おりこうな繰り上げ返済とは？その２

[匿名さん]

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30521/

[642: 匿名さん]

控除のやり方は借入年度によって違う。
所得税（場合によっては住民税も）の金額も人によって違う。
借入金額、借入金利もしかり。
ぜーんぶ個々人によって違うのに万人に共通する法則なんてないよ。
一つだけいえるのは、控除額が借入金利額を上回るのに繰り上げ返済するのはアホだということ。
も一ついえるのは国が借入残に対して控除を決めたってこと。
何故支払い金利を基準にしなかったのか。
不思議だ。

[643: 考え中からプラン中]

諸経費込みで３８００万の家を購入（土地からの注文です。）予定です。
ローンは、２８００万で、手元に資金が８００万ほど残ります。

ローン支払いと繰り上げ返済で、年３００万ぐらい返済できるのですが
借り入れ期間短縮で、返済していくと、ローン期間が１０年以内だと
控除が受けれらないというのを最近知りました。
ガツガツ繰上げ返済すると、その１０年に引っかかるような気がしてます。
どうでしょうか？

土地の方は、期間短縮でローンを組んだのですが
建物のローンの実行・契約は今からなのですが、
建物の方は、返済額軽減の方でローンを組むことができるのでしょうか？

だれか、アドバイスください。

[644: 匿名さん]

>>643
ふつーは内入する時に選択するんだけど、どちらかに決められてる金融機関もあるみたいなので、まず金融機関に確認すること。
返済軽減が不可能な金融機関であったら、借入期間を長くすること。注意すべきは保証料がそれなりに高くなる（それに付随して火災保険も高くなる）ので、控除額との比較を必ず行い、損にならないか要確認。
いずれにせよ、金融機関にざっくばらんに話をすれば、向こうもプロなんで、それなりのアドバイスはあると思うよ。

[645: omom]

「変動金利は怖くない！？その１４」のスレで何度か自作シミュレータのグラフを貼っていたものです。
最近、あちらでも期間短縮か返済額軽減かの議論がなされていましたが、その後にこちらを見て、同様の議論が３年以上も前に熱くなされていたことを知り、こちらにも書き込みます。
繰上を含め同額を返済するなら、元利均等であれ元金均等であれ、期間短縮であれ返済額軽減であれ、支払利息も総返済額も同じになるのですが（繰上手数料等を除く）、その理屈はいくら文章で説明してもわかりにくいものです。
私自身、理屈はわかっているものの、リスクヘッジ効果がどのくらいあるのか定量的には把握できていませんでした。
そこで、元利均等、元金均等、期間短縮、返済額軽減でそれぞれ計算し、それを視覚化（グラフ化）するためにシミュレータを作った次第です。（金利は１年ごとで自由に設定可能）
雑な作りではありますが（１円未満の端数処理を省略したり融資実行日から初回返済日までの日数は考慮していないなど）、意外に使えそうなので公開することにしました。
こちら↓からご連絡いただければメールでお送りします。エクセルファイルです。
http://members.at.infoseek.co.jp/om2/

[646: 匿名さん]

理想論的持論を展開する645がここにも現れたかｗ
この人の欠点は持論以外はどんな意見も一切排除するとこなんだよねー

[647: 購入経験者さん]

645は昔からいたわけではなく、この人の持論というよりは、今までの賢人たちの智恵の結晶を
この人がわかり易く説明しようとしているだけでしょう。

返済額軽減や、元利金等、125パーセントルールのメリットは昔から知られていて、
異常に無知で文字が理解できない人たちが、意味不明な反対をしているだけですね。

頭の悪い人たちには、良い案も無ければ、論破もできない。

そして、頭が良くて性格が悪く言葉が悪い人たちに、下品な言い方だと怒っても、
仕方ない。
教わる身なので、素直に学ぶが良かろうと思う。

[648: omom]

>>645 の繰上シミュレータの配布方法ですが、メールによる送付をやめて、ダウンロードしていただく方式に変更しました。
初めからそうしたかったのですが、うまくいかず、やむを得ずメール配信にしていました。
が、ダウンロードができなかった原因が日本語のファイル名だという初歩的なミスに気がつき、ファイル名を変更して解決した次第です。

[649: 匿名]

メールだと反応がなくて寂しかったんだねｗ

[650: omom]

バージョンアップしました

[651: 匿名さん]

10月1日に返済が最強。

[652: 匿名さん]

>645のシュミ面白いね(笑)
そりゃ同額返済するんだからどんな方法でも同じだわな(笑)
このシュミを超大げさに表現すると例えば最初の１年で13,633,031円返済（理論上絶対にありえないが）して残り３４年を１円ずつ返済してでも同じだわな(笑)
みんなこんな情報は必要ないんじゃねーのかなぁ、
早い話金融機関へ支払う額同じなんだけどそのうち利息分が多い少ない、なんてことは関係ねぇってとこだろうから。

みんなが欲しい情報は期間短縮するのと返済額軽減するのではどちらが総額では少なくなるかだろうから。
根本的に論点ずれてるし(笑)
だいたいからして総額いくら払うって決めないし決められないし(笑)意味ねぇ～(笑)(笑)(笑)

大笑いさせていただきましたのでそのお礼にカキコさせていただきました。ありがとう～

[653: 匿名さん]

645の方が説得力があるけどな。

652の方が論点ずれてるのでは？中身もない中小だけで、
あんまり頭良くないのか？？

[654: 匿名さん]

>652
その人、いろんなとこで理想論語って満足してるから＾＾；


>みんなが欲しい情報は期間短縮するのと返済額軽減するのではどちらが総額では少なくなるかだろうから。
>根本的に論点ずれてるし(笑)

同じことを指摘した人、何人かいたけどスルーされてましたよｗ持論以外は受け付けないんだそうですｗ

[655: 匿名]

>>652
総額が少なくなるのは期間短縮型です

[656: 入居済み住民さん]

>>652
期間短縮と、減額で、同じ金額を払う（総額という意味ではなくて、つきの支払いね）だと、
当然、期間短縮の方が支払い総額は少なくなる。

これは当たり前で、短くなった期間の分、金利が減った形で乗っかるから。
減額でも最後の方に余裕が出てくるのでまとめて支払えば、期間も減るけど、それまでの
利息の支払いがあるので、期間短縮の総支払額＜減額の総支払額　になる。

じゃあ、減額に利点が無いかといえば、そうではなくて、減額だと月当たりの支払額が減少して
いくことで、支払いのリスクを減らせる。
要は、お金があるときに繰上げするのはいいとして、何かあって急の出費があったりしたときに、
月の支払額がさがっていれば、対応が楽になるってことね。

[657: 匿名さん]

超低金利物件優遇とか1％台の借金返すならそのカネ5％で運用するほうがましだぞ。

[658: 匿名さん]

>656
そうなんだけど、それを変動スレで語ると袋叩きに遭うよｗ
あそこは思想が偏っているから異様な雰囲気だよｗ

[659: omom]

>>652
＞みんなが欲しい情報は期間短縮するのと返済額軽減するのではどちらが総額では少なくなるかだろうから。
＞根本的に論点ずれてるし(笑)

このシミュレータを作った目的は「同額返済するんだからどんな方法でも同じ」ということを確認することではありません。
様々な条件を想定し、繰上返済によってどのくらい約定返済額が軽減され、また返済期間が短縮されるのか、特に金利が上昇したときの返済方法・繰上方法によるリスクの違いを、簡単かつわかり易く知ることを主たる目的としています。
もちろん、単にどちらが総返済額が少ないかという比較もできますが、基本的にはリスク管理に関心がない方には無用のシミュレータです。

[660: omom]

>>656
＞期間短縮と、減額で、同じ金額を払う（総額という意味ではなくて、つきの支払いね）だと、当然、期間短縮の方が支払い総額は少なくなる。
＞これは当たり前で、短くなった期間の分、金利が減った形で乗っかるから。

「当然」、「当たり前」という言葉が出てきますが、世間ではそれが当たり前、常識だと思われているのでしょうか。
しかしながら、実はそれが大きな間違いなのです。>>652も認めているとおり、毎月同額を返済するならどんな方法でも支払総額は同じです。
返済額軽減と期間短縮の唯一の違いは、返済額に占める元金充当額と繰上額の比率だけです。
「元金充当額＋繰上返済額」は同じなので元本の減り方・残高も同じ。そうすると支払い利息も毎月同じ。最終的な総支払額もまったく同じになるのです。

＞じゃあ、減額に利点が無いかといえば、そうではなくて、減額だと月当たりの支払額が減少していくことで、支払いのリスクを減らせる。
＞要は、お金があるときに繰上げするのはいいとして、何かあって急の出費があったりしたときに月の支払額がさがっていれば、対応が楽になるってことね。

こちらはそのとおりです。
固定金利であれば期間短縮であっても約定返済額（毎月返済しなくてはならない額）は変わりませんが、問題は変動金利の場合です。

期間短縮だと、金利の上昇と連動して約定返済額は上がる一方です。今は余裕で繰上が可能でも、将来まったく繰上が行えなくなったり、約定返済額すら支払えなくなるおそれがあることを十分に認識しておかないと大変なことになります。一度でも返済が滞れば金利優遇はなくなり、残債の一括返済を求められることもあります。そういうリスクを負うこととなります。

返済額軽減だと約定返済額は下がっていき、期間短縮の約定返済額との差額が「支払える場合にのみ任意に支払えばよい繰上余力」というバッファに変わっていますので、金利上昇時に約定返済額が上がったとしてもバッファで相殺され、返済が困難となるリスクはかなり抑えられるのです。
それでも前述のとおり、期間短縮と同額を返済しているうちは支払利息は変わりませんので、期限の利益を温存しても、その時点では代償は１円たりとも生じないのです。
繰上手数料が有料の場合、繰上頻度が減る場合には若干のロスが生じますが、その場合でも期限の利益に比べたらたいした代償ではないでしょう。

[661: 匿名さん]

つかえねー持論吹聴しに来なくていいよ
メール来なかった時点で現実を自覚したら？

[662: 匿名さん]

笑った。

[663: 匿名さん]

支払い減額は、減額した分だけ貯蓄ペースが上がり繰り上げ返済の時期が短縮される。
例えば月20万の返済資金ができるとして、期間短縮だとローン返済10万、繰上げ返済余力10万で120万の繰上げ返済に12ヶ月かかる。
支払い減額だと、ローン返済8万、繰上げ返済余力12万で120万の繰上げ返済に10ヶ月で先行して元金を減らせる。

もちろん一般に期間短縮のほうが総額は低くなるが、上記を考慮すればそれはわずかな差であるし、リスク軽減というメリットもある。
また、ごくまれな条件下では支払い減額のほうが返済総額まで少なくなる事もある。

[664: 匿名さん]

>>661 662
660は全くその通りだと思うんだけど、何が不満なの？持論じゃなくて一般論ですよ？
「毎月同じ額を返済する」なら「総返済額は同じ」ってだけ。だからどうしろとは言ってない。
リスクヘッジだと思えば支払額軽減にすればいいし、毎月繰上するのが面倒臭いなら期間短縮にすればいい。
頑なに期間短縮が安くなると言い張る理由がわからない。

[665: 匿名さん]

あれー、660と664が同一人物なんですけど？？？？？

[666: omom]

>>661
＞メール来なかった時点で現実を自覚したら？

１０人ほどの方からメールをいただき配布させていただきました。
「これ、おもしろいしわかりやすい。計画返済にとても便利ですね。」
というご意見をくださった方もいらっしゃいます。
私の発言やシミュレータが役に立たないと思うなら無視してください。
少なくとも間違ったことは言っていないと認識しています。

>>664は私ではありません。私は誰かのような自作自演はしません。

[667: 住民でない人さん]

なぜか返済額軽減型のメリットがわからない人が一人だけいて、その人が自作自演で
何回も無意味な反抗をしている。

自分と同じ失敗に誘いたいのか、
本当に頭が悪いのか、
それとも、アスペルガー症候群なのかわからないけどね。

[668: 匿名さん]

>667
あんたのような差別発言する奴には、変動派を語って欲しくないな。

てか、ここに来て欲しくないわ。

[669: 匿名さん]

>それとも、アスペルガー症候群なのかわからないけどね。

うわー、シミュレータ野郎、こんな差別的発言までするんだー！

ブログ市長と同レベルじゃん！

[670: 匿名さん]

omomさんのシミュレータ、これは秀逸な作品ですね。
これまで見たことがない斬新な作りですが、シンプルかつ明快でもあります。
今後の繰上返済を計画する上で手放せません。

[671: 匿名]

もうこれ以上恥ずかしいマネはやめとけ、シミュレータよ

[672: 匿名さん]

668-671
自演は止めて本題で反論しろよ。言葉尻をつつくしかできなくなったと思われるぞ、みっともないな～。

[673: 匿名さん]

まじで差別発言はいただけないなぁ～

[674: 契約済みさん]

すみません、今月から返済開始の者です。

借入額2500万で、35年変動。優遇後0.975％。
所得税年間18万程＋住民税7万程（控除の上限）＝25万

2ヶ月後に定期預金が満期になりに繰り上げ返済にあてようと思っていました。（500万）

しかし、控除よりも金利の方が低いので、繰り上げ返済しないで手元においておいたほうが宜しいでしょうか？

計算を自分なりにしてみましたが、金利が今と変わらなければその方が有利だと考えています。
しかし、今のままだと定年後もローン残ってしまうので、なるべく早く負担を軽くしておきたいとも考えております。
（38歳です）

繰り上げした方が良い、もしくは手元にとっておくべき、その理由をそれぞれご意見頂けませんでしょうか？
宜しくお願い致します。

[675: 匿名さん]

＞しかし、控除よりも金利の方が低いので、繰り上げ返済しないで手元においておいたほうが宜しいでしょうか？
ＥＴＦ買いましょう。日経２２５とか。
あとは、武田薬品とか配当のいい株どうですか？銀行株も今底値ですよ。

[676: 住民でない人さん]

674さんのケースなら、繰り上げ返済をしない方が良いですね。
10年間は、所得税＋住民税の金額をチェックしていきましょう。

ただし、
金利が上昇した場合は、返済額軽減で何百万円か繰り上げ返済をしましょう。
※絶対に期間短縮をしてはいけません。

すると、毎月の支払いが減り、返済が楽になります。

余剰金は、株などは絶対に買わず、いつでも繰り上げ返済に充てれるようにしましょう。
騙されて何かに使うのは避けて下さい。

株は絶対だめです。

[677: 匿名さん]

繰り上げ返済しないほうがいいのはその通り。
期間短縮と返済額減額のどちらがいいかは、状況や、性格・ローン契約の内容によるのでどちらが良いとか言えるはずがない。

性格：管理が苦にならない/家計簿なんてつけない/通帳預金に余裕があれば浪費する/繰上げとか手続きするのが面倒。
ローン契約の内容：繰上げの最低金額や繰上げ時の手数料。

[678: 匿名さん]

↑
＞※絶対に期間短縮をしてはいけません。

そういう書き方は、盲目的でどうかと思います。

674さんは、払っている税額から推定できる収入とローン残高から考えて、さほど無理なローンではないように感じます。
また、674さん自身、下記のようにおっしゃっています。

＞しかし、今のままだと定年後もローン残ってしまうので、なるべく早く負担を軽くしておきたいとも考えております。

そういうお考えであれば、
まずは、定年前に完済できるま年数になるまで期間短縮をして、気持ちに余裕を持ち、
その後に返済額軽減にするのが良いように思います。

あ、ただし金利が上昇するまでは、
676さんが前半でおっしゃっているように、繰り上げする必要は無いです。
ネット銀行などでは１年定期で 0.8％（税引き後0.64％）などありますから、そのような定期預金に預けておくと良いのでは？

[679: 匿名さん]

あ、すみません。678の最初の矢印↑は、676に対してです。
677さんのお考えはうなずけます。

[680: 匿名]

676は変動スレの偏屈さんですねw

相変わらず持論を強制するところは変わってませんねw

[681: 匿名さん]

このスレ面白いね。素人がアドバイザーごっこですか。

まずローン減税考えたら減税限度年まで残したほうがいいよ。

[682: 匿名さん]

私も674さんと年齢と借入期間がほとんど同じ、かつ、定年前にローンを返したい、
とこまで一緒です。

自分がそのローンの条件であり、まとまったお金が繰上原資としてあるならば、
住信SBI(税引後0.664%)やソニー(税引後0.64%)の1年もの定期とかですかね。
お持ちの定期が満期になる2ヵ月後も金利キャンペーンやっています。
ちなみに途中解約しても元本割れしません。緊急時にも利用できます。

金利上昇時は返済額軽減で繰上します。

毎月とか毎年とか、定期的に繰上返済ができるならば、過去スレで何度も語られているように
期間短縮にはあまりメリットがないので。
月々のローン支払額が十分に低くなってから、期間短縮型に切り替えます。

話は少し変わりますが、674さんの場合、住宅ローン減税の控除を満額もらえそうな感じですが、
保険の控除とかが盲点になっていませんか?

たとえば、保険の控除が5万あった場合、住宅ローン減税は満額(25万)もらえませんよ。
諸所の控除額が満額もらえないのであれば、繰上返済しちゃいますね。

[683: 匿名さん]

保険の控除は所得控除であって、税額控除じゃないですよ。

[684: 匿名さん]

繰上げ教祖は税の知識までボロだな。
保険の控除も医療費控除も所得控除で、大したことない。ローン控除は引かれた税金から
もどってくるからすごい。所得控除に換算したら（自分の所得と納税額から計算してみて）
わかる。扶養控除など今後危ういものが、過去の住宅購入で１０年くらい税金免除が保証されて
いるんだから、全く意味違うぞ。

[685: 入居済み住民さん]

ほんとだなｗ
682の勘違いはひどいぞ^^;
保険料控除の5万なんて税額低くなった今では、約2500円分の減税にしかならんｗ

[686: 匿名]

期間短縮は絶対にしてはいけないって提言した676は、利息差額と手数料差額をちゃんと補填してくれるんだよな？

[687: 契約済みさん(＝674）]

皆様、貴重なご意見ありがとうございます。

おっしゃる通り、所得税と住民税の額をみながら、また金利動向をみながら手元に残しておこうと思います。

再度質問で恐縮なんですが、変動金利なので年2回の見直しになるかと思うのですが、その見直しの半月位前に決定されて金利がHPで掲載されると銀行から聞いています。

この場合、その金利があがる直前に繰り上げ返済をする方が良い、ということですよね？


マンションの販売の方にローンや控除の相談をした際には、控除されるのが所得税だけで住民税にはいっさい触れられなかったのですが、これはその方の認識違いということなんでしょうか。
今年入居で控除の要件は満たしているので、自分で調べた限りでは住民税も7万某の限度額まで控除されるはずなのですが。

ですので、このときの説明は「所得税分の18万は返ってくるので、固定資産税はここから払えますよ。」
繰り上げ返済については、「残額が1800万になるまでは繰り上げ返済された方が残高の減りは早いですが、それ以降はどちらが有利か検討なさった方が宜しいかと思います。」
という話でした。

やはり、自分できちんと調べないとだめですよね。
こういう大きな買い物をして大きな金額の借り入れをするときには、知らないと損をするの振り幅がめちゃめちゃでかいですね・・・

[688: 匿名さん]

682です

生命保険の所得控除と税額控除の勘違いは余計でしたね。
まさに蛇足。

お目汚し、失礼しました。

[689: 匿名さん]

ここのスレは非常に勉強になります。全部読むのは大変でしたが全部読んで良かったです。

[690: omom]

返済額軽減と期間短縮について、こういうことも考えておいた方が良いのではという話です。
私は、期間短縮のメリットはほとんどないと考える者ですが、「絶対に期間短縮をしてはいけません」とまでは言いません。十分に両者の違いを理解した上で期間短縮を選択するのであれば、それはそれでありでしょう。

しかし、期間短縮ですと、買い先行で住居を買い換えることが困難になるということを認識している人は少なくないのではないでしょうか。
今の住居のローンが完済していれば問題ないのですが、残債が残ったまま買い先行で買い換えようとすると、次の住居を買ってから今の住居を売るまでの間は二重ローンとなります。
そのときに、期間短縮で繰り上げていると約定返済額が下がっていない（変動の場合は金利上昇により上がっている可能性が高い）ので、買い換えのための次の融資が受けられなくなる可能性が高くなるのです。
ご承知のとおり融資額はローン返済率（年収に対する年間返済額の割合）で決まってきます。年収３００万円未満の場合は２５％、年収３００～４００万円は３０％、４００～７００万円は３５％、７００万円以上は４０％が目安とされているようです。
年収１千万円でローン返済率が４０％（年間返済額４００万円）まで融資を受けることが可能だとしても、今のローンの年間返済額が２５０万円であれば、重ねて借りられる融資額は、年間返済額１５０万円が基準となります。つまり今の住居より安い物件しか買えないのです。
しかし、返済額軽減で年間返済額を１５０万円まで下げておけば、重ねて借りられる融資額は、年間返済額２５０万円が基準となり、住居のステップアップが可能となるわけです。
銀行に「二重ローンは一時的なもので今の住居は直ぐに売るから」と言ってみたところで、上述のローン返済率を超えて融資してくれる可能性はあまりないようです。

ローン完済まで今の住居に住み続けることが確実な人には無用な話ですが、家族構成の変化その他の事情により、完済前でも買い換える可能性があるのであれば、買い換えを検討し始めたときに必ずこの問題に直面することを認識しておきましょう。

[691: omom]

↑４行目「少なくない」→「多くはない」でした。訂正します。