変動金利は怖くない？！その６

[匿名さん]

前スレが1000をこえていますので、新スレを立ち上げました。

【前スレ】変動金利は怖くない？！その５
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30219/

[122: ビギナーさん]

5年間変わらない方ってあるんですか？
どこも同じだと思ってましたが・・・
うちはまだ変動に決めたわけじゃないのですが、
聞きたかったのは、5年間は固定に変更出来ないのか？
ってことです。

[123: 匿名さん]

しかし、まだ繰り上げ返済とか言っている・・・
日本経済は上向かないな、自分がどれだけお愚かか分からんだろうな

[124: 入居済み住民さん]

↑
まあ人には人の都合ってのもあるから。
返済額軽減がいい人もいれば、期間短縮で将来を夢見る人もいる。
低金利で借金を満喫するなんて人が全員じゃないよ。

ちなみに>>123の意見には賛同する方だけどね。
2年間返済額軽減型の繰上げをがんばったけども無駄だと気づき、1年間期間短縮したけどももったいない事に気づいて、少なくとも10年は繰り上げせずに貯金と今の生活を満喫する事に決めた。
低金利の借金を借り続けるよオイラは。
それぞれのライフプランにあったローンを組むのが一番やと思うから何が正解なんて決められんよ。

[125: 匿名さん]

会社の同僚たち2〜3人は口を揃えて、「繰り上げ返済なんてしなくていい！」と言いますが、
何を根拠にそのようなことを言うのか理解に苦しみます。完済まで生きてないし、死んだら
チャラだし・・・みたいなことを考えているのか？

[126: 匿名さん]

＞死んだらチャラだし・・

死んだらチャラだけど、半身不随で生き残ってたりして・・・。まあ、借金は少なくするに
越したことはない。

[127: 匿名さん]

>123

ま、住宅ローンは長丁場だ。景気が悪い時も良いときもある。３５年返済だったら、
不景気は３回以上は経験するだろう。

たぶん、今は底だよ。中古が売れ始めたという情報が出ている。

[128: 匿名さん]

>>125
繰り上げするなという人は、変動金利が低い間や短期固定の間にMMFなどの金融商品や利率が高めの定期に繰り上げ用の資金を投じた方が特だと考えているんでしょ。

[129: 匿名さん]

そんな知恵を持った奴らかどうか・・・

[130: 入居予定さん]

＞121
>５年間変わらないほうを選んじゃったんですか?最悪！
元利金等の事ですよね〜。
私は元利金等に大賛成ですが？
このスレずっとみてますが、元利均等派の方がダントツ多いと思います。

＞金利が上がった時に増えない変わりに、繰り上げ返済しても変わらない。
＞銀行もわかっていて、５年間変わらないほうは勧めない。
そんな事ありません。
銀行は元利均等を進めるところ多いですよ。
金利が上がったにも関わらず、支払額が増えない元利金等だからこそ、
繰上げ返済ってのが有効なんです。
だから元利均等の方が自分でコントロールできると言われているんです。

＞聞きたかったのは、5年間は固定に変更出来ないのか？ってことです。
変動は適用利率自体は半年毎の見直しですが、支払額は５年間変わらないものです。
当初５年間ではなく、５年単位でずっとです。
また、変動は、いつでも固定に切替られます。（超長期固定は除く）
３５年で借りた１年後、超長期に変えようとすると、「他の銀行へ借り換え」になります。
変動⇔短期固定　はいつでも切り替えられます。

私の知っている銀行ではこういう感じです。
全部の銀行とは限らないので、念のため確認を。

[131: ビギナーさん]

１３０さん

詳しく教えて下さり、ありがとうございます！
いつでも切り替えできるとは、変動を始めてわずか2〜3か月後とかでも
変更できるのでしょうか？

[132: 入居予定さん]

できますよ〜

[133: ビギナーさん]

すぐにでもできるんですね！
ありがとうございました！

[134: 匿名さん]

>>125
長期固定で組んだのでしたら、
繰り上げ返済しないという判断も十分合理的ですよ。
数十年の間には、インフレが来て、
月数万円の返済なんてタダ同然になっているかもしれません。

[135: ビギナーさん]

変動でローンを組もうと思っているのですが、わからないことがあるので詳しい方教えてください。よろしくお願いいたします。

支払額は5年間変わらない選択をしたとして、例えば3000万を35年1%で借りたとします。
借りてから1年で1.5%に金利がアップしたとします。
3年目に100万円たまったので繰り上げ返済するとします。
1年目から3年目の2年間は金利がアップしているのにもかかわらず支払額が変わらないので、支払うべき元金を月7000円程度払っていないと思うのですが、繰り上げ返済の100万のうちまず支払っていない元金分（7000円×24か月）に当てられてしまうのでしょうか？

[136: 匿名さん]

>1年目から3年目の2年間は金利がアップしているのにもかかわらず支払額が変わらないので

５年間じゃないの？返済額が変更になるのは。
その間の半年ごとに金利が見直され、元金と利子のバランスが変わるのではないですか。

[137: 匿名さん]

135さんの考え方で正しいです。ただし、結果的には、ということです。

実際の返済額が変わらないので、毎月の返済額における元本の金額が減ります。すなわち
利子分が多くなります。従って、実際に返済しているにもかかわらず、元本額の減り方は
少なくなるのです。ここで、繰り上げ返済すれば、元本額が減ります。従って、ある程度
繰り上げておけば、５年後には、ものすごく返済額が増えることはないでしょう。繰り上
げ返済しなければ、５年後にどっと返済額が増えることになります。あくまで、利子が
あがった場合という前提ですが・・・。

普通は、５年間返済額不変という選択肢は選ばないと思います。冷静に返済額を計算し、
繰り上げ返済が積極的にできる人だけが、安全にできる方法だと思います。

[138: 入居予定さん]

＞１３６
＞>1年目から3年目の2年間は金利がアップしているのにもかかわらず支払額が変わらないので
１３５の人の表現、分かりづらかったかもしれませんが、表現正しいですよ。
返済額が５年後に変わることは、１３５さん、分かってる上での話しですよ。
よく読んであげて！

＞１３５
＞支払うべき元金を月7000円程度払っていないと思うのですが
表現が分かりづらかったですが、
要するにスタートから３年間金利が１％のまま上がらなかった場合と、
１年後に金利が１．５％にあがり、３年後まで金利が１．５％を維持した場合で、
その金利差が生じた２年間の利子分が７０００円×２４　あり、
３年後の１００万円繰り上げ返済した時に、その金利差の利子分を返す事に充てられてしまうのか？
という質問ですよね？

＜回答＞
支払うべきだった金利差分の金額は７０００円ではなく、約１２０００円／月です。
繰上げた１００万円は、過去の金利差額に充てられるという表現は間違っています。
あくまで残債に対しての利子は利子。
繰上げは繰り上げた段階の残債に対しての元金（利子は関係ない）を返済するという意味です。

ローン返済計画シュミレーション、表にして作っておくと、
詳しい金額が臨機応変に読み取る事ができますよ。

[139: ビギナーさん]

質問させてください。
4月、10月の半年ごとに金利見直しとは、もし、来月3月に変動で組んだとして
翌月の4月に金利の変化があったら、いきなり見直しってことになるんでしょうか？
2〜3か月先（6〜7月）から変更になって新しい利率で半年間、その間の10月に
また見直しがあってその次の半年分が決まるということでよろしいでしょうか？

[140: 135です]

皆様ご回答ありがとうございます。
5年間支払額一定ではなく、6か月固定（？）で支払額も半年に一回変動する方式を選びたいと思います。

下記のようなホームページがあったのでびっくりしてました。
http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1221474172
http://kaiketsu.athome.jp/qa3662731.html

[141: ご近所さん]

プランニング能力が無いと変動は怖くないとは言えないね、やっぱ長期のが向いてると思ったよ。

[142: 匿名さん]

>>139
基本的にはその通りです。
金融機関によって違う可能性がありますので取引先に確認してください。

[143: 匿名さん]

うちは子供もいないし、今後子供が生まれて大きくなってお金がかかるようになる前に完済可能と判断し、
35年変動、繰上げ併用で10年程度での返済を計画しています。

もうお子さんがいて、10年後頃に大きな出費が予想されるのであれば、
長期固定とし、繰上げ返済もせずに手元にお金を置いておくのが合理的でしょう。

[144: 匿名さん]

143さんの考えは、一番まともな一般的な考え方ですね。どちらにせよ、状況の変化に対応出来るだけの無理のない借入れに収めることが必要ですね。

[145: 購入検討中さん]

変動で返済額の変わらない期間が半年、５年と選べると知りませんでした。
三井住友で組んだけど、期間の選択に関して何も教えてくれなかったです。
普通に５年でした。
半年があるんだったらそっちでも良かったなあ。

[146: 匿名さん]

当初3年固定、35年ローンが終了し、次は10年固定か変動かで悩んでいる者です。
140番さんのリンク先を見ると、ますます変動がわからなくなってきました！
自分では理解しているつもりでいましたが、わずか0.2％の金利上昇でも
未払い利息？100万繰り上げてもあまり期間短縮にならない？もう訳わからないです！
ややこしいです！もうやっぱり固定にしようかな〜なんて気持ちです。
でも長期固定は選べない銀行（最長10年）だし、10年固定で行くか、20年固定のある
銀行で借り換えしようか、もしくは変動にしておいて、少しの間だけ（数か月かも）でも
低い金利で固定との差額分を貯蓄しておいてから固定に切り替えるべきか・・・
いくら考えても答えが出ません！変動でも固定でも、年間80〜100万の繰り上げは予定していますが、
どうすればいいでしょうか〜？

[147: 匿名さん]

＞135＆140
ちゃんと理解してきめましたか？
結局は、変動の元利均等にしておきながら、固定金利や元金均等（前半は）のつもりでシュミレーションして、繰上げ返済すれば、同じ事になるんです。
繰上げを元金均等と同等にしていれば、将来金利が一気に上昇した時に、上がり幅が少ないのは元利均等なのです。
将来、子供の養育費等でお金がかかる時の上昇幅って意外ときついと考えます。
だから元利均等は融通が利くのです。

元利均等で、５年後、１００万の繰上げをしたのに、支払額が上がったという不安がでてくるのは、金利システムを理解していなかったからです。
元利金等だから損した！っていう訳ではありません。（ほんの若干は損していますが）
あくまで元金均等ならば支払額が上がっていたところを、支払額を変えず、
繰上げ返済しなかったから、その差額を５年間溜め込んでしまったのです。

なので、金利の動向をチェックしつつ、繰上げ返済が出来る人は、
元利均等の方が、後々の金利上昇にやわらかく対応できるという意味で安心なんです。
そうでない人や、管理が面倒くさい人、忙しすぎてそれどころじゃない人は、
元金均等or固定金利　が安心かもしれません。

[148: 購入検討中さん]

単純ではないよね。
もうソニーの長期にしようかな

[149: 購入検討中さん]

>>147
>繰上げを元金均等と同等にしていれば、将来金利が一気に上昇した時に、上がり幅が少ないのは元利均等なのです。

差額分の繰り上げは毎月した方がいいのでしょうか？
それとも５年とかまとめての方がいいですか？

[150: 入居予定さん]

変動金利での住宅ローンの返済計画
＜まとめ＞

●金利の動きを良く読み取みとり、支払額の見通しを把握する事。
●将来のローン意外での出費（養育費等）の計画をする事。
●住宅ローン控除の金額を理解する事。

これが出来れば、ローンを抱えつつも、将来、無計画な突発的破綻をする事はなく、
効率よい返済が出来る。

★元利均等（最初から最後まで緩やかに返済する）
★元金均等（最初は多めに返済し、後で少ない返済にする）
いちいち金利をチェックしない方なら、元金均等の方が総合的に支払額は少ない。
更には、金利の低い今、多く返済する事になるので、後々の金利上昇の影響も少ない。

但し、どちらも繰り上げ返済は可能なので、元利均等にしておいて、
元金均等に合わせて、同じ条件で返済する事も十分可能。
そうした場合に限っては、元利均等の方が、後々の金利上昇の影響は少なくてすむ。

以上
いかがでしょうか。

[151: 匿名さん]

＞149
毎月繰り上げた方がお得です。
あくまで少しでも早く元金を減らす事が間違いないです。

[152: 匿名さん]

>151
繰上げ手数料がかからないならね。
繰上返済額に対しての手数料比率が実行金利より低ければ、多少得かも。

[153: 購入検討中さん]

>>151
ありがとう
差額分返せるうちは毎月返すことにします。
なんかここ読んでたら怖くなってきた。

[154: 匿名さん]

>149さん
　繰上げ返済に手数料がかからないなら　毎月でも良いかと思いますが
手数料がかかるなら　ある程度まとまった方が良いと思いますよ。

＞135さん
　http://loan.mikage.to/loan/　

で確認されたら良いかと思いますが　月の返済額差額は　１２０００円ですね。
返済額見直し設定で　＜変動金利をシミュレーションする場合は，0年0月後から，60ヶ月（5年間）間隔，125%上限に変更してください＞　を入力し　
金利設定を　変えていけば　５年間返済額は　変わらず　元金と利息の割合が変わる
シミュレーションが出来ます。

[155: 匿名さん]

＞146
気難しく考えなくても、
毎年１００万くらい繰り上げるんだったら、変動の方がお得な可能性大ですよ。
固定と変動の金利差結構あるでしょ？
１０年レベルだったら、絶対変動でしょう。
約４年以内に、変動金利が固定金利を上回り、それが残り６年続くと考えたらいい勝負じゃないかな？

具体的な数字がないので、明確ではないですが、おおよそはこんな感じです。
ギャンブル頑張って選んでください。

[156: 匿名さん]

151です
ごめんなさい。
繰上げ返済が無料ならでした！
自分が無料なので、うっかり！
三井住友は無料です。
三菱東京は３１５０円です。
後はしりません！！

[157: 匿名さん]

＞155さん
146ですが、変動は1.275％　10年固定は2.4％です。
支払額は1.8万円の差があり、年間にして21万の差があるので
変動にした場合はその分を繰り上げ用に回した方がいいか？
21万で10年間の安心をとるか？ですが、とりあえず、10年以上先のことは
わからないので、10年後に残債を半分以下にすることを目標にしています。

[158: 149]

>>152　154　156
手数料無料の場合は毎月の方がいいんですね
了解しました

[159: e戸建てファンさん]

銀行によって、繰上げ返済一回に返済できる金額に規定があるところもあります。
念のため、確認を。
それか、銀行名をはっきり出したほうが、正確な回答きますよ。

[160: 匿名さん]

>>145
変動で返済額の変わらない期間が選べるかどうかは金融機関によります。
三井住友の場合は選べないと思いますよ。

>>150
金融機関によっては繰り上げ返済手数料がかかる場合があり、
回数が多いと大きな金額になるでしょう。

[161: 匿名さん]

>157さん
　支払金額だけを見ると　１．８万の差ですが
元金と利息の　内訳は　かなりの差があります。

内訳も確認された方が良いかと・・・。

私は今　２．３５％　固定１０年で借りていますが
他行で　１．１７５％変動で　借り換えの審査中です。

いろいろ検討しましたが　
　変動　８．８万　　（元金　６．２５万　　利息　２．５５万）

　固定　１０万　　　（元金　５万　　利息　５万）

となり　今後金利が３年目から　０．２％づつ上昇したとしても
固定と変動の差額　１．２万（５年間は返済額が変わらない変動タイプ）と
年間４０万の繰上げ返済資金　とで　元金を　６００万減らせると思い変動審査結果待ちです。

[162: １５７]

＞１６１さん
ありがとうございます。

返済額の内訳は、固定→元金52,000円　利息62,000円　
変動→元金64,000円　利息32,000円（端数切り捨て）です。
年に０．２％ずつ上昇のシミュレートをしてみましたが、
それでも10年固定の金利を上回ることはないので、変動を検討中です。
しかし、返済額の変わらない5年間のうちに、毎年100万円を繰り上げしたとしたら
繰り上げした時点で、返済額もUPしてしまうようで、それなら5年後の見直し時に
いっぺんに500万繰り上げた方がいいように思うのですが、どうなんでしょうか？

[163: 匿名さん]

＞160
適当にいうな。
三井住友は選べる

[164: 匿名さん]

＞返済額の変わらない5年間のうちに、毎年100万円を繰り上げしたとしたら
＞繰り上げした時点で、返済額もUPしてしまうようで、

繰り上げても５年間は返済額が変わらないよね？
金利と元金の内訳が変わるだけだよね？
返済額はあくまで５年後だよね？
年間１００万　の方が、　５年５００万　より　元金減らせるよね？

のはず。

[165: 匿名さん]

http://loan.mikage.to/loan/　
ここのシミュレーターで、５年間は返済額が変わらないように設定して
５年間の途中で繰り上げてみると、その時点で返済額が見直され、返済額も
UPしてしまいますが・・・？

[166: 匿名さん]

あれ？
確かに、このシュミレータ、繰上げと同時に支払額変わるね！
それに、３年後に金利が上がったと仮定したとしても、支払額が変わる！

えぇ〜？ほんと？
ほんとなの？
金利が上がっても５年間は支払額が変わらないのが変動じゃなくて？

誰かたすけて〜〜

[167: 匿名さん]

http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1221474172
ここの回答の中に　「元金を繰り上げ返済すると、毎月返済額も見直される」
と書いてあるのですが、実際のところ、どうなんでしょう？

[168: 140]

皆様、お騒がせして申し訳ありません。167さんの指摘が正しいとすると、金利が下降しているときは、繰り上げ返済をすると支払い額が減る＝元金の減りがかわらないので、繰り上げ返済しないほうがいい。支払い額は変わらない。ただし、繰り上げ返済をすると支払い額が減るというメリットがある。
金利が上昇しているときは、繰り上げ返済をしないと支払い額が変わらない＝元金の減りが鈍くなるので、繰り上げ返済をしたほうがいい。支払い額は増加する。ただし、繰り上げ返済をしなければ支払い額が変わらないというメリットがある。元金の減りが鈍った状態を放置プレーすると、その未払い金が繰り上げ返済時に請求される。
ということでしょうか。

[169: 匿名さん]

返済額見直し設定で
＜変動金利をシミュレーションする場合は，0年0月後から，60ヶ月（5年間）間隔，125%上限に変更してください＞　　は　入力させていますか？

これを入力すれば　5年間は　返済額は変わらないです。
でも　金利が上昇したと仮定して　途中で繰り上げ返済したら　返済金額変わりますね・・・。

実際のところはどうなんでしょうか？

[170: 匿名さん]

１６８＞

違うよ〜。かなり違う。
１６７のリンク先のベストアンサーよ〜くゆっくり読んでみて。
＞金利が下降しているときは、繰り上げ返済をすると支払い額が減る
２

[171: 匿名さん]

変動0.975％で組むことにしたのですが、
たぶん今年から１％の住宅ローン減税が出てきますよね？
ということは、繰り上げ返済して元金を減らすのと、
当面は繰り上げ返済しないで住宅ローン控除を受けるのと、
どちらがお得なのでしょうか？

[172: 契約済みさん]

>171さん

私も同じ疑問を持っています。
わからない理由の一つとして、
単純に0.975％と1％の比較ではなくて、ローンを組んで最初のうちは
毎月返済金のうち利息が占める部分が大きい事が、どう影響するか、
比較の際にどう考えに組み込むべきかがわからない為です。
その寒天を含めたところをご教示いただければ幸いです。

[173: 契約済みさん]

172です。
誤字訂正です。

誤：その寒天→正：その観点

失礼いたしました。

[174: 匿名さん]

>171,172

余計なこと考えないで、繰り上げ返済したほうがいいと思うよ。

ただし、繰り上げ返済分を貯金しておくということであれば、それはいい手かもしれない。
でも、貯金って、ちょっと入り用だとかいって使ってしまいがち。意志の強い人向け。

[175: 匿名さん]

>>169
返済額変更型の繰上げ返済を行うと、毎月の返済額はそのときの適用金利のもとで再計算されます。

従って、金利が下降している局面で返済額変更型の繰上げ返済を行った場合、
毎月の返済額が大きく減少することがあります。
金利が上昇している局面で返済額変更型の繰上げ返済を行った場合、
毎月の返済額が逆に増えてしまうこともあります。

[176: 匿名さん]

ローンをスタートして、２年後に繰り上げ返済をした場合、
再度、支払い金額が見直される
という事は、
その後繰り上げ返済をしなかった場合、
次の支払額の見直しはローン開始から５年後のまま？７年後になる？

[177: 匿名さん]

>>176
返済額の見直しはローン開始から５年後、１０年後・・・になると思います。
なお金融機関に確認してください。

[178: ヌー]

借入れから２年後に繰り上げ返済をしたとします。
２年後に毎月の支払い金額は再計算され、変わります。
但し、見直しはあくまでローン開始から５年単位で行われます。
要するに、見直しのタイミングは、５年単位＋繰上げ返済時　となります。

銀行によって違うのか知りませんが、三井住友銀行はそうです。

繰上げ返済で、支払額が一時的に見直されますが、
確かに、金利が上がった時期に繰り上げると、繰上げたにも関わらず、
逆に一時的に毎月の支払い金額は大きくなる事もあります。
但し、数字のマジックに勘違いしないように！
結局は、繰上げ返済時の金利が上がっていようが、下がっていようが、
違うのは、「繰上返済時⇒５年単位の見直し時」の期間の返済額が違うだけであって、
どんな金利だろうが、総支払い額をみると、早期に繰り上げ返済をした方が確実得なのです！！

＜補足＞
付け加えると、２００９年の実行の人に限ってですが、
住宅ローン減税がいい利率になっています（１０年間、毎年１％）
変動の適用金利が０．９５％くらいを切っている方は、あえて繰り上げ返済をしなくても、
現金を手元に残して金利を多く払っていても損はないですよ。
住宅控除が手元に戻ってくるのは１年遅めになるタイムラグはありますが、
約０．９５％以下の人は、最終的には損はありません。
でも、適用金利が上がったらすぐに、繰り上げる予定だったお金を全部、繰り上げ返済する事が条件ね！！
改めて、減税が適用される当初１０年間です。

修正あれば教えて下さいませ。

[179: 匿名さん]

＞１７８
ホントですね！５年間の途中で数回繰り上げて、返済額が多少上がっても
５年後にまとめて同じ額を繰り上げるより５年後の残高は少ないですね！

[180: 入居済みさん]

178さんへ

確認の意味での質問ですが

控除額がそれだけあるかどうかと思うのですが・・・・
年収が低い人は1％にも満たないのでそれだとやはり前倒しで払った方が得ではないですかね？

残額３０００万の1％対象だとだと年間３０万の税金控除額対象。しかし住民税と所得税足しても２０万しか落ちない人は1％未満になるのでは？
そして保険の控除や医療控除もそこに含まれるのでそこも見とかないといけないのではと思います。
よって金利が1％になることもおそらく２〜３年なので細かく分析できない人は前倒ししたほうがいいと思います。

余談ですが銀行員の知人が言ってましたが１０年以上の人はすべて固定金利の方がいいようです。
１０年以内に返せる人は変動でもいいようですが最悪は２年とか３年固定金利等にする方法のようです。
ずっと変動か固定でないと銀行が一番得する方法みたいですね。

[181: 匿名さん]

＞１０年以上の人はすべて固定金利の方がいいようです。
１０年以内に返せる人は変動でもいいようですが最悪は２年とか３年固定金利等にする方法のようです。ずっと変動か固定でないと銀行が一番得する方法みたいですね。

意味がよくわからん・・・

[182: ヌー]

＞残額３０００万の1％対象だとだと年間３０万の税金控除額対象。
＞しかし住民税と所得税足しても２０万しか落ちない人は1％未満になるのでは？

その通りです。
補足ありがとう。
でも、住民税と所得税が合わせて２０万以下の人の年収で３０００万のローン自体厳しいです。

[183: 匿名さん]

★課税対象所得金額
収入−給与所得控除−所得控除の合計−住宅ローン控除−その他（一部の方）

★所得税
〜330万円 課税対象所得金額×10%
330万円〜900万円 課税対象所得金額×20%−33万円
900万円〜1800万円 課税対象所得金額×30%−123万円
1800万円〜 課税対象所得金額×37%−249万円

これ間違ってますぅ？？
ある日記に書いてました。
これがあっていたら、住宅ローン控除も課税対象所得金額に含まれているから、
いくら１％っていっても、
さらに×10〜37%　されるような気が・・・。
実質0,1〜0.37％？？
まさかぁ〜　そんな事ある？

[184: ヌー]

＞★課税対象所得金額
＞収入−給与所得控除−所得控除の合計−住宅ローン控除−その他（一部の方）


★課税対象所得金額
収入−給与所得控除−所得控除の合計−その他
★所得税
330万円〜900万円 課税対象所得金額×20%−33万円−住宅ローン控除

だから、実質所得税が０円になる人も多いというわけで、
マイナスになった人は、その金額が住民税からも引かれます
但し、住民税控除は、年９７５００円が限度です。

確かこうのはず。

[185: 入居済みさん]

181さんへ

１８０です。余談でしたのでざっくり話してすいません。
つまり１０年以内のローンであれば変動でもよいがそれ以上の年数を組む場合は長期固定金利の方がよいということです（３０年固定や３５年固定等）

２年固定や３年固定にした場合、日銀は本当は金利を上げたいので、低金利が１０年以上も長続きはせずしかも優遇措置も２年か３年しかないのでいつかは長期固定を組むことになり、最初から固定金利で組むより金利が大幅アップしてしまいます。
他の銀行に切り替えようとしても利息分しか払ってなく、なかなか切り替えられないようです。
（もちろん他も金利がアップしていると思います）
とすると一番銀行員が得するという仕組みですがわかりました？
まだ説明が不十分ですかね。

[186: 匿名さん]

＞１５８さん

不十分です。
というか、計算が甘いですね。
おおざっぱ過ぎる割に、自信満々なのが、意味不明です。

もっと長期的にみれば、そうは言い切れませんよ。
では、金利が１０年後には何％になっていると？
何年後に今の固定と変動の差（約２％）を超えると？
そして、その後、ず〜と最後まで高金利が続くと？
具体的な数値は？

３５年変動金利は、残債が多い実質最初の１５年が勝負だろうね。

それと、日銀が金利を上げたい事は誰でも知ってます。
そして、上げたけどうまくいかず、また下がっている現実もお忘れにならずにね。
金利は長期的に上がったり下がったりするものです。
あと、変動と固定の利率は必ずしも比例しませんよ。
それがなぜか説明できますか？
因みに今、長期固定金利は上がっています。

中途半端な知識のお披露目おつ！

[187: 匿名さん]

＞１８５
＞①１０年以内のローンであれば変動でもよい
＞②それ以上の年数を組む場合は長期固定金利の方がよい

変動金利⇒適用約１％
１０年固定⇒適用約２％
長期固定⇒適用約３％

まず１８５よ！君が①で言っている事は、
４年以内に金利が今より１％以上は上がらないと予想している事になる。
でなければ、１０年固定の方が得だからだ。

そして１８５よ！①をふまえた上で、君が②で言っている事は、
５年〜１０年の間限定で、金利が今より約３％以上あがり、
約２０年後までは金利が上がった状態が続くと予想している事になる。
そうでなければ、変動の方が得だからだ。

今の店頭金利を元にまとめればこうだ！
当初〜４年⇒店頭金利２．４７５％〜３．４７５％
５〜１０年⇒店頭金利５．４７５％以上になる
１１〜２０年まで⇒店頭金利５．４７５％以上が続く

こうなれば、君のいうストーリー通りだ！
でも、こうなると決め付けてはいかんな！
変動や短期固定を選んで、いつかは長期固定にする事になると決め付けてもいかんな！
銀行が得すると決め付けてはいかんな！
短期固定⇒長期固定に変更して得するケースが沢山ある。

なぜ銀行は変動金利と固定金利を選択させるのか。それを知らないんだろう？
そして、この３０年間くらいの変動利率の推移を見てみなさい。
歴史ある日本のこれからの動向を真剣に考えてみなさい。
ざっくり男よ！

ざっくりに対してざっくりで回答してやったよ。
ふふふふっ
ははははっ

[188: 匿名さん]

> No.186
> では、金利が１０年後には何％になっていると？
> 何年後に今の固定と変動の差（約２％）を超えると？
> そして、その後、ず〜と最後まで高金利が続くと？
> 具体的な数値は？


横やりで申し訳ないんだけどさ、
知識や中身のない人の発言ほど、上のような疑問符をつけた書き込み
恥ずかし下もなく書く傾向があるように思うよ。
１８６の人はなにも自分の意見は書けていないよね。

みんな十分な知識があっての発言ができる訳ではないでしょう。
そしてさ、将来予測のチマチマした計算もどうせあたらない、
思惑通りになってなるわけがない。
単にリスクのだいたいの幅を把握するくらいができることのすべて。


また、銀行が得するとかなんとか、なにが関係するのか理解不能。
ローンを組む意味でなんの関係があると考えているの？
銀行に得させないことがローンを選択する１つの考えるべき事であるとしたら
そもそもローンなんて組まない方はいいと思うよ。
ローンは身の程にあった、無理のない返済を使い勝手のいい、より条件のいい
銀行のローンを選択するだけのこと
どうしたら銀行が儲かるとか、卑屈なそんな発想がでてくるのかな。

[189: 匿名さん]

＞No.187
ついでに、これも横槍で恐縮だけど
目に余るので・・・

超うざい。
そこまで　低、脳　晒さなくてOKなんじゃないかい？

＞なぜ銀行は変動金利と固定金利を選択させるのか。それを知らないんだろう？
これも聞くだけじゃなくてきっちんと解説しみてほしい。
金融機関の会計も税務も踏まえて、銀行の経営に踏み込んだ説明ができるからこそ
そこまで発言した訳なんだと理解しているので。
（会計も税務もわからで発言しているとしたら、でかい口をたたかないようにしほしい）


１８５さんは十分とはいえないけれど、それなりに自分の考えを記述している

[190: 匿名さん]

１８５さんの意見は自分の考えではなく、銀行員の知人の意見のようです。
銀行が長期固定がいいなんて、それこそ高い金利で長期間しばりつけておこうって感じが
する。

[191: １８６]

＞知識や中身のない人の発言ほど、上のような疑問符をつけた書き込み
＞恥ずかし下もなく書く傾向があるように思うよ。
＞１８６の人はなにも自分の意見は書けていないよね。

疑問符をつけた理由はきちんと計算をすれば、分かるはずですが？
計算してみてからコメントしてよ。
間違った認識を世に自信満々に世に広めた１８５に対して、
正しい考え方を具体的に教えてあげる気になんてなれないから、説明はしないよ。
間違って誰かが真に受けない様にしただけで十分。

でも、１８７が証明してくれてるじゃん。
そういう感じだよ。ゆっくり見てあげて。
「銀行の固定金利と変動金利とはなんぞや」まで説明する気にもなれない。
もっと低姿勢な質問だったら、きちんと答えてあげていましたが。

自分の意見を述べるのはいいけど、
確実に間違った認識を自信満々に広めた態度にイラっときただけだよ。
私は文句は言っているが、うそはついてない。

よろしく

[192: 匿名さん]

なんていうか、もっと穏やかに話すれば
変動で組んだ人が多いから、変動は損するみたいなの見るとイラっとするんだろうけど
将来金利がどうなるかなんて、誰も正確には予想できないしね

[193: 匿名さん]

変動組はまだ誰も損するなんて思ってないと思うけど？
今のところ得してるんだし・・・

[194: 匿名さん]

うんうん。
どっちが得かなんて、誰にも分からないよね〜。
このスレだと、変動が得だと考えてる人が多いって事だけかな。

変動・固定　どちら派にしても、穏やかにその展望を書いたら
お互い勉強になりそうだね。

私は２０年返済計画の変動派（笑）
１０年間かけて、変動金利は今より約２％上昇し、その水準前後が更に１０年続くと予想。
その場合、変動の方がまだ得なので、変動を選んだ。
あくまで予想なのです。

[195: 匿名さん]

固定は金利変動のリスクを銀行に負わせているので、保険料を銀行に払っているのと同じ。
「どちらが支払いが少ないか」を考えたら変動の方が少ないのは当然でしょ。

しかし、「保険屋が儲かるから保険は損だ」と言う人はいないのと同じで、
「支払いが少ないから変動は得だ」とは軽々には言い切れない。

将来、バブル末期のように短期金利が６〜７％程度まで急騰する局面がないとは言えないので、
たとえそうなっても生活が維持できるなら変動でもよく、
それでは生活が破滅するなら固定にした方がよろしいかと。

[196: 匿名さん]

うんうん。

でもどうなんだろうねぇ〜
６〜７％のバブルが来たとしても、長く続くと限らないしね〜。
あのバブルも結局数年だもんね。

まぁ〜金利に上向きの動きが出てきたら、みんなで相談ですねぇ〜〜

[197: 匿名さん]

>将来、バブル末期のように短期金利が６〜７％程度まで急騰する局面がないとは言えないので

ようするにインフレが進んで物価が上昇し、それを押さえる為に日銀が利上げを繰り返し、
短期金利が６〜７％程度まで上がるという事でしょ？

具体的に言うと、物をいくら作っても作った先から売れて行くからさらに多くの物を
作る為に設備投資をしてより条件の良い賃金で人を雇うという事が過剰になり、
健全ななインフレを通り越してバブル経済になるって事ですよね？

去年の資源高による物価上昇では金利は上がらない事がはっきりしてますから、上記のような
理由が無い限り急激な金利上昇は考えられないとは思いませんか？

少子高齢化や深刻な財政赤字のせいで、３年後に消費税を増税するとか言っているのに
近い将来日本がそんな時代になると思っているのでしょうか？

私は悲観的でしょうか？？

もちろん、景気はよくなってほしいですし、好況時なら金利上昇は大歓迎ですが、今の政権や
世界情勢を見るととても楽観的にはなれません。

[198: 匿名さん]

＞６〜７％のバブルが来たとしても、長く続くと限らないしね〜

？？？、まあ、バブルのピーク時は一瞬しかなかったけど、それと混同してない？

住宅ローンの金利は５％以上が常識って時代は、何年も何年も続いていたんだよ。

今のような２〜３％の時代は、これで１５年ほど続いていることになるけど
むしろ、５％以上の金利の時代の方が長かったし、スタンダードな状態と言える。
それはバブルでも何でもない、ごく普通のことなんだよ。

[199: 匿名さん]

>>198
高度経済成長が普通の時代とでも?w

[200: 匿名さん]

変動で借りる人って、将来的には固定にシフトするんだよね。
でも今年になってメガバンクとかの長期固定なんか急激に
金利上げてるし、いつ固定にするの、
まさか10年20年も今の安い変動金利が続くとは考えてないよね。

[201: 入居済みさん]

185です
１日たったらすごく批判され、厳しい意見が多いですね。びっくりです。
ですが話せる余地があるなら話してみようと思います。

186さんへ
そうですね。将来のことはだれもわからないので自信はそんなにないですがそう見えたみたいですね。
変動と固定は違うことはわかりますし長期の固定金利が高くなってきているのもわかります。
しかし２月の住友信託の金利は３０年で（20％頭金必要）優遇措置で2.55だったり、ＳＢＩ等も新規の長期固定はすごく優遇措置があります。

２年固定や３年固定はそこまでの優遇措置はなく、また切り替えのときは実際金利がすごく上がるので、もしあがった時に最悪だといったまでです。

実際友達が３年前に家を購入して２.３５から同じ３年固定にしようとしたら2.85％になっていた様でよく検討した結果、結局3.2％で残り全固定にしたようです。
しかも皆さんが言うとおり元利均等返済だと最初の１０年は利息が多いので大して元金は減らなかった様です。
私は３７歳ですが９０年代はボーナスが増えるのを期待してローンを組んだら金利が上がりすぎて
泣く泣くマンションを手放した人も多かったようでした。
90年代は日銀金利が2.5％→6％
このようなことはもちろん絶対ではないがただこのまま低金利では３０年の間ではいかないと思います。
http://www.iecon.jp/loan/loanrate.html

まぁでもここまで低金利なら変動１本でローン組んでもいいし、私みたいに自身がない人は長期固定で組んだほうがいいとわかれるでしょうね（１月で2.65％で住友信託で３０年固定を組みました）

[202: 匿名さん]

>でも今年になってメガバンクとかの長期固定なんか急激に
>金利上げてるし、いつ固定にするの、

普通、長期金利は将来のインフレを予想して上がって行く物だけど今は違うよね。
財政赤字増大による将来的な不安が金利上昇の要因。このままこの状態が続くと
いう事は国家破綻になるって事だよ？

住宅ローンとかそんな小さな問題じゃないっていうか、景気悪化がさらに進んでも
長期金利がさらに上昇して来るようだと本当にやばいと思うよ。

今日銀はCPや社債買い取り（異例の処置と言ってる）で企業の資金繰り支援（金利上昇抑制）
を行っているけど、FRBのように日銀による国債買い切り（金利低下）が実施されるかも
しれないね。

そのとき、住宅ローン金利が下がったなんてのんきに喜んでいるような人はマジで
やばいと思う。

[203: 匿名さん]

>198
196はそれ知ってて発言してる。
力説失敗。すべったね。
>199
同感
>200
固定にシフトするかはその時次第。だから変動。
>201
固定にシフトするかはその時次第。だから変動。
固定にシフトできない銀行はなるべく却下。
>202
・・・
のんきで考えてる人がいたら、どうヤバイの？
誰がヤバイの？

[204: 入居済み住民さん]

>>203
評論家？

[205: 匿名さん]

日本が破綻した場合どうなるか・・・・。

夕張を見ればだいたいわかる。

１．古くなった施設の更新ができない(水道、下水道、橋、道路)
　　橋がやばいことは、今販売中の東洋経済で特集組んでました。

２．病院縮小、保育所縮小
　　医療費補助減少もしくは中止

３．税金アップ

ま、破綻しなくても、まもなくこうなる可能性はある。今回の不況に
関係なく、日本はすでに膨大な借金大国だった。それなのに、今回の
不況でさらに追加出費しようとしている。危機なんてもんじゃない
だろう。

もう２度と家なんて買えないんじゃないか?　みんな橋の下で寝よう。
こうなってしまうと、家を買った人も大変だが、買わなかった人も
幸せとはとても思えない。

[206: 匿名さん]

日本がヤバイいま変動がおすすめなのでしょうか？

[207: 匿名さん]

>>206
変動がいいのかどうかは私的にはよく分からないが、世の中これから２０年を見通せる目があれば、ローンの分なんか株や債権で儲けて一括返済できてしまうと思う。そういうことができる人が少ないということは、やはりずっと先の日本の経済状態なんて誰も当てることができないということでもあると思う。

平たく言えば、猫も杓子も素人もしたり顔でこうするべきだともっともらしく説明できる状態というのは、たいてい世の中逆に行き始めるターニングポイントってことかもね。

[208: 匿名さん]

＞206

全く不明。

家を買うことがいいことなのかどうかすら不明。

買うにしても、買わないにしても地獄間違いなし。

破綻すれば、猛烈なインフレが来る。借金はちゃら、貯金はちゃら。
だけど、それにかけるのはあまりに危険な気がする。

昨日読んだ雑誌を読んでいたら、ジンバブエだったか、インフレ率１億%。　

インフレは借金が実質的に減るという意味では家を買った人にはありが
たいことだが、金利もあがるので喜んでばかりはいられない。

[209: 匿名さん]

３月実行のものです。
元利均等と元金均等と迷っています。
みなさんどちらを選択されますか

[210: 匿名さん]

>>209

>>76 以降をご覧ください。

[211: 匿名さん]

最近のスレ

繰上げなど返済法はどうするか？など書かれていたころは参考になりましたが、また話が元に戻っているような・・・

以前のスレを貼っておきます。
その５　No４５４

>本当にまったくスレを読んでないのか理解してないのか
>どちらなのか分からないけれど説明してあげるよ。

>＋５０万ってのは３０００万借り入れ時に６〜７％の金利になった時に
>増える金利分の金額。
>＋５０万＝金利６〜７％　（３０００万の借り入れ時）って事。

>借り入れが少なければ＋４０万とかになるだろうし
>多ければ＋６０万とかになるって事。

>ようはバブル時くらいの金利の支払いに耐えれれば変動も
>怖くないって事。それが３０００万借り入れ時の＋５０万。


>よって低金利時の＋５０万は余剰資金なので
>散財（浪費）してしまっても問題無い（怖く無い）
>繰上げに回せばローンが楽になるだけの話。

>＋５０万は余剰資金だから、怖いとかに関係なく
>有効活用って話は、変動とか関係なく資産運用の話でしかない。

>また＋５０万でも怖いって意見は（３０００万借り入れ時）
>金利が直近で７％超えて来る事を意味するんだよ。

>理解できるかな？

[212: 匿名さん]

↑自分の自信あるレスなんでしょうね。（もっかい貼るだなんて。。。）

マトメのつもりなのかわかんないけど、
分かりにくいよ　この説明。
分からない人の為への説明にしては、
ただ、上から目線で気持ちよくなってる様にしか見えない。

話が戻るのは仕方ないよ。
時期が変わると話もかわる。
自分の聞きたい事を、見つけ出すのは意外と大変。
繰り返したっていいと思う。

答えたくないなら、スルーすればいいと思う。
そんな事でカッカしないの。

みんなの掲示板。

[213: 匿名さん]

わたしの場合（住友信託、09年２月借入、全期間優遇1.2％）。

　借入額　6480万円
　借入期間　35年
　変動金利(優遇前） 2.475％
　毎月返済額　191,345円（1.2％の優遇を考慮後）

仮に10年固定とした場合、毎月の返済額は223,065円で、変動に比べて年間38万円の支払増となる。

今、ざっと計算したけど、変動金利の推移が以下のような形になったとき、
10年後に10年固定で借りたときとの残高差が+100万円くらい。
　・現状の不況を脱するのに３年かかる。（その間、金利の上昇なし）
　・３年後、景気回復を受けて金利が１％上昇。
　・その後、２年に１％のペースで金利が上昇し続ける。

このストーリーだと、最終的に変動金利が６％近くまで上昇します。これは1980年代後半くらいの水準。私の感覚では、ここまで金利が上昇することはないように思います。
実際には、少なくとも10年固定との差額分は繰上返済を行っていくわけで、10年単位の比較をするなら変動のほうが有利に感じます。
もちろん、20年以上の超長期固定と比較すれば話は別でしょう。
現実的には、今は変動で借りておいて、超長期固定金利が一定の水準を超えたところで、その時点の残高・収入・残期間を踏まえ、固定へと移行することになりそうです。
素人が考えるストーリーですから、現実味などないかもしれません。詳しい方々、ぜひご批判ください。

[214: ビギナーさん]

初歩的な質問で申し訳ありません。
変動金利って2.375％以下に下がることってありえるのでしょうか？

[215: 匿名さん]

銀行によりますが、もっともっと低い変動金利はたくさんありますよ。　さらにそこから優遇されればここ数十年の中で最低に近い低金利です。　でもそれが永遠に続くわけではないので、安易に金利の安さだけで決めたらあかんですよ。

[216: 匿名さん]

>>213
6,480万円を借り入れたとき、
変動金利が7%まで上昇するケースを仮定すれば、
元利均等35年で月返済額は41万4,000円になります。
あなたの家計がこの危険に耐えられるなら変動でも良く、
耐えられそうにないならやめておいた方が良いのではないでしょうか。

[217: 地元不動産業者さん]

216

213は、別にはじめから７％で借りてないでしょう？？

[218: 匿名さん]

これからの日本って、ジンバブエレベルのインフレも視野に入れたほうがいいんじゃね？

[219: 匿名さん]

ジンバブエまでいかなくても、１０倍くらいのインフレならありうる。もちろん、それ以上も
ありうるが・・・第２次世界大戦直後の日本のインフレは、２００倍前後だったが、戦時国債はすべて
ちゃらになった。

日本政府の借金(国債)をチャラにするには、１００倍くらいにしないと駄目。
ま、全くあり得ない話でもない。

金の購入がいいと思う。住宅もまあまあだが、金利もあがるので、住宅ローンが
あるときつい。現金とか定期預金は駄目。

[220: 入居予定さん]

現状の、ざっとの頭の中の計画です。
突っ込み入れてください。

頭金1200 借入7000
変動金利　年利1.3％？だったはず

地銀ですが、個人的な背景でこの位では借りれますとの工務店の話です。
ローン減税最大600万、その他補助金を考えれば実質年利はもっと低い
と考えられる。ということでいまの低い変動金利で借りて、
毎年の繰上げをしていく方が固定金利よりもお得であると、
友人が言いました。繰上げは200位なら可能と思います。

安定志向の自分としては全期間固定でも3%以下なのだから、
固定でよいと思うのですが、この御時勢そうそう金利が上がるとも
思えないので、もったいないかなぁとも思います。

[221: 匿名さん]

>ジンバブエまでいかなくても、１０倍くらいのインフレならありうる。もちろん、それ以上も
>ありうるが・・・

10倍のインフレなら３０００万なんてマイカー１台分の負債になっちゃうんだが。
つかジンバブエレベルのインフレ来たら３０００万じゃランチも食えないだろ？
そこまで想定するならドルでも買っとけ

つかジンバブエも想定ってあそこは簡単に言うと黒人が大統領になって露骨に白人
閉め出す政策をやったせいで外資が逃げ出して通貨大暴落を起こしてるのが原因だけど
日本が再び鎖国する事でも想定しろと？

>第２次世界大戦直後の日本のインフレは、２００倍前後だったが、戦時国債はすべて
>ちゃらになった。

それだけ日本が急成長を遂げたって事。戦後何もないゼロからのスタートで何も付加価値
の無い国がGDP第二位までになったんだから当然でしょ。
今の新興国を見れば分かるでしょ？
成熟経済で成長率2〜3%がやっとの日本が短期間にインフレ率が跳ね上がるわけが無い。
あるとすればまさにジンバブエや今危ないとされているロシアのような国家破綻による
通貨暴落。いずれにしても現実的では無い。（最近はそうでもなさそうだけど）