おりこうな繰り上げ返済とは？その２

[匿名さん]

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30521/

[722: 匿名さん]

706だけど
一応自宅含めて借り入れは億超えてますが。

[723: 匿名さん]

>>722
繰り上げしない方が有利な訳を詳しく

[724: 匿名さん]

計算すると、控除1％で金利1％以下だとすると、満額控除受けたほうが得だと分かる。

繰り上げできる余力を10年とっておいて、一気に10年後に返済するのも手だと思う。

ただ、金利がこのままだとは思えないし（変動の場合）金利上昇時の精神的負担を考えたら、どなたかがおっしゃったようにローンはローン、控除は控除で考えるべきかなと思う。

うちはローン返済にあてる分を、運用するとか考えるほど余力があるわけではないので（せいぜい500万程度の自由があるだけ）単純に控除とローンのどちらが得かを考えていたのだが・・・

控除との兼ね合いを考えるのは、控除期間の残り5年を過ぎてからでもいいのかな？と思う。
借り始めに多くすることが、低金利で借りた最大のメリットな訳だから・・・（全て変動の場合）

[725: 匿名さん]

723
高いよw
デフレ・・・一定期間モノやサービスの値段が下がる。
長く続くなら、生活費は浮くが給与は上がりにくくなる。モノが安くなれば国内需要は満たされ将来需要は常に不足。さらに景気が悪化する。
今買わないで先に買う方が手元のカネも生きる。
すでに買ったなら代金は先伸ばしがいい。ローン減税で当面金利ゼロだ。払うカネがあるなら貯めておく。先にいってからそのカネを何に使うか考える方がいい。今必要ないものを買いだめしないのがデフレの知恵
住宅ローンも同じ

[726: 匿名さん]

年収が低いと、「ローン減税の控除受けるために繰り上げしない」といって貯金だけするでしょ。

10年後には貯めておいた繰り上げで一気に完済って言う位なら「繰り上げしない」も良いけれど
「毎年繰り上げするほどの余裕がない」「毎年繰り上げすると貯金が少なくなる」の人は
10年間貯金は少しずつ（年50万？せいぜい年100万位？）増えているけれど
10年後そこから幾ら繰り上げできるか、それが肝心だと思うよ。

多分これって10年後に金利が上がる事が最初から分かっていながら、11年目になって金利が上がって支払いが苦しいと言っているステップ返済の人と、構造的に変わらないんじゃないかと思う。
今できない事を、ローン減税があるからという理由にすり替え、できない事に直面する事を10年後に先延ばししてるだけだから。

[727: マンコミュファンさん]

突然すみません。
皆様にご相談なんですが、

繰り上げ返済で期間短縮型と減額型で減額型のほうが不景気時などの家計の負担が減ると思っていました。
（トータルの返済額は期間短縮のほうが少ないのは理解してます）

ですが、労金などは期間短縮しかできないと言われ悩んでいましたが、
ひとつ考えが浮かんで融資担当者に質問しました。

期間短縮で繰上げし、のちのち返済がきつくなった場合、
本来の融資期間を上限に再度延長してくれないか　と聞いたところ、

『ブラックなどに信用が大幅に落ちない限り変更は可能です』

と回答されました。

これは期間短縮の金利軽減メリットと減額型の月々負担軽減メリット（本来の融資期間の権利）
の２重のメリットがあるのではないかと思いました。

繰上げ返済の方法としてはこうした考え方はいかがでしょうか？

よろしければ皆様のお知恵　ご教示いただけないでしょうか？
お願い致します。

[728: 匿名さん]

担当の口頭の回答ではリスクが高いと思います。契約書に書かれているなり、念書を入れてもらうなりの言質は取っておいた方がいいかと。
まあ保険として持っておくということで、あくまで期間短縮で返済するのは将来月々の返済に困らないという前提でされるのであればいいのではないでしょうか。
しかし、期間短縮しかできないところがそんなサービスやってるんですか？

[729: 入居済み住民さん]

>>727
一般に期間を一度決定した場合、そこから再度期間を延長することはできません。

また、支払いに困った際に、一時的に支払額を減らしたり、支払い期間を変更したりすることは
可能ですが、１回だけで２回目は認められません。

普通は、期間の変更は認められず、支払額の一時的減額で対応し、減額期間が過ぎたらきちんと
減額期間分も含めて払わされて、帳尻をあわせられるようにします。

ということで、>>727さんの書かれたことは一般には行われていないことですので、単に１回で
あれば、困った時に対応も可能ですよと言うことではないでしょうか？（嘘は言ってませんし）

それと、支払いが厳しくなって、金融機関に支払いの猶予をお願いすると言うことは、その段階で
信用が下がっていますので、その点も注意したほうがいいと思いますよ。

[730: 匿名さん]

>>727
＞『ブラックなどに信用が大幅に落ちない限り変更は可能です』 と回答されました。
既に事故があれば当然アウトでしょう。しかし、過去に事故がなくても、返済を猶予をしてもらったら、それ自体が事故ですので、そこでブラックになります。
債務者区分が正常先ではなくなります。
金利の優遇はなくなり１．５％とか跳ね上がります。
さらに返済が滞ったりすると今度は家を売って残債を一括返済しろと言われるでしょう。
また、後々の金融機関とのおつきあいに多大な悪影響が出るでしょう。
そうならないようにする方法は繰上を控え手元に残して蓄えておくくらいでしょう。

[731: マンコミュファンさん]

皆様、ありがとうございます。
労金という非営利的な特性からこういった事例も発想ひとつで可能なのかと思ってました。

なかなか現実は甘くないですね...

融資担当者は減額型の繰上げがしたいなら、都度、契約変更扱いで
前年の源泉準備など手続きが面倒なだけで対応可能との返答を受けていたのですが、
再度確認して参ります。

そもそも,そのような質問事態　今まで無いとの事でした(^^;

皆様ありがとうございました。
またご報告させていただきます。

[732: 730]

＞減額型の繰上げがしたいなら、都度、契約変更扱いで

なるほど。そういうことなら「事故」扱いにはならずに済むのかも。
でも信用に傷がつくことは避けられないと思います。
「債務者区分はヨウチュウになったりしませんか？」と聞いてみてください。

[733: 入居済み住民さん]

>>731
それって、新規のローンで借り換えということで、方法としてはありかもしれません。
最近はローンを、その銀行で借り替えることも可能ですので、そのことをいっているのかも
しれません。

ただ、その場合は、手数料がかかるかもしれませんし、金利の優遇なども変化したり、
固定であれば金利自体も変わるかもしれませんね。

[734: 匿名さん]

いまどきボーナス時返済と月払いの２本立ては選択すべきでないのかもしれんが、あえてそうして、ボーナス時の返済をちょいちょい期間短縮繰り上げしていき、安アパートの家賃程度の月払いのみになるよう目指している。
とりあえず小額でも手数料いらないのはありがたいよね、ろうきん

[735: マンコミュファンさん]

731です。
一応その点も担当者に伺ったんですが、あくまで内容変更の手続きで行うと言ってました。
手続きに関しても、金消取引などはせず、費用も無料と回答されました。

ただ、変更時点で再度、保証会社に審査を通さなければいけない。
そして前年の源泉など必要になり、転職して間もない状態ですと、
認められないかもしれません。
等　言われました。

この点が融資担当者は前記の『ブラックでなければ・・・』

で本当に通るのか？

あくまで保証会社の審査基準が分からないので
当方としては心配しているところです。

あまり必要以上に質問して目を付けられたくないので、
明日にでもコールセンターに聞いてみます（笑）

＞『債務者区分はヨウチュウになったりしませんか？』
こちらも質問してみます。

またご報告させていただきます。

[736: omom]

繰上シミュレータV1.20を先ほど公開しました。
旧バージョンの毎月繰上を改め、繰上頻度を任意（例えば１２カ月毎）に設定できるようにし、繰上手数料も考慮しました。（これまでどおり毎月繰上でもシミュレーションできます。）
さらに、繰上資金が一定額（例えば100万円）積み立てられる毎に繰り上げる「繰上額一定」のシートも設けました。
より現実的なシミュレーションになったと思います。お試しください。
http://om2.at.infoseek.co.jp/

[737: 匿名さん]

>736
同じことをあちこちに貼って回るなｗ

どこか一か所に限定せーよｗ

[738: サラリーマン]

731です。
やはり、内容変更手続き（手数料無料）で本来の融資期間まで延長可能とのことでした。

当初の借り入れ条件で優遇率もそのままで、特に要注意に指定されること無く、

子供の成長などに合わせて、支払い額、期間など都度相談してくださいとの回答でした。

当方、名古屋の東海労金でこの回答を受け、融資を決めました。

以上報告でした。

[739: 購入検討中さん]

私も738さんとおなじくろうきんで繰り上げは期間短縮のみと言われ悩んでいましたが、変動と固定のミックスにして繰り上げは変動のみとしていこうと思っています。将来変動が先に返済完了すれば、以後は固定分のみとなり毎月の支払額は減額となるはずです。ただミックスにする事で手数料が若干アップすることと変動分をいくらにするかが問題ではあります。

[740: 匿名]

下に沈んでた駄スレが上がったと思ったら、上げたのはやっぱり736のomomかorz

[741: 入居済み住民さん]

住宅ローンを払い始めもうすぐ１年になります。繰上げ返済を考えてこちらを読んでいた中で、繰上げ返済は１０月１日が最強と書てあったのですが、誰も反応していなかったのはウソだからでしょうか？何月に返すのが一番お得なのかぜひ教えてください。繰り上げ手数料はかからないところでローンを組んでいます。


年収６００万
家族構成　主人、私、子供2人（４歳・１歳）

残借り入れ額２７００万

今回の繰上げ分は５００万。その後１０年位は年７０～１００万返していきたいと考えています。

繰上げの時期だけでなく、よい返済の仕方がありましたらぜひ教えて下さいm(__)m

[742: 匿名さん]

>>741
金利１％未満でローン減税中ならローン減税が終わった直後がベスト。それまでは貯金。現在ローン減税がフルにかえってないとしても、残債が減っていくにつれてフルに戻る可能性が高くなるし、500万を定期貯金にでもしておけばわずかでも金利がつく。

金利１％以上なら、５００万も繰り上げするのであれば、ローン減税金額確定した後の１月が一番いい。

減税終了後なら少しでも早い方が金利的にはベスト。
ただローン自体がある意味保険に入っているとも考えられるので、金利が安いならあえて繰り上げしないで貯金しておくという方法もある。

10月の理由はわからない。変動の金利変更が4月10月だから、金利変更直後という意味かもしれないが……それほど意味はなさそう。

[743: 匿名さん]

残高証明書が１０月に送って来るからでしょう。
２ヶ月分誤魔化そうって話しですよ。
ある意味一番お得だとは思うよ。

[744: 匿名さん]

>>743
なるほど。でもそれはばれたら詐欺にあたるのでは？

[745: 匿名さん]

>>744
え、そうなの？
10月だけじゃなくて、11月、12月に繰り上げた人も年末残高は予定とは変わってると思うけど、報告や取り直しが必要ってこと？

[746: 匿名さん]

>>745
もちろん必要ですよ。あくまで残高証明には「予定」となっていますから。その場合は再発行してもらう必要があります。

この記事の下の方を参照ください。
http://allabout.co.jp/living/mansionlife/closeup/CU20090924A/

実際にばれる事があるかどうかはわかりません。しかしばれたら何かしらまずいことになる可能性は大だとは思います。それが詐欺罪にされるのか、追徴されるくらいで済むのかまではわかりませんが、たかだか繰り上げ分の３ヶ月分の利息なんて、それほど大きくはないのですから、危険をおかしてまでやる事ではないと思います。

ちゃんと１月繰り上げした方がいいとは思います。

[747: 匿名はん]

どこかにもし、回答が書かれていたら申し訳ございません

利子が１％未満でも、もし元利均等で借りている場合は、当初は利子分が多いので、住宅ローン控除があったとしても繰り上げ返済したほうがお得ではないのでしょうか？

元金均等で借りている場合は、単純に利子と住宅ローン控除を比較すればよいと思っていますが。。

何分いま勉強中のため
もしちがったら教えていただければと思います

[748: 匿名さん]

>>747
元利でも変わらないと思いますが……。

[749: 契約済みさん]

10月頃に送ってくるのは「返済予定表」、今後1年間の月々の返済額が書いてあるものです。
これは確定申告には使えません。

申告の証拠書類になるのは「住宅取得資金に係る借入金の年末残高証明書」
ちゃんと12月31日の残高が記入してあって、銀行の証明印も押してあります。

普通は1月上旬〜中旬までには郵送されてきます。

[750: 入居済み住民さん]

741です。

742さんを始め皆さんご意見を頂き本当にありがとうございましたm(__)m
ローン返済は色々な考え方がありますよね。
742さんの考え方や、また繰り上げは1月が良い事が分かりとても参考になりました。
10月１日が最強の意味も分かりすっきりしました。
今後、また何かありましたら頼りにさせてくださいm(__)m

[751: 匿名さん]

>>749
サラリーマンは年末調整に必要なので、２年目以降からは予定で送ってくると思います。
保険料の証明書と同じかと。

[752: 匿名さん]

>>749さん
普通、１年目は確定申告に間に合えばよいから、１月に送られてきますが、
２年目以降は、年末調整に間に合うように送られてきます。
ちゃんと銀行印が押してあるものです。

[753: 749]

751さん、752さん
ありがとうございました。

昨年購入したので１年目の例しか知りませんでした。
来年（というか今年末）は早めに来るんですね。参考になります。

[754: 購入経験者さん]

2年前に金利2.7%のフラット35で1700万円のローンを元利均等払いで組んだ者です。
数百万円の繰り上げ返済を考えています。

教えていただきたいことは以下のとおりです。

ファイナンシャルプランナーがよく語る意見として、「ローンを組んでいる人で余裕資金がある場合、繰り上げ返済するよりも、投資によってローン金利を上回る収益を上げれば良い」というものがありますが、いまいち納得がいきません。

第一に、ローン額を下回る余裕資金を元にローン利息を上回る投資を行なったとしても、大幅な利回りを得なければ利息の回収は無理なような気がします。第二に、私のように元利均等払いでローンを組んだ場合、返済額に含まれる利息の割合が大きいので、投資による利息回は、かなり年数を経なければ実現できないような気がします。

この疑問を氷解していただけるご意見をお待ちしています。
また、もしも過去のスレに同内容があれば教えていただけると助かります。

[755: 匿名さん]

ファイナンシャルプランナーなどは弁護士のような国家資格ではなく、お金さえ払えば余程の馬鹿でない限り資格は
もらえる。

[756: 匿名さん]

755さんへ

だから何ですか？
FPの意見はあてにするな！ということですか。
ところであなたは754さんの投稿に対する回答はあるのですか？
なければ無意味な投稿はやめてください。
自己責任だけど、スレタイトルにふさわしい質問をしているわけですから・・・。


私も754さんの疑問は気になります。
おそらく754さんの投稿に出てくるFPは、顔写真付きで登場したり、
本を書いたりする人（投資アドバイス等で金額の大小にかかわらず収入を得ている人）
のことでしょう。

誰か教えてください。

[757: 匿名さん]

７５４氏の質問は錯覚による錯誤の様な気がするだけで良く分かりません。
でも私は証券口座に６００万円入金したのに出金する時は２００万円しかありませんでした。
私の様なお馬鹿さんが多いのが投資の現実です。
やりたければ、どーぞとしか言えません。

[758: 匿名さん]

まぁ、基本的に日本人は投資下手ですよね。
欧米では普通の人も運用は組み込んでいるようですが、日本人は殆ど貯金ですよね。

そして投資に手を出す時には下手に一攫千金みたいなのを狙ってなくしてしまう。
そういうのが多いですね。

本来運用では一つに全額いれたりするのではなく、幅広くいろいろなものに投資するのが基本なはずなのですが、そうしていない人がものすごく多いですね。

そういった事情も顧みて、確実に繰り上げした方が得になる人の方が多い気がします。

ただそれなりにきちんとした運用が出来る人にとっては、その方がお得でしょうね。


まぁ、あとは変動であれば現在1%未満の人も多いでしょうから、それくらいであればけっこう利益を出せる人は多いかもしれませんね。定期貯金でも0.8%とかもみますしね。

[759: 匿名さん]

余裕資金が100万円あるとき、3000万円、1%の住宅ローンと、200万円、5%の自動車ローン、どちらを繰り上げ返済しますか？

そもそも、ローン額を下回る余裕資金を繰り上げ返済しても、利息全額の回収はできません。
それよりは、ローン額を下回る余裕資金でローン利息を上回る投資を行った方が、回収率が良いということではないでしょうか。

[760: 匿名さん]

分散投資のセオリーは、リーマンショックの時に通用しないことが証明されました。
なので、手堅く繰り上げ返済が良いでしょう。
山っ気がある人は、新興国のETFなどが良いのでは？

[761: 匿名さん]

SBI債などの社債（１年短期債で１．９％ぐらいの利回り）で
あれば、今の変動低金利よりは投資に回したほうが良いとは
言えますが、投資はあくまでリスクを伴いますので、気持ちよく
繰上げにお金を回すのが精神衛生上スマートだと思います。

必要資金まで無理して繰上げにまわさぐ、あくまで余裕資金での
繰上げが前提です。

私の場合は、１０００万円は社会勉強もかねて投資にまわして、
そこからの運用益（出ればですが）と普通に生活して、生活費や
将来の活動費を除いた余裕金を繰り上げに回しています。

[762: 匿名さん]

どっちがいいかってわからないけれど、結局のところ期間短縮型で繰り上げ返済しつつ、別口で生命保険もきっちり入っていて、それなりに貯蓄も出来ていれば、結果的には短縮型のほうが得てことですよね？

うちは購入時の年齢が高かったもので、やっぱりまずは期間短縮っていう選択しかなかったんですよね。
残債が当初借入から半減して目処が立ったので、そろそろのんびり返していこうかと考えています。ボーナス返済もちょうどなくなったので。
軽減型を選択する方って、いつまでも残債が多く残っているという点についての不安はないのでしょうか・・

[763: 匿名さん]

>>762
期間短縮でも軽減型でも、同じ額を（軽減型の差額を含む）
繰り上げ返済していけば、結果的にはほぼ同じ時期にローンは終了しますよ。
（保障料の戻りは少し期間短縮に軍配）

なので、「いつまでも残債が多く残っている」という表現は少しおかしく

・期間短縮では、ローン期間は目に見えて減っていくが毎月支払う額は変わらない。
・軽減型では、ローン期間は変わらないが毎月支払う額は目に見えて減っていく。

この違いしかないのではないでしょうか。
軽減型でも、３５年あったローンが繰り上げ返済することによって
ある日、ふと終わってしまうんです。

[764: 匿名さん]

＞軽減型を選択する方って、いつまでも残債が多く残っているという点についての不安はないのでしょうか・・

ん？　同じだけ返せば残債も同じなのだが。
期間短縮型を選択する方って、いつまでも約定返済額が高いままという点についての不安はないのでしょうか・・

[765: 匿名さん]

期限の利益を自分から放棄することはない。
金利変動リスクもあるし。
軽減型を選択し、軽減分だけ、もしくはそれ以上繰上げすればよいだけ。

[766: 匿名さん]

繰り上げ手数料によっては完全に同じとはいかないものの、軽減型の方がいろいろな利益を満喫できます。
軽減型で繰り上げてそれで終われば確かに短縮型の方が利息が少なく払えますが、支払う金額が減った分も繰り上げ用の費用に回せば、それほど大きな差は出ません。完全に毎月同じにしない限りは多少は短縮型の方がお得にはなりますけどね。大差はないです。

しかし万が一年収ダウンしたり病気になったりした時には、軽減型にしておけば対処しやすい利点はあります。

ローンも結局いつかはそうして貯めた金額の方が残債を超しますから、それを支払えばその時点で終わりになります。短縮型で終わりにした場合とほぼ期間は変わりません。

[767: 匿名さん]

少額の支払いをダラダラとやるか、繰り上げ期間短縮で一気に終わらせるか
総支払額に大きな差がなければ、あとは気分の問題かと。

公務員なら急ぐ必要全くなし。
自営業な私は、残債を一刻も早くなくしたいので期間短縮。

[768: 匿名さん]

>>767
むしろ安定している公務員こそ期間短縮でよく、不安定な自営業な人こそ軽減型を選んだ方がいいと思いますよ。

[769: 匿名さん]

公務員であれ自営業であれ軽減型でしょ。期間短縮のメリットなんてほとんどないんだから。

[770: 匿名さん]

気分だけの問題ではなく、リスク回避も含めて考えた場合は
大方は軽減型で意見は落ち着いていますが
返済の好みもあるのでしょうね。

[771: 匿名さん]

なるほどね。
ずっと短縮でやってきて現在のところこのまま普通に返済していくとちょうど60歳で返済完了するので、金利の低いところに借り換えた上であとどうやっていこうかと思っていたんですよね。来年でローン控除もなくなるし、繰り上げ返済しつつ返済額を軽減していくという選択もありですね。
参考になりました。