管理寺の修行場

[匿名さん]

最近マンションの管理についての知識が足りない書き込みが多い。
この寺に来て修行をお勧めする。
説教をする人も、修行する人も多数参加するのを歓迎する。

[123: 匿名さん]

基本は立候補。いなければ抽選。
毎年の選挙管理委員会の設置業務は理事会で行う。
選挙管理委員会が設置されたら、理事会は一切干渉できなくなる。

[124: 匿名さん]

違って来たね。
前は組合員と理事が委員会を作るとか、架空のデタラメは止めたまえ。

[125: 匿名さん]

違ってないと思う。
組合員と理事から選挙管理委員会の立候補を募ることだろ？

[126: 匿名さん]

よく読め。
http://nw-650.com/kanrikumiai/kaisei-kiyaku/N3-semkyo.pdf

[127: 匿名さん]

拝読しました。
(選挙管理委員会)
第4条 選挙は選挙管理委員会がこれにあたる。
2 選挙管理委員会は、棟ごとに 1 名ずつ互選により選ばれた選挙管理委員により構成する。
3 選挙管理委員の任期は10月1日から翌年9月30日までの 1 年とする。
4 前条の規定にかかわらず、選挙管理委員はその任期中、被選挙権を有しない。

＞その中で、組合員と理事からなる「選挙管理委員会」を設置して、
とは全く違うし、
組織が理事会と選挙管理委員会の二本立てに過ぎない。
問題点は管理規約で
(役員の選任)
第33条 役員は、湘南西部住宅に現に居住する組合員の中から選出する。
と規定しておきながら、

棟ごと1名互選される29人の「選挙管理委員はその任期中、被選挙権を有しない。」ことである。
規約との矛盾、理事会のメンバーとの不平等は許されるものではない。
国政選挙を思い返してご覧なさい、こんな不平等が許される例がありますか？

[128: マンカン理事長]

>組織が理事会と選挙管理委員会の二本立てに過ぎない。

重大な間違いをしている。
理事会は組織ではない、会議である。総会の下位に位置づけられる理事による会議。

[129: 匿名さん]

自分の管理規約をよく読みましょうね。
自分の粗悪な常識（非常識？）で判断するのは止めましょうね。

(理事会)
第37条 理事会は,理事等で構成し、
総会の決議およびこの規約の定めに基づく業務の執行ならびに業務委託について必要な事項を決定する。
ー略ー
8 理事会は業務を円滑に執行するため、その責任と権限の範囲内において、委員会および専門委員会を設置し、特定の課題について調査または検討させることができる。専門委員会は、組合員等または占有者の中から、理事会が委嘱する若干名で構成する。
専門委員会の設置、運営については別に細則を定める。

[132: マンカン理事長]

総会が組合員の決議機関であるのと同様に、理事会は理事の決議機関である。
もし管理組合の「組織」と敢えて見るなら、管理組合の組織は理事会ではなく「総会」になる。
総会が理事会の上であることは自明。

[133: マンカン理事長]

管理組合の役員は、組合員から管理組合業務の執行を委任された組合員の下僕と思え。

[135: 匿名さん]

組織は組合員だと思うよ。あとは機能だけ。
強いて言うなら「執行部」と表現した方がいい。
総会も理事会も会議だから。

[137: 匿名さん]

総会も理事会も理事長が正規の手続き踏んで召集しないと開催できない。
また開催できたとしても理事会なら成立要件、総会と理事会は決議要件が、満たされなければ無効になる。
だから総会や理事会を組織と考えるのは不適。あくまでも任意の会議と考えるべきもの。

[138: 元労組委員長]

>>137
管理規約ではその通りで正しい。
総会や理事会を24時間365日常時開催することは不可能に近い。
そうなると区薬に規定がないが「執行部」なる概念が必要になる。
それは理事長をトップとする組織になる。労働組合と何ら変わらん。

[139: 元労組委員長]

区薬→規約

[140: 匿名さん]

＞総会も理事会も理事長が正規の手続き踏んで召集しないと開催できない。

総会も理事会も構成メンバーは決まっていてすでに組織はされている。
それらを機能させるには一定のルールが必要なだけです。
これが組織と機能の違いです。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[141: 匿名さん]

たとえば共用部分で傷害事故があった場合、管理組合として誰が対応するのか？
即時対応が必要になるが、理事会を開催する時間がない。理事会は1週刊前までに開催通知だ。
そうなると執行部が対応することになる。

[142: 匿名さん]

>総会も理事会も構成メンバーは決まっていてすでに組織はされている。

組織されるのは開催された会が成立したとき（管理規約）。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[143: マンカン理事長]

総会は理事長が召集かければ総会は成立する。ただし決議要件が満たされなければ議案の可決も否決も有効にならない。
理事会は理事長が召集かけても成立要件が満たされなければ流会になる。たとえ成立したとしても決議要件が満たされなければ議案の可決も否決も有効にならないのは総会と同じ。

[144: 匿名さん]

＞そうなると執行部が対応することになる。

執行部って誰？

[145: 匿名さん]

＞組織されるのは開催された会が成立したとき（管理規約）。

へー、珍しい管理規約だね。
管理費は誰に請求するか不明な管理組合があるんだ。

[146: マンカン理事長]

執行部は役員すべてで代表が理事長。
管理費は管理組合（代表は理事長）が全組合員に請求する。
ちなみに訴訟で管理組合を提訴するときは「被告:XXX管理組合 代表○○○理事長」とする。

[147: マンカン理事長]

「執行部とは管理組合業務の執行を総会決議で委任された全役員の構成組織」

[148: マンカン理事長]

従って執行部の決議会議が理事会と位置付ける。

[150: マンカン理事長]

このように執行部（組織）と会議（理事会）を区別しないと、日常の管理組合業務の執行はできない。

[151: 匿名さん]

２年くらいまえのスレを読むと、まともな議論が多い。話がかみあってるし、マナーもあるし。
最近は２ちゃんもどきになって読むに耐えん。マンション管理に興味も知識もないくせに何で来るのか。

[152: マンカン理事長]

この概念を全役員に説明して実施したところ、役員たちは頭がおかしなったのか理事会に出てこなくなった。
従って理事会は開催されていない、ただし管理組合業務は理事会決議が必要な事項以外の経常業務は滞りなく執行されている。
なぜなら、執行部が存在しているからである。

[154: マンカン理事長]

一つの例を挙げると、委託先の管理会社の月次報告をナゼ理事会で延々と審議しているのか？
月次報告は理事会の決議事項ではない（管理規約）。
従って月次報告は、経常業務の審議・決議を行う定例役員会で報告を受ければいいのである。
その定例役員会の審議の結果、理事会決議が必要なら理事会に上程すねばいいのである。

[155: マンカン理事長]

こうすることにより、定例は役員会、理事会は任意、となり理事会を管理規約通り厳格に運営することができるようになる。

[156: マンション住民さん]

>「執行部とは管理組合業務の執行を総会決議で委任された全役員の構成組織」

この考えが徹底されれば、理事会に対する一般の誤認識が是正されまする。

[157: 匿名さん]

一般には理事会とは「役員の集合体」と解釈されてるので、管理規約の理事会規定と大幅に乖離している。
「役員の集合体」は「執行部」と認識する必要がある。

[158: 匿名さん]

執行部がないと経常業務の執行はできないね。
経常業務の執行をいちいち理事会開いて決定するなんてバカ管理組合だろう。

[162: 匿名さん]

>>159
一般には「理事会」と言ってるよ。
成立しなくても「理事会」だし緊急招集も「理事会」。
管理規約違反がはなはだしい。

[163: 匿名さん]

＞執行部がないと経常業務の執行はできないね。 経常業務の執行をいちいち理事会開いて決定するなんてバカ管理組合だろう。

この人は漢字だけの事以外は知らないことが明白に成りました。
経常業務は前年度の総会で業務内容、予算等が決議されていることを全く知らないことが証明されました。

[164: 匿名さん]

通常の管理規約で特段の定めがなければ緊急の理事会は開催できないね。
理事会開催通知は1週間前までに通知だから早くても1週間後にしか開けない。
緊急時に今日夜開催とか明日開催は理事会は無理。
昨年の3.11震災時がそうだった。その3月は理事会は一切開催されなかった。
すべて執行部の緊急業務で役員会開催して対応した。

[165: 匿名さん]

>経常業務は前年度の総会で業務内容、予算等が決議されている

総会決議は執行権限を次期管理組合に授与している。
執行に当たっては、その時の管理組合執行部の裁量権にゆだねられているので、場合によっては総会決議は反故にされる場合がある。

[166: 匿名さん]

うちも臨時総会の議案に瑕疵があったのに委任状多数で可決されてしまったので、組合員から激しいクレームがついて、いったん決議を反故にして仕切り直ししたよ。

[172: 匿名さん]

次のネタ、だれか投下しる。

[179: 匿名さん]

＞執行部とは管理組合業務の執行を総会決議で委任された全役員の構成組織

それを役員と言う。

[182: 匿名さん]

執行部とは組織である。その構成員が役員。

[183: 匿名さん]

執行部なる一般名は管理組合では使われておりません。
どこかの組織と勘違いしているようです。気の毒に。

[184: 匿名さん]

うちは管理規約改正して「執行部」の定義をした。

[185: 匿名さん]

何の意味があるのか分からんが勝手にどうぞ。

[186: マンション住民さん]

勝手にしる。

[187: 匿名さん]

管理規約で規定する理事会決議以外は執行部決裁になる。
執行部とは理事長を代表とする役員による組織だ。
これにより機能分散ができるようになる。

[188: マンション住民さん]

役員達を総称して呼ぶのに「理事会」はおかしい。理事会は会議だ。
執行部なら呼び名としてふさわしい。

[189: マンション住民さん]

組合員達を総称して呼ぶのは「管理組合」だ。「総会」と呼ぶ人はいないだろう。
それと同じで「執行部」が正しい。「理事会」は会議だから。

[190: 匿名さん]

理事会が会議だと言うことをしらない理事がなんと多いことか。

[191: 匿名さん]

↑規約を知らない人でした。
(理事)
第40条 理事は、理事会を構成し、
理事会の定めるところに従い、管理組合の業務を担当する。
2 会計担当理事は、管理費等の収納、保管、運用、支出等の会計業務を行
う。

[192: 匿名さん]

更に、規約には
(理事会)
第51条 理事会は、理事をもって構成する。

[193: 匿名さん]

架空の執行部はツユと消えました。

[194: 匿名さん]

>>192
会議の構成員の規定だと思う。
規定によれば理事会決議事項は定められている。
その中に修繕工事の業者発注の決裁は規定されていない。
そうすると、この決裁の承認はどこで行うのか？
少なくとも理事会で決議しなくても規約違反にならない。
理事長独断決裁でもよいことになる。

[195: 匿名さん]

>>194
うちの場合は修繕担当役員が中心になって精査し、別途修繕関係の役員会開いて合議決裁しています。
理事会は理事会議案が別にありますから、日常の修繕業務関係のことは理事会には諮りません。

[196: 匿名さん]

＞規定によれば理事会決議事項は定められている。 その中に修繕工事の業者発注の決裁は規定されていない。 そうすると、この決裁の承認はどこで行うのか？

修繕工事の内容次第です。
突発的な保存行為以外は、通常総会で理事会の議案で決議されているのが一般です。
突発的な保存行為は収支予算書の範囲内ならば管理者＝理事長が理事会を招集し、業者発注決済の決議して実行できます。

[198: マンション住民さん]

>突発的な保存行為以外は、通常総会で理事会の議案で決議されているのが一般です。

慣行であって規約ではない。それなら理事会決議議案項目に追加する改定をしろよ。
言っとくが、慣行なんて理事長が変わればひっくり返される。

[199: 匿名さん]

突発的な保存行為は誰がどのようなプロセスを経て執行するのですか？
規約には何も定めがありません。

[200: 匿名さん]

それを実施できるのは理事会ではなく執行部だよ。理事会は突発的な事象に対しては規約で開催できない。少なくとも開催は1週間後になる。

[201: 匿名さん]

うちは理事長の専決処分規定が規約にあるよ。
だから緊急時の保存行為は理事長の独断でやれる。
これが初めて適用されたのが昨年の3.11大地震の時だった。
大半の理事が帰宅できなかったので、在宅してた理事長が安全確保のための応急修繕工事を即発注した。

[202: 匿名さん]

無知な人が数人続いた様なのでお教えします。
管理者は、共用部分並びに当該建物の敷地及び附属施設を保存する権利を有し、義務を負う。
と区分所有法に規定されておりますのでこれに従って、費用は収支決算案に制約されますが、業者選定を理事会に諮って決められるのです。
（権限）
第二十六条 　管理者は、共用部分並びに第二十一条に規定する場合における当該建物の敷地及び附属施設（次項及び第四十七条第六項において「共用部分等」という。）を保存し、集会の決議を実行し、並びに規約で定めた行為をする権利を有し、義務を負う。

[203: 匿名さん]

3.11大地震の罹災県のマンションでは、時々刻々と状況が変わる当時は、開催要件が規定されてる理事会なんて悠長に開催できなかっただろう。ほとんどの場合が理事長の専決処分や緊急役員会で執行部は対応したはず。うちもそうだった。

[204: 匿名さん]

>>202
第26条よく嫁。「集会」とは総会のことである。
区分所有法は理事会の規定などない。

[205: 匿名さん]

>>201
その規定は集会の決議不要で理事会への事後報告で済むね。合理的。

[206: 匿名さん]

＞3.11大地震の罹災県のマンションでは、時々刻々と状況が変わる当時は、開催要件が規定されてる理事会なんて悠長に開催できなかっただろう。ほとんどの場合が理事長の専決処分や緊急役員会で執行部は対応したはず。うちもそうだった。

その為の管理者の保存の権限、義務規定です。

[207: 匿名さん]

緊急時は理事会は役立たずってことですね。わかります。

[208: 匿名さん]

理事会は開催要件・成立要件・決議要件で規約で縛られてるから、機動性・柔軟性の面で劣る。
その点、執行部の役員会なら規約の縛りがないから即応性に優れている。

[209: 匿名さん]

まだ屋上屋を重ねる非効率なシステムをやろうとするの？

[210: 匿名さん]

役員会をメインにして理事会を任意にすればいいのでは？
なにごともない平穏な期なら理事会は総会議案を決議する1回で済みます。

[211: 匿名さん]

役員会と理事会の屋上屋を重ねる無駄を実施する意味が理解できません。
理事会は役員と監事で構成されているのにわざわざ役員会とは余程役職になりたがる人が多いのか、多数ではないと何事も決められない無能集団かどちらかでしょう。

[212: 匿名さん]

理事会は決議事項が決まってるから、その決議が必要な時だけに開催すればいいのでは？
期を通して、理事会決議が必要となる場合は非常に少ないはずです。
むしろマンション管理適正化法と管理委託契約に基づく管理会社の月次管理事務報告を主体に役員会を定例開催すればいいと思います。

[213: 匿名さん]

＞むしろマンション管理適正化法と管理委託契約に基づく管理会社の月次管理事務報告を主体に役員会を定例開催すればいいと思います。

そんなの会計担当理事で十分、まだ役員会とは何それ？

[214: 匿名さん]

>>213
おたくのマンションは、管理会社の月次報告は会計だけなの？
うちは会計、施設利用状況、滞納、建築・設備不具合、修繕、清掃と盛りだくさんですよ。

[215: 匿名さん]

ここ一連の書き込みを読むと、好き勝手する住民がのさばる管理が徹底されていないマンションばかりと言う感じだ。

[216: 匿名さん]

＞おたくのマンションは、管理会社の月次報告は会計だけなの？
＞うちは会計、施設利用状況、滞納、建築・設備不具合、修繕、清掃と盛りだくさんですよ。

一ヶ月間の過去の報告ですよ。
通帳を見るだけで十分、出入金決済が理事長の押印の下に行われたか、滞納者の実態と適正な督促方法をしたか、
その月までの通帳による貸借対照表、収支決算書、銀行からの組合員別納入、未納通知書のチェックとかね。
何を大げさに言うのか分からないね。それとも管理会社から教えて貰うの？
不具合や予定のペンディング事項はその都度解決するだけ、月次の範疇には入らない。

[217: 匿名さん]

それなら会計も都度報告させたら？効率悪いね。そのたんびに会議開くの？

[218: 匿名さん]

管理会社の月次報告は重要だよ。
その結果を管理組合が検収して委託費を支払うのだから。
月末検収の翌月末現金払いだ。

[219: 匿名さん]

>>216
バーチャル理事だろう。実務経験なしの机上の戯言。

[220: 匿名さん]

↑図星

[221: 匿名さん]

>216

214は普通だと思うぞ。

まともな管理会社なら年間業務計画を立てているはず。だから、それの実施状況などの報告や点検結果など収支報告以外にあるのが普通。

金の確認だけが管理者の責任ではないのだよ。

[222: 匿名さん]

221だけど、もしかして理事会の会議の中での報告？

会議中の報告なら収支報告や点検報告はしない。回覧で十分。