おりこうな繰り上げ返済とは？その２

[匿名さん]

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30521/

[682: 匿名さん]

私も674さんと年齢と借入期間がほとんど同じ、かつ、定年前にローンを返したい、
とこまで一緒です。

自分がそのローンの条件であり、まとまったお金が繰上原資としてあるならば、
住信SBI(税引後0.664%)やソニー(税引後0.64%)の1年もの定期とかですかね。
お持ちの定期が満期になる2ヵ月後も金利キャンペーンやっています。
ちなみに途中解約しても元本割れしません。緊急時にも利用できます。

金利上昇時は返済額軽減で繰上します。

毎月とか毎年とか、定期的に繰上返済ができるならば、過去スレで何度も語られているように
期間短縮にはあまりメリットがないので。
月々のローン支払額が十分に低くなってから、期間短縮型に切り替えます。

話は少し変わりますが、674さんの場合、住宅ローン減税の控除を満額もらえそうな感じですが、
保険の控除とかが盲点になっていませんか?

たとえば、保険の控除が5万あった場合、住宅ローン減税は満額(25万)もらえませんよ。
諸所の控除額が満額もらえないのであれば、繰上返済しちゃいますね。

[683: 匿名さん]

保険の控除は所得控除であって、税額控除じゃないですよ。

[684: 匿名さん]

繰上げ教祖は税の知識までボロだな。
保険の控除も医療費控除も所得控除で、大したことない。ローン控除は引かれた税金から
もどってくるからすごい。所得控除に換算したら（自分の所得と納税額から計算してみて）
わかる。扶養控除など今後危ういものが、過去の住宅購入で１０年くらい税金免除が保証されて
いるんだから、全く意味違うぞ。

[685: 入居済み住民さん]

ほんとだなｗ
682の勘違いはひどいぞ^^;
保険料控除の5万なんて税額低くなった今では、約2500円分の減税にしかならんｗ

[686: 匿名]

期間短縮は絶対にしてはいけないって提言した676は、利息差額と手数料差額をちゃんと補填してくれるんだよな？

[687: 契約済みさん(＝674）]

皆様、貴重なご意見ありがとうございます。

おっしゃる通り、所得税と住民税の額をみながら、また金利動向をみながら手元に残しておこうと思います。

再度質問で恐縮なんですが、変動金利なので年2回の見直しになるかと思うのですが、その見直しの半月位前に決定されて金利がHPで掲載されると銀行から聞いています。

この場合、その金利があがる直前に繰り上げ返済をする方が良い、ということですよね？


マンションの販売の方にローンや控除の相談をした際には、控除されるのが所得税だけで住民税にはいっさい触れられなかったのですが、これはその方の認識違いということなんでしょうか。
今年入居で控除の要件は満たしているので、自分で調べた限りでは住民税も7万某の限度額まで控除されるはずなのですが。

ですので、このときの説明は「所得税分の18万は返ってくるので、固定資産税はここから払えますよ。」
繰り上げ返済については、「残額が1800万になるまでは繰り上げ返済された方が残高の減りは早いですが、それ以降はどちらが有利か検討なさった方が宜しいかと思います。」
という話でした。

やはり、自分できちんと調べないとだめですよね。
こういう大きな買い物をして大きな金額の借り入れをするときには、知らないと損をするの振り幅がめちゃめちゃでかいですね・・・

[688: 匿名さん]

682です

生命保険の所得控除と税額控除の勘違いは余計でしたね。
まさに蛇足。

お目汚し、失礼しました。

[689: 匿名さん]

ここのスレは非常に勉強になります。全部読むのは大変でしたが全部読んで良かったです。

[690: omom]

返済額軽減と期間短縮について、こういうことも考えておいた方が良いのではという話です。
私は、期間短縮のメリットはほとんどないと考える者ですが、「絶対に期間短縮をしてはいけません」とまでは言いません。十分に両者の違いを理解した上で期間短縮を選択するのであれば、それはそれでありでしょう。

しかし、期間短縮ですと、買い先行で住居を買い換えることが困難になるということを認識している人は少なくないのではないでしょうか。
今の住居のローンが完済していれば問題ないのですが、残債が残ったまま買い先行で買い換えようとすると、次の住居を買ってから今の住居を売るまでの間は二重ローンとなります。
そのときに、期間短縮で繰り上げていると約定返済額が下がっていない（変動の場合は金利上昇により上がっている可能性が高い）ので、買い換えのための次の融資が受けられなくなる可能性が高くなるのです。
ご承知のとおり融資額はローン返済率（年収に対する年間返済額の割合）で決まってきます。年収３００万円未満の場合は２５％、年収３００～４００万円は３０％、４００～７００万円は３５％、７００万円以上は４０％が目安とされているようです。
年収１千万円でローン返済率が４０％（年間返済額４００万円）まで融資を受けることが可能だとしても、今のローンの年間返済額が２５０万円であれば、重ねて借りられる融資額は、年間返済額１５０万円が基準となります。つまり今の住居より安い物件しか買えないのです。
しかし、返済額軽減で年間返済額を１５０万円まで下げておけば、重ねて借りられる融資額は、年間返済額２５０万円が基準となり、住居のステップアップが可能となるわけです。
銀行に「二重ローンは一時的なもので今の住居は直ぐに売るから」と言ってみたところで、上述のローン返済率を超えて融資してくれる可能性はあまりないようです。

ローン完済まで今の住居に住み続けることが確実な人には無用な話ですが、家族構成の変化その他の事情により、完済前でも買い換える可能性があるのであれば、買い換えを検討し始めたときに必ずこの問題に直面することを認識しておきましょう。

[691: omom]

↑４行目「少なくない」→「多くはない」でした。訂正します。

[692: 匿名さん]

>>687さん
＞この場合、その金利があがる直前に繰り上げ返済をする方が良い、ということですよね？

いえいえ、ローン控除１％＋運用利回り（例：0.64％）＝1.64％ ＜ 借入金利　となるのが、繰り上げするかの目安です。
これを超えるまでは、繰り上げる必要は無いですよ。

＞今年入居で控除の要件は満たしているので、自分で調べた限りでは住民税も7万某の限度額まで控除されるはずなのですが。

そのとおりです。デベの営業さんの勉強不足ですね。
ただ、所得税は確定申告で還付申請手続きしますが、住民税はそれとは別に手続きが必要です。

[693: 匿名さん]

omomもういいって・・・ちょっと執着し過ぎだって

[694: omom]

>>693
私に何か恨みでも？
それとも>>690がこのスレの趣旨に反するとでも？
まともなレスをお願いします。

[695: 匿名]

>694

お前まだいたのか！？

[696: 匿名さん]

>>692
> いえいえ、ローン控除１％＋運用利回り（例：0.64％）＝1.64％ ＜ 借入金利　となるのが、繰り上げするかの目安です。

あのー・・・。単純に金利で比べちゃまずいでしょ。
前提条件として、借入額と同じくらいの額を運用にまわすなら金利で比べるのにも意味はありますが。

借入額が３０００万円、３５年、金利１％だとしたらその年に支払う金利分、約２９万円。
ローン控除だって払った分以上は戻ってこないから、
年収６００万円で妻１、子１の家庭だとして扶養控除、保険控除を考慮するとまぁ
所得税１３万円、住民税１０万円の合計２３万円程度しか「ローン控除分」としては戻ってこない。
支払う金利２９万円との差６万円を埋める運用利回りが可能なら繰り上げ返済よりも運用にまわして良い。

１０００万円を何かで0.64％の運用するとして、課税されて実際には６万円もいかないかな。
要するに、金利じゃなくて金額で比較しなきゃね。

[697: 匿名さん]

696さん
「ローン控除だって払った分以上は戻ってこない」とありますが、そうなんですか？？
私はこれから変動0,675でローンを組むのですが、１％の控除でプラスが出ると説明を受けました。

[698: omom]

>>697
横レスですが、あくまでも税の控除ですから、支払った税が全部戻ってしまえばそこで終わりです。それ以上に得はしません。>>696さんは、納税額の１００倍を超える部分については単純に利息負担が生じる（控除で相殺されない）ということを言っています。

[699: 匿名さん]

>>692所得税は確定申告で還付申請手続きしますが、住民税はそれとは別に手続きが必要です。

あんた知ったかぶりもいいけど勉強不足だね。
住民税から控除できるのは所得税から全額控除できなかった場合で２１年分からは住民税の確定申告も必要なくなるよ。所得税から全額控除できない人は低収入の人が多くローン自体過大なんだから運用利回りなんか論外で早急に債務を減らすべき。

[700: 住民でない人さん]

変動金利で0,675？
最強だね。すごいよ。優遇金利1.8？



あと、利回りとかなんとか書いてる人がいるけど、そんなのするより、
繰上返済(返済額軽減)をするのが普通だよ。

住宅ローン減税は、払った税金が戻るだけ
所得税と住民税(こちらは、約9万円まで)

[701: 匿名さん]

年収６００万円で妻１、子１の家庭で、借入額が３０００万円　って
いつ破綻してもおかしくないよ。

[702: 匿名さん]

697です。返答ありがとうございます。
私の場合扶養家族がいないので、やはり控除の額が多くなりそうで、ローンを多く長くした方が得のような気がします。優遇は１．８で今後変動が上がったとしても、少なくとも今定期に入れている１％程度の預金は、繰り上げなどに回さないほうがいいような気がするのです・・・。ただ、銀行の人に聞いても、どうかなぁ・・・とか言われて不安です。ただ、繰り上げしてしまった方が気持ちはすっいりしますよね。

[703: 匿名さん]

繰上げ返済する時の注意事項は、期間短縮で繰上げ返済する場合、
残りのローン期間が１０年以下になると、控除を受けれなくなるので、
それは注意しましょうね。

[704: 匿名さん]

「過去支払った期間+残りの期間」が10年以上ないと控除を受けられない、
という縛りはわかりにくいですよねぇ。

期間短縮の落とし穴。

[705: 匿名さん]

繰り上げ１月にしようよ

[706: 匿名さん]

繰り上げ何かしないほうがいいよ。変動が安いんだから。１０年経ってまだ低金利だったら繰り上げしたこと自体
後悔するよ。先に繰り上げしてあとから教育ローンや奨学金借りるなんてバカみたいでしょ。

[707: 匿名さん]

繰り上げ何か→繰り上げなんか

[708: 匿名さん]

>>706
人それぞれ。年齢、家族構成、収入10人十色。一括りにする方がバカみたい。

[709: 匿名さん]

>>706
教育ローンなんて組む奴が家を買っちゃいかん！

[710: 匿名さん]

>>706

奨学金は、学生本人が借りるんじゃない？
卒業してから、本人が、給料から返すのだから、そもそも趣旨が全然違う。

[711: 匿名さん]

>>706
住宅ローン返されると手数料が稼げない銀行員？

[712: 匿名さん]

そうですね。
庶民感覚では理解できませんね。
家もローンでもなく院まで私学でしたがすべて親が出してくれた
馬鹿息子でしたので・・・

[713: 匿名さん]

>>706
教育費とか必要な分は繰上に充てずに手元に置いておけば済むこと
必要以上の資金も繰り上げず手元に置いておいた方が良いケースはあるのかな？

[714: 匿名さん]

変動で、１％以下で借りていて、ローン控除を１％分満額受けられるなら、
自分なら繰り上げしないけどなぁ・・・

＞必要以上の資金も繰り上げず手元に置いておいた方が良いケースはあるのかな？

その方がお得だから。です。

[715: 匿名さん]

>>714
それはまた別の話だろ
>>706にはローン控除による逆ざやの記述はまったくないのだが

[716: 匿名さん]

では３０００万を０．９５％で借りていて初年度３０万弱の利息を支払ったけれど、ローン減税という制度が無ければ繰り上げするの？

または３０００万を２．５％の金利で借りていて、ローン減税が２・５％もどってくるとしたら
初年度約７５万の金利が、ローン減税でかえってくるから繰り上げしないの？


今はたまたま金利とローン減税という制度が一緒だから「相殺」と考えるんだろうけれど、
ローン減税はローン減税、繰り上げは繰り上げって別に考えないのかな？

[717: 匿名さん]

何事も総合的に考えるべきだよ

[718: 匿名さん]

億以上両建てしているならともかくサラリーマンの分際でたいした金額でもないんだからとっとと返済しろよ。

[719: 匿名さん]

718さんの仰るとおり。

しがないサラリーマンの分際で何が資産運用じゃ（笑）！
君らはそもそも大した収入がないんだから、迷わず繰り上げだよ。

3000万円程度の借入でごちゃごちゃ言うな！

[720: ギリギリ]

なにもないサラリーマン時代が懐かしいな。 住宅ローン組みすぎたよ。

[721: 匿名さん]

しがないサラリーマンだから一円でも無駄にしないようにない知恵搾るんです。あんたら金持ちにはこの気持ちは分からないやろね。

[722: 匿名さん]

706だけど
一応自宅含めて借り入れは億超えてますが。

[723: 匿名さん]

>>722
繰り上げしない方が有利な訳を詳しく

[724: 匿名さん]

計算すると、控除1％で金利1％以下だとすると、満額控除受けたほうが得だと分かる。

繰り上げできる余力を10年とっておいて、一気に10年後に返済するのも手だと思う。

ただ、金利がこのままだとは思えないし（変動の場合）金利上昇時の精神的負担を考えたら、どなたかがおっしゃったようにローンはローン、控除は控除で考えるべきかなと思う。

うちはローン返済にあてる分を、運用するとか考えるほど余力があるわけではないので（せいぜい500万程度の自由があるだけ）単純に控除とローンのどちらが得かを考えていたのだが・・・

控除との兼ね合いを考えるのは、控除期間の残り5年を過ぎてからでもいいのかな？と思う。
借り始めに多くすることが、低金利で借りた最大のメリットな訳だから・・・（全て変動の場合）

[725: 匿名さん]

723
高いよw
デフレ・・・一定期間モノやサービスの値段が下がる。
長く続くなら、生活費は浮くが給与は上がりにくくなる。モノが安くなれば国内需要は満たされ将来需要は常に不足。さらに景気が悪化する。
今買わないで先に買う方が手元のカネも生きる。
すでに買ったなら代金は先伸ばしがいい。ローン減税で当面金利ゼロだ。払うカネがあるなら貯めておく。先にいってからそのカネを何に使うか考える方がいい。今必要ないものを買いだめしないのがデフレの知恵
住宅ローンも同じ

[726: 匿名さん]

年収が低いと、「ローン減税の控除受けるために繰り上げしない」といって貯金だけするでしょ。

10年後には貯めておいた繰り上げで一気に完済って言う位なら「繰り上げしない」も良いけれど
「毎年繰り上げするほどの余裕がない」「毎年繰り上げすると貯金が少なくなる」の人は
10年間貯金は少しずつ（年50万？せいぜい年100万位？）増えているけれど
10年後そこから幾ら繰り上げできるか、それが肝心だと思うよ。

多分これって10年後に金利が上がる事が最初から分かっていながら、11年目になって金利が上がって支払いが苦しいと言っているステップ返済の人と、構造的に変わらないんじゃないかと思う。
今できない事を、ローン減税があるからという理由にすり替え、できない事に直面する事を10年後に先延ばししてるだけだから。

[727: マンコミュファンさん]

突然すみません。
皆様にご相談なんですが、

繰り上げ返済で期間短縮型と減額型で減額型のほうが不景気時などの家計の負担が減ると思っていました。
（トータルの返済額は期間短縮のほうが少ないのは理解してます）

ですが、労金などは期間短縮しかできないと言われ悩んでいましたが、
ひとつ考えが浮かんで融資担当者に質問しました。

期間短縮で繰上げし、のちのち返済がきつくなった場合、
本来の融資期間を上限に再度延長してくれないか　と聞いたところ、

『ブラックなどに信用が大幅に落ちない限り変更は可能です』

と回答されました。

これは期間短縮の金利軽減メリットと減額型の月々負担軽減メリット（本来の融資期間の権利）
の２重のメリットがあるのではないかと思いました。

繰上げ返済の方法としてはこうした考え方はいかがでしょうか？

よろしければ皆様のお知恵　ご教示いただけないでしょうか？
お願い致します。

[728: 匿名さん]

担当の口頭の回答ではリスクが高いと思います。契約書に書かれているなり、念書を入れてもらうなりの言質は取っておいた方がいいかと。
まあ保険として持っておくということで、あくまで期間短縮で返済するのは将来月々の返済に困らないという前提でされるのであればいいのではないでしょうか。
しかし、期間短縮しかできないところがそんなサービスやってるんですか？

[729: 入居済み住民さん]

>>727
一般に期間を一度決定した場合、そこから再度期間を延長することはできません。

また、支払いに困った際に、一時的に支払額を減らしたり、支払い期間を変更したりすることは
可能ですが、１回だけで２回目は認められません。

普通は、期間の変更は認められず、支払額の一時的減額で対応し、減額期間が過ぎたらきちんと
減額期間分も含めて払わされて、帳尻をあわせられるようにします。

ということで、>>727さんの書かれたことは一般には行われていないことですので、単に１回で
あれば、困った時に対応も可能ですよと言うことではないでしょうか？（嘘は言ってませんし）

それと、支払いが厳しくなって、金融機関に支払いの猶予をお願いすると言うことは、その段階で
信用が下がっていますので、その点も注意したほうがいいと思いますよ。

[730: 匿名さん]

>>727
＞『ブラックなどに信用が大幅に落ちない限り変更は可能です』 と回答されました。
既に事故があれば当然アウトでしょう。しかし、過去に事故がなくても、返済を猶予をしてもらったら、それ自体が事故ですので、そこでブラックになります。
債務者区分が正常先ではなくなります。
金利の優遇はなくなり１．５％とか跳ね上がります。
さらに返済が滞ったりすると今度は家を売って残債を一括返済しろと言われるでしょう。
また、後々の金融機関とのおつきあいに多大な悪影響が出るでしょう。
そうならないようにする方法は繰上を控え手元に残して蓄えておくくらいでしょう。

[731: マンコミュファンさん]

皆様、ありがとうございます。
労金という非営利的な特性からこういった事例も発想ひとつで可能なのかと思ってました。

なかなか現実は甘くないですね...

融資担当者は減額型の繰上げがしたいなら、都度、契約変更扱いで
前年の源泉準備など手続きが面倒なだけで対応可能との返答を受けていたのですが、
再度確認して参ります。

そもそも,そのような質問事態　今まで無いとの事でした(^^;

皆様ありがとうございました。
またご報告させていただきます。