変動金利は怖くない？！その６

[匿名さん]

前スレが1000をこえていますので、新スレを立ち上げました。

【前スレ】変動金利は怖くない？！その５
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30219/

[851: 匿名さん]

運用できる人が変動。
ズバリ正解？

[852: 匿名さん]

その考えは危険ですね。

[853: 匿名さん]

爆弾二つだから？

[854: 匿名さん]

今は年中金利優遇キャンペーンをやってる異常事態が続いているだけ
今月から金利も上がったし、優遇キャンペーンがこれからも何十年も続くと考えている人がいるならおめでたい
優遇キャンペーンで金借りるなら出来るだけ長期間で組むほうが特に決まっている
今この時期に目先だけを考えて変動組むなんて頭おかしすぎるだろ

[855: 匿名さん]

正に、その通り。

[856: 匿名さん]

変動、固定関係なく
優遇は大きいわ

[857: 匿名さん]

モデルルームでよく使われるセールストーク

「金利があがると給料もあがるので心配ないですよ」
「頭金はちょっとでいいんですよ。ローンをたくさん組んだほうがトクですから」
「１％の超低金利ローンは今だけ！」
「家賃はもったいない。ローンで買ったほうがトク」

売り手の発信情報をうのみにする馬鹿が多くて笑えるｗ

[858: 入居予定さん]

結局

女は度胸だ
男は決断だ


というわけで　私は
変動でローンを組みました。

ある意味賭け事だよね？
ちなみにパチンコ
年に３回して勝率１回程度です。

[859: 匿名さん]

1％とか０．９８％とか本来考えられない「超」低金利ローンは優遇キャンペーンで本来の金利を割り引くことで実現しています
それらの多くは1年～3年の固定金利選択型です
固定金利が明けると大型割引も終了するので当たり前ですが返済額はアップします

1％ローンで3年固定で組んだと考えて、優遇が１．２５％だったとすると、３年後には
銀行によって異なりますが、割引率０～０．４％です。ですから適用金利と返済額はかく実にアップするのです
３年後、金利が３．５％では４２％のアップに（３．５％は充分にありえます）

１年目毎月の返済額８万４６８５円　→　３．５％なら毎月の返済額１２万５３３円（４２％アップ）

そうなると家計がパンクしますので他行に乗り換えるしかなくなります

[860: 匿名さん]

「金利が上がらないうちは変動金利にしておいて、上がり始めたら長期固定に切り替えればいい」と聞きますが本当にうまくいくのでしょうか？

一般的な住宅ローンで変動金利を利用した場合、金利上昇の気配があって、来月から１０年固定にしようと思っても
来月の金利が発表になるのは月末か当月１日。切り替え先の固定金利が更に上がるかいったん下がるか解らない状態で変更手続きをとらなくてはいけません。
また返済当初の金利割引が大きいキャンペーンを利用していると、固定に切り替えた時点で割引率が下がります
１％半ばから３％半ばまで適用金利が上がるとよほどの余裕がある人で無い限り
「切り替えたくても切り替えられない」事態に陥るでしょう。

[861: 匿名さん]

私は変動にしました。
低金利の現在はかなり余裕があります。
今のうちに返せるだけ繰り上げした方が賢いのかも知れませんが、我が家は貯蓄に励んでます。
繰り上げの額やタイミングは確かに見極めが難しいですが、ある程度の貯蓄があると家計のリスクは軽減できるのでは？

[862: 匿名さん]

＞８６０　
＞切り替え先の固定金利が更に上がるかいったん下がるか解らない状態で変更手続きをとらなくてはいけません。

何で？わかってから変更手続きするでしょ？

[863: 匿名さん]

固定さんお得意の話題のすり替えですね。

優遇金利は通期適用を選べばいいしだけの話だし。

結局何言いたいの？今が異常事態だから変動が危険だとでも言いたいの？
セールストークで変動勧めるから危険だとでも言いたいの？

今月金利上がったって・・・そりゃあがったり下がったりするでしょうよ。
でも変動は変わってませんけど。

[864: 匿名さん]

↑
変動が怖くない理由は？

[865: 匿名さん]

↑あんたと違って余裕あるからです

[866: 変動です]

私も今は貯蓄を優先中。
固定にしてたらここまで貯金できなかっただろう。

やはり手元に自由になる金があるのはありがたい。

[867: 匿名さん]

固定さんは何がしたいの？。変動にしたいの？。

[868: 匿名さん]

安心料を払っているはずの固定さん。ここを見るとなんか必死。
高い金利を払っても不安が消えない(ここレスを見る)ならもう一度電卓をたくさんたたいて変動も視野に入れることをオススメします。

嫌みじゃないんで悪く受け取らないで下さいね。

[869: 匿名さん]

>>864

怖い理由が無いから。

[870: 匿名さん]

だったら、何でここ見てるの？

[871: 匿名さん]

変動は怖いのに、どうして怖くないのか不思議だから。

[872: 匿名さん]

変動金利は恐くない
本気でそう思っている人はいるのか？
自分も含め何らかの不安を抱えつつ効果的な返済や運用や貯蓄を考えながら過ごしていると思うのだが

[873: 匿名さん]

>>870

そーいうおまえは何でここ見てるの？

[874: 匿名]

確かに変動は恐いですよね…
誰も先の事はわかりませんからね。
だから変動のリスクを少なくするために低金利の時に貯蓄や繰上返済を普通は誰でもするもんじゃありませんかね？

[875: 匿名さん]

固定と変動の違いをただ論ずるより、自分の年収と今後の年収のUPや首切りリスクと
物件の価値とを総合的に考えた方が良いのではないでしょうか。
例えば、公務員で首切りリスクはなく、年収のある程度毎年UPする人のローンと
収入の増減や、雇用の安定が不明な業界で働く人では、考え方が異なるのではないでしょうか。

一番良いのは、固定金利＋繰上返済に決まっているかと思います。

しかし、その支払いが、35年にかけて安定している人と、そうでない人がいる。

4000万円の物件を35年で支払う場合最初は下記でスタートをします。

　3％固定の毎月の支払額　153940円
　1％変動の毎月の支払額　112914円

153940円の支払いを35年間安定してできる人ならば、3％固定が良いです。
35年後が60歳であれば、(今25歳であれば)、繰上返済をしなくても良いです。
しかし、35年後が70歳(今35歳)であれば、10年分の繰上返済をどこかでする必要があります。
(退職金がある会社ならば、それで支払うこともできます)

しかし、この支払いができる人がどれだけいるのでしょうか。

ここからは、どうリスクをとるかです。

変動金利1％を選択して35年をどう返済するか。

・変動がずっと1％ならば、多少の給料の増減があっても返済可能でしょう。

では、どこから返済不可能になるのか、どの場合に返済不可能になるのか。

半年後にでも変動金利が3％になり、来年には、5パーセントになり、その後35年間一定か
上がり続けていくようなことがあれば、計算するまでもなく、返済不可能と考えます。
※ただし、そこまで金利が上がるような状態ならば、借金を帳消しにするぐらいの値段で
物件を売ることはできるかもしれません。

ここからは、個人個人で変動金利の上昇をどう考えるかです。
例
1)　5年後ごとに、0.5％金利が上昇していく場合
　　01年～05年　金利1.0％　月の支払い：112914円　
　　06年～10年　金利1.5％　月の支払い：121135円
　　11年～15年　金利2.0％　月の支払い：128356円
　　16年～20年　金利2.5％　月の支払い：134427円
　　21年～25年　金利3.0％　月の支払い：139199円
　　26年～30年　金利3.5％　月の支払い：142524円
　　31年～35年　金利4.0％　月の支払い：144256円

　　5年後毎に、0.5％あがるという予想をするリスクをとった場合に、この考え方
　　で返済できるかどうか。これだと固定3.0％の支払額153940円には、一度も
　　到達しません。

　　このリスクの考え方は甘いと思われますが、このリスクで、固定3％と同じ
　　支払いを繰上返済の返済額軽減で計算するとどうなるでしょうか。

[876: 匿名さん]

不動産営業です。
実際、長期固定を選定する方は少数です。最近は、だいたい3年短期固定で様子見、貯蓄＆切り替えへの学習という方々が多数です。
出入りの金融マンの彼等自身（銀行や信金）が長期固定派は少なく、あっても変動との二本柱です。低金利を素直に利用しない手はないと思います。
政府自身もバブル経験で懲りており、いたずらな物価上昇は国民生活に好ましくないと確実に認識し
てます。あまりうがった見方ばかりすると、低金利の新規時期の住宅ローンの恩恵を享受できる機会を失います。
実際の住宅不動産業界の人間として意見を述べさせて戴きました。

[877: 匿名さん]

>>875
1年ごとに0.5％上昇し、6年後から4％平均で推移していくとどうなりますか？

自分は大体上記に落ち着くというリスクで考えています。

[878: みかげ]

>877

計算してみました．

http://loan.mikage.to/loan/plan/2009040415070230e027811600

～5年：112,914
～10年：141,142
（略）
16年～：192,627

返済額が5年毎に125%までの上限にひっかかるので，
繰り上げ返済しないとなかなか大変なことになりますね．

固定と同額になるように繰り上げ返済した場合，

http://loan.mikage.to/loan/plan/2009040415081531c187921364

～5年：153,940
～10年：154,472
11年～：166,571

となり，固定3%より少し高いくらいですね．

[879: 877]

>>878
ありがとうございます。
これすごいですね。
自分じゃ計算できなくてすいません。

やっぱりこの低金利がしばらく続くかどうかで、全然変わりますね。
2年後に１％上昇しただけで、4000万借入れに対し約2万も返済アップ。
まあ、そんなことは無いかな・・・。

返済や貯蓄に余裕の無い人は、絶対変動にすべきじゃないですね。

[880: みかげ]

低金利がどのくらい続くかどうかがもとても重要ですね．

同じような0.5%ずつの上昇でも，上昇開始が4年遅れたらだいぶちがいます．

http://loan.mikage.to/loan/plan/200904041642010c6427483161

繰り上げ有りのパターンで，金利上昇が5年目からだとしたら，
最大で142,400円までしか増えませんので，固定3%より安いです．
更に，32年で完済できてしまいます．

この金利があと4年続くかどうか，でこれだけ変わります．

そこをどう予想するかじゃないでしょうか？

返済や貯蓄に余裕…といっても，とりあえず固定3%と同額くらいを
返済できるのであれば，なんとかなる可能性がほとんどだと思います．
まぁ，金利の動向については確実なことは言えないので，
破綻する確率は0%ではないですけどね．(^^;
（でもこれは10年固定とかでも一緒なので，本当に安心なのは
　全期間固定の方だけですね．最近は選択される方が少ないようですが…）


ちなみに，35年固定は今月などはかなり高めのようなので，
実際はもっと変動の方が有利かもしれません．

三井住友で3.94%
みずほで3.77%

3.77%だとしたら，月額171,634円ですからね．
変動の方が不利になるには相当な金利上昇が必要になると思います．

[881: 匿名さん]

2)　5年後ごとに、0.5％金利が上昇していく場合　
　　　+　固定金利3％相当を5年に1回繰上返済をする。

　　01年～05年　金利1.0％　月の支払い：112914円
　　(153940円-112914円)×12ヶ月×5年分=246万円を繰上返済する。

　　06年～10年　金利1.5％　月の支払い：112626円
　　(153940円-112626円)×12ヶ月×5年分=247万円を繰上返済する。

　　11年～15年　金利2.0％　月の支払い：108844円
　　(153940円-108844円)×12ヶ月×5年分=270万円を繰上返済する。

　　16年～20年　金利2.5％　月の支払い：99639円
　　(153940円-99639円)×12ヶ月×5年分=325万円を繰上返済する。

　　21年～25年　金利3.0％　月の支払い：80632円
　　(153940円-80632円)×12ヶ月×5年分=439万円を繰上返済する。

　　26年～30年　金利3.5％　月の支払い：38842円
　　(153940円-38842円)×12ヶ月×5年分=690万円を繰上返済する。
　　
　　※しかし、この時点で残金が210万円しか無いため、繰上げ返済すると全額
　　　支払い終わる
　　　5年短縮になるため、最後の5年の変動金利が4.0％だとしても支払いが無い
　　　為、影響が無い。1)と2)は、予想が甘いを思われます。
金利の予想などは、誰にもできるものではなく、どこまで金利上昇をリスクとして考えるかです。

次に、5年毎に1％上昇するリスクを考えます。3％固定分を想定した繰上返済はするものと
　して計算します。


3)　5年後ごとに、1.0％金利が上昇していく場合　
　　　+　固定金利3％相当を5年に1回繰上返済をする。

　　01年～05年　金利1.0％　月の支払い：112914円
　　(153940円-112914円)×12ヶ月×5年分=246万円を繰上返済する。

　　06年～10年　金利2.0％　月の支払い：120600円
　　(153940円-120600円)×12ヶ月×5年分=200万円を繰上返済する。

　　11年～15年　金利3.0％　月の支払い：125379円
　　(153940円-125379円)×12ヶ月×5年分=171万円を繰上返済する。

　　16年～20年　金利4.0％　月の支払い：126560円
　　(153940円-126560円)×12ヶ月×5年分=164万円を繰上返済する。

　　21年～25年　金利5.0％　月の支払い：122243円
　　(153940円-122243円)×12ヶ月×5年分=190万円を繰上返済する。

　　26年～30年　金利6.0％　月の支払い：106687円
　　(153940円-106687円)×12ヶ月×5年分=283万円を繰上返済する。

　　31年～35年　金利7.0％　月の支払い：52400円

これでも、一度も金利3％の支払いに達することなく、支払いが終わります。
まだ、私の考え方が甘いかもしれません。

固定金利3％相当の返済を変動金利のままで支払うと、余程の金利上昇があり、
さらに、一度上がった金利が下がらないという状況が続かないと、支払いでき
ないことにはならないように見えます。

変動金利7％にはなるとして、それが何年後か？
変動金利3％や4％が続くとして、それが何年後か？
3％以上になるまでに、3％相当の繰上返済をしていれば、支払いはできるように考えます。

この考えは、甘いと思いますが。

[882: 匿名さん]

私は仕事柄、変動金利の4パーセントです。年収の4倍の借り入れですが、不安です。ちなみに30歳です。

[883: 匿名さん]

ちょっと失礼します。長期固定派さんの論じる机上の数字は、正直？です。ご自分の選択を納得（短気固定変動組の低金利に対し）する為に、必死にしか見えません。
私は信金に勤めてますが1％優遇・3年固定変動です。借り換えを基本に、その時の流れ次第です。同僚は様々です。フラット25等もいます。
自分はあまり金利が極端に上昇するとは思ってません。庶民生活を圧迫してしまいますし、今は政府が金融機関に対し監視介入が厳しいですから金利動向にも非常に敏感です。
長期固定がいいという方々がいても否定はしません。それもまた自己の選択肢の一つですから。

[884: 匿名さん]

将来の不安は変動固定に関係なく平等に有る訳だから、そのリスクを減らす最大のヘッジは
負債を抱えない事ってなってしまうけど、人生１度、マイホームくらいは手に入れたいよね。
では次に考えるのは負債を早く無くす事だと思うんですよ。３５年固定で金利上昇リスクは
無くなるけれども、年金問題や後期高齢医療など、これからの高齢化社会、住宅ローンを
払い終わる頃の日本が実際どうなっているかという事に大きな不安を持っている人がほとんど
だと思う。

ならば初期に金利上昇リスクがあるかもしえないけど、今の低金利を最大限に利用して負債を早く
減らしてさらにその後の不安に備えると考えるならば人生においてのヘッジにもなると思います。

予想が付かないとはいえ、日本が金利上昇局面を迎える為には解決しなけらばならない問題が
数多くあると思われ、それが短期間でクリア出来るとも思えないです。負債を早く減らす事を
第一に考えるほうがいいと思います。

[885: 匿名さん]

人それぞれと言う事で

[886: 匿名さん]

私はずっと10年固定を選ぶつもりでしたが、
http://www.e-sumaisagashi.com/news.htm
のサイトの過去5年間の店頭金利を見て、変動にするつもりです。

東京三菱UFJの場合、
2003年7月からの変動金利最高値は2.875％（2008年）
仮に全期間優遇幅が－1.2％だと、1.685％となり、
優遇後の変動金利が2％を超えるのは相当の好景気が来る場合でしょう。

住宅ローン金利と日本円TIBORの関連性は不明ですが、
1995年からの3か月TIBORの最高値は約0.9％（2008年）なので、
私は大幅な金利上昇は起こらないほうに賭けます。
http://www.zenginkyo.or.jp/tibor/rate/archive/index.html

TIBORを使って、適用金利を算出するおおよその計算式について詳しい方がいれば、
説明をいただけたら幸いです。
（例）6か月TIBOR＋0.3％＝変動金利など。

[887: 匿名さん]

今は金利が低いから上がるとか上がらないとか議論されてる。

金利は上がったり下がったりが正解だと思う。

今、この景気で急に金利上がることは考えにくい。

固定は金利上昇を現実化させていまったようなもの。

固定で払っているつもりで貯めておいたらどう？


みつみつる

[888: 匿名さん]

>>886
低い期間を参考にするあたりがお気楽ですね。
急激な上昇はないと思いますが、微増を続ける可能性はありますよ。
返済に余裕がないなら気をつけてね。
夏以降微増を続けるに一票。

[889: 匿名さん]

今巷では金利が低金利なので長期が有利って謳ってますが、
長期は過去に比べて低金利ではありません。
変動は以前の低金利時同様の金利＋以前になかった大幅優遇。
どう考えても今は変動で組むべきだと思います、
ただ金額と返済金額にもよると思いますが。
金額が２０００万程度で年数が２０年くらいなら変動がいいと思います。

[890: 匿名さん]

↑その額も、借りる人の年収によって左右されます。

[891: 匿名さん]

だ～か～ら～、変動が嫌な固定派は黙って固定にしときなって。

[892: 匿名さん]

>>889
たった2000万を20年もかけて返すのか？
その程度の稼ぎで「どう考えても今は変動で組むべきだと思います。」
とのたまうのか？

ちなみに俺は長期固定じゃないのでいらん返しは不要。

[893: ビギナーさん]

検討中なんですが、住信ＳＢＩネット銀行でローン3000万、内ボーナスを500万、期間30年です。

30年固定で月98780円ボ118949円です。それを
変動選んで月85980円ボ103428円にして

差額分を月12800円　ボ15521円繰上げ返済して行こうと思うのですが
やはり危険でしょうか？素直に固定にすべきでしょうか？

[894: 匿名さん]

家計に余裕があるなら変動
ないなら固定かな

[895: みかげ]

金利の予想は人それぞれ．

人の予想にあれこれ言っても仕方ないのではないかと思います．
自分の予想に従って変動・固定を選べば良いだけであって，
どっちが正しいかは未来になってみないとわからないわけですし．

可能性でいえば，あと20年この低金利が続くかもしれませんし，
3年後に今から6%以上上昇しているかもしれません．
（昔金利が上下していたころは，5～6%の幅で上下していましたから）

とても可能性が低いことでも，可能性が0でなければ大きなリスク，
ととらえる人もいるでしょうし，そんな万が一のことがあったら
そんときはそんとき，と楽観的な人もいるでしょうし．
（わたしは後者の方ですが(^^;）

できるなら，根拠とともに自分の予想を書くまでに留めて，
人の予想には文句を付けない，という感じの流れになると嬉しいです．
予想の善し悪しは，読む人の判断に任せるという形で．

[896: 関西人]

892。自分、何が言いたいねん…、何かごっつ腹立つわ、流れ的に不必要や。2000万をたったと思うなら金利で支払い３、４万変わろが、どうでもいいやろ？ここ見る意味あれへんやん。ホンマ何が言いたいねん。２回言うたったわ(笑)

[897: 匿名さん]

先月２０年固定が２．２だったのに、今月は２．５平均ぐらいまで上がってるな
ぶっちゃけ２０年固定２．２で支払い考えてたのに０．３もあがると計算すると驚くほど支払いが増えるんだな・・・
マンション完成するまで金利確定出来ないからマジ不安だ（完成来年の６月）
金利なんて政府の経済施策ですぐ変わる
頼むから俺のマンションが建つまで麻生おとなしく馬鹿政府続けて欲しいものだ；；
最悪来年固定金利がこのまま上がり続けると変動とか恐ろしいトラップ契約に踏み込むしかなくなったりして・・・
素で怖い

[898: 周辺住民さん]

>>892
金利の動向予測と稼ぎは関係ないだろ
自分で挑発しといて返信するなって（笑
ヘタレはだまってろよ

[899: 匿名さん]

http://www.boj.or.jp/type/stat/dlong/fin_stat/rate/prime.htm

↑を見ると、去年10月と12月の利下げがそれぞれ翌月に反映されています。
さらにさかのぼると福井総裁時代の2度の利上げ2006年と2007年にあった事も見て取れます。

さらにさかのぼると1995年頃（バブル崩壊3年後くらい）から超低金利政策が
実に15年近く続いている事になります。

さらにさかのぼると90年代初めのバブル期に高金利が有った事が分かります。

さらにさらにさかのぼるとバブル期以前は高金利では無いにしてもそこそこの金利だった
事が分かります。

では、この金利の推移を頭に入れて過去の成長率、インフレ率を見てみます。

http://www.math.tohoku.ac.jp/~kuroki/Readings/jstat.html

バブル期以前は名目成長率が最低でも5%近く有り、高い時で10%も有り、インフレ率も
おおむね2%以上で推移していますので、短プラもそれなりに高くて当然でしょう。

そしてバブル崩壊後は成長率で2%以下、インフレ率はマイナスに転落。（ようするにデフレ）

今後低成長、低インフレが続くのであれば、金利も低位で推移する事が予想出来ます。

逆にバブル期以前のような短プラが4～5%常に有った時代の成長率、インフレ率になれば
今後金利は上昇するでしょうが、仮に来年からインフレ率3%くらいに跳ね上がって、
政策金利も+3%くらい上がったとします。そして、この状態が何年も続くという事は
物価は年々上がって行く事を意味しますので、バブル期以前の物価の推移を見れば
高金利が続く状態がどういう事かを予測出来ます。

http://rich.xrea.jp/200807/4.html

↑のように、インフレ率が高くなると言うことは負債は目減りしますので何も問題は無いです。

ただし、これは、政策金利と成長率とインフレ率の相関が有る場合です。
低成長、低インフレでの政策金利上昇があり得るとしたら変動は危険という事になります。

しかし、通常は考えにくいので変動は怖く無いというのが結論だと思います。

[900: 匿名さん]

すみません、↑ですが、冒頭の文章が抜けてしまいました。
↓を最初に入れてください。

>>886

変動金利はTIBOR連動ではなく、短プラ連動です。そして、短プラは完全に政策金利連動です。