おりこうな繰り上げ返済とは？その２

[匿名さん]

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30521/

[662: 匿名さん]

笑った。

[663: 匿名さん]

支払い減額は、減額した分だけ貯蓄ペースが上がり繰り上げ返済の時期が短縮される。
例えば月20万の返済資金ができるとして、期間短縮だとローン返済10万、繰上げ返済余力10万で120万の繰上げ返済に12ヶ月かかる。
支払い減額だと、ローン返済8万、繰上げ返済余力12万で120万の繰上げ返済に10ヶ月で先行して元金を減らせる。

もちろん一般に期間短縮のほうが総額は低くなるが、上記を考慮すればそれはわずかな差であるし、リスク軽減というメリットもある。
また、ごくまれな条件下では支払い減額のほうが返済総額まで少なくなる事もある。

[664: 匿名さん]

>>661 662
660は全くその通りだと思うんだけど、何が不満なの？持論じゃなくて一般論ですよ？
「毎月同じ額を返済する」なら「総返済額は同じ」ってだけ。だからどうしろとは言ってない。
リスクヘッジだと思えば支払額軽減にすればいいし、毎月繰上するのが面倒臭いなら期間短縮にすればいい。
頑なに期間短縮が安くなると言い張る理由がわからない。

[665: 匿名さん]

あれー、660と664が同一人物なんですけど？？？？？

[666: omom]

>>661
＞メール来なかった時点で現実を自覚したら？

１０人ほどの方からメールをいただき配布させていただきました。
「これ、おもしろいしわかりやすい。計画返済にとても便利ですね。」
というご意見をくださった方もいらっしゃいます。
私の発言やシミュレータが役に立たないと思うなら無視してください。
少なくとも間違ったことは言っていないと認識しています。

>>664は私ではありません。私は誰かのような自作自演はしません。

[667: 住民でない人さん]

なぜか返済額軽減型のメリットがわからない人が一人だけいて、その人が自作自演で
何回も無意味な反抗をしている。

自分と同じ失敗に誘いたいのか、
本当に頭が悪いのか、
それとも、アスペルガー症候群なのかわからないけどね。

[668: 匿名さん]

>667
あんたのような差別発言する奴には、変動派を語って欲しくないな。

てか、ここに来て欲しくないわ。

[669: 匿名さん]

>それとも、アスペルガー症候群なのかわからないけどね。

うわー、シミュレータ野郎、こんな差別的発言までするんだー！

ブログ市長と同レベルじゃん！

[670: 匿名さん]

omomさんのシミュレータ、これは秀逸な作品ですね。
これまで見たことがない斬新な作りですが、シンプルかつ明快でもあります。
今後の繰上返済を計画する上で手放せません。

[671: 匿名]

もうこれ以上恥ずかしいマネはやめとけ、シミュレータよ

[672: 匿名さん]

668-671
自演は止めて本題で反論しろよ。言葉尻をつつくしかできなくなったと思われるぞ、みっともないな～。

[673: 匿名さん]

まじで差別発言はいただけないなぁ～

[674: 契約済みさん]

すみません、今月から返済開始の者です。

借入額2500万で、35年変動。優遇後0.975％。
所得税年間18万程＋住民税7万程（控除の上限）＝25万

2ヶ月後に定期預金が満期になりに繰り上げ返済にあてようと思っていました。（500万）

しかし、控除よりも金利の方が低いので、繰り上げ返済しないで手元においておいたほうが宜しいでしょうか？

計算を自分なりにしてみましたが、金利が今と変わらなければその方が有利だと考えています。
しかし、今のままだと定年後もローン残ってしまうので、なるべく早く負担を軽くしておきたいとも考えております。
（38歳です）

繰り上げした方が良い、もしくは手元にとっておくべき、その理由をそれぞれご意見頂けませんでしょうか？
宜しくお願い致します。

[675: 匿名さん]

＞しかし、控除よりも金利の方が低いので、繰り上げ返済しないで手元においておいたほうが宜しいでしょうか？
ＥＴＦ買いましょう。日経２２５とか。
あとは、武田薬品とか配当のいい株どうですか？銀行株も今底値ですよ。

[676: 住民でない人さん]

674さんのケースなら、繰り上げ返済をしない方が良いですね。
10年間は、所得税＋住民税の金額をチェックしていきましょう。

ただし、
金利が上昇した場合は、返済額軽減で何百万円か繰り上げ返済をしましょう。
※絶対に期間短縮をしてはいけません。

すると、毎月の支払いが減り、返済が楽になります。

余剰金は、株などは絶対に買わず、いつでも繰り上げ返済に充てれるようにしましょう。
騙されて何かに使うのは避けて下さい。

株は絶対だめです。

[677: 匿名さん]

繰り上げ返済しないほうがいいのはその通り。
期間短縮と返済額減額のどちらがいいかは、状況や、性格・ローン契約の内容によるのでどちらが良いとか言えるはずがない。

性格：管理が苦にならない/家計簿なんてつけない/通帳預金に余裕があれば浪費する/繰上げとか手続きするのが面倒。
ローン契約の内容：繰上げの最低金額や繰上げ時の手数料。

[678: 匿名さん]

↑
＞※絶対に期間短縮をしてはいけません。

そういう書き方は、盲目的でどうかと思います。

674さんは、払っている税額から推定できる収入とローン残高から考えて、さほど無理なローンではないように感じます。
また、674さん自身、下記のようにおっしゃっています。

＞しかし、今のままだと定年後もローン残ってしまうので、なるべく早く負担を軽くしておきたいとも考えております。

そういうお考えであれば、
まずは、定年前に完済できるま年数になるまで期間短縮をして、気持ちに余裕を持ち、
その後に返済額軽減にするのが良いように思います。

あ、ただし金利が上昇するまでは、
676さんが前半でおっしゃっているように、繰り上げする必要は無いです。
ネット銀行などでは１年定期で 0.8％（税引き後0.64％）などありますから、そのような定期預金に預けておくと良いのでは？

[679: 匿名さん]

あ、すみません。678の最初の矢印↑は、676に対してです。
677さんのお考えはうなずけます。

[680: 匿名]

676は変動スレの偏屈さんですねw

相変わらず持論を強制するところは変わってませんねw

[681: 匿名さん]

このスレ面白いね。素人がアドバイザーごっこですか。

まずローン減税考えたら減税限度年まで残したほうがいいよ。

[682: 匿名さん]

私も674さんと年齢と借入期間がほとんど同じ、かつ、定年前にローンを返したい、
とこまで一緒です。

自分がそのローンの条件であり、まとまったお金が繰上原資としてあるならば、
住信SBI(税引後0.664%)やソニー(税引後0.64%)の1年もの定期とかですかね。
お持ちの定期が満期になる2ヵ月後も金利キャンペーンやっています。
ちなみに途中解約しても元本割れしません。緊急時にも利用できます。

金利上昇時は返済額軽減で繰上します。

毎月とか毎年とか、定期的に繰上返済ができるならば、過去スレで何度も語られているように
期間短縮にはあまりメリットがないので。
月々のローン支払額が十分に低くなってから、期間短縮型に切り替えます。

話は少し変わりますが、674さんの場合、住宅ローン減税の控除を満額もらえそうな感じですが、
保険の控除とかが盲点になっていませんか?

たとえば、保険の控除が5万あった場合、住宅ローン減税は満額(25万)もらえませんよ。
諸所の控除額が満額もらえないのであれば、繰上返済しちゃいますね。

[683: 匿名さん]

保険の控除は所得控除であって、税額控除じゃないですよ。

[684: 匿名さん]

繰上げ教祖は税の知識までボロだな。
保険の控除も医療費控除も所得控除で、大したことない。ローン控除は引かれた税金から
もどってくるからすごい。所得控除に換算したら（自分の所得と納税額から計算してみて）
わかる。扶養控除など今後危ういものが、過去の住宅購入で１０年くらい税金免除が保証されて
いるんだから、全く意味違うぞ。

[685: 入居済み住民さん]

ほんとだなｗ
682の勘違いはひどいぞ^^;
保険料控除の5万なんて税額低くなった今では、約2500円分の減税にしかならんｗ

[686: 匿名]

期間短縮は絶対にしてはいけないって提言した676は、利息差額と手数料差額をちゃんと補填してくれるんだよな？

[687: 契約済みさん(＝674）]

皆様、貴重なご意見ありがとうございます。

おっしゃる通り、所得税と住民税の額をみながら、また金利動向をみながら手元に残しておこうと思います。

再度質問で恐縮なんですが、変動金利なので年2回の見直しになるかと思うのですが、その見直しの半月位前に決定されて金利がHPで掲載されると銀行から聞いています。

この場合、その金利があがる直前に繰り上げ返済をする方が良い、ということですよね？


マンションの販売の方にローンや控除の相談をした際には、控除されるのが所得税だけで住民税にはいっさい触れられなかったのですが、これはその方の認識違いということなんでしょうか。
今年入居で控除の要件は満たしているので、自分で調べた限りでは住民税も7万某の限度額まで控除されるはずなのですが。

ですので、このときの説明は「所得税分の18万は返ってくるので、固定資産税はここから払えますよ。」
繰り上げ返済については、「残額が1800万になるまでは繰り上げ返済された方が残高の減りは早いですが、それ以降はどちらが有利か検討なさった方が宜しいかと思います。」
という話でした。

やはり、自分できちんと調べないとだめですよね。
こういう大きな買い物をして大きな金額の借り入れをするときには、知らないと損をするの振り幅がめちゃめちゃでかいですね・・・

[688: 匿名さん]

682です

生命保険の所得控除と税額控除の勘違いは余計でしたね。
まさに蛇足。

お目汚し、失礼しました。

[689: 匿名さん]

ここのスレは非常に勉強になります。全部読むのは大変でしたが全部読んで良かったです。

[690: omom]

返済額軽減と期間短縮について、こういうことも考えておいた方が良いのではという話です。
私は、期間短縮のメリットはほとんどないと考える者ですが、「絶対に期間短縮をしてはいけません」とまでは言いません。十分に両者の違いを理解した上で期間短縮を選択するのであれば、それはそれでありでしょう。

しかし、期間短縮ですと、買い先行で住居を買い換えることが困難になるということを認識している人は少なくないのではないでしょうか。
今の住居のローンが完済していれば問題ないのですが、残債が残ったまま買い先行で買い換えようとすると、次の住居を買ってから今の住居を売るまでの間は二重ローンとなります。
そのときに、期間短縮で繰り上げていると約定返済額が下がっていない（変動の場合は金利上昇により上がっている可能性が高い）ので、買い換えのための次の融資が受けられなくなる可能性が高くなるのです。
ご承知のとおり融資額はローン返済率（年収に対する年間返済額の割合）で決まってきます。年収３００万円未満の場合は２５％、年収３００～４００万円は３０％、４００～７００万円は３５％、７００万円以上は４０％が目安とされているようです。
年収１千万円でローン返済率が４０％（年間返済額４００万円）まで融資を受けることが可能だとしても、今のローンの年間返済額が２５０万円であれば、重ねて借りられる融資額は、年間返済額１５０万円が基準となります。つまり今の住居より安い物件しか買えないのです。
しかし、返済額軽減で年間返済額を１５０万円まで下げておけば、重ねて借りられる融資額は、年間返済額２５０万円が基準となり、住居のステップアップが可能となるわけです。
銀行に「二重ローンは一時的なもので今の住居は直ぐに売るから」と言ってみたところで、上述のローン返済率を超えて融資してくれる可能性はあまりないようです。

ローン完済まで今の住居に住み続けることが確実な人には無用な話ですが、家族構成の変化その他の事情により、完済前でも買い換える可能性があるのであれば、買い換えを検討し始めたときに必ずこの問題に直面することを認識しておきましょう。

[691: omom]

↑４行目「少なくない」→「多くはない」でした。訂正します。

[692: 匿名さん]

>>687さん
＞この場合、その金利があがる直前に繰り上げ返済をする方が良い、ということですよね？

いえいえ、ローン控除１％＋運用利回り（例：0.64％）＝1.64％ ＜ 借入金利　となるのが、繰り上げするかの目安です。
これを超えるまでは、繰り上げる必要は無いですよ。

＞今年入居で控除の要件は満たしているので、自分で調べた限りでは住民税も7万某の限度額まで控除されるはずなのですが。

そのとおりです。デベの営業さんの勉強不足ですね。
ただ、所得税は確定申告で還付申請手続きしますが、住民税はそれとは別に手続きが必要です。

[693: 匿名さん]

omomもういいって・・・ちょっと執着し過ぎだって

[694: omom]

>>693
私に何か恨みでも？
それとも>>690がこのスレの趣旨に反するとでも？
まともなレスをお願いします。

[695: 匿名]

>694

お前まだいたのか！？

[696: 匿名さん]

>>692
> いえいえ、ローン控除１％＋運用利回り（例：0.64％）＝1.64％ ＜ 借入金利　となるのが、繰り上げするかの目安です。

あのー・・・。単純に金利で比べちゃまずいでしょ。
前提条件として、借入額と同じくらいの額を運用にまわすなら金利で比べるのにも意味はありますが。

借入額が３０００万円、３５年、金利１％だとしたらその年に支払う金利分、約２９万円。
ローン控除だって払った分以上は戻ってこないから、
年収６００万円で妻１、子１の家庭だとして扶養控除、保険控除を考慮するとまぁ
所得税１３万円、住民税１０万円の合計２３万円程度しか「ローン控除分」としては戻ってこない。
支払う金利２９万円との差６万円を埋める運用利回りが可能なら繰り上げ返済よりも運用にまわして良い。

１０００万円を何かで0.64％の運用するとして、課税されて実際には６万円もいかないかな。
要するに、金利じゃなくて金額で比較しなきゃね。

[697: 匿名さん]

696さん
「ローン控除だって払った分以上は戻ってこない」とありますが、そうなんですか？？
私はこれから変動0,675でローンを組むのですが、１％の控除でプラスが出ると説明を受けました。

[698: omom]

>>697
横レスですが、あくまでも税の控除ですから、支払った税が全部戻ってしまえばそこで終わりです。それ以上に得はしません。>>696さんは、納税額の１００倍を超える部分については単純に利息負担が生じる（控除で相殺されない）ということを言っています。

[699: 匿名さん]

>>692所得税は確定申告で還付申請手続きしますが、住民税はそれとは別に手続きが必要です。

あんた知ったかぶりもいいけど勉強不足だね。
住民税から控除できるのは所得税から全額控除できなかった場合で２１年分からは住民税の確定申告も必要なくなるよ。所得税から全額控除できない人は低収入の人が多くローン自体過大なんだから運用利回りなんか論外で早急に債務を減らすべき。

[700: 住民でない人さん]

変動金利で0,675？
最強だね。すごいよ。優遇金利1.8？



あと、利回りとかなんとか書いてる人がいるけど、そんなのするより、
繰上返済(返済額軽減)をするのが普通だよ。

住宅ローン減税は、払った税金が戻るだけ
所得税と住民税(こちらは、約9万円まで)

[701: 匿名さん]

年収６００万円で妻１、子１の家庭で、借入額が３０００万円　って
いつ破綻してもおかしくないよ。

[702: 匿名さん]

697です。返答ありがとうございます。
私の場合扶養家族がいないので、やはり控除の額が多くなりそうで、ローンを多く長くした方が得のような気がします。優遇は１．８で今後変動が上がったとしても、少なくとも今定期に入れている１％程度の預金は、繰り上げなどに回さないほうがいいような気がするのです・・・。ただ、銀行の人に聞いても、どうかなぁ・・・とか言われて不安です。ただ、繰り上げしてしまった方が気持ちはすっいりしますよね。

[703: 匿名さん]

繰上げ返済する時の注意事項は、期間短縮で繰上げ返済する場合、
残りのローン期間が１０年以下になると、控除を受けれなくなるので、
それは注意しましょうね。

[704: 匿名さん]

「過去支払った期間+残りの期間」が10年以上ないと控除を受けられない、
という縛りはわかりにくいですよねぇ。

期間短縮の落とし穴。

[705: 匿名さん]

繰り上げ１月にしようよ

[706: 匿名さん]

繰り上げ何かしないほうがいいよ。変動が安いんだから。１０年経ってまだ低金利だったら繰り上げしたこと自体
後悔するよ。先に繰り上げしてあとから教育ローンや奨学金借りるなんてバカみたいでしょ。

[707: 匿名さん]

繰り上げ何か→繰り上げなんか

[708: 匿名さん]

>>706
人それぞれ。年齢、家族構成、収入10人十色。一括りにする方がバカみたい。

[709: 匿名さん]

>>706
教育ローンなんて組む奴が家を買っちゃいかん！

[710: 匿名さん]

>>706

奨学金は、学生本人が借りるんじゃない？
卒業してから、本人が、給料から返すのだから、そもそも趣旨が全然違う。

[711: 匿名さん]

>>706
住宅ローン返されると手数料が稼げない銀行員？