管理寺の修行場

[匿名さん]

最近マンションの管理についての知識が足りない書き込みが多い。
この寺に来て修行をお勧めする。
説教をする人も、修行する人も多数参加するのを歓迎する。

[529: 匿名さん]

そうするよ。

[530: 匿名さん]

>>528
一体理事の誰が見積仕様書作成するの？
当然、現説も必要だし、業者は見積のための現地調査も必要。

[531: 匿名さん]

＞一体理事の誰が見積仕様書作成するの？
公募した事のない人ですね。
＞当然、現説も必要だし、業者は見積のための現地調査も必要。
大規模修繕の希望概略で公募すれば応募をやる気のある業者が行います。

[532: 匿名さん]

>531
大規模修繕工事を前提とした、建物診断、設計コンサルタント、施工会社の3つについては
公募はありうるけど、長期修繕計画を依頼するのに公募はないよ。
あなたのとこは、公募は何を活用しましたか？答えられますか？
実際やったことがあるんでしょう。

[533: 匿名さん]

的外れでトンチンカンなコメントより相手の内容の理解から始めましょう。

[534: 匿名さん]

公募するなら管理組合で発注使用書なり見積仕様書を作成しないと業者は何も分からないよ。

[535: 匿名さん]

>533
的外れ？
見積仕様書を作成するのは、設計・監理会社ですよ。
それに、あなたのは設計・監理と施工業者が一緒とのことですね。
長期修繕計画の作成と工事を請け負わせるのとは次元の違う問題。

[536: 匿名さん]

＞見積仕様書を作成するのは、設計・監理会社ですよ。
何億の工事発注するならそうだろう。
通常の修繕工事に設計・監理会社なんか頼まないよ。
全て管理組合で設計・監理する。
長期修繕計画は理事長が作成するもんだ。外部に頼むバカはいない。費用の無駄。

[537: 匿名さん]

>536
長期修繕計画作成の金額は、微々たるものだよ。
それに、2年前までは、管理会社の基幹事務として作成しなければならなかったこと。
次期事業年度の計画については、理事会が考えるのは当然だけどね。
計画分の工事のうちどれをやるのかどうか、業者の選定とか予算とかもね。
計画以外のことも含めてね。
通常の修理とかで設計・監理会社とかを使うことはないよ。
あなたは、長期修繕計画と事業計画をごっちゃにしてるだけのようだけどね。

[538: 匿名さん]

理事長が作成すればタダだよ。無駄支出は止める。
理事長や理事にその能力がないなら、住民公募して作成させたらいい。

[539: 匿名さん]

>538
長期修繕計画にやけに固執しているね。
事業計画の方がずっと大事じゃないの。
長期修繕計画ぐらいは、管理会社のフロントにこっそり作ってくれといえば
無料で簡単に作ってくれるよ。
ソフトに打ち込むだけだからね。

[540: 匿名さん]

基本的にスレの参加者は「暇なおじいさん理事」か、
または「実は業者」ってパターンが主流なんだから、
不安を煽って何かを依頼したり変えたりする圧力と、
いやいやそれはちょっとねという方向でスレが進行しています。

そして同じ話を何度も何度も繰り返し蒸し返してあれもした方がよい
これも買った方が良いよ。

でもおじいさんはあれでちょっと忘れてるから
始めて聞いたような体でまた延々と続いていくのであった。

[541: 匿名さん]

>>539
自分で作らなきゃ理解できない。だから管理組合の代表の理事長が作らないとダメだろう。

[542: 匿名さん]

>発注使用書?

[543: 匿名さん]

＞長期修繕計画ぐらいは、管理会社のフロントにこっそり作ってくれといえば 無料で簡単に作ってくれるよ。

こっそり言わなくとも契約に入っていたよ。
気の小さい組合は管理会社に騙されて別料金扱いに契約改訂されっちゃたりしてね。

[544: 匿名さん]

次回契約から除外されるよ。
当然、その分だけ管理委託費は安くなる。

[545: 匿名さん]

業務が削除されるなら当然コストも下がるのは常識。

[546: 匿名さん]

>次回契約から除外されるよ。
その理由は標準管理委託契約書が業界の圧力で改訂された結果だ。
＞当然、その分だけ管理委託費は安くなる。
しかし国交省は費用については組合、業者に丸投げしているので、組合の力量によるし、それに相当金額は元々なかったので観念論に過ぎない。
従って、標準を真似るのはこれからのマンションに限られ、従来からのマンションは改定せずに現状維持にするのが得策である。

[547: 匿名さん]

標準管理委託契約書は国交省のガイドラインのひな形。
それに従う必要はないし法的拘束力もない。
管理委託契約はあくまでも管理組合と管理会社の私契約。

管理規約を見ればわかる。
国交省標準管理規約をベースにしているものの、
管理組合ごとの個別事情で追記削除している。

[548: 匿名さん]

>545
５年に一回長期修繕計画を作成するのは、基幹事務だったから、
それがなくなったらその分値下げ交渉するといっても、実際は
その費用はフロントがパソコンにデータを打ち込むだけの簡単なものだったので
経費はゼロだったからね。
それをその分値下げしろといってくれば、1,000円を5年で割れば1年200円程度の
値下げとかになるんではないの。

[549: 匿名さん]

＞管理組合ごとの個別事情で追記削除している。

分からない日本語。

[550: 匿名さん]

うちの管理組合で、過去３年間、修繕工事費を水増しして発注してた理事会内部文書が発見され、全組合員にビラが撒かれて暴露された。損害賠償請求訴訟が組合員有志によって進められている。

[551: 匿名さん]

>>549
その典型的な例が「長期修繕計画の策定・改定」。
標準規約では理事会決議、総会決議の両方だが、
総会決議から外してる管理規約が散見される。
うちの管理規約では理事会決議のみになっている。

[552: 匿名さん]

>551
修繕計画の作成だけなら理事会だけで十分ですよ。
それを実施する時の、事業計画については、総会決議までが必要だけど。

[553: 匿名さん]

＞標準規約では理事会決議、総会決議の両方だが、
分かっていない人。
総会提出議案は理事会決議が必要なだけ。
＞総会決議から外してる管理規約が散見される。
根拠もなく忘れただけです。

[554: 匿名さん]

>根拠もなく忘れただけです。
違う。故意にはずしてる。
デべに協力した原始規約に協力した管理会社によって外してる。

[555: 匿名さん]

>554
故意にはずす意味は何なの？
長期修繕計画がそんなに大事だとは思わないけど。
工事とか修繕をする年度がきた場合は、事業計画案をたてて
総会に提出するでしょう。予算案も含めて。
積立金の値上げについては、総会決議が必要だけど。
それに、長期修繕計画に全ての工事が網羅されてるマンションは
殆どないよ。全部を網羅すれば、修繕積立金の額が大きくなり過ぎるので。

[556: 匿名さん]

うちは見直しで網羅してる。そのため分譲時の原始計画に対して1.5倍に膨らんだ。
今、改定計画を策定中。それにより修繕積立金の増額が避けられなくなっている。
理事長の腕の見せ所だと思う。

[557: 匿名さん]

>違う。故意にはずしてる。 デべに協力した原始規約に協力した管理会社によって外してる。

理事会の決議だけで修繕積立金値上げ案が簡単に出来ることになり、何らメリットはない。

[558: 匿名さん]

>理事会の決議だけで修繕積立金値上げ案が簡単に出来ることになり、何らメリットはない。

そうならないよ。管理費等及び使用料の額並びに賦課徴収方法は総会決議。
管理費等に修繕積立金が含まれると解釈するのが一般的。

[559: 匿名さん]

値上げに限らず料金改定は総会決議をとる必要があると思う。

[560: 匿名さん]

>>理事会の決議だけで修繕積立金値上げ案が簡単に出来ることになり、何らメリットはない。
>そうならないよ。管理費等及び使用料の額並びに賦課徴収方法は総会決議。 管理費等に修繕積立金が含まれると解釈するのが一般的。
一般的解釈ではなく規約に規定してあるもの。
長期修繕計画書＝修繕積立金額決定の資料
が理解できないらしいね。
それとも長期修繕計画書がないか見たこともない人なら無理だね。

[561: 匿名さん]

>長期修繕計画書＝修繕積立金額決定の資料

短絡的すぎる。長期修繕計画見直しても修繕積立金は値上げにならない場合がある。
また借入をするなら値上げする必要はない。
長期修繕計画は長期にわたる修繕のイベント表で、ふづぃ的に修繕積立金の改定なりが出てくる。

[562: 匿名さん]

揚げ足取りは見苦しい。

[563: 匿名さん]

一般には１２年周期の大規模修繕時に積立金が足りなくなる。
その時に借入をすればいい。借入しないから修繕積立金を値上げすることになる。
一度借入しても、次の１２年までに繰り上げ返済で借金はゼロにできる計算を理事長がしてる。
組合員の経済的負担軽減策としての方策だと思う。

[564: 匿名さん]

＞長期修繕計画は長期にわたる修繕のイベント表で、ふづぃ的に修繕積立金の改定なりが出てくる。

逆です、修繕積立金の金額は長期修繕計画表があって始めて算出出来るのです。
デベは分譲の場合は販売が目的なので購入後の負担費用は出来るだけ過小に見積もるので、特に修繕積立金は将来の事として過小にしているのです。
従って、購入後3年程経ってからは長期修繕計画表に基づく修繕積立金の金額にしないと不足額が生じることになるのです。

[565: 匿名さん]

一般には5年毎の段階的値上げの計画だね。

[566: 匿名さん]

最初から均等方式よりも段階的値上げ方式の方が経済的負担が軽減される。
修繕積立金は、将来の修繕による資産価値延命利益を享受するために支払う先払い金だから、少ないに越したことはない。なぜなら途中で売却して出ていった場合、先払い金は戻ってこないから。また組合口座に貯めていても利息の見返りもない。

[567: 匿名さん]

>組合口座に貯めていても利息の見返りもない。
それはおかしい。修繕積立金の運用で利益を出してる場合、その利益は組合員に還元すべきでは？

[568: 匿名さん]

管理規約では、区分所有者でなくなった場合は返還されない規定になっている。
返還されるのは管理組合が消滅するときと規定されている。すなわち建替えの時だ。
言われる通り、運用により利益（利息等）を出した場合の還元については何も規定されていない。
管理組合に申し立てて、利益配分を要求したらいい。
ただ注意が必要なのは、運用で利益が出てればいいが、損失が出た場合の補てんも組合員になることだろう。儲かった時だけ利益をもらうのは甘い。

[569: 匿名さん]

>>556
そういう考えの理事はめったにいない。なぜなら。その考え方が組合員に知れることは理事会運営上好ましくないから。理事会では御法度の考えかた。
理事会は「足りなければ増やせ、増やせ！」の考えで運営する。それと「余ってるなら減らせ！」の考えも御法度。

[570: 匿名さん]

間違い
>>556 →　>>566

[571: 匿名さん]

＞なぜなら途中で売却して出ていった場合、先払い金は戻ってこないから。また組合口座に貯めていても利息の見返りもない。

では其の都度、必要な修繕積立金を徴収するの？
こんな人に限って滞納する場合が多い。
貴方の懐具合に合わせるのではなく、組合員の多数意見に従うことになっているので、無理な人は逃げ出す事です。

[572: 匿名さん]

マンションは終の棲家として購入したのでなければ、中古売買の実勢取引価格が1000万を切らないうちに売却することだろう。売却金に自己資金足して戸建てに移り住む。そのためには、マンションに住んでいる間に土地を手当てしておくことだ。

[573: 匿名さん]

>では其の都度、必要な修繕積立金を徴収するの？

まずは経費支出を削減して一般会計の剰余金を増やすことだ。
この剰余金は修繕積立金に適宜繰り入れる。
それから借入を検討することだ。任意団体の管理組合に金貸してくれる金融機関はどこか？
いまから調べておく必要がある。ただしメガバンクは貸してくれない。
貸してくれるのは、政府関連機関と地方銀行と民間クレジット会社。
借入に当たり、金利、担保の有無、連帯保証の有無も調べておくこと。

[574: 匿名さん]

>まずは経費支出を削減して一般会計の剰余金を増やすことだ。 この剰余金は修繕積立金に適宜繰り入れる。

全く現実をしならい記述。
一般会計は予算／実績の対比で計画が立てやすいので実績の10％の予備費を計上するのが一般。
これ以上の累積余剰は脩積金に振替えるのが正しい。余剰金を増やすことではない。

[575: 匿名さん]

駐車場収入を一般会計に計上している場合は、それがまるごと剰余金になる。
これを適宜、修繕積立金会計に繰り入れるか、収入そのものを修繕積立金会計に移設する。

[576: 匿名さん]

新築マンションで駐車場含めた共用施設の使用料を最初から修繕積立金会計に勘定してるマンションはないよ。

[577: 匿名さん]

それは一般会計の収入増やして、支出の管理委託費の高さを薄めるため。
デべの常套手段だよ。

[578: 匿名さん]

第29条関係
機械式駐車場を有する場合は、その維持及び修繕に多額の費用を要することから、管理費及び修繕積立金とは区分して経理することもできる。