管理寺の修行場

[匿名さん]

最近マンションの管理についての知識が足りない書き込みが多い。
この寺に来て修行をお勧めする。
説教をする人も、修行する人も多数参加するのを歓迎する。

[509: 匿名さん]

>508
506はマン管センターのだね。
あれは、実際に建物も見なくて診断をして長期修繕計画を
作成するんだよ。
単なる、パソコンソフトにデータを打ち込むだけなんだけどね。
あれぐらいだったら、管理会社のフロントでも簡単に作ってくれるよ。
建築士とかの資格がなくても、ただパソコンにデータを打ち込むだけだからね。
マン管センターのは修繕工事の全てを網羅してないよ。

[510: 匿名さん]

>管理会社のフロントでも簡単に作ってくれるよ
おいおい、なんで管理会社が作るの？
管理会社が作るのは「長期収益計画」だぞ。
理事長が作るのが筋。長期修繕計画を。

[511: 匿名さん]

>510
長期修繕計画は誰がつくってもいいんだよ。
簡単なものは、２～３万で作ってくれるよ。
問題は、組合がそれを精査して、周期とか見積もりを検討すればいいだけのこと。
元々計画は大目に組んであるしね。
２年前までは、管理会社が長期修繕計画は作成してたんだよね。
基幹事務の一つとしてね。
それに長期収益計画とは何？

[512: 匿名さん]

>簡単なものは、２～３万で作ってくれるよ。

バカ！そんなもんは理事長が作れ、無駄な経費支出だ。

[513: 匿名さん]

理事会が自分で作らないから管理会社の言いなりになるんだよ。
理事会の誠実義務違反かつ不法行為で組合財産を毀損することになり、損害賠償訴訟の対象になる。

[514: 匿名さん]

自分で作れない理事長は辞めさせたらいい。組合員の共同の利益を損なう。

[515: 匿名さん]

＞おいおい、なんで管理会社が作るの？ 管理会社が作るのは「長期収益計画」だぞ。
知識のない人ですね。
昨年までの標準管理委託契約では管理会社の無料業務でしたが現在は別勘定になっているよ。
＞理事長が作るのが筋。長期修繕計画を。
長期修繕計画は総会決議事項ですので理事長の提案義務があるだけです。
一般には管理会社の作成案が不十分なら外注しています。

[516: 匿名さん]

＞長期修繕計画は総会決議事項ですので理事長の提案義務があるだけです。
うちの管理規約では、長期修繕計画は総会決議事項から外されてる。だから理事会決議のみ。
これは分常時の原始規約がそうなってる。誠に都合がいい。

[517: 匿名さん]

分常→分譲

[518: 匿名さん]

＞昨年までの標準管理委託契約では管理会社の無料業務でしたが現在は別勘定になっているよ。
それなら尚更理事長が作らんとダメだな。作れない理事長はクビだろう。

[519: 匿名さん]

＞これは分常時の原始規約がそうなってる。誠に都合がいい。

改訂できないとは何と情けない組合よ。

[520: 匿名さん]

>518
中途半端な長期修繕計画は誰が作っても一緒だよ。
それにね、長期修繕計画を管理会社に任せるといいなりになるとはどういうこと。
修繕工事は、計画が基本ではあるけど、やるかやらないか、グレードをどうするか、
業者の選定とかをどうするかは理事会や専門委員会で決めていくもんだよ。
管理会社はその時点では関係ないからね。
あんたのとこは、全て管理会社に牛耳られているんだね。
デベ系とか関連会社に建設会社等があればそちらに誘導される可能性は高いけどね。
デベ系や合人社、サーパスコミュニティとかに管理を委託しているマンションで
それ以外の業者に大規模修繕工事を依頼しているとこは殆どないのでは。
いいように操られているだけのこと。

[521: 匿名さん]

＞改訂できないとは何と情けない組合よ。
理事会にとって都合のいい規約なら改定する必要はない。

＞改訂できないとは何と情けない組合よ。
修繕工事費ふくらませて足りないからと言って修繕積立金の値上げ計画を出してくるよ。

[522: 匿名さん]

>修繕工事費ふくらませて足りないからと言って修繕積立金の値上げ計画を出してくるよ。

管理会社に飼い慣らされている人の発言でみじめだね。

[523: 匿名さん]

>>522
違うと思うよ。管理会社の手の内を見抜いてるのだと思う。

[524: 匿名さん]

管理会社に作らせたら工事費削減は絶対考えないよ。
「これが入りますあれが入ります」と、どんどん積み上げて、挙句の果てに「修繕積立金が足りないから値上げが必要です。」と値上げ計画出してくる。
うちは分譲時にもらった長期修繕計画書に対して5年後の見直し検討時に管理会社が出してきた計画書では、金額を1.5倍以上に膨らましてきた。
それで「認められん」といって今紛糾してる。多分、この管理会社は管理委託契約を解約することになると思う。

[525: 匿名さん]

>524
管理会社につくらせようと設計コンサルタントに作らせようと、工事費削減は関係
ないというのが分からないんだね。
長期修繕計画は、ひな形というかどこの工事をいつするかというのはどこで作成しても
そんなには変わらないよ。
長期修繕計画の項目がおおければ当然工事費総額は多くなるのは当たり前のこと。
一度長期修繕計画を良くみてみたらいいと思うよ。
でもね、工事する項目はできるだけ網羅していないと、いずれ困ることになるよ。
やらなければならない工事をやらないで、工事費を安くしてもねえ。
修繕積立金は安くて済むけど。
管理会社が、長期修繕計画で工事費を高く見積もっても管理会社に何のメリットもないのでは。
どうせ工事をするときは、相見積をとって精査した中で業者を決めていくんだからね。
それにね、長期修繕計画の工事費は余裕をもって大目に組んであるんだよ。
しかし、それを少なくしたら、計画以外の工事が出てきた場合に困ることになるしね。
値上げは困るといっているけど、分譲時は積立金を高くしていると販売しずらいから安くしていて、
段階的に値上げをしていくのが一般的だよ。
前回の計画と今回の計画の工事の中身の比較をしてみればすぐわかるんだけどね。

[526: 匿名さん]

＞管理会社が、長期修繕計画で工事費を高く見積もっても管理会社に何のメリットもないのでは。 どうせ工事をするときは、相見積をとって精査した中で業者を決めていくんだからね。

それが分かっていればあんなコメントはしませんよ。
最近は知識のない人が参加する傾向が出て来てます。

[527: 匿名さん]

＞管理会社が、長期修繕計画で工事費を高く見積もっても管理会社に何のメリットもないのでは。
大手管理会社は修繕工事を受注する前提で長期修繕計画を作成するよ。
自分のグループに工事会社がある。
管理委託業務はストックビジネス。修繕工事のフロービジネスで利益を上げる。

[528: 匿名さん]

＞大手管理会社は修繕工事を受注する前提で長期修繕計画を作成するよ。

相見積を四社以上にすれば管理会社系列は外れます。

[529: 匿名さん]

そうするよ。

[530: 匿名さん]

>>528
一体理事の誰が見積仕様書作成するの？
当然、現説も必要だし、業者は見積のための現地調査も必要。

[531: 匿名さん]

＞一体理事の誰が見積仕様書作成するの？
公募した事のない人ですね。
＞当然、現説も必要だし、業者は見積のための現地調査も必要。
大規模修繕の希望概略で公募すれば応募をやる気のある業者が行います。

[532: 匿名さん]

>531
大規模修繕工事を前提とした、建物診断、設計コンサルタント、施工会社の3つについては
公募はありうるけど、長期修繕計画を依頼するのに公募はないよ。
あなたのとこは、公募は何を活用しましたか？答えられますか？
実際やったことがあるんでしょう。

[533: 匿名さん]

的外れでトンチンカンなコメントより相手の内容の理解から始めましょう。

[534: 匿名さん]

公募するなら管理組合で発注使用書なり見積仕様書を作成しないと業者は何も分からないよ。

[535: 匿名さん]

>533
的外れ？
見積仕様書を作成するのは、設計・監理会社ですよ。
それに、あなたのは設計・監理と施工業者が一緒とのことですね。
長期修繕計画の作成と工事を請け負わせるのとは次元の違う問題。

[536: 匿名さん]

＞見積仕様書を作成するのは、設計・監理会社ですよ。
何億の工事発注するならそうだろう。
通常の修繕工事に設計・監理会社なんか頼まないよ。
全て管理組合で設計・監理する。
長期修繕計画は理事長が作成するもんだ。外部に頼むバカはいない。費用の無駄。

[537: 匿名さん]

>536
長期修繕計画作成の金額は、微々たるものだよ。
それに、2年前までは、管理会社の基幹事務として作成しなければならなかったこと。
次期事業年度の計画については、理事会が考えるのは当然だけどね。
計画分の工事のうちどれをやるのかどうか、業者の選定とか予算とかもね。
計画以外のことも含めてね。
通常の修理とかで設計・監理会社とかを使うことはないよ。
あなたは、長期修繕計画と事業計画をごっちゃにしてるだけのようだけどね。

[538: 匿名さん]

理事長が作成すればタダだよ。無駄支出は止める。
理事長や理事にその能力がないなら、住民公募して作成させたらいい。

[539: 匿名さん]

>538
長期修繕計画にやけに固執しているね。
事業計画の方がずっと大事じゃないの。
長期修繕計画ぐらいは、管理会社のフロントにこっそり作ってくれといえば
無料で簡単に作ってくれるよ。
ソフトに打ち込むだけだからね。

[540: 匿名さん]

基本的にスレの参加者は「暇なおじいさん理事」か、
または「実は業者」ってパターンが主流なんだから、
不安を煽って何かを依頼したり変えたりする圧力と、
いやいやそれはちょっとねという方向でスレが進行しています。

そして同じ話を何度も何度も繰り返し蒸し返してあれもした方がよい
これも買った方が良いよ。

でもおじいさんはあれでちょっと忘れてるから
始めて聞いたような体でまた延々と続いていくのであった。

[541: 匿名さん]

>>539
自分で作らなきゃ理解できない。だから管理組合の代表の理事長が作らないとダメだろう。

[542: 匿名さん]

>発注使用書?

[543: 匿名さん]

＞長期修繕計画ぐらいは、管理会社のフロントにこっそり作ってくれといえば 無料で簡単に作ってくれるよ。

こっそり言わなくとも契約に入っていたよ。
気の小さい組合は管理会社に騙されて別料金扱いに契約改訂されっちゃたりしてね。

[544: 匿名さん]

次回契約から除外されるよ。
当然、その分だけ管理委託費は安くなる。

[545: 匿名さん]

業務が削除されるなら当然コストも下がるのは常識。

[546: 匿名さん]

>次回契約から除外されるよ。
その理由は標準管理委託契約書が業界の圧力で改訂された結果だ。
＞当然、その分だけ管理委託費は安くなる。
しかし国交省は費用については組合、業者に丸投げしているので、組合の力量によるし、それに相当金額は元々なかったので観念論に過ぎない。
従って、標準を真似るのはこれからのマンションに限られ、従来からのマンションは改定せずに現状維持にするのが得策である。

[547: 匿名さん]

標準管理委託契約書は国交省のガイドラインのひな形。
それに従う必要はないし法的拘束力もない。
管理委託契約はあくまでも管理組合と管理会社の私契約。

管理規約を見ればわかる。
国交省標準管理規約をベースにしているものの、
管理組合ごとの個別事情で追記削除している。

[548: 匿名さん]

>545
５年に一回長期修繕計画を作成するのは、基幹事務だったから、
それがなくなったらその分値下げ交渉するといっても、実際は
その費用はフロントがパソコンにデータを打ち込むだけの簡単なものだったので
経費はゼロだったからね。
それをその分値下げしろといってくれば、1,000円を5年で割れば1年200円程度の
値下げとかになるんではないの。

[549: 匿名さん]

＞管理組合ごとの個別事情で追記削除している。

分からない日本語。

[550: 匿名さん]

うちの管理組合で、過去３年間、修繕工事費を水増しして発注してた理事会内部文書が発見され、全組合員にビラが撒かれて暴露された。損害賠償請求訴訟が組合員有志によって進められている。

[551: 匿名さん]

>>549
その典型的な例が「長期修繕計画の策定・改定」。
標準規約では理事会決議、総会決議の両方だが、
総会決議から外してる管理規約が散見される。
うちの管理規約では理事会決議のみになっている。

[552: 匿名さん]

>551
修繕計画の作成だけなら理事会だけで十分ですよ。
それを実施する時の、事業計画については、総会決議までが必要だけど。

[553: 匿名さん]

＞標準規約では理事会決議、総会決議の両方だが、
分かっていない人。
総会提出議案は理事会決議が必要なだけ。
＞総会決議から外してる管理規約が散見される。
根拠もなく忘れただけです。

[554: 匿名さん]

>根拠もなく忘れただけです。
違う。故意にはずしてる。
デべに協力した原始規約に協力した管理会社によって外してる。

[555: 匿名さん]

>554
故意にはずす意味は何なの？
長期修繕計画がそんなに大事だとは思わないけど。
工事とか修繕をする年度がきた場合は、事業計画案をたてて
総会に提出するでしょう。予算案も含めて。
積立金の値上げについては、総会決議が必要だけど。
それに、長期修繕計画に全ての工事が網羅されてるマンションは
殆どないよ。全部を網羅すれば、修繕積立金の額が大きくなり過ぎるので。

[556: 匿名さん]

うちは見直しで網羅してる。そのため分譲時の原始計画に対して1.5倍に膨らんだ。
今、改定計画を策定中。それにより修繕積立金の増額が避けられなくなっている。
理事長の腕の見せ所だと思う。

[557: 匿名さん]

>違う。故意にはずしてる。 デべに協力した原始規約に協力した管理会社によって外してる。

理事会の決議だけで修繕積立金値上げ案が簡単に出来ることになり、何らメリットはない。

[558: 匿名さん]

>理事会の決議だけで修繕積立金値上げ案が簡単に出来ることになり、何らメリットはない。

そうならないよ。管理費等及び使用料の額並びに賦課徴収方法は総会決議。
管理費等に修繕積立金が含まれると解釈するのが一般的。