前スレが1000をこえていますので、新スレを立ち上げました。
【前スレ】変動金利は怖くない？！その５
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30219/
[スレ作成日時]2009-02-06 13:19:00
注文住宅のオンライン相談
変動金利は怖くない？！その６
| No.151 |
by 匿名さん 2009-02-14 11:42:00
削除依頼
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|---|---|---|
| No.152 |
by 匿名さん 2009-02-14 11:46:00
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| No.153 |
by 購入検討中さん 2009-02-14 11:48:00
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| No.154 |
by 匿名さん 2009-02-14 11:50:00
>149さん
繰上げ返済に手数料がかからないなら 毎月でも良いかと思いますが 手数料がかかるなら ある程度まとまった方が良いと思いますよ。 ＞135さん http://loan.mikage.to/loan/ で確認されたら良いかと思いますが 月の返済額差額は １２０００円ですね。 返済額見直し設定で ＜変動金利をシミュレーションする場合は，0年0月後から，60ヶ月（5年間）間隔，125%上限に変更してください＞ を入力し 金利設定を 変えていけば ５年間返済額は 変わらず 元金と利息の割合が変わる シミュレーションが出来ます。 |
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| No.155 |
by 匿名さん 2009-02-14 11:52:00
＞146
気難しく考えなくても、 毎年１００万くらい繰り上げるんだったら、変動の方がお得な可能性大ですよ。 固定と変動の金利差結構あるでしょ？ １０年レベルだったら、絶対変動でしょう。 約４年以内に、変動金利が固定金利を上回り、それが残り６年続くと考えたらいい勝負じゃないかな？ 具体的な数字がないので、明確ではないですが、おおよそはこんな感じです。 ギャンブル頑張って選んでください。 |
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| No.156 |
by 匿名さん 2009-02-14 11:56:00
151です
ごめんなさい。 繰上げ返済が無料ならでした！ 自分が無料なので、うっかり！ 三井住友は無料です。 三菱東京は３１５０円です。 後はしりません！！ |
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| No.157 |
by 匿名さん 2009-02-14 12:29:00
＞155さん
146ですが、変動は1.275％ 10年固定は2.4％です。 支払額は1.8万円の差があり、年間にして21万の差があるので 変動にした場合はその分を繰り上げ用に回した方がいいか？ 21万で10年間の安心をとるか？ですが、とりあえず、10年以上先のことは わからないので、10年後に残債を半分以下にすることを目標にしています。 |
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| No.158 |
by 149 2009-02-14 12:30:00
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| No.159 |
by e戸建てファンさん 2009-02-14 13:49:00
銀行によって、繰上げ返済一回に返済できる金額に規定があるところもあります。
念のため、確認を。 それか、銀行名をはっきり出したほうが、正確な回答きますよ。 |
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| No.160 |
by 匿名さん 2009-02-14 14:27:00
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| No.161 |
by 匿名さん 2009-02-14 14:45:00
>157さん
支払金額だけを見ると １．８万の差ですが 元金と利息の 内訳は かなりの差があります。 内訳も確認された方が良いかと・・・。 私は今 ２．３５％ 固定１０年で借りていますが 他行で １．１７５％変動で 借り換えの審査中です。 いろいろ検討しましたが 変動 ８．８万 （元金 ６．２５万 利息 ２．５５万） 固定 １０万 （元金 ５万 利息 ５万） となり 今後金利が３年目から ０．２％づつ上昇したとしても 固定と変動の差額 １．２万（５年間は返済額が変わらない変動タイプ）と 年間４０万の繰上げ返済資金 とで 元金を ６００万減らせると思い変動審査結果待ちです。 |
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| No.162 |
by １５７ 2009-02-14 15:05:00
＞１６１さん
ありがとうございます。 返済額の内訳は、固定→元金52,000円 利息62,000円 変動→元金64,000円 利息32,000円（端数切り捨て）です。 年に０．２％ずつ上昇のシミュレートをしてみましたが、 それでも10年固定の金利を上回ることはないので、変動を検討中です。 しかし、返済額の変わらない5年間のうちに、毎年100万円を繰り上げしたとしたら 繰り上げした時点で、返済額もUPしてしまうようで、それなら5年後の見直し時に いっぺんに500万繰り上げた方がいいように思うのですが、どうなんでしょうか？ |
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| No.163 |
by 匿名さん 2009-02-14 16:52:00
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| No.164 |
by 匿名さん 2009-02-14 16:57:00
＞返済額の変わらない5年間のうちに、毎年100万円を繰り上げしたとしたら
＞繰り上げした時点で、返済額もUPしてしまうようで、 繰り上げても５年間は返済額が変わらないよね？ 金利と元金の内訳が変わるだけだよね？ 返済額はあくまで５年後だよね？ 年間１００万 の方が、 ５年５００万 より 元金減らせるよね？ のはず。 |
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| No.165 |
by 匿名さん 2009-02-14 19:13:00
http://loan.mikage.to/loan/
ここのシミュレーターで、５年間は返済額が変わらないように設定して ５年間の途中で繰り上げてみると、その時点で返済額が見直され、返済額も UPしてしまいますが・・・？ |
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| No.166 |
by 匿名さん 2009-02-14 19:48:00
あれ？
確かに、このシュミレータ、繰上げと同時に支払額変わるね！ それに、３年後に金利が上がったと仮定したとしても、支払額が変わる！ えぇ〜？ほんと？ ほんとなの？ 金利が上がっても５年間は支払額が変わらないのが変動じゃなくて？ 誰かたすけて〜〜 |
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| No.167 |
by 匿名さん 2009-02-14 20:19:00
http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1221474172
ここの回答の中に 「元金を繰り上げ返済すると、毎月返済額も見直される」 と書いてあるのですが、実際のところ、どうなんでしょう？ |
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| No.168 |
by 140 2009-02-14 20:47:00
皆様、お騒がせして申し訳ありません。167さんの指摘が正しいとすると、金利が下降しているときは、繰り上げ返済をすると支払い額が減る＝元金の減りがかわらないので、繰り上げ返済しないほうがいい。支払い額は変わらない。ただし、繰り上げ返済をすると支払い額が減るというメリットがある。
金利が上昇しているときは、繰り上げ返済をしないと支払い額が変わらない＝元金の減りが鈍くなるので、繰り上げ返済をしたほうがいい。支払い額は増加する。ただし、繰り上げ返済をしなければ支払い額が変わらないというメリットがある。元金の減りが鈍った状態を放置プレーすると、その未払い金が繰り上げ返済時に請求される。 ということでしょうか。 |
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| No.169 |
by 匿名さん 2009-02-14 22:21:00
返済額見直し設定で
＜変動金利をシミュレーションする場合は，0年0月後から，60ヶ月（5年間）間隔，125%上限に変更してください＞ は 入力させていますか？ これを入力すれば 5年間は 返済額は変わらないです。 でも 金利が上昇したと仮定して 途中で繰り上げ返済したら 返済金額変わりますね・・・。 実際のところはどうなんでしょうか？ |
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| No.170 |
by 匿名さん 2009-02-14 22:23:00
１６８＞
違うよ〜。かなり違う。 １６７のリンク先のベストアンサーよ〜くゆっくり読んでみて。 ＞金利が下降しているときは、繰り上げ返済をすると支払い額が減る ２ |
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| No.171 |
by 匿名さん 2009-02-14 22:40:00
変動0.975％で組むことにしたのですが、
たぶん今年から１％の住宅ローン減税が出てきますよね？ ということは、繰り上げ返済して元金を減らすのと、 当面は繰り上げ返済しないで住宅ローン控除を受けるのと、 どちらがお得なのでしょうか？ |
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| No.172 |
by 契約済みさん 2009-02-14 23:00:00
>171さん
私も同じ疑問を持っています。 わからない理由の一つとして、 単純に0.975％と1％の比較ではなくて、ローンを組んで最初のうちは 毎月返済金のうち利息が占める部分が大きい事が、どう影響するか、 比較の際にどう考えに組み込むべきかがわからない為です。 その寒天を含めたところをご教示いただければ幸いです。 |
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| No.173 |
by 契約済みさん 2009-02-14 23:02:00
172です。
誤字訂正です。 誤：その寒天→正：その観点 失礼いたしました。 |
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| No.174 |
by 匿名さん 2009-02-15 01:42:00
>171,172
余計なこと考えないで、繰り上げ返済したほうがいいと思うよ。 ただし、繰り上げ返済分を貯金しておくということであれば、それはいい手かもしれない。 でも、貯金って、ちょっと入り用だとかいって使ってしまいがち。意志の強い人向け。 |
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| No.175 |
by 匿名さん 2009-02-15 09:10:00
>>169
返済額変更型の繰上げ返済を行うと、毎月の返済額はそのときの適用金利のもとで再計算されます。 従って、金利が下降している局面で返済額変更型の繰上げ返済を行った場合、 毎月の返済額が大きく減少することがあります。 金利が上昇している局面で返済額変更型の繰上げ返済を行った場合、 毎月の返済額が逆に増えてしまうこともあります。 |
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| No.176 |
by 匿名さん 2009-02-15 11:33:00
ローンをスタートして、２年後に繰り上げ返済をした場合、
再度、支払い金額が見直される という事は、 その後繰り上げ返済をしなかった場合、 次の支払額の見直しはローン開始から５年後のまま？７年後になる？ |
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| No.177 |
by 匿名さん 2009-02-15 12:37:00
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| No.178 |
by ヌー 2009-02-15 13:13:00
借入れから２年後に繰り上げ返済をしたとします。
２年後に毎月の支払い金額は再計算され、変わります。 但し、見直しはあくまでローン開始から５年単位で行われます。 要するに、見直しのタイミングは、５年単位＋繰上げ返済時 となります。 銀行によって違うのか知りませんが、三井住友銀行はそうです。 繰上げ返済で、支払額が一時的に見直されますが、 確かに、金利が上がった時期に繰り上げると、繰上げたにも関わらず、 逆に一時的に毎月の支払い金額は大きくなる事もあります。 但し、数字のマジックに勘違いしないように！ 結局は、繰上げ返済時の金利が上がっていようが、下がっていようが、 違うのは、「繰上返済時⇒５年単位の見直し時」の期間の返済額が違うだけであって、 どんな金利だろうが、総支払い額をみると、早期に繰り上げ返済をした方が確実得なのです！！ ＜補足＞ 付け加えると、２００９年の実行の人に限ってですが、 住宅ローン減税がいい利率になっています（１０年間、毎年１％） 変動の適用金利が０．９５％くらいを切っている方は、あえて繰り上げ返済をしなくても、 現金を手元に残して金利を多く払っていても損はないですよ。 住宅控除が手元に戻ってくるのは１年遅めになるタイムラグはありますが、 約０．９５％以下の人は、最終的には損はありません。 でも、適用金利が上がったらすぐに、繰り上げる予定だったお金を全部、繰り上げ返済する事が条件ね！！ 改めて、減税が適用される当初１０年間です。 修正あれば教えて下さいませ。 |
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| No.179 |
by 匿名さん 2009-02-15 13:35:00
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| No.180 |
by 入居済みさん 2009-02-15 13:41:00
178さんへ
確認の意味での質問ですが 控除額がそれだけあるかどうかと思うのですが・・・・ 年収が低い人は1％にも満たないのでそれだとやはり前倒しで払った方が得ではないですかね？ 残額３０００万の1％対象だとだと年間３０万の税金控除額対象。しかし住民税と所得税足しても２０万しか落ちない人は1％未満になるのでは？ そして保険の控除や医療控除もそこに含まれるのでそこも見とかないといけないのではと思います。 よって金利が1％になることもおそらく２〜３年なので細かく分析できない人は前倒ししたほうがいいと思います。 余談ですが銀行員の知人が言ってましたが１０年以上の人はすべて固定金利の方がいいようです。 １０年以内に返せる人は変動でもいいようですが最悪は２年とか３年固定金利等にする方法のようです。 ずっと変動か固定でないと銀行が一番得する方法みたいですね。 |
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| No.181 |
by 匿名さん 2009-02-15 15:22:00
＞１０年以上の人はすべて固定金利の方がいいようです。
１０年以内に返せる人は変動でもいいようですが最悪は２年とか３年固定金利等にする方法のようです。ずっと変動か固定でないと銀行が一番得する方法みたいですね。 意味がよくわからん・・・ |
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| No.182 |
by ヌー 2009-02-15 15:53:00
＞残額３０００万の1％対象だとだと年間３０万の税金控除額対象。
＞しかし住民税と所得税足しても２０万しか落ちない人は1％未満になるのでは？ その通りです。 補足ありがとう。 でも、住民税と所得税が合わせて２０万以下の人の年収で３０００万のローン自体厳しいです。 |
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| No.183 |
by 匿名さん 2009-02-15 16:02:00
★課税対象所得金額
収入−給与所得控除−所得控除の合計−住宅ローン控除−その他（一部の方） ★所得税 〜330万円 課税対象所得金額×10% 330万円〜900万円 課税対象所得金額×20%−33万円 900万円〜1800万円 課税対象所得金額×30%−123万円 1800万円〜 課税対象所得金額×37%−249万円 これ間違ってますぅ？？ ある日記に書いてました。 これがあっていたら、住宅ローン控除も課税対象所得金額に含まれているから、 いくら１％っていっても、 さらに×10〜37% されるような気が・・・。 実質0,1〜0.37％？？ まさかぁ〜 そんな事ある？ |
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| No.184 |
by ヌー 2009-02-15 20:18:00
＞★課税対象所得金額
＞収入−給与所得控除−所得控除の合計−住宅ローン控除−その他（一部の方） ★課税対象所得金額 収入−給与所得控除−所得控除の合計−その他 ★所得税 330万円〜900万円 課税対象所得金額×20%−33万円−住宅ローン控除 だから、実質所得税が０円になる人も多いというわけで、 マイナスになった人は、その金額が住民税からも引かれます 但し、住民税控除は、年９７５００円が限度です。 確かこうのはず。 |
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| No.185 |
by 入居済みさん 2009-02-15 23:33:00
181さんへ
１８０です。余談でしたのでざっくり話してすいません。 つまり１０年以内のローンであれば変動でもよいがそれ以上の年数を組む場合は長期固定金利の方がよいということです（３０年固定や３５年固定等） ２年固定や３年固定にした場合、日銀は本当は金利を上げたいので、低金利が１０年以上も長続きはせずしかも優遇措置も２年か３年しかないのでいつかは長期固定を組むことになり、最初から固定金利で組むより金利が大幅アップしてしまいます。 他の銀行に切り替えようとしても利息分しか払ってなく、なかなか切り替えられないようです。 （もちろん他も金利がアップしていると思います） とすると一番銀行員が得するという仕組みですがわかりました？ まだ説明が不十分ですかね。 |
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| No.186 |
by 匿名さん 2009-02-16 00:58:00
＞１５８さん
不十分です。 というか、計算が甘いですね。 おおざっぱ過ぎる割に、自信満々なのが、意味不明です。 もっと長期的にみれば、そうは言い切れませんよ。 では、金利が１０年後には何％になっていると？ 何年後に今の固定と変動の差（約２％）を超えると？ そして、その後、ず〜と最後まで高金利が続くと？ 具体的な数値は？ ３５年変動金利は、残債が多い実質最初の１５年が勝負だろうね。 それと、日銀が金利を上げたい事は誰でも知ってます。 そして、上げたけどうまくいかず、また下がっている現実もお忘れにならずにね。 金利は長期的に上がったり下がったりするものです。 あと、変動と固定の利率は必ずしも比例しませんよ。 それがなぜか説明できますか？ 因みに今、長期固定金利は上がっています。 中途半端な知識のお披露目おつ！ |
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| No.187 |
by 匿名さん 2009-02-16 01:44:00
＞１８５
＞①１０年以内のローンであれば変動でもよい ＞②それ以上の年数を組む場合は長期固定金利の方がよい 変動金利⇒適用約１％ １０年固定⇒適用約２％ 長期固定⇒適用約３％ まず１８５よ！君が①で言っている事は、 ４年以内に金利が今より１％以上は上がらないと予想している事になる。 でなければ、１０年固定の方が得だからだ。 そして１８５よ！①をふまえた上で、君が②で言っている事は、 ５年〜１０年の間限定で、金利が今より約３％以上あがり、 約２０年後までは金利が上がった状態が続くと予想している事になる。 そうでなければ、変動の方が得だからだ。 今の店頭金利を元にまとめればこうだ！ 当初〜４年⇒店頭金利２．４７５％〜３．４７５％ ５〜１０年⇒店頭金利５．４７５％以上になる １１〜２０年まで⇒店頭金利５．４７５％以上が続く こうなれば、君のいうストーリー通りだ！ でも、こうなると決め付けてはいかんな！ 変動や短期固定を選んで、いつかは長期固定にする事になると決め付けてもいかんな！ 銀行が得すると決め付けてはいかんな！ 短期固定⇒長期固定に変更して得するケースが沢山ある。 なぜ銀行は変動金利と固定金利を選択させるのか。それを知らないんだろう？ そして、この３０年間くらいの変動利率の推移を見てみなさい。 歴史ある日本のこれからの動向を真剣に考えてみなさい。 ざっくり男よ！ ざっくりに対してざっくりで回答してやったよ。 ふふふふっ ははははっ |
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| No.188 |
by 匿名さん 2009-02-16 02:34:00
> No.186
> では、金利が１０年後には何％になっていると？ > 何年後に今の固定と変動の差（約２％）を超えると？ > そして、その後、ず〜と最後まで高金利が続くと？ > 具体的な数値は？ 横やりで申し訳ないんだけどさ、 知識や中身のない人の発言ほど、上のような疑問符をつけた書き込み 恥ずかし下もなく書く傾向があるように思うよ。 １８６の人はなにも自分の意見は書けていないよね。 みんな十分な知識があっての発言ができる訳ではないでしょう。 そしてさ、将来予測のチマチマした計算もどうせあたらない、 思惑通りになってなるわけがない。 単にリスクのだいたいの幅を把握するくらいができることのすべて。 また、銀行が得するとかなんとか、なにが関係するのか理解不能。 ローンを組む意味でなんの関係があると考えているの？ 銀行に得させないことがローンを選択する１つの考えるべき事であるとしたら そもそもローンなんて組まない方はいいと思うよ。 ローンは身の程にあった、無理のない返済を使い勝手のいい、より条件のいい 銀行のローンを選択するだけのこと どうしたら銀行が儲かるとか、卑屈なそんな発想がでてくるのかな。 |
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| No.189 |
by 匿名さん 2009-02-16 02:43:00
＞No.187
ついでに、これも横槍で恐縮だけど 目に余るので・・・ 超うざい。 そこまで 低、脳 晒さなくてOKなんじゃないかい？ ＞なぜ銀行は変動金利と固定金利を選択させるのか。それを知らないんだろう？ これも聞くだけじゃなくてきっちんと解説しみてほしい。 金融機関の会計も税務も踏まえて、銀行の経営に踏み込んだ説明ができるからこそ そこまで発言した訳なんだと理解しているので。 （会計も税務もわからで発言しているとしたら、でかい口をたたかないようにしほしい） １８５さんは十分とはいえないけれど、それなりに自分の考えを記述している |
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| No.190 |
by 匿名さん 2009-02-16 06:52:00
１８５さんの意見は自分の考えではなく、銀行員の知人の意見のようです。
銀行が長期固定がいいなんて、それこそ高い金利で長期間しばりつけておこうって感じが する。 |
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| No.191 |
by １８６ 2009-02-16 07:02:00
＞知識や中身のない人の発言ほど、上のような疑問符をつけた書き込み
＞恥ずかし下もなく書く傾向があるように思うよ。 ＞１８６の人はなにも自分の意見は書けていないよね。 疑問符をつけた理由はきちんと計算をすれば、分かるはずですが？ 計算してみてからコメントしてよ。 間違った認識を世に自信満々に世に広めた１８５に対して、 正しい考え方を具体的に教えてあげる気になんてなれないから、説明はしないよ。 間違って誰かが真に受けない様にしただけで十分。 でも、１８７が証明してくれてるじゃん。 そういう感じだよ。ゆっくり見てあげて。 「銀行の固定金利と変動金利とはなんぞや」まで説明する気にもなれない。 もっと低姿勢な質問だったら、きちんと答えてあげていましたが。 自分の意見を述べるのはいいけど、 確実に間違った認識を自信満々に広めた態度にイラっときただけだよ。 私は文句は言っているが、うそはついてない。 よろしく |
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| No.192 |
by 匿名さん 2009-02-16 09:04:00
なんていうか、もっと穏やかに話すれば
変動で組んだ人が多いから、変動は損するみたいなの見るとイラっとするんだろうけど 将来金利がどうなるかなんて、誰も正確には予想できないしね |
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| No.193 |
by 匿名さん 2009-02-16 09:08:00
変動組はまだ誰も損するなんて思ってないと思うけど？
今のところ得してるんだし・・・ |
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| No.194 |
by 匿名さん 2009-02-16 11:02:00
うんうん。
どっちが得かなんて、誰にも分からないよね〜。 このスレだと、変動が得だと考えてる人が多いって事だけかな。 変動・固定 どちら派にしても、穏やかにその展望を書いたら お互い勉強になりそうだね。 私は２０年返済計画の変動派（笑） １０年間かけて、変動金利は今より約２％上昇し、その水準前後が更に１０年続くと予想。 その場合、変動の方がまだ得なので、変動を選んだ。 あくまで予想なのです。 |
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| No.195 |
by 匿名さん 2009-02-16 11:36:00
固定は金利変動のリスクを銀行に負わせているので、保険料を銀行に払っているのと同じ。
「どちらが支払いが少ないか」を考えたら変動の方が少ないのは当然でしょ。 しかし、「保険屋が儲かるから保険は損だ」と言う人はいないのと同じで、 「支払いが少ないから変動は得だ」とは軽々には言い切れない。 将来、バブル末期のように短期金利が６〜７％程度まで急騰する局面がないとは言えないので、 たとえそうなっても生活が維持できるなら変動でもよく、 それでは生活が破滅するなら固定にした方がよろしいかと。 |
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| No.196 |
by 匿名さん 2009-02-16 12:05:00
うんうん。
でもどうなんだろうねぇ〜 ６〜７％のバブルが来たとしても、長く続くと限らないしね〜。 あのバブルも結局数年だもんね。 まぁ〜金利に上向きの動きが出てきたら、みんなで相談ですねぇ〜〜 |
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| No.197 |
by 匿名さん 2009-02-16 22:11:00
>将来、バブル末期のように短期金利が６〜７％程度まで急騰する局面がないとは言えないので
ようするにインフレが進んで物価が上昇し、それを押さえる為に日銀が利上げを繰り返し、 短期金利が６〜７％程度まで上がるという事でしょ？ 具体的に言うと、物をいくら作っても作った先から売れて行くからさらに多くの物を 作る為に設備投資をしてより条件の良い賃金で人を雇うという事が過剰になり、 健全ななインフレを通り越してバブル経済になるって事ですよね？ 去年の資源高による物価上昇では金利は上がらない事がはっきりしてますから、上記のような 理由が無い限り急激な金利上昇は考えられないとは思いませんか？ 少子高齢化や深刻な財政赤字のせいで、３年後に消費税を増税するとか言っているのに 近い将来日本がそんな時代になると思っているのでしょうか？ 私は悲観的でしょうか？？ もちろん、景気はよくなってほしいですし、好況時なら金利上昇は大歓迎ですが、今の政権や 世界情勢を見るととても楽観的にはなれません。 |
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| No.198 |
by 匿名さん 2009-02-16 22:23:00
＞６〜７％のバブルが来たとしても、長く続くと限らないしね〜
？？？、まあ、バブルのピーク時は一瞬しかなかったけど、それと混同してない？ 住宅ローンの金利は５％以上が常識って時代は、何年も何年も続いていたんだよ。 今のような２〜３％の時代は、これで１５年ほど続いていることになるけど むしろ、５％以上の金利の時代の方が長かったし、スタンダードな状態と言える。 それはバブルでも何でもない、ごく普通のことなんだよ。 |
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| No.199 |
by 匿名さん 2009-02-17 00:21:00
>>198
高度経済成長が普通の時代とでも?w |
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| No.200 |
by 匿名さん 2009-02-17 00:49:00
変動で借りる人って、将来的には固定にシフトするんだよね。
でも今年になってメガバンクとかの長期固定なんか急激に 金利上げてるし、いつ固定にするの、 まさか10年20年も今の安い変動金利が続くとは考えてないよね。 |
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by 管理担当
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