おりこうな繰り上げ返済とは？その２

[匿名さん]

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30521/

[542: 匿名さん]

便乗すみません、私も知りたいです。

[543: 匿名さん]

http://sourceforge.jp/projects/makiloan/
エクセルで動くので、お手軽かと。

[544: 匿名]

エクセルの財務関数を使えば簡単ですよ。
IPMT（利息の計算）
PPMT（元金の計算）
支払い額だけで良いなら
PMT

例えば、繰上げ後の
残り返済回数が180回（15年）
利息が年利1.7%
残債が500万
の場合、
毎月の支払い額 = -PMT(1.7/100/12,180,5000000)
1回目の支払額の利息分 = -IPMT(1.7/100/12,1,180,5000000)
1回目の支払額の元金分 = -PPMT(1.7/100/12,1,180,5000000)

毎月繰り上げるなら、１回目の式だけ使えばよいです。
ちなみにPMT=IPMT+PPMT となります（当たり前ですが）。

[545: 541]

> 543さん

541です。
教えて頂いた makiloan_1.70 で、
毎月の返済額軽減を手軽にシミュレートできました。
ありがとうございました。

実際にシミュレートしてみると、改めて
このスレの意義を感じますね。

[546: 12月入居予定さん]

>541さん
すでにシュミレーションを終えたようでいまさらですが
こちらもお勧めです。makiloanと同じくエクセルで動きます。
私はmakiloanよりもこちらのほうが使いやすいです。
（関数嫌いだからかなぁ？）
http://www.vector.co.jp/soft/win95/business/se140755.html

[547: 匿名さん]

ローン残高証明が来ました。
毎月定額で軽減型の繰上げをしているにも関わらず、元金の減りが悪い…。あまり達成感が無く、ガッカリしました。
まだ利息率が高いんですよね。
ボーナスあたりで一度短縮型の繰上げをガッツリして、利息率を減らして、また軽減型を再開しようかと思っています。
これって賢明ですか？早まってます？

[548: 匿名はん]

>>547
なにを言いたいのかわからないから
一度冷静になって自分が書いた文章を見直しては？
ローン残高も金利も繰り上げ額も何にもわからない。

[549: 購入経験者さん]

>547
軽減型をまだあまり理解していないようですね。
理解力70点ってとこですね。

>ボーナスあたりで一度短縮型の繰上げをガッツリして、利息率を減らし
>て、また軽減型を再開しようかと思っています。
短縮型だろうが軽減型だろうが、繰上げた分しか元金は減らない。

正解は、
「ボーナスあたりで更に軽減型の繰上げをガッツリして、」
ですよ。

[550: 匿名さん]

>>547

うちも似たような感じです。
前に短縮型何回かしたときは年数ではっきりわかるから
達成感があったなぁ。

[551: 匿名はん]

>>550
だめだ。まったく「おりこう」ではない・・・

[552: 匿名さん]

10年固定（1.9％）で1500万円借入れ。
　ローン残高‥‥1000万円
　ローン期間‥‥残り７年
住宅ローン減税が10年間あります。（年収900）

期間短縮すると、ローン減税がなくなるそうです。
今後、年間200万円弱の繰上げを検討しています。
支払額軽減の方が良いのでしょうか？
詳しい方、よろしくお願いいたします。

[553: 匿名さん]

>>552
何だこれ？

[554: 匿名さん]

>ローン期間‥‥残り７年
既に住宅ローン減税の対象ではありません。

10年固定金利で10年ローンを組んだのでしょうか？
そうであれば、住宅ローン減税は最初の１年だけで
２年目以降は残期間９年となるので対象外になります。

[555: 匿名さん]

>554
既払い込み期間＋残期間＞１０年なら住宅ローン減税の対象では？

552さんが10年ローンを組んでいたのであれば、期間短縮の繰上げ返済をすれば、今後のローン控除がないということであって、月々の返済額軽減の繰上げであれば問題ないと思います。
ただ最近の高利の定期預金などでは、1％を超えるものもありますので、せっかく低利で借りているので、繰上げせずに預金しておくというのも一案だと思いますが。

[556: 匿名さん]

＞554、555
お返事ありがとうございます。
やっぱり期間短縮はお勧めではないのですかね‥。
一度、銀行に相談して、定期預金なども含めて検討してみようと思います。
ありがとうございました。

[557: ビギナーさん]

今度はじめてローンを組む者です。
私は「返済額軽減」である程度楽な返済額になれば、長期固定の低金利でしかも死んだらチャラになる借金なんて他に無いし、「期間短縮」なんてもったいないと思っていました。（もっと借りたいくらいです。）
ですが銀行や周囲にいろいろ話を聞いてると、利息が大幅に無くなるグラフを見せられ、繰り上げ返済の早期「期間短縮」を異様にすすめられます。
どうしても腑に落ちなかったのですが、このサイトに来たおかげでスッキリしました。
私の周囲では長期の借金や利息は全て悪の考えのようです。
世間一般でもそうなのでしょうか。

[558: う]

そりゃ、借金がゼロなら気が楽ですよ。支払日が近づくと何だかそわそわするしで。金利がゼロに近ければ多少は楽に思えるけど、上がったり下がったりで不安ですよね。せめて残高が年収の２倍くらいになれば先が見えそうなんで、それまで繰り上げやんないといかんと思うけど、繰上げばかしじゃやになりますよね。これを考えると官舎に住んでた方が楽だったと思いますね！固定資産税の年額を１２で割ったぐらいの家賃だったし・・・

[559: 匿名さん]

>>558
きみは、新築から３年経つと、建物の固定資産税が６倍くらいに増えるよ。
１２０平米までは、３年間ゼロ。それ以上の超過６０平米も半額。
３年経つと本則適用だからね。

[560: 匿名さん]

私のマンション購入時から、現在に至るまでのローン返済計画遷移です。

契約直後　→　フラット35で35年固定、期間短縮で繰上げ派
このスレを見た後　→　住信SBIもしくは、ソニーで20年固定、返済額軽減で繰上げ派
現在　→　フラット35かソニーで35年固定、繰上げしないで、その分の資金を投資信託派（ドルコスト平均法/インデックス型）

私自身は、考えに考えて今に至っていますが、
この先、どうなるか未だに結論がでません。

ただ、低金利でローンを組める今、繰上げ返済より
もっとベストな資産運用の方が良いような気がしています。

まぁ、所詮、素人考えですけどね。

[561: う]

559
えっつ、６倍にもなるの？
私は築１０年だから固定資産税はあんまし気にしてないが、知り合いで新築の建売を買った人がいるんで・・・。
３年後に倍になるんじゃなかったかね？

[562: 匿名さん]

>555さん

>既払い込み期間＋残期間＞１０年なら住宅ローン減税の対象では？
既払い込み期間＋残期間＝ローン期間ですよね。
ローン減税に「既払い込み期間」は関係ありません。
対処となるのは、あくまで「残期間」です。
残期間＞１０年なら住宅ローン減税の対象です。

>10年ローンを組んでいたのであれば、
10年ローンを組んだ時点で次の年からはローン控除はありませんよ。

>高利の定期預金など〜〜〜繰上げせずに預金しておく
ローン残高と同じ資金が手元にあるとして、
ローン金利と同じ利率の金融商品があれば
とんとんでしょうが、そんなにうまきいきませんよ。
素人さんには、早期返済が一番効率的な投資ですよ。

[563: 匿名さん]

>562さん

既払い込み期間＋残期間＞１０年なら住宅ローン減税の対象です。

http://allabout.co.jp/living/mansionlife/closeup/CU20070316A/index.htm

[564: ビギナーさん]

私も悩んでます

来年入居なのでそろそろ、融資先決めないといけないのですが

提携の都市銀行じゃ、不安になってきました

引き渡し前に、融資受けられないのかな〜？

金利でビクビクするのは、やです

[565: 匿名さん]

いろんな掲示板で見かける「う」
馬○だ、○鹿だと散々みんなに言われていたけど
「官舎」に住む人間だったのね。
税金でこんなうましかを雇っているのか・・・

[566: 匿名さん]

>563さん
>既払い込み期間＋残期間＞１０年なら住宅ローン減税の対象です。
>http://allabout.co.jp/living/mansionlife/closeup/CU20070316A/index.htm

情報は正確に記述しないといけません。

既払い込み期間＋繰上後の残期間＞１０年なら住宅ローン減税の対象です。

[567: 匿名さん]

554です。
完全に勘違いしていました。

>>ローン期間‥‥残り７年
>既に住宅ローン減税の対象ではありません。
>
>10年固定金利で10年ローンを組んだのでしょうか？
>そうであれば、住宅ローン減税は最初の１年だけで
>２年目以降は残期間９年となるので対象外になります。

返済期間10年の住宅ローンであれば10年間まるまる
住宅ローン減税の対象ですね。
その上で、１日でも期間短縮の繰上返済した時点で対象外
になるってことで間違いありません。

つまり、
既払い込み期間＋残期間＞１０年なら住宅ローン減税の対象です。
既払い込み期間＋繰上後の残期間＞１０年なら住宅ローン減税の対象です。
どちらも同じことで、
支払開始から完済までの期間が１０年以上ならＯＫということですね。

[568: 522]

＞555
522です。

金利１％の２年定期（キャンペーン商品）で預金のほうが、
どうやら、繰上げるより良さそうに思いました。
アドバイス、参考になりました。

財形で元金均等（2.15％だったかな？）、５年固定、13年で借入。
繰上げプランの方が良かったんでしょうかね？（いまさら‥）

[569: 間違えました。]

×522→○552。

[570: 匿名さん]

>>568
１％の定期預金でも、源泉20％引かれるからね。
手取り0.8％。
どうかな・・。

[571: 間違えました。]

＞570
そうなんですよね‥。
99万繰上げすると仮定して‥。

繰上げで総支払額が6.5万ぐらいマイナス。
ここから住宅ローン減税分（99万相当額）、繰上げ手数料を差し引くと、
2.5万ぐらい。

なので、繰上げせずに実質0.8パーセントで運用でも、2年で1.6万弱。
残り5年間、運用可能。

保証料戻ったりしますかね？

[572: 570]

>繰上げで総支払額が6.5万ぐらいマイナス。
>ここから住宅ローン減税分（99万相当額）、繰上げ手数料を差し引くと、
>2.5万ぐらい。

この計算はおかしいと思うが・・。
残債・残期間も少ないみたいだし、結局大幅に変わる訳じゃない。
手元にキャッシュを残しておくのも手かもね。

[573: また、間違えました。]

＞570
繰上げで、支払利息は、7.6万お得。
ローン減税は、今後の7年間で4.1万マイナス。
繰上げ手数料0.38万。
しめて3.1万のお得でした。

じゃなくって、考え方が間違いって意味なのかしら‥。
でも、お返事くれてありがとうございます。

[574: 入居済み住民さん]

ご教授願います。
私（32：税込年収520）妻（30：税込年収200）

今年の7月に35年3.34％で3300万（ボーナス払400）のローンを組みました。
共働きの為来年1月には繰り上げ返済に回せるまとまった金額ができるのですが、
当方が借りている銀行は手数料が100万以下は5000円・100万以上は21000円掛かります。
99万9千円を1月と4月に分けて繰り上げをするか、予備分のお金を崩して200万を1月に繰り上げをする方がいいのかシュミレーションしてもいまいちわかりません。
妻が働いている間に自分が60定年までに払い終えるよう期間短縮で繰り上げ返済をする計画なのですが(60を切ったら減額しようと思っています…)
まとめて返済するのが良いのか、100万以内でこまめに返済した方がいいのか悩んでいます。

[575: アク禁(1回)]

>574
そのお金で低金利のローンに借り替えた方が
得かもしれませんよ。

[576: 申込予定さん]

私も　そのお金で低金利のローンに借り替えた方が
得かもしれませんよ。
20年と　変動のミックスとか
10年固定とか

[577: 574 var c=parseInt(s.substring(1,3),16)]

575、576様ご意見ありがとうございました。

ローンを組む時に35年超長期と変動とのミックスを考えたのですが
7月は「これから金利が上がる！」と言われていた真只中だったので
安心を買って35年超長期にしたんです。
現在はまったく上がる気配すらないですよね(泣)

子供ができるまでの1〜2年で500万前後が繰り上げ出来そうですが
借換えについて妻と相談してみたいと思います。
しかし入居して半年足らずで借換えって普通なのでしょうか？

[578: 匿名さん]

>>574
早い方が傷が少ない、いま返済金のうち元金の割合を
調べてみてね。
１年間払ったとして、どれだけの損でしょうか？

[579: 匿名さん]

ここで、おりこうってなんだろうね？
ほんとうに、何で単に元本以外のものを払っていて
それを、少なくするのが得でしょうか？

[580: 匿名さん]

>>574
>当方が借りている銀行は手数料が100万以下は5000円・100万以上は21000円掛かります。
>99万9千円を1月と4月に分けて繰り上げをするか、予備分のお金を崩して200万を1月に繰り上げをする方がいいのかシュミレーションしてもいまいちわかりません。

3.34％の金利ということなので、100万円を3ヶ月繰り上げずにおくと、
その分の金利は、大雑把に言うと、
100万円×(3.34×3/12)% ＝ 8350円
ということになります。

1月と4月に分けて繰り上げることによる金利の差は8350円ということで、
手数料の差が11000円なので、分けて繰り上げた方が、三千円くらいお得
ということになるのではないでしょうか。

なぜ4月なのかわかりませんが、1月と2月に分ける方が、
1月と4月に分けるより5千円くらいお得ということになります。

[581: 匿名さん]

>>574
年間、１６０万円払ううち、利息１０９万４千円、元本５０万５千円
３０００円が得か損か？・・・そんなこと考えている時間があるなら
もう少し全体を見よう

[582: 匿名さん]

>>581

言ってる意味がわかりません
全体を考えて３０００円お得だという結論じゃないの？

[583: 匿名さん]

574の契約では、利息が高く支払期間が長いので
お利口な繰り上げ返済もくそもないんじゃない？
初年度なんか、２/３が利息で消えていく〜〜〜

[584: 匿名さん]

５７４さん　どちらでローンを組まれたのかは分かりませんが
みなさんがいっているように繰上げ返済の損得を考えるより
ローン自体を見直された方が得策ではないでしょうか

総返済利息に比べたら借換え費用なんて微々たるものでは、、。

[585: 匿名さん]

５８４です　
借換えローンがお得のようにとれるレスをしてしまい
すみませんでした
それぞれで事情が異なりますものね。

３５年超長期ですのでご納得される方法がみつかるとよいですね

[586: 匿名さん]

すまぬ、ここは利息をどんどん払って、それを少しでも
小さくするためのスレでしたね。
２０００マンションしても、数百万・・数千円でも得すればよいのですね。
おりこうですね、ごめんなさい。

[587: 物件比較中さん]

ｐｐ

[588: マンコミュファンさん]

いろいろなローンシュミレーションのサイトを読んでて思ったのですが、
繰り上げ返済できる時点では、まだ返済能力が余っている状態が続くと思うので、
「返済額軽減型」＋「元利均等払いから元金均等方式への変更」
が一番お得じゃないかと思いました。

繰り上げ返済時に、返済方式の変更が可能かどうかは不明ですが、
返済額軽減型が有利な理由の条件の一つに「返済手数料が無料」という条件があるので、まぁ、これもできるという条件に加えていただければ、ですけど。
「元利均等払いから元金均等方式への変更」が可能な銀行なら、その逆も可能なはずで、もし収支バランスの問題がでてきたら、逆の返済方式に変更すれば、メリットは享受できるかと思ったのですが。

過去スレにざっと目を通して、既出ではないと確認したつもりですが、既出の意見でしたらごめんなさい。

[589: 匿名さん]

>>588
「返済額軽減型」＋「元利均等払いから元金均等方式への変更」

なぜコレが一番お得なのかサッパリわからん。
あなたの返済可能金額は、元利均等でも元金均等でも変わらないはず。
繰上げで同じ金額返済するのだから、少なくとも総支払利息額は同じ。
カネの面以外に何かお得なことがあるの？。

[590: 502]

昨年７月頃、色々質問させていただいた者です。（>>502 >>505 >>509）

円が対ユーロなどで最安値更新中とか、株はまだまだ上がるとか、
そういう話の中で、皆さんのお言葉などから自分なりに考えて、
>運用する方がローン金利より利回り（というか利回りの期待値？）が高い
>というのは、そうなんだろうなと思っています。
という納得のしかたをして、ネット証券会社に口座を作り、

さあ、どこから手を付けようか、と思っているうちに、
サブプライムローンの問題が表面化し、株安、円高に進み、
今に至り、結局、株はまだ下がりそうなので、まだ買っていません。
（繰り上げには少し回してしまいました）

円高も進みそうなので、最高値の時に外貨を買うのがいいのだろうと思い、様子見です。

元気の良い国はこのご時世にも株はどんどん上がっているそうで、
日本は大丈夫なのかは非常に心配ですが、

それはさておき、自分は、増えてゆく余剰資金を、
繰上げに回して利払いを減らすか、
株の底値を過ぎた頃に買うために（又は円が最高値を過ぎた頃に外貨を買うために）、
今は現金を増やしておくべきか、
を、また迷っているシロウトとローン返済者です。。。

株価上昇局面はどうすればよいかなんとなく想像できたのですが、
下降局面では、どのような考え方があるのでしょうか。

（そのうち、家を買うのももう少し待てば良かったかも？とも感じる情勢にならないか心配しています・・・）

[591: 匿名さん]

>>590
う〜ん・・やっぱスレ違い・・というか板違いじゃね？