おりこうな繰り上げ返済とは？その２

[匿名さん]

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30521/

[582: 匿名さん]

>>581

言ってる意味がわかりません
全体を考えて３０００円お得だという結論じゃないの？

[583: 匿名さん]

574の契約では、利息が高く支払期間が長いので
お利口な繰り上げ返済もくそもないんじゃない？
初年度なんか、２/３が利息で消えていく〜〜〜

[584: 匿名さん]

５７４さん　どちらでローンを組まれたのかは分かりませんが
みなさんがいっているように繰上げ返済の損得を考えるより
ローン自体を見直された方が得策ではないでしょうか

総返済利息に比べたら借換え費用なんて微々たるものでは、、。

[585: 匿名さん]

５８４です　
借換えローンがお得のようにとれるレスをしてしまい
すみませんでした
それぞれで事情が異なりますものね。

３５年超長期ですのでご納得される方法がみつかるとよいですね

[586: 匿名さん]

すまぬ、ここは利息をどんどん払って、それを少しでも
小さくするためのスレでしたね。
２０００マンションしても、数百万・・数千円でも得すればよいのですね。
おりこうですね、ごめんなさい。

[587: 物件比較中さん]

ｐｐ

[588: マンコミュファンさん]

いろいろなローンシュミレーションのサイトを読んでて思ったのですが、
繰り上げ返済できる時点では、まだ返済能力が余っている状態が続くと思うので、
「返済額軽減型」＋「元利均等払いから元金均等方式への変更」
が一番お得じゃないかと思いました。

繰り上げ返済時に、返済方式の変更が可能かどうかは不明ですが、
返済額軽減型が有利な理由の条件の一つに「返済手数料が無料」という条件があるので、まぁ、これもできるという条件に加えていただければ、ですけど。
「元利均等払いから元金均等方式への変更」が可能な銀行なら、その逆も可能なはずで、もし収支バランスの問題がでてきたら、逆の返済方式に変更すれば、メリットは享受できるかと思ったのですが。

過去スレにざっと目を通して、既出ではないと確認したつもりですが、既出の意見でしたらごめんなさい。

[589: 匿名さん]

>>588
「返済額軽減型」＋「元利均等払いから元金均等方式への変更」

なぜコレが一番お得なのかサッパリわからん。
あなたの返済可能金額は、元利均等でも元金均等でも変わらないはず。
繰上げで同じ金額返済するのだから、少なくとも総支払利息額は同じ。
カネの面以外に何かお得なことがあるの？。

[590: 502]

昨年７月頃、色々質問させていただいた者です。（>>502 >>505 >>509）

円が対ユーロなどで最安値更新中とか、株はまだまだ上がるとか、
そういう話の中で、皆さんのお言葉などから自分なりに考えて、
>運用する方がローン金利より利回り（というか利回りの期待値？）が高い
>というのは、そうなんだろうなと思っています。
という納得のしかたをして、ネット証券会社に口座を作り、

さあ、どこから手を付けようか、と思っているうちに、
サブプライムローンの問題が表面化し、株安、円高に進み、
今に至り、結局、株はまだ下がりそうなので、まだ買っていません。
（繰り上げには少し回してしまいました）

円高も進みそうなので、最高値の時に外貨を買うのがいいのだろうと思い、様子見です。

元気の良い国はこのご時世にも株はどんどん上がっているそうで、
日本は大丈夫なのかは非常に心配ですが、

それはさておき、自分は、増えてゆく余剰資金を、
繰上げに回して利払いを減らすか、
株の底値を過ぎた頃に買うために（又は円が最高値を過ぎた頃に外貨を買うために）、
今は現金を増やしておくべきか、
を、また迷っているシロウトとローン返済者です。。。

株価上昇局面はどうすればよいかなんとなく想像できたのですが、
下降局面では、どのような考え方があるのでしょうか。

（そのうち、家を買うのももう少し待てば良かったかも？とも感じる情勢にならないか心配しています・・・）

[591: 匿名さん]

>>590
う〜ん・・やっぱスレ違い・・というか板違いじゃね？

[592: 匿名さん]

期間短縮と返済額軽減の繰り上げを同時に行う場合、考え方は以下で合ってますか？

例）残金2,000万 残期間30年 金利2％ 月々約74,000円
　　繰り上げ額200万(短縮用100万　軽減用100万)の場合

・短縮期間：2,000万から100万繰り上げ→約2年短縮
・軽 減 額：2,000万から100万繰り上げ→約4000円軽減

結局繰り上げにより、残期間が約28年 月々が約70,000円になる。

どうでしょう？

[593: 匿名さん]

返済額軽減にしたのがいいんでは??と今の今まで読んでいて,そう思いました。
ウチは三大疾病を付けた為,金利0.2upで2.5％スタート…
(6月金利が5月金利を0.4上回っています)

繰上返済は100万円未満6300円なので,限りなく100万に近い繰上返済を返済額軽減で1月にしようと思っています。

[594: 匿名さん]

いやいや甘い甘い。

一番賢い繰り上げ返済は、新生銀行に借り換えて、
銀行残高が30万円を上回ったら、即それ以上の額をスマート返済。

そして、もの入りの時には、パワーポケットにおいて、
繰り上げ返済した累積額を上限として、半年型変動金利で調達。

これ最強。

[595: 匿名さん]

>>593
全期間固定でない場合は、将来の金利変動リスクを負っているので、下手に期間短縮すると後で泣きを見る可能性があります。

>>594
新生銀行は期間短縮しか出来なかったのでは?

[596: 匿名さん]

>>595
>新生銀行は期間短縮しか出来なかったのでは?

はい。期間短縮のみです。
よって、金利圧縮の効果は抜群。

さらに、返し過ぎてもパワーポケットがあるから、
たとえば2月分の支払をスキップとかも可能。
すなわち、軽減型のメリットも享受できるということ。

ね、だから最強。

[597: 匿名さん]

軽減型は、将来の負担額を減らして流動資産を
確保するという主張。

そして、新生スマート返済型は、とりあえず払うが
パワーポケットにより流動資産を確保するという主張。

どちらも流動資産の確保という点では互角だが、
金利の圧縮の点では後者に軍配。

[598: 匿名さん]

>どちらも流動資産の確保という点では互角だが、

いやこれも違う。
たとえば、軽減型で30年ローンを 100万繰り上げ返済した場合、
軽減型だと100万が手元に戻るには、30年かかる。

しかし、パワーポケットであれば、翌日に調達可能。

よって、流動資産という点でも新生これ最強。

[599: 匿名さん]

新生銀行って茨城にもありますか??

[600: 匿名さん]

新生のパワーポケットって、
調達したときに調達した額に対してその時点の変動金利がかかるし、
超長期固定には適用できない。（変動または固定で最大10年まで）

なので、短期借入且つ繰り上げを多めにできるような人はいいかも。

個人的は、返済軽減型or期間短縮型を選べ、
繰上手数料無料（1万円以上1円単位）で24時間ネット上で
行えるソニー銀行が気楽に繰り上げできそう。

[601: 匿名さん]

>>598

う〜ん・・。最強ねぇ・・。

３年固定６月金利
最安値・・・０．９％
新生銀・・・１．５６８％

10年固定６月金利
最安値・・・１．５％
新生銀・・・２．２２８％

もう少し金利が安ければね。そもそも論になっちゃうよね。

[602: 申込予定さん]

ここのスレで「返済軽減型」のメリットを知り、まさに目からウロコです。

私が調べた限り、どこも「期間短縮が良い〜」みたいな表現ばかりだったので、
ここのスレに感謝しています。ありがとうございます。

8月実行ですが、ちょうど住信で組む予定だったので、
自動返済（手数料無料）で返済軽減型で実行しようと考えています。

[603: 匿名さん]

>>602
問題とするのは主に利息の大小だよね。基本的に利息は残債×金利なの。
だから、残債を削るという点で、翌月の利息払いが減るという点では、
短縮も再計算も全く一緒。どちらも残債が減った分だけ利息が減る。

じゃぁ、なぜ短縮のほうがいいと言われるかというと、その後の毎月
強制される月払いが短縮のほうが高いでしょ。
繰上げ後に最初の月から払う額が高いから、その分それ以降の残債の
削れが早くなり、利息払いが安くなるというだけなの。
繰り上げた時点ではどちらも効果は同じで、短縮のほうがその後の
強制支払いが大きい分だけ有利ということ。
だから逆に、再計算にしたとしても、その後短縮の額と同じように
繰り上げ続ければ、結局は同じことになる。
んで、再計算のほうが、強制される支払額は少ないので、何かあったときは
今月は繰り上げないという選択もある。安全だよね。

ただ、再計算＋繰上げの問題点は2点あって、一つ目が繰り上げ返済のコスト。
繰り上げそのものの手数料だけでなく、戻し保証料にも手数料が課せられると思う。
繰上げ手数料が高いところだと決して無視できないので注意したほうがいい。
繰上げは手間がかかるというのもある。
二つ目の問題が、短縮に比べ「契約上の返済期間」が長いため（短くならない
ため）、保証料がその分高くなる。まぁ、実際には保証料の戻りが安いということかな。
保証料は契約期間に対してかかってくるわけで、リスク低減を行った分
（期間の利益を得た分）保証料を払うわけで、当然といえば当然だね。
実はこれには逃げ道があって、保証料を金利に組み込むタイプだと、
契約上の残り期間に従って課金されるのではなく、毎月残債に従って
課金されるわけだから、削減分が保証料にしっかりと反映されることになる。
保証料の戻し手数料も取られないしね。

[604: 匿名さん]

返済軽減型のメリットは、期間が短くならないことです。
総支払額だけを考えれば、期間短縮型が良いのですが、期間が短くなることのデメリットも考えるべきです。

全期間固定金利なら短くしても問題ありませんが、固定金利選択型や変動金利の場合は、将来的に金利が上昇したときに困ることがあります。

仮に固定期間終了時点で、仮に残債が同じだとしたら、残りの返済期間が短いほど、金利上昇のダメージを大きく被ることになります。

全期間固定でない人が期間短縮型で繰上返済する場合は、将来の金利を5%や7%など適当に仮定して、そのときの月額返済に耐えられるのか考えてから期間短縮することをお勧めします。
金利上昇を上回るペースで、どんどん繰上できるなら別に問題ありませんが。

[605: 匿名さん]

３月にデベ提携の三井住友で、全期間1.4%引き変動一本で実行しました。
三井住友はネットからの繰上げ返済手数料が無料だったので
フラット35と変動で同じ額を借りた場合の月々返済額を比較し
フラットで借りたつもりで差額を毎月軽減型で繰上げ返済していくことにしました。
一応借り入れ金額はフラットでも返せる額、というのを目安にしました。

唯一の不満は保証料の償還事務手数料が無料でなく10500円。
保証料の戻りが10500円に満たない場合は差額を払う必要はないとは言え
戻るはずの保証料が相殺されてなくなってしまうことでした。
月々400円程度の保証料の戻りだったので、気にしなければ気にならない額でしたが
なんか誤魔化されてるような気持ちがぬぐえませんでした。

しかし来月からこの償還事務手数料も無料にしてくれるそうです。
これでやっと、おりこうな繰上げ返済が出来そうです。

[606: 匿名さん]

>>６０５
私も住友で戻し保証料はあきらめ、毎月繰り上げるつもりだったので、本当に今回の変更はうれしいです。
ただ心残りは５月に繰り上げしたこと。手数料と相殺されて１万ほどの戻りはチャラになりました。
たかが１万、されど１万・・・。

[607: 匿名さん]

知らずに今月、繰上げしてしまった(ToT)

[608: 購入検討中さん]

長期にわたってスルーされているけど

これでいいの？

[609: 相談者X]

ご教示頂きたく。

■夫；32歳；年収650～680
■妻；30歳；年収350（時短利用、いつまで続けるかは未定）
■子；2歳

①2700万；35年変動；全期間－1.5％優遇
②100万；20年固定

上記合計2800万を都銀より借入しております。
（09年4月購入・借入実施）
②の借入条件で①の1.5％優遇がありました。
尚、②は既に全額繰上返済済みです。

今後の繰上返済（手数料無）ですが、
期間短縮or返済額変更のどちらがセオリーでしょうか?

[610: 匿名さん]

>>609
私がその立場だったらまずは期間短縮で定年予定の
６０歳にしておきますね。その後再度検討します。

[611: 匿名さん]

セオリーでするなら、返済額軽減型。
でも毎月返済するには支店が遠すぎることと、繰り上げの効果をより実感したいがために、期間短縮。
しかし、期間短縮をすると期限を伸ばせない欠点があるので、上の方のやり方が賢いと思う。
とりあえず60歳まで短縮しておいて、軽減型で繰り上げはありです。

[612: 匿名さん]

みなさまの意見をお伺いしたいのですが・・

■夫；31歳；年収400　地方公務員
■妻；31歳；年収260　正社員（子供ができたら続けられるかは未定）
■子；なし（2人以上希望）

①2700万；35年固定（2段階；1～10年2.75%　11年～3%)

上記金額を地元金融機関より借入しております。（地方在住）
（08年5月購入・借入実施）
正直、借り過ぎたかなーという心配がありましたので、09年1月に
250万円を期間短縮で繰り上げました。
残期間30年になり、一応夫の定年（現時点では60歳予想)までには
おさまりました。

今年も200万円は繰り上げられる予定ですが、繰上返済（手数料5000円）は、
期間短縮or返済額変更のどちらがよいでしょうか?

※これまでは単純にもう一度期間短縮にして55歳完済にした上で、しばらくは
　繰り上げは休んで貯蓄に回そうかと考えていましたが、このスレを読んで
　わからなくなりました。
　妻が退職するリスクを考えると、返済額変更にしておいた方がよいので
　しょうか？
　返済額が減っても、それを貯蓄でなく生活費にまわす位なら、共働きのうち
　に期間短縮で総支払額の軽減を目指しておいた方がいいのでしょうか？

[613: 匿名さん]

>>612
奥さんが退職した場合、支払額が同じだとパンクする可能性がありますよね。

そのリスクに対応するならば、返済額変更です。

ただし、返済額変更にしたうえで、払える間は実際の返済額を減らさない（つまり、繰上げ額が
増えていく状態）にしておきましょう。

これだと、奥さんが退職した場合には、返済額を減らせばすみますし、退職しない場合は
最終的な返済期間、返済額はほぼ一緒です。

返済額変更にして、差額を使ってしまうのは無駄です。
また、単に期間短縮にしても、突き当たりの支払いができなくなってしまえば意味がありません。

>返済額が減っても、それを貯蓄でなく生活費にまわす位なら、共働きのうち
>に期間短縮で総支払額の軽減を目指しておいた方がいいのでしょうか？

これが間違いで、「返済額が減っても生活費に回さないで、共働きの内に、返済額変更にしながら、
繰り上げておきましょうね」

[614: 匿名さん]

年間同額を繰上返済するとして、毎月繰上返済するのと、半年に1回繰上返済するのとでは、
利息軽減効果はどのくらい違いますか？
当然前者の方が有利なのでしょうけど、どのくらい有利なのか知りたいです。

別のスレッドでも書きましたが、繰上返済のことなので、こちらにも書かせていただきました。

[615: 匿名さん]

>>614

１月と７月に繰り上げ返済するほうが毎月するより利息軽減効果は高い

[616: 匿名さん]

>>615
そうなんですか！？
それは何故なのでしょうか？

[617: 匿名さん]

６１５さん

そうなんですか？

銀行の繰上システムが多少変わったので、「年間２回」から「２、３ヵ月に１回」
と、考えていたところだったので、その仕組みを知りたいです。

保証料の戻し（微々たるものですが）を考えると、まとめての方が戻ってきますが、
毎月の利息を考えると、保証料の戻しが返ってこなくてもこつこつ・・・の方が
お得なのかと思っていたもので。

[618: 匿名さん]

9月に全額返済を予定していましたが、
年末調整の戻り額が、9～12月の利息分より多い場合、
来年1月に入ってすぐ実行したほうがいいのかどうか悩んでいます。
同じような経験をされたかたいましたら、お話を聞かせてください。

[619: 匿名さん]

>>614さん
＞年間同額を繰上返済するとして、毎月繰上返済するのと、半年に1回繰上返済するのとでは、
＞利息軽減効果はどのくらい違いますか？

もちろん毎月の方が若干お得ですが、以前シミュレーションしたことがありますが、思ったほど差が出なかったと記憶しています。
もう少し具体的に、借入額、期間、金利、年間繰上額、期間短縮or返済額軽減、を書いて頂かないと、『どのくらい違いますか？』と聞かれても・・・。

それと、年後半の繰上は、ローン減税との兼ね合いで、翌年１月まで待った方がお得なこともあります。
金利と減税額によっては、10年間繰り上げしない方がお得なケースもありえます。


>>616さん、>>617さん
保証料、手数料、ローン減税を考えなければ、毎月の方がお得ですよ。

[620: 匿名さん]

>>618さん
それは、完済、一部繰上にかかわらず、１月まで待った方がよいのは明らかでは？

[621: 617]

６２０さん
有難うございます。

当方、繰上してもまだまだ減税に関わる数字ではなく、手数料も無料、
保証料の戻しも毎月の利息より少ない・・・という現状でしたので、
「まとめて返済したほうが良い」という意見にどうしてだろう、と
いう疑問が生じていたので。

借入している銀行の、繰上金額の下限があるため、毎月は無理ですが、
こつこつと繰上していこうと思います。

減税との関わりが生じてきた時は、あらためて考えます。

[622: 匿名さん]

住宅ローン減税を生かすためには還付金貰った直後の1月に繰り上げが有利ですね
7月が有利な理由は分かりませんが

[623: 618]

>620さん
ありがとうございます。

銀行に、いろいろ質問してきました。
一月は、銀行の営業日でいくと、四日になるのかな？
日割り計算で利息を取ります、と言われました。
我が家の場合一日何千円かはかかるので、年があけたら即実行です！

[624: 匿名さん]

利息は残債に対してかかるものなので払う利息を少なくするには一日でも早く返済するのが
得です。繰り上げ返済をまとめて早めに返せば得だし、まとめて後で払うと損になります。
今手元に１２０万あったとしたらこれから毎月１０万ずつ繰り上げするよりは、一日でも
早く１２０万を繰り上げ返済するほうがお得です。

[625: 匿名さん]

>>624さん
＞今手元に１２０万あったとしたらこれから毎月１０万ずつ繰り上げするよりは、一日でも
＞早く１２０万を繰り上げ返済するほうがお得です。
それは当たり前の話ですね。

けれど特に条件が明示されていなければ、
今手元には繰上原資はなくて、毎月10万ずつ繰り上げるのと、その10万を貯めていって半年ごとに60万貯まった時点で繰り上げるのとでは、毎月の方がお得です。

[626: 匿名さん]

全期間固定でない場合に期間短縮で繰り上げ返済をして期間を短くしてしまうと良くないというスレがありましたが、何故なのでしょうか

[627: 入居済み住民さん]

626さん

あちこちに同じ質問してるね。

残り20年で2000万円の借金がある場合、
1年に100万を20回はらえば借金は終わる。

今、宝くじが当たり1000万円当たったとする。

これをどういう繰上げ返済すると良いか

期間短縮で10年分を減らすと、残り10年で1000万円を返すことになるね？
これは、1年に100万円を10回払うということだね？

支払額軽減の場合だと、20年で残り1000万円を支払えば良いから、1年に50万円を20回払えば
良いことになるね？

どっちがリスクヘッジをしているかな？

100万円を10回払う方？
50万円を20回払う方？

50万円を20回払う方を選んで、毎月100万円支払いを続ければ、結局10年で終わるね？
そしたら、結論としては、どっちも10年で終わってしまうのです。

すると、20年にすることもできる、1年50万円支払いの方が、リスクヘッジできていると
思いませんか？

[628: 匿名さん]

>>627
思わない。

[629: 匿名さん]

>>627
全然思わない。

[630: 匿名さん]

思わない、じゃなくてよくわかんないでしょ

[631: 匿名さん]

金利の計算を無視した例えは説得力が無い。