管理寺の修行場

[匿名さん]

最近マンションの管理についての知識が足りない書き込みが多い。
この寺に来て修行をお勧めする。
説教をする人も、修行する人も多数参加するのを歓迎する。

[701: 匿名さん]

理事会のレベルが低すぎると思うよ。矛盾が理解できないから。
持分率と分担率の関係は一般の理事は全くできないはず。
デべで新築分譲の売主としての経験踏んでないと無理だよ。

[702: 匿名さん]

>>699
一部の組合員が値上げによる不利益を被る議案を、自然に関係者に説明せずに総会に強行上程したことが問題ですね。

[703: 匿名さん]

普通、組合員から抗議があるはずだけど。

[704: 匿名さん]

全ての組合員の管理費が上がるわけではなく、上がる組合員と下がる組合員がいるのは不公平だと思う。
しっかりと説明しないとだめだ。おかしなことをする管理組合だ。理事長が問題だろう。

[705: 匿名さん]

>理事会のレベルが低すぎると思うよ。矛盾が理解できないから。

それは言えるが、問題はこれを提起したのが自称マン管しだったから程度は最低だ。

[706: 匿名さん]

＞わかりやすくするために一組合員が理事長に直談判したように脚色しているが、 事実は理事会でマンカン士資格保有の理事が問題提起したのだよ。 もちろん理事長含めて他の理事（会計担当含む）全員は何も答えられなかった。 管理業務主任者とマンカン士資格り両方を保有する管理会社フロント担当も当然答えられなかった。 この問題、その後理事会内で尾を引いている。

このマン管君説明不十分で説得力なく一人浮いたことを自覚していない。
これだからマン管しは使い物にならない証明にもなった。
自分のマンションだったら標準管理規約を引き合いにだして規約改正案を提案するのが理事でありマン管しのあり方であり、その後尾を引いているとして得意になっているのは滑稽そのもの。

[708: 匿名さん]

>707
お前くたばれ。

[713: 匿名さん]

そういえば、最近のマンションはオートロックでも表札掛けない住民が多すぎる。
隣り近所は名前さえ知らない。

[714: 匿名さん]

>>712に一票。
多分画像を貼るのをやっと覚えて嬉しくて嬉しくて仕方ないんだろう。

[715: 匿名さん]

違うと思う。
テキストだけの無味乾燥な掲示板をビジュアルにしてるのだと思う。
スレ主も掲示板の管理に工夫を凝らしてるようだ。

[724: 匿名さん]

＞そういえば、最近のマンションはオートロックでも表札掛けない住民が多すぎる。 隣り近所は名前さえ知らない。

理事長になりなさいよ、
隣近所は勿論、誰が理事、監事に適任者か、誰が滞納常習者かなど全てが分かります。
事に依ったら役員への推薦者が受諾の同意を求めて来る様になりますよ。

[725: 匿名さん]

名前は個人情報の筆頭だね。

[726: 匿名さん]

ポストにも名前貼ってないから、住所の部屋番号を間違えた郵便物は誤配されるよ。
誤配されてもポストに名前書いてないから再投函できない。管理人に渡すしかない。

[727: 匿名さん]

＞最近のマンションはオートロックでも表札掛けない

この意味は何？

[728: 匿名さん]

「部外者が侵入しにくいセキュリティーのより高いオートロックのマンションでも名前を開示したくない」
と言う意味だろう。

[729: 匿名さん]

閉鎖的で隠れた犯罪の温床。管理人は色々知っているよ。管理人と友達になれば教えてくれるよ。人間は性善でなく性悪であるぞ。日本の法律は性善説である。民法によると　詐欺による意思表示は善意の第三者に対抗できない。騙された人が悪いのだ。騙す人間は英雄視されたりする。良く考えよう。

[731: 匿名さん]

＞「部外者が侵入しにくいセキュリティーのより高いオートロックのマンションでも名前を開示したくない」

新聞は玄関の郵便受けに取りに行くのかな？

[732: 匿名さん]

新聞個別配達の総会決議が否決された。
オートロック内に自由に新聞屋を入れさせるなと言うことだ。
だから新聞はポスト投函。これだとオートロック内に新聞屋は入らなくて済む。

[733: 匿名さん]

オートロックマンションで明け方にオートロック解錠するのはいろいろ問題があるね。
鍵を渡す、暗証番号を渡す、どれも心配だ。
まさか住民が当番で開けてあげるわけにもいかない。

[734: 匿名さん]

これでも多くの住民は配達員の入館を拒否したいようだ。

[735: 匿名さん]

それ以前に新聞取ってない世帯が過半数以上いるのでは？

[736: 匿名さん]

うちは新聞販売店４社を集めて戸別配達の希望を聞いた。そしたら４社とも希望だった。
そこで４社にマンションの新聞購読者数の実数を出させた。当然業者は最初出し渋ったが。
その結果、判明したのは新聞世帯購読率がマンション全体で38.6%で過半数に全く届かなかった。
だから理事会での戸別配達議案の総会上程はあきらめた。
新聞読まない住民が非常に多いということだった。今はネット時代なのだ。

[737: 匿名さん]

日経電子版はいいよ。
他紙はしらないが。

[738: 匿名さん]

ネット新聞は情報を取得するだけならいいけど、折込チラシがない。

[739: 匿名さん]

＞その結果、判明したのは新聞世帯購読率がマンション全体で38.6%で過半数に全く届かなかった。 だから理事会での戸別配達議案の総会上程はあきらめた。

過半数ばかりが判断基準ではない。
介護や民生委員の訪問はどうするの？

[740: 匿名さん]

>介護や民生委員の訪問はどうするの？

今問題にしてるのは明け方の４時～５時代の話でしょ？
昼間の福祉対応は管理人だと思うよ。

[741: 匿名さん]

明け方に廊下走る音がうるさい、夏場廊下側の窓開けて寝てるから用心が悪い、
色々拒否する理由はあると思う。

[742: 匿名さん]

>今問題にしてるのは明け方の４時～５時代の話でしょ？

夕刊もあるんだけど？

[743: 匿名さん]

それに管理員（管理人はアパート）の休日もあるんだけど？

[744: 匿名さん]

>>734
これ見たら管理会社抜きで管理組合責任での実施になってる。

[745: 匿名さん]

組合役員が自分の会社に出勤中で留守の場合は？

[746: 匿名さん]

>>745
字が読めんのか？管理組合責任と書いてあるだろう。
家にいようが出かけてようが、事故等のトラブルの責任は管理組合だ。
訴訟を起こされた場合の被告は管理組合だ。組合員個人や理事長ではない。
そのために総会決議をとるのだ。

[747: 匿名さん]

>家にいようが出かけてようが、事故等のトラブルの責任は管理組合だ。

責任、責任とお題目を唱えるだけでは返答にもなっていいないよ。
トラブルが起こらない確率に掛けているだけでそんなお題目には誰も信用しないね。

[748: 匿名さん]

それを総会で可決するか否かだろう。
セキュリティーリスクをどの程度取れるか？

[749: 匿名さん]

この方法ならマンション内に立ち入らなくても戸別配達できる。
でも練習が必要だし、タワマンは無理だ。
http://www.youtube.com/watch?v=0f_O6Rawias

[750: 匿名さん]

結局、オートロックは販売の為の宣伝で実用性のないものに過ぎないと言うこと。

[751: 匿名さん]

でもオートロックがないと、誰でも簡単に入れるからねえ。

[752: 匿名さん]

オートロックは不要な侵入者を極力抑止することを目的とする設備ではあるが、居住者や他の来訪者の後について入館する「共連れ」などの方法で侵入される可能性はあり、万能ではない。
「完全にシャットアウトできる」という過信は禁物で、オートロックは基礎的なセキュリティ設備と考えるべきである。
モニターテレビ付きインターホンを採用し、来訪者を十分確認
解錠用の暗証番号を外部の人に教えない。また定期的に変更。
防犯カメラ等と合わせてセキュリティの向上を図る事が望ましい。
エントランスを出入りする際に、不審な共連れ入館者がないか、居住者自身で目配りを心がける。
玄関前に直接来た来訪者もインターホン等でしっかり確認をし、安易にドアを開けない。
更にオートロックの脆弱性について説明を加えると、自動ドア下部には全メーカー共に7 - 10ミリの隙間が有る。この隙間からモノを差込み居住区側のロック解錠センサーを誤動作させ不正開扉し侵入する「差込侵入」もあるため不正開扉防止具「オートロックガード」で隙間を塞ぎ防犯性能を向上させる方法もある。
ただ一般的に言える事だが、仕組みが複雑になるとスペアキーが作り難くなるなど利用者の立場からみても何かしら不便な面も避けられない。また郵便配達等もエントランスより先に入れない事が多いため、そのような建物では玄関先ではなくエントランスまで新聞を取りに行かなくてはならない。

[753: 匿名さん]

うちはキーだけでなく顔面認証取り入れてます。

[754: 匿名さん]

うそだけは止めましょう。

[755: 匿名さん]

瞳孔認証の間違いでしょう。

[756: 匿名さん]

子供は参加しないで下さいね。

[757: 匿名さん]

はい、おかあさん。

[758: 匿名さん]

被災マンション法の改正案
今日の新聞によれば法制審議会の部会は29日、大規模災害で損壊したマンションについて、所有者の五分の四以上の同意があれば解体や敷地の売却ができるとする要綱案を決めた。法務省は被災マンション法の改正案を通常国会に提出する方針と言う。

[759: 匿名さん]

マンション管理組合と自治会、町内会の判例
退会申入れで自治会費の支払義務を負わない例<最高裁判例(平成17年4月26日(判時1897号10頁)>
自治会は(略)権利能力のない社団であり、いわゆる強制加入団体でもなく、その規約において会員の退会を制限する規定を 設けていないのであるから、被上告人の会員は、いつでも被上告人に対する一方的意思表示により被上告人を退会することが できると解するのが相当であり、本件退会の申入れは有効であるというべきである」とし、自治会を退会する旨申し入れた場合、 その後の自治会費の支払い義務は負わない旨判示。
町内会費の徴収は管理組合の目的外とした例
<東京簡易裁判決(平成19年8月7日(判例集未掲載)>
「マンション管理組合は、区分所有の対象となる建物並びにその敷地及び付属施設の管理を行うために設置されるのであるか ら、同組合における多数決による決議は、その目的内の事項に限って、その効力を認めることができるものと解すべきである。し かし、町内会費の徴収は、共有財産の管理に関する事項ではなく、区分所有法第3条の目的外の事項であるから、マンション管 理組合において多数決で決定したり、規約等で定めても、その拘束力はないものと解すべきである。本件では、原告の規約や議 事録によると、管理組合費は月額500円とっており、親和会当時からの経緯によると、そのうちの100円は実質的に町内会費 相当分としての徴収の趣旨であり、この町内会費相当分の徴収をマンション管理組合の規約等で定めてもその拘束力はないも のと解される」

※管理費等に自治会費を含めても、その分の支払義務はないとした裁判例もある(判例集未掲載)。

[760: 匿名さん]

だったら払わなければ？
口座振替だと自動引き落としされるから手払いにしないと。

[761: 匿名さん]

>だったら払わなければ？
その通りですが、貴方が自治会、町会などの退会の意思表示を理事長宛に通知するのが第一番目に行うことです。
＞口座振替だと自動引き落としされるから手払いにしないと。
自動引落は管理会社が金融機関に集金振替請求明細書（組合員別、管理費等、駐車料金、滞納金、遅延損害金などの記載表）が毎月提出され、その結果引落しされますので前述の理事長宛の退会通知が必要不可欠なのです。

[762: 匿名さん]

単に退会とせずに、理事会を通じ管理会社に善管注意義務違反に触れないかを文書回答求めてからがいい。

管理会社は町内会費を管理会社が代行徴収する行為や管理費口座で振替することが、不適切と知った上で行っている。

完全なる理事会に対し不適切な行為であるとアドバイスすべき事項をしないのは善管注意義務違反。

[763: 匿名さん]

善管注意義務違反だらけになる。その前に国土交通省＊＊地方整備局とマンション管理センターの見解を聞いてください。判例はありませんよね。判断基準が曖昧です。

[764: 匿名さん]

国土交通省のＨＰにマンショントラブルについてあります。

他のスレに何度も出ている判例を国土交通省が用いています。
ＨＰで確認してみたら分かることです。

重要事項説明には、国家資格の管理業務主任が必要です。
この試験の例年の出題問題にもなっており、管理費で自治会費と町内会費を扱うことが不適切であることは、この業界の常識です。

[765: 匿名さん]

このスレ利用の皆さんへ
国土交通省の不動産トラブルデータベースが大変役に立ちます。

[766: 匿名さん]

町内会加入を規約にすることや管理費で扱うことが間違いであることを承知でやってきたのが、管理会社業界の常識でしょ。
横領が相次ぎ、会計制度が変わり、引き続き管理費口座で扱った結果、また横領事件が起こったらフロント責任で言い逃れできなくなっただけじゃないか

国土交通省が開催した有識者会議の各管理会社の答弁でも、法律が間違いだとほざいてたじゃないか!

いまさら、町内会強制加入はマヌケな管理組合がやることはないだろ!

[767: 匿名さん]

好きにしたらいい。

[768: 匿名]

また町内会費の話しか。
もっと楽しい話しはないの？

何年も町内会費のことだけで
頭が一杯ってのも人生もったいないぞ。

[769: 匿名さん]

国土交通省の不動産トラブルデータベースを見たら、興味深い案件も多いね。

[770: 匿名さん]

管理組合トラブルデータベースが欲しいね。

[771: 匿名さん]

管理会社の大手のメリットとデメリットをご指導ください。管理会社はお断り。

[772: 匿名さん]

管理会社もフロント担当が一人で10件近くの管理組合を受け持ってる。
当然、業務に強弱をつけないとやりきれない。
だから管理会社の対応が悪いと言う管理組合は、「弱」だと言うことだ。
強弱は、これ一重に管理組合理事長に責任がある。

[773: 匿名さん]

トロい理事長の管理組合は後回しだ。

[774: 匿名さん]

結局理事長の責任になる事を認識しない理事長が多い。

[775: 匿名さん]

過去に理事経験がある理事の中に「理事長も理事も平等だ」と間違った認識の発言をする人がいる。
理事長の権限と責任をしらない人だ。このような理事は理事長になるのは危険極まりない。

[776: 匿名さん]

多分、理事長が偉いのが気に入らないのだろう。
そしたら自分が理事長になればいいものを。
理事長になると心労と過労で脱毛するのを恐れてるのか？

[777: 匿名さん]

管理者=理事長の場合は、管理者は区分所有法で権限、義務、罰則が規定されている。

１.権限・義務
①保存行為・・・管理者は、区分所有者と同様、区分所有者の共有に属する共用部分、建物の敷地、附属施設の保存行為を単独で行うことができる（区分所有法26条1項）
②集会の決議の実行・・・管理者は、集会で決議された事項を実行する権利を有し、義務を負う（区分所有法26条1項）
③規約で定めた行為の実行・・・管理者は、規約で管理者の職務と定めた行為を行う権利を有し、義務を負う（区分所有法36条1項）
④代理権・・・管理者は、損害保険契約に基づく保険金額ならびに共用部分等について生じた損害賠償金および不当利得による返還金の請求および受領について、区分所有者を代理する（区分所有法26条2項）
⑤訴訟追行権・・・管理者は、規約または集会の決議により、その職務に関し、区分所有者のために、原告または被告となることができる（区分所有法26条4項）
⑥集会の召集・・・管理者は、少なくても毎年1回、集会を召集しなければならない（区分所有法34条2項）
⑦規約・集会の議事録の保管・閲覧・・・規約および集会の議事録は、管理者が保管しなければならない（区分所有法33条・42条5項）
⑧事務の報告・・・管理者は、集会において、毎年1回一定の時期に、その職務に関する報告をしなければならない（区分所有法43条）

２.罰則（区分所有法71条・72条）
①規約、集会議事録等の保管義務違反
②規約、集会議事録等の閲覧拒絶
③集会の議事録の作成義務違反
④事務報告義務違反又は虚偽報告
⑤管理組合法人の登記義務違反
⑥管理組合法人の財産目録作成義務違反
⑦理事又は監事の選任手続きを怠ること
⑧管理組合法人の清算の場合の公告義務違反
⑨管理組合法人の清算中の破産手続き開始の申立てを怠ること
⑩管理組合法人の解散及び清算に関する裁判所の検査妨害

[778: 匿名さん]

＞町内会加入を規約にすることや管理費で扱うことが間違いであることを承知でやってきたのが、管理会社業界の常識でしょ。

子供じゃあるまいし、それを承知で黙認して規約の改訂もできない管理組合が
多いのも常識でしょ。

[779: 匿名さん]

常識ではないね。
新会計法ではできないからね。

新会計法数ヶ月後に新会計に切替ていない管理会社を国土交通省が調べた新聞記事があったよね

今も新会計法に切替てない管理会社があるの？
あるとすれば、国土交通省の営業許可がない潜りだね

[780: 匿名さん]

＞今も新会計法に切替てない管理会社があるの？

そんなもの聞いたことないね。
しっかりしてよ、何か勘違いしているね。

[781: 住まいに詳しい人]

とろい理事長へ交代させようとする管理会社は多い
切れ者理事長では経費削減や大規模修繕などでうまい汁を吸いにくくなるから
一例を総会前の根回しで冴えないサラリーマンをけしかけて理事長へ立候補させる
初めて長と名のつく職務を得たとろい理事長は管理業務主任からおだてられて管理会社の利益のためにがんばる
理事長には馬鹿を推薦する悪徳管理会社という構図

[782: 匿名さん]

>781
とろい理事長に交代させようとする管理会社は多い？
何故貴方はそう言い切れる？
具体的に何社位あるのか？

[783: 匿名さん]

７８１さんと同じ組合が私のマンション。ところが賢いクレーマーがいて思うようにいかなくないつた。管理会社の担当はノイローゼで入院した。上司は左遷された。あげくの果てに管理会社変更の議案が配布され変更は確実。共謀した理事は解任動議が可決され解任された。監事の責任を追及して監事が動かざる負えなくなったのである。以上。

[784: マンション住民さん]

>>778
大規模マンションの場合、3/4を集めるのが非常に困難。

[785: 匿名さん]

意思表示なきものは議長（理事長）に委任したとみなすの規約設定があれば、それを活用（悪用）すれば簡単に特別決議は決議される。この規約の設定がなされている規約があるかどうかを確認してみてください。

[786: 匿名さん]

>>785
その規定を追加する規約改正総会決議が3/4必要になる。

[787: 匿名さん]

あるかないかを確認しなさいと言っているのだ。なければだけの話ではない。文をみなさい。なければ当然４分の３だ。バカ。

[788: 匿名さん]

７８５さん　私のマンションの規約に有りました。活用できると思いますが告訴されると敗訴する可能性は否定出来ませんね。

[789: 匿名さん]

>>785
無効。

[790: 匿名さん]

７８９さん規約が設定されていれば無効にはならないでしょう。

[791: 匿名さん]

>意思表示なきものは議長（理事長）に委任したとみなすの規約設定があれば、

白紙委任状は株主総会の悪弊を真似たもので、本来は書面議決権があるのでそれを実行するべきだが、理事会側が普通議決案件を議題だけに止め要領を記載せずに白紙委任をねらった組合もある。

[792: 匿名さん]

棄権の権利を認めない方法は違法。

[793: 匿名さん]

無効にはならない。貴方の結論をどうぞ。

[794: 匿名さん]

＞棄権の権利を認めない方法は違法。

どのようにすれば棄権を阻止できるの？
出来ないものを違法とはこれ如何に。

[795: 匿名さん]

意思表示なき者との表現がみそ。区分所有者としての義務として何らかの意思表示はしなければならないが意思表示しないのも意思表示とみなされるなら有効との判断も出来ないわけではない。有効か無効は司法に委ねるとして貴方のマンションにとって良くないと判断されるなら特別決議でもつて廃止する。良いと判断するならそのまま放置して活用する。議長（理事長）の資質がマンションの管理の行方が大きく左右される。

[796: 匿名さん]

＞有効か無効は司法に委ねるとして貴方のマンションにとって良くないと判断されるなら特別決議でもつて廃止する。

特別と付けば何でも出来るとは幼稚過ぎる。
棄権は防ぎ様がないし、行なっても責める手段はない。
ただひたすら理事会側の棄権予防の努力と啓蒙をするしか手段はない。

[797: 匿名さん]

特別とつけば何でも出来ると、どこに書いてある。

[798: 匿名さん]

棄権を特別決議で廃止するとはなんでも出来るに等しい。

[799: 匿名さん]

意思表示なき者と言っているのであって棄権とは言っていない。

[800: 匿名さん]

何処が違うの？