おりこうな繰り上げ返済とは？その２

[匿名さん]

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30521/

[762: 匿名さん]

どっちがいいかってわからないけれど、結局のところ期間短縮型で繰り上げ返済しつつ、別口で生命保険もきっちり入っていて、それなりに貯蓄も出来ていれば、結果的には短縮型のほうが得てことですよね？

うちは購入時の年齢が高かったもので、やっぱりまずは期間短縮っていう選択しかなかったんですよね。
残債が当初借入から半減して目処が立ったので、そろそろのんびり返していこうかと考えています。ボーナス返済もちょうどなくなったので。
軽減型を選択する方って、いつまでも残債が多く残っているという点についての不安はないのでしょうか・・

[763: 匿名さん]

>>762
期間短縮でも軽減型でも、同じ額を（軽減型の差額を含む）
繰り上げ返済していけば、結果的にはほぼ同じ時期にローンは終了しますよ。
（保障料の戻りは少し期間短縮に軍配）

なので、「いつまでも残債が多く残っている」という表現は少しおかしく

・期間短縮では、ローン期間は目に見えて減っていくが毎月支払う額は変わらない。
・軽減型では、ローン期間は変わらないが毎月支払う額は目に見えて減っていく。

この違いしかないのではないでしょうか。
軽減型でも、３５年あったローンが繰り上げ返済することによって
ある日、ふと終わってしまうんです。

[764: 匿名さん]

＞軽減型を選択する方って、いつまでも残債が多く残っているという点についての不安はないのでしょうか・・

ん？　同じだけ返せば残債も同じなのだが。
期間短縮型を選択する方って、いつまでも約定返済額が高いままという点についての不安はないのでしょうか・・

[765: 匿名さん]

期限の利益を自分から放棄することはない。
金利変動リスクもあるし。
軽減型を選択し、軽減分だけ、もしくはそれ以上繰上げすればよいだけ。

[766: 匿名さん]

繰り上げ手数料によっては完全に同じとはいかないものの、軽減型の方がいろいろな利益を満喫できます。
軽減型で繰り上げてそれで終われば確かに短縮型の方が利息が少なく払えますが、支払う金額が減った分も繰り上げ用の費用に回せば、それほど大きな差は出ません。完全に毎月同じにしない限りは多少は短縮型の方がお得にはなりますけどね。大差はないです。

しかし万が一年収ダウンしたり病気になったりした時には、軽減型にしておけば対処しやすい利点はあります。

ローンも結局いつかはそうして貯めた金額の方が残債を超しますから、それを支払えばその時点で終わりになります。短縮型で終わりにした場合とほぼ期間は変わりません。

[767: 匿名さん]

少額の支払いをダラダラとやるか、繰り上げ期間短縮で一気に終わらせるか
総支払額に大きな差がなければ、あとは気分の問題かと。

公務員なら急ぐ必要全くなし。
自営業な私は、残債を一刻も早くなくしたいので期間短縮。

[768: 匿名さん]

>>767
むしろ安定している公務員こそ期間短縮でよく、不安定な自営業な人こそ軽減型を選んだ方がいいと思いますよ。

[769: 匿名さん]

公務員であれ自営業であれ軽減型でしょ。期間短縮のメリットなんてほとんどないんだから。

[770: 匿名さん]

気分だけの問題ではなく、リスク回避も含めて考えた場合は
大方は軽減型で意見は落ち着いていますが
返済の好みもあるのでしょうね。

[771: 匿名さん]

なるほどね。
ずっと短縮でやってきて現在のところこのまま普通に返済していくとちょうど60歳で返済完了するので、金利の低いところに借り換えた上であとどうやっていこうかと思っていたんですよね。来年でローン控除もなくなるし、繰り上げ返済しつつ返済額を軽減していくという選択もありですね。
参考になりました。

[772: 匿名さん]

自営業で早く返済を終わらせたいっていうのは、また違う事情ではないでしょうか。

自分も家庭内諸事情により一刻も早くローンを完済してしまいたいという考えだったのですが、
家庭の事情に変化があってその必要がなくなりました。
それぞれいろんな事情がありますからね。リスクも状況により様々なんですよね。
なんの問題もないサラリーマン家庭なら軽減型でいいということではないでしょうか。

[773: 匿名さん]

>>767さん

自営業だからこそ、手持ち資金がショートしたらアウトですよね?
そこで軽減型+繰上返済の月々一定返済がお勧めなんです。

軽減型で繰り上げても月々の返済額は変えないことがポイントです。

例えば、毎月20万円の返済額だとします。
短縮型の場合、いくら繰り上げても何年たっても月々の返済額は20万円。
一方、軽減型で月々18万円になったとしたら、毎月+2万円繰上返済します。
そうすると月々の返済額+繰上額=20万円になります。
月々の返済額が同じだと、軽減型でも短縮型でも、残債は同じになるんです。
>>前出のみなさんの主張している点

↑どうにか頑張ってここを理解していただければ...

軽減型を繰り返すと、やがては返済額1万円とかになります。
そうすると、月20万なら、19万円の繰上。
残債が20万円だと19ヶ月短縮して完済です。
>>763さんの言う、ある日ふと終わるケース

なお、毎月の繰上は自分の意思で行うので、
今月(あるいは年度末など)は資金繰りが苦しいから今回だけ繰上はやめとこう、
等の月々の返済額調整をできるのが、軽減型の最大のメリットです。
期間短縮の場合、今月は苦しいから返済額を減らそうってのは、気軽に出来ません。
>>766さんがお勧めしている点

なお、毎月一定にするのが面倒くさい人は、
差分を貯金しておいて年に一回まとめて繰上(軽減型)でもOKです。
返済期間や利息は短縮型と比べてそれほど変わりません。

[774: 匿名さん]

繰上げ時の保証金返金を考えると、軽減型より期間短縮型の方が
総合的にメリット（総支払額）が出るのではと考えているのですが、
間違っていますか？

[775: 匿名さん]

>>773さん
皆の言わんとしていること
まとめていただいてありがとうございます。

とても丁寧でわかりやすかったです。

[776: 匿名さん]

軽減型も短縮型も完済時期は同じなんです。
短縮型の方が早く完済するというのは錯覚です。
omomさんのホームページを見ればよくわかりますよ。

[777: 匿名さん]

>>774
保証金の戻りによる金額のメリットは
１０万単位もいかないはずです。

そのメリットよりも、軽減型でリスクヘッジを行ったほうが
メリットが大きいというのが、最大の特徴です。

[778: 匿名さん]

omom乙です

[779: 匿名さん]

損得、リスクとは別次元で好みの問題もあるだろうし各自が決めればいい問題だ。

[780: 匿名さん]

５，０００万円を半分フラット、半分変動で組みます。
変動から期間短縮型でどんどん繰上げしていく予定ですが、
こちらも軽減型での対応の方が良いと思われる方がいれば
その理由をご教示ください。

[781: 匿名]

軽減型は、軽減分の繰り上げという手間さえかければ、短縮型と同じになるが、短縮型にすると軽減型のメリットは得られないという点。

[782: 匿名さん]

>>773
そんだけ悩んで考えて・・・

>>月々の返済額が同じだと、軽減型でも短縮型でも、残債は同じになるんです。

？
そんなの当たり前。出て行くお金が一緒なんだから。
そもそも軽減＋繰り上げなら負担軽減になってないし。

一刻も早く完済すれば、金利負担は減る。総支払額は少なくてすむ。
そもそも長期返済ローンを組むのが間違い。
身の丈に合った買い物をしましょうよ。

[783: 匿名さん]

>>782
わかってないなぁ。
ここで軽減型がいいっていってるのは「負担を減らす為」じゃないよ。
何か起きた時に「負担を減らせるように」だよ。

ボーナスカットされたり残業がなくなったり、病気になったりリストラされたりして収入が減った時時にも比較的対処しやすくなるって話。だから普段は負担をあえて減らさないようにするんだよ。そうやって短縮型と軽減型の両方のメリットを甘受しようって話。

[784: 購入経験者さん]

マンションの図面のコピーをとっておいて、
返済が終わった部分を少しずつ、子供に色を塗らせていた友人がいます。

「この辺までがうちで、このへんから向こうが銀行さんから借りているおうちなの」

子供に説明されました。意味が分らず思わず絶句・・・。
図面を全部塗り終わるまでは、「いろいろがまんする、大事に使う」というしつけのようです。
とっても「おりこうな」返済方法だと思いました！

[785: 773です]

>>782さん

>そんなの当たり前。出て行くお金が一緒なんだから。
>そもそも軽減＋繰り上げなら負担軽減になってないし。

仰るとおり。
ここは理解していただけたようで。

短縮型で返すつもりなら軽減型でも同じペースで返していけるんですよ。
残債は同じなのにもかかわらず。
ここに短縮型のメリットはありません。

>一刻も早く完済すれば、金利負担は減る。総支払額は少なくてすむ。

ここも仰るとおり。
ただし、短縮型だけのメリットではありません。
軽減型でも享受できるんです。

しかも、軽減型ならば、資金繰りに困ったときに繰上返済をやめれば、
毎月の返済額を抑えることが出来ます。
この場合、総支払額、支払い期間は長くなりますが、ローン破綻して家を売るよりはましですよね。

一方、短縮型で資金繰りに行き詰ったらアウトです。

滞納する前に銀行に相談すれば数ヶ月は利息支払いだけで済ませてもらえたりもしますが、
これは軽減型でも同じですから、短縮型のメリットにはなりませんね。

[786: 匿名さん]

>>785さん

＞そもそも長期返済ローンを組むのが間違い。
ここは突っ込まないんですか？

[787: 785です]

突っ込めとのご指摘なので突っ込みますが、
長期返済ローンにするべきです。

35年で借りといて実際は繰上ながら出来るだけ早く返す、
のが安全かつお得な選択肢だと思いますよ。

期限の利益を放棄するのは、とてももったいないことです。

[788: 匿名さん]

>>期限の利益を放棄するのは、とてももったいないことです。

仰るとおりです。
加えていえば、繰り上げ返済で手数料をとる銀行は淘汰されるべきです。

[789: 匿名さん]

仰るとおりです。
加えていえば、繰り上げ返済で保証料返戻手数料をとる銀行は淘汰されるべきです。

[790: 匿名さん]

どなたか教えてください。
変動と当初固定10年のミックスローンを組んでいるのですが、
当初固定の方を繰り上げ返済（どうしても期間短縮せざるを得ない）して借り入れ期間10年を切ったら
変動の方も住宅ローン控除を受けられなくなるのでしょうか。

[791: 匿名さん]

何が何でも軽減型ｗ

[792: 匿名さん]

>>790さん
変動の方は大丈夫なはずです。

私はミックスではないので、ハッキリしたことはわからないですが、
ローン残高証明書が２通（変動分と10年固定分）来ていませんか？
２通届いているなら、年末調整（または確定申告）時に変動分だけ使えばよいですね。

固定の方も、残期間ではなく、借入当初からの期間が10年以上あれば大丈夫です。

[793: 匿名]

変動で1%以下で借りている人は繰り上げしない方が良いと思います

[794: 匿名]

791さん
私も短縮しかないと思い（そうしないと定年までに払い終わらない）繰り上げしていたのですが、軽減の方がメリットが多いのではないかとここのカキコを読んで思い始めています。

何が何でも軽減型W
って事は短縮型のがいいんですよね？
どうしてですか？

[795: 匿名さん]

>>794
791さんじゃないですが、私は短縮型で繰り上げするなって意味かと思いましたが。

[796: 794です]

えっ！
Wって、(笑)とかって意味でどちらかというと否定？で使うんではないんですか？
最近こういう世界に入り込んだド素人なもので、すいません。

[797: 匿名さん]

>>794
それぞれメリット、デメリットあると思いますよ。
自分にあった返済方法で良いかと。

[798: 匿名さん]

>>796
確かに(笑)って意味には違いないですけど、笑ってるだけなので必ずしも否定的な意味とは限りませんよ。ただ匿名掲示板だとそういう意図で使われやすいですけどね。

また否定的な意味としても、「何が何でも軽減型（を選ぶなんて馬鹿みたいじゃね）ｗ」ともとれますけども「何が何でも軽減型（を選ばないなんて馬鹿だな）ｗ」という意味にもとれます。

要は話の流れで判断するしかないって事ですよ。

この場合は前の人は「短縮型で繰り上げないといけない」と言われているので、「いやいや短縮型は選ばず何が何でも軽減型を選を選ぼう」という意味かと思われます。

本人でないので推測でしかないですがｗ

↑と、こんな場合だと「ま、外れててもしらね」って感じですかねｗ

[799: 794です]

そういうもんなんですか
わざわざありがとうございました。

皆さんの意見を参考にしながら考えていきます。
どうもでした。

[800: 匿名さん]

790です。

792さん、ご親切にお答えいただき、ありがとうございました。

[801: 匿名さん]

ここ見てると、短縮型でないと定年までに完済できないと信じ込んでいる人が実に多いことがよくわかるな。

[802: 匿名さん]

借りてからすぐに100万繰り上げ返済をするとします。
ここで言われている短縮も軽減も同じって言う論理はあくまでずっと継続して繰り上げ返済ができる（と想定される)人には当てはまりますよね。
でも例えば現在は夫婦で働いているけれど、数年後に妻は仕事を辞める可能性が高くその後の繰り上げ返済については継続してできないかもしれない、という場合でも当てはまりますか？
しかも軽減型で月々の支払い額は3000円程度しか減らず、それを貯蓄に充てられるかもわからないという場合にはやはりまずは短縮しておいたほうが無難ではないかと思ってしまうのですが。

[803: 匿名さん]

>802

繰り上げで浮いた「月3000円」すら貯蓄に充てられないリスキーな状態なら、なおさら軽減型にすべきかと。
軽減型の最大の特徴は、
「月々の返済を減らせること」少し言いかえれば「金利上昇に強いこと」

たとえば、金利が上昇して月10000円支払いが増えたとします。
繰り上げ時に軽減にしておけば、当初支払いから月7000円の増加で済むけど、短縮だと月10000円の増加。
これを少ないとみるか高いと見るかは人それぞれですが、「繰り上げ資金を貯められない」くらいな状態なら、3000円ですら重要になります。

つまりは軽減型にすべき。

短縮型を選ぶとしたら・・・・子供が自立して、支出が増えないことが約束されたときくらいですかね。
まあ↑に書いてある軽減型（軽減した額を繰り上げに回す）にすれば総支払額があまり変わらないから、短縮型を選ぶメリットは少ないかな。

[804: 匿名さん]

>>802さん

>でも例えば現在は夫婦で働いているけれど、数年後に妻は仕事を辞める可能性が高くその後の繰り上げ返済については継続してできないかもしれない、という場合でも当てはまりますか？

今は毎月の返済プランとして、
「住宅ローン返済」+「余剰資金で繰上返済」
をしているという理解でよいですか。
ここで奥さんが仕事を辞めたら「余剰資金で繰上返済」は継続して出来ないと。

このケースでも問題はありません。

短縮型の月々の返済:「住宅ローン返済」
軽減型の月々の返済:「軽減された住宅ローン返済」+「軽減された分を繰上返済」

「住宅ローン返済」≒「軽減された住宅ローン返済」+「軽減された分を繰上返済」

こんな感じで返していけばよいので。
短縮型と軽減型で月次の返済額(負担)を変えないのがポイントです。
月々の繰上がわずらわしければ、年に一回「軽減された分を繰上返済(12か月分)」でもOKです。

>しかも軽減型で月々の支払い額は3000円程度しか減らず、それを貯蓄に充てられるかもわからないという場合にはやはりまずは短縮しておいたほうが無難ではないかと思ってしまうのですが。

その3,000円は、短縮型ならば強制的に月々の返済として持っていかれる額です。
意志が強い人ならば繰上はまったく問題ないはずです。
その月の支払いが苦しいなら、繰上をやめちゃう、という選択もありです。

ただし「強制的に引き落とされないと有り金は使ってしまう」タイプの人は
「軽減された分を繰上返済」が継続できずに、定年前に返せなくなる可能性高いですね。

その場合、住友信託銀行のように毎月自動で軽減型繰上返済をやってくれる銀行が
いいかもしれません。

いずれにしても、短縮型を選んでしまうと、後から取れる選択肢が少なくなってしまうのが
最大のデメリットだと考えています。

[805: 802ではないですが]

おぉー！！
とても分かり易い！
為になるスレでありがたい事です。

[806: 匿名さん]

ほんと参考になります。
それでも私は短縮型！　という人の意見や環境もお聞きしたいです。

[807: 匿名さん]

８０２です。
８０３さん８０４さんありがとうございます。

自分の心配はその3000円をきちんと貯蓄して繰り上げに充てられないのでは？という部分でした。
なにしろこれから始まるのでよくわからないんです・・繰り上げ返済は自動などもできないし、フラット３５なので100万以上からしかできません。
最初の繰り上げ金100万は親の申し出てくれた援助です。短縮すると70歳終了予定が2.5年減って支払い利息も100万以上減。軽減だと月3000円減るけれど利息が50万弱しか減りません。
あまり収入も多くないし、結婚と同時に中古マンションを買うことになったので、今後どんなことが起きるかわからない状況です。(親は今後どうなるかわからないから月の返済は変えずに頑張って短縮にしなさいと言っています）

まだ始まっていないのでわかりませんが、繰り上げ返済はこれ以降何年もできないかもしれないことを考えると、親の言うとおりまずは短縮なのかな？と思ったわけです。せっかくの親の気持ちを無駄にしない為に間違いのない選択をしたいと思っています。
教えていただいたことも参考にもう一度よく検討したいと思います。

[808: 匿名さん]

ローン終了が７０歳の予定なら、迷わず期間短縮がいいと思いますよ。

[809: 匿名さん]

＞807

そのような状況でしたら、まずは期間短縮してひとまず目標の年齢完済まで短縮頑張ってください。
繰上を頻繁にされないのでしたら、期間短縮の方が支払軽減より倍ほど支払利息を軽減できるのは確かです。

[810: 匿名さん]

私は短縮型

・借入額が大きい（4500万）ため、一刻も早く元本を減らさねばならない。
・年齢（40歳）
・子どもが小さい（2歳）
・かみさんの希望（支払いを急げ）

婚期が遅れ、子供も小さく、遅れた分をリカバリーせねばなりません。
負担軽減型で小額ローンと言えど延々払い続けることはできません。
借金の先送りは良くない。まぁ気分の問題ですね。

繰り上げ300万/年で子供中学までに大半を完済するのが目標。
老後の人生設計は考えていません。この世の中、先の人生真っ暗・・・
と思いながら婚期を遅らせてしまいました。悩んで考える時間は無駄。まず行動です。
20年後のことは20年後に考えることにしました。

どちらが良いというものではなく、ケースバイケースということで。
軽減型を否定するものではありません。メリットは認めます。

[811: 匿名さん]

>810
いいと思いますよ。