おりこうな繰り上げ返済とは？その２

[匿名さん]

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30521/

[522: 匿名さん]

>私は、儲かることを「リスク」とは思わないし、機関投資家でもないので、
>一番儲かると思うところに投資しますね。

ここ2〜3年はどこに投資しても儲かったからね。
リスクをかえりみずに、集中投資したくなる気持ちもわかる。
プロの機関投資家でさえ、そうやって破綻する例が出るくらいだから。
最近だと、ベアスターンがいい例。

[523: 匿名さん]

>521
早い方が効果は大きいけど無理してやるもんじゃないよ
余剰金の活用手段として繰り上げるくらいの考え方でいいと思う

[524: 匿名さん]

分散投資のメリットは
精神的な負担が少ないことですね。

分散することで、リターンは少なくなりますが、
集中投資して、
明日はあがる、今は損失で。。。。身動き取れない。。。
となると、精神的にまいります。

例えば、日本株に評価損失が発生していたとして、
FXで日々スワップを獲得。
投資信託もまずまずの調子。
また、債権はローリターンながらも＋。

となると、
日本株の評価損失のことは
あまり気になりません。（明らかに業績下降なら話は別）

株価は波があるので、いずれはあがる可能性もあります。
仮にロスカット（損切り）で損失を被っても、
他でプラスがあり、それをカバーできるなら、
次の投資にも前向きに取り組めます。

集中投資は、アゲアゲならノリノリですが、
仮に相場の動向を見誤った場合、
次への意欲が低減し、市場撤退→今までどおりの預貯金生活
となりかねません。

100万円の5%は5万円
1000万円の5%は50万円
2000万円の5%は100万円
1億円の5%は500万円

10%なら上記の倍の金額です。

とすれば、おのずと目標は見えてくるのではないでしょうか？

[525: 匿名さん]

海の向うの島へ泳いで渡る場合、

１、潜水で。たまに息継ぎ
２、水面をクロールで一気に
３、水面を平泳ぎですいすい
４、水面をいろんな泳ぎ方ですいすい〜

時にはプカ〜っと浮かんで空の景色を楽しむのもいいですね。

あなたなら、どうやって島に渡りますか？

船を借りて渡るってのもありなのかな？

[526: 匿名さん]

船を持っている人は、
即金で支払える資金があるのに
あ・え・て・
ローンを長期の低金利で組み、

島に渡る人のことなんでしょうね^^。

[527: 大手企業サラリーマンさん]

俺のこと呼んだ？

[528: 匿名さん]

「官民で盛り上がっている
200年住宅は実現するのか？」

http://www.asahi.com/housing/column/TKY200707200171.html

今の住宅の平均耐用年数は30年だとか？

すると、ローンを払い終わったあとに
新築、もしくは大幅なリフォームを迫られるリスクが発生します。

おりこうな繰上げ返済とは、
単に早く返せばいいとかではないんでしょうね。

中にはもう一軒家を購入する必要の方があるかもしれません。

預貯金のみで生活した場合、インフレで、
現金の円の価値が下落したら、
家の購買力は低下します。

ならば、ある程度のお金は泳がせてないと、
現金を保有することが最大のリスクとなります。

また、これから景気がある程度上昇し、
給与所得が上がっていった場合。
ここの掲示板でも見たような気がするんですが、
その増えた分は、
　子供の教育費にまわす
　いままでよりいいスーツを買う
　いい食材を買う
　保険
などなどに使われてしまい、
結局、前の年収の時と貯蓄額が変わらない
（貯蓄率は低下する）
ことになるケースがあるようです。

つまり、現金を持つと、使っちゃうリスクがあるわけです。

ならば、泳がせたほうが、ゆくゆくは無難にまとまるような気がします。
どうでしょうか？

[529: ビギナーさん]

超長期と超短期で借りている場合、繰上返済するのは、セオリーどおり、利率の高い方ですか？例外はないのですか？

[530: 申込予定さん]

そりゃそうだろ。

[531: マンコミュファンさん]

>>529

利率の高いほうというのは超長期のほうから返す
ということですよね？

超短期終了後の金利をどう読むか？
によって、人それぞれとなりそうだけど？

[532: 匿名]

みなさん教育費をどのくらい貯めてますか？
うちは小１を頭に子供が三人います。
夫４０歳、妻専業主婦です。
今、貯蓄は全部で８００万で、学資保険はやってません。
年間１５０万くらい貯金できます。

いくらか繰り上げするか、将来の学費を貯めるべきか迷ってます。
教育費・生活費を含めて手元にいくらぐらいあればいいんでしょうか？

[533: 匿名さん]

うちは子供二人で、年間100万円を貯めていくのが精一杯です。
車も軽自動車にしたりして、出費を抑えるようにしています。
ただ、既に子供の教育費がかなりのウェートを占めてきました。

もし、二人とも私立の中高大へ通うようになったらきつくなります。
妻は中学から私立へ行かせたがっているのですが、妻がパートなどで
年間100万円の収入を得ることが条件だということで合意しています。

あとは、貯蓄分をいくつかのインデックスファンドなどへ
毎月積立てているので、どの程度の利回りが出せるかですね。

[534: 匿名さん]

うちは中1と小1の二人です。
預金は1600万ぐらい（学資保険500万含む）です。
今現在2600万を借り換え検討中です、スター銀行を検討中しています。
スタート時の実質の利息は1.5%になります。毎月減っていく予定で、
6、7年ぐらいで利息0%になる予定にしています。
利回りをうまく出すのは難しいと思い、死んでる預金を金利相殺に使う事にしました。
預金がある程度あればスター銀行もいいと思います。

[535: 匿名さん]

もうすぐ固定金利の特約期間が終了します。
最初の契約で、特約期間終了時の繰上げ返済は手数料が無料
となっています。
ところが全額返済すると手数料が３１５００円必要だといわ
れました。
もし１円だけ残して繰り上げ返済するっていったらどうなる
んでしょう？銀行にとってはデメリットしかないと思うので
すが、これを盾にして全額返済手数料を安くしてもらえない
かなぁ、なんて考えています。
同様の状況の方っています？

[536: 匿名さん]

>>535さん
ちょうど先週うちが銀行で確認してきた内容です。
大丈夫とのことでしたよ
1円だけ残して返済し、翌月1円だけ引き落とされれば返済手数料は無料です。

[537: 532]

534さんおすすめの東京スター銀行のシュミレーションをしました。
手持ち資金を減らさないで、繰上げ返済効果があるのシステムがあるのは知っていましたが、シュミレーションしてみると我が家にはすごいメリットがありました。
教えてくださってありがとうございます。

問題は、借換の費用が３０万以上かかることでしょうか。
その費用を払っても、１００万以上は利息を得します。
検討してみます。

[538: 535]

>536さん
早速のご回答ありがとうございます。
わたしもその方法でやってみます。

[539: ビギナーさん]

５２９です。
固定のほうがしばらく利率は高いですが、変動リスク軽減のため、利率が低くても、超短期（or変動）から返すのは間違いですか。

[540: 匿名さん]

>537さん
エクセル等の表計算を使ってシミュレーションすることをお勧めします。
車の購入や学費等の出費があったりすると思います。その都度貯蓄残高が減りますし、月の預金額も変わってきます。
スター銀行のシミュレーションは毎年一定の預金が増えていく事を想定していますので、表計算ソフトを利用して、ご自分の生活にあったシミュレーションしておくのがいいと思います。

[541: 匿名さん]

このスレにあるように、返済額軽減で毎月繰上げしようと思いますが
これを簡単にシミュレートできるソフトを知りませんか？

返済額軽減で繰上げるけど、毎月の支払額は変えないように、
毎月の繰上げ金額をはじくのが結構面倒なので、簡単にシミュレートできる
ソフトがあったらいいな〜と。

[542: 匿名さん]

便乗すみません、私も知りたいです。

[543: 匿名さん]

http://sourceforge.jp/projects/makiloan/
エクセルで動くので、お手軽かと。

[544: 匿名]

エクセルの財務関数を使えば簡単ですよ。
IPMT（利息の計算）
PPMT（元金の計算）
支払い額だけで良いなら
PMT

例えば、繰上げ後の
残り返済回数が180回（15年）
利息が年利1.7%
残債が500万
の場合、
毎月の支払い額 = -PMT(1.7/100/12,180,5000000)
1回目の支払額の利息分 = -IPMT(1.7/100/12,1,180,5000000)
1回目の支払額の元金分 = -PPMT(1.7/100/12,1,180,5000000)

毎月繰り上げるなら、１回目の式だけ使えばよいです。
ちなみにPMT=IPMT+PPMT となります（当たり前ですが）。

[545: 541]

> 543さん

541です。
教えて頂いた makiloan_1.70 で、
毎月の返済額軽減を手軽にシミュレートできました。
ありがとうございました。

実際にシミュレートしてみると、改めて
このスレの意義を感じますね。

[546: 12月入居予定さん]

>541さん
すでにシュミレーションを終えたようでいまさらですが
こちらもお勧めです。makiloanと同じくエクセルで動きます。
私はmakiloanよりもこちらのほうが使いやすいです。
（関数嫌いだからかなぁ？）
http://www.vector.co.jp/soft/win95/business/se140755.html

[547: 匿名さん]

ローン残高証明が来ました。
毎月定額で軽減型の繰上げをしているにも関わらず、元金の減りが悪い…。あまり達成感が無く、ガッカリしました。
まだ利息率が高いんですよね。
ボーナスあたりで一度短縮型の繰上げをガッツリして、利息率を減らして、また軽減型を再開しようかと思っています。
これって賢明ですか？早まってます？

[548: 匿名はん]

>>547
なにを言いたいのかわからないから
一度冷静になって自分が書いた文章を見直しては？
ローン残高も金利も繰り上げ額も何にもわからない。

[549: 購入経験者さん]

>547
軽減型をまだあまり理解していないようですね。
理解力70点ってとこですね。

>ボーナスあたりで一度短縮型の繰上げをガッツリして、利息率を減らし
>て、また軽減型を再開しようかと思っています。
短縮型だろうが軽減型だろうが、繰上げた分しか元金は減らない。

正解は、
「ボーナスあたりで更に軽減型の繰上げをガッツリして、」
ですよ。

[550: 匿名さん]

>>547

うちも似たような感じです。
前に短縮型何回かしたときは年数ではっきりわかるから
達成感があったなぁ。

[551: 匿名はん]

>>550
だめだ。まったく「おりこう」ではない・・・

[552: 匿名さん]

10年固定（1.9％）で1500万円借入れ。
　ローン残高‥‥1000万円
　ローン期間‥‥残り７年
住宅ローン減税が10年間あります。（年収900）

期間短縮すると、ローン減税がなくなるそうです。
今後、年間200万円弱の繰上げを検討しています。
支払額軽減の方が良いのでしょうか？
詳しい方、よろしくお願いいたします。

[553: 匿名さん]

>>552
何だこれ？

[554: 匿名さん]

>ローン期間‥‥残り７年
既に住宅ローン減税の対象ではありません。

10年固定金利で10年ローンを組んだのでしょうか？
そうであれば、住宅ローン減税は最初の１年だけで
２年目以降は残期間９年となるので対象外になります。

[555: 匿名さん]

>554
既払い込み期間＋残期間＞１０年なら住宅ローン減税の対象では？

552さんが10年ローンを組んでいたのであれば、期間短縮の繰上げ返済をすれば、今後のローン控除がないということであって、月々の返済額軽減の繰上げであれば問題ないと思います。
ただ最近の高利の定期預金などでは、1％を超えるものもありますので、せっかく低利で借りているので、繰上げせずに預金しておくというのも一案だと思いますが。

[556: 匿名さん]

＞554、555
お返事ありがとうございます。
やっぱり期間短縮はお勧めではないのですかね‥。
一度、銀行に相談して、定期預金なども含めて検討してみようと思います。
ありがとうございました。

[557: ビギナーさん]

今度はじめてローンを組む者です。
私は「返済額軽減」である程度楽な返済額になれば、長期固定の低金利でしかも死んだらチャラになる借金なんて他に無いし、「期間短縮」なんてもったいないと思っていました。（もっと借りたいくらいです。）
ですが銀行や周囲にいろいろ話を聞いてると、利息が大幅に無くなるグラフを見せられ、繰り上げ返済の早期「期間短縮」を異様にすすめられます。
どうしても腑に落ちなかったのですが、このサイトに来たおかげでスッキリしました。
私の周囲では長期の借金や利息は全て悪の考えのようです。
世間一般でもそうなのでしょうか。

[558: う]

そりゃ、借金がゼロなら気が楽ですよ。支払日が近づくと何だかそわそわするしで。金利がゼロに近ければ多少は楽に思えるけど、上がったり下がったりで不安ですよね。せめて残高が年収の２倍くらいになれば先が見えそうなんで、それまで繰り上げやんないといかんと思うけど、繰上げばかしじゃやになりますよね。これを考えると官舎に住んでた方が楽だったと思いますね！固定資産税の年額を１２で割ったぐらいの家賃だったし・・・

[559: 匿名さん]

>>558
きみは、新築から３年経つと、建物の固定資産税が６倍くらいに増えるよ。
１２０平米までは、３年間ゼロ。それ以上の超過６０平米も半額。
３年経つと本則適用だからね。

[560: 匿名さん]

私のマンション購入時から、現在に至るまでのローン返済計画遷移です。

契約直後　→　フラット35で35年固定、期間短縮で繰上げ派
このスレを見た後　→　住信SBIもしくは、ソニーで20年固定、返済額軽減で繰上げ派
現在　→　フラット35かソニーで35年固定、繰上げしないで、その分の資金を投資信託派（ドルコスト平均法/インデックス型）

私自身は、考えに考えて今に至っていますが、
この先、どうなるか未だに結論がでません。

ただ、低金利でローンを組める今、繰上げ返済より
もっとベストな資産運用の方が良いような気がしています。

まぁ、所詮、素人考えですけどね。

[561: う]

559
えっつ、６倍にもなるの？
私は築１０年だから固定資産税はあんまし気にしてないが、知り合いで新築の建売を買った人がいるんで・・・。
３年後に倍になるんじゃなかったかね？

[562: 匿名さん]

>555さん

>既払い込み期間＋残期間＞１０年なら住宅ローン減税の対象では？
既払い込み期間＋残期間＝ローン期間ですよね。
ローン減税に「既払い込み期間」は関係ありません。
対処となるのは、あくまで「残期間」です。
残期間＞１０年なら住宅ローン減税の対象です。

>10年ローンを組んでいたのであれば、
10年ローンを組んだ時点で次の年からはローン控除はありませんよ。

>高利の定期預金など〜〜〜繰上げせずに預金しておく
ローン残高と同じ資金が手元にあるとして、
ローン金利と同じ利率の金融商品があれば
とんとんでしょうが、そんなにうまきいきませんよ。
素人さんには、早期返済が一番効率的な投資ですよ。

[563: 匿名さん]

>562さん

既払い込み期間＋残期間＞１０年なら住宅ローン減税の対象です。

http://allabout.co.jp/living/mansionlife/closeup/CU20070316A/index.htm

[564: ビギナーさん]

私も悩んでます

来年入居なのでそろそろ、融資先決めないといけないのですが

提携の都市銀行じゃ、不安になってきました

引き渡し前に、融資受けられないのかな〜？

金利でビクビクするのは、やです

[565: 匿名さん]

いろんな掲示板で見かける「う」
馬○だ、○鹿だと散々みんなに言われていたけど
「官舎」に住む人間だったのね。
税金でこんなうましかを雇っているのか・・・

[566: 匿名さん]

>563さん
>既払い込み期間＋残期間＞１０年なら住宅ローン減税の対象です。
>http://allabout.co.jp/living/mansionlife/closeup/CU20070316A/index.htm

情報は正確に記述しないといけません。

既払い込み期間＋繰上後の残期間＞１０年なら住宅ローン減税の対象です。

[567: 匿名さん]

554です。
完全に勘違いしていました。

>>ローン期間‥‥残り７年
>既に住宅ローン減税の対象ではありません。
>
>10年固定金利で10年ローンを組んだのでしょうか？
>そうであれば、住宅ローン減税は最初の１年だけで
>２年目以降は残期間９年となるので対象外になります。

返済期間10年の住宅ローンであれば10年間まるまる
住宅ローン減税の対象ですね。
その上で、１日でも期間短縮の繰上返済した時点で対象外
になるってことで間違いありません。

つまり、
既払い込み期間＋残期間＞１０年なら住宅ローン減税の対象です。
既払い込み期間＋繰上後の残期間＞１０年なら住宅ローン減税の対象です。
どちらも同じことで、
支払開始から完済までの期間が１０年以上ならＯＫということですね。

[568: 522]

＞555
522です。

金利１％の２年定期（キャンペーン商品）で預金のほうが、
どうやら、繰上げるより良さそうに思いました。
アドバイス、参考になりました。

財形で元金均等（2.15％だったかな？）、５年固定、13年で借入。
繰上げプランの方が良かったんでしょうかね？（いまさら‥）

[569: 間違えました。]

×522→○552。

[570: 匿名さん]

>>568
１％の定期預金でも、源泉20％引かれるからね。
手取り0.8％。
どうかな・・。

[571: 間違えました。]

＞570
そうなんですよね‥。
99万繰上げすると仮定して‥。

繰上げで総支払額が6.5万ぐらいマイナス。
ここから住宅ローン減税分（99万相当額）、繰上げ手数料を差し引くと、
2.5万ぐらい。

なので、繰上げせずに実質0.8パーセントで運用でも、2年で1.6万弱。
残り5年間、運用可能。

保証料戻ったりしますかね？

[572: 570]

>繰上げで総支払額が6.5万ぐらいマイナス。
>ここから住宅ローン減税分（99万相当額）、繰上げ手数料を差し引くと、
>2.5万ぐらい。

この計算はおかしいと思うが・・。
残債・残期間も少ないみたいだし、結局大幅に変わる訳じゃない。
手元にキャッシュを残しておくのも手かもね。

[573: また、間違えました。]

＞570
繰上げで、支払利息は、7.6万お得。
ローン減税は、今後の7年間で4.1万マイナス。
繰上げ手数料0.38万。
しめて3.1万のお得でした。

じゃなくって、考え方が間違いって意味なのかしら‥。
でも、お返事くれてありがとうございます。

[574: 入居済み住民さん]

ご教授願います。
私（32：税込年収520）妻（30：税込年収200）

今年の7月に35年3.34％で3300万（ボーナス払400）のローンを組みました。
共働きの為来年1月には繰り上げ返済に回せるまとまった金額ができるのですが、
当方が借りている銀行は手数料が100万以下は5000円・100万以上は21000円掛かります。
99万9千円を1月と4月に分けて繰り上げをするか、予備分のお金を崩して200万を1月に繰り上げをする方がいいのかシュミレーションしてもいまいちわかりません。
妻が働いている間に自分が60定年までに払い終えるよう期間短縮で繰り上げ返済をする計画なのですが(60を切ったら減額しようと思っています…)
まとめて返済するのが良いのか、100万以内でこまめに返済した方がいいのか悩んでいます。

[575: アク禁(1回)]

>574
そのお金で低金利のローンに借り替えた方が
得かもしれませんよ。

[576: 申込予定さん]

私も　そのお金で低金利のローンに借り替えた方が
得かもしれませんよ。
20年と　変動のミックスとか
10年固定とか

[577: 574 var c=parseInt(s.substring(1,3),16)]

575、576様ご意見ありがとうございました。

ローンを組む時に35年超長期と変動とのミックスを考えたのですが
7月は「これから金利が上がる！」と言われていた真只中だったので
安心を買って35年超長期にしたんです。
現在はまったく上がる気配すらないですよね(泣)

子供ができるまでの1〜2年で500万前後が繰り上げ出来そうですが
借換えについて妻と相談してみたいと思います。
しかし入居して半年足らずで借換えって普通なのでしょうか？

[578: 匿名さん]

>>574
早い方が傷が少ない、いま返済金のうち元金の割合を
調べてみてね。
１年間払ったとして、どれだけの損でしょうか？

[579: 匿名さん]

ここで、おりこうってなんだろうね？
ほんとうに、何で単に元本以外のものを払っていて
それを、少なくするのが得でしょうか？

[580: 匿名さん]

>>574
>当方が借りている銀行は手数料が100万以下は5000円・100万以上は21000円掛かります。
>99万9千円を1月と4月に分けて繰り上げをするか、予備分のお金を崩して200万を1月に繰り上げをする方がいいのかシュミレーションしてもいまいちわかりません。

3.34％の金利ということなので、100万円を3ヶ月繰り上げずにおくと、
その分の金利は、大雑把に言うと、
100万円×(3.34×3/12)% ＝ 8350円
ということになります。

1月と4月に分けて繰り上げることによる金利の差は8350円ということで、
手数料の差が11000円なので、分けて繰り上げた方が、三千円くらいお得
ということになるのではないでしょうか。

なぜ4月なのかわかりませんが、1月と2月に分ける方が、
1月と4月に分けるより5千円くらいお得ということになります。

[581: 匿名さん]

>>574
年間、１６０万円払ううち、利息１０９万４千円、元本５０万５千円
３０００円が得か損か？・・・そんなこと考えている時間があるなら
もう少し全体を見よう

[582: 匿名さん]

>>581

言ってる意味がわかりません
全体を考えて３０００円お得だという結論じゃないの？

[583: 匿名さん]

574の契約では、利息が高く支払期間が長いので
お利口な繰り上げ返済もくそもないんじゃない？
初年度なんか、２/３が利息で消えていく〜〜〜

[584: 匿名さん]

５７４さん　どちらでローンを組まれたのかは分かりませんが
みなさんがいっているように繰上げ返済の損得を考えるより
ローン自体を見直された方が得策ではないでしょうか

総返済利息に比べたら借換え費用なんて微々たるものでは、、。

[585: 匿名さん]

５８４です　
借換えローンがお得のようにとれるレスをしてしまい
すみませんでした
それぞれで事情が異なりますものね。

３５年超長期ですのでご納得される方法がみつかるとよいですね

[586: 匿名さん]

すまぬ、ここは利息をどんどん払って、それを少しでも
小さくするためのスレでしたね。
２０００マンションしても、数百万・・数千円でも得すればよいのですね。
おりこうですね、ごめんなさい。

[587: 物件比較中さん]

ｐｐ

[588: マンコミュファンさん]

いろいろなローンシュミレーションのサイトを読んでて思ったのですが、
繰り上げ返済できる時点では、まだ返済能力が余っている状態が続くと思うので、
「返済額軽減型」＋「元利均等払いから元金均等方式への変更」
が一番お得じゃないかと思いました。

繰り上げ返済時に、返済方式の変更が可能かどうかは不明ですが、
返済額軽減型が有利な理由の条件の一つに「返済手数料が無料」という条件があるので、まぁ、これもできるという条件に加えていただければ、ですけど。
「元利均等払いから元金均等方式への変更」が可能な銀行なら、その逆も可能なはずで、もし収支バランスの問題がでてきたら、逆の返済方式に変更すれば、メリットは享受できるかと思ったのですが。

過去スレにざっと目を通して、既出ではないと確認したつもりですが、既出の意見でしたらごめんなさい。

[589: 匿名さん]

>>588
「返済額軽減型」＋「元利均等払いから元金均等方式への変更」

なぜコレが一番お得なのかサッパリわからん。
あなたの返済可能金額は、元利均等でも元金均等でも変わらないはず。
繰上げで同じ金額返済するのだから、少なくとも総支払利息額は同じ。
カネの面以外に何かお得なことがあるの？。

[590: 502]

昨年７月頃、色々質問させていただいた者です。（>>502 >>505 >>509）

円が対ユーロなどで最安値更新中とか、株はまだまだ上がるとか、
そういう話の中で、皆さんのお言葉などから自分なりに考えて、
>運用する方がローン金利より利回り（というか利回りの期待値？）が高い
>というのは、そうなんだろうなと思っています。
という納得のしかたをして、ネット証券会社に口座を作り、

さあ、どこから手を付けようか、と思っているうちに、
サブプライムローンの問題が表面化し、株安、円高に進み、
今に至り、結局、株はまだ下がりそうなので、まだ買っていません。
（繰り上げには少し回してしまいました）

円高も進みそうなので、最高値の時に外貨を買うのがいいのだろうと思い、様子見です。

元気の良い国はこのご時世にも株はどんどん上がっているそうで、
日本は大丈夫なのかは非常に心配ですが、

それはさておき、自分は、増えてゆく余剰資金を、
繰上げに回して利払いを減らすか、
株の底値を過ぎた頃に買うために（又は円が最高値を過ぎた頃に外貨を買うために）、
今は現金を増やしておくべきか、
を、また迷っているシロウトとローン返済者です。。。

株価上昇局面はどうすればよいかなんとなく想像できたのですが、
下降局面では、どのような考え方があるのでしょうか。

（そのうち、家を買うのももう少し待てば良かったかも？とも感じる情勢にならないか心配しています・・・）

[591: 匿名さん]

>>590
う〜ん・・やっぱスレ違い・・というか板違いじゃね？

[592: 匿名さん]

期間短縮と返済額軽減の繰り上げを同時に行う場合、考え方は以下で合ってますか？

例）残金2,000万 残期間30年 金利2％ 月々約74,000円
　　繰り上げ額200万(短縮用100万　軽減用100万)の場合

・短縮期間：2,000万から100万繰り上げ→約2年短縮
・軽 減 額：2,000万から100万繰り上げ→約4000円軽減

結局繰り上げにより、残期間が約28年 月々が約70,000円になる。

どうでしょう？

[593: 匿名さん]

返済額軽減にしたのがいいんでは??と今の今まで読んでいて,そう思いました。
ウチは三大疾病を付けた為,金利0.2upで2.5％スタート…
(6月金利が5月金利を0.4上回っています)

繰上返済は100万円未満6300円なので,限りなく100万に近い繰上返済を返済額軽減で1月にしようと思っています。

[594: 匿名さん]

いやいや甘い甘い。

一番賢い繰り上げ返済は、新生銀行に借り換えて、
銀行残高が30万円を上回ったら、即それ以上の額をスマート返済。

そして、もの入りの時には、パワーポケットにおいて、
繰り上げ返済した累積額を上限として、半年型変動金利で調達。

これ最強。

[595: 匿名さん]

>>593
全期間固定でない場合は、将来の金利変動リスクを負っているので、下手に期間短縮すると後で泣きを見る可能性があります。

>>594
新生銀行は期間短縮しか出来なかったのでは?

[596: 匿名さん]

>>595
>新生銀行は期間短縮しか出来なかったのでは?

はい。期間短縮のみです。
よって、金利圧縮の効果は抜群。

さらに、返し過ぎてもパワーポケットがあるから、
たとえば2月分の支払をスキップとかも可能。
すなわち、軽減型のメリットも享受できるということ。

ね、だから最強。

[597: 匿名さん]

軽減型は、将来の負担額を減らして流動資産を
確保するという主張。

そして、新生スマート返済型は、とりあえず払うが
パワーポケットにより流動資産を確保するという主張。

どちらも流動資産の確保という点では互角だが、
金利の圧縮の点では後者に軍配。

[598: 匿名さん]

>どちらも流動資産の確保という点では互角だが、

いやこれも違う。
たとえば、軽減型で30年ローンを 100万繰り上げ返済した場合、
軽減型だと100万が手元に戻るには、30年かかる。

しかし、パワーポケットであれば、翌日に調達可能。

よって、流動資産という点でも新生これ最強。

[599: 匿名さん]

新生銀行って茨城にもありますか??

[600: 匿名さん]

新生のパワーポケットって、
調達したときに調達した額に対してその時点の変動金利がかかるし、
超長期固定には適用できない。（変動または固定で最大10年まで）

なので、短期借入且つ繰り上げを多めにできるような人はいいかも。

個人的は、返済軽減型or期間短縮型を選べ、
繰上手数料無料（1万円以上1円単位）で24時間ネット上で
行えるソニー銀行が気楽に繰り上げできそう。

[601: 匿名さん]

>>598

う〜ん・・。最強ねぇ・・。

３年固定６月金利
最安値・・・０．９％
新生銀・・・１．５６８％

10年固定６月金利
最安値・・・１．５％
新生銀・・・２．２２８％

もう少し金利が安ければね。そもそも論になっちゃうよね。

[602: 申込予定さん]

ここのスレで「返済軽減型」のメリットを知り、まさに目からウロコです。

私が調べた限り、どこも「期間短縮が良い〜」みたいな表現ばかりだったので、
ここのスレに感謝しています。ありがとうございます。

8月実行ですが、ちょうど住信で組む予定だったので、
自動返済（手数料無料）で返済軽減型で実行しようと考えています。

[603: 匿名さん]

>>602
問題とするのは主に利息の大小だよね。基本的に利息は残債×金利なの。
だから、残債を削るという点で、翌月の利息払いが減るという点では、
短縮も再計算も全く一緒。どちらも残債が減った分だけ利息が減る。

じゃぁ、なぜ短縮のほうがいいと言われるかというと、その後の毎月
強制される月払いが短縮のほうが高いでしょ。
繰上げ後に最初の月から払う額が高いから、その分それ以降の残債の
削れが早くなり、利息払いが安くなるというだけなの。
繰り上げた時点ではどちらも効果は同じで、短縮のほうがその後の
強制支払いが大きい分だけ有利ということ。
だから逆に、再計算にしたとしても、その後短縮の額と同じように
繰り上げ続ければ、結局は同じことになる。
んで、再計算のほうが、強制される支払額は少ないので、何かあったときは
今月は繰り上げないという選択もある。安全だよね。

ただ、再計算＋繰上げの問題点は2点あって、一つ目が繰り上げ返済のコスト。
繰り上げそのものの手数料だけでなく、戻し保証料にも手数料が課せられると思う。
繰上げ手数料が高いところだと決して無視できないので注意したほうがいい。
繰上げは手間がかかるというのもある。
二つ目の問題が、短縮に比べ「契約上の返済期間」が長いため（短くならない
ため）、保証料がその分高くなる。まぁ、実際には保証料の戻りが安いということかな。
保証料は契約期間に対してかかってくるわけで、リスク低減を行った分
（期間の利益を得た分）保証料を払うわけで、当然といえば当然だね。
実はこれには逃げ道があって、保証料を金利に組み込むタイプだと、
契約上の残り期間に従って課金されるのではなく、毎月残債に従って
課金されるわけだから、削減分が保証料にしっかりと反映されることになる。
保証料の戻し手数料も取られないしね。

[604: 匿名さん]

返済軽減型のメリットは、期間が短くならないことです。
総支払額だけを考えれば、期間短縮型が良いのですが、期間が短くなることのデメリットも考えるべきです。

全期間固定金利なら短くしても問題ありませんが、固定金利選択型や変動金利の場合は、将来的に金利が上昇したときに困ることがあります。

仮に固定期間終了時点で、仮に残債が同じだとしたら、残りの返済期間が短いほど、金利上昇のダメージを大きく被ることになります。

全期間固定でない人が期間短縮型で繰上返済する場合は、将来の金利を5%や7%など適当に仮定して、そのときの月額返済に耐えられるのか考えてから期間短縮することをお勧めします。
金利上昇を上回るペースで、どんどん繰上できるなら別に問題ありませんが。

[605: 匿名さん]

３月にデベ提携の三井住友で、全期間1.4%引き変動一本で実行しました。
三井住友はネットからの繰上げ返済手数料が無料だったので
フラット35と変動で同じ額を借りた場合の月々返済額を比較し
フラットで借りたつもりで差額を毎月軽減型で繰上げ返済していくことにしました。
一応借り入れ金額はフラットでも返せる額、というのを目安にしました。

唯一の不満は保証料の償還事務手数料が無料でなく10500円。
保証料の戻りが10500円に満たない場合は差額を払う必要はないとは言え
戻るはずの保証料が相殺されてなくなってしまうことでした。
月々400円程度の保証料の戻りだったので、気にしなければ気にならない額でしたが
なんか誤魔化されてるような気持ちがぬぐえませんでした。

しかし来月からこの償還事務手数料も無料にしてくれるそうです。
これでやっと、おりこうな繰上げ返済が出来そうです。

[606: 匿名さん]

>>６０５
私も住友で戻し保証料はあきらめ、毎月繰り上げるつもりだったので、本当に今回の変更はうれしいです。
ただ心残りは５月に繰り上げしたこと。手数料と相殺されて１万ほどの戻りはチャラになりました。
たかが１万、されど１万・・・。

[607: 匿名さん]

知らずに今月、繰上げしてしまった(ToT)

[608: 購入検討中さん]

長期にわたってスルーされているけど

これでいいの？

[609: 相談者X]

ご教示頂きたく。

■夫；32歳；年収650～680
■妻；30歳；年収350（時短利用、いつまで続けるかは未定）
■子；2歳

①2700万；35年変動；全期間－1.5％優遇
②100万；20年固定

上記合計2800万を都銀より借入しております。
（09年4月購入・借入実施）
②の借入条件で①の1.5％優遇がありました。
尚、②は既に全額繰上返済済みです。

今後の繰上返済（手数料無）ですが、
期間短縮or返済額変更のどちらがセオリーでしょうか?

[610: 匿名さん]

>>609
私がその立場だったらまずは期間短縮で定年予定の
６０歳にしておきますね。その後再度検討します。

[611: 匿名さん]

セオリーでするなら、返済額軽減型。
でも毎月返済するには支店が遠すぎることと、繰り上げの効果をより実感したいがために、期間短縮。
しかし、期間短縮をすると期限を伸ばせない欠点があるので、上の方のやり方が賢いと思う。
とりあえず60歳まで短縮しておいて、軽減型で繰り上げはありです。

[612: 匿名さん]

みなさまの意見をお伺いしたいのですが・・

■夫；31歳；年収400　地方公務員
■妻；31歳；年収260　正社員（子供ができたら続けられるかは未定）
■子；なし（2人以上希望）

①2700万；35年固定（2段階；1～10年2.75%　11年～3%)

上記金額を地元金融機関より借入しております。（地方在住）
（08年5月購入・借入実施）
正直、借り過ぎたかなーという心配がありましたので、09年1月に
250万円を期間短縮で繰り上げました。
残期間30年になり、一応夫の定年（現時点では60歳予想)までには
おさまりました。

今年も200万円は繰り上げられる予定ですが、繰上返済（手数料5000円）は、
期間短縮or返済額変更のどちらがよいでしょうか?

※これまでは単純にもう一度期間短縮にして55歳完済にした上で、しばらくは
　繰り上げは休んで貯蓄に回そうかと考えていましたが、このスレを読んで
　わからなくなりました。
　妻が退職するリスクを考えると、返済額変更にしておいた方がよいので
　しょうか？
　返済額が減っても、それを貯蓄でなく生活費にまわす位なら、共働きのうち
　に期間短縮で総支払額の軽減を目指しておいた方がいいのでしょうか？

[613: 匿名さん]

>>612
奥さんが退職した場合、支払額が同じだとパンクする可能性がありますよね。

そのリスクに対応するならば、返済額変更です。

ただし、返済額変更にしたうえで、払える間は実際の返済額を減らさない（つまり、繰上げ額が
増えていく状態）にしておきましょう。

これだと、奥さんが退職した場合には、返済額を減らせばすみますし、退職しない場合は
最終的な返済期間、返済額はほぼ一緒です。

返済額変更にして、差額を使ってしまうのは無駄です。
また、単に期間短縮にしても、突き当たりの支払いができなくなってしまえば意味がありません。

>返済額が減っても、それを貯蓄でなく生活費にまわす位なら、共働きのうち
>に期間短縮で総支払額の軽減を目指しておいた方がいいのでしょうか？

これが間違いで、「返済額が減っても生活費に回さないで、共働きの内に、返済額変更にしながら、
繰り上げておきましょうね」

[614: 匿名さん]

年間同額を繰上返済するとして、毎月繰上返済するのと、半年に1回繰上返済するのとでは、
利息軽減効果はどのくらい違いますか？
当然前者の方が有利なのでしょうけど、どのくらい有利なのか知りたいです。

別のスレッドでも書きましたが、繰上返済のことなので、こちらにも書かせていただきました。

[615: 匿名さん]

>>614

１月と７月に繰り上げ返済するほうが毎月するより利息軽減効果は高い

[616: 匿名さん]

>>615
そうなんですか！？
それは何故なのでしょうか？

[617: 匿名さん]

６１５さん

そうなんですか？

銀行の繰上システムが多少変わったので、「年間２回」から「２、３ヵ月に１回」
と、考えていたところだったので、その仕組みを知りたいです。

保証料の戻し（微々たるものですが）を考えると、まとめての方が戻ってきますが、
毎月の利息を考えると、保証料の戻しが返ってこなくてもこつこつ・・・の方が
お得なのかと思っていたもので。

[618: 匿名さん]

9月に全額返済を予定していましたが、
年末調整の戻り額が、9～12月の利息分より多い場合、
来年1月に入ってすぐ実行したほうがいいのかどうか悩んでいます。
同じような経験をされたかたいましたら、お話を聞かせてください。

[619: 匿名さん]

>>614さん
＞年間同額を繰上返済するとして、毎月繰上返済するのと、半年に1回繰上返済するのとでは、
＞利息軽減効果はどのくらい違いますか？

もちろん毎月の方が若干お得ですが、以前シミュレーションしたことがありますが、思ったほど差が出なかったと記憶しています。
もう少し具体的に、借入額、期間、金利、年間繰上額、期間短縮or返済額軽減、を書いて頂かないと、『どのくらい違いますか？』と聞かれても・・・。

それと、年後半の繰上は、ローン減税との兼ね合いで、翌年１月まで待った方がお得なこともあります。
金利と減税額によっては、10年間繰り上げしない方がお得なケースもありえます。


>>616さん、>>617さん
保証料、手数料、ローン減税を考えなければ、毎月の方がお得ですよ。

[620: 匿名さん]

>>618さん
それは、完済、一部繰上にかかわらず、１月まで待った方がよいのは明らかでは？

[621: 617]

６２０さん
有難うございます。

当方、繰上してもまだまだ減税に関わる数字ではなく、手数料も無料、
保証料の戻しも毎月の利息より少ない・・・という現状でしたので、
「まとめて返済したほうが良い」という意見にどうしてだろう、と
いう疑問が生じていたので。

借入している銀行の、繰上金額の下限があるため、毎月は無理ですが、
こつこつと繰上していこうと思います。

減税との関わりが生じてきた時は、あらためて考えます。