管理寺の修行場

[匿名さん]

最近マンションの管理についての知識が足りない書き込みが多い。
この寺に来て修行をお勧めする。
説教をする人も、修行する人も多数参加するのを歓迎する。

[601: 匿名さん]

>「できる」とは換言すれば遅延期間が短期間で金額が少額なら債権放棄できるということである。
解説が適切ではない。
管理費等の債権は原則放棄しない。但し遅延損害金は求めない場合がある。
と解説しないと。

うちは賃借人だけど、施設使用料2000円踏み倒された。
これは管理会社の徴収ミスのため賃借人に退去して逃げられたので管理会社に弁償させた。

[602: 匿名さん]

>これは管理会社の徴収ミスのため賃借人に退去して逃げられたので管理会社に弁償させた。

管理会社に緊張感与えるためにも弁済はいいですね。

[603: もはや神理事長]

遅延損害金についていってるのは明らかでしょw

[604: 匿名さん]

遅延損害金は債務不履行による損害賠償金で債権とは言わない。

[605: もはや神理事長]

↑あはは！
債権と物権とかわかる？

[606: もはや神理事長]

やはり民法は基本である。区分所有法や管理規約を理解する大前提となるが、
ああいう原則的な法律は中学高校ぐらいで教えるべきだろう。

[607: もはや神理事長]

遅延損害金＝支分権たる利息債権w

[608: 匿名さん]

おかしなこと言う人ですね。
もともと管理費や修繕積立金は貸金ではありませんから利息は付きません。
ですから、利息債権ではありません。
遅延損害金は名前の通り「損害金」ですから損害賠償金です。
もはや神理事長はマンション管理士試験を受けて勉強してください。

[609: 匿名さん]

>>605
債権と物件の違いを勉強して出直して来いよ。見苦しい。

[610: 匿名さん]

コテハン変更

もはや神理事長⇒もはやアホ理事長

[611: 匿名さん]

利息なら「遅延利息」と書かないとだめ。「遅延損害金」は利息ではなく賠償金。

[612: 匿名さん]

遅延損害金を請求するが請求できるに改訂されたのは仲裁裁定に含みを残すために改訂されたもので理事会が独自に判断できるものではなく、この仲裁裁定についても総会決議が必要となる。

[613: 匿名さん]

>612
規約に遅延損害金の利率を規定してあれば、その利率になるけど、
規約に規定がなければ、法定利率通りの５％になるということ。
これはあくまで、任意規定なので、規約に規定するかどうかは、組合の裁量によるよ。
しかし、規定されれば、規約が法律に優先することはまちがいないけどね。

[614: 匿名さん]

>>612
うちの管理規約では、総会決議事項にそのような定めはない。
滞納に対する法的措置は理事会決議だけでよい規約になっている。
ただし、競売請求は総会決議。

[615: 匿名さん]

滞納は迅速に対応するため機動性が必要だから理事会決議だけでいい。
総会決議が必要だと時間がかかるし、その間滞納が増えてしまう。

[616: もはや神理事長]

↑規約次第である。知らないと思うがｗ

[617: 匿名さん]

>滞納に対する法的措置は理事会決議だけでよい規約になっている。

規約で遅延損害金は請求できるとなっているので理事会決議なしに請求できるのです。

[618: 匿名さん]

実際に滞納者に対して法的措置（多分簡裁の支払督促）をした経験ありますか？

[619: 匿名さん]

管理費の滞納に対して、支払ってもらう権利はいつまであるのでしょうか？
５年と聞いたけど、本当？
やっぱり早く払ってもらわないと、マズイことになるってことでしょうか？

[620: 匿名さん]

確か消滅時効は5年だったと思う。
だから何もしなければ消滅時効が成立する。
普通は管理組合が催告し続けて時効を中断させるから心配はない。

[621: 匿名さん]

管理費滞納してもローンはしっかり払ってると思うよ。
ローンは抵当権ついてるから即差し押さえられるよ。
管理組合は督促が甘いから後回しだよ。

[622: 匿名さん]

管理費滞納してるやつで、督促すると毎月1万円づつリボ払いで払うやつがいる。

[623: 匿名さん]

620
催告しつづければいいんですね。

[624: 匿名さん]

その通り。

[626: 匿名さん]

債権等は、一定の期間を経過すると時効にかかって消滅してしまいます。これは、「何もしないで放っておくような、権利の上に眠る者は保護しない」という法律上の制度で、消滅時効と言います。債権者側(例えば貸主)としては、時効になったら大変です。貸した金は一円も返ってこなくなってしまいます。ただし、権利を行使すれば、時効の進行を止める(時効を中断させる)ことができます。

時効を中断させる方法には、裁判上の請求(訴訟・支払督促など)や債務者の承認などがありますが、裁判外の請求(催告)もその一つです。この催告は、口頭でも普通の手紙でも良いのですが、証拠を残すために内容証明郵便が使われるのです。ただし、この催告は、催告後６ヶ月以内に裁判上の請求などをしないと時効は中断しなかったことになります。つまり、内容証明郵便による催告は、時効完成の期限を最大で６ヶ月まで延長させることができるというもので、内容証明郵便で催告しても、延長された期限内に何もしなければ時効は完成してしまうのです。ですから、この催告は、時効完成間際に時効の完成を防ぐため緊急避難的に行うものと言えます。また、もし、結局は訴訟等に発展したとしても、催告して時効が延長したことの証拠を残すためには、やはり必ず内容証明郵便にしなければならないものと言えます。

[627: 匿名さん]

理事会を成立させるために、理事が委任状（欠席のため理事長等に委任）を出して欠席できる運用は、復委任になるから無効だとの見解があります。
しかし、もともと組合員は総会で個別に理事を選任しているわけではなく、次期理事会を構成する理事達を包括選任しているため、組合員と委任関係にある理事Ａが他の理事Ｂに委任しても、委任された理事Ｂはもともと組合員と委任関係にありますから、復委任禁止は当てはまらないと思いますがどうでしょうか？
組合員は理事ＡもＢも包括して総会で選任（委任）していますから。

[628: 匿名さん]

>>627
理事会の委任状は理事会運営細則で規定して運営しているところはあるようだ。
復委任にはならないとの判断だろう。
http://www.elsatower55.com/kiyaku/pdf/use/rijikaiunei.pdf

[629: 匿名さん]

組合員は理事Ａ～理事Ｎに総会で委任したのだから、理事Ａ～理事Ｎ間で再委任しても組合員と理事間の委任の信頼関係は損なわれないでしょう。

[630: 匿名さん]

＞＞復委任にはならないとの判断だろう。
復委任だが本人（＝委任した区分所有者全員）が同意しているということ。

[631: 匿名さん]

そんなおかしな運用ではなく、出れない人は辞任させれば良い。

[632: 匿名さん]

＞復委任だが本人（＝委任した区分所有者全員）が同意しているということ。
同意してるはず。理事会運営細則の制定が総会決議取れてるから。

[633: 匿名さん]

理事長に過度に権限が集中するので好ましくない。
一人で何票も持っているのであれば、
理事会をやめたほうがすっきりする。

[634: 匿名さん]

６３２って読解力が弱いね。７０歳？

[635: 匿名さん]

>634
わしゃあ８８才じゃよ。わっはっは

[636: 匿名さん]

>>633
管理組合なんて理事長が代表であとは雑魚だからいいのでは？

[637: 匿名さん]

>>632
復委任に関しては何らかの特約をしたほうがいい。
それが細則制定時の総会決議で同意したとみなせると言うことだろう。

[638: 匿名さん]

理事会運営細則ではこうなっていた。

理事会の議事は、理事の過半数が出席（委任状提出を含む）しなければ開くことができず、その議
事は出席理事の過半数で決するものとする。なお、出席理事への委任状による議決権は行使できるも
のとする。また、理事長、副理事長および第１項に定める各委員長ならびに会計委員の理事会への代
理出席は出来ないものとする。

これに対して、理事会を欠席した場合はこうなっている。罰金規定である。
なお、この管理組合はかなり高額と思われる役員報酬がある。報酬をもらう代わりサボったら罰金ということである。
面白いことに監事の理事会出席が強要されている。

（理事会欠席者への対応）
第６条 理事および監事は理事会を欠席する場合は理由を記載した委任状を提出するものとし、正当な理由
なく理事会を欠席してはならない。
２ 正当な理由なく、理事会に出席しなかった場合、管理組合は負担金として理事会１回につき
５，０００円を請求することができる。
３ 理事会出席状況については理事会後、公表することができるものとする。

[639: 匿名さん]

> 正当な理由なく、理事会に出席しなかった場合、管理組合は負担金として理事会１回につき ５，０００円を請求することができる。

請求された場合、支払拒否や滞納したら法的措置は講じられますか？

[640: 匿名さん]

>>638
そのマンションは、どうも最近になって管理規約を改正し、役員定数を撤廃したようだ。
規定されてるのは、役員の人数でなく職制（役職）だけになった。
それに合わせて理事会運営細則を新たに制定したようだ。
６００戸を超える１棟だけのマンモスタワマンだ。

[641: もはや神理事長]

うちも定数はない。

[642: 匿名さん]

636
理事長がザコなのがデフォ。

[643: 匿名さん]

定数がなければ人数は誰が決めるの？それとも立候補者や推薦だけにするの？

[644: 匿名さん]

定数を決めないということは「量より質」を重視してると思う。
雑魚がいっぱいいても邪魔なだけで運営はうまくいかない。

[645: 匿名さん]

>>639
よく読め。
罰金の前段として高額報酬が支払われているとあるだろ。
やらずぼったくりは許さんという事だろう。

[646: 匿名さん]

理事の員数については次のとおりとする。
1 おおむね10~15戸につき1名選出するものとする。
2 員数の範囲は、最低3名程度、最高20名程度とし、○~○名という枠により定めることもできる。

が概ね妥当だよ。

[647: 匿名さん]

それだったら「20名以下」と規定すればいい。
ＭＡＸを決めれば後は自由。

[648: 匿名さん]

首都圏にあるメガマンションじゃその比率で行くと100人近くになるね。
会議室に入れない。

[649: 匿名さん]

＞それだったら「20名以下」と規定すればいい。 ＭＡＸを決めれば後は自由。
＞首都圏にあるメガマンションじゃその比率で行くと100人近くになるね。 会議室に入れない。

この様な脳のない人と付き合う組合は気の毒だね。
資産と共にマンション購入者の能力テストが必要だね。

[650: 匿名さん]

マンション管理センターに質問してごらん。

２０名を超える場合には、
理事会内に部会を設けて理事会の業務を分担して検討するような、
組織構成や役員の体制を検討する必要がある

という内容の答えが返ってくるはず。

[651: 匿名さん]

それは組織の話で員数の話ではない。

[652: 匿名さん]

それを理解できないのがマン管しです。

[653: 匿名さん]

すみません。まんかんし

[654: 匿名さん]

がまんし

[655: 匿名さん]

国交省の標準管理規約では、特別決議と普通決議の２か所で規定されています。
　特別決議:規約の制定、変更又は廃止
　普通決議:規約及び使用細則等の制定、変更又は廃止
この普通決議をなぜ「管理規約の附則」と解釈するのですか？

[656: 匿名さん]

うそは書かないこと。

[657: 匿名さん]

>>665
そういう書き方をすると誤解を招く。
「規約及び使用細則等の制定、変更又は廃止」は総会決議が必要だが、その中でも「規約の制定、変更又は廃止」をする場合は普通決議ではなく特別決議が必要。
と言うこと。

[658: 匿名さん]

標準管理規約の章立てがおかしい。
初めに総会決議事項を書いて、そのあとに特別決議事項を書かないと。
標準管理規約は逆の書き方をしている。

[659: 匿名さん]

標準管理規約の右にならえだから、管理組合の規約もみなそうなってる。

[660: 匿名さん]

＞標準管理規約の章立てがおかしい。

貴方の思考力がおかしい。
区分所有法を理解していれば歴然としている。

[661: 匿名さん]

区分所有法に総会の決議事項の規定は何もない。
しかも規約制定の義務化もない。

[662: 匿名さん]

（共用部分の変更）
第十七条 　共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議で決する。ただし、この区分所有者の定数は、規約でその過半数まで減ずることができる。
２ 　前項の場合において、共用部分の変更が専有部分の使用に特別の影響を及ぼすべきときは、その専有部分の所有者の承諾を得なければならない。

（共用部分の管理）
第十八条 　共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて、集会の決議で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。
２ 　前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。
３ 　前条第二項の規定は、第一項本文の場合に準用する。
（規約の設定、変更及び廃止）
第三十一条 　規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議によつてする。この場合において、規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない。
２ 　前条第二項に規定する事項についての区分所有者全員の規約の設定、変更又は廃止は、当該一部共用部分を共用すべき区分所有者の四分の一を超える者又はその議決権の四分の一を超える議決権を有する者が反対したときは、することができない。
（議事）
第三十九条 　集会の議事は、この法律又は規約に別段の定めがない限り、区分所有者及び議決権の各過半数で決する。
２ 　議決権は、書面で、又は代理人によつて行使することができる。
３ 　区分所有者は、規約又は集会の決議により、前項の規定による書面による議決権の行使に代えて、電磁的方法（電子情報処理組織を使用する方法その他の情報通信の技術を利用する方法であつて法務省令で定めるものをいう。以下同じ。）によつて議決権を行使することができる。

[663: 匿名さん]

だから何だよ？

[664: 匿名さん]

集会の決議と書いてある。総会とか理事会とは書いてない。

[665: 匿名さん]

集会＝総会、理事会＝規約の一部
お分かりですか？

[666: 匿名さん]

そうしたら、管理規約も「集会」と「規約の一部」と書かなければ区分所有法と対比が出来ない。
そうなると「理事長」の名称も「規約の一部の長」と名前変更しないと。

[667: 匿名さん]

区分所有法は法務省で
標準管理規約は国土交通省。
まったく別のものです。

[668: 匿名さん]

＞そうしたら、管理規約も「集会」と「規約の一部」と書かなければ区分所有法と対比が出来ない。 そうなると「理事長」の名称も「規約の一部の長」と名前変更しないと。

大学に行きましょう。

[669: 匿名さん]

教えて上げましょうね。
(規約外事項)
第71条 規約及び使用細則等に定めのない事項については、区分所有法その他の法令の定めるところによる。
2 規約、使用細則等又は法令のいずれにも定めのない事項については、総会の決議により定める。

[670: 匿名さん]

×：規約、使用細則等又は法令のいずれにも定めのない事項については、総会の決議により定める
○：規約、使用細則等又は法令のいずれにも定めのない事項については、理事長の独断で定める。

[671: 匿名さん]

脳なしが丸出しで気の毒ね、どうしたらそんなにスネル性格になれるの？

[672: 匿名さん]

＞区分所有法は法務省で 標準管理規約は国土交通省。 まったく別のものです。

気の毒にね。
区分所有法に基いて標準管理規約が出来ていることを覚えましょう。

[673: 匿名さん]

標準管理規約は法律ではなくガイドラインなので絶対ではない。
うちの管理規約は店舗併設だから複合用途型の標準管理規約がベースになるが、

第３２条管理組合は、次の各号に掲げる費用ごとにそれぞれ区分して経理
しなければならない。
一 全体管理費
二 住宅一部管理費
三 店舗一部管理費
四 全体修繕積立金
五 住宅一部修繕積立金
六 店舗一部修繕積立金

というガイドライン通りの区分経理になってない。
一般会計は一～三に区分しているが、修繕積立金は四～六に区分されず１本のどんぶり勘定になっている。

矛盾があるので過去の理事長に理由を聞いたが「分譲時からそうなってる」としか回答がなかった。
そこで「説明になってない。修繕積立金が１本なら、一般会計も３区分する意味がないので１本にすべきだ。」
と、理事長に言って規約変更と保管口座変更を強力に迫ったらたら、
「最初から決められてるからいまさら変更はしない！」
と怒り出した。

[674: 匿名さん]

>そこで「説明になってない。修繕積立金が１本なら、一般会計も３区分する意味がないので１本にすべきだ。」 と、理事長に言って規約変更と保管口座変更を強力に迫ったらたら、

貴方が理事長になるか、20％の賛同者を得て臨時総会を開いて、四分の三以上の賛成を得て規約を改正するかの何れかです。
一人で理事長を動かそうなんて虫が良すぎます。

[675: 匿名さん]

>一般会計は一～三に区分しているが、修繕積立金は四～六に区分されず１本のどんぶり勘定になっている。

そりゃ誰だって説明できないと思うよ。矛盾した会計区分だから。

[676: 匿名さん]

>一人で理事長を動かそうなんて虫が良すぎます。
理事長の力量を試したのだと思う。

[677: 匿名さん]

＞そりゃ誰だって説明できないと思うよ。矛盾した会計区分だから。

一概に矛盾とは言えない。
管理費は経常的なものであるから住宅と店舗では特殊性があるが、修繕積立金は負担率と分配率さえ確立すれば強いて分ける必要ない。

[678: 匿名さん]

それは詭弁である。
分担率はすべて持分権比率であって、管理費も修繕積立金もすべてこの比率で区分所有者に課金される。

[679: 匿名さん]

管理規約で規定されてるのは持分比率だけ。
これは売買契約時に決まっており、これが所有権の持分であり登記されている。
負担率や配分率は管理規約では決められていない。従ってこの比率はいかようにもなる。

[680: 匿名さん]

>分担率はすべて持分権比率であって、管理費も修繕積立金もすべてこの比率で区分所有者に課金される。

実務を知らないね。
例えば共用部分の電気代は住宅と店舗では倍は違うよ、これを持分比率だけとは理屈に合わないよ。

[681: 匿名さん]

うちは共用部分の高圧業務用電力契約一本で、店舗の電灯・動力の電気代は内部検針で店舗ごとに請求している。
だから持分比率ではなく、使用料に応じた電気代配分になっている。
持分比率と言ってるのは、678で「区分所有者に課金」と書いてあるからら管理委託費の経費配分のことだと思う。

[682: 匿名さん]

>管理費は経常的なものであるから住宅と店舗では特殊性があるが

たとえば、大規模マンションで住宅棟と店舗棟が別々にあるなら管理費会計も修繕積立金会計も区分会計しやすい。
でも一般に多い、店舗が「下駄ばきマンション」じゃ区分しにくいよ。

[683: 匿名さん]

多棟型のメガマンションじゃ、棟ごとに管理組合設けてるところがある。
これは他棟と敷地以外は物理的に接続がない場合に限るけど。

[684: 匿名さん]

店舗でも共用部分を区分店舗にして、管理組合が店子から賃料を取ってる場合は、税務面で区分会計することになる。

[685: 匿名さん]

駐車場もそうだね。空き区画を外部貸しした場合は別会計だね。

[686: 匿名さん]

一般会計を全体、住宅、店舗に区分するなら、修繕積立金も３区分にするのは筋だ。
国交省の標準管理規約は間違ってはいない。
修繕積立金をドンぶりにしたのば、分譲時の原始規約を管理会社が書いてるから。
多額の修繕工事は金庫がどんぶり勘定の方が引き出し易いからだ。

[687: 匿名さん]

＞修繕積立金をドンぶりにしたのば、分譲時の原始規約を管理会社が書いてるから。 多額の修繕工事は金庫がどんぶり勘定の方が引き出し易いからだ。

現状維持か、改定するのは組合員自信だ。
一組合員がこんなトコロで愚痴る方がおかしい。

[688: 匿名さん]

おかしくはないと思うよ。投稿は自由だし。
いろいろ意見を集めてるのだと思う。

[689: 匿名さん]

＞と、理事長に言って規約変更と保管口座変更を強力に迫ったらたら、 「最初から決められてるからいまさら変更はしない！」
と怒り出した。

これが愚痴でなくて何と言う。

[690: 匿名さん]

理事長の喉元にドス突き付けたということだろう。
怒る理事長もアホだな。前向きの回答が言えないのだから。
「ご助言有難うございました。今期できるかわかりませんが、鋭意検討していきたいと思います。」
と答えて次期送りにするのが賢い理事長だ。

[691: 匿名さん]

会計区分の変更は、規約だけの変更にとどまらず、組合員の口座振替と保管口座も変更することになる。
組合員は引き落とし総額に変更がないから問題はないが、収納代行している管理会社の事務手続きが変更になるので管理会社はがもっとも嫌がる。

[692: 匿名さん]

>理事長の喉元にドス突き付けたということだろう。 怒る理事長もアホだな。前向きの回答が言えないのだから。

一組合員の意見に返答する義務もないのに蹴散らしただけのこと。
それをこんなトコロで愚痴っても何の益もない。

[693: 匿名さん]

わかりやすくするために一組合員が理事長に直談判したように脚色しているが、
事実は理事会でマンカン士資格保有の理事が問題提起したのだよ。
もちろん理事長含めて他の理事（会計担当含む）全員は何も答えられなかった。
管理業務主任者とマンカン士資格り両方を保有する管理会社フロント担当も当然答えられなかった。
この問題、その後理事会内で尾を引いている。

[694: 匿名さん]

国交省の標準管理規約となぜ異なる規約にしたのか？
原始管理規約を制定した売主（含むひも付き管理会社）に回答要求するしかないだろう。
この回答要求をひも付き管理会社に求めたところ紛糾し始めた。
なぜか理事長含めて他の理事は「その必要はない」と言う。

[695: 匿名さん]

喧嘩腰で話を進めるのではなく、穏便に提案する事は出来ないのだろうかねぇ。
誰かが言ったようにいきなり喉元に刃物を突きつける真似をせず、根回しして賛同者を集めるとかしないのだろうか？
組織の動かし方も知らないフリーターか。

[696: 匿名さん]

実は事の発端は、全体会計の施設使用料を修繕積立金会計に移設することにより、一般会計の全体会計、住宅会計、店舗会計の損益のバランスが崩れて、全体会計が赤字に転落することになった。
そこで管理会社が一般会計の全体管理費、住宅管理費、店舗管理費の分担率の変更提案したために、区分所有者間の支払額に不公平が発生し、一部の組合員は管理費が値下がり、その反対に一部の組合員は管理費が値上げされる結果になった。
これは個々の区分所有者の了解料が必要になる。
そもそもの原因が、修繕積立金会計はどんぶりで１本なのに、一般会計を３区分して会計していたことに起因する。

[697: 匿名さん]

共有持ち分比率は規定されている。その根源は売買契約書で、これが登記の所有権の持分になる。
ところが管理費の分担率はどこにも規定がなく、今回のように一部の会計で赤字決算が出るとなると勝手に変更するしろものである。
「こんなものは即刻止めるべきだ！そのためには一般会計の３区分を廃止して、修繕積立金と同様１本にまとめることだ。そうすれば会計が簡素化され金の流れが見えやすくなる。」が理事の主張だ。

[698: 匿名さん]

もし一般会計が３区分ではなく１本になっていたら、施設使用料を修繕積立金会計に移行しても、、一部の組合員は管理費が値下がったり一部の組合員は管理費が値上げされることは一切ない現行のままなのである。諸悪の根源が管理費の分担率なのである。

[699: 匿名さん]

ところで理事会は、このことを隠して総会決議に持ち込む決定をした。
総会資料で初めて明かされる。値上げ組合員が反対しても議決権割合から可決されるだろう。

[700: 匿名さん]

＞わかりやすくするために一組合員が理事長に直談判したように脚色しているが、 事実は理事会でマンカン士資格保有の理事が問題提起したのだよ。

マン管であろうがなかろうが理事会で提起しても賛同を得られなかった為の愚痴以外の何物でもない。
全く管理規約に無知なマン管とはこれ如何に？