おりこうな繰り上げ返済とは？その２

[匿名さん]

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30521/

[869: 匿名さん]

>868

荒らさないで下さい！

[870: 匿名さん]

どこの板にもいるいる

荒らす訳でもないのに、ちょっとズレルト消えてくださいって言う人
ナンカ凄いよね　

概ね、軽減型の方がおりこうです。
それは間違いないです。

私ＣＦＰですが、クライアントには、短縮型で明らかに年数も利息も減る方が
感動・やる気等・モチベーションのＵＰする方も多いので・人それぞれに提案しています。

ローン控除も考慮しないといけないですがね。

軽減型の方がおりこうですが、（年収に対して無謀なローン）を組まない事が先決です。
そんな事言うと家買えませんがね。アハハハハ
自作自演と言うより自問自答ですか？

まぁ～短縮も軽減も、利息たいして変りませんから、余裕を持って買ってください。
はっきり言って、預貯金たくさん作って、連動が一番ですけど、（または社債など）

[871: 物件比較中さん]

うける！

自作自演、ちょっと破綻してる。

[872: 匿名さん]

このスレ他、住宅ローン版全体的にながめていても、住宅ローン控除を
上回る部分の借金については、

　・繰り上げ返済はした方がいい
　・その方法は期間短縮か、返済額軽減

という認識だったのですが、先日行った家計セミナーでは、ＦＰの先生から

　・超長期固定金利なら、繰上げない方がいい
　・なぜなら不景気とはいえ、長い目でみれば少しずつでも物価が
　　あがっていくものだから

との説明され、驚きました。
地方都市のため、このＦＰの意見が古いのか、逆に今の最先端の意見なのか
わかりません。

皆さんはどうおもいます？

[873: 匿名さん]

良いじゃないですか

どうでも、

繰上げするかしないか？は個人の自由です。

その先生も言ってる事も理解できますが。（固定で借り、且つ働きがあるうちは・・）


故に、軽減型の方がおりこうです

あれれ？　俺も信者だ！！！！

[874: 匿名さん]

単純な計算では、

2%の金利で残高が20年で2000万円残っているとき、
82.2万円繰り上げると、短縮型で１年返済期間が短くなる。
そして、総返済額も約39.2万円減る。

一方、同じ82.2万円を軽減型で繰り上げると、
総返済額は17.6万しか減らない。
その差は20万円以上ある。

住宅ローン控除の差額も、控除期間が10年残っていても、
82.2*0.01*10=8.2万円なので、それでも10万以上短縮型の方が得！

普通に考えたら、金銭勘定だけでは短縮型の方が得でしょ？

[875: 874]

すいません。

>>874で、住宅ローン控除の記述は思いっきりいい加減なことを書いてしまいました。

たとえ1%の控除で控除期間が10年残っていても、
短縮型では総額152.0万円、軽減型では総額154.4万円で、差額は2.4万円なので、
それでも20万円近く、短縮型の方が得というのが正しいですね。

[876: 匿名さん]

>874さん
違います

月々の支払いが約10万円です
期間短縮の場合、これは変わりません

返済額軽減の場合、これが約9.7万円になります
つまり残り20年で月々はらう額が変わります

20年間でこの差分3000円を毎月繰り上げ返済すれば、期間も1年短縮され、総返済額も変わりません

[877: 874]

えーと、複利計算は単純な等比級数の和の問題なのですが…。

[878: 874]

もう少し丁寧に書くと、

繰り上げなしの場合の総支払額；
10.1177*12*20=2428.2480万円

期間短縮の場合の総支払額；
82.1624+10.1177*12*19=2388.9980万円
（総額で39.2500万円支払額が減る）

返済額軽減の場合の総支払額；
82.1624+9.7020*12*20=2410.6424万円
（総額で17.6056万円支払額が減る）

ですよ。

ローンは所詮借金です。
借金は早く返した方が、当然利息は少なくなります。

[879: 匿名]

874さん
おっしゃる事自体は合ってます。
正しいです。

ただし、それは｢完済まで繰上をその1回しかしない｣
との条件つきの場合です。

このスレで語られる大前提は何度も出てるので、よく読んでみて下さい。

[880: 匿名さん]

いろいろ混乱する人がいるみたいなので、参考になれば。

ローンの毎月の支払い｢利息分｣は、条件どうあれ、残り元本×1ヶ月あたりの利率 です。

これに元本返済分がのる訳ですが、その額は残り返済回数や元利均等、元金均等の条件で｢絶対に払わねばならない元本分｣
が定まります。

翌月は同じように残った元本から同じ計算がされます。

返済回数が多い方が毎月の絶対払う元本分は減ります。
繰上分は｢任意で払う元本分｣と言えます。
残り回数が多いほど、自由度は高まります。

[881: 874]

何回しても同じですよ。

返済額軽減の場合は、元本が減る分、払わなければならない利息も減ります。

期間短縮の場合は、返済額軽減の場合と同じだけ元本が減るので、同じだけ元本が減る分に加えて、
借入期間を短くすることによる効果で、更に払わなければならない利息が減ります。

単純な算数ですが、当然何回繰り上げ返済しても、
その都度１回１回同じような効果が出ます。

[882: 874]

>>880さん

ローンは借金です。
返済期間が長ければ長いほど、同じ利率でも払わなければならない利息は嵩みます。

例えば、2000万円を2%の金利で20年間で返す場合は、総支払額は約2428万円です。
一方、同じ利率で同じ金額を35年間で返す場合は、総支払額は2783万円です。
総返済額で355万円も差が出ます。

まあ、それだけ長く借りてるんですから当たり前ですね。

家計との兼ね合いで、月々の返済額をどの程度にできるかは決まると思いますが、
自由度云々より、今無理なく払えるのなら、早めに返した方が、当たり前ですが得だと思います。

[883: 匿名さん]

「今無理なく払えるのなら」ではなくて、これが残りの期間ずっと払えるなら問題ないと思います

返済額軽減の場合は、将来的なリスク軽減の効果を含みます

[884: 匿名さん]

> 単純な算数ですが、当然何回繰り上げ返済しても、
> その都度１回１回同じような効果が出ます。

だから、返済額軽減型の場合は、月々の返済額が小さくなるため（その分貯蓄にまわせるため）、2回目以降の繰上げ返済は、1回目に期間短縮をした場合より、多くなるのです

あなたの計算は、2回目以降の繰上げ返済の額が、期間短縮と返済額軽減で同じ場合です

それを考慮して、再度計算しなおしてください

[885: 874]

>>883さん

書き方が間違ってました。
「これが残りの期間ずっと払えるなら」ですね。

ただ、ローンを組む時に、
初めから今後払い続けられる資金計画を考えて、ローンの総額を決めませんか？

途中で、返済額を軽減しなければならない状態に陥っているなら、
最初のローンの組み方自体が間違っている気がしますが…。

>>884さん

貯金の金利よりも、ローン金利の方が高いのは自明です。
どう考えても、貯金に回せる余裕を作るくらいなら、早めに返した方が得だと思うのですが…。

[886: 匿名]

返済額軽減では日々繰上返済に励み、半ば繰上返済を趣味にしなければなりません。

単発的な繰上返済では支払利息軽減幅は小さいので、繰上返済の足を絶対に止める訳にはいきません。

そうやって心中覚悟の繰上返済を趣味にする覚悟があれば、リスクヘッジできる返済額軽減をどうぞ。

[887: 匿名さん]

>>872さん
＞　・超長期固定金利なら、繰上げない方がいい
＞　・なぜなら不景気とはいえ、長い目でみれば少しずつでも物価が
＞　　あがっていくものだから

興味深い意見です。

ただ、本当に物価が上がるかどうかは置いておいて、
上がったとして、なぜ「繰り上げない方が良い」という結論になるのか、
さっぱり理解できません・・・

ロジックを、もう少し噛み砕いて説明して下さいませんか？

[888: 匿名さん]

omom一派(笑)

[889: 匿名さん]

>886さん

繰り上げ返済は、多くても月一回だと思いますけど
そんなに大変でわないですよ
給料はいったら、家計簿つけるついでにネットでちょっと設定すれば終了ですし

銀行によったら、月々の振込み額を決めて、ローン分以
外は自動的に繰り上げ返済してくれる銀行もありますよ

[890: 匿名さん]

>>886
多くても毎月一度では……？
しかも完全に期間短縮と一緒にする事を考えなければ、別に１年に一度でもいいのでは？

[891: 匿名さん]

利息に注目すると
短縮は良いよね

毎月の負担を少しでも減らせてを考えると
軽減が良いよね

利息は所詮・大した開きは無いよね

一生懸命に勉強する事は良い事だよね。

[892: 匿名さん]

>>886
ご存知ないかもしれませんが、軽減型でも繰り上げれば支払い総額は減るんですよ？どこをどう読めば「心中覚悟」って話になるんですか？

[893: 匿名さん]

>>888
言い返せなくなったらそればっかりですね(^o^)

[894: 匿名さん]

支払い総額が減るのは分かります。面倒なく軽減型で返済していくコツのようなものがあればご教示ください。

[895: 匿名さん]

>>894
うちは、軽減型で浮いた分を短期の定期預金に預けて、ある程度まとまってから、1年に1回程度繰り上げしています。それでもそんなに変わらないですよ。誰かが趣味で返済することになるとか言ってましたが、全く大変ではないです。

[896: 匿名さん]

>>895
短期の定期預金ですか。参考になります。昨年ローンを組んで１度短縮で繰上げをしましたがここを見て
今度は軽減型で繰上げをしようかと思っていましたが自分でもできるのか不安がありましたがなんとか
なりそうです。ありがとうございました。

[897: 匿名]

毎月決まった額を返済しています。

例えば元金＋利息分＋繰上分＝20万円とします。
軽減にしていますが、短縮型と利息も変わらないと思っていましたがやはり少しは変わってきてしまうのでしょうか。

[898: 匿名さん]

>>895
一回あたり幾ら浮くの？
浮いた金額だけ定期のまとめて繰り上げ？

浮いた金額っていうのが苦にならないのは当然だと思う。

普通ローン10万位なら、繰り上げで別に月10万捻出しなければまとまった金額にならないので
それが結構大変なんだと思うけれど。
120万軽減で繰り上げても、浮く金額って大した金額じゃないでしょ？
浮いた金額だけまとめて次に繰り上げするの？

[899: 匿名さん]

>>872さん

>　・超長期固定金利なら、繰上げない方がいい
>　・なぜなら不景気とはいえ、長い目でみれば少しずつでも物価が
>　　あがっていくものだから

そのFPさんの教えも間違ってはいませんよ。
インフレになるなら借金は返さないのがセオリーです。

安全策として
「繰上返済をしない分は貯蓄なり資産運用なりしてね」
という話も付け加えてあれば、なお良しです。

先端の考え方でもないですが、
「お得情報」優先で期間短縮や返済額増額を勧めるFPが多い中、
立派だと思います。

地味な教えなので、そのFPさんが商売として儲かっているかは別の話ですが、
自分ならそういうFPさんとお付き合いしたいです。

[900: 匿名さん]

>>872
＞・なぜなら不景気とはいえ、長い目でみれば少しずつでも物価があがっていくものだから

物価も不動産価格も（さらに言えば所得も）上がっている局面なら正しいですが、今は物価も不動産価格も下がってますから

[901: 匿名さん]

>>899

この20年で物価上がりましたか？
長期固定なら金利負担相当のものですよ。
長期固定は繰り上げ返済を急ぐべき。
変動は貯蓄に励むべき。

固定は安心を金で買い、変動は時間を買います。

というか、皆さんインフレ経験あるんですか？
狂乱物価は昔の時事ニュースでしか・・・

[902: 匿名さん]

>>881
＞期間短縮の場合は、返済額軽減の場合と同じだけ元本が減るので、同じだけ元本が減る分に加えて、借入期間を短くすることによる効果で、更に払わなければならない利息が減ります。

そこが間違いです。元本残高が同じなら軽減も短縮も支払利息は同じです。軽減も最終的には短縮と同時に完済するので、短縮の方が更に利息が減るということにならないのです。
ただし、繰上間隔が毎月ではなく半年ごと、あるいは１年ごととなる場合には、その間の元本残高に差が生じる分、支払利息にも差が生じますが、総返済額から見ればたいした差にはなりません。

[903: ビギナーさん]

おっ、今日もがんばってるねぇ〜。

[904: 匿名さん]

今日もがんばります

応援これからも宜しくお願いします。

軽減ばんざ～い

皆様によく判って貰うため、日々精進します。

軽減がおりこうです。

毎月の支払金額が減ります。そして、月の支払２万円にしましょう。
携帯電話をやめればＯＫぐらいな金額です。

やっほ！！

[905: ビギナーさん]

かわいいよぉ〜匿名さん。

がんばれ！がんばれ！

[906: 匿名さん]

バカってカワイイな。

[907: 899です]

>>901さん

・軽減型でコツコツ繰り上げていくか
・繰上返済せずに貯蓄/運用していくか
のどちらで行くかは悩みどころだと思いますけど。

総支払額の面では返済額軽減型がおおむね有利ですが、
安全面だと繰上しないでお金を手元に残した方がつぶし効きますよ。

ポックリ逝ったときは借金がチャラになり、家族に預貯金と家を残せます。
住宅ローン減税額が大きいのも繰上げない派には追い風です。
リスクを取って攻める体力があるなら、借金の金利を上回る運用益を出せる人もいるでしょう。

お金に関する考え方は人それぞれなので。

自分はある程度の流動資産を確保した上で、毎月、軽減型の繰上げ返済に励んでいます。
長期固定だと金利負担が大きいのは仰るとおり。

インフレ経験?
おじさんなのでありますよ。
昔は郵便局の定期に10年預けておくと倍になりました。

ここ数年での景気回復は無理でしょうけど、
10年20年のスパンで考えたらそういう時代も来ますよ、きっと。

[908: 匿名さん]

902さん

教えてください。

> 元本残高が同じなら軽減も短縮も支払利息は同じです。軽減も最終的には短縮と同時に完済するので、
> 短縮の方が更に利息が減るということにならないのです。

軽減は、どれだけ返しても、完済時期は変わらないですよね。
でも、短縮は返せば返すだけ、完済時期は早くなる。

どのようにしたら、軽減も最終的には短縮と同時に完済になるのですか？

[909: 匿名さん]

満期を待たずにまとめて払えばいいんだよ。後、最後まで軽減型で返す必要もないので、月々の返済額が十分減ってたら期間短縮で返してもいいんだよ。臨機応変にね。

[910: 匿名]

908さん
同じだけ返済していけば元本も同じように減っていくのは理解していますよね？
何千万あってもいずれは元本10万円とかになります。
その時、短縮で残り1回なら翌月で終了、
軽減で残り10年なら、毎月1000円くらいの返済が10年間となります。
ただし、そんなダラダラした返済は普通はしませんので、最後は10万円払って10年短縮して終了となります。

[911: 874]

面白そうなので計算してみました。

2000万の債務を2%の金利で20年支払いが残っているとして、
そこから、毎年、期間短縮で1年分繰り上げ返済をしていく場合は、
10年で完済出来て、総返済額は2204.1290万円です。
全く繰り上げをしなかった場合の2428.2480万円と比べると、総返済額は224.1190万円も減ります。

同じ条件で、毎年、返済額軽減で、
期間短縮の1年分と返済額が減った分を繰り上げ返済した場合は、
10年後、支払うべき総額は、期間短縮と同じ2204.1290万円になりますが、
債務は4.4620万円残っているので、その分だけ損します。

ただ、最後の年は、ローン返済額が年額で12.5165万円、繰り上げ返済分が108.8955万円。
その前の年に至っては、ローン返済額が年額で33.3716万円、繰り上げ返済分が205.7710万円
ともの凄くアンバランスになりますが…。


ただ、これは最後まで、この図式を続けられた場合で、
普通は繰り上げ返済は余裕がある時におこなうもので、
最後までコンスタントに繰り上げ返済出来るなら、初めから期間を短くローンを組めば良いことなので、
このような返済の仕方をする人はいないでしょうね。

ちなみに、最初の5年だけ毎年1年分づつ繰り上げ返済をしていけた場合は、

期間短縮では15年で完済出来て、総返済額は2266.8890万円です。
全く繰り上げをしなかった場合と比べると、総返済額は161.3590万円減ります。
最後まで繰り上げを続けた場合との差は62.7604万円です。
最後まで繰り上げた場合と比較的差が少ないのは、債務が多い前半に繰り上げ返済をした効果の現れです。

一方、期間短縮で5年間しか繰り上げ返済が出来なかった場合は、
同じように返済額が減った分を繰り上げに回しても、
15年経過時点での返済額は1982.4360万円、残債務高は336.4423万円で、合計2318.878万円です。
期間短縮に比べると、返済額は51.9807万円多くなります。
勿論、15年経過以降も債務には利息がかかるので、期間短縮との差はもう少し多くなります。


ここまで計算するまでもなく、
当たり前のことですが、毎月の支払いが問題ないなら、
普通に考えたら、期間短縮で繰り上げ返済をした方が得だと思います。

[912: 匿名さん]

908で質問したものです。

909さん、910さん。ありがとうございました。
911さんが数字で示していただいたので、とても良くわかりました。

結局は、最初から最後までコンスタントに繰り上げ返済できるなら、
どんな返済方法をとっても、初めから返済期間を短くローンを組んだのと
大差ないという理解で良いのでしょうか？


911(874)さん

先にも書きましたが、詳しい定量的な説明ありがとうございました。
文章中の

> 一方、期間短縮で5年間しか繰り上げ返済が出来なかった場合は、

は「一方、"返済額軽減"で5年間しか繰り上げ返済が出来なかった場合は、」
の誤りであると理解してよいのでしょうか？

最初から最後までコンスタントに繰り上げ返済できるという特殊な例を除いては、
期間短縮で繰り上げた方が得だということが良くわかりました。

将来を見つめて、月々の返済が苦しくなりそうだと感じる時以外
（そうならないように考えて、余裕を持って借りたので大丈夫だと思いますが）は、
期間短縮の方向で、繰り上げ返済していきたいと思います。

[913: 874]

>>912さん

内容をしっかり読んでいただいて、ありがとうございます。

ご指摘のように、

> > 一方、期間短縮で5年間しか繰り上げ返済が出来なかった場合は、
> は「一方、"返済額軽減"で5年間しか繰り上げ返済が出来なかった場合は、」
> の誤りであると理解してよいのでしょうか？

は、その通りです。書き間違いをしてしまいました。すいません。

ローンは借金なので、非常に単純で、元本は出来るだけ早く小さく、
そして、返済は出来るだけ短い期間で…というのが賢く借金を返す鉄則です。

難しく考えず、無理のない範囲で、頑張っていってください。

[914: 匿名さん]

こちらで勉強させて頂いて軽減のメリットについて理解したつもりです。

ただ、ローンを組み始めたばかりでまとまった金額で繰り上げできる場合はどうでしょう？？

当方2600万の借り入れで変動0.975％。
定期預金が満期になり、500万の繰り上げを今年しようと思っています。

住宅ローン減税は満額もらえるので、1％以下の金利ならば繰り上げしない方が良いという意見も有りますが、当方の計算では、
ローン開始一年目に500万短縮で繰り上げすれば、10年後に繰り上げした場合よりも金利と住宅ローン控除分差し引いても100万以上得な計算になるのですが・・・

あと、保証料も10万弱返ってくる計算になります。

うちは37歳35年ローンを組んだので、どちらにせよ60歳までにはまず期間短縮しておかねばならないということがあります。
返済額は75000円程なので、修繕費等があがる前に月々の返済額も減らしておきたいというのもあるのですが、まずは期間を短くしたいかなと。

何かおこったときのリスクに大しての月々の返済額軽減よりも、このまま70歳まで払い続けるリスクの方が高いので。


この考えはこのスレの主張から言って、どこかおかしいところありますでしょうか？？
※投資等で資産を増やすというのは、多少の株と投資信託をもっています。塩漬け状態なので、この考えは抜きにして頂いて。

[915: 902]

>>911さん （>>908さんもご参照ください）

＞10年後、支払うべき総額は、期間短縮と同じ2204.1290万円になりますが、債務は4.4620万円残っているので、その分だけ損します。

毎月ではなく１年に１回の繰上だと、確かに軽減型の方が支払利息が多くなります。その差が44,620円になったということですね。
仮にその時点で繰上返済を止めれば、あとは月々約400円を１０年返済し続けることになります。
しかし、それまでの返済ペースを維持するなら次回に一括繰上完済＝９年１１ヶ月短縮ということになりますので、結局、返済期間は短縮型とほとんど同じ（１ヶ月遅れるだけ）だということがお解かりいただけたと思います。

＞ただ、最後の年は、ローン返済額が年額で12.5165万円、繰り上げ返済分が108.8955万円。
＞その前の年に至っては、ローン返済額が年額で33.3716万円、繰り上げ返済分が205.7710万円ともの凄くアンバランスになりますが…。

そのとおりです。最後の方はほとんどが繰上返済となりアンバランスになりますが、それが軽減型の利点なのです。

＞普通は繰り上げ返済は余裕がある時におこなうもので、最後までコンスタントに繰り上げ返済出来るなら、初めから期間を短くローンを組めば良いことなので、このような返済の仕方をする人はいないでしょうね。

これまでは（今でも？）それが常識なのかも知れませんが、ここで軽減型を推奨している皆さんは、それは「おりこうではない」と指摘しているのです。
試算例（２千万円、２０年、２％）の場合、月々の返済額は１０万円強ですが、短縮型の場合、この額は最後まで変りませんので、所得の減少、養育費の上昇、家族の病気・・・何が起きようが家庭の事情がどのように変ろうが１０万円強を毎月返済し続けなければなりません。変動金利の場合には返済額が最悪３割くらい上がることを覚悟しておく必要があるでしょう。そのような時に身動きが取れなくなるのが短縮型です。
★返済が厳しくなってから軽減型に切り替えても手遅れです。一度縮めてしまった返済期間を再び延ばすことは原則としてできません（銀行に泣きついて交渉して延ばしてもらえる可能性はありますが）。

他方、軽減型ですと、仮に返済額が半額程度に圧縮されていれば月々の返済額は５万円に下がっていますから、何らかの事情により返済が厳しくなったときには繰上返済を一時中止するなど対応がしやすいのです。繰上返済は任意ですから。

この違いを理解したうえで、しつこいですが★返済が厳しくなってから軽減型に切り替えても手遅れだということも承知の上で、それでも（繰上を年１回行う場合の）44,620円の差額がもったいないと思う方は短縮型でいいでしょう。
なお、繰上を毎月行う場合には、総返済額は（実際には端数処理による若干の差は生じますが）理論上同額になります。

[916: 902]

>>914
＞うちは37歳35年ローンを組んだので、どちらにせよ60歳までにはまず期間短縮しておかねばならないということがあります。

ご心配なく。>>915の最初の方をお読みいただければわかると思いますが、短縮型で60歳までに返済できるのであれば、軽減型でも同じ時期に完済となります。短縮型であれ軽減型であれ元本残高はほぼ同じなのですから。予め期間を縮めておく必要などまったくありません。

[917: 匿名さん]

＞９１５さん
私も同じ考え方です

金利が上がった場合、
期間短縮の場合、月々の返済金額があがります

そのため最初のシュミレーションどおりの返済になるかどうか解りません
そのリスクをなくすために返済額軽減を使用しています

つまり金利が上がった時にも、返済額を変わらなくするためです
金利が上がらなかった場合は、差分を月々繰り上げ返済していので、金利が上がらなかった場合は、期間短縮と同じ総返済額で終了します

[918: 匿名さん]

＞911
> 同じ条件で、毎年、返済額軽減で、
> 期間短縮の1年分と返済額が減った分を繰り上げ返済した場合

これが間違っています
”返済額が減った分”1年分ではなくて、毎月繰り上げ返済して、再度計算しなおしてください

44,620円は、繰上げ返済が遅いための金利分です