おりこうな繰り上げ返済とは？その２

[匿名さん]

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30521/

[562: 匿名さん]

>555さん

>既払い込み期間＋残期間＞１０年なら住宅ローン減税の対象では？
既払い込み期間＋残期間＝ローン期間ですよね。
ローン減税に「既払い込み期間」は関係ありません。
対処となるのは、あくまで「残期間」です。
残期間＞１０年なら住宅ローン減税の対象です。

>10年ローンを組んでいたのであれば、
10年ローンを組んだ時点で次の年からはローン控除はありませんよ。

>高利の定期預金など〜〜〜繰上げせずに預金しておく
ローン残高と同じ資金が手元にあるとして、
ローン金利と同じ利率の金融商品があれば
とんとんでしょうが、そんなにうまきいきませんよ。
素人さんには、早期返済が一番効率的な投資ですよ。

[563: 匿名さん]

>562さん

既払い込み期間＋残期間＞１０年なら住宅ローン減税の対象です。

http://allabout.co.jp/living/mansionlife/closeup/CU20070316A/index.htm

[564: ビギナーさん]

私も悩んでます

来年入居なのでそろそろ、融資先決めないといけないのですが

提携の都市銀行じゃ、不安になってきました

引き渡し前に、融資受けられないのかな〜？

金利でビクビクするのは、やです

[565: 匿名さん]

いろんな掲示板で見かける「う」
馬○だ、○鹿だと散々みんなに言われていたけど
「官舎」に住む人間だったのね。
税金でこんなうましかを雇っているのか・・・

[566: 匿名さん]

>563さん
>既払い込み期間＋残期間＞１０年なら住宅ローン減税の対象です。
>http://allabout.co.jp/living/mansionlife/closeup/CU20070316A/index.htm

情報は正確に記述しないといけません。

既払い込み期間＋繰上後の残期間＞１０年なら住宅ローン減税の対象です。

[567: 匿名さん]

554です。
完全に勘違いしていました。

>>ローン期間‥‥残り７年
>既に住宅ローン減税の対象ではありません。
>
>10年固定金利で10年ローンを組んだのでしょうか？
>そうであれば、住宅ローン減税は最初の１年だけで
>２年目以降は残期間９年となるので対象外になります。

返済期間10年の住宅ローンであれば10年間まるまる
住宅ローン減税の対象ですね。
その上で、１日でも期間短縮の繰上返済した時点で対象外
になるってことで間違いありません。

つまり、
既払い込み期間＋残期間＞１０年なら住宅ローン減税の対象です。
既払い込み期間＋繰上後の残期間＞１０年なら住宅ローン減税の対象です。
どちらも同じことで、
支払開始から完済までの期間が１０年以上ならＯＫということですね。

[568: 522]

＞555
522です。

金利１％の２年定期（キャンペーン商品）で預金のほうが、
どうやら、繰上げるより良さそうに思いました。
アドバイス、参考になりました。

財形で元金均等（2.15％だったかな？）、５年固定、13年で借入。
繰上げプランの方が良かったんでしょうかね？（いまさら‥）

[569: 間違えました。]

×522→○552。

[570: 匿名さん]

>>568
１％の定期預金でも、源泉20％引かれるからね。
手取り0.8％。
どうかな・・。

[571: 間違えました。]

＞570
そうなんですよね‥。
99万繰上げすると仮定して‥。

繰上げで総支払額が6.5万ぐらいマイナス。
ここから住宅ローン減税分（99万相当額）、繰上げ手数料を差し引くと、
2.5万ぐらい。

なので、繰上げせずに実質0.8パーセントで運用でも、2年で1.6万弱。
残り5年間、運用可能。

保証料戻ったりしますかね？

[572: 570]

>繰上げで総支払額が6.5万ぐらいマイナス。
>ここから住宅ローン減税分（99万相当額）、繰上げ手数料を差し引くと、
>2.5万ぐらい。

この計算はおかしいと思うが・・。
残債・残期間も少ないみたいだし、結局大幅に変わる訳じゃない。
手元にキャッシュを残しておくのも手かもね。

[573: また、間違えました。]

＞570
繰上げで、支払利息は、7.6万お得。
ローン減税は、今後の7年間で4.1万マイナス。
繰上げ手数料0.38万。
しめて3.1万のお得でした。

じゃなくって、考え方が間違いって意味なのかしら‥。
でも、お返事くれてありがとうございます。

[574: 入居済み住民さん]

ご教授願います。
私（32：税込年収520）妻（30：税込年収200）

今年の7月に35年3.34％で3300万（ボーナス払400）のローンを組みました。
共働きの為来年1月には繰り上げ返済に回せるまとまった金額ができるのですが、
当方が借りている銀行は手数料が100万以下は5000円・100万以上は21000円掛かります。
99万9千円を1月と4月に分けて繰り上げをするか、予備分のお金を崩して200万を1月に繰り上げをする方がいいのかシュミレーションしてもいまいちわかりません。
妻が働いている間に自分が60定年までに払い終えるよう期間短縮で繰り上げ返済をする計画なのですが(60を切ったら減額しようと思っています…)
まとめて返済するのが良いのか、100万以内でこまめに返済した方がいいのか悩んでいます。

[575: アク禁(1回)]

>574
そのお金で低金利のローンに借り替えた方が
得かもしれませんよ。

[576: 申込予定さん]

私も　そのお金で低金利のローンに借り替えた方が
得かもしれませんよ。
20年と　変動のミックスとか
10年固定とか

[577: 574 var c=parseInt(s.substring(1,3),16)]

575、576様ご意見ありがとうございました。

ローンを組む時に35年超長期と変動とのミックスを考えたのですが
7月は「これから金利が上がる！」と言われていた真只中だったので
安心を買って35年超長期にしたんです。
現在はまったく上がる気配すらないですよね(泣)

子供ができるまでの1〜2年で500万前後が繰り上げ出来そうですが
借換えについて妻と相談してみたいと思います。
しかし入居して半年足らずで借換えって普通なのでしょうか？

[578: 匿名さん]

>>574
早い方が傷が少ない、いま返済金のうち元金の割合を
調べてみてね。
１年間払ったとして、どれだけの損でしょうか？

[579: 匿名さん]

ここで、おりこうってなんだろうね？
ほんとうに、何で単に元本以外のものを払っていて
それを、少なくするのが得でしょうか？

[580: 匿名さん]

>>574
>当方が借りている銀行は手数料が100万以下は5000円・100万以上は21000円掛かります。
>99万9千円を1月と4月に分けて繰り上げをするか、予備分のお金を崩して200万を1月に繰り上げをする方がいいのかシュミレーションしてもいまいちわかりません。

3.34％の金利ということなので、100万円を3ヶ月繰り上げずにおくと、
その分の金利は、大雑把に言うと、
100万円×(3.34×3/12)% ＝ 8350円
ということになります。

1月と4月に分けて繰り上げることによる金利の差は8350円ということで、
手数料の差が11000円なので、分けて繰り上げた方が、三千円くらいお得
ということになるのではないでしょうか。

なぜ4月なのかわかりませんが、1月と2月に分ける方が、
1月と4月に分けるより5千円くらいお得ということになります。

[581: 匿名さん]

>>574
年間、１６０万円払ううち、利息１０９万４千円、元本５０万５千円
３０００円が得か損か？・・・そんなこと考えている時間があるなら
もう少し全体を見よう

[582: 匿名さん]

>>581

言ってる意味がわかりません
全体を考えて３０００円お得だという結論じゃないの？

[583: 匿名さん]

574の契約では、利息が高く支払期間が長いので
お利口な繰り上げ返済もくそもないんじゃない？
初年度なんか、２/３が利息で消えていく〜〜〜

[584: 匿名さん]

５７４さん　どちらでローンを組まれたのかは分かりませんが
みなさんがいっているように繰上げ返済の損得を考えるより
ローン自体を見直された方が得策ではないでしょうか

総返済利息に比べたら借換え費用なんて微々たるものでは、、。

[585: 匿名さん]

５８４です　
借換えローンがお得のようにとれるレスをしてしまい
すみませんでした
それぞれで事情が異なりますものね。

３５年超長期ですのでご納得される方法がみつかるとよいですね

[586: 匿名さん]

すまぬ、ここは利息をどんどん払って、それを少しでも
小さくするためのスレでしたね。
２０００マンションしても、数百万・・数千円でも得すればよいのですね。
おりこうですね、ごめんなさい。

[587: 物件比較中さん]

ｐｐ

[588: マンコミュファンさん]

いろいろなローンシュミレーションのサイトを読んでて思ったのですが、
繰り上げ返済できる時点では、まだ返済能力が余っている状態が続くと思うので、
「返済額軽減型」＋「元利均等払いから元金均等方式への変更」
が一番お得じゃないかと思いました。

繰り上げ返済時に、返済方式の変更が可能かどうかは不明ですが、
返済額軽減型が有利な理由の条件の一つに「返済手数料が無料」という条件があるので、まぁ、これもできるという条件に加えていただければ、ですけど。
「元利均等払いから元金均等方式への変更」が可能な銀行なら、その逆も可能なはずで、もし収支バランスの問題がでてきたら、逆の返済方式に変更すれば、メリットは享受できるかと思ったのですが。

過去スレにざっと目を通して、既出ではないと確認したつもりですが、既出の意見でしたらごめんなさい。

[589: 匿名さん]

>>588
「返済額軽減型」＋「元利均等払いから元金均等方式への変更」

なぜコレが一番お得なのかサッパリわからん。
あなたの返済可能金額は、元利均等でも元金均等でも変わらないはず。
繰上げで同じ金額返済するのだから、少なくとも総支払利息額は同じ。
カネの面以外に何かお得なことがあるの？。

[590: 502]

昨年７月頃、色々質問させていただいた者です。（>>502 >>505 >>509）

円が対ユーロなどで最安値更新中とか、株はまだまだ上がるとか、
そういう話の中で、皆さんのお言葉などから自分なりに考えて、
>運用する方がローン金利より利回り（というか利回りの期待値？）が高い
>というのは、そうなんだろうなと思っています。
という納得のしかたをして、ネット証券会社に口座を作り、

さあ、どこから手を付けようか、と思っているうちに、
サブプライムローンの問題が表面化し、株安、円高に進み、
今に至り、結局、株はまだ下がりそうなので、まだ買っていません。
（繰り上げには少し回してしまいました）

円高も進みそうなので、最高値の時に外貨を買うのがいいのだろうと思い、様子見です。

元気の良い国はこのご時世にも株はどんどん上がっているそうで、
日本は大丈夫なのかは非常に心配ですが、

それはさておき、自分は、増えてゆく余剰資金を、
繰上げに回して利払いを減らすか、
株の底値を過ぎた頃に買うために（又は円が最高値を過ぎた頃に外貨を買うために）、
今は現金を増やしておくべきか、
を、また迷っているシロウトとローン返済者です。。。

株価上昇局面はどうすればよいかなんとなく想像できたのですが、
下降局面では、どのような考え方があるのでしょうか。

（そのうち、家を買うのももう少し待てば良かったかも？とも感じる情勢にならないか心配しています・・・）

[591: 匿名さん]

>>590
う〜ん・・やっぱスレ違い・・というか板違いじゃね？

[592: 匿名さん]

期間短縮と返済額軽減の繰り上げを同時に行う場合、考え方は以下で合ってますか？

例）残金2,000万 残期間30年 金利2％ 月々約74,000円
　　繰り上げ額200万(短縮用100万　軽減用100万)の場合

・短縮期間：2,000万から100万繰り上げ→約2年短縮
・軽 減 額：2,000万から100万繰り上げ→約4000円軽減

結局繰り上げにより、残期間が約28年 月々が約70,000円になる。

どうでしょう？

[593: 匿名さん]

返済額軽減にしたのがいいんでは??と今の今まで読んでいて,そう思いました。
ウチは三大疾病を付けた為,金利0.2upで2.5％スタート…
(6月金利が5月金利を0.4上回っています)

繰上返済は100万円未満6300円なので,限りなく100万に近い繰上返済を返済額軽減で1月にしようと思っています。

[594: 匿名さん]

いやいや甘い甘い。

一番賢い繰り上げ返済は、新生銀行に借り換えて、
銀行残高が30万円を上回ったら、即それ以上の額をスマート返済。

そして、もの入りの時には、パワーポケットにおいて、
繰り上げ返済した累積額を上限として、半年型変動金利で調達。

これ最強。

[595: 匿名さん]

>>593
全期間固定でない場合は、将来の金利変動リスクを負っているので、下手に期間短縮すると後で泣きを見る可能性があります。

>>594
新生銀行は期間短縮しか出来なかったのでは?

[596: 匿名さん]

>>595
>新生銀行は期間短縮しか出来なかったのでは?

はい。期間短縮のみです。
よって、金利圧縮の効果は抜群。

さらに、返し過ぎてもパワーポケットがあるから、
たとえば2月分の支払をスキップとかも可能。
すなわち、軽減型のメリットも享受できるということ。

ね、だから最強。

[597: 匿名さん]

軽減型は、将来の負担額を減らして流動資産を
確保するという主張。

そして、新生スマート返済型は、とりあえず払うが
パワーポケットにより流動資産を確保するという主張。

どちらも流動資産の確保という点では互角だが、
金利の圧縮の点では後者に軍配。

[598: 匿名さん]

>どちらも流動資産の確保という点では互角だが、

いやこれも違う。
たとえば、軽減型で30年ローンを 100万繰り上げ返済した場合、
軽減型だと100万が手元に戻るには、30年かかる。

しかし、パワーポケットであれば、翌日に調達可能。

よって、流動資産という点でも新生これ最強。

[599: 匿名さん]

新生銀行って茨城にもありますか??

[600: 匿名さん]

新生のパワーポケットって、
調達したときに調達した額に対してその時点の変動金利がかかるし、
超長期固定には適用できない。（変動または固定で最大10年まで）

なので、短期借入且つ繰り上げを多めにできるような人はいいかも。

個人的は、返済軽減型or期間短縮型を選べ、
繰上手数料無料（1万円以上1円単位）で24時間ネット上で
行えるソニー銀行が気楽に繰り上げできそう。

[601: 匿名さん]

>>598

う〜ん・・。最強ねぇ・・。

３年固定６月金利
最安値・・・０．９％
新生銀・・・１．５６８％

10年固定６月金利
最安値・・・１．５％
新生銀・・・２．２２８％

もう少し金利が安ければね。そもそも論になっちゃうよね。

[602: 申込予定さん]

ここのスレで「返済軽減型」のメリットを知り、まさに目からウロコです。

私が調べた限り、どこも「期間短縮が良い〜」みたいな表現ばかりだったので、
ここのスレに感謝しています。ありがとうございます。

8月実行ですが、ちょうど住信で組む予定だったので、
自動返済（手数料無料）で返済軽減型で実行しようと考えています。

[603: 匿名さん]

>>602
問題とするのは主に利息の大小だよね。基本的に利息は残債×金利なの。
だから、残債を削るという点で、翌月の利息払いが減るという点では、
短縮も再計算も全く一緒。どちらも残債が減った分だけ利息が減る。

じゃぁ、なぜ短縮のほうがいいと言われるかというと、その後の毎月
強制される月払いが短縮のほうが高いでしょ。
繰上げ後に最初の月から払う額が高いから、その分それ以降の残債の
削れが早くなり、利息払いが安くなるというだけなの。
繰り上げた時点ではどちらも効果は同じで、短縮のほうがその後の
強制支払いが大きい分だけ有利ということ。
だから逆に、再計算にしたとしても、その後短縮の額と同じように
繰り上げ続ければ、結局は同じことになる。
んで、再計算のほうが、強制される支払額は少ないので、何かあったときは
今月は繰り上げないという選択もある。安全だよね。

ただ、再計算＋繰上げの問題点は2点あって、一つ目が繰り上げ返済のコスト。
繰り上げそのものの手数料だけでなく、戻し保証料にも手数料が課せられると思う。
繰上げ手数料が高いところだと決して無視できないので注意したほうがいい。
繰上げは手間がかかるというのもある。
二つ目の問題が、短縮に比べ「契約上の返済期間」が長いため（短くならない
ため）、保証料がその分高くなる。まぁ、実際には保証料の戻りが安いということかな。
保証料は契約期間に対してかかってくるわけで、リスク低減を行った分
（期間の利益を得た分）保証料を払うわけで、当然といえば当然だね。
実はこれには逃げ道があって、保証料を金利に組み込むタイプだと、
契約上の残り期間に従って課金されるのではなく、毎月残債に従って
課金されるわけだから、削減分が保証料にしっかりと反映されることになる。
保証料の戻し手数料も取られないしね。

[604: 匿名さん]

返済軽減型のメリットは、期間が短くならないことです。
総支払額だけを考えれば、期間短縮型が良いのですが、期間が短くなることのデメリットも考えるべきです。

全期間固定金利なら短くしても問題ありませんが、固定金利選択型や変動金利の場合は、将来的に金利が上昇したときに困ることがあります。

仮に固定期間終了時点で、仮に残債が同じだとしたら、残りの返済期間が短いほど、金利上昇のダメージを大きく被ることになります。

全期間固定でない人が期間短縮型で繰上返済する場合は、将来の金利を5%や7%など適当に仮定して、そのときの月額返済に耐えられるのか考えてから期間短縮することをお勧めします。
金利上昇を上回るペースで、どんどん繰上できるなら別に問題ありませんが。

[605: 匿名さん]

３月にデベ提携の三井住友で、全期間1.4%引き変動一本で実行しました。
三井住友はネットからの繰上げ返済手数料が無料だったので
フラット35と変動で同じ額を借りた場合の月々返済額を比較し
フラットで借りたつもりで差額を毎月軽減型で繰上げ返済していくことにしました。
一応借り入れ金額はフラットでも返せる額、というのを目安にしました。

唯一の不満は保証料の償還事務手数料が無料でなく10500円。
保証料の戻りが10500円に満たない場合は差額を払う必要はないとは言え
戻るはずの保証料が相殺されてなくなってしまうことでした。
月々400円程度の保証料の戻りだったので、気にしなければ気にならない額でしたが
なんか誤魔化されてるような気持ちがぬぐえませんでした。

しかし来月からこの償還事務手数料も無料にしてくれるそうです。
これでやっと、おりこうな繰上げ返済が出来そうです。

[606: 匿名さん]

>>６０５
私も住友で戻し保証料はあきらめ、毎月繰り上げるつもりだったので、本当に今回の変更はうれしいです。
ただ心残りは５月に繰り上げしたこと。手数料と相殺されて１万ほどの戻りはチャラになりました。
たかが１万、されど１万・・・。

[607: 匿名さん]

知らずに今月、繰上げしてしまった(ToT)

[608: 購入検討中さん]

長期にわたってスルーされているけど

これでいいの？

[609: 相談者X]

ご教示頂きたく。

■夫；32歳；年収650～680
■妻；30歳；年収350（時短利用、いつまで続けるかは未定）
■子；2歳

①2700万；35年変動；全期間－1.5％優遇
②100万；20年固定

上記合計2800万を都銀より借入しております。
（09年4月購入・借入実施）
②の借入条件で①の1.5％優遇がありました。
尚、②は既に全額繰上返済済みです。

今後の繰上返済（手数料無）ですが、
期間短縮or返済額変更のどちらがセオリーでしょうか?

[610: 匿名さん]

>>609
私がその立場だったらまずは期間短縮で定年予定の
６０歳にしておきますね。その後再度検討します。

[611: 匿名さん]

セオリーでするなら、返済額軽減型。
でも毎月返済するには支店が遠すぎることと、繰り上げの効果をより実感したいがために、期間短縮。
しかし、期間短縮をすると期限を伸ばせない欠点があるので、上の方のやり方が賢いと思う。
とりあえず60歳まで短縮しておいて、軽減型で繰り上げはありです。