管理寺の修行場

[匿名さん]

最近マンションの管理についての知識が足りない書き込みが多い。
この寺に来て修行をお勧めする。
説教をする人も、修行する人も多数参加するのを歓迎する。

[972: ゴルゴ１３]

>>958の続き。
管理組合の会計の目的は、
・管理費や修繕積立金の収支が適切かどうか判断したい。
・承認された予算内で運営されているかを確認したい。(役員から見ると「説明したい」)
あたりでしょうか。何れにしても会計はそういった目的を達成するための意思決定のための道具です。

今回のテーマは、駐車場収入の会計上の取扱ですので、まずは、組合員が駐車場収入についてどんな意思決定をしたいのか=目的をはっきりさせなければなりません。具体的には、
・利用者と非利用者との負担の均衡を図りたい
・長期的間の一時点で多額の費用が予想されるので個別に資金的な手当が出来ているか確認したい
と言ったところでしょう。

ですから、個々のマンションの状況に応じた意思決定のニーズを明らかにする必要があります。
意思決定のニーズを明らかにせず、標準管理規約その他を振り回すから、木を見て森を見ずの展開になるのです。

[973: ゴルゴ１３]

意思決定をキーワードに説明するのがシンプルになるため、会計の目的について一般的に言われていることを一部意図的に端折って書きました。

端折ったところも、大切なこともあるので、wikiから引用しておきます。

>会計（かいけい,英語: Accountancy）とは、一般に、金銭や物品の出納を、貨幣を単位として、記録、計算、管理等することであり、「情報の利用者が、事情に精通した上で、判断や意思決定を行うことができるように、経済的な情報を識別し、測定し、伝達するプロセスである。」といわれる。

[974: もはや神理事長]

うちは管理費３０００円にした。

[975: 匿名さん]

自主管理ならそんなもん

[976: 匿名さん]

＞今回のテーマは、駐車場収入の会計上の取扱ですので、まずは、組合員が駐車場収入についてどんな意思決定をしたいのか=目的をはっきりさせなければなりません。具体的には、 ・利用者と非利用者との負担の均衡を図りたい ・長期的間の一時点で多額の費用が予想されるので個別に資金的な手当が出来ているか確認したい と言ったところでしょう。 ですから、個々のマンションの状況に応じた意思決定のニーズを明らかにする必要があります。

これが森を見ているのでしょうか？
逆に、駐車場使用料と管理費等の関係で、今更意志決定などと木を見て何になるのの状態そのもので、特別会計と一般会計との関係と見るのが森を見ているそのもなのです。

＞意思決定のニーズを明らかにせず、標準管理規約その他を振り回すから、木を見て森を見ずの展開になるのです。

森を例示するのが標準管理規約であって、駐車場収入の取扱いで何を意思決定するのか、まさに木を見ている姿そのものなのです。

[977: もはや神理事長]

駐車場収入は管理費会計の収入にすべきである。

[978: 匿名さん]

理由は？

[979: もはや神理事長]

駐車場の空き台数に敏感になるから。

[980: 匿名さん]

うちは毎年2150万円以上も駐車場収入があるので、総会決議で過去の内部留保含めて特別会計に計上することになった。

[981: 匿名さん]

＞うちは毎年2150万円以上も駐車場収入があるので、総会決議で過去の内部留保含めて特別会計に計上することになった。

値下げは考慮しないの？

[982: コ"ルコ"１３]

>>976

まさに、主客転倒です。わざわざ区分経理するという管理組合固有の会計慣行が発達したのが、意思決定に必要だったということを理解していないから生じる発想です。

[983: 匿名さん]

＞わざわざ区分経理するという管理組合固有の会計慣行が発達した

固有の会計慣行？
特別会計、一般会計は今に始まったものではないことをご存じないのですか。

[984: もはや神理事長]

うちの管理会社は、管理費会計の累積赤字は問題ないと言ってる。
管理費会計で累積赤字１０００万で、修繕積立金会計の残高が１０００万の場合
口座の残高は０円になると思うが、そういう組合もありますよ、っていってるのだ。
帳簿を分けるだけでは意味はないよ。

[985: 匿名さん]

>>981
値下げはしない。もともと近隣相場よりも格安に設定されている。
むしろ修繕積立金に繰り入れて積立金不足の補てんにする考え。

[986: コ"ルコ"１３]

会計の目的が、「真実の追求」というのも主客転倒。

7つの会計原則の1つに、真実性の原則がありますが、真実でないと正しく意思決定できないから、真実性が要求されるのであっって、真実が目的ではない。

[988: 匿名さん]

＞7つの会計原則の1つに、真実性の原則がありますが、真実でないと正しく意思決定できないから、真実性が要求されるのであっって、真実が目的ではない。

何回もききますが、何の意思決定ですか？
どんぶり勘定を推進するかしないかでしょうか？
そんなのは始めからダメに決まってますよ。

[989: 匿名さん]

>>984
そもそも管理費会計が赤字になったら管理組合運営が出来ないのでは？
それを修繕費会計と合算してトントンだとは驚きだ。
マンション管理組合会計を全く理解していない。

[991: 匿名さん]

でもさあ、他所のマンションの事だしそれで平和なら結果オーライなんじゃないの。ある意味理事が有能なのかもしれないよ（笑）

会計区分がしっかりしていても平和じゃないマンションて結構あるんじゃないの。

[992: 匿名さん]

まあ、ネタなんでしょう。
注目を浴びたいのかもね。

[993: もはや神理事長]

＞＞９８７
実際にそういう管理組合はたくさんあるのだ。世間知らずだねえw

[994: コ"ルコ"１３]

>>988

>何回もききますが、何の意思決定ですか？

既に例示済。

[995: 匿名さん]

>>993
何故あなたがたくさんあると言い切れるのか？
あなたが言うたくさんとは何棟か？
あなたの所だけではたくさんとは言いません。

[996: 匿名さん]

もはうアホ理事長

[997: 前期高齢管理士]

ゴルゴ１３さん
纏わり付かれて大変ですね。

駐車場（使用料）考
・指導は兎も角、管理費と修繕積立金合計に不足が無ければ、平地駐車場であれば使用料は管理費会計に含んでも
　問題は無いと思います。但し管理費が実態以上に少なく見えますから誤解無いよう認識しておく必要があります。
・機械式や自走式駐車場の場合は保守・更新費用が多額となります。車を持たない区分所有者との負担平衡を
　保つ必要がありますので別途特別会計で管理する必要が有ります。
・使用料金額は、近隣有料駐車場相場の平均値あたりが妥当だと思います。（相場変動に留意する必要はあります）
・使用権に関しては、現に居住する区分所有者（家族）を賃借人より優先するのが妥当でしょう。
　（理屈上、設置コストを購入時に負担している）

地方自治体が、建築認可権限を楯に（実態を考えず）必要以上に駐車スペース確保を強要しているのは問題です。
（いたずらに台数が多く（無駄）所有者負担が大きな機械式駐車場が増える最も大きな要因だと思います）

[998: 匿名さん]

＞今回のテーマは、駐車場収入の会計上の取扱ですので、まずは、組合員が駐車場収入についてどんな意思決定をしたいのか=目的をはっきりさせなければなりません。具体的には、 ・利用者と非利用者との負担の均衡を図りたい ・長期的間の一時点で多額の費用が予想されるので個別に資金的な手当が出来ているか確認したい と言ったところでしょう。

こんなのは意思決定の要素でも、二者択一の問題ではなく、駐車場収入そのものに付いて回る問題に過ぎない。
例示の前者は共用部分の専用使用権の問題であり、後者は将来の大規模修繕やメンテ費用の掛かる機械式駐車場に対するものでこれらの二者択一の問題ではないことは明白である。
従って標準管理規約29条を示すことで上記は網羅している。

[999: コ"ルコ"１３]

>>998 前期高齢管理士さん

>纏わり付かれて大変ですね。
私も時に怒りを露わにした投稿もしますが、それは相手に伝わると思った時のみ。
一方通行だと思う時は適当にスルーしますので、特に大変とは思いません。

>駐車場（使用料）考
については概ね同意です。ただ、
>・使用権に関しては、現に居住する区分所有者（家族）を賃借人より優先するのが妥当でしょう。
>（理屈上、設置コストを購入時に負担している）
については、所有者兼住人優先というのも一つの運営方法だと思います。ただ、場所によっては、駐車場が劣後することで賃借人が集まらないという致命的なハンディを負う可能性もあります。賃貸するのも一つの購入コストの回収方法という見方もできるだけに十分に議論することが良いと思います。

[1000: 匿名さん]

マンション管理の問題点は、各々のマンションが抱える事情 によりなかなか『こうだ！』とする明快な回答が出ない事にあるでしょう。
掲示板で問題提起した場合ベストアンサーはまず得られない。ベターアンサーを拾い上げ更にマンション内で十分な議論咀嚼の上、意思統一を図る必要があります。

[1001: コ"ルコ"１３]

ちなみに、憲法29条（財産権の保障）はナンセンス。
決算書に資産計上しても何の保障にもならないです。

[1002: 前期高齢管理士]

＞賃貸するのも一つの購入コストの回収方法という見方もできるだけに十分に議論すること

明らかに投資型マンションならいざ知らず、一般居住用マンションにおいては貴兄のご意見には与しません。
（賃貸の為の都合に居住区分所有者が譲る必要は無いと考えます）

（ご参考）私の住んでいるマンションでの優先順位は次の通りに改正してあります。
（規約では使用細則の通りと元規約でも記してあり、使用細則及び使用契約書では具体的に優先順位を）
①　居住区分所有者　②同左同居家族　③賃借者　④同左家族　としています。
上位の新たな使用希望が出た場合は、申込月を含め３カ月以内に最下位（複数なら抽選）に解約としています。

過去、幾度か賃借者の解約が有りましたがトラブルはありません。
（比較的近くに有料駐車場が複数有り、月額もほぼ同等である事もスムーズに運営出来ている理由でしょうが）

[1003: 匿名さん]

難し過ぎてついていけません。

[1004: 匿名さん]

＞ちなみに、憲法29条（財産権の保障）はナンセンス

改憲論者にはマンション管理に関して発言権なし。

[1005: コ"ルコ"１３]

改憲するもしないも含めて、29条なんて何にも関係ないし。。

[1006: 匿名さん]

>駐車場（使用料）考 ・指導は兎も角、管理費と修繕積立金合計に不足が無ければ、平地駐車場であれば使用料は管理費会計に含んでも問題は無いと思います。但し管理費が実態以上に少なく見えますから誤解無いよう認識しておく必要があります。

原理原則を無視したデベそのものの発想にすぎない。
でも管理費を少なく見せるとは正直ですね。

[1007: 匿名さん]

分譲時の高い管理費設定を住民に高いと感じさせないためには、駐車場使用料を管理費会計に組み込んで毎年使用料で剰余金を叩き出せば、管理費会計が黒字決算になるので住民は管理費が高いと感じなくなる。これはデべの販売戦略の一環で、ほとんどのマンションで行われている。
反対に修繕積立金は逆である。分譲時に安い修繕積立金額を設定し、数年後からじわじわ段階的に値上げするのである。
最初は安くして住民を安心させるのである。

[1008: 匿名さん]

引き渡し後２０年の６００戸マンションです。管理費等の値上げはしておりません。大きな工事はその時々の理事等がマンション内の有志を募り組合主導で実施してきました。横領や水増し工事等は現在の積立金の残高からしてあり得ない金額です。それなりに自浄作用が働いている管理組合だったと思います。役員は輪番制でしたが良かったと思います。今度は立候補した理事長は大規模工事を管理会社に任せた方が良いとしています。以前の大規模工事にたいしては管理会社よりの見積もりより数億円安くでしましたが、この理事長は理事でない時から管理会社主導でした。自分は立候補で理事長になっていながら立候補制の規約を廃止したりして住民の意見を排除の方向に向かっております。現在は結果は出ておりませんので推移を見ているところです。管理者の選任応方法には注視するべきです。規約違反で理事長になっている事は議案書や議事録で証拠は揃えてあります。

[1009: 匿名さん]

>今度は立候補した理事長は大規模工事を管理会社に任せた方が良いとしています。

そんな理事長を選んだのは誰でしょうか？
立候補者は賛成票が無い限り理事には勿論、理事長に選んだ理事連中を選んだのは誰でしょう。
制度が悪いのではなく組合員自身の責任の問題です。

[1010: 匿名さん]

理事長は理事の互選だよ。

[1011: 匿名さん]

だから理事を選んだのは誰かと言えば組合員でしょう。
従って、最終的にはそんな理事長を選んだのは組合員自身の責任ですよ。
推薦、立候補による役員選任の結果はすべて組合員の責任です。

[1012: 匿名さん]

理事の立候補については規約にある選挙管理委員会をたちあげて立候補者者を公募しないでいきなりこの理事を理事会で一人だけ理事に受け入れて理事の互選で理事長にしている。

[1013: 匿名さん]

それを黙認する組合員とは情けない限りです。

[1014: もはや神理事長]

＞＞理事の立候補については規約にある選挙管理委員会をたちあげて立候補者者を公募しないでいきなりこの理事を理事会で
＞＞一人だけ理事に受け入れて理事の互選で理事長にしている。
細則の不備である。
立候補は一方的な申し出でできるとすべきであろう。

[1015: 匿名さん]

理事の立候補は一方的申し出で出来るとは規約には設定されたいな。理事の定員はクリアーしての出来事らしい。規約にある選挙管理規定は全く無視された状態で見切り発車されている。規約は特別決議（区分所有者及び議決権総数の４分の３以上）で採決され設定されている。

[1016: 匿名さん]

横領や談合を行う理事は少なくない。
総会で認証された理事なら管理組合責任だが、
どうしたら、そこから救えるか皆で考えてやろうではないか

団地と名のつく、古いマンションどの県でもあるようです。
買い替えできないでしょうし気の毒です。
しかしながら、いずれはどのマンションも古くなる。

[1017: もはや神理事長]

＞規約にある選挙管理規定は全く無視された状態で見切り発車されている。

＞どうしたら、そこから救えるか皆で考えてやろうではないか

仮の地位を求める仮処分でしょ。
素人では無理ですよ。

[1018: 匿名さん]

仮の地位を求める仮処分について教えて下さいませんか？。

[1019: 匿名さん]

>どうしたら、そこから救えるか皆で考えてやろうではないか

書き込みの御仁のみでは心もとないので、規約違反を監事に訴えるか同志を集めて次の役員改選時に改善意欲のある人複数人を理事に推薦する他手段はありません。

[1020: 匿名さん]

訴訟の前に同士を集める事。
自分１人で立ち向かおうとするから訴訟しか手がなくなる。

[1021: 匿名さん]

なぜ理事長宅に突撃して詰問しないのか？
あとメールと電話でも。波状攻撃で精神的にまいらせるのだよ。

[1022: 匿名さん]

１０２０さんの言う両立てで考えている。

[1023: 匿名さん]

外から吠えるばかりで自分で理事会に入る気構えはあるの？これが一番手っ取り早いよ。

[1024: 匿名さん]

普通に話し合いなされ。

[1025: 匿名さん]

１０１９さんに言う監事は共謀者である。理事全員がニセ理事長の共謀者とみている。本来なら理事全員を排除したいが当面はニセ理事長だけの責任追及に絞っている。マンションでなければ刑事事件になりそうだけど。解り易く言うと政治家になりたいと言って立候補を表明しただけで選挙管理委員会が受け付けて当選させ政治家の互選で　市長　知事　内閣総理大臣になった事になります。いかが？。

[1026: 匿名さん]

組合員の自業自得です。

[1027: 匿名さん]

１０１６さん　そうですね。良くなるも悪くなるもマンションは組合員が最終責任者。管理会社ではない。

[1028: もはや神理事長]

＞＞なぜ理事長宅に突撃して詰問しないのか？
＞＞あとメールと電話でも。波状攻撃で精神的にまいらせるのだよ。

そそ。正攻法＋嫌がらせは常套手段。民事調停、ＡＤＲを使う手もある。

[1029: 匿名さん]

（選任及び解任）
第二十五条 　区分所有者は、規約に別段の定めがない限り集会の決議によつて、管理者を選任し、又は解任することができる。
２ 　管理者に不正な行為その他その職務を行うに適しない事情があるときは、各区分所有者は、その解任を裁判所に請求することができる。

[1030: 匿名さん]

１０２９さん　第２５条は時効はどれ位ですか。教えて下さい。

[1031: 匿名さん]

そんなレベルじゃ無理ｗ

[1032: 匿名さん]

＞第２５条は時効はどれ位ですか

どれくらいって、いったい、何年前の役員の解任請求をするんだ？
いまいる役員を解任すりゃいいだろ。

[1033: 匿名さん]

＞＞なぜ理事長宅に突撃して詰問しないのか？
＞＞あとメールと電話でも。波状攻撃で精神的にまいらせるのだよ。

　　　↑私はこの方が一番賢いと思う！

[1034: 匿名さん]

従前の理事長は、管理組合に正式に苦情として申し入れられても住民トラブルを避けて管理会社任せにしていたけど、今期の理事長は直接住民宅に突撃訪問して解決している。ただ、突然訪問された住民は不愉快になり一悶着あるとのこと。

[1035: 匿名さん]

そりゃそうですよ！
しかし、ケンカに持ち込むのはテクニック！
出るとこでましょか？できまり！

[1036: 匿名さん]

１０３４さん　そんな事は誰も言っていないよ。作り話をするもんではありません。１０２８さんの方法は使いました。

[1037: 匿名さん]

１０３４は反対の事を言っているね。管理会社の担当で悪い理事長との共謀が発覚して２人で逃げんが為に嘘に嘘を重ねて逃げ場を失っている。クビでしょう。

[1038: 匿名さん]

>従前の理事長は、管理組合に正式に苦情として申し入れられても住民トラブルを避けて管理会社任せにしていたけど、今期の理事長は直接住民宅に突撃訪問して解決している。ただ、突然訪問された住民は不愉快になり一悶着あるとのこと。

内容次第では威圧と受け止められるので理事長の単独行動は慎むべきだね。

[1039: 匿名さん]

集合住宅における共同生活のマナーやモラルが守れない不徳住民は成敗すべし。

[1040: もはや神理事長]

うちはすぐに弁護士介入である。

[1041: 匿名さん]

弁護士呼ぶことが常態化してるのですか？
（呼ぶ原因を作る方、いつも呼ぶ方、どちらが他の住人から非難されているのですか？）

[1042: もはや神理事長]

弁護士の名前で内容証明出してもらうんだよ。逆らったら法的手段をとる、と書いてある。

[1043: 匿名さん]

>>1040
お前、あっちこっちでいい加減な事ばかり言ってるんじゃない。
もう家にお帰り。

[1044: 匿名さん]

マンションや団地での出来事で、弁護士まで頼むんですか？
情けないと言うか、大人げないといいますか。
住民同士、真面目に事に当たり、仲良く過ごせば問題は少ないと思いますよ。

[1045: 匿名さん]

弁護士使うのもタダじゃない。
やたらめったら弁護士使うのは、やたらめったら工事をしたがるのと同じぐらい無駄遣い。

[1046: もはや神理事長]

弁護士使うと理事会が安全なのだ。

[1047: 匿名さん]

相手方も、「自分は悪くない」と弁護士つけようとするのでは？

また、本当に弁護士にお願いすると、管理費が高騰すると思うのですが？

[1048: もはや神理事長]

文書だけなら1回3万だ。

[1049: もはや神理事長]

規約違反に対して出しているので相手側に弁護士は付きにくいだろう。負け筋なので。

[1050: 匿名さん]

何かと弁護士頼みと言う事は要するに自浄力０のマンションと言う事ですね？

[1051: もはや神理事長]

専門家の活用は規約で規定されている。

[1055: 匿名さん]

管理者としての能力に疑問が有りますね、他の介入や司法判断は最終手段ですよ。
一般社会においても、管理職としての経験が無いのでは？

[1056: もはや神理事長]

タテ社会の会社とヨコ社会の組合はちがうであろうw

[1057: 匿名さん]

お気の毒に。
相手して馬鹿みたわ。

[1058: もはや神理事長]

組合運営は統治行為である。

[1059: 匿名さん]

管理者、管理職としての人望が無いのでしょうね、理事長には不向きです。

[1060: 匿名さん]

もはや神理事長さん、好き勝手言ってると消されますよ。

[1061: 匿名さん]

ただの並理事長どの

弁護士をバンバン使って、総会で弁護士を使ったことの合理性を説明できますか。

[1062: 匿名さん]

もはや神理事長って経験がない脳内理事長だと思う。
理事長になれないので僻みねたみの塊みたい。

[1063: 匿名さん]

構うな。

[1065: 匿名さん]

困りましたね～　出しゃばりな理事長の出番が欲しいだけですよ。

[1066: 匿名さん]

運用は管理会社に任せて、理事長は管理会社と住人のブリッジ役ですね。それなりに大変ですけど。

[1067: 匿名さん]

そうです、任せて安全安心な管理会社を選びましょう、理事選ぶより大切ですね。
素人は所詮素人です、管理会社にある程度はお願いしましょう。
結局、理事独自では何も出来ないでしょうね。

[1068: 匿名さん]

訳のわからん理事は共同の利益に反する行為。管理会社はどしどし告訴すれば良い。

[1069: 匿名さん]

＞そうです、任せて安全安心な管理会社を選びましょう、理事選ぶより大切ですね。
＞素人は所詮素人です、管理会社にある程度はお願いしましょう。

理事、監事の選任が一番大切です。
「ある程度は」とは無責任極まりない感覚です。

[1070: 匿名さん]

新築マンション購入後、１０年位は理事なんぞする仕事が無いですがね、責任だけ有るのかな。
１０年経たずにあちこち壊れるマンションなら別ですがね、壊れる頃には買い替えですよ。

古くなると修繕費かさむし、転売価値は下がるし役員面倒だし、管理費未納者も増える。
３０年以上経つと、終いには売却すら出来なくなりますよ、早めの買い替えお勧めします。

[1071: 管理担当]

管理担当です。

いつもご利用いただきありがとうございます。

次のスレッドが作成されておりますので、
本スレッドは閉鎖いたしました。

以降につきましては、以下の新しいスレッドをご利用ください。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/317623/

ブックマークなどされている場合は、
大変お手数ですがURLのご変更をお願いいたします。

引き続き、皆様との情報交換の場として
ご利用いただければ幸いです。

今後とも、宜しくお願いいたします。