

3月度は年度末と言うことで資金繰り需要も通常より高かったと思われるし、
4月以降株価の持ち直しなどもありますので来月以降は私も長期金利は下がって来るのではないかと
見ています。というより下がってくれないとさらに企業経営が厳しくなるわけですから、
さらなるリストラや倒産が増え、あまり喜ばしい事ではありません。
長期固定の方は今の長期金利上昇を喜んでいる感じが見受けられますが、今の金利上昇は
決して喜ばしい状況と違いますし、ご自身にも火の粉が降りかかって来る可能性もあるわけです。

早くこの低迷から抜け出し、通常の金利上昇局面になって欲しいと誰もが思っているはずです。

[1024: 匿名さん]

雨が降らない日に、かさを持ち歩く。
会社に行くだけなのに、3日分の着替えや食料を持っていく。
冬でもなければ、雪も降っていないのに、タイヤにチェーンをつける。

これらの無駄とも思える準備をすることが、固定金利で組むことだという記載
が過去のスレにありました。

変動＝怖い　というのも、何が怖いのか、どうなったときが怖いのかを良く
考えもしない人が固定を選択しているのかもしれません。

・変動金利がどこまでUPするのか。
・いつUPするのか。
・UPする条件は何か。

それらの仕組みを考えたり、知る努力をはぶいて、いつ雨や雪が降るかも考えずに、
傘やチェーンを用意し、これが当然だというのが固定金利を選択した人でしょうか。

・来年から金利が急上昇し、5パーセント以上になったらどうするんだ。
　⇒理論的にあるのでしょうか。
・10年後の先がわからないから固定だ。
　⇒変動で3％支払いをすれば、3/1に元金が減らせているので、金利5.5%が25年続いても
　　金利3％固定より支払いが少ない

このスレは、2年前から始まっていますが、2年前に固定を組んだ人は、どのように考えて
いるのでしょうか。
変動を組んだ人は、固定分の支払いで繰上返済できて元金が減って良かったと記載しています。

私も固定派で、固定以外で組む気はないと考えていました。
変動を勧める人は、騙そうとしている人だと思ってました。

[1025: 匿名さん]

何なのこの人？ただのバカ？

[1026: これから]

固定と変動の金利差が大きいことが前提で話をしてるようですがこういう場合はどうでしょう。

ある信金ですが35年ローン保証料なしです。
変動：全期間1.5%優遇で現在0.975%
10年固定：1.2%で固定終了後1.0%優遇

[1027: 匿名さん]

どこの信金？
それは　お得だね～！

[1028: 匿名さん]

1024
生命保険や医療保険もこの際ヤメちゃえば？
多分、今後も何も無いから無駄だよね。

[1029: 匿名さん]

>>1024
>変動を勧める人は、騙そうとしている人だと思ってました。

こう言う捉え方をしてる時点で、痛すぎ。
騙すって事は、基本的に相手に対して不利益をもたらす場合に使う単語ですよ？
変動派は、変動での返済がベストだと思っているから進めているだけ。

あなたは、変動派、固定派の両方向から見ても痛すぎです。
単なる煽りだと思うが・・・

[1030: 匿名さん]

三年前、地銀にて３５００万（建物２４２０が１．３％、土地１０８０が１．４５％）を３５年・三年固定で借りました。先月は土地の方を１．５％の五年固定に選択したのですが、今月は建物の方で迷っています。同じく五年固定１．５にするか、十年固定１．９％、または五年変動１．１７５で迷っています。今回は繰り上げ返済せず現金は貯蓄しておきたいです（保険を思い切って縮小した為に蓄えが欲しい）。
長期固定は視野にないので変動もしくは短期固定でアドバイスお願いします。
補足で支払い可能額は今の生活水準で３％くらいです。偏差値低くてすみません・・・

[1031: 匿名さん]

以前、公庫２．２％１０年間団信は別払い。銀行は３年固定１％団信付き。
明らかに返済して繰上げ返済した方が元本を減らせる。
現在景気最悪なのに以前の金利の方が安い。これからか。
景気の良い時代は固定８％９％だったからこの１０年位は借りるにはいい時代だった。
１％台で変動金利がいい。固定は今のうちに２％１０年だったらと考えて安心を選ぶのだと思うが
金利の景気調整に拍車がかかれば到底上昇は考えにくい。

[1032: 不動産購入勉強中さん]

新スレ（その７）立ち上げました。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30102/

[1033: 匿名さん]

>変動金利が、長期固定金利を上回る可能性はあるんですか？

政策金利が10年国債利回り（長期金利）を上回ったケースは過去に有りました。
アメリカでも一昨年くらいに有りました。ではどのようなケースでこのような状況が
発生するのでしょう？
まず、政策金利とは中央銀行が政策によって決定しますので操作が可能です。しかし
長期金利は市場の需要と供給で決まるので中央銀行が完全に操作する事が不可能です。
では過去の逆転時期を見てみましょう。すると日本もアメリカもいずれも
バブルの崩壊直後に起きている事が分かります。で、長期金利は国債の需給で決まると
言いましたが、簡単に国債の需要を説明します。まず、国債とは国が破綻しない限り、
必ず利益を得られる訳ですから、とても安全な投資先で有る反面、運用益も低い訳です。
逆に株などは損失を出すリスクが高い代わりに運用益も高くなる可能性も大きい訳です。
で、投資家（銀行などの機関投資家も含む）は景気が上向きな時は運用益があまり得られない
国債を売って（需要が減るので金利が上がる）株を買うわけです。結果株価は好況とともに
上昇します。しかし、ひとたび不況に入ると損失が発生する可能性のある株への投資は
控えて安全な投資先で有る国債を購入（需要が増えるので金利は下がる）する訳です。
結果株価は下がり、金利も下がって来ます。

ではバブル崩壊時はどのような状況かと言うと、投資家達はこれから景気が悪くなるとの
思惑からリスクのある株式相場から安全な投資先である国債相場に資金を移動させます。
結果金利は急激に下がり出します。しかし、人の操作で決まる政策金利はどうしても後手に
回るので市場の思惑で動く長期金利よりも遅く下がるわけです。よって一時事的に長短金利の
逆転現象が起きてしまうわけです。いずれも一時的でその後は超低金利政策になっていますが。

難しく長々と書きましたが、長短逆転が起きるとすれば景気の山から谷への移行時、政策金利
より先行して長期金利が先に下がる場合、しかもバブル崩壊などの山が急激な場合にのみにあり得ます。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30018/res/899-899

↑あたりの書込を見ると政策金利と短プラの関係、さらに成長率、インフレ率の関係が分かりやすい
と思います。

[1035: 匿名さん]

遠くない将来に、金利が4.5%まであがったら、相当きついが、そういう事態は、当分きそうもない。

問題は、繰り上げ返済が予定どおりにできるかどうか。結構臨時の出費があったりして、
なかなか思う通りにはいかない。予定どうり以上に繰り上げ返済ができれば、まずは
大丈夫なパターンでしょう。

[1036: 匿名さん]

>1034
何故、わざわざ古いスレに書き込むのでしょうか？

37歳・年収700万・4100万借入・35年変動・・・
変動金利は怖くない以前に、完全に無謀スレ行きでしょう！