変動金利は怖くない？！その６

[匿名さん]

前スレが1000をこえていますので、新スレを立ち上げました。

【前スレ】変動金利は怖くない？！その５
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30219/

[222: 匿名さん]

変動金利は、金利の変動があっても、月々の支払額は5年間変わらないって事は
契約時より金利が下がってる場合、元本の減りが早くなるんですか？

[223: 匿名さん]

超長期はさらに上昇（2009年2月）

新規購入の人も、借換えを検討している人も気になる今月の金利の動向は？
金利は下がっていると思われていますが、35年などの超長期は0.2〜0.3％と大幅に上昇。先月も同様の動きでしたので、2ヶ月前と比べると0.5％程度も上昇してしまいました。一部の金融機関では、まだ超長期も低い金利となっていますが、長期固定を希望する人の選択肢は少なくなってしまってます。最近は、変動金利型で借入れする人の割合が急増し、長期固定で借入れする人が減り、金融機関も短期金利に力を入れ始めていることも影響していると思われます。

10年以下の比較的固定期間が短いものは、0.05％程度の下降。10年固定の適用金利は、2％以下のものも多くなり、超長期固定の金利が高くなり、借入れしにくくなった現状では、長期返済の人にも魅力的な選択肢となってきたでしょう。

変動金利は店頭金利を2.475％までに引き下げたところが多くなりました。住友信託銀行では、当初優遇幅が大きいタイプで、適用金利は0.875％に。新築マンションの提携ローンなどで、全期間マイナス1.5％というような商品でも、変動金利なら1％を切る適用金利になることになります。

これだけ低い金利であれば、変動金利型に人気が集中していることもうなずけます。しかし、将来的に固定へ切り替えたいと考えている人は注意すべき点も。全期間固定金利に切り替えすることは難しいので、将来のこともよく考えた上で選択しましょう。

[224: 匿名さん]

＞２２２

金利が下がったら元本の減りが早くなる(元本の支払い割合が大きくなる)でしょう。

そんな状態が５年続いたら、６年目から支払い額が低くなる。

[225: 匿名さん]

ここで変動について、いろいろ勉強させてもらいましたが、まだ疑問があります。
どなたか教えて下さいませ！

５年間返済額の変わらない方式で２０００万を３５年、金利１．２％でスタートし
１年後に０．２％上昇して１．４％になってそのまま５年が過ぎると仮定します。

当初返済額が５８３４０円（元本３８３４０円、利息２００００円）になって上昇後は
返済額が変わらず、内訳が元本３５５４７円、利息２２７９３円になるのはわかります。

そこで疑問なのですが、上昇した金利は内訳の金利部分が上がって、元本部分が減ることで
上昇した金利分２７９３円をまかなったことになるのでしょうか？
もしくは、上昇分２７９３円×４８回（残り４年分）＝１３４０６４円を５年後の見直し時に
一括返済しなくてはいけないのでしょうか？また、途中で繰り上げ返済した場合、この未払い
分を先に引かれ、実質残りが繰り上げ分ということでしょうか？

[226: 匿名さん]

>そこで疑問なのですが、上昇した金利は内訳の金利部分が上がって、元本部分が減ることで
>上昇した金利分２７９３円をまかなったことになるのでしょうか？

その通りです。

>もしくは、上昇分２７９３円×４８回（残り４年分）＝１３４０６４円を５年後の見直し時に
>一括返済しなくてはいけないのでしょうか？

一括返済の必要はありません。

>また、途中で繰り上げ返済した場合、この未払い分を先に引かれ、
>実質残りが繰り上げ分ということでしょうか？

「未払い分」「それ以外」などという区別はありません。

このスレを読んでいると、あまりにもおばかな質問が多いので、改めて「住宅ローンの基本」を書いておきます。

●住宅ローンとは要するに借金である。
●借金は返済しなければ毎月利子がついて増えてゆく。
●借金は、毎月、利子よりも多い額を返済すれば、元本を少しずつ減らせる。
●この毎月の返済額を、例えば35年後に元本がゼロになるように決めているのが、35年ローンというものである。
●通常の変動金利ローンでは、毎月の返済額は5年間一定である。（銀行にとっては事務コストを減らすことができ、借り手にとっては生活設計が立てやすいという、双方にとってのメリットがある。）
●しかし、変動金利ローンでは、金利は半年ごとに変わる。
●なので、毎月の返済額が一定の状態で、金利が下がれば、毎月の利子が少ししかつかなくなるので、元本はより早いスピードで減ることになる。
●逆に金利が上がれば、毎月の利子がより多くなるので、毎月同じ額を返済したとしても、元本が少ししか減らないことになる。最悪の場合は元本が増えてしまうこともある。
●このように変動金利ローンでは、金利の動向によって、元本が早く減る場合もあれば、元本が少ししか減らない場合も出てくる。
●なので、5年に一度改めて、その後の毎月の返済額を、ローン開始日から35年後に元本がゼロになるように計算し直す。
●繰上げ返済とは、元本を現時点で一気に返済するものである。
●「期間短縮型の繰上げ返済」とは、要するに、繰上げ返済時に、その後の毎月の返済額は一定のまま、変更しない方法である。
●「返済額変更型の繰上げ返済」とは、要するに、繰上げ返済時に、その後の毎月の返済額を、ローン開始日から35年後に元本がゼロになるように計算し直す方法である。

[227: 匿名さん]

↑
分かりやすいと思いますよ〜

[228: 匿名さん]

226様
ありがとうございました！疑問が解消できました！
「住宅ローンの基本」じっくり何度も読ませていただきます！
また新たに疑問がわいてくるかと思いますが、その時はまた、
おバカな質問をさせていただくかもしれませんが、よろしく
お願いいたします〜〜

[229: 契約済みさん]

226さん、こりゃ、講義料必要じゃないっすか！（笑

[230: 匿名さん]

なんか、古いホームドラマのワンシーンみたいだな。

[231: 匿名さん]

●借金は、毎月、利子よりも多い額を返済すれば、元本を少しずつ減らせる。

利子よりも低い額を返済しても意味ないって事？
例えば、８万でその内利子が３万５千。
１年後に４２万（３万５千×１２ヶ月）の繰上げ。

[232: 匿名さん]

短期固定が終了して、次に１０年固定を選びましたが、数日後に気が変わって変動にすればよかったと
後悔し、ダメ元で変動に変更してと銀行に連絡したら、数日後にOKが出ました。
２回分の変更手数料は痛いですが、固定との毎月返済額の差を考えると諦めがつきます。
本当は変動は怖い派なんですが、しばらくは金利動向に目を向けてピリピリと生活していきます！
固定で安心生活も捨てがたいですが・・・

[233: 匿名さん]

変動の方で金利上昇(いつのことやら)に備え、株以外の運用している方、又は考えている方いますか？

[234: 匿名さん]

>231

未収金利息が発生しなければ　という意味ではないですかね？

８万返金しているのに　内訳が　利息　８０５００円　　元金　０円　未収金　５００円　とか

[235: 匿名さん]

変動の方で金利上昇(いつのこてやら…)に備えて、株以外の運用をしている方、又は考えている方いますか？

[236: 匿名さん]

チキンは変動に向かん

[237: 匿名さん]

「元本」とか「利息」とか「金利」という言葉を聞いて、
いまいち何のことだかピンと来ない人は、
変動で借りては絶対に駄目だぞ。

[238: 匿名さん]

そんな人、ここへは来ませんよ〜
だけど、そんな人ほど変動で借りてるのが事実

[239: 匿名さん]

そりゃそうだね。固定がこれだけ高くて、変動がこれだ安ければ、たいていの人が
変動を選ぶ。実際、現時点で7割ほどが変動派。意外に少ないのは、世の中には慎重
な人が少なくないということ。まあ、その慎重さが、役にたつかどうかは不明だけど。

金利があがってくれば、当然ながら、破綻する人はでてくるでしょう。ある一定の
割合で、でてしまうのはしょうがない。自己責任の世界だよね。

銀行員の書いた本に書いてあったのですが、金利があがらなくてすら、銀行ローンで
破綻してしまう人はまれではないらしい。諸経費とか税金とか駐車場代とか説明しな
い悪質業者は少なくないから。勉強不足は自己責任なのかもしれないが、ちょっと
可哀想な気もする。

[240: 匿名さん]

＞２３７
分からないから、ここにきて学ぼうとしているのではないの？
イマイチピンとこなくても、勉強すればいいだけのこと。
変動を選ぶなという権利はない！

＞２３８
そんな人程、変動で借りているのが事実？
なんの統計？
その参考資料がどこかに書いてあるのですか？
教えて欲しいいんですが・・・


ちょっと知識をつけると、すぐ調子にのって人をコケにしてストレス発散する・・・。
かなしいなぁ。

[241: 匿名さん]

まあまあ…

所詮は匿名掲示板なんだから

[242: 契約済みさん]

>NO.240様

2007〜08年くらいの統計らしいですが、マイホーム購入資金プランの雑誌に、
変動金利の融資採用が３割、固定期間選択型の採用が５割、全期間固定金利の採用が２割、って、
掲載されていた気がします。（あくまで目安なのでしょうが。）

僕はフラット35、審査がおりなかったら全期間固定（みずほ）で融資実行しようと考えています。

意外に思ったのは、固定期間選択型の採用率の高さ…。
そして雑誌に掲載されていた、『業者の薦めでローンを組んだ』って人が多いこと…。
『住宅選び・仕様選びと同じくらいの熱意を、ローン選びに向けている人が少ない』って、
雑誌ではコメント記載がされていました。
そんな人も多いんですね。

[243: 匿名さん]

どこかに誰かが書いてあったけど、不動産屋は金利の低い変動を勧める事が多いらしいです。
その方が返済率や何かで審査が通り易いらしいのです。
実際うちも不動産屋の営業に変動をやたらと勧められました。でも短期固定が変動と同じくらいの
低金利だった時なので、営業の口車には乗らずに短期固定にしましたが、ローンについてあまり
考えていない人もたくさんいるんですよね。とくに最初はローンのことより考えることがいっぱい
あって、ローン切り替え時や金利で失敗したと気付いた時に初めて、もっとローンについて詳しくなろうと勉強する人も多いのではないでしょうか？

[244: 入居済み住民さん]

不動産屋は月の支払いが少ない方が売りやすいだけ、客の将来など考えていないと思うよ

[245: 入居済み住民さん]

変動金利怖いね〜、変動でローン契約している人が増えてるそうだけど、危ないね
政府や日銀の発表・銀行の今やっていることには裏がある
今や証券は信用破綻
デフレの次は何が来るか、今や世界中が失われた10年を参考に
お金を合わせ鏡に映して増殖している
こんな状態で10年先インフレが起こっていないと誰が言える

3000万円借りて１０年先の残計算してみたら怖いのが解る

[246: 匿名さん]

ってか、なんで3000万なの？(笑)

いつも思うんだけど…

[247: 匿名さん]

３０００万、変動で１０年あれば相当返せるでしょう。
途中で固定にしてもいいんだし。

[248: 匿名さん]

インフレ起こしたら、マンションを手放すときの金額はどうなるんでしょうか？

[249: 匿名さん]

変動怖いって、危ないほど金利が上がるまでみんな変動続けてないでしょ。
ましてここへ来ていろいろ情報収集してる人たちは。

[250: 入居済み住民さん]

No.249
危ないほど金利が上がるまでみんな変動続けてないでしょ。

その時期・もしくはその少し前に固定にかえるの？その時期固定は

すごい金利だと思うよ、現実的に無理なんだよ、机上の空論に近い

[251: 匿名さん]

＞２５０

その時期・もしくはその少し前に固定にかえるの？その時期固定は
すごい金利だと思うよ、現実的に無理なんだよ、机上の空論に近い

そんなことは誰でもわかってるよ。今現在、低金利でわずかでも金利を浮かせられればいいこと！
で、これくらいの金利ならOKってところで固定に切り替えるつもり。
この情勢で急激に金利が上がるとでも！？

[252: 匿名さん]

私は変動派ですが、
「金利が上がったら固定に変える」なんて無理だと思ってますよ。
変動金利が上がるときには、固定金利はもっと上がるんですから、
結局、「変動の方が安いから」と変動を選択せざるを得ないでしょう。
なので全期間変動で通す覚悟はしておくべきでしょう。

[253: 匿名さん]

＞２５０
251に補足。

まず・・・変動金利が急上昇した時、長期固定もある程度同じ様に上がったとしても、
時期が同じとは限りません。
変動と固定の差が殆ど同じくらいまで均衡する時もあれば、かなり開くときもあります。


変動が絶対に将来得するとは誰も決め付けてはいないと思います。
ただ、あくまで変動は、いつでも状況に応じた選択が出来るという事です。
今の日本の状況を見ると近年の急上昇は想像できないと考える人が多いのは事実です。
例えば５年後、変動金利が２％になっても、超長期が今より低い２．５％のケースだってありえる。
変動金利が５％に上がったとしても、３年後にまた１％なる可能性もある。
なので、暫くは変動で様子見をするという考えは有りです。


＞危ないほど金利が上がるまでみんな変動続けてないでしょ。
＞その時期・もしくはその少し前に固定にかえるの？その時期固定は
＞すごい金利だと思うよ、現実的に無理なんだよ、机上の空論に近い

人それぞれの考え方があるんだよ。
様々な仮定を机上で論じる事で、また個々で選択肢が増えるかもしれない。
なので、その言い方は無いかと思います。

[254: 匿名さん]

２５０さんは長期固定組の方ですか？

[255: 入居済み住民さん]

>>249〜253
いいのいいの。
「変動金利は怖くない」スレなんだから。
5％になろうが10％になろうが怖くないんですよ。
その前にガンガン繰り上げ返済して、残債を減らせば良いってこと。
で、それに追いつけない人が損をするわけですよ。

まだ2％、まだ3％、まだ4％、そのうち下がるから大丈夫、で固定は6％超えで固定にも出来ず・・・金利は上昇を続け、元本は減らず25％ずつ支払いが上昇・・・破綻。
って可能性は低いとは思いますが、0％ではないですよ。

[256: 匿名さん]

>インフレ起こしたら、マンションを手放すときの金額はどうなるんでしょうか？

インフレとは物の値段が上がる事。マンションも例外ではないので当然上昇してる。

物の値段が上がるという事はそれだけ需要があると言うこと。値段が上がっても欲しいと
いう人がいるから値上げ出来るのであって、去年みたいな資源高による値上げは長続きしないし
インフレとは言わない。（金利も上がらない）

値段が上がっても欲しいって人がいると言うことはそれだけ収入も上がっている人が多いと
いう事。

収入が上がってる人が多いという事は企業は賃金を上げないと人材を確保出来ないと言うこと。

企業は報酬を増やしてまで人材を確保したいくらい事業が順調って事。

日本のGDPの６割が個人消費。日本がインフレになるためには上記のような循環になっていなければ
ならないわけ。

当然住宅にも該当する。金利が上がっても、住宅価格が上がっても、それでも欲しいという
人がいるから上昇するわけで、そんな時代に今のような低金利低価格で買った人たちが
何で破綻するの？

それともインフレを警戒して変動はダメだと言っている人は自分だけはデフレのままだと
思ってるの？

[257: 入居済み住民さん]

>>256
もうインフレとかデフレとかは脱却しましょうよ。
新しい時代にはいってますよ。
高度経済成長とか、バブルの崩壊とか、過去の産物。

ちなみに現在スタグフレーションはかわした感じだけど、まだ不透明。
じわじわと原油価格が高騰してきて、第3次オイルショックと共にスタグフレーションが進行するかも。
雇用が安定せず、不況の中原油高による物価高・金利高など最悪の事態が控えているようでなりません。消費税10％も3年後にはおそらく可決されるし。

今年の夏がひとつのポイントだね。

できればそんな時代は来て欲しくない。

[258: 248です]

>>256
まさに私もそのように考えたので、ここでインフレによる金利上昇リスクを煽る人に向けに
先のような質問をしたのですが、あなたの書き込みはより的確ですね。
インフレによる金利上昇リスクを指摘する人の頭の中では
その時の年収や物件価格はどのような値に達しているのか気になるところ。
当然そこまで踏まえた上でインフレによる金利上昇リスクを説いているでしょうから、
是非具体的に説明していただきたいですよね。

[259: 248です]

>>257
不況下における金利高ってどういう条件で起こるのでしょうか？
基本的に不況下の時は市場の流動性を高めるために、金利を低くするのが
セオリーですよね？

それを無視して金利を上げる状況がどういうものか、興味があります。

[260: 匿名さん]

不況対策の財源を、政府が赤字国債に求めるが、発行額が巨額で、引き受けてが居ない場合は、
長期金利は上がりますね。

また、短期金利でも（コール翌日物）銀行同士が、あいつは潰れるんではないかとお互いに疑心暗鬼になると、いくら中央銀行が金融市場に資金を注入しても、高金利でないと金を融通しないとなってくると、中央銀行の目標とするレートよりも金利は高く推移してしまいます。

それを低く低く誘導するために、中央銀行は紙幣を発行しますが、紙幣を発行するためには根拠となる資産が必要で、発行高が多くなると質の悪い資産を根拠としなくてはならなくなりますので、発行した紙幣は、以前の紙幣より価値が落ちます。するとインフレとなりますね。

[261: 匿名さん]

>>260
なるほど。詳しい解説ありがとうございます。
具体的にはお隣の韓国や日本に国債を押し付けられなかった場合のアメリカのような状態でしょうかね。
そういう状況に日本が陥るとなると、世界経済は終焉を迎えていそうですが・・・。

[262: 匿名さん]

>>257

確かに新しい時代、というか今まさに時代の転換点にいるのかもしれません。
戦後70年弱。資本主義の崩壊という意味で。

ただ、何で新しい時代に入ると原油価格が高騰するの？
オバマがグリーン・ニューディールと言っているようにこれからは脱石油エネルギー
でしょ？去年のように投機マネーによる高騰は異常で今の価格が本来の需要と供給に
あった価格。今後原油需要が大幅に増えて価格が上がるとはとても思えませんが？
さらにそれらが理由でなぜ物価高と金利高になるのか？説明してみてください。

>>260

国債の引き受けてが本当にいなくなれば国家破綻です。金利上昇などではすみません。
今の長期金利上昇は企業の資金繰り逼迫からです。株価の下落で自己資本率の下がった
銀行は企業に貸し出す余力がなくなっている為です。この状況が続けば今日のＳＦＣＧ
破綻のような大型倒産が相次ぐでしょう。だから日銀は必死に長期金利上昇を抑えよう
と手を打ってきているのです。

>それを低く低く誘導するために、中央銀行は紙幣を発行しますが、紙幣を発行するためには
>根拠となる資産が必要で、発行高が多くなると質の悪い資産を根拠としなくてはならなくなりますので、
>発行した紙幣は、以前の紙幣より価値が落ちます。するとインフレとなりますね。

それは本来のインフレとは違いますよね。物価が上昇するのではなく、通貨の価値が下がるわけですから。
通貨の価値が下がると言うことは個人の負債も目減りする事を意味しますが。

本来の物価上昇によるインフレは円の価値が上がりますが、円の価値が下がるわけです。今の日本のように
円高な国は多少は可能なのかもしれませんが、英国ポンドなど通貨が暴落している国がそれをやると
さらに通貨安が進みます。今まさにロシアがそれで自国通貨維持の為に先日利上げを行いました。

日本がそこまで追い込まれるとはちょっと考えにくいのですが、現状の金融機関の貸し渋りによる
金利上昇は何か手を打たないと資金繰り出来ずに倒産する企業がさらに増えるでしょう。
今の長期金利上昇とはまさにそういう事です。

[263: 入居済み住民さん]

No.262
何で新しい時代に入ると原油価格が高騰するの？


こんな話もあります

現在原油産出国の原油量は１０年前と蓄積量が変わっていないとの事
それはなぜか、原油産出国同士の取り決めで、蓄積量×数％が年間の使用量（売る量）にしよう
と取り決めが有る為。より多く売るには蓄積量を多くする必要がある、意味解りますよね
近い将来原油争奪戦争、世界で恐ろしい事が起こりそう、賢い人はもう動いていますよ

[264: 匿名さん]

現実問題、これだけ大企業の業績が悪化し、資金調達のために社債を発行しまくっていると、
国内の債権市場はお腹いっぱい状態。さらに不況対策で国債をガンガン刷りまくるとするならば、
金利を上げないことには引き受けてがいなくなってしまう。つまり、長期金利は上がる。
こういう状況が今、起きつつあるように思われる。
もちろん、>>261が言うように、本当に国債の引き受け手がいなくなれば国家財政は破綻するが、
そこまではいかないものの、そういう状態に片足を突っ込みつつある。

一方、短期金利市場は>>260が言うような状況が（まだ）現出していないので、比較的低位に推移している。
結果、短期と長期の金利差が広がり、ソースは不明だが、住宅ローン市場で変動を選択する人が増えてきた。
何しろ今は、減税と物件価格の下落を受けて、空前の買い時と煽られているので、
変動金利というリスクをとってでも今買ってしまえ、という人が増えているわけだ。

私はインフレリスクについては、>>262が仰る主旨におおむね同意ですが、
恐ろしいのは景気の停滞と（貨幣価値の下落によって導かれる）物価上昇という、ある種のスタグフレーションの到来。

次に到来すると懸念されているのが環境バブルだから、「グリーンニューディール」なんて言葉に、
明るい未来は期待できない。まあ、先進的な環境技術を持つ日本がどう立ち回るか、面白い気もするが。
仮に原油高騰時代が再来すれば、メタンハイグレード採掘のコストも採算に乗ってくるなんて話も
あるみたいだから、日本にとって悪い時代じゃないかもしれない。

って、そこまで考えて住宅ローン組むかねぇ。

[265: 匿名さん]

日本中で住宅ローンの破綻者が増えれば日本は終わり
一部の無謀な借入者以外は将来そうならないようになっている


はずだ！

[266: 入居済み住民さん]

No.265

すでに増えていってるんですが・・・

[267: 匿名さん]

相当に増えてます。数字はでてませんが、任意売却の専門業者の
サイトとか繁盛してますものね。
外資系金融で解雇されて転職した人とか、もともと無謀じゃなかった
わけだけど所得が激減しちゃう。
また、２００５年あたりで、買って景気がいいから繰上げ返済して
食が下がって、借り換えしたくてもできない例とかいろいろ

いずれは社会問題になりそうな勢いですよ。

[268: 匿名さん]

"ヒットラーの偽札”という本を読みましたが、

これは偽札で武器や食料を調達するというよりも、敵国の通貨を混乱させるための
ものだったそうです。過去には、偽札が判別できず、大量に紙幣が出回ったために、
狂乱的なインフレになったケースが知られています。

通貨が大量に出回れば、通貨の価値はさがります。輸入品の値段があがるので、
インフレとなります。通貨の価値がさがれば、輸出は良好となりますが、それ
は一般庶民には関係がない。

[269: 257]

>>263
かわりに説明ありがとう。
そうなんですよ。近い将来石油利権争いの戦争が起こりそうです。
某国も経済立て直しには戦争が不可欠ですから。
こんどはどこをテロに仕立て上げて、世論が許すかを考えているはずです。

>>262
これから年収400万時代、経済は現状維持のまま、物価高が始まるでしょう。
何でもかんでも作っては廃棄という時代は終わりです。

といっても、そのころにはローン払い終わってるかな。

>>259
もう政策金利を低くしたから景気が上向くという時代は過ぎています。
現に一時期のゼロ金利に近い状態なのに、当時の金利よりも高いところを推移しています。
短期や変動が低金利だからといって、ぎりぎりのローンを組ませるケースがあると思うが、このままじゃ日本版サブプライムですよね。
政策金利を下げても、政府介入が中途半端だと、市場不安から上昇傾向になるのでは？

[270: 匿名さん]

大山鳴動してねずみ一匹

過去の知識はあっても、
現在の経済状況で考える知恵がなければ役に立たないので注意しましょうね。

[271: 購入検討中さん]

>>267
繰上げ返済もしすぎは怖いですね