おりこうな繰り上げ返済とは？その２

[匿名さん]

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30521/

[601: 匿名さん]

>>598

う〜ん・・。最強ねぇ・・。

３年固定６月金利
最安値・・・０．９％
新生銀・・・１．５６８％

10年固定６月金利
最安値・・・１．５％
新生銀・・・２．２２８％

もう少し金利が安ければね。そもそも論になっちゃうよね。

[602: 申込予定さん]

ここのスレで「返済軽減型」のメリットを知り、まさに目からウロコです。

私が調べた限り、どこも「期間短縮が良い〜」みたいな表現ばかりだったので、
ここのスレに感謝しています。ありがとうございます。

8月実行ですが、ちょうど住信で組む予定だったので、
自動返済（手数料無料）で返済軽減型で実行しようと考えています。

[603: 匿名さん]

>>602
問題とするのは主に利息の大小だよね。基本的に利息は残債×金利なの。
だから、残債を削るという点で、翌月の利息払いが減るという点では、
短縮も再計算も全く一緒。どちらも残債が減った分だけ利息が減る。

じゃぁ、なぜ短縮のほうがいいと言われるかというと、その後の毎月
強制される月払いが短縮のほうが高いでしょ。
繰上げ後に最初の月から払う額が高いから、その分それ以降の残債の
削れが早くなり、利息払いが安くなるというだけなの。
繰り上げた時点ではどちらも効果は同じで、短縮のほうがその後の
強制支払いが大きい分だけ有利ということ。
だから逆に、再計算にしたとしても、その後短縮の額と同じように
繰り上げ続ければ、結局は同じことになる。
んで、再計算のほうが、強制される支払額は少ないので、何かあったときは
今月は繰り上げないという選択もある。安全だよね。

ただ、再計算＋繰上げの問題点は2点あって、一つ目が繰り上げ返済のコスト。
繰り上げそのものの手数料だけでなく、戻し保証料にも手数料が課せられると思う。
繰上げ手数料が高いところだと決して無視できないので注意したほうがいい。
繰上げは手間がかかるというのもある。
二つ目の問題が、短縮に比べ「契約上の返済期間」が長いため（短くならない
ため）、保証料がその分高くなる。まぁ、実際には保証料の戻りが安いということかな。
保証料は契約期間に対してかかってくるわけで、リスク低減を行った分
（期間の利益を得た分）保証料を払うわけで、当然といえば当然だね。
実はこれには逃げ道があって、保証料を金利に組み込むタイプだと、
契約上の残り期間に従って課金されるのではなく、毎月残債に従って
課金されるわけだから、削減分が保証料にしっかりと反映されることになる。
保証料の戻し手数料も取られないしね。

[604: 匿名さん]

返済軽減型のメリットは、期間が短くならないことです。
総支払額だけを考えれば、期間短縮型が良いのですが、期間が短くなることのデメリットも考えるべきです。

全期間固定金利なら短くしても問題ありませんが、固定金利選択型や変動金利の場合は、将来的に金利が上昇したときに困ることがあります。

仮に固定期間終了時点で、仮に残債が同じだとしたら、残りの返済期間が短いほど、金利上昇のダメージを大きく被ることになります。

全期間固定でない人が期間短縮型で繰上返済する場合は、将来の金利を5%や7%など適当に仮定して、そのときの月額返済に耐えられるのか考えてから期間短縮することをお勧めします。
金利上昇を上回るペースで、どんどん繰上できるなら別に問題ありませんが。

[605: 匿名さん]

３月にデベ提携の三井住友で、全期間1.4%引き変動一本で実行しました。
三井住友はネットからの繰上げ返済手数料が無料だったので
フラット35と変動で同じ額を借りた場合の月々返済額を比較し
フラットで借りたつもりで差額を毎月軽減型で繰上げ返済していくことにしました。
一応借り入れ金額はフラットでも返せる額、というのを目安にしました。

唯一の不満は保証料の償還事務手数料が無料でなく10500円。
保証料の戻りが10500円に満たない場合は差額を払う必要はないとは言え
戻るはずの保証料が相殺されてなくなってしまうことでした。
月々400円程度の保証料の戻りだったので、気にしなければ気にならない額でしたが
なんか誤魔化されてるような気持ちがぬぐえませんでした。

しかし来月からこの償還事務手数料も無料にしてくれるそうです。
これでやっと、おりこうな繰上げ返済が出来そうです。

[606: 匿名さん]

>>６０５
私も住友で戻し保証料はあきらめ、毎月繰り上げるつもりだったので、本当に今回の変更はうれしいです。
ただ心残りは５月に繰り上げしたこと。手数料と相殺されて１万ほどの戻りはチャラになりました。
たかが１万、されど１万・・・。

[607: 匿名さん]

知らずに今月、繰上げしてしまった(ToT)

[608: 購入検討中さん]

長期にわたってスルーされているけど

これでいいの？

[609: 相談者X]

ご教示頂きたく。

■夫；32歳；年収650～680
■妻；30歳；年収350（時短利用、いつまで続けるかは未定）
■子；2歳

①2700万；35年変動；全期間－1.5％優遇
②100万；20年固定

上記合計2800万を都銀より借入しております。
（09年4月購入・借入実施）
②の借入条件で①の1.5％優遇がありました。
尚、②は既に全額繰上返済済みです。

今後の繰上返済（手数料無）ですが、
期間短縮or返済額変更のどちらがセオリーでしょうか?

[610: 匿名さん]

>>609
私がその立場だったらまずは期間短縮で定年予定の
６０歳にしておきますね。その後再度検討します。

[611: 匿名さん]

セオリーでするなら、返済額軽減型。
でも毎月返済するには支店が遠すぎることと、繰り上げの効果をより実感したいがために、期間短縮。
しかし、期間短縮をすると期限を伸ばせない欠点があるので、上の方のやり方が賢いと思う。
とりあえず60歳まで短縮しておいて、軽減型で繰り上げはありです。

[612: 匿名さん]

みなさまの意見をお伺いしたいのですが・・

■夫；31歳；年収400　地方公務員
■妻；31歳；年収260　正社員（子供ができたら続けられるかは未定）
■子；なし（2人以上希望）

①2700万；35年固定（2段階；1～10年2.75%　11年～3%)

上記金額を地元金融機関より借入しております。（地方在住）
（08年5月購入・借入実施）
正直、借り過ぎたかなーという心配がありましたので、09年1月に
250万円を期間短縮で繰り上げました。
残期間30年になり、一応夫の定年（現時点では60歳予想)までには
おさまりました。

今年も200万円は繰り上げられる予定ですが、繰上返済（手数料5000円）は、
期間短縮or返済額変更のどちらがよいでしょうか?

※これまでは単純にもう一度期間短縮にして55歳完済にした上で、しばらくは
　繰り上げは休んで貯蓄に回そうかと考えていましたが、このスレを読んで
　わからなくなりました。
　妻が退職するリスクを考えると、返済額変更にしておいた方がよいので
　しょうか？
　返済額が減っても、それを貯蓄でなく生活費にまわす位なら、共働きのうち
　に期間短縮で総支払額の軽減を目指しておいた方がいいのでしょうか？

[613: 匿名さん]

>>612
奥さんが退職した場合、支払額が同じだとパンクする可能性がありますよね。

そのリスクに対応するならば、返済額変更です。

ただし、返済額変更にしたうえで、払える間は実際の返済額を減らさない（つまり、繰上げ額が
増えていく状態）にしておきましょう。

これだと、奥さんが退職した場合には、返済額を減らせばすみますし、退職しない場合は
最終的な返済期間、返済額はほぼ一緒です。

返済額変更にして、差額を使ってしまうのは無駄です。
また、単に期間短縮にしても、突き当たりの支払いができなくなってしまえば意味がありません。

>返済額が減っても、それを貯蓄でなく生活費にまわす位なら、共働きのうち
>に期間短縮で総支払額の軽減を目指しておいた方がいいのでしょうか？

これが間違いで、「返済額が減っても生活費に回さないで、共働きの内に、返済額変更にしながら、
繰り上げておきましょうね」

[614: 匿名さん]

年間同額を繰上返済するとして、毎月繰上返済するのと、半年に1回繰上返済するのとでは、
利息軽減効果はどのくらい違いますか？
当然前者の方が有利なのでしょうけど、どのくらい有利なのか知りたいです。

別のスレッドでも書きましたが、繰上返済のことなので、こちらにも書かせていただきました。

[615: 匿名さん]

>>614

１月と７月に繰り上げ返済するほうが毎月するより利息軽減効果は高い

[616: 匿名さん]

>>615
そうなんですか！？
それは何故なのでしょうか？

[617: 匿名さん]

６１５さん

そうなんですか？

銀行の繰上システムが多少変わったので、「年間２回」から「２、３ヵ月に１回」
と、考えていたところだったので、その仕組みを知りたいです。

保証料の戻し（微々たるものですが）を考えると、まとめての方が戻ってきますが、
毎月の利息を考えると、保証料の戻しが返ってこなくてもこつこつ・・・の方が
お得なのかと思っていたもので。

[618: 匿名さん]

9月に全額返済を予定していましたが、
年末調整の戻り額が、9～12月の利息分より多い場合、
来年1月に入ってすぐ実行したほうがいいのかどうか悩んでいます。
同じような経験をされたかたいましたら、お話を聞かせてください。

[619: 匿名さん]

>>614さん
＞年間同額を繰上返済するとして、毎月繰上返済するのと、半年に1回繰上返済するのとでは、
＞利息軽減効果はどのくらい違いますか？

もちろん毎月の方が若干お得ですが、以前シミュレーションしたことがありますが、思ったほど差が出なかったと記憶しています。
もう少し具体的に、借入額、期間、金利、年間繰上額、期間短縮or返済額軽減、を書いて頂かないと、『どのくらい違いますか？』と聞かれても・・・。

それと、年後半の繰上は、ローン減税との兼ね合いで、翌年１月まで待った方がお得なこともあります。
金利と減税額によっては、10年間繰り上げしない方がお得なケースもありえます。


>>616さん、>>617さん
保証料、手数料、ローン減税を考えなければ、毎月の方がお得ですよ。

[620: 匿名さん]

>>618さん
それは、完済、一部繰上にかかわらず、１月まで待った方がよいのは明らかでは？

[621: 617]

６２０さん
有難うございます。

当方、繰上してもまだまだ減税に関わる数字ではなく、手数料も無料、
保証料の戻しも毎月の利息より少ない・・・という現状でしたので、
「まとめて返済したほうが良い」という意見にどうしてだろう、と
いう疑問が生じていたので。

借入している銀行の、繰上金額の下限があるため、毎月は無理ですが、
こつこつと繰上していこうと思います。

減税との関わりが生じてきた時は、あらためて考えます。

[622: 匿名さん]

住宅ローン減税を生かすためには還付金貰った直後の1月に繰り上げが有利ですね
7月が有利な理由は分かりませんが

[623: 618]

>620さん
ありがとうございます。

銀行に、いろいろ質問してきました。
一月は、銀行の営業日でいくと、四日になるのかな？
日割り計算で利息を取ります、と言われました。
我が家の場合一日何千円かはかかるので、年があけたら即実行です！

[624: 匿名さん]

利息は残債に対してかかるものなので払う利息を少なくするには一日でも早く返済するのが
得です。繰り上げ返済をまとめて早めに返せば得だし、まとめて後で払うと損になります。
今手元に１２０万あったとしたらこれから毎月１０万ずつ繰り上げするよりは、一日でも
早く１２０万を繰り上げ返済するほうがお得です。

[625: 匿名さん]

>>624さん
＞今手元に１２０万あったとしたらこれから毎月１０万ずつ繰り上げするよりは、一日でも
＞早く１２０万を繰り上げ返済するほうがお得です。
それは当たり前の話ですね。

けれど特に条件が明示されていなければ、
今手元には繰上原資はなくて、毎月10万ずつ繰り上げるのと、その10万を貯めていって半年ごとに60万貯まった時点で繰り上げるのとでは、毎月の方がお得です。

[626: 匿名さん]

全期間固定でない場合に期間短縮で繰り上げ返済をして期間を短くしてしまうと良くないというスレがありましたが、何故なのでしょうか

[627: 入居済み住民さん]

626さん

あちこちに同じ質問してるね。

残り20年で2000万円の借金がある場合、
1年に100万を20回はらえば借金は終わる。

今、宝くじが当たり1000万円当たったとする。

これをどういう繰上げ返済すると良いか

期間短縮で10年分を減らすと、残り10年で1000万円を返すことになるね？
これは、1年に100万円を10回払うということだね？

支払額軽減の場合だと、20年で残り1000万円を支払えば良いから、1年に50万円を20回払えば
良いことになるね？

どっちがリスクヘッジをしているかな？

100万円を10回払う方？
50万円を20回払う方？

50万円を20回払う方を選んで、毎月100万円支払いを続ければ、結局10年で終わるね？
そしたら、結論としては、どっちも10年で終わってしまうのです。

すると、20年にすることもできる、1年50万円支払いの方が、リスクヘッジできていると
思いませんか？

[628: 匿名さん]

>>627
思わない。

[629: 匿名さん]

>>627
全然思わない。

[630: 匿名さん]

思わない、じゃなくてよくわかんないでしょ

[631: 匿名さん]

金利の計算を無視した例えは説得力が無い。

[632: 匿名さん]

変動金利0.875％で3000万借り入れし
繰り上げ返済したいと考えています。

当方のローンは
4月1日の基準金利が7月の返済分から適用になるので
（もしくは10月1日の基準金利が1月返済分から適用）

返済途中に優遇金利後の金利で1％を超えるまで
繰上げせずに貯蓄に励み
1％超える直前にまとめて繰上げする方が
より一層住宅ローン減税の恩恵を受けられますか。

変動金利が1％超えるまでは慌てて繰上げしない方が
住宅ローン減税の恩恵を受けられるのでは。と思っていますが
このような認識で大丈でしょうか。

[633: 匿名さん]

>>632
あなたは、住宅ローン減税を享受できるほど所得税を払っているんですか？
払っているならば、還付金があるので繰り上げ返済を見送るのも一手です。

しかしながら、目先の少額の税金優遇より現状の低金利のうちに早期返済を目指すことが何よりも賢明な道だと思います。
目指すは、住宅ローン控除期間10年後の全額返済ですね。

[634: 匿名さん]

25年ローンで2400万。

5年後は5年間分の貯蓄＋定期満期を合わせて約500万用意できます。

5年後に500万か貯蓄予定のボーナスを毎年少しずつ繰り上げ返済か
、どちらが後々楽ですか？
定年まで20年です。

[635: 入居済み住民さん]

頭の悪い人には、結局何が良いか分からないんだなぁ。

[636: 匿名さん]

>>634
生活に不安があるなら、分割式の繰り上げ返済に決まってるだろうがっwww

[637: 購入検討中さん]

なんだか、感じ悪いなここ

[638: 匿名さん]

10月１日に繰上が最強。

[639: 周辺住民さん]

こういう時代はローン控除よりも早く返済してしまった方が良いような気がします。
（変動の場合）
今より金利が下がることはないだろうし、あがることになれば残高が多い時期に繰り上げ返済した部分がかなり効果がでてくるよ思います。

10年以内にどこまで返せるかが大事であって、控除を満額もらおうとするのは本末転倒な気がしますが・・・
もちろん、個々の経済状況によりけりですが。

[640: 匿名さん]

>>632
私はその様にするつもりです。
繰り上げ返済をするより定期に入れていた方が若干割りが良いと思います。

[641: 契約済みさん]

私も632さんと同じ考えでしたが、金融に詳しい知人に633と同じようなことを言われました。


「ローン控除などよっぽどの高額納税者でなければ些細なことで、低金利の時期に元本を大幅に減らすことに注力すべき。

理屈上ではどうとでもいえるが、実際ローン残を大きく抱えた状態で金利が上昇していくと、精神的にも経済的にも重しになる。

今より金利が下がることはまずない。あがる可能性の方が大きい。ただ、すぐに急上昇ということはありえないので、その期間を利用して返済するのがベスト。」

という意見でした。

ということで、いろいろ考えた末、子供の教育費や不測の事態に備えたお金を残した上で、当面繰り上げ返済をがんばろうと思います。

[642: 匿名さん]

控除のやり方は借入年度によって違う。
所得税（場合によっては住民税も）の金額も人によって違う。
借入金額、借入金利もしかり。
ぜーんぶ個々人によって違うのに万人に共通する法則なんてないよ。
一つだけいえるのは、控除額が借入金利額を上回るのに繰り上げ返済するのはアホだということ。
も一ついえるのは国が借入残に対して控除を決めたってこと。
何故支払い金利を基準にしなかったのか。
不思議だ。

[643: 考え中からプラン中]

諸経費込みで３８００万の家を購入（土地からの注文です。）予定です。
ローンは、２８００万で、手元に資金が８００万ほど残ります。

ローン支払いと繰り上げ返済で、年３００万ぐらい返済できるのですが
借り入れ期間短縮で、返済していくと、ローン期間が１０年以内だと
控除が受けれらないというのを最近知りました。
ガツガツ繰上げ返済すると、その１０年に引っかかるような気がしてます。
どうでしょうか？

土地の方は、期間短縮でローンを組んだのですが
建物のローンの実行・契約は今からなのですが、
建物の方は、返済額軽減の方でローンを組むことができるのでしょうか？

だれか、アドバイスください。

[644: 匿名さん]

>>643
ふつーは内入する時に選択するんだけど、どちらかに決められてる金融機関もあるみたいなので、まず金融機関に確認すること。
返済軽減が不可能な金融機関であったら、借入期間を長くすること。注意すべきは保証料がそれなりに高くなる（それに付随して火災保険も高くなる）ので、控除額との比較を必ず行い、損にならないか要確認。
いずれにせよ、金融機関にざっくばらんに話をすれば、向こうもプロなんで、それなりのアドバイスはあると思うよ。

[645: omom]

「変動金利は怖くない！？その１４」のスレで何度か自作シミュレータのグラフを貼っていたものです。
最近、あちらでも期間短縮か返済額軽減かの議論がなされていましたが、その後にこちらを見て、同様の議論が３年以上も前に熱くなされていたことを知り、こちらにも書き込みます。
繰上を含め同額を返済するなら、元利均等であれ元金均等であれ、期間短縮であれ返済額軽減であれ、支払利息も総返済額も同じになるのですが（繰上手数料等を除く）、その理屈はいくら文章で説明してもわかりにくいものです。
私自身、理屈はわかっているものの、リスクヘッジ効果がどのくらいあるのか定量的には把握できていませんでした。
そこで、元利均等、元金均等、期間短縮、返済額軽減でそれぞれ計算し、それを視覚化（グラフ化）するためにシミュレータを作った次第です。（金利は１年ごとで自由に設定可能）
雑な作りではありますが（１円未満の端数処理を省略したり融資実行日から初回返済日までの日数は考慮していないなど）、意外に使えそうなので公開することにしました。
こちら↓からご連絡いただければメールでお送りします。エクセルファイルです。
http://members.at.infoseek.co.jp/om2/

[646: 匿名さん]

理想論的持論を展開する645がここにも現れたかｗ
この人の欠点は持論以外はどんな意見も一切排除するとこなんだよねー

[647: 購入経験者さん]

645は昔からいたわけではなく、この人の持論というよりは、今までの賢人たちの智恵の結晶を
この人がわかり易く説明しようとしているだけでしょう。

返済額軽減や、元利金等、125パーセントルールのメリットは昔から知られていて、
異常に無知で文字が理解できない人たちが、意味不明な反対をしているだけですね。

頭の悪い人たちには、良い案も無ければ、論破もできない。

そして、頭が良くて性格が悪く言葉が悪い人たちに、下品な言い方だと怒っても、
仕方ない。
教わる身なので、素直に学ぶが良かろうと思う。

[648: omom]

>>645 の繰上シミュレータの配布方法ですが、メールによる送付をやめて、ダウンロードしていただく方式に変更しました。
初めからそうしたかったのですが、うまくいかず、やむを得ずメール配信にしていました。
が、ダウンロードができなかった原因が日本語のファイル名だという初歩的なミスに気がつき、ファイル名を変更して解決した次第です。

[649: 匿名]

メールだと反応がなくて寂しかったんだねｗ

[650: omom]

バージョンアップしました