おりこうな繰り上げ返済とは？その２

[匿名さん]

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30521/

[522: 匿名さん]

>私は、儲かることを「リスク」とは思わないし、機関投資家でもないので、
>一番儲かると思うところに投資しますね。

ここ2〜3年はどこに投資しても儲かったからね。
リスクをかえりみずに、集中投資したくなる気持ちもわかる。
プロの機関投資家でさえ、そうやって破綻する例が出るくらいだから。
最近だと、ベアスターンがいい例。

[523: 匿名さん]

>521
早い方が効果は大きいけど無理してやるもんじゃないよ
余剰金の活用手段として繰り上げるくらいの考え方でいいと思う

[524: 匿名さん]

分散投資のメリットは
精神的な負担が少ないことですね。

分散することで、リターンは少なくなりますが、
集中投資して、
明日はあがる、今は損失で。。。。身動き取れない。。。
となると、精神的にまいります。

例えば、日本株に評価損失が発生していたとして、
FXで日々スワップを獲得。
投資信託もまずまずの調子。
また、債権はローリターンながらも＋。

となると、
日本株の評価損失のことは
あまり気になりません。（明らかに業績下降なら話は別）

株価は波があるので、いずれはあがる可能性もあります。
仮にロスカット（損切り）で損失を被っても、
他でプラスがあり、それをカバーできるなら、
次の投資にも前向きに取り組めます。

集中投資は、アゲアゲならノリノリですが、
仮に相場の動向を見誤った場合、
次への意欲が低減し、市場撤退→今までどおりの預貯金生活
となりかねません。

100万円の5%は5万円
1000万円の5%は50万円
2000万円の5%は100万円
1億円の5%は500万円

10%なら上記の倍の金額です。

とすれば、おのずと目標は見えてくるのではないでしょうか？

[525: 匿名さん]

海の向うの島へ泳いで渡る場合、

１、潜水で。たまに息継ぎ
２、水面をクロールで一気に
３、水面を平泳ぎですいすい
４、水面をいろんな泳ぎ方ですいすい〜

時にはプカ〜っと浮かんで空の景色を楽しむのもいいですね。

あなたなら、どうやって島に渡りますか？

船を借りて渡るってのもありなのかな？

[526: 匿名さん]

船を持っている人は、
即金で支払える資金があるのに
あ・え・て・
ローンを長期の低金利で組み、

島に渡る人のことなんでしょうね^^。

[527: 大手企業サラリーマンさん]

俺のこと呼んだ？

[528: 匿名さん]

「官民で盛り上がっている
200年住宅は実現するのか？」

http://www.asahi.com/housing/column/TKY200707200171.html

今の住宅の平均耐用年数は30年だとか？

すると、ローンを払い終わったあとに
新築、もしくは大幅なリフォームを迫られるリスクが発生します。

おりこうな繰上げ返済とは、
単に早く返せばいいとかではないんでしょうね。

中にはもう一軒家を購入する必要の方があるかもしれません。

預貯金のみで生活した場合、インフレで、
現金の円の価値が下落したら、
家の購買力は低下します。

ならば、ある程度のお金は泳がせてないと、
現金を保有することが最大のリスクとなります。

また、これから景気がある程度上昇し、
給与所得が上がっていった場合。
ここの掲示板でも見たような気がするんですが、
その増えた分は、
　子供の教育費にまわす
　いままでよりいいスーツを買う
　いい食材を買う
　保険
などなどに使われてしまい、
結局、前の年収の時と貯蓄額が変わらない
（貯蓄率は低下する）
ことになるケースがあるようです。

つまり、現金を持つと、使っちゃうリスクがあるわけです。

ならば、泳がせたほうが、ゆくゆくは無難にまとまるような気がします。
どうでしょうか？

[529: ビギナーさん]

超長期と超短期で借りている場合、繰上返済するのは、セオリーどおり、利率の高い方ですか？例外はないのですか？

[530: 申込予定さん]

そりゃそうだろ。

[531: マンコミュファンさん]

>>529

利率の高いほうというのは超長期のほうから返す
ということですよね？

超短期終了後の金利をどう読むか？
によって、人それぞれとなりそうだけど？

[532: 匿名]

みなさん教育費をどのくらい貯めてますか？
うちは小１を頭に子供が三人います。
夫４０歳、妻専業主婦です。
今、貯蓄は全部で８００万で、学資保険はやってません。
年間１５０万くらい貯金できます。

いくらか繰り上げするか、将来の学費を貯めるべきか迷ってます。
教育費・生活費を含めて手元にいくらぐらいあればいいんでしょうか？

[533: 匿名さん]

うちは子供二人で、年間100万円を貯めていくのが精一杯です。
車も軽自動車にしたりして、出費を抑えるようにしています。
ただ、既に子供の教育費がかなりのウェートを占めてきました。

もし、二人とも私立の中高大へ通うようになったらきつくなります。
妻は中学から私立へ行かせたがっているのですが、妻がパートなどで
年間100万円の収入を得ることが条件だということで合意しています。

あとは、貯蓄分をいくつかのインデックスファンドなどへ
毎月積立てているので、どの程度の利回りが出せるかですね。

[534: 匿名さん]

うちは中1と小1の二人です。
預金は1600万ぐらい（学資保険500万含む）です。
今現在2600万を借り換え検討中です、スター銀行を検討中しています。
スタート時の実質の利息は1.5%になります。毎月減っていく予定で、
6、7年ぐらいで利息0%になる予定にしています。
利回りをうまく出すのは難しいと思い、死んでる預金を金利相殺に使う事にしました。
預金がある程度あればスター銀行もいいと思います。

[535: 匿名さん]

もうすぐ固定金利の特約期間が終了します。
最初の契約で、特約期間終了時の繰上げ返済は手数料が無料
となっています。
ところが全額返済すると手数料が３１５００円必要だといわ
れました。
もし１円だけ残して繰り上げ返済するっていったらどうなる
んでしょう？銀行にとってはデメリットしかないと思うので
すが、これを盾にして全額返済手数料を安くしてもらえない
かなぁ、なんて考えています。
同様の状況の方っています？

[536: 匿名さん]

>>535さん
ちょうど先週うちが銀行で確認してきた内容です。
大丈夫とのことでしたよ
1円だけ残して返済し、翌月1円だけ引き落とされれば返済手数料は無料です。

[537: 532]

534さんおすすめの東京スター銀行のシュミレーションをしました。
手持ち資金を減らさないで、繰上げ返済効果があるのシステムがあるのは知っていましたが、シュミレーションしてみると我が家にはすごいメリットがありました。
教えてくださってありがとうございます。

問題は、借換の費用が３０万以上かかることでしょうか。
その費用を払っても、１００万以上は利息を得します。
検討してみます。

[538: 535]

>536さん
早速のご回答ありがとうございます。
わたしもその方法でやってみます。

[539: ビギナーさん]

５２９です。
固定のほうがしばらく利率は高いですが、変動リスク軽減のため、利率が低くても、超短期（or変動）から返すのは間違いですか。

[540: 匿名さん]

>537さん
エクセル等の表計算を使ってシミュレーションすることをお勧めします。
車の購入や学費等の出費があったりすると思います。その都度貯蓄残高が減りますし、月の預金額も変わってきます。
スター銀行のシミュレーションは毎年一定の預金が増えていく事を想定していますので、表計算ソフトを利用して、ご自分の生活にあったシミュレーションしておくのがいいと思います。

[541: 匿名さん]

このスレにあるように、返済額軽減で毎月繰上げしようと思いますが
これを簡単にシミュレートできるソフトを知りませんか？

返済額軽減で繰上げるけど、毎月の支払額は変えないように、
毎月の繰上げ金額をはじくのが結構面倒なので、簡単にシミュレートできる
ソフトがあったらいいな〜と。

[542: 匿名さん]

便乗すみません、私も知りたいです。

[543: 匿名さん]

http://sourceforge.jp/projects/makiloan/
エクセルで動くので、お手軽かと。

[544: 匿名]

エクセルの財務関数を使えば簡単ですよ。
IPMT（利息の計算）
PPMT（元金の計算）
支払い額だけで良いなら
PMT

例えば、繰上げ後の
残り返済回数が180回（15年）
利息が年利1.7%
残債が500万
の場合、
毎月の支払い額 = -PMT(1.7/100/12,180,5000000)
1回目の支払額の利息分 = -IPMT(1.7/100/12,1,180,5000000)
1回目の支払額の元金分 = -PPMT(1.7/100/12,1,180,5000000)

毎月繰り上げるなら、１回目の式だけ使えばよいです。
ちなみにPMT=IPMT+PPMT となります（当たり前ですが）。

[545: 541]

> 543さん

541です。
教えて頂いた makiloan_1.70 で、
毎月の返済額軽減を手軽にシミュレートできました。
ありがとうございました。

実際にシミュレートしてみると、改めて
このスレの意義を感じますね。

[546: 12月入居予定さん]

>541さん
すでにシュミレーションを終えたようでいまさらですが
こちらもお勧めです。makiloanと同じくエクセルで動きます。
私はmakiloanよりもこちらのほうが使いやすいです。
（関数嫌いだからかなぁ？）
http://www.vector.co.jp/soft/win95/business/se140755.html

[547: 匿名さん]

ローン残高証明が来ました。
毎月定額で軽減型の繰上げをしているにも関わらず、元金の減りが悪い…。あまり達成感が無く、ガッカリしました。
まだ利息率が高いんですよね。
ボーナスあたりで一度短縮型の繰上げをガッツリして、利息率を減らして、また軽減型を再開しようかと思っています。
これって賢明ですか？早まってます？

[548: 匿名はん]

>>547
なにを言いたいのかわからないから
一度冷静になって自分が書いた文章を見直しては？
ローン残高も金利も繰り上げ額も何にもわからない。

[549: 購入経験者さん]

>547
軽減型をまだあまり理解していないようですね。
理解力70点ってとこですね。

>ボーナスあたりで一度短縮型の繰上げをガッツリして、利息率を減らし
>て、また軽減型を再開しようかと思っています。
短縮型だろうが軽減型だろうが、繰上げた分しか元金は減らない。

正解は、
「ボーナスあたりで更に軽減型の繰上げをガッツリして、」
ですよ。

[550: 匿名さん]

>>547

うちも似たような感じです。
前に短縮型何回かしたときは年数ではっきりわかるから
達成感があったなぁ。

[551: 匿名はん]

>>550
だめだ。まったく「おりこう」ではない・・・

[552: 匿名さん]

10年固定（1.9％）で1500万円借入れ。
　ローン残高‥‥1000万円
　ローン期間‥‥残り７年
住宅ローン減税が10年間あります。（年収900）

期間短縮すると、ローン減税がなくなるそうです。
今後、年間200万円弱の繰上げを検討しています。
支払額軽減の方が良いのでしょうか？
詳しい方、よろしくお願いいたします。

[553: 匿名さん]

>>552
何だこれ？

[554: 匿名さん]

>ローン期間‥‥残り７年
既に住宅ローン減税の対象ではありません。

10年固定金利で10年ローンを組んだのでしょうか？
そうであれば、住宅ローン減税は最初の１年だけで
２年目以降は残期間９年となるので対象外になります。

[555: 匿名さん]

>554
既払い込み期間＋残期間＞１０年なら住宅ローン減税の対象では？

552さんが10年ローンを組んでいたのであれば、期間短縮の繰上げ返済をすれば、今後のローン控除がないということであって、月々の返済額軽減の繰上げであれば問題ないと思います。
ただ最近の高利の定期預金などでは、1％を超えるものもありますので、せっかく低利で借りているので、繰上げせずに預金しておくというのも一案だと思いますが。

[556: 匿名さん]

＞554、555
お返事ありがとうございます。
やっぱり期間短縮はお勧めではないのですかね‥。
一度、銀行に相談して、定期預金なども含めて検討してみようと思います。
ありがとうございました。

[557: ビギナーさん]

今度はじめてローンを組む者です。
私は「返済額軽減」である程度楽な返済額になれば、長期固定の低金利でしかも死んだらチャラになる借金なんて他に無いし、「期間短縮」なんてもったいないと思っていました。（もっと借りたいくらいです。）
ですが銀行や周囲にいろいろ話を聞いてると、利息が大幅に無くなるグラフを見せられ、繰り上げ返済の早期「期間短縮」を異様にすすめられます。
どうしても腑に落ちなかったのですが、このサイトに来たおかげでスッキリしました。
私の周囲では長期の借金や利息は全て悪の考えのようです。
世間一般でもそうなのでしょうか。

[558: う]

そりゃ、借金がゼロなら気が楽ですよ。支払日が近づくと何だかそわそわするしで。金利がゼロに近ければ多少は楽に思えるけど、上がったり下がったりで不安ですよね。せめて残高が年収の２倍くらいになれば先が見えそうなんで、それまで繰り上げやんないといかんと思うけど、繰上げばかしじゃやになりますよね。これを考えると官舎に住んでた方が楽だったと思いますね！固定資産税の年額を１２で割ったぐらいの家賃だったし・・・

[559: 匿名さん]

>>558
きみは、新築から３年経つと、建物の固定資産税が６倍くらいに増えるよ。
１２０平米までは、３年間ゼロ。それ以上の超過６０平米も半額。
３年経つと本則適用だからね。

[560: 匿名さん]

私のマンション購入時から、現在に至るまでのローン返済計画遷移です。

契約直後　→　フラット35で35年固定、期間短縮で繰上げ派
このスレを見た後　→　住信SBIもしくは、ソニーで20年固定、返済額軽減で繰上げ派
現在　→　フラット35かソニーで35年固定、繰上げしないで、その分の資金を投資信託派（ドルコスト平均法/インデックス型）

私自身は、考えに考えて今に至っていますが、
この先、どうなるか未だに結論がでません。

ただ、低金利でローンを組める今、繰上げ返済より
もっとベストな資産運用の方が良いような気がしています。

まぁ、所詮、素人考えですけどね。

[561: う]

559
えっつ、６倍にもなるの？
私は築１０年だから固定資産税はあんまし気にしてないが、知り合いで新築の建売を買った人がいるんで・・・。
３年後に倍になるんじゃなかったかね？

[562: 匿名さん]

>555さん

>既払い込み期間＋残期間＞１０年なら住宅ローン減税の対象では？
既払い込み期間＋残期間＝ローン期間ですよね。
ローン減税に「既払い込み期間」は関係ありません。
対処となるのは、あくまで「残期間」です。
残期間＞１０年なら住宅ローン減税の対象です。

>10年ローンを組んでいたのであれば、
10年ローンを組んだ時点で次の年からはローン控除はありませんよ。

>高利の定期預金など〜〜〜繰上げせずに預金しておく
ローン残高と同じ資金が手元にあるとして、
ローン金利と同じ利率の金融商品があれば
とんとんでしょうが、そんなにうまきいきませんよ。
素人さんには、早期返済が一番効率的な投資ですよ。

[563: 匿名さん]

>562さん

既払い込み期間＋残期間＞１０年なら住宅ローン減税の対象です。

http://allabout.co.jp/living/mansionlife/closeup/CU20070316A/index.htm

[564: ビギナーさん]

私も悩んでます

来年入居なのでそろそろ、融資先決めないといけないのですが

提携の都市銀行じゃ、不安になってきました

引き渡し前に、融資受けられないのかな〜？

金利でビクビクするのは、やです

[565: 匿名さん]

いろんな掲示板で見かける「う」
馬○だ、○鹿だと散々みんなに言われていたけど
「官舎」に住む人間だったのね。
税金でこんなうましかを雇っているのか・・・

[566: 匿名さん]

>563さん
>既払い込み期間＋残期間＞１０年なら住宅ローン減税の対象です。
>http://allabout.co.jp/living/mansionlife/closeup/CU20070316A/index.htm

情報は正確に記述しないといけません。

既払い込み期間＋繰上後の残期間＞１０年なら住宅ローン減税の対象です。

[567: 匿名さん]

554です。
完全に勘違いしていました。

>>ローン期間‥‥残り７年
>既に住宅ローン減税の対象ではありません。
>
>10年固定金利で10年ローンを組んだのでしょうか？
>そうであれば、住宅ローン減税は最初の１年だけで
>２年目以降は残期間９年となるので対象外になります。

返済期間10年の住宅ローンであれば10年間まるまる
住宅ローン減税の対象ですね。
その上で、１日でも期間短縮の繰上返済した時点で対象外
になるってことで間違いありません。

つまり、
既払い込み期間＋残期間＞１０年なら住宅ローン減税の対象です。
既払い込み期間＋繰上後の残期間＞１０年なら住宅ローン減税の対象です。
どちらも同じことで、
支払開始から完済までの期間が１０年以上ならＯＫということですね。

[568: 522]

＞555
522です。

金利１％の２年定期（キャンペーン商品）で預金のほうが、
どうやら、繰上げるより良さそうに思いました。
アドバイス、参考になりました。

財形で元金均等（2.15％だったかな？）、５年固定、13年で借入。
繰上げプランの方が良かったんでしょうかね？（いまさら‥）

[569: 間違えました。]

×522→○552。

[570: 匿名さん]

>>568
１％の定期預金でも、源泉20％引かれるからね。
手取り0.8％。
どうかな・・。

[571: 間違えました。]

＞570
そうなんですよね‥。
99万繰上げすると仮定して‥。

繰上げで総支払額が6.5万ぐらいマイナス。
ここから住宅ローン減税分（99万相当額）、繰上げ手数料を差し引くと、
2.5万ぐらい。

なので、繰上げせずに実質0.8パーセントで運用でも、2年で1.6万弱。
残り5年間、運用可能。

保証料戻ったりしますかね？