管理寺の修行場

[匿名さん]

最近マンションの管理についての知識が足りない書き込みが多い。
この寺に来て修行をお勧めする。
説教をする人も、修行する人も多数参加するのを歓迎する。

[469: 匿名さん]

修繕積立金が少なすぎるよ。
それでは大規模修繕工事はできない。
最低14,000円程度はないと無理だよ。
積立金は読んで字のごとく積立金であるから自分たちのもの。
管理費は１ヶ月ごとに清算される性質のものだから安い方がいいけどね。

[470: 匿名さん]

12年周期の大規模修繕に必要な1戸当たりの修繕積立金は100万円。
これを12年だから144ヶ月で割ると月あたりの積立金額になる。
単純計算では月7千円程度だ。500戸のマンションなら12年目の大規模修繕は5億円くらいかかる。

[471: 匿名さん]

>>467
最初安くしておいて5年毎に段階的に値上げするタイプだと思う。
初期のランニングコストを低く見せる一般的に採られている方法だ。
この方がマンションは売りやすい。

[472: 匿名さん]

５００戸のマンションだったら、誰かがちゃんとやるから、心配無用。

[473: 匿名さん]

>>468
周辺の屋外平置き月極駐車場は月3000円の地域です。
都心へ1時間以内の通勤圏ですが都内に比べれば地価が1/5です。
もともと田畑山林原野だったところを20年かけて宅地化した地域です。

[474: 匿名さん]

>都心へ1時間以内の通勤圏ですが都内に比べれば地価が1/5です。
マンション買うよりも土地買った方がよさそうだ。
都内で家が建てられる最少規模の狭小地100㎡31坪くらいの土地は安くても2000～3000万円する。
地価が1/5なら数百万円で買えることになる。

[475: 匿名]

確かにどう見ても戸建て立地で
マンションだとコストパフォーマンスが
相当悪そう。

むしろあえてマンション買った理由が知りたい。

[476: 匿名さん]

>今でもローン返済しながら毎年コツコツと１００万円近く貯金してなきゃ６５歳までに３０００万は貯まらない。
ローン返済してて毎年１００万円も貯金できるの？理想論のような気がする。

[477: 匿名さん]

ローン返済しながら毎年100万円貯金するなら、25年ローン組んだら完済時に2500万円、35年ローン組んだら完済時に3500万円貯金が出来ることになる。
計算的には、老後の資金として3000万円近く貯まる。

[478: 匿名さん]

マンション販売の営業マンはそういうね。

[479: 匿名さん]

大規模修繕工事の費用だけあればいいと思っている単純な奴がいるね。
長期修繕計画を見たことあるんかいな。
だから４７０みたいなおめでたいのが出てくるんだな。
尤もらしい理論をかざして。

[480: 匿名さん]

平成20年度の統計では月／戸当たりの修繕積立金の額の平均は10,898円、駐車場使用料等からの充当額を含む修繕積立金の総額の平均は11,877円となっている。

[481: 匿名さん]

>470
どうした、計算までしてたようだが。

[482: 匿名さん]

参りました。

[483: 匿名さん]

修繕積立金は売買契約時に積立準備金を数十万円払ってるよ。これを基金としてスタートしてる。
ところで大規模修繕のときに資金不足になったら金融機関から借り入れすればいいのでは？
借り入れ無しでやろうとすると、組合員の負担が大きくなりすぎる。

[484: 匿名さん]

>483
借り入れをすれば、利子を上乗せして修繕積立金から
返済していくことになる。
修繕積立金の値上げは必然。
最初の修繕積立金の準備金は、1回目しか役に立たない。
2回目の時も一時金を徴収するの？

[485: 匿名さん]

＞修繕積立金は売買契約時に積立準備金を数十万円払ってるよ。これを基金としてスタートしてる。 ところで大規模修繕のときに資金不足になったら金融機関から借り入れすればいいのでは？

遅すぎますね。デベは売るためには入居後の管理費等の費用は過小にするのは当然です。
従って、管理組合の設立総会か一年目の総会で適正な大規模修繕計画書に基づく修繕積立金金額を設定する必要があります。

[486: 匿名さん]

そんな検討できる理事などいない。だから管理会社の言いなり。

[487: 匿名さん]

Excel出来ないと長期修修繕計画のシミュレーションは無理。
その結果をグラフ化するテクも必要。
さらに資料としてまとめるにてWordかPowerPointのテクも必要。
これができる理事長がいないと管理会社に頼らざるを得なくなる。

[488: 匿名さん]

>>487
理事長はリタイアした人が多いから、それを望むのは酷だろう。

[489: 匿名さん]

せいぜい電卓レベルだろう。パソコンで表計算は無理だと思う。

[490: 匿名さん]

>487
長期修繕計画は、モデル比準法（コンピュータによる作成）と積算法があるんだよ。
モデル比準法は、標準的な分譲マンションを設立して定めた長期修繕計画を基本に、
個々の分譲マンションの規模や形態・仕様・それまでに実施した修繕工事を実施すべき時期や
工事費用と修繕積立金の目安を確認したい場合に適しているもので、ﾌﾟﾛに依頼しても3万も
あれば作成してくれるよ。
積算法は、個々の分譲マンションの建物・設備の内容と状況に応じて工事項目ごとに工事に
係る数値に工事費用の単価を乗じ、これを積み上げて工事費用を見積もる方法なんだよね。
これば、50戸のマンションで90万円程度、100戸で130万円程度の費用がかかるよ。
エクセルで素人が作成しても何の役にもたたないよ。

[491: 匿名さん]

＞＞これば、50戸のマンションで90万円程度、100戸で130万円程度の費用がかかるよ。
相場の２．５倍から３倍です（笑）
この時点で騙されてる。。。

[492: 匿名さん]

長期修繕計画作成・修繕積立金算出サービス
http://www.mankan.or.jp/07_skillsupport/skillsupport.html
長期修繕計画モニタリング・簡易耐震診断制度]
http://www.kanrikyo.or.jp/consul/index.html

[493: 匿名さん]

これのことだろ？理事長なら自分で作れるよ。
管理会社からは年度ごとの工事項目と工事費を貰えばできるよ。

[494: 匿名さん]

地域によって単価は違う。
よくわかるね。

[495: 匿名さん]

漫画は見たくはありません。

[496: 匿名さん]

＞地域によって単価は違う。 よくわかるね。

屁理屈は言わないことですね。
契約の為ではなく、単なる修繕積立金の金額の目安を立てる資料です。

[497: 匿名さん]

>496
ただ修繕積立金の目安だけでいいというんなら、長期修繕計画はいらないよ。
相場で判断すればいいだけのこと。
１戸当たり月の修繕積立金は、12,000円程度あればいいんだからね。（100戸程度のマンション）
その内訳書がなければ、いつ何の工事をどうすればいいのか分からないからね。
内訳書はないんだね、あんたのマンションでは。
それにね、そんな単純な計画書では、工事や補修の全ては網羅されてないよ。
一度、その内容を良く検討してみる必要があるよ。
必ず洩れているものがあるからね。
給排水管・エレベーターの交換、玄関扉の交換、窓枠の交換、室内の消防設備、インターホーン、
高架水槽の交換、専有部分の給排水管の交換、駐輪場の更新、駐車場の更新、外構、監視カメラの更新、
避雷針、屋外ガス管、バルコニーの手すり、オートロック、給水ポンプ取り替え、宅配ボックス交換、
風呂場、まだまだあるよ。
こんなのが全て網羅されてるかな。

[498: 匿名さん]

＞ただ修繕積立金の目安だけでいいというんなら、長期修繕計画はいらないよ。 相場で判断すればいいだけのこと。

そんな議案では決議されません。
少なくとも貴方は理事長になる器ではありません。

[499: 匿名さん]

>498
今までの管理会社が作成してた長期修繕計画があるだろう。
例えば、25年であれば、総工事費を年数、月、戸数で割れば
1戸当たり月の必要修繕積立金の額は簡単に計算できるけど、
それでは話にならないといっているんだよ。
その計画にはすべての工事が網羅されていないからね。
僕は理事長でマン管と管業・宅建の資格はもっているけどね。

[500: 匿名さん]

建築や設備知らないと工事費の査定できないと思うよ。

[501: 匿名さん]

理系じゃないと無理だよ。文型じゃ管理会社のプロに侮られて金ふっかけられてお終い。

[502: 匿名さん]

>500
当然だよ。
そういったことは専門家に任せた方がいいといっているのがわからないのかな。
ただね、不動産協会が出している、長期修繕計画の修繕工事項目・周期・単価表というのが
あるから、それには、㎡と単価が書いてあるから大体の目安にはなるけどね。
それにね、こういった専門分野は理系だろうと文系だろうと分からないよ。
専門家でないとね。

[503: 匿名さん]

その専門家が理事にいればいいのでは？
外部の専門家に頼むと金とられるよ。
理事が専門家なら組合費の支出はない。

[504: 匿名さん]

組合内で人材発掘・登用をすれば、無駄なお金使わないで済み組合費の毀損は防止されるね。
それの一例が長期修繕専門委員会だろう。
マンション内で公募して建築士や施工管理技士や設備関連の国家資格保有者をそろえるね。

[505: 匿名さん]

>今までの管理会社が作成してた長期修繕計画があるだろう。

そんなの当てにしてはいけません。
お金を掛けて更に総会の決議を通ったものしか適用になりません。
貴方のセンスより上です。

[506: 匿名さん]

長期修繕計画作成・修繕積立金算出サービス
http://www.mankan.or.jp/07_skillsupport/skillsupport.html
長期修繕計画モニタリング・簡易耐震診断制度]
http://www.kanrikyo.or.jp/consul/index.html

[507: 匿名さん]

>505
499　502だけど、だから専門家に依頼しなさいといってるんだよ。
良く読んでごらんよ。

[508: 匿名さん]

＞506
で十分です。

[509: 匿名さん]

>508
506はマン管センターのだね。
あれは、実際に建物も見なくて診断をして長期修繕計画を
作成するんだよ。
単なる、パソコンソフトにデータを打ち込むだけなんだけどね。
あれぐらいだったら、管理会社のフロントでも簡単に作ってくれるよ。
建築士とかの資格がなくても、ただパソコンにデータを打ち込むだけだからね。
マン管センターのは修繕工事の全てを網羅してないよ。

[510: 匿名さん]

>管理会社のフロントでも簡単に作ってくれるよ
おいおい、なんで管理会社が作るの？
管理会社が作るのは「長期収益計画」だぞ。
理事長が作るのが筋。長期修繕計画を。

[511: 匿名さん]

>510
長期修繕計画は誰がつくってもいいんだよ。
簡単なものは、２～３万で作ってくれるよ。
問題は、組合がそれを精査して、周期とか見積もりを検討すればいいだけのこと。
元々計画は大目に組んであるしね。
２年前までは、管理会社が長期修繕計画は作成してたんだよね。
基幹事務の一つとしてね。
それに長期収益計画とは何？

[512: 匿名さん]

>簡単なものは、２～３万で作ってくれるよ。

バカ！そんなもんは理事長が作れ、無駄な経費支出だ。

[513: 匿名さん]

理事会が自分で作らないから管理会社の言いなりになるんだよ。
理事会の誠実義務違反かつ不法行為で組合財産を毀損することになり、損害賠償訴訟の対象になる。

[514: 匿名さん]

自分で作れない理事長は辞めさせたらいい。組合員の共同の利益を損なう。

[515: 匿名さん]

＞おいおい、なんで管理会社が作るの？ 管理会社が作るのは「長期収益計画」だぞ。
知識のない人ですね。
昨年までの標準管理委託契約では管理会社の無料業務でしたが現在は別勘定になっているよ。
＞理事長が作るのが筋。長期修繕計画を。
長期修繕計画は総会決議事項ですので理事長の提案義務があるだけです。
一般には管理会社の作成案が不十分なら外注しています。

[516: 匿名さん]

＞長期修繕計画は総会決議事項ですので理事長の提案義務があるだけです。
うちの管理規約では、長期修繕計画は総会決議事項から外されてる。だから理事会決議のみ。
これは分常時の原始規約がそうなってる。誠に都合がいい。

[517: 匿名さん]

分常→分譲

[518: 匿名さん]

＞昨年までの標準管理委託契約では管理会社の無料業務でしたが現在は別勘定になっているよ。
それなら尚更理事長が作らんとダメだな。作れない理事長はクビだろう。