変動金利は怖くない？！その６

[匿名さん]

前スレが1000をこえていますので、新スレを立ち上げました。

【前スレ】変動金利は怖くない？！その５
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30219/

[802: 匿名さん]

http://itr.asmg.info/entry/post_14.html
を見たが、初歩的な間違いがあるので信じちゃ駄目だよ。

>ところで、スワップレートはどう決まるか、というと大ざっぱに変動金利借入をした時に支払うと見込まれる金額と固定金利借入をした時に支払うべき金利が、一緒になるような固定金利水準に定まります。

これは誤り。変動金利借入をした時に支払うと見込まれる金額に、リスクプレミアム（保険料分）を上乗せした分が、固定金利となる。

>つまり、もし、皆の予想通りに金利水準が変わっていく場合には、理論的には固定金利も変動金利も支払額は同一になってしまうのです。

これも誤り。もし、皆の予想の平均で金利水準が変わっていく場合には、理論的には固定金利の方が、支払額はリスクプレミアムの分多くなる。

>実際には、銀行はこの理論的な価格に手数料を織り込んで住宅ローン金利を設定するわけですが、手数料は一般的に、固定金利のほうが高めに設定されています。

これは何かの勘違いだろう。手数料ではなくリスクプレミアムであり、リスクプレミアムの水準は金融市場の需給で決まる。銀行が自由に手数料を設定してるわけではない。

>そのため、一般の人の予想通りに金利水準が変化した場合、固定金利借入のほうが返済額が大きくなるリスクが高い、と考えられるわけです。

これは結果的には正しい。

ただし、固定金利借入のほうが返済額は多くなる可能性は高いが、返済額は変動しないという安全性は高い。変動金利借入は返済額は少なくなる可能性が高いが、返済額は多くなるかもしれないし少なくなるかもわからんという危険性がある。つまり返済額と安全性のトレードオフであるから、どっちが得かは一概には言えない。借り手それぞれのマネープランに応じて、安全性が大事だと思えば固定にすればいいし、返済額が大事だと思えば変動にすればいい。

>但し、住宅金融公庫の固定金利ローンだけは別です。あれは、実質的な国のバックアップを受けて、かなり思い切った低金利を実現していますので、普通の銀行の固定金利ローンに比べるとかなり低い利率になっています。

これも結果的には正しい。だから、経済とか金利のことがよくわかんない人はフラット35を選んでおくのが安全。

[803: 匿名さん]

>>793

>>780

>長期固定が3%、変動が1%とします。将来の金利は予測不能ですが、もし1年後から金融状況が変化し
>て、変動金利が5%ぐらいになったとします。もしそうなったら、銀行は長期固定で貸したぶんは大
>損となります（厳密には当然リスクヘッジしてますからそれほど損はしませんが）。

>しかし、変動金利はこのままずっと1%程度で推移する可能性も高そうです。もしそうなったら、銀
>行は長期固定で貸したぶんは（変動金利に比べれば）得をします（これも厳密には当然リスクヘッ
>ジしてますからそれほど得にはなりませんが）。

>要するに長期固定は「将来が予測不能な中で、何かが起きたときに大損する」というリスクを銀行
>側が負っています。つまり保険と似たようなものです。従って保険料の分、変動よりも金利は高く
>なります。

>>784
>知ったかはやめなさい。

馬 鹿かおまえ？
長々書いてるけど全く中身ないじゃん。

[804: 匿名さん]

で、変動金利はどのように推移するんですか？
誰も答えてくれないなー。
みんな結局わからないのにいろいろ書かれても、よくわかりません。
結論から書いてくださいよ。

[805: 匿名さん]

まあ今後１０年は上がっても２％程度でしょう。

[806: 匿名さん]

変動金利は低いまま推移するということでいいんじゃないの？

[807: 匿名さん]

結論。私は変動は怖くない。

[808: 匿名さん]

いや、変動は怖いよ！
危険というかね

そう言いながら、オレは変動で借りてるんだが・・・
銀行のリスクを客がかぶるのが変動
当然に金利は安くなきゃ！
ただ巡り合わせが悪いとアップアップしそう

[809: 購入検討中さん]

変動でもこういうスレのぞいて対策練ってる人は大丈夫でしょー。
怖いのは何も考えずにギリギリで変動で借りちゃった人。
最近、同僚が年収350万なのに2800万変動で組んだよ。
今の家賃より安いからっていう理由で。　怖っ

[810: 匿名さん]

>>803
>長々書いてるけど全く中身ないじゃん。

ま、確かに長々書いて中身はないかもしれませんが、
あなたのように嘘（というか無知ゆえの思い込み）は書いていませんからね。
あなたよりはましでしょう。

[811: 匿名さん]

ところで４月から各行軒並み長期金利を上げてる理由はなんだろう？

１０年もの国債の金利は３月は下がってるはずですが。

[812: 匿名さん]

俺は2090万の変動。
この金利水準のままなら9年くらいで完済予定。
少なくとも5年くらいは今の水準＋1.0%程度で収まると踏んでる。
残債が減ってから金利が上がっても大して返済総額は増えない。
自分個人としては怖くないです。

今5%とかになったらそりゃ多少きつくはなるけど現実的ではないと思ってる。

[813: 匿名さん]

私も返せるうちに返して、金利上がっても、余裕にしておくつもりです。

すごい上がらない限り、少し上がったくらいでは返していけると思うので、今はとりあえず変動にしています。

後は常にアンテナ立てて生活していくことですね。

[814: 匿名さん]

名目金利がゼロでも、そこから物価上昇率を差し引いた実質金利が、投資をするか
どうかの分水嶺である均衡実質金利より高ければ、金融引き締めだと言えます。
定義上当然ですが、実質金利はデフレ下ではゼロになる事はなく、逆に物価の水準に
よってはマイナスに転じたりします。後者はアメリカ等で時折見られた（る）現象です。

名目金利だけを見て異常とする主張は、救急車に搬送された患者が身じろぎしない
のを見て「なぜ急いで病院に連れて行かないのか？」と憤慨するに等しい行為です。
実際には搬送している救急車の速度を見なければ、急いで救おうとしているかどうかを判断できません。
同様に景気の実勢や預金利回りを考える際は、実質金利を見ないと事実上無意味でしょう。

また通常ゼロ金利とは政策金利（銀行間の短期金融市場の金利）を指し、より長い期間の
金利は、たとえ名目金利であってもゼロとなった事はありません。よって名目長期金利を
より低く抑える金融政策を採用する事で（cf.量的緩和の時間軸効果）、たとえ名目政策金利が
ゼロでも景気刺激できます

[815: 匿名さん]

>>799
>>801

このスレは、変動金利で借りた人が「変動金利は怖くない・・・変動金利は怖くない・・・」と自分に言い聞かせ、金利は絶対上がらないという希望的観測を披露して、安心するためのスレです。

「金利は予測不能だから、変動金利が怖い（リスクがある）のは当然だが、それは承知の上で、リスクをヘッジするにはどうすればいいか、前向きに考える」ためのスレではありません。

[816: 匿名さん]

このスレは固定で借りた人が「自分の選択は間違っていない・・・自分の選択は間違っていない・・・」と自分に言い聞かせ、金利は絶対に上がると根拠の無い書き込みを続け、順調に元本を減らし続けている変動さんを不安にさせようと必死に書き込むスレになっているようです。

金利は予測不能だとか何が起こるかわからないとか理由らしき理由も無いのにただひたすらあおり続け、自分の選択を正当化する事に必死な人がいるからおかしな方向に行くのです。

ちなみにリスクヘッジの話は過去に何度も出ているし、それに対しての反論が無い（出来ない）ですね。まともな意見や不利な書き込みには必ずスルーして見なかったことにしてしまっているようです。

[818: 匿名さん]

5％ルールと125％ルールがあるので、
その間は守られるでしょう。
10年間が勝負でしょう。
10年間は変動でも怖くない。

[819: 匿名さん]

具体的なリスクヘッジの話しなんて、殆んど出た事無いぞ？
せいぜい＋50万の話しぐらい。
後は、金利が上がらない理屈ばかり、書き込みが多い。

[820: 匿名さん]

スレタイが悪いんじゃないかな。
「変動金利のリスクヘッジ方法について語りましょう」とかにすればいい。
誰かスレ立てて。

[821: 匿名さん]

変動を決めた人に、固定の人がリスクヘッジはどう考えてるんだ？？と聞くこと自体がおかしい。

だって、

リスクヘッジ＞低金利　⇒　固定を選ぶ
リスクヘッジ＜低金利　⇒　変動を選ぶ

なんだからさ。

まぁ、あるとしたら（リスクヘッジと呼べるかどうか分らんが）、
『金利が上がっても払える余裕がある』
っていうのはあるか。


分類

・予算ギリギリ　⇒　変動じゃなきゃ買えないから『変動』

・予算若干余裕あり　⇒　変動で金利が上がったら生活が厳しくなるから『固定』

・予算かなり余裕　⇒　変動で金利が上がっても払えるから、それならば最初からリスク分払うのは勿体無いから『変動』

[822: 匿名さん]

>>820
自分のレスに自分でレスするのもなんだが、
金利変動に対する最善のリスクヘッジ方法は
「固定金利で借りること」のような気がする。
素人考えでリスクヘッジ方法を試みたところで、
結局プロのパフォーマンスには勝てないのだから。

[823: 匿名さん]

変動は余裕のある人がするべきだね。
変動は怖い。10年安泰なんて言ってる奴いるが今の不況みたいに突然大変な事になる可能性は当然あるからな。

[824: 匿名さん]

>>821
その分類、正解。

若干余裕があるけど、固定の利息分払うのもったいないから『変動』もいる？

[825: 匿名さん]

住宅営業です。私のお客さんも皆さん迷われてすね。具体的には低金利の今、実際に長期固定選択の方々は正直少ないです。
だいたいは低金利短期固定で、とり合えず様子みて3年後なり5年後に継続なり、借り換えをという方が殆どです。バブルの教訓を学んだ日本において、今更、極端な物価変動がおきるとは私的にはちょっと考えられませんが、まぁ大きな借金ですから、金利には用心に越した事はないと思います。現役の住宅営業でした。

[826: 匿名さん]

変動を選ぶ事でのリスクって金利上昇だけなんだから

>>702の書き込みが全てじゃないんですか？リスクヘッジを語るなら金利上昇時の対応のみでしょ？

それと＋50万は充分なリスクヘッジになってると思いますし、固定さんは否定的ですけど具体的に
何故+50万がリスクヘッジになっていないのか誰一人説明出来てませんよ。

[827: 匿名さん]

>>826
50万は変動と固定の差額プラス50万ですよね？
それだけ用意できなければリスクヘッジにならないですよね？
なら固定さんがその分貯蓄もしくは繰り上げしたらどうなるの？
それとプラス50が無理なひとは固定にしなさいってこと？

[828: 匿名さん]

>>50万は変動と固定の差額プラス50万ですよね？

そうですね。

>>それだけ用意できなければリスクヘッジにならないですよね？

そうですが、想定金利がバブル期並の7%を想定していますので実際はそこまで見る必要は
無いと思いますし、名目金利ではなく実質金利で考えればさらに低くても大丈夫だとも思います。
その辺は個人の考え方次第だと思います。ですので+50万円は絶対的な安全圏と見て良いと思います。

>>なら固定さんがその分貯蓄もしくは繰り上げしたらどうなるの？

元本が減るから喜ばしいじゃないですか。しかし、変動さんが同じように繰り上げすれば
さらに元本が減りますので、借入時のヘッジが+50万円でも繰り上げが進むほど、低金利が
進むほど、ヘッジの為の余剰資金が下がって来ます。

>>それとプラス50が無理なひとは固定にしなさいってこと？

そういう事になりますね。しかし、プラス50万が人によってはもっと少なく考える人も
いるとは思いますが・・・

今の変動金利が20年続くと思う人はプラス0円でもいいわけですが、バブル期並の変動金利に
数年以内になると考えるなら+50万なわけです。その辺はいろいろとシミュレーションをして
個人の環境に合わせて決めればいいと思います。

結局日本が近い将来にインフレ率や成長率が大きく上がるとの期待感を誰もが持っていれば
近い将来金利が大きく跳ね上がる可能性の高い変動金利を選ぶ事は危険度が高いと誰もが
分かるはずですが、実際は何十年もデフレが続き、派遣社員が増え、賃金が増えにくく、
少子高齢化の世の中がそう簡単に変わるとは思えないので、ならば変動で負債を早く減らそうと
思うのはそれほど無謀とは思えません。

結局は>>702のように、月々の返済額がいくらまで大丈夫かにつきると思うのですが。
月々可能な返済額と借り入れ期間が決まれば自分がどれだけ借り入れ可能かが判断出来ます。
欲しい物件と借り入れ可能額を比べて有る程度余裕がああれば何パーセントまでの金利上昇に
耐えられるかが分かるわけですから変動をうまく活用して早期完済を目指してもいいのではないかと思います。

[829: 匿名さん]

ゲーム理論のミニマックス法、マクシミン戦略、そのあたりで誰か論文かいてくれ。
固定か変動か。
それですっきり。

[830: 入居予定さん]

考えるの面倒・・というか結論なんか出ないので
長期固定と変動で3000万ずつ借りました。
同僚もそうしている人が割りといますね。

今度はどちらを繰上げするか・・・勉強中です。

[831: 827]

>>828
ありがとうございました。
自分はその辺の計算ができないし、金利が上がって返済できなくなる可能性少しでもあるものに人生かけられないので、固定にします。
もう少し返済に余裕があれば変動にするんですけどね…。
まあ、こんなに超長期も安いからよかったです。
あとは給料下がらないように頑張ります。

[832: 匿名さん]

ここのところ日経平均も長期金利も爆上げです。
変動で借りている方は急いで繰り上げるのが賢明ですね。

[833: 匿名さん]

ある地銀ですが、4月から変動の基準金利が0.3下がりました。

[834: 匿名さん]

負けず嫌いだね。

[835: 匿名さん]

誰がなんで？

[836: 匿名さん]

都市銀行で４月変動基準金利０．４下がってるとこがありますね
固定上がりすぎだし・・・悩む

[837: 匿名さん]

爆発変動金利前の静けさ

[838: 匿名さん]

ないと思います。

[839: 入居済み住民さん]

>>836
そこは、先月まで他の都市銀行より0.4％高かったヤツ

[840: 匿名さん]

未来のない日本に金利大幅上昇もないね

[841: 匿名さん]

ミックスしてる人って少ないんですかね

[842: 匿名さん]

>>840
それを言ったら、給与の大幅減少が有り得るということになるかと。

[843: 匿名さん]

>ここのところ日経平均も長期金利も爆上げです。
>変動で借りている方は急いで繰り上げるのが賢明ですね。

こういう事書くからアオリだとか無知だとか言われてしまうのです。

何故、日経が上がっているのか？長期金利があがっているのか？その辺を理解していなければ
変動を繰り上げる理由にはならないでしょう。たぶん、釣りだと思いますけど。

[844: 匿名さん]

>ここのところ日経平均も長期金利も爆上げです。
>変動で借りている方は急いで繰り上げるのが賢明ですね。

↑すごくあせってる？せっぱつまてる？

　「爆」ってことばつかうこと自体子供っぽいね！

　もうしこし勉強しましょうね！

　そうそう、変動にかりかえれば？まだまにあうよ～。

[845: 匿名さん]

お前の文章も、子供っぽいな。

[846: 匿名さん]

名目金利-物価上昇率=実質金利

金利がゼロでも物価上昇率がマイナス(デフレ)なら実質金利は高くなってしまいます

[847: 匿名さん]

・変動金利+優遇金利を選択し、固定3パーセントと同等の支払いを毎月する。(繰上返済)
・繰上返済は、支払額軽減を選択する。
・変動金利3パーセントになる頃には、毎月の支払額も減っている。
・変動金利5パーセントになる頃には、元金が減っていて、支払いがキツクない状態になっている。
・支払えないぐらいに金利が上がる頃は、物件の値段も上がっているので売る。
と、考えるのはどうでしょうか。

[848: 入居済み住民さん]

ところで変動はどの銀行が良いのでしょうか。
私が訪れた地銀はいずれも変動は優遇なしで、
ＨＰで見たＵＦＪ（優遇後1.075％＋保証料）くらいしかないのですが。

[849: 契約済みさん]

デベ優遇が効くかどうかがデカイよね。
0.875(通期1.6)とかはザラっぽいし。

[850: 匿名さん]

>>846

ようするに実質金利で考えると固定にしたから安心とは言い切れないって事ですね。
固定を選ぼうが変動を選ぼうがある程度経済に関心を持って備えを怠らない事は大事だと思います。

先の事は予想出来ない、何が起こるか分からない。確かに正論ですが、だからといって、
無関心でいるよりは関心を持っているほうが絶対に良いと思います。

[851: 匿名さん]

運用できる人が変動。
ズバリ正解？