パークホームズ志村坂上フォレストヒル

[マンコミュファンさん]

ピーク・オブ・ザ・ヒル - ここに、高台の上質。長徳寺の緑に面した全戸南・南西向きの86邸。
公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1032/

＜全体概要＞（総販売戸数77戸に対応）
所在地：板橋区大原町13-8他
交通：都営三田線本蓮沼駅徒歩7分、志村坂上駅徒歩9分
総戸数：86戸（事業協力者住戸9戸含む）
間取り：2LDK～4LDK、60.02～84.5m2
価格：3500～6000万円台（最多3900万円台）予定
竣工・入居：2014年5月下旬予定

売主：三井不動産レジデンシャル、大栄不動産
設計：INA新建築研究所
施工会社：川口土木建築工業
管理会社：三井不動産住宅サービス

[22: 匿名さん]

プラウドにしよう。

[23: 匿名さん]

長谷工プラウドじゃね。。

[24: 匿名さん]

ガーデンレジデンスの隣との境界が20メートルある部屋が
一番いいかなと思っています。
フォレストレジデンスは道路を向いていてそれもそれでいいかなと思うのですが、
西向きなんですよね。
どの部屋を選ぶかはあとは間取りしたいですね。

[25: 匿名さん]

やっぱ坂下より坂上の方がいいな

[26: 匿名さん]

天然温泉は電車の広告で見て以来気になっておりました。
公式ホームページも見ましたが、和風でいい感じですね！
東京都の規制により、源泉をくみ上げることができるのは1日50tの為
源泉風呂が小さくて混雑しているのが玉にキズのようです。

[27: 匿名さん]

お寺がある向きは将来に渡り眺望が確約されていますね。
反対側にあるのはマンションでしょうか。
かなり高層のようですが、閉塞感やお見合いになってしまう部屋はありますか？
Jタイプのようなルーフバルコニーつきの部屋がそうなのかな？

[28: 購入検討中さん]

施工の川口土木はどうなんでしょう？　長谷工よりはましですか？

[29: 匿名さん]

なかなかお洒落なマンションですね。
９階以上は眺望も抜けて気持ちよさそう。
完成が楽しみだな。

[30: 物件比較中さん]

3LDK最上階希望ですがいくら位ですか？

[31: 匿名]

5000万円台半ばではないですか。
ここは坂上ですし、地盤はいいです。
個々の広さもゆったりしているのでファミリー向けですね。

[32: 匿名さん]

>>28さん
マンションコミュニティに【川口土木建築工業】【川口土建】ってどう? というスレッドがありました。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47310/
ザッと目を通しましたが、他のスレッド同様賛否両論ですね。
その中でも非常に悪いという意見と、素晴らしく良いと言う両極端な意見が多いように思われました。

[33: 物件比較中さん]

ここは駅からマンションまでの間にこれと言ったスーパーがないのが痛い。
その分が値段に反映されているのかもしれませんね。

[34: 購入検討中さん]

買い物は毎日のことですし！スーパー無いのは痛い。

[35: 匿名]

駅からの道が一通で狭いですね

回りは静かそうでいいですが

[36: 匿名さん]

オーケーとかハナマサとか近くにありますよ。
志村坂上下車なら帰り道です。

[37: 匿名さん]

＞＞３２
丁度姉の家が、川口土建なので色々話を聞きました。姉の家は新築で購入して３年目
になるのですが、その都度トラブルがあった時はすぐに川口土建の人が見に来て
くれるそうです。対応が早いのですごく好印象の様ですよ。友人のマンションは不都合が
あって連絡してもなかなか来てくれないと言っていた事がありました。ま、そこの担当
の人によっても違うのかもしれませんがね。

[38: 購入検討中さん]

８F以下はダメってこと？

[39: 匿名]

駅もまあまあ近いし、やはり、坂上の立地が魅力ですね。
上層階はそこそこの価格でしょうね。

[40: 物件比較中さん]

事前案内会に行かれた方いらっしゃいますか？

[41: 匿名さん]

坂上で眺望も良さそうですよね。駅から少し距離がありますし、
坂道も多いので、電動自転車を利用する方も多いでしょうね。
駐輪場って何台くらい用意されているのでしょうね。広さもないと
電動置けないような気がしますが、どうなんでしょう。

[42: 匿名さん]

公式ホームページには駐輪場もバイク置き場もないような表記ですね。
あるいはまだ未定なのでしょうか。
自転車を使いたければ1階の庭つき住戸を契約するしかないとか？
マスタープランにも、駐輪場らしきスペースは見当たりませんね。

[43: 物件比較中さん]

三井ＶＳ野村ですね。

[44: 物件比較中]

>>40
>>42

事前案内会行ってきましたが、駐輪場、バイク置き場あるそうですよ。
バイク置き場は10台未満のようです。

この付近の分譲マンションを探しているので、見学に行ったところがあれば、情報提供お願いします！

[45: 匿名さん]

急ぐならここか野村
急がない＋予算もう少し出せるならスミフがいいかも
大林でスーパー付きらしいし

[46: 匿名]

バイクは乗らないのでいいのですが自転車は欲しいなと思っています。
駐輪場は屋根付きでしょうか。2段式だと上げ下ろし大変でしょうけどどうなんでしょう。
物件概要では紹介されていなかったので。それとも駐車場は半分くらいしかないので周りで探さなければとも思っています。

[47: 匿名さん]

バイク置き場と駐輪場もちゃんとあったんですね！
家族で所有したいと考えている為、駐輪場は200パーセントを希望しますが、
敷地面積3205.35平米という数字はどうなのでしょう。
理想は世帯毎に割り当てたサイクルポートを設置してもらえることですね。

[48: 匿名さん]

眺望が抜けないのはいやだなぁ。

[49: 匿名さん]

立地的にそれほど自転車所有率が高いエリアだとは思えませんので、
駐輪場のパーセンテージは100％がいいところなのではないでしょうか。
サイクルポートは、子育て世帯向けの郊外のマンションではよく見ますけどね。
駐車場が機械式と言う点から予想しても、敷地に余裕はなさそうですよ。

[50: 匿名]

それにしても、物件周辺も駅前も本当に何も無いですよね。

[51: 匿名さん]

そうですね

[52: 匿名さん]

静かな環境でいいと思いますが周りの環境はスーパーなども近くにはないですし
バス亭が近ければいいですがすぐ近くにはないですね
駐車場が100%ならこの物件は人気がでると思いますがせめて自転車置き場は
余裕をもって設置してもらいたいと思う人は多いのではないでしょうか

[53: 物件比較中さん]

OKストア3分じゃないの？

[54: 匿名さん]

公式サイトの周辺地図が分かりやすかったです。
OKストア徒歩3分は良い立地ですね。
板橋大原町店は行ったことないですが写真で見ると規模もそこそこあるみたいですね。
コンビニも数軒、100均ローソンもあるので嬉しい環境です。
現地は高台ですが周辺にはやっぱり坂が多いんでしょうか？

[55: 匿名さん]

坂は、多いですよ。
でも、高台ならではの魅力はあります。
ハザードマップ見たほうがいいですよ。

[56: 匿名さん]

台風や集中豪雨の際、近くに氾濫を起こすような川がありませんが、それでもやはり
高台が安心なのでしょうか。
あるいは高台のような土地は地盤が固いという意味ですか？
洪積層で構成されているので、昔から地震の揺れに強い土地なのでしょうかね。

[57: 匿名さん]

23区の液状化マップとか見たことあります？

[58: 匿名さん]

このマンションの場所なら、地盤は固いうえに、万が一、荒川が氾濫した場合でも、水害は免れますよ。
地震の際の液状化の可能性も極めて低いでしょう。
それが、坂上の底力なのです。
もちろん、自然災害は誰にも予想できないし、被害がどの程度になるかは分かりませんが、最初から分かっているリスクは、避けたいものです。
高い買い物ですから、そういう点をよく研究されたほうがよいです。
東京都や板橋区の公開しているマップをご自分の目で見て、確認してください。
災害が起こってから後悔したくないですもんね。

[59: 匿名さん]

駐輪場は86戸に対して172台！200パーセントでしたね。
駅から距離がありますから、利用者も多いのかもしれませんね。
ファミリー層としては1世帯に対して3台位は利用したいところですね。
コンビニやOKストアが歩いて行ける場所にあるのは有難いですね。

[60: 土地勘無しさん]

建物の構造が気になります。
ここは二重床・二重天井ですか？

[61: 匿名さん]

外観がひな壇状のデザインなのでルーフバルコニーつき住戸があるのだろうとは
思いましたが、面積が広いですね！
間取りにルーフバルコニータイプは2タイプあるようですが、緑を育てるには
バルコニーが東向きと西向きのどちらが使い勝手が良いのでしょう？

[62: 匿名さん]

駅からさほど遠くないし線路脇や高速からも離れているので騒音とかの心配もないので
いいですね。
自転車があれば多くのスーパーなど行けるし大型のビバホームもあるので
家具とかも買いたいときに買えるので環境も悪くはないです。
駐車場は少ないですが維持費考えるとレンタカーとかカーシェアリングに
変えた方がいいかもしれないですね

[63: 匿名さん]

＞＞61
基本は東向きがいんじゃないかなあ。
西の太陽は緑を枯らす強さがあると思うから植栽向きというよりは人が佇んで夕焼けを楽しむ向き？？

階段状なんで上の階から自分のところのルーバルが見える位置関係になるんですかね。
気になる人には向いていないかもしれないです。
少し庇があって手前は上から見えないぐらいのデザインだと一番バランスが良さそう。

[64: 匿名さん]

西向きは夏は暑くて大変。
住んだことあるからわかる。

[65: 物件比較中さん]

どなたかモデルルームには行かれましたか？

[66: 匿名さん]

モデルルームは3LDKを2LDKに変更して大幅に形を変えてて上手くみせてるけど、とにかく仕様、設備がショボすぎるよ。
安いけど割安感はなし。びみょ〜。

[67: 検討中の奥さま]

縦型リビングの部屋では、リビングと洋室の間に扉を収納するための壁があるため、リビングと洋室を一つの大きなリビングとして使うには支障がありそうですが、その点についてはみなさんはどうお考えですか？

[68: 匿名さん]

私の検討している部屋も、リビングの引き戸があるので完全には1つにできないですね。迷いますが、すべての部屋に窓が欲しいので、こちらの間取りを検討してます。

あと、個人的に気になっているのは、竣工時期（完成時期）と入居時期が全く同じなんですけど、これって買主に不都合ってないんでしょうか。
この差が1か月未満のものは突貫工事の恐れがあると聞いたことがあって…、、仮にそうでなくても、そもそも可能なのか疑問です。まったく直しがない建物なんてないと思うので、大きな直しがあった場合は、入居した状態で直すor引き渡しはしても引っ越せないってことなんですか…？

[69: 匿名さん]

駅から徒歩圏内ですし、静かで落ち着いた立地ですね。
間取りもいろいろで悩みそう。
収納も充実してますよね。
志村坂上や本蓮沼あたりだと、三田線が混む前に乗れるかな。

[70: 買い換え検討中]

モデルルーム見に行ってきました。 モデルルームは一番高価な部屋一つしか見れなくその他のタイプの部屋の想像が出来ませんでした。もう少し一番売れる部屋(3700万～4200万)の想像が出来るようにしていただくとイメージがつきやすかったです。 交通機関も便利ではないですよね。

[71: 匿名さん]

＞６６　
ということはＦ～Ｊのどれかを２ＬＤＫにしているということでいいですか？？

ちょっと将来のリフォームをイメージしてみました。どのタイプも隣の洋室をリビングにくっ付ければいいだけのシンプルさがあるので子どもが独立して夫婦だけの生活になった時に簡単に施工できそうでいいなと思います。ＭＲが実際アフターの状態になっているようなら見てみたいですね。

高台マンションで静かに永住生活を送るとします。

[72: 匿名さん]

この物件、管理費がメッチャ高い
70㎡で14000円くらいします。
修繕積立金やネット代を入れると最初から25000円くらい・・・

[73: 買い換え検討中]

何でこんなに高いんですか？

[74: 匿名さん]

戸数が少なめだからじゃない？

[75: 契約済みさん]

管理会社が三井不動産住宅サービスだからです。
この戸数で，特別な設備もないのにこの管理費は高すぎます。
ここの掲示板だけではなく他でも三井の管理費の高さに不満を
持っているかたが多いです。

[76: 匿名さん]

三井不動産住宅サービスはどんなサービスがあるのでしょうか？

[77: 匿名さん]

特別なサービスは・・・ないのでは。
単に，三井不動産住宅サービスあるいは系列会社に利益がいく
ように高めに設定しているように思えます。
人件費とかも他と比較すると高いし。

[78: 匿名さん]

そうなんですね。駐車場の事も考えると…

[79: 匿名さん]

管理費、修繕積立金と駐車場だけで、賃貸に近い金額になると
無理にマンションじゃなく、建売でも戸建にした方が安上がりですよね。

中型マンションで共用施設が豊富にあるうちより高いです。
完璧な管理をしてもらえるならまた別ですが
他と変わらないならその分にお金をかける価値があるかどうかですね

[80: 匿名さん]

志村坂上はという土地はどういう特徴があるのでしょうか？

[81: 購入検討中さん]

そんなに高かったですか？確か管理費、修繕積立金合わせて16000円くらいだったと記憶しておりますが。勘違いかな。

[82: 匿名さん]

インターネットはおいくら？

[83: 購入検討中さん]

インターネットはマンションでは用意してません。個別契約です。

[84: 匿名さん]

マジですか？？
今どき、そんなマンションがあるなんてビックリですね。
度々で恐れ入りますが、さすがにフレッツ光かケーブルネット設備は付いているのでしょうか？

[85: 匿名さん]

そういう意味ではなくプロバイダを個別契約するって意味では？

[86: 匿名さん]

ではプロバイダ料金以外の接続料金は決まってるって事ですね。
で、おいくらなんでしょう？

[87: 匿名さん]

なんで営業に聞かないの？
そっちの方が確実じゃん

[88: 匿名さん]

別にココで聞いてもよくね？
ネット料金だけなんだし。

[89: ご近所さん]

＞80
・最寄りの三田線が、便利な割に空いている路線。
　とはいえマンション建設ラッシュで混雑度は増してきている。

・本蓮沼付近はスーパー不足と言われる事が多い
　駅近で安いのはハナマサだけど、業務スーパーなのでなんでも単位が大きい
　ＯＫへはアップダウンを伴うので、一度自分の足で歩いてみるのが良いと思う。

・病院は充実。板橋中央総合病院をはじめ、救急車の受け入れ事情は良い。
・赤羽とはバス一本で繋がっていて意外に行き来しやすい。
・池袋(1:20発)・赤羽(1：10発)から深夜バスが出ていて遅くてもなんとかなるかも

・板橋区の中ではホームセンター集中地帯。近隣にビバホーム×２、
　ドイトとオリンピックの巨大なホームセンターコーナー。
　持ち帰りには軽トラック１時間無料サービスとかあるし、庭いじりや家庭用品の選択肢は広い。

・志村坂上は志村二丁目の志村城跡(現熊野神社あたり)と続きで、
　少なくとも500年位前から人が住んできた地盤なので安定している。

[90: 匿名さん]

城山エリアにはマンション建設予定はないですか。
静かそうですし、あの界隈に住みたいです。

[91: ご近所さん]

どうだろう。
グローベル志村城山以来あんまり知らないですが。
あるのかな。

[92: 匿名さん]

グローベル志村城山ってオクションみたいなところですか。
確か、めちゃくちゃ広くて高かったんですよね。
私はもう少しリーズナブルなところが良いです。

[93: 匿名さん]

89さん
回答ありがとうございます！

[94: ご近所さん]

>92
んじゃ、城山エリアなのか微妙だけど
プラウド志村城山の中古とか。

出てるのをここと比べると、
・スロップシンクが有ってベランダで水道が使える
・玄関ドア前にトランクルームが目隠し的にあるから
ドア開けたら共用廊下を通る人からリビングまで
一気に見えることもなさそう。
・坂下側のエントランスもあって坂なしで志村三丁目に行けるっぽい
・スーパー三徳まで30m

[95: 匿名さん]

収納が広々としていて魅力的ですね。
この周辺は子育て環境にも適しているので子育て世代の方が住むのにはよさそうですね。

[96: 物件比較中さん]

95さん

それに南向き中心のマンションですものね、室内が明るい環境で子どもと過ごせるという点も見逃せません。お天気のいい日にはこの豊富な公園に足を運ぶことも楽しみになると思います。目の前には大原町緑の広場、少し離れますが大きな見次公園など。見次公園も慣れれば普通に通える場所になると思います。

スーパーの場所が公園と別方向ばかりなのはちょっと気になるかな。。

[97: 匿名さん]

今日抽選だよね。
いくつかは抽選部屋はあったのかな？

[98: 購入検討中さん]

私の部屋は抽選でしたし、他もいくつかあったみたいです。

[99: 匿名さん]

第一期完売らしいですね。さすが三井というべきか。乗り遅れてしまった。。
気に入った間取りがあったのですが…キャンセル待ちを狙ってみます。。

[100: 匿名さん]

販売途中で200万下げたからね。
ある意味、早いところ売り抜けようって感じだろうね。

[101: 匿名]

でもその下げが大きかったのではないのかな。

それで購入意欲がかなり変わるし。

[102: 購入検討中さん]

本物件検討者ですが、いつ頃値下げがあったのですか？

[103: 匿名さん]

第二期の販売は７月中旬らしいですよね。
やはり第二期で買うより第一期で購入する方がお得なんでしょうか？

[104: 匿名さん]

もう殆ど部屋が無い状態ですので、選べる部屋もおのずと減りますよね。という意味で、当たり前ですが1期契約のメリットです。また、1期契約者は2点のオプション付きでした。

[105: 匿名さん]

そうなんですね。オプションの二つは羨ましいですね！

[106: 匿名さん]

５月竣工となると保育園が入れるか心配です。もしこの物件に決めた場合は皆さんはどのようにしますか？

[107: 匿名さん]

1期2次で終わらなかったようで。。
あと3週で終わるかな？

[108: 物件比較中さん]

まさか、第一期販売でお隣のプラウドよりも
多くの戸数が売れるとは思いませんでした。
まだプラウドは販売予定戸数とのことですが…

[109: 購入検討中さん]

明日1期3次登録で3戸。でもＨＰは間取り5タイプ掲載。もうちょっと続きそうですね。

[110: 匿名さん]

地味でも、着実ですね。
プラウドはブランド力があるかもしれませんが、最後は顧客目線であるか、どうかです。
その点ここは、営業力が勝ったんだと思います。

[111: 購入検討中さん]

残6戸のようですね
ただこのタイミングで特殊住戸が残ってるのは厳しいなぁ

[112: 購入検討中さん]

残6戸のようですね
ただこのタイミングで特殊住戸が残ってるのは厳しいなぁ

[113: 匿名さん]

特殊？

[114: 購入検討中さん]

はい、特殊ですが

[115: 匿名さん]

特殊住戸ってなんやねん。

[116: 購入検討中さん]

何やねんとは何やねん
物件ＨＰに出てる間取りを見比べて自分で考えろ

[117: サラリーマンさん]

特殊じゃないのも、残っているのでは！？

[118: 購入検討中さん]

特殊は1戸のようですね
1期1次でほぼ地元を食い潰しただろうから、これが残ると意外と完売まで時間がかかったりしますね

[119: 匿名さん]

4LDKの間取り、すごく良いです。。。
柱も間取りの邪魔をしていないですし、
どの居室も5帖は確保されているのでベッドとデスクを置いたとしても
そこまで狭苦しくはならないですし。。。
あとはお値段なんですけれどね
どうしてもしょうがないのかなぁという印象です。

[120: 匿名さん]

5条は狭いよ…、今、新築6条の部屋ベッドと勉強机で余裕なし

[121: 匿名さん]

条 → 畳