管理寺の修行場

[匿名さん]

最近マンションの管理についての知識が足りない書き込みが多い。
この寺に来て修行をお勧めする。
説教をする人も、修行する人も多数参加するのを歓迎する。

[529: 匿名さん]

そうするよ。

[530: 匿名さん]

>>528
一体理事の誰が見積仕様書作成するの？
当然、現説も必要だし、業者は見積のための現地調査も必要。

[531: 匿名さん]

＞一体理事の誰が見積仕様書作成するの？
公募した事のない人ですね。
＞当然、現説も必要だし、業者は見積のための現地調査も必要。
大規模修繕の希望概略で公募すれば応募をやる気のある業者が行います。

[532: 匿名さん]

>531
大規模修繕工事を前提とした、建物診断、設計コンサルタント、施工会社の3つについては
公募はありうるけど、長期修繕計画を依頼するのに公募はないよ。
あなたのとこは、公募は何を活用しましたか？答えられますか？
実際やったことがあるんでしょう。

[533: 匿名さん]

的外れでトンチンカンなコメントより相手の内容の理解から始めましょう。

[534: 匿名さん]

公募するなら管理組合で発注使用書なり見積仕様書を作成しないと業者は何も分からないよ。

[535: 匿名さん]

>533
的外れ？
見積仕様書を作成するのは、設計・監理会社ですよ。
それに、あなたのは設計・監理と施工業者が一緒とのことですね。
長期修繕計画の作成と工事を請け負わせるのとは次元の違う問題。

[536: 匿名さん]

＞見積仕様書を作成するのは、設計・監理会社ですよ。
何億の工事発注するならそうだろう。
通常の修繕工事に設計・監理会社なんか頼まないよ。
全て管理組合で設計・監理する。
長期修繕計画は理事長が作成するもんだ。外部に頼むバカはいない。費用の無駄。

[537: 匿名さん]

>536
長期修繕計画作成の金額は、微々たるものだよ。
それに、2年前までは、管理会社の基幹事務として作成しなければならなかったこと。
次期事業年度の計画については、理事会が考えるのは当然だけどね。
計画分の工事のうちどれをやるのかどうか、業者の選定とか予算とかもね。
計画以外のことも含めてね。
通常の修理とかで設計・監理会社とかを使うことはないよ。
あなたは、長期修繕計画と事業計画をごっちゃにしてるだけのようだけどね。

[538: 匿名さん]

理事長が作成すればタダだよ。無駄支出は止める。
理事長や理事にその能力がないなら、住民公募して作成させたらいい。

[539: 匿名さん]

>538
長期修繕計画にやけに固執しているね。
事業計画の方がずっと大事じゃないの。
長期修繕計画ぐらいは、管理会社のフロントにこっそり作ってくれといえば
無料で簡単に作ってくれるよ。
ソフトに打ち込むだけだからね。

[540: 匿名さん]

基本的にスレの参加者は「暇なおじいさん理事」か、
または「実は業者」ってパターンが主流なんだから、
不安を煽って何かを依頼したり変えたりする圧力と、
いやいやそれはちょっとねという方向でスレが進行しています。

そして同じ話を何度も何度も繰り返し蒸し返してあれもした方がよい
これも買った方が良いよ。

でもおじいさんはあれでちょっと忘れてるから
始めて聞いたような体でまた延々と続いていくのであった。

[541: 匿名さん]

>>539
自分で作らなきゃ理解できない。だから管理組合の代表の理事長が作らないとダメだろう。

[542: 匿名さん]

>発注使用書?

[543: 匿名さん]

＞長期修繕計画ぐらいは、管理会社のフロントにこっそり作ってくれといえば 無料で簡単に作ってくれるよ。

こっそり言わなくとも契約に入っていたよ。
気の小さい組合は管理会社に騙されて別料金扱いに契約改訂されっちゃたりしてね。

[544: 匿名さん]

次回契約から除外されるよ。
当然、その分だけ管理委託費は安くなる。

[545: 匿名さん]

業務が削除されるなら当然コストも下がるのは常識。

[546: 匿名さん]

>次回契約から除外されるよ。
その理由は標準管理委託契約書が業界の圧力で改訂された結果だ。
＞当然、その分だけ管理委託費は安くなる。
しかし国交省は費用については組合、業者に丸投げしているので、組合の力量によるし、それに相当金額は元々なかったので観念論に過ぎない。
従って、標準を真似るのはこれからのマンションに限られ、従来からのマンションは改定せずに現状維持にするのが得策である。

[547: 匿名さん]

標準管理委託契約書は国交省のガイドラインのひな形。
それに従う必要はないし法的拘束力もない。
管理委託契約はあくまでも管理組合と管理会社の私契約。

管理規約を見ればわかる。
国交省標準管理規約をベースにしているものの、
管理組合ごとの個別事情で追記削除している。

[548: 匿名さん]

>545
５年に一回長期修繕計画を作成するのは、基幹事務だったから、
それがなくなったらその分値下げ交渉するといっても、実際は
その費用はフロントがパソコンにデータを打ち込むだけの簡単なものだったので
経費はゼロだったからね。
それをその分値下げしろといってくれば、1,000円を5年で割れば1年200円程度の
値下げとかになるんではないの。

[549: 匿名さん]

＞管理組合ごとの個別事情で追記削除している。

分からない日本語。

[550: 匿名さん]

うちの管理組合で、過去３年間、修繕工事費を水増しして発注してた理事会内部文書が発見され、全組合員にビラが撒かれて暴露された。損害賠償請求訴訟が組合員有志によって進められている。

[551: 匿名さん]

>>549
その典型的な例が「長期修繕計画の策定・改定」。
標準規約では理事会決議、総会決議の両方だが、
総会決議から外してる管理規約が散見される。
うちの管理規約では理事会決議のみになっている。

[552: 匿名さん]

>551
修繕計画の作成だけなら理事会だけで十分ですよ。
それを実施する時の、事業計画については、総会決議までが必要だけど。

[553: 匿名さん]

＞標準規約では理事会決議、総会決議の両方だが、
分かっていない人。
総会提出議案は理事会決議が必要なだけ。
＞総会決議から外してる管理規約が散見される。
根拠もなく忘れただけです。

[554: 匿名さん]

>根拠もなく忘れただけです。
違う。故意にはずしてる。
デべに協力した原始規約に協力した管理会社によって外してる。

[555: 匿名さん]

>554
故意にはずす意味は何なの？
長期修繕計画がそんなに大事だとは思わないけど。
工事とか修繕をする年度がきた場合は、事業計画案をたてて
総会に提出するでしょう。予算案も含めて。
積立金の値上げについては、総会決議が必要だけど。
それに、長期修繕計画に全ての工事が網羅されてるマンションは
殆どないよ。全部を網羅すれば、修繕積立金の額が大きくなり過ぎるので。

[556: 匿名さん]

うちは見直しで網羅してる。そのため分譲時の原始計画に対して1.5倍に膨らんだ。
今、改定計画を策定中。それにより修繕積立金の増額が避けられなくなっている。
理事長の腕の見せ所だと思う。

[557: 匿名さん]

>違う。故意にはずしてる。 デべに協力した原始規約に協力した管理会社によって外してる。

理事会の決議だけで修繕積立金値上げ案が簡単に出来ることになり、何らメリットはない。

[558: 匿名さん]

>理事会の決議だけで修繕積立金値上げ案が簡単に出来ることになり、何らメリットはない。

そうならないよ。管理費等及び使用料の額並びに賦課徴収方法は総会決議。
管理費等に修繕積立金が含まれると解釈するのが一般的。

[559: 匿名さん]

値上げに限らず料金改定は総会決議をとる必要があると思う。

[560: 匿名さん]

>>理事会の決議だけで修繕積立金値上げ案が簡単に出来ることになり、何らメリットはない。
>そうならないよ。管理費等及び使用料の額並びに賦課徴収方法は総会決議。 管理費等に修繕積立金が含まれると解釈するのが一般的。
一般的解釈ではなく規約に規定してあるもの。
長期修繕計画書＝修繕積立金額決定の資料
が理解できないらしいね。
それとも長期修繕計画書がないか見たこともない人なら無理だね。

[561: 匿名さん]

>長期修繕計画書＝修繕積立金額決定の資料

短絡的すぎる。長期修繕計画見直しても修繕積立金は値上げにならない場合がある。
また借入をするなら値上げする必要はない。
長期修繕計画は長期にわたる修繕のイベント表で、ふづぃ的に修繕積立金の改定なりが出てくる。

[562: 匿名さん]

揚げ足取りは見苦しい。

[563: 匿名さん]

一般には１２年周期の大規模修繕時に積立金が足りなくなる。
その時に借入をすればいい。借入しないから修繕積立金を値上げすることになる。
一度借入しても、次の１２年までに繰り上げ返済で借金はゼロにできる計算を理事長がしてる。
組合員の経済的負担軽減策としての方策だと思う。

[564: 匿名さん]

＞長期修繕計画は長期にわたる修繕のイベント表で、ふづぃ的に修繕積立金の改定なりが出てくる。

逆です、修繕積立金の金額は長期修繕計画表があって始めて算出出来るのです。
デベは分譲の場合は販売が目的なので購入後の負担費用は出来るだけ過小に見積もるので、特に修繕積立金は将来の事として過小にしているのです。
従って、購入後3年程経ってからは長期修繕計画表に基づく修繕積立金の金額にしないと不足額が生じることになるのです。

[565: 匿名さん]

一般には5年毎の段階的値上げの計画だね。

[566: 匿名さん]

最初から均等方式よりも段階的値上げ方式の方が経済的負担が軽減される。
修繕積立金は、将来の修繕による資産価値延命利益を享受するために支払う先払い金だから、少ないに越したことはない。なぜなら途中で売却して出ていった場合、先払い金は戻ってこないから。また組合口座に貯めていても利息の見返りもない。

[567: 匿名さん]

>組合口座に貯めていても利息の見返りもない。
それはおかしい。修繕積立金の運用で利益を出してる場合、その利益は組合員に還元すべきでは？

[568: 匿名さん]

管理規約では、区分所有者でなくなった場合は返還されない規定になっている。
返還されるのは管理組合が消滅するときと規定されている。すなわち建替えの時だ。
言われる通り、運用により利益（利息等）を出した場合の還元については何も規定されていない。
管理組合に申し立てて、利益配分を要求したらいい。
ただ注意が必要なのは、運用で利益が出てればいいが、損失が出た場合の補てんも組合員になることだろう。儲かった時だけ利益をもらうのは甘い。

[569: 匿名さん]

>>556
そういう考えの理事はめったにいない。なぜなら。その考え方が組合員に知れることは理事会運営上好ましくないから。理事会では御法度の考えかた。
理事会は「足りなければ増やせ、増やせ！」の考えで運営する。それと「余ってるなら減らせ！」の考えも御法度。

[570: 匿名さん]

間違い
>>556 →　>>566

[571: 匿名さん]

＞なぜなら途中で売却して出ていった場合、先払い金は戻ってこないから。また組合口座に貯めていても利息の見返りもない。

では其の都度、必要な修繕積立金を徴収するの？
こんな人に限って滞納する場合が多い。
貴方の懐具合に合わせるのではなく、組合員の多数意見に従うことになっているので、無理な人は逃げ出す事です。

[572: 匿名さん]

マンションは終の棲家として購入したのでなければ、中古売買の実勢取引価格が1000万を切らないうちに売却することだろう。売却金に自己資金足して戸建てに移り住む。そのためには、マンションに住んでいる間に土地を手当てしておくことだ。

[573: 匿名さん]

>では其の都度、必要な修繕積立金を徴収するの？

まずは経費支出を削減して一般会計の剰余金を増やすことだ。
この剰余金は修繕積立金に適宜繰り入れる。
それから借入を検討することだ。任意団体の管理組合に金貸してくれる金融機関はどこか？
いまから調べておく必要がある。ただしメガバンクは貸してくれない。
貸してくれるのは、政府関連機関と地方銀行と民間クレジット会社。
借入に当たり、金利、担保の有無、連帯保証の有無も調べておくこと。

[574: 匿名さん]

>まずは経費支出を削減して一般会計の剰余金を増やすことだ。 この剰余金は修繕積立金に適宜繰り入れる。

全く現実をしならい記述。
一般会計は予算／実績の対比で計画が立てやすいので実績の10％の予備費を計上するのが一般。
これ以上の累積余剰は脩積金に振替えるのが正しい。余剰金を増やすことではない。

[575: 匿名さん]

駐車場収入を一般会計に計上している場合は、それがまるごと剰余金になる。
これを適宜、修繕積立金会計に繰り入れるか、収入そのものを修繕積立金会計に移設する。

[576: 匿名さん]

新築マンションで駐車場含めた共用施設の使用料を最初から修繕積立金会計に勘定してるマンションはないよ。

[577: 匿名さん]

それは一般会計の収入増やして、支出の管理委託費の高さを薄めるため。
デべの常套手段だよ。

[578: 匿名さん]

第29条関係
機械式駐車場を有する場合は、その維持及び修繕に多額の費用を要することから、管理費及び修繕積立金とは区分して経理することもできる。

[579: 匿名さん]

「できる」だからしなくてもいい。
最初からそうしてれば規約に書く必要がない。

[580: 匿名さん]

良い悪いではなく考え方の問題です。

[581: 匿名さん]

管理規約で「できる」と書いてあるのは例外処置対応である。

[582: 匿名さん]

＞管理規約で「できる」と書いてあるのは例外処置対応である。
へー？
じゃー「2項の請求することができる。」は？
(管理費等の徴収)
第60条 管理組合は、第25条に定める管理費等及び第29条に定める使用料について、組合員が各自開設する預金口座から自動振替の方法により 第62条に定める口座に受け入れることとし、当月分は前月の○日までに 一括して徴収する。ただし、臨時に要する費用として特別に徴収する場合 には、別に定めるところによる。

2 組合員が前項の期日までに納付すべき金額を納付しない場合には、管理組合は、その未払金額について、年利○%の遅延損害金と、違約金としての弁護士費用並びに督促及び徴収の諸費用を加算して、その組合員に対して請求することができる。

[583: 匿名さん]

しーん。

[584: 匿名さん]

遅延損害金については「出来る」だから請求しなくてもいい。
現実問題として、理事会の運用に委ねられているので、請求しないところが多い。
うちの場合も遅延損害金は取ってない。
ただしNヶ月を超える滞納で法的措置を講じた場合は遅延損害金を請求している。
少しの滞納なら、それは管理組合の「御慈悲」だ。

[585: 匿名さん]

>>852は管理組合の運営をやったことがない人でしょう。現場を知りなさい。

[586: 匿名さん]

督促して払ってくれるなら遅延損害金までは要求しない。
督促しても逃げて払わない長期滞納者は法的措置で請求するときに遅延損害金を加算して請求する。

[587: 匿名さん]

うちは今年、2戸について法的措置を講じる。支払督促だ。

[588: 匿名さん]

とにかく、電話に出ない、訪問しても出ない、内容証明郵便は受け取り拒否する、どうしようもない。

[589: 匿名さん]

＞遅延損害金については「出来る」だから請求しなくてもいい。

改訂前はどうなってたの？
そうしてどうして改訂されたの？
それを知らない人ですね。

[590: 匿名さん]

＞少しの滞納なら、それは管理組合の「御慈悲」だ。

できるのにしなかったら理事長は損害賠償請求されます。

[591: 匿名さん]

＞2戸について法的措置を講じる。支払督促だ。

効き目はありませんよ。

[592: 匿名さん]

脅しだろう、支払督促は。
意義申し立てされたら通常訴訟に切り替えるが、そうなったら体力勝負。
組合費で訴訟表賄う管理組合と、個人で自腹切る組合員・・・・

[593: 匿名さん]

うちは今、共用部分での傷害事故で組合員から管理組合が訴えられて係争中だけど、管理組合は施設賠償保険で訴訟費用が一切賄えるから、組合費からの支出はゼロ。だから勝訴するまで上告して最高裁まで行くつもり。原告の組合員は金続くか・・・・

[594: 匿名さん]

>>590
「できる」は義務ではない。あんたアホ。

[595: 匿名さん]

>>593
管理組合の業務上過失で訴えられたのですか？

[596: 匿名さん]

＞「できる」は義務ではない。あんたアホ。
＞589
に答えられない様では貴方は無知。

[597: 匿名さん]

>>595
その通り。裁判では管理組合の過失があったのか否かが争われる。
被告の管理組合は当然のことながら「過失はなかった」を主張する。
管理組合から見たら原告の不注意による傷害と見ている。

[598: 匿名さん]

>>596
改定前ってなんのこと？
改定もなにも分譲時の原始規約そのままじゃないか？
うちの管理規約と内容が同じだよ。

[599: もはや神理事長]

平成16年に標準管理規約が改定されたときに、遅延損害金について
「請求できる」に変わったのだ。
それ以前に分譲されていて規約がそのままのマンションも多いと思われる。
それまでは「請求する」だったのだが、
それだと1日遅れても請求なけらばならない。
そんなことやってる管理組合、管理会社はないので、実態にあわせて、「できる」に変わったのだ。
「できる」とは換言すれば遅延期間が短期間で金額が少額なら債権放棄できるということである。
どの程度遅れたら実際に請求するかは使用細則などで決めることだろう。

[600: 匿名さん]

平成16年なら、うちはそれ以降の平成19年の分譲マンションだから、初めから「できる」になっている。

[601: 匿名さん]

>「できる」とは換言すれば遅延期間が短期間で金額が少額なら債権放棄できるということである。
解説が適切ではない。
管理費等の債権は原則放棄しない。但し遅延損害金は求めない場合がある。
と解説しないと。

うちは賃借人だけど、施設使用料2000円踏み倒された。
これは管理会社の徴収ミスのため賃借人に退去して逃げられたので管理会社に弁償させた。

[602: 匿名さん]

>これは管理会社の徴収ミスのため賃借人に退去して逃げられたので管理会社に弁償させた。

管理会社に緊張感与えるためにも弁済はいいですね。

[603: もはや神理事長]

遅延損害金についていってるのは明らかでしょw

[604: 匿名さん]

遅延損害金は債務不履行による損害賠償金で債権とは言わない。

[605: もはや神理事長]

↑あはは！
債権と物権とかわかる？

[606: もはや神理事長]

やはり民法は基本である。区分所有法や管理規約を理解する大前提となるが、
ああいう原則的な法律は中学高校ぐらいで教えるべきだろう。

[607: もはや神理事長]

遅延損害金＝支分権たる利息債権w

[608: 匿名さん]

おかしなこと言う人ですね。
もともと管理費や修繕積立金は貸金ではありませんから利息は付きません。
ですから、利息債権ではありません。
遅延損害金は名前の通り「損害金」ですから損害賠償金です。
もはや神理事長はマンション管理士試験を受けて勉強してください。

[609: 匿名さん]

>>605
債権と物件の違いを勉強して出直して来いよ。見苦しい。

[610: 匿名さん]

コテハン変更

もはや神理事長⇒もはやアホ理事長

[611: 匿名さん]

利息なら「遅延利息」と書かないとだめ。「遅延損害金」は利息ではなく賠償金。

[612: 匿名さん]

遅延損害金を請求するが請求できるに改訂されたのは仲裁裁定に含みを残すために改訂されたもので理事会が独自に判断できるものではなく、この仲裁裁定についても総会決議が必要となる。

[613: 匿名さん]

>612
規約に遅延損害金の利率を規定してあれば、その利率になるけど、
規約に規定がなければ、法定利率通りの５％になるということ。
これはあくまで、任意規定なので、規約に規定するかどうかは、組合の裁量によるよ。
しかし、規定されれば、規約が法律に優先することはまちがいないけどね。

[614: 匿名さん]

>>612
うちの管理規約では、総会決議事項にそのような定めはない。
滞納に対する法的措置は理事会決議だけでよい規約になっている。
ただし、競売請求は総会決議。

[615: 匿名さん]

滞納は迅速に対応するため機動性が必要だから理事会決議だけでいい。
総会決議が必要だと時間がかかるし、その間滞納が増えてしまう。

[616: もはや神理事長]

↑規約次第である。知らないと思うがｗ

[617: 匿名さん]

>滞納に対する法的措置は理事会決議だけでよい規約になっている。

規約で遅延損害金は請求できるとなっているので理事会決議なしに請求できるのです。

[618: 匿名さん]

実際に滞納者に対して法的措置（多分簡裁の支払督促）をした経験ありますか？

[619: 匿名さん]

管理費の滞納に対して、支払ってもらう権利はいつまであるのでしょうか？
５年と聞いたけど、本当？
やっぱり早く払ってもらわないと、マズイことになるってことでしょうか？

[620: 匿名さん]

確か消滅時効は5年だったと思う。
だから何もしなければ消滅時効が成立する。
普通は管理組合が催告し続けて時効を中断させるから心配はない。

[621: 匿名さん]

管理費滞納してもローンはしっかり払ってると思うよ。
ローンは抵当権ついてるから即差し押さえられるよ。
管理組合は督促が甘いから後回しだよ。

[622: 匿名さん]

管理費滞納してるやつで、督促すると毎月1万円づつリボ払いで払うやつがいる。

[623: 匿名さん]

620
催告しつづければいいんですね。

[624: 匿名さん]

その通り。

[626: 匿名さん]

債権等は、一定の期間を経過すると時効にかかって消滅してしまいます。これは、「何もしないで放っておくような、権利の上に眠る者は保護しない」という法律上の制度で、消滅時効と言います。債権者側(例えば貸主)としては、時効になったら大変です。貸した金は一円も返ってこなくなってしまいます。ただし、権利を行使すれば、時効の進行を止める(時効を中断させる)ことができます。

時効を中断させる方法には、裁判上の請求(訴訟・支払督促など)や債務者の承認などがありますが、裁判外の請求(催告)もその一つです。この催告は、口頭でも普通の手紙でも良いのですが、証拠を残すために内容証明郵便が使われるのです。ただし、この催告は、催告後６ヶ月以内に裁判上の請求などをしないと時効は中断しなかったことになります。つまり、内容証明郵便による催告は、時効完成の期限を最大で６ヶ月まで延長させることができるというもので、内容証明郵便で催告しても、延長された期限内に何もしなければ時効は完成してしまうのです。ですから、この催告は、時効完成間際に時効の完成を防ぐため緊急避難的に行うものと言えます。また、もし、結局は訴訟等に発展したとしても、催告して時効が延長したことの証拠を残すためには、やはり必ず内容証明郵便にしなければならないものと言えます。

[627: 匿名さん]

理事会を成立させるために、理事が委任状（欠席のため理事長等に委任）を出して欠席できる運用は、復委任になるから無効だとの見解があります。
しかし、もともと組合員は総会で個別に理事を選任しているわけではなく、次期理事会を構成する理事達を包括選任しているため、組合員と委任関係にある理事Ａが他の理事Ｂに委任しても、委任された理事Ｂはもともと組合員と委任関係にありますから、復委任禁止は当てはまらないと思いますがどうでしょうか？
組合員は理事ＡもＢも包括して総会で選任（委任）していますから。

[628: 匿名さん]

>>627
理事会の委任状は理事会運営細則で規定して運営しているところはあるようだ。
復委任にはならないとの判断だろう。
http://www.elsatower55.com/kiyaku/pdf/use/rijikaiunei.pdf