管理寺の修行場

[匿名さん]

最近マンションの管理についての知識が足りない書き込みが多い。
この寺に来て修行をお勧めする。
説教をする人も、修行する人も多数参加するのを歓迎する。

[651: 匿名さん]

それは組織の話で員数の話ではない。

[652: 匿名さん]

それを理解できないのがマン管しです。

[653: 匿名さん]

すみません。まんかんし

[654: 匿名さん]

がまんし

[655: 匿名さん]

国交省の標準管理規約では、特別決議と普通決議の２か所で規定されています。
　特別決議:規約の制定、変更又は廃止
　普通決議:規約及び使用細則等の制定、変更又は廃止
この普通決議をなぜ「管理規約の附則」と解釈するのですか？

[656: 匿名さん]

うそは書かないこと。

[657: 匿名さん]

>>665
そういう書き方をすると誤解を招く。
「規約及び使用細則等の制定、変更又は廃止」は総会決議が必要だが、その中でも「規約の制定、変更又は廃止」をする場合は普通決議ではなく特別決議が必要。
と言うこと。

[658: 匿名さん]

標準管理規約の章立てがおかしい。
初めに総会決議事項を書いて、そのあとに特別決議事項を書かないと。
標準管理規約は逆の書き方をしている。

[659: 匿名さん]

標準管理規約の右にならえだから、管理組合の規約もみなそうなってる。

[660: 匿名さん]

＞標準管理規約の章立てがおかしい。

貴方の思考力がおかしい。
区分所有法を理解していれば歴然としている。

[661: 匿名さん]

区分所有法に総会の決議事項の規定は何もない。
しかも規約制定の義務化もない。

[662: 匿名さん]

（共用部分の変更）
第十七条 　共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議で決する。ただし、この区分所有者の定数は、規約でその過半数まで減ずることができる。
２ 　前項の場合において、共用部分の変更が専有部分の使用に特別の影響を及ぼすべきときは、その専有部分の所有者の承諾を得なければならない。

（共用部分の管理）
第十八条 　共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて、集会の決議で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。
２ 　前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。
３ 　前条第二項の規定は、第一項本文の場合に準用する。
（規約の設定、変更及び廃止）
第三十一条 　規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議によつてする。この場合において、規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない。
２ 　前条第二項に規定する事項についての区分所有者全員の規約の設定、変更又は廃止は、当該一部共用部分を共用すべき区分所有者の四分の一を超える者又はその議決権の四分の一を超える議決権を有する者が反対したときは、することができない。
（議事）
第三十九条 　集会の議事は、この法律又は規約に別段の定めがない限り、区分所有者及び議決権の各過半数で決する。
２ 　議決権は、書面で、又は代理人によつて行使することができる。
３ 　区分所有者は、規約又は集会の決議により、前項の規定による書面による議決権の行使に代えて、電磁的方法（電子情報処理組織を使用する方法その他の情報通信の技術を利用する方法であつて法務省令で定めるものをいう。以下同じ。）によつて議決権を行使することができる。

[663: 匿名さん]

だから何だよ？

[664: 匿名さん]

集会の決議と書いてある。総会とか理事会とは書いてない。

[665: 匿名さん]

集会＝総会、理事会＝規約の一部
お分かりですか？

[666: 匿名さん]

そうしたら、管理規約も「集会」と「規約の一部」と書かなければ区分所有法と対比が出来ない。
そうなると「理事長」の名称も「規約の一部の長」と名前変更しないと。

[667: 匿名さん]

区分所有法は法務省で
標準管理規約は国土交通省。
まったく別のものです。

[668: 匿名さん]

＞そうしたら、管理規約も「集会」と「規約の一部」と書かなければ区分所有法と対比が出来ない。 そうなると「理事長」の名称も「規約の一部の長」と名前変更しないと。

大学に行きましょう。

[669: 匿名さん]

教えて上げましょうね。
(規約外事項)
第71条 規約及び使用細則等に定めのない事項については、区分所有法その他の法令の定めるところによる。
2 規約、使用細則等又は法令のいずれにも定めのない事項については、総会の決議により定める。

[670: 匿名さん]

×：規約、使用細則等又は法令のいずれにも定めのない事項については、総会の決議により定める
○：規約、使用細則等又は法令のいずれにも定めのない事項については、理事長の独断で定める。

[671: 匿名さん]

脳なしが丸出しで気の毒ね、どうしたらそんなにスネル性格になれるの？

[672: 匿名さん]

＞区分所有法は法務省で 標準管理規約は国土交通省。 まったく別のものです。

気の毒にね。
区分所有法に基いて標準管理規約が出来ていることを覚えましょう。

[673: 匿名さん]

標準管理規約は法律ではなくガイドラインなので絶対ではない。
うちの管理規約は店舗併設だから複合用途型の標準管理規約がベースになるが、

第３２条管理組合は、次の各号に掲げる費用ごとにそれぞれ区分して経理
しなければならない。
一 全体管理費
二 住宅一部管理費
三 店舗一部管理費
四 全体修繕積立金
五 住宅一部修繕積立金
六 店舗一部修繕積立金

というガイドライン通りの区分経理になってない。
一般会計は一～三に区分しているが、修繕積立金は四～六に区分されず１本のどんぶり勘定になっている。

矛盾があるので過去の理事長に理由を聞いたが「分譲時からそうなってる」としか回答がなかった。
そこで「説明になってない。修繕積立金が１本なら、一般会計も３区分する意味がないので１本にすべきだ。」
と、理事長に言って規約変更と保管口座変更を強力に迫ったらたら、
「最初から決められてるからいまさら変更はしない！」
と怒り出した。

[674: 匿名さん]

>そこで「説明になってない。修繕積立金が１本なら、一般会計も３区分する意味がないので１本にすべきだ。」 と、理事長に言って規約変更と保管口座変更を強力に迫ったらたら、

貴方が理事長になるか、20％の賛同者を得て臨時総会を開いて、四分の三以上の賛成を得て規約を改正するかの何れかです。
一人で理事長を動かそうなんて虫が良すぎます。

[675: 匿名さん]

>一般会計は一～三に区分しているが、修繕積立金は四～六に区分されず１本のどんぶり勘定になっている。

そりゃ誰だって説明できないと思うよ。矛盾した会計区分だから。

[676: 匿名さん]

>一人で理事長を動かそうなんて虫が良すぎます。
理事長の力量を試したのだと思う。

[677: 匿名さん]

＞そりゃ誰だって説明できないと思うよ。矛盾した会計区分だから。

一概に矛盾とは言えない。
管理費は経常的なものであるから住宅と店舗では特殊性があるが、修繕積立金は負担率と分配率さえ確立すれば強いて分ける必要ない。

[678: 匿名さん]

それは詭弁である。
分担率はすべて持分権比率であって、管理費も修繕積立金もすべてこの比率で区分所有者に課金される。

[679: 匿名さん]

管理規約で規定されてるのは持分比率だけ。
これは売買契約時に決まっており、これが所有権の持分であり登記されている。
負担率や配分率は管理規約では決められていない。従ってこの比率はいかようにもなる。

[680: 匿名さん]

>分担率はすべて持分権比率であって、管理費も修繕積立金もすべてこの比率で区分所有者に課金される。

実務を知らないね。
例えば共用部分の電気代は住宅と店舗では倍は違うよ、これを持分比率だけとは理屈に合わないよ。

[681: 匿名さん]

うちは共用部分の高圧業務用電力契約一本で、店舗の電灯・動力の電気代は内部検針で店舗ごとに請求している。
だから持分比率ではなく、使用料に応じた電気代配分になっている。
持分比率と言ってるのは、678で「区分所有者に課金」と書いてあるからら管理委託費の経費配分のことだと思う。

[682: 匿名さん]

>管理費は経常的なものであるから住宅と店舗では特殊性があるが

たとえば、大規模マンションで住宅棟と店舗棟が別々にあるなら管理費会計も修繕積立金会計も区分会計しやすい。
でも一般に多い、店舗が「下駄ばきマンション」じゃ区分しにくいよ。

[683: 匿名さん]

多棟型のメガマンションじゃ、棟ごとに管理組合設けてるところがある。
これは他棟と敷地以外は物理的に接続がない場合に限るけど。

[684: 匿名さん]

店舗でも共用部分を区分店舗にして、管理組合が店子から賃料を取ってる場合は、税務面で区分会計することになる。

[685: 匿名さん]

駐車場もそうだね。空き区画を外部貸しした場合は別会計だね。

[686: 匿名さん]

一般会計を全体、住宅、店舗に区分するなら、修繕積立金も３区分にするのは筋だ。
国交省の標準管理規約は間違ってはいない。
修繕積立金をドンぶりにしたのば、分譲時の原始規約を管理会社が書いてるから。
多額の修繕工事は金庫がどんぶり勘定の方が引き出し易いからだ。

[687: 匿名さん]

＞修繕積立金をドンぶりにしたのば、分譲時の原始規約を管理会社が書いてるから。 多額の修繕工事は金庫がどんぶり勘定の方が引き出し易いからだ。

現状維持か、改定するのは組合員自信だ。
一組合員がこんなトコロで愚痴る方がおかしい。

[688: 匿名さん]

おかしくはないと思うよ。投稿は自由だし。
いろいろ意見を集めてるのだと思う。

[689: 匿名さん]

＞と、理事長に言って規約変更と保管口座変更を強力に迫ったらたら、 「最初から決められてるからいまさら変更はしない！」
と怒り出した。

これが愚痴でなくて何と言う。

[690: 匿名さん]

理事長の喉元にドス突き付けたということだろう。
怒る理事長もアホだな。前向きの回答が言えないのだから。
「ご助言有難うございました。今期できるかわかりませんが、鋭意検討していきたいと思います。」
と答えて次期送りにするのが賢い理事長だ。

[691: 匿名さん]

会計区分の変更は、規約だけの変更にとどまらず、組合員の口座振替と保管口座も変更することになる。
組合員は引き落とし総額に変更がないから問題はないが、収納代行している管理会社の事務手続きが変更になるので管理会社はがもっとも嫌がる。

[692: 匿名さん]

>理事長の喉元にドス突き付けたということだろう。 怒る理事長もアホだな。前向きの回答が言えないのだから。

一組合員の意見に返答する義務もないのに蹴散らしただけのこと。
それをこんなトコロで愚痴っても何の益もない。

[693: 匿名さん]

わかりやすくするために一組合員が理事長に直談判したように脚色しているが、
事実は理事会でマンカン士資格保有の理事が問題提起したのだよ。
もちろん理事長含めて他の理事（会計担当含む）全員は何も答えられなかった。
管理業務主任者とマンカン士資格り両方を保有する管理会社フロント担当も当然答えられなかった。
この問題、その後理事会内で尾を引いている。

[694: 匿名さん]

国交省の標準管理規約となぜ異なる規約にしたのか？
原始管理規約を制定した売主（含むひも付き管理会社）に回答要求するしかないだろう。
この回答要求をひも付き管理会社に求めたところ紛糾し始めた。
なぜか理事長含めて他の理事は「その必要はない」と言う。

[695: 匿名さん]

喧嘩腰で話を進めるのではなく、穏便に提案する事は出来ないのだろうかねぇ。
誰かが言ったようにいきなり喉元に刃物を突きつける真似をせず、根回しして賛同者を集めるとかしないのだろうか？
組織の動かし方も知らないフリーターか。

[696: 匿名さん]

実は事の発端は、全体会計の施設使用料を修繕積立金会計に移設することにより、一般会計の全体会計、住宅会計、店舗会計の損益のバランスが崩れて、全体会計が赤字に転落することになった。
そこで管理会社が一般会計の全体管理費、住宅管理費、店舗管理費の分担率の変更提案したために、区分所有者間の支払額に不公平が発生し、一部の組合員は管理費が値下がり、その反対に一部の組合員は管理費が値上げされる結果になった。
これは個々の区分所有者の了解料が必要になる。
そもそもの原因が、修繕積立金会計はどんぶりで１本なのに、一般会計を３区分して会計していたことに起因する。

[697: 匿名さん]

共有持ち分比率は規定されている。その根源は売買契約書で、これが登記の所有権の持分になる。
ところが管理費の分担率はどこにも規定がなく、今回のように一部の会計で赤字決算が出るとなると勝手に変更するしろものである。
「こんなものは即刻止めるべきだ！そのためには一般会計の３区分を廃止して、修繕積立金と同様１本にまとめることだ。そうすれば会計が簡素化され金の流れが見えやすくなる。」が理事の主張だ。

[698: 匿名さん]

もし一般会計が３区分ではなく１本になっていたら、施設使用料を修繕積立金会計に移行しても、、一部の組合員は管理費が値下がったり一部の組合員は管理費が値上げされることは一切ない現行のままなのである。諸悪の根源が管理費の分担率なのである。

[699: 匿名さん]

ところで理事会は、このことを隠して総会決議に持ち込む決定をした。
総会資料で初めて明かされる。値上げ組合員が反対しても議決権割合から可決されるだろう。

[700: 匿名さん]

＞わかりやすくするために一組合員が理事長に直談判したように脚色しているが、 事実は理事会でマンカン士資格保有の理事が問題提起したのだよ。

マン管であろうがなかろうが理事会で提起しても賛同を得られなかった為の愚痴以外の何物でもない。
全く管理規約に無知なマン管とはこれ如何に？

[701: 匿名さん]

理事会のレベルが低すぎると思うよ。矛盾が理解できないから。
持分率と分担率の関係は一般の理事は全くできないはず。
デべで新築分譲の売主としての経験踏んでないと無理だよ。

[702: 匿名さん]

>>699
一部の組合員が値上げによる不利益を被る議案を、自然に関係者に説明せずに総会に強行上程したことが問題ですね。

[703: 匿名さん]

普通、組合員から抗議があるはずだけど。

[704: 匿名さん]

全ての組合員の管理費が上がるわけではなく、上がる組合員と下がる組合員がいるのは不公平だと思う。
しっかりと説明しないとだめだ。おかしなことをする管理組合だ。理事長が問題だろう。

[705: 匿名さん]

>理事会のレベルが低すぎると思うよ。矛盾が理解できないから。

それは言えるが、問題はこれを提起したのが自称マン管しだったから程度は最低だ。

[706: 匿名さん]

＞わかりやすくするために一組合員が理事長に直談判したように脚色しているが、 事実は理事会でマンカン士資格保有の理事が問題提起したのだよ。 もちろん理事長含めて他の理事（会計担当含む）全員は何も答えられなかった。 管理業務主任者とマンカン士資格り両方を保有する管理会社フロント担当も当然答えられなかった。 この問題、その後理事会内で尾を引いている。

このマン管君説明不十分で説得力なく一人浮いたことを自覚していない。
これだからマン管しは使い物にならない証明にもなった。
自分のマンションだったら標準管理規約を引き合いにだして規約改正案を提案するのが理事でありマン管しのあり方であり、その後尾を引いているとして得意になっているのは滑稽そのもの。

[708: 匿名さん]

>707
お前くたばれ。

[713: 匿名さん]

そういえば、最近のマンションはオートロックでも表札掛けない住民が多すぎる。
隣り近所は名前さえ知らない。

[714: 匿名さん]

>>712に一票。
多分画像を貼るのをやっと覚えて嬉しくて嬉しくて仕方ないんだろう。

[715: 匿名さん]

違うと思う。
テキストだけの無味乾燥な掲示板をビジュアルにしてるのだと思う。
スレ主も掲示板の管理に工夫を凝らしてるようだ。

[724: 匿名さん]

＞そういえば、最近のマンションはオートロックでも表札掛けない住民が多すぎる。 隣り近所は名前さえ知らない。

理事長になりなさいよ、
隣近所は勿論、誰が理事、監事に適任者か、誰が滞納常習者かなど全てが分かります。
事に依ったら役員への推薦者が受諾の同意を求めて来る様になりますよ。

[725: 匿名さん]

名前は個人情報の筆頭だね。

[726: 匿名さん]

ポストにも名前貼ってないから、住所の部屋番号を間違えた郵便物は誤配されるよ。
誤配されてもポストに名前書いてないから再投函できない。管理人に渡すしかない。

[727: 匿名さん]

＞最近のマンションはオートロックでも表札掛けない

この意味は何？

[728: 匿名さん]

「部外者が侵入しにくいセキュリティーのより高いオートロックのマンションでも名前を開示したくない」
と言う意味だろう。

[729: 匿名さん]

閉鎖的で隠れた犯罪の温床。管理人は色々知っているよ。管理人と友達になれば教えてくれるよ。人間は性善でなく性悪であるぞ。日本の法律は性善説である。民法によると　詐欺による意思表示は善意の第三者に対抗できない。騙された人が悪いのだ。騙す人間は英雄視されたりする。良く考えよう。

[731: 匿名さん]

＞「部外者が侵入しにくいセキュリティーのより高いオートロックのマンションでも名前を開示したくない」

新聞は玄関の郵便受けに取りに行くのかな？

[732: 匿名さん]

新聞個別配達の総会決議が否決された。
オートロック内に自由に新聞屋を入れさせるなと言うことだ。
だから新聞はポスト投函。これだとオートロック内に新聞屋は入らなくて済む。

[733: 匿名さん]

オートロックマンションで明け方にオートロック解錠するのはいろいろ問題があるね。
鍵を渡す、暗証番号を渡す、どれも心配だ。
まさか住民が当番で開けてあげるわけにもいかない。

[734: 匿名さん]

これでも多くの住民は配達員の入館を拒否したいようだ。

[735: 匿名さん]

それ以前に新聞取ってない世帯が過半数以上いるのでは？

[736: 匿名さん]

うちは新聞販売店４社を集めて戸別配達の希望を聞いた。そしたら４社とも希望だった。
そこで４社にマンションの新聞購読者数の実数を出させた。当然業者は最初出し渋ったが。
その結果、判明したのは新聞世帯購読率がマンション全体で38.6%で過半数に全く届かなかった。
だから理事会での戸別配達議案の総会上程はあきらめた。
新聞読まない住民が非常に多いということだった。今はネット時代なのだ。

[737: 匿名さん]

日経電子版はいいよ。
他紙はしらないが。

[738: 匿名さん]

ネット新聞は情報を取得するだけならいいけど、折込チラシがない。

[739: 匿名さん]

＞その結果、判明したのは新聞世帯購読率がマンション全体で38.6%で過半数に全く届かなかった。 だから理事会での戸別配達議案の総会上程はあきらめた。

過半数ばかりが判断基準ではない。
介護や民生委員の訪問はどうするの？

[740: 匿名さん]

>介護や民生委員の訪問はどうするの？

今問題にしてるのは明け方の４時～５時代の話でしょ？
昼間の福祉対応は管理人だと思うよ。

[741: 匿名さん]

明け方に廊下走る音がうるさい、夏場廊下側の窓開けて寝てるから用心が悪い、
色々拒否する理由はあると思う。

[742: 匿名さん]

>今問題にしてるのは明け方の４時～５時代の話でしょ？

夕刊もあるんだけど？

[743: 匿名さん]

それに管理員（管理人はアパート）の休日もあるんだけど？

[744: 匿名さん]

>>734
これ見たら管理会社抜きで管理組合責任での実施になってる。

[745: 匿名さん]

組合役員が自分の会社に出勤中で留守の場合は？

[746: 匿名さん]

>>745
字が読めんのか？管理組合責任と書いてあるだろう。
家にいようが出かけてようが、事故等のトラブルの責任は管理組合だ。
訴訟を起こされた場合の被告は管理組合だ。組合員個人や理事長ではない。
そのために総会決議をとるのだ。

[747: 匿名さん]

>家にいようが出かけてようが、事故等のトラブルの責任は管理組合だ。

責任、責任とお題目を唱えるだけでは返答にもなっていいないよ。
トラブルが起こらない確率に掛けているだけでそんなお題目には誰も信用しないね。

[748: 匿名さん]

それを総会で可決するか否かだろう。
セキュリティーリスクをどの程度取れるか？

[749: 匿名さん]

この方法ならマンション内に立ち入らなくても戸別配達できる。
でも練習が必要だし、タワマンは無理だ。
http://www.youtube.com/watch?v=0f_O6Rawias

[750: 匿名さん]

結局、オートロックは販売の為の宣伝で実用性のないものに過ぎないと言うこと。