おりこうな繰り上げ返済とは？その２

[匿名さん]

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30521/

[929: 匿名さん]

すいません間違えました

×　つまり期限型のほうが、早く繰り上げ返済をします
○　つまり軽減型のほうが、早く繰り上げ返済をします

[930: 匿名さん]

>>927さん

多分ネット銀行系だとそうなのかもしれないですね。
ただ、ネット銀行系は銀行自体が潰れるリスクや
潰れたとき国の救済が得られないリスクは大手より遥かに高いです。

そのような時は、債権は売却されて、担保を取られたり、
ローン自体がかなり条件が悪いものになる可能性があります。

そういったリスクも考えた上で銀行選びをしていますか？

[931: 匿名さん]

>>926さん

多分前提が違うのでしょうね。

私は10年固定で20年ローンを組みました。
借入期間を20年以上にすると利息返済分が増えるので20年という期間は最初から大前提でした。
10年固定の方が全期間固定よりも金利は低いし、
返済期間も20年ローンなら、ある程度繰り上げ返済をすれば、
10年後、金利がある程度変わっても、月々の返済額は大きく変わりません。
こういったリスク対策もあると思います。

今は子供も小さく余裕がかなりあるので、
ローンが始まってからの3年程度で、約4年分返済期間を短くしました。
私の場合は、ある程度纏まったお金が出来たら、繰り上げ返済をしてますが、
手元には常に500万は残しています。
月々の返済額を減らすだけでなく、手元にお金を残すこともリスク対策だと思います。

子供が高校、大学と大きくなるに伴って、お金がかかる可能性が高まるので、
子供が高校に入るまでに完済したいと思っているので、
最低あと２年分程度は繰り上げ返済する予定です。
このままのペースだったら、自然ともっと短くなると思いますが。

子供が大きくなったとき、親の懐具合で将来の選択肢を狭めないことも、
リスクを減らす考え方の一つだと思います。

[932: 匿名]

>930
安さに飛びついて、そこまで頭が回っていませんでした。
借り換え検討します。

[933: 匿名さん]

９２７です

私は、三井住友銀行ですけど、月４回まで繰り上げ返済無料ですよ
（オンライン限定）

[934: 匿名さん]

>> 933さん

三井住友銀行はネットによる繰り上げ返済手数料は無料だけど、保証会社への手数料は有料なので、
そんなに頻繁に繰り上げ返済をすると、保証料の戻りの関係で損をすると聞いたのですが、違うのですか？

[935: 匿名さん]

９３３です

銀行の人いわく保証料が戻るケースは、そこそこの金額を繰り上げ返済しないとないといわれました
（正確な金額は教えてくれませんでした）

しかしそこそこの繰上げ返済を行うということは、貯めてから返済なので、繰上げ返済のタイミングが遅くなります

そのため、どっちもどっちと考えて、確実な繰上げ返済を行っています
（保証料の戻りはあてにしていない）

[936: 匿名さん]

貯金ではなく、借金なんだから
滞納していない限り、銀行がつぶれてもさほど影響はないよ。
たとえ、倒産しても引継ぎ銀行が契約を引き継ぐだけだから
金利が安いほうがいいと考えます。

[937: 匿名]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理人】

[938: 匿名]

短縮と軽減での利息を上手く理解出来ず、混乱する方が多いようですが、それはシミュレーションなどで、1回繰上したときの総支払い利息を見てしまうからでは？

軽減しようが短縮しようが、毎月の返済時に払う利息は元本×1ヶ月分の金利。
翌月も同じように元本が同じになるように繰上すれば、また当然同じ利息です。

[939: 匿名さん]

>>931
＞私は10年固定で20年ローンを組みました。
＞借入期間を20年以上にすると利息返済分が増えるので20年という期間は最初から大前提でした。
当初１０年固定なら、残りが１０年だろうが２５年だろうが金利は同じでは？

＞返済期間も20年ローンなら、ある程度繰り上げ返済をすれば、
＞10年後、金利がある程度変わっても、月々の返済額は大きく変わりません。
２０年でも３５年でも１０年後の元本は同じでは？
繰上額で調整できる方が自由度は高いですよ。

＞手元には常に500万は残しています。
＞月々の返済額を減らすだけでなく、手元にお金を残すこともリスク対策だと思います。
それもリスク対策に間違いないけど、代わりに利息をたくさん払うのもどうでしょうか。
５００万が多いか少ないかは人によるので何とも言えませんが。

[940: 匿名]

フラット３５Ｓで１０年１％優遇を受ける場合は
どちらの繰り上げ返済が賢いんでしょうか。

年１００万位を繰り上げ返済にあてる予定です。

[941: 匿名さん]

>>930

>そのような時は、債権は売却されて、担保を取られたり、
>ローン自体がかなり条件が悪いものになる可能性があります。


ネット銀行が破綻する状況だと対面銀行の方が先に破綻するよ。担保を取られるって
書いてあるけど、もう少し勉強して書き込まないと笑いものになるだけだよ。
なぜ、最近メガバンクが増資ラッシュになったか分かる？

[942: 匿名さん]

>>940
フラットだろうが変動だろうが理屈は同じ

[943: 匿名さん]

期間短縮による繰上げ返済は期限の利益の喪失になると主張している方々に質問です。

普通、ローンを借りるには、借り手のリスクが少ないほど、期間が長いほど金利が高くなります。
1. 変動金利 1% 30年ローン（金利上昇のリスクあり、長期間）
2. 固定金利 2% 15年ローン（金利上昇のリスクなし、短期間）
3. 固定金利 3% 30年ローン（金利上昇のリスクなし、長期間）
（金利と期間は仮定です）

3のローンを借りている場合に、期間短縮は期限の利益の損失になるので返済額軽減を選ぶべきというのは理解できます。

もともと2のローンを選択できるぐらいの返済能力がある場合、期限の利益を享受するためにあえて3のローンを選択し、返済額軽減によって繰り上げ返済を進めるのは賢いローンの選択でしょうか。

また、1のローンを選択している場合、期限の利益の喪失よりも後々の金利上昇のリスクの軽減にメリットを感じ、期間短縮で繰り上げ返済を行うことは間違った繰上げ返済の方法でしょうか。

このスレッドは賢い繰り上げ返済の方法であって、賢いローンの選択じゃないと言われるなら別のスレッドに移動しますが、このスレッドで期間短縮による期限の利益の喪失を知り、自分のローン選択に疑問を感じたので教えていただけると助かります。

[944: 匿名さん]

>>943
おもしろい質問ですね。良い視点だと思います。

＞もともと2のローンを選択できるぐらいの返済能力がある場合、期限の利益を享受するためにあえて3のローンを選択し、返済額軽減によって繰り上げ返済を進めるのは賢いローンの選択でしょうか。
金利差が０．１％くらいだったら３も有りだと思いますが、１％も違うなら当然に２を選択すべきです。その上で返済額軽減型ですね。

＞また、1のローンを選択している場合、期限の利益の喪失よりも後々の金利上昇のリスクの軽減にメリットを感じ、期間短縮で繰り上げ返済を行うことは間違った繰上げ返済の方法でしょうか。
はい。これは間違った繰上方法です。将来の金利上昇のリスクに強いのは返済額軽減の方です。期間短縮だと約定返済額が上がってしまいますので、返済余力が十分にない人は破綻する可能性があります。

[945: 匿名さん]

＞期限の利益の喪失よりも後々の金利上昇のリスクの軽減にメリットを感じ、

短縮型の方が早く完済できると思っている人がまだいるんですね。
そういう人がいなくなるまで、このスレは続くんでしょうね。

[946: 匿名さん]

ローンをお願いしようと思ってる銀行さんに「繰り上げ返済するときは短期型より軽減型のほうが、トータル返済額は同じだしリスクがなくていいのでは？」と言ったら、「そんなことないです。皆さん短期型しか選ばないですよ」と言われた。

自社の儲けのためなのか、単に無知なのか、それとも・・・

[947: 匿名さん]

>>939さん

931です。
私は2800万円のローンを2%10年固定で、以後1.5%優遇で組みました。

同じ金利が続いた場合、私が組んだ20年ローンだと、
利息分として元本より約600万円多く返済することになります。
しかし、もし35年ローンの場合は、元本より約1096万円多く返済することになります。
当たり前ですが、返済期間が短い方が利息分の払いは少なくなります。

また、10年後に金利がバブル期の最高値の8%(優遇で6.5%)まで上がった時を考えると、
繰上返済をおこなわないと、月々の支払いは141,647円から174,798円に上がります。
一方、3年分の繰上返済をおこなうと、月々の支払いは164,746円で、
5年分の繰上返済をおこなうと、月々の支払いは158,120円です。

また、期間短縮で毎年1年分づつ5年間繰上返済をおこなうと、
同じ金利が続いた場合は、利息払分が386万円に減り、繰り上げしない場合よりも214万円返済額が減ります。
そして、10年後に金利が8%(優遇で6.5%)まで上がった時でも、返済額中の利息分は485万円で、
繰り上げしないで同じ金利が続いた場合よりも114万円減ります。

期間短縮で繰り上げ返済をおこなうと、
急激な金利上昇が起こった時のリスクを少なく抑えられると思っています。

[948: 匿名さん]

単に無知なだけで悪気はないですよ。
昔の常識であれば、短縮型がお得だったのは事実です。

繰上返済手続きは平日店舗に行く必要があり、
手数料が高額で、ある程度お金を貯めないと繰上できない。
よって繰上返済は、通算でも一回か二回。

こんな条件であれば、短縮型の方が得なので。

その常識で思考停止している人が業界関係者にも多いのです。

[949: 購入経験者さん]

>>943さん
だいたい944さんと同じ意見です。

＞もともと2のローンを選択できるぐらいの返済能力がある場合、期限の利益を享受するためにあえて3のローンを選択し、返済額軽減によって繰り上げ返済を進めるのは賢いローンの選択でしょうか。
3のローンは、高い金利という手数料を払って期限の利益を多めに買ったようなもの。敢えて選択しておいて、繰り上げ返済＝放棄するのはもったいないと思います。（高い金利でそのままなのもイヤでしょうが）
ローン年数と金利がどのへんがいいのかは、月々の返済額との相談になるんじゃないですかね。
選択肢にはないですが、３０年ローンで１５年固定（２と３の折衷案）とかでもよいかと。


＞また、1のローンを選択している場合、期限の利益の喪失よりも後々の金利上昇のリスクの軽減にメリットを感じ、期間短縮で繰り上げ返済を行うことは間違った繰上げ返済の方法でしょうか。
期間短縮でも返済額軽減でも、元本が減る額は同じ＝リスク軽減も同じです。
その上、返済額軽減だと期限の利益も失いません。
期限の利益の喪失がもったいないかどうかは、繰上の方法じゃなくて、繰り上げ自体をするかどうか
という問題になると思います。
このスレだと、全く繰り上げしないのが一番正しいって言う方もいますよね。
変動の低い金利でがんがん元本を減らしておくのは安心できていいと思うんですけど。




でも結局手数料と手間の問題に戻っちゃうと思います。
ネットで無料ならほとんど手間がないに等しいけど、平日仕事休んで銀行の窓口に行ってさらに
3万円も取られるんじゃ、年に何回もしたくない。

ネットだと思い立ったときに月何回でもできるのがいいですよね。（ソニーです）
理論上だと軽減前の額とぴったり同じに合わせると…ってことですが、私は計算が面倒なので
毎回だいたい同じくらいの切りのいい額で繰上してます。

[950: 匿名さん]

943です。

944さん、945さん、949さん。早速の回答ありがとうございます。

> 金利差が０．１％くらいだったら３も有りだと思いますが、１％も違うなら当然に２を選択すべきです。その上で返済額軽減型ですね。
2を選択した場合は月々の返済がぎりぎりのために繰り上げ返済ができず、3を選択した場合は2と同額程度の月額返済額を注ぎ込んで返済額軽減型の繰上げ返済ができると仮定しても2を選択されますでしょうか。
月額返済額が同じだとしても1%の金利差によって2より3の方が支払い総額は増えると思いますが、+15年の期限の利益のために1%の金利増では割が合わないという判断でしょうか。
（そもそも考え方が間違っていますでしょうか）


> 短縮型の方が早く完済できると思っている人がまだいるんですね。
金利、月額返済額が同じであれば、期間短縮型も返済額軽減型も（ほぼ）同じ期間で完済できることは理解しています。

> 期間短縮でも返済額軽減でも、元本が減る額は同じ＝リスク軽減も同じです。
元本が減る額は同じというのは理解できます。ただ変動金利の場合、金利上昇のリスクは年月経つほど高くなると仮定すべきだと考えています。

1のローンの場合の変動金利の推移を以下と仮定した場合、同額を繰り上げ返済したとして期間短縮型と返済額軽減型が（ほぼ）同じ期間で完済できますでしょうか。
1'. 1-10年目の金利：1%、11-20年目の金利：3%、21-30年目の金利：5%
（金利は、15年固定が2%、30年固定が3%との仮定に合わせて、ざっくり出しています。）

[951: 匿名さん]

返済額軽減のメリットを丁寧に教えてくれてありがとうございました！

危うく雑誌などの受け売りで期間短縮での繰り上げ返済を選ぶところでした。
鉄の意志を持って万が一のアクシデントの為に返済額削減＋減った分を繰り上げ返済…の方法で返済していこうと思っています。

ちなみに住信SBI変動0.875を35年です。がんばります。

[952: 匿名]

期間短縮というのは、強制的に縮まった期間で返済する方法。
軽減型、つまり期間を短縮しない方法は、予定が狂った場合に余裕を持てる方法。

何度も出てるけど、軽減型のデメリットは繰上返済を頻繁にするという手間だけで、短縮型と同じ支払額にも出来るし、ピンチの時に支払いを減らす事も出来る。

そういう事。

[953: 匿名さん]

>>949さん

> 理論上だと軽減前の額とぴったり同じに合わせると…ってことですが、
> 私は計算が面倒なので 毎回だいたい同じくらいの切りのいい額で繰上してます。

金利2%で、2000万円の20年ローンで計算します。
ただ毎月1万円を最初から最後まで返済額軽減で返済し続けた場合の総返済額は2403万円です。
繰り上げ返済しなかった場合の2428万円に比べて25万円しか変わりません。
返済額軽減で返済する場合、こまめに繰上返済をすれば得かというと、そうとも限りません。

返済額軽減と言ってますが、期間短縮と同じ形で返済するから、返済額の減りが大きいのです。
ややっこしい条件での返済を選んでしまったのですから、
計算が面倒くさいなどと言わず、ちゃんと計算しましょうよ。

[954: 匿名さん]

生命保険も一緒に払っているようなものなのだから
貯金があって、月々の支払いに問題がないなら
そんなに焦って返す必要なんてないと思います。
自分が死んでも家族が困らなければいいので。
生活費、貯蓄、ローン、娯楽　を見込んで
それでも余った分を繰り上げ返済すればよいと。
一生懸命繰り上げ返済して、必要とする生命保険があがっちゃうなんてことのないようにしたいですね。

[955: 匿名さん]

>>947
939です。話がかみ合っていないというか、939の意味がおわかりいただけなかったようですね。
繰上をした方が一度も繰上をしないより早く完済して支払利息も少なくて済むという当たり前のことを言っているのではありません。軽減か短縮かという話です。

＞また、10年後に金利がバブル期の最高値の8%(優遇で6.5%)まで上がった時を考えると、
＞繰上返済をおこなわないと、月々の支払いは141,647円から174,798円に上がります。
繰上返済を行っても、短縮型の場合にはやはり月々の支払いは141,647円から174,798円に上がります。

＞一方、3年分の繰上返済をおこなうと、月々の支払いは164,746円で、
＞5年分の繰上返済をおこなうと、月々の支払いは158,120円です。
これは軽減型の場合ですよね。

＞期間短縮で繰り上げ返済をおこなうと、急激な金利上昇が起こった時のリスクを少なく抑えられると思っています。
誤りです。期間短縮だと金利上昇に伴い返済額も上がります。１０年後に金利が上がることが確実なのですから、なおさら軽減型で返済額を下げておかないとならないパターンですよ。

[956: 匿名さん]

>>939さん

947です。

>＞また、10年後に金利がバブル期の最高値の8%(優遇で6.5%)まで上がった時を考えると、
>＞繰上返済をおこなわないと、月々の支払いは141,647円から174,798円に上がります。
>繰上返済を行っても、短縮型の場合にはやはり月々の支払いは141,647円から174,798円に上がります。

繰上返済をしない場合です。
繰り上げ返済をすれば、月々の支払額は減ります。

>＞一方、3年分の繰上返済をおこなうと、月々の支払いは164,746円で、
>＞5年分の繰上返済をおこなうと、月々の支払いは158,120円です。
> これは軽減型の場合ですよね。

いいえ。期間短縮型の場合です。
繰上で返済残高が減る効果と、返済期間が短くなる効果（利息がかかる期間が短くなる効果）で、
金利があがっても、月々の返済額があまり上がらなくて済みます。
一度、ちゃんと計算してみて下さい。

[957: 946]

>>948さん

私が話した銀行さんのサイトにこんなことが書かれてるんで、948さんの主張が正しいとすると、銀行ぐるみで分かってないんじゃないかなぁと思います。もちろん繰上手数料は(インターネットでやると)無料なんですけどね。

http://www.smbc.co.jp/kojin/jutaku_loan/shindan/word/yogo_kuriage.html

そんなわけで、どちらが得策なのか、皆さんの議論を静観しています。

[958: 匿名さん]

>>956
＞一度、ちゃんと計算してみて下さい。
ちゃんと計算してますよが、失礼ながらあなたの計算の方があっていないように思います。
数値から見るに元利均等ですよね。

＞繰上で返済残高が減る効果と、返済期間が短くなる効果（利息がかかる期間が短くなる効果）で、
＞金利があがっても、月々の返済額があまり上がらなくて済みます。
ここがおかしいです。短縮って中抜きするだけで、金利が上がれば返済額は上がりますよ。１０年目までにいくら繰り上げても１１年目にはちゃんと174,798円に上がります。

[959: 949]

>>943,950さん

>> 期間短縮でも返済額軽減でも、元本が減る額は同じ＝リスク軽減も同じです。
>元本が減る額は同じというのは理解できます。ただ変動金利の場合、金利上昇のリスクは年月経つ
>ほど高くなると仮定すべきだと考えています。
そうですね、変動は固定より金利上昇のリスクが高いです。
それは変動か固定かの差であって、繰り上げ返済の方法とは関係ないというスタンスです。

変動金利の場合は期間短縮しかできない、といった制限のある銀行でなければ、混ぜて考えなくてよいと思います。


>1のローンの場合の変動金利の推移を以下と仮定した場合、同額を繰り上げ返済したとして期間
>短縮型と返済額軽減型が（ほぼ）同じ期間で完済できますでしょうか。
>1'. 1-10年目の金利：1%、11-20年目の金利：3%、21-30年目の金利：5%
どちらの繰上でも、同じ時期に同じ残債で同じ金利がかかる、ということになるので、やっぱり
ほぼ同じ時期に完済になります。
私も前スレ時になかなか飲み込めなくて、ローンシュミレーターで計算してみたんです。自分でやってみてやっと腑に落ちました。毎月は入力が面倒で１年単位の繰上でやったのでも、２回程度の差でほぼ同時期に完済になりましたよ。



>>953さん
理論上で方法の違いによる損がないことがわかってれば、ぴったり同じにする必要はないと思っています。100,000が87,233円になったら12,767円返さないといけなくて、12,000円じゃダメってことはないでしょ？
同額返済を年１回でやった場合での支払利息差程度は、リスク軽減の手数料だと納得しています。

毎月１万なら総240万の繰り上げ返済ですが、それで25万程度しか違わないとおっしゃるなら、逆に端数程度の返済額はほとんど影響ないというお話になるかと思います。
もっとも毎月定額じゃなくて軽減された分を増額していくので、もうちょっと効果があると思うし、20年払うわけでもないですよね。

[960: 匿名さん]

繰上返済(返済額軽減型)のメリットは、
下記の返済方法をシミュレートできる柔軟性にあります。

◇シミュレート可能な返済方法
　繰上返済(期間短縮型)
　返済額増額(期間短縮)
　元本均等返済(これはおまけの余興)

◇前提条件
　繰上返済手数料は無料
　返済は小額から可能

◇シミュレート方法
　毎月、軽減型で繰上返済する。返済額は下記の式に当てはめて求める(アバウトでも可)

・繰上返済(期間短縮型)の場合
　月々の返済額(軽減後)　＋　繰上返済額　＝　期間短縮型の返済額

・返済額増額(期間短縮)の場合
　月々の返済額(軽減後)　＋　繰上返済額　＝　増額後の返済額

・元本均等返済の場合
　月々の返済額(軽減後)　＋　繰上返済額　＝　元本均等の返済額

軽減型なら他の返済方法をシミュレートできるわけで、
「総支払額」/「返済期間」の両面で短縮型に劣ることはありません。

多少の総支払額の増加を許容できるなら、前提条件も外せますよ。

上記の仕組みを理解した上で、それでも短縮型がよい、という人を否定するつもりはありません。

ただ、短縮型を下記の理由で選択している人は、
いずれも軽減型の理解が足りてないように感じます。
ex:
「総支払額」が安くてお得だから
「返済期間」を縮めて定年前に返したいから

ここに来る人は、掲示板で繰上返済の情報収集するぐらい熱心なわけですから、
もう少し軽減型のメリットを理解した上で選択してくれたら、と切に願います。

[961: 匿名さん]

>>950
944です。
＞2を選択した場合は月々の返済がぎりぎりのために繰り上げ返済ができず、3を選択した場合は2と同額程度の月額返済額を注ぎ込んで返済額軽減型の繰上げ返済ができると仮定しても2を選択されますでしょうか。
＞月額返済額が同じだとしても1%の金利差によって2より3の方が支払い総額は増えると思いますが、+15年の期限の利益のために1%の金利増では割が合わないという判断でしょうか。
＞（そもそも考え方が間違っていますでしょうか）
なるほど。＋１５年の期限の利益（安全安心）を金利差１％で買うかどうかという問題ですね。これは難しいですね。
２０年２．３％というような中間があるのなら、それが一番良いのですが、２か３しかないなら、私なら３かな。いくら固定でもギリギリはダメです。
１も選べるなら迷わず１を選びます。ギリギリであっても１５年２％が返済可能なら、３０年１％はかなり余裕を持って繰上返済が可能であり、軽減型でぐんぐん返済額を下げられますから、変動でも十分すぎるくらいにリスクヘッジが可能です。２より早く、しかも最もお得に（少ない総返済額で）完済してしまう可能性も高いです。

＞1のローンの場合の変動金利の推移を以下と仮定した場合、同額を繰り上げ返済したとして期間短縮型と返済額軽減型が（ほぼ）同じ期間で完済できますでしょうか。
＞1'. 1-10年目の金利：1%、11-20年目の金利：3%、21-30年目の金利：5%
＞（金利は、15年固定が2%、30年固定が3%との仮定に合わせて、ざっくり出しています。）
毎月繰り上げれば同額、完済時期も同じです。６ヶ月ごとというように間隔が開くのであれば、短縮型の方が少し有利になりますが、１年ごとまでであればさほど大きな違いにはなりません。
具体的な金額はomomさんの繰上シミュレータを使うと瞬時にわかります。グラフ表示されてとてもわかりやすいですよ。

[962: 948です]

>>957さん

三井住友の注意書きにありますが「繰上返済には所定の手数料がかかります」とありますね。
銀行のスタンスとして、リアル店舗での繰上返済を前提に記載しているわけです。
インターネットが普及したとはいえ、メガバンクであれば店舗重視なんですよ。

一方、住友信託のように軽減型の繰上を毎月自動で実施するようなサービスもあります。
http://www.sumitomotrust.co.jp/BP/loan/house/advance/jidou.html
自動返済の仕組みを知るボタンをクリックすると、
ここで交わされているような軽減型のメリットの一部が見えますよ。
ここなら毎月の軽減型で繰上しても手間なしです。

軽減型で毎月繰上げています!って人は、ソニー等のネット銀行か住友信託が多いですよ。

[963: 匿名さん]

>>957さん
その銀行の説明は、１回だけ繰り上げるのであれば、正しいです。
ここでの議論の前提は、>>962さんが説明しているように、『毎月（あるいは毎年）継続的に繰り上げること』です。

>>958さん
期間短縮でも、繰り上げれば、金利上昇時の上昇幅は抑えられます。
ちょっと盲目的になっていませんか？冷静に。冷静に。
>>956さん
たしかに、期間短縮すれば、金利上昇時の上昇幅は抑えられます。
ただ、軽減型で繰り上げていった方が、その上昇幅は、より抑えられます。
残債が同じで、残期間が違うなら、期間が長い方が約定返済額は小さくなりますよね。

[964: 匿名さん]

>>950=943さん

>> 金利差が０．１％くらいだったら３も有りだと思いますが、１％も違うなら当然に２を選択すべきです。その上で返済額軽減型ですね。
>
> 2を選択した場合は月々の返済がぎりぎりのために繰り上げ返済ができず、3を選択した場合は2と同額程度の月額返済額を注ぎ込んで返済額軽減型の繰上げ返済ができると仮定しても2を選択されますでしょうか。
> 月額返済額が同じだとしても1%の金利差によって2より3の方が支払い総額は増えると思いますが、+15年の期限の利益のために1%の金利増では割が合わないという判断でしょうか。
> （そもそも考え方が間違っていますでしょうか）

私なら「2の変形」で「30年ローン」を「15年固定」で「２％」で借ります。（>>949さんも書いていますね）
そうすれば、「3」以上に繰上することが出来て、計画通りなら総返済額も「2」と同じになります。
15年で返せるのに、30年固定するための金利を払う必要は無いです。
「借りる期間＝固定する期間」にする必要は無いでしょう。
固定する期間は、何年で返せるかを考えて、それより短い期間で決めればよいと思います。
返せる期間以上の固定は、リスクヘッジしすぎと思いませんか？

[966: 匿名さん]

>>958さん

>＞繰上で返済残高が減る効果と、返済期間が短くなる効果（利息がかかる期間が短くなる効果）で、
>＞金利があがっても、月々の返済額があまり上がらなくて済みます。
>ここがおかしいです。短縮って中抜きするだけで、金利が上がれば返済額は上がりますよ。
>１０年目までにいくら繰り上げても１１年目にはちゃんと174,798円に上がります。

計算するまでも無く、ある程度理解できている人ならば、
上の理由で、期間短縮で返済しても、固定期間が終わった後、金利が上がっても、
繰り上げないときより金利上昇によるリスクを少なく抑えられますよ。

計算しないと分からない人みたいなので、一度まじめに計算してから発言してくださいね。

[967: 957]

んと、こちらの議論を読ませていただき、軽減型のメリットは分かってるつもりなのですが、一応裏を取ろうと思ってるだけなんですけどね。

>>962さん

957にも書きましたが、この銀行は軽減型も短縮型も”インターネットだと”手数料は無料です。

ま、無料化されたのは最近のことらしいので、多分このページの更新を忘れてるんでしょう。
ちなみに、住信の存在は知っていますよ。全部自動返済(軽減型)でシミュレーションしても、「軽減型なのに期間短縮されて返済が終わる」結果が出るのは分かってるつもりなんですが・・・

>>963さん

銀行がこんな記述すると誤解を招くんじゃないかなぁと思ったんですよね。
まぁ確かにこの記述は1回だけが繰り上げることが前提なのかもしれません。このサイトのどこにも前提が書いてませんが。



昨日、極端な例として、住信の返済シミュレータを使ってすべて自動返済(軽減型)とすべて自由返済(短縮型)でシミュレーション比較してみました。比較なので、月々の返済額を一定に設定してあえて元利均等/固定金利にしました。

○元利均等での月々の返済額：x万円(ボーナス返済なし)

PT1:自動返済(毎月x+y万円返済) //年間返済額=12(x+y)万円
PT2:自由返済(年12回/1回y万円返済) //年間返済額=12(x+y)万円

→年間返済額がPT1=PT2になることを確認

なぜか短縮型の方がソンな結果に・・・。

昨日は”何が”間違っているのか、いや”そもそも”本当に間違っているのかも分からなかったのですが、まぁいいやと思いました。(^^;

[968: 匿名]

943=950です。

皆さんありがとうございます。携帯からなので長文はかけませんが、皆さんのお考えがだいぶ理解できました。

ローンを借りるときは、返済できる範囲で期間を短くすることが、金利を抑えて総返済額を低くする鉄則だと思っていたので、期限の利益に対して皆さんがどの程度の対価を支払うことを想定しているのかが気になった次第です。

期限の利益の権利(オプション)を享受するには、
金利固定の場合はより長期の金利対価の支払い。
変動金利の場合は加えてより長期の金利上昇のリスク受容。
が必要だと考えますが、そのあたりが議論から漏れているような気がして違和感を感じていました。
当然ながら、返済額軽減での繰り上げ返済の方が言われている繰り上げ後の期限の利益はオプションですので行使する必要は無いですが、行使する場合は必ず対価が必要なはずです。

[969: 匿名さん]

>>963さん

>>>956さん
>たしかに、期間短縮すれば、金利上昇時の上昇幅は抑えられます。
>ただ、軽減型で繰り上げていった方が、その上昇幅は、より抑えられます。
>残債が同じで、残期間が違うなら、期間が長い方が約定返済額は小さくなりますよね。

正しく理解されているようですね。

ただ、軽減型で繰り上げの方が、固定期間が終わった後、
大幅な金利上昇が起こった時の月々の上昇幅は、より低く抑えられますが、
その反面、総返済額が増えるリスクは、より上昇します。

固定期間が終わった後、短縮型で繰上返済をしたとき、
金利上昇が最悪の状態になっても払えるだろうとの判断しているので、
リスクを最小限に抑えるという観点で、短縮型を選択しました。

結局は、最初の計画を、どれだけ余裕をもった月々の支払額にしているか、
固定期間が終わった後の支払期間が何年あるかなどの最初のローンの組み方で、
個々のリスクに対するとらえ方は変わってくると思います。

[970: 匿名さん]

>>969さん

多分、あなたは根本の考え方が違っているんだと思います。
それで、意見が全く噛み合わないのだと思います。

ここにいる人たちは、世間ではあまり多くは無いと思いますが、
繰り上げ返済することを手間だと思っていないのです。
なので、毎月毎月繰り上げ返済するのは当たり前という考え方です。

毎月繰り上げ返済をするという前提があれば、
期間短縮と同じ効果を、返済額軽減でもできると主張しているだけです。

普段はローンのことにばかり縛られずに生活していて、ある程度まとまったお金が出来たら、
繰り上げ返済をするというスタイルは、世間では、比較的多いかもしれないです。
そして、そういう人は確かに期間短縮でいった方がいい場合も多いかもしれません。

でも、毎月毎月繰り上げ返済するのは当たり前で、
毎月毎月どうするかを考えるのが楽しい人には、そのような理屈は通りません。

繰り返しますが、毎月毎月繰り上げ返済をするという前提ならば、
期間短縮と同じ効果を、返済額軽減でもできると主張しているだけです。
それが多くの人の現実にどれだけ合っているかは別問題です。

ありからず。

[971: 872]

流れをとめてすみません、>>872です。
レス遅くなりました。みなさんご意見ありがとうございました。

ちょっと聞いた時にはよく理解できなかった、そのＦＰの意見ですが、

つまり、期間短縮にしても返済額軽減にしても、繰り上げ返済をすると、総返済「額」
は減る。
ただし、超長期で考えればインフレ「率」が上がることで、最終的には総返済「額」が軽く
感じるようになるから、今切りつめて繰り上げ返済しなくてもよい　という理解で
よろしいですね？

うーん、本当にそうなればいいんですけどねー。
この数年の感覚からはかけ離れすぎていて、その考えにはとびつけないですが、
でも３０代の私が子供の頃５０円で買えてたおやつって、今は１００円位ださないと
買えないし。確か封書も５０円→８０円、コーヒーも３００円→４００円程度と
身近なものは２０年位かけていつのまにか上がっているといえばそんな気も・・・。

私を含め世の中全体が、デフレ下で現金至上というか「額」にばかり目がいくようになって
いるだけなのか、はたまたもう日本はこの先じわじわインフレで物価があがっていく
ことはなく、これまでとは別のステージに入ったのか・・。

また結構考えさせられますね（汗）

[972: 匿名さん]

>>872さん

物価は所得に応じて、変動する傾向があります。
平均所得が低いと、高いものは買わないので、安く値が付けられます。

この20年の世帯あたりの平均所得をみると、
バブル期の平成の初めまでは上昇してますが、そこからは下降の一途です。

確かに、20年前と比べると、今の方が平均所得は上がっていますが、
バブル期に所得が約5年で一気に30%近く上がって、そこから約15年かけて15%近く下がってきています。

今後、またバブルのような景気が来ることに賭ければ、返済を待った方が良いかもしれないですが、
普通に考えると、早く返した方が得でしょうね。

[973: 匿名さん]

>>966
958です。当方の計算の仕方に間違いがありました。繰上後の残債について新規ローンと同様に計算し直したら、966さんの計算結果と一致しました。失礼をお詫びします。

[974: 匿名さん]

>>970
随分嫌みな言い方ですねー。繰上返済を楽しんでる？あんたは、趣味でここに来てるんでしょ。
軽減型の基本的なメリットは、毎月の返済額が軽くなるので万が一のリスクヘッジになるってこと。何にもなければその軽減分をきちんと繰上返済に充てたら、期間短縮型と比べてもそんなに損もしないし、いいんじゃないのってことだよね。あんたも言ってるが、毎月繰り上げる「前提」であれば一緒になるって言ってるだけ。やるのが当たり前とか言った？あんただけだよ、そんなこと言ってるの。実際にはできないっていう人がいるから、条件はあるけどそんな難しくないよって応えただけでしょ。
少し検証してみた。3000万円を35年、金利2.4%固定で借りたとして、２年後に500万繰り上げた場合、軽減型にして毎月じゃなく年に一回差額分をまとめて繰り上げたら、短縮型に比べて、総支払額で82,681円高くなるが、その代わり月々の支払いが18,292円安くなる。十分比較対象じゃないか？
後は個人の考えよう。私にはどうしても期間短縮が有利だとは思えないけどね。
ありからず。

[975: 匿名]

その場合返済期間はどのくらい減ります？

[976: 匿名さん]

住信の自動返済使えば考える必要ないけどね。