おりこうな繰り上げ返済とは？その２

[匿名さん]

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30521/

[501: 匿名さん]

普通預金のみってたしかにありえません。
僕もここの掲示板のおかげで、
投資（正確には資金の運用）を学びました。
皆様には大変お世話になりました。

普通預金もひとつの方法なんですけど、
僕の虎の子たちは、みんな海外旅行をしています^^。

ここでのダイナミックな結論は、
「せっかく銀行から3000万円もの低利な資金の融資をうけているのだから、それを使って事業を起こせ」
みたいなもんで、

事業を起こせとは、企業家ならベンチャー設立とかなんだけど、
個人なら有利な資産運用をしたらいいよってとこです。

資産運用とは、昔なら高金利の銀行定期預金でよかったのですが、
今なら周りを見渡せばいろいろあると思います。

なぜ今、極度の円安が進んでいるのか、新聞にも書いてありますね^^

ただし、借金の元金が減っていく感覚が好みの方は、
繰り上げ返済をすることで、精神的に安心するのもひとつの方法です。
それもひとつの資産運用です。

そんなあなたは→期間短縮ではなく返済軽減型にするべきであるのは、この掲示板を通読すれば、素直に納得できると思います。

[502: ローン返済中]

シロウトの素朴な疑問なのですが、
円安の今、外貨を買うと、
そのうち円安解消されてから、円を買い戻そうとすると、
為替差損が結構出るのではないかと思うのですが、
外貨預金の金利は将来の差損を上回るくらいに高いのでしょうか？

１２０円で１ドルを買い、５％の金利で１．０５ドルになり、
１年後に為替が１１０円になっていたら、１１５．５円になる。
この計算は正しいですか？

だとすると、今からなら、外貨預金ではなく、株などでしょうか。
逆に外貨の方は、今のうちに円に戻しているのでしょうか？

[503: 匿名さん]

日々暮らしていく中で、
かなりの方は
ローン契約後の自己資金を
繰り上げ返済にあてるのですが、

そのリスクとして、
返済したら手元に資金が残らない（０ではないと思うけど）
いざという時の準備金が少ない
ぶったおれたら、支払いが苦しい（亡くなればローンがチャラですが）

ってことがあると思います。（年収400万前後の方？）

ご夫婦で二馬力（年収800〜1000万の方？それ以上）であれば、
余裕資金で繰り上げ返済ってことになるけど、

前者の場合、自己資金の扱いには慎重な心持が必要です。
なにぶん余裕資金ではなく、命をつなぐ資金ですからね。
それが、この掲示板を通してみれば分かると思いますよ。

[504: 匿名さん]

>>500
>全部それクロス円じゃんってこと

日本国内の金融機関による外貨預金は、本当の意味でのリスクヘッジでは
ありません。日本のシティバンクやナショナルオーストラリア銀行で
米ドル建てや豪ドル建ての預金など行っても、日本の銀行法が及ぶ範囲で
あり、国境を越えたリスクヘッジではないのです。

496の意味は、国境を越えた資産運用をアドバイスしているのです。
世界の国々で、そして日本でもかつて発生した「ハイパーインフレ」や
「預金封鎖」で物乞いにならないために、資産と住居の分散が望まれます。

[505: 502]

シロウトのローン返済者ですが、
「国境を越えた資産運用」とは具体的にどこで何をすればいいのでしょうか？
各国に資産を分散し、価値の上がった国で生活すべしということなのでしょうか？

>>496は外貨を持つことを勧めていますが、
円は最安更新中とも言っています。
私は今のところ、最終的に日本円で暮らすつもりですが、
最安時に外貨を買うと、為替リスクは増すのでしょうか？
それとも、最安の今こそ、外貨を買うべきなのでしょうか？
だとするとそれはどういう仕組みなんでしょうか？
502に書かせていただいた私のシロウト考えでは、
今は外貨を買うべきときではないように思えるのですが、
どのように考えればよいのでしょうか。
（株はまだ下がるよりは上がる可能性の方が高そうなので、
　今買っても遅くないというのはなんとなくそうかな？と思えるのですが）

>>501さんのようにすでに外貨の状態でお持ちの方であれば、
最安の時に円にするのが良いのかな？と思うのですが、
それとも金利が高いところで持ち続ける方が期待値が大きいのでしょうか？

金利も上昇局面のようなので、余剰資金を繰り上げに回すべきなのか？
と、迷える子羊のシロウトに、
「おりこうな繰上げ返済」の方法を、
平易な言葉で解説していただける方はいらっしゃいませんでしょうか。

[506: 匿名さん]

>>505
国内・海外の株式や債券に幅広く分散投資するやり方は、
過去に何度も出ています。

投資を勉強するなら、
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/6002/res/514-514
に書いてある本をまず読もう。

繰上げと運用どちらが得かを考えるなら、
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30870/res/91-97
を参考までに見ておこう。

それでも、運用に不安を感じたり、家族の同意を得られないなら、
素直に繰上げしたほうがいいよ。
自分自身のためと家族円満のために。

[507: 匿名さん]

>>505
>「国境を越えた資産運用」とは具体的にどこで何をすればいいのでしょうか？

海外に目を向ければ、新しい運用機会も見えてきます。
タックスヘイブンまたはオフショアと呼ばれるものも、その一つです。
軽減地域や資産の国際分散、オフショアファンドの購入、などがキーワードです。
場所はイギリス沖のマン島、ジャージー島、カリブ海のケイマン諸島
など、ヨーロッパ大陸やアメリカ大陸から離れたところにあります。

多くのオフショア銀行は、有名大手銀行がオフショアに設立した、
独立法人としての銀行です。口座の詳細や連絡先などを一切明らかに
しないという秘密保持にあります。

①日本で株式やFX（為替）やビジネスや不動産投資などである程度増やす
②オフショアで日本の運命と自分の運命を分けて管理＆運用
③プライベートバンクで保全と継承を目的とした長期的な資産活動

というイメージです。

何事も「もっと知りたい」と望むかどうか次第だと思います。
「株は危険」と壁を作り、それ以上知ろうとしなければ、外貨もなにも
興味関心が出ません。養老孟司氏の言うバカの壁状態ですね。
バカだから壁が多いという意味ではありません（笑）

話しは変わりますが、円はユーロに対し最安値更新中です。
昨日も９９年のユーロ発足以来の最安値を更新、だそうです。
もし常に「通貨統一で価値が上がる」なら、ペルシャ湾岸単一
通貨導入が予定されるドバイに投資したいと思い、ドバイ株投資本を
読んでいるところです。いつか住みたい未来都市。

[508: 匿名さん]

>いつか住みたい未来都市。

海外に住みたいなら、わざわざ日本に家を買う必要はないじゃないか。

[509: 502]

色々ありがとうございます。
運用する方がローン金利より利回り（というか利回りの期待値？）が高い
というのは、そうなんだろうなと思っています。

為替リスクについてどのように捉えておくものなのかを
簡単に教えていただければと思っての書き込みでしたが、
要するに運用による利益見込みに比べて為替リスクは
小さいということなんでしょうか。
利回りは複利で為替差損・差益は掛け算が一回分だけなので、
運用期間が長くなれば複利の効果が支配的になるということでしょうか。

あと、円が最安更新中というのは、運用の視点からは
どのように捕らえるべき現象なのでしょうか。
そろそろ円に戻す時期ですよという意味ですか？
これからも下がるので外貨預金をすべきという意味ですか？
今外貨預金していない人には関係ないニュースですか？

リスクは把握しておきたいし、
期待値の高い方法（繰り上げ返済も含め）をとりたいと思っています。
もちろん正確に期待値を計算できるわけはないですが。

[510: 匿名さん]

為替についての考え方は人それぞれだと思いますが、

私は、自分の身の回りが、どの程度外貨に依存しているかで、保有比率を決めていけばいいと思います。それが将来、円安か円高のどちらに転んでも納得できると思っています。

例えば、今の日本の食料自給率は４０％。６０％は外国からの輸入に頼っています。購買力を一定にしたいなら、保有資産のうち外貨分を６割にすればいいわけです。

さらに、今持っている資金だけが将来の貯蓄の全てではないはずです。現役の人なら、これからも貯蓄をして資金を増やしていかれるはずです。この時、定期積立などで一定の割合を外貨建てへ投資していけば、時間分散もできるので、為替の損得は相殺できるはずです。

[511: 匿名さん]

>運用期間が長くなれば複利の効果が支配的になるということでしょうか。
その考えでいいと思います。

[512: 入居済み住民さん]

いつもこの掲示板を読ませていただき、色々なことを学ばせていただいて
います。ところで、投資未経験者なのですが、1つ教えていただけない
でしょうか。

例えば、国内株式1点にかけたりすると、国内株式がコケた時に大打撃
を被るのは分かります。そのために国債、外債、外国株、外貨等にも
資産を分散することで、何かのときのリスクを減らせるのは分かります。
ただ、分散することで儲けも分散してしまうのも確かです。

その中で、長期で見れば住宅ローン金利程度の利回りは確保するのは
難しくないとのことですが、これはどのようなメカニズムからそうなる
のでしょうか？皆さんがそうおっしゃるので事実だとは思うのですが
そのメカニズムがいまいち理解できません。

長期で見れば、世界全体(新興国も含めた)の経済は上昇すると予想
されるため、日本のようにバブルで以前より株安になる国があっても
カバーされるということでしょうか？国債、外債がどう動くのかは
よく分かりませんが…。
外貨に関しては、経済と違って全体が上昇するようなことは無いので、
外貨だけではプラスにもマイナスにもならないような気がするのです
が…。

色々な相関関係があり、それらが微妙に組み合わさっているので、
説明も難しいのかもしれませんが、どなたか分かりやすく解説して
頂けるとありがたいです。よろしくお願いします。

[513: 匿名さん]

このテキストベースのスレで、ずばり教えることは無理なので、
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/6002/res/514-514
に書いてある本をまず読んでみましょう。
決して、「一年で資産を10倍に増やす」系の本を読んではいけません。
かなりの確率で後悔することになります。

簡単に言えば、

国内・海外の株式や債権を20年以上長期運用した場合、過去の実績では全てプラス利回りになっています。それなら、一番利回り(期待値)が大きいものに集中投資すればいいじゃないかということになりますが．．．

でも、各年度ごとに見れば、プラスになったりマイナスになったり、その大きさもまちまちです。もし、保有株式などがほとんどマイナスになって、ある年に大きな損失を出したとすると、たとえその後リカバリーできるだろうとわかってはいても、投資を続けるための資金がショートしたり、気力を失ったりするかもしれません。

分散投資の基本的な考え方は、投資を継続するために大きな損をしないことです。

もう少し言うと、分散投資した各資産の割合を、アセットアロケーションと言います。現代ポートフォリオ理論では、最適なアセットアロケーションを見つけ、リスクを抑えながら、リターンの期待値を最大にすることを追求します。
ここまでできれば、プロも顔負けです。

まず上記の本を読んで投資の基礎を習得しましょう。そうすれば、色んな投資方法や金融商品に興味がわいてきて、自ら勉強するようになるでしょう。

また、投資にあせりや思い込みは禁物です。
でも、誰もが一度ははまって、失敗を経験するものなんですよね。だから、投資をするつもりなら、できるだけ若いときから投資を始めた方がいいのです。失敗してもすぐにリカバリーできますから。

[514: 入居済み住民さん]

513さん、ご丁寧な回答有難うございました。
本を読んで勉強してみます。というか、実は持っているのですが
読み方が浅かったようです。もう一度じっくりと読み直してみます。

ところで、「運用は長期固定の人がやるものであって、変動の人は繰上げ
を優先すべき」といった感じで論調で書かれているのをよく見ます。
私の感覚ですと、景気が良くなると変動の金利が上がる代わりに、
運用利回りも上がるので、リスクヘッジされているように感じます。
なので変動の方がむしろ運用にふさわしいのではないかと思うのですが、いかがでしょうか？

もしくは、上の前提は、金利上昇場面だけに通用するものということ
なのでしょうか？だとすると、将来景気が停滞し、金利が下降する
局面になったら、長期固定の人は、運用を止めて繰上げにまわすべき
と言う結論になってしまう気がするのですが、私の理解はどこか
間違っていたら、ご指摘頂けますでしょうか。よろしくお願いします。

[515: 匿名さん]

>私の感覚ですと、景気が良くなると変動の金利が上がる代わりに、
>運用利回りも上がるので、リスクヘッジされているように感じます。

景気変動と金利変動が完全に連動していればという前提ですよね。その場合、株式と債権の相関係数は−１に近づくはずです。
でも実際はタイムラグがあったり、国内外の市場の思惑で逆に動いたりします。そのことは、債権と株式の相関係数が−１には遠く及ばず、むしろゼロに近いことからもわかります。
従って、景気が下がっても金利は高いままという状況は十分ありえるわけです。

変動・短期の人でも、このリスクに十分耐えうるだけの資金的精神的な余裕があれば、運用してもいいと思いますよ。
長期であれば、金利変動リスクを負っていないから、その分運用でリスクを取れるともいえます。アセットアロケーションで株式や海外物の比率を高められます。

あとは、各人の経済事情に応じて、自・己・責・任 で決めればいいことです。

[516: 匿名さん]

>将来景気が停滞し、金利が下降する局面になったら、
>長期固定の人は、運用を止めて繰上げにまわすべきと言う結論

長期の人は、金利が下がったから繰上げに回すべきというのはおかしいと思います。
もともと、長期の人はその金利で支払っていけるわけですから、金利の上げ下げで繰上げを迫られるものではありません。
むしろ、景気が停滞して株価が下がったら、景気の底を狙って買い増しするチャンスではないですか。

[517: 契約済みさん]

>>513さん
かなりの博識かつ人格者とみこんでご助言をお願いします。

今月金消契約をしました。
借用５０００万
１０年固定２．１％の２０年
１０年終了後は０．７％優遇です。

当初は、「１０年の間にせっせと繰上げをして１０年後には
多少の金利のＵＰでも耐えれるようにしておこう」と考えておりました。
しかし、現在では「１０年間投資対象と時間を分散させて中期運用し
１０年後のローン金利をみてまとめて繰上げするかそのまま運用するか
判断する」ことに方針転換を考えております。

運用については、積み立てで「世界バリュー株」「ブラジルオープン」
の投資信託、あとＥＴＦあたりで期待利回りとして6％を見込んでいます。

もちろん自己責任はわかっておりますが、認識があまいでしょうか？

[518: 匿名さん]

>当初は、「１０年の間にせっせと繰上げをして１０年後には
>多少の金利のＵＰでも耐えれるようにしておこう」と考えておりました。

多少の金利UPでも...ということは、あなたが想定している10年後の最大金利では、返済が困難になるか、生活に支障が出ると見ているわけですか。
だとしたら、まずは将来の憂いを取り除くことを優先した方がいいと思います。
あなたが想定する最大の金利でも返済していけるレベルまで、10年以内に残高を減らすということです。

投資対象なら、いざとなれば損切りもできるでしょうが、家はなかなか損切りというわけにはいかないでしょう。損切りできないものは、リスクを最小にするように努力すべきです。

あと、
>運用については、積み立てで「世界バリュー株」「ブラジルオープン」
>の投資信託、あとＥＴＦあたりで期待利回りとして6％を見込んでいます。

全て株式で運用するのですか?
運用するにしても、ちょっとリスク取りすぎではないですか?

[519: 匿名さん]

なんか完全に投資スレになってますが。（ｗ
「分散するとリスクが低くなる」というのは、有名なノーベル賞の「ポートフォリオ理論」ですね。
原文を読んだことがある人は知っているでしょうが、「リスク」の定義が予定利回りからの乖離、となってたかと記憶しています。つまり、儲かりすぎも「リスク」なんですね。ま、機関投資家向けの論文ですからね。

私は、儲かることを「リスク」とは思わないし、機関投資家でもないので、一番儲かると思うところに投資しますね。
以上、戯言です。

[520: 匿名さん]

繰上げ返済も
運用と考えたら、
まあ投資の話もいいのかな？

わたしの場合は
ここではあまりお勧めでない、短期固定金利で契約したのですが、
当初はフラットと短期固定のミックスローンを強く考えていました。
結局最後のうっちゃりで短期固定となりました。

当時（二年前）は、短期固定の全盛期でしたね。
おすすめは5年固定や10年固定でした。
販売会社のおすすめは、もちろん3年固定・・。

フラットの固定で約３％で
短期固定だと当初は１〜1.5％
10年固定だと2%強くらいでした。

都市銀は短期の金利が地銀よりも低く
地銀は都市銀より金利が若干高いため、
当マンションのローン契約銀行はほとんどが都市銀でした。
（地方都市なのに・・・・）

今は固定契約終了後の金利は、都市銀が地銀よりかなり高いような気が。

わたくしの場合、10年の間、固定期間終了後の再契約時の固定金利が
4%を超えなければいいかなと思ってます。

なぜなら優遇−0.7%があるので、4%になったとしても、
実質は3.3%の金利なので、フラットと変わらないかなと思ったからです。

年収によってリスク回避の方法は違うと思います。
余裕があったらいいのですが、
当方あまり余裕があるほうでもないので。。。

まずは毎年年初の指針を考えて、
金利動向を見ながら、繰上げ返済、軽減型を選択しようと思っています。

もしも金利が低いままで、内外金利差が大きいまま、
また、新興国の動向が上向きなら、
繰り上げ返済は当分延期しようと思います。

40代で、ローン元金が1000~1200万円
50代で、500~800万円までに調整をしておけば、
まあ大丈夫かなと考えています。

間違い？？

[521: ちかこ]

繰上げ返済は早めにした方がいいのでしょうか。新婚ということもあり、出費が重なったので、、、また出産も控え、数年はできればしたくないのですが、、、

[522: 匿名さん]

>私は、儲かることを「リスク」とは思わないし、機関投資家でもないので、
>一番儲かると思うところに投資しますね。

ここ2〜3年はどこに投資しても儲かったからね。
リスクをかえりみずに、集中投資したくなる気持ちもわかる。
プロの機関投資家でさえ、そうやって破綻する例が出るくらいだから。
最近だと、ベアスターンがいい例。

[523: 匿名さん]

>521
早い方が効果は大きいけど無理してやるもんじゃないよ
余剰金の活用手段として繰り上げるくらいの考え方でいいと思う

[524: 匿名さん]

分散投資のメリットは
精神的な負担が少ないことですね。

分散することで、リターンは少なくなりますが、
集中投資して、
明日はあがる、今は損失で。。。。身動き取れない。。。
となると、精神的にまいります。

例えば、日本株に評価損失が発生していたとして、
FXで日々スワップを獲得。
投資信託もまずまずの調子。
また、債権はローリターンながらも＋。

となると、
日本株の評価損失のことは
あまり気になりません。（明らかに業績下降なら話は別）

株価は波があるので、いずれはあがる可能性もあります。
仮にロスカット（損切り）で損失を被っても、
他でプラスがあり、それをカバーできるなら、
次の投資にも前向きに取り組めます。

集中投資は、アゲアゲならノリノリですが、
仮に相場の動向を見誤った場合、
次への意欲が低減し、市場撤退→今までどおりの預貯金生活
となりかねません。

100万円の5%は5万円
1000万円の5%は50万円
2000万円の5%は100万円
1億円の5%は500万円

10%なら上記の倍の金額です。

とすれば、おのずと目標は見えてくるのではないでしょうか？

[525: 匿名さん]

海の向うの島へ泳いで渡る場合、

１、潜水で。たまに息継ぎ
２、水面をクロールで一気に
３、水面を平泳ぎですいすい
４、水面をいろんな泳ぎ方ですいすい〜

時にはプカ〜っと浮かんで空の景色を楽しむのもいいですね。

あなたなら、どうやって島に渡りますか？

船を借りて渡るってのもありなのかな？

[526: 匿名さん]

船を持っている人は、
即金で支払える資金があるのに
あ・え・て・
ローンを長期の低金利で組み、

島に渡る人のことなんでしょうね^^。

[527: 大手企業サラリーマンさん]

俺のこと呼んだ？

[528: 匿名さん]

「官民で盛り上がっている
200年住宅は実現するのか？」

http://www.asahi.com/housing/column/TKY200707200171.html

今の住宅の平均耐用年数は30年だとか？

すると、ローンを払い終わったあとに
新築、もしくは大幅なリフォームを迫られるリスクが発生します。

おりこうな繰上げ返済とは、
単に早く返せばいいとかではないんでしょうね。

中にはもう一軒家を購入する必要の方があるかもしれません。

預貯金のみで生活した場合、インフレで、
現金の円の価値が下落したら、
家の購買力は低下します。

ならば、ある程度のお金は泳がせてないと、
現金を保有することが最大のリスクとなります。

また、これから景気がある程度上昇し、
給与所得が上がっていった場合。
ここの掲示板でも見たような気がするんですが、
その増えた分は、
　子供の教育費にまわす
　いままでよりいいスーツを買う
　いい食材を買う
　保険
などなどに使われてしまい、
結局、前の年収の時と貯蓄額が変わらない
（貯蓄率は低下する）
ことになるケースがあるようです。

つまり、現金を持つと、使っちゃうリスクがあるわけです。

ならば、泳がせたほうが、ゆくゆくは無難にまとまるような気がします。
どうでしょうか？

[529: ビギナーさん]

超長期と超短期で借りている場合、繰上返済するのは、セオリーどおり、利率の高い方ですか？例外はないのですか？

[530: 申込予定さん]

そりゃそうだろ。

[531: マンコミュファンさん]

>>529

利率の高いほうというのは超長期のほうから返す
ということですよね？

超短期終了後の金利をどう読むか？
によって、人それぞれとなりそうだけど？

[532: 匿名]

みなさん教育費をどのくらい貯めてますか？
うちは小１を頭に子供が三人います。
夫４０歳、妻専業主婦です。
今、貯蓄は全部で８００万で、学資保険はやってません。
年間１５０万くらい貯金できます。

いくらか繰り上げするか、将来の学費を貯めるべきか迷ってます。
教育費・生活費を含めて手元にいくらぐらいあればいいんでしょうか？

[533: 匿名さん]

うちは子供二人で、年間100万円を貯めていくのが精一杯です。
車も軽自動車にしたりして、出費を抑えるようにしています。
ただ、既に子供の教育費がかなりのウェートを占めてきました。

もし、二人とも私立の中高大へ通うようになったらきつくなります。
妻は中学から私立へ行かせたがっているのですが、妻がパートなどで
年間100万円の収入を得ることが条件だということで合意しています。

あとは、貯蓄分をいくつかのインデックスファンドなどへ
毎月積立てているので、どの程度の利回りが出せるかですね。

[534: 匿名さん]

うちは中1と小1の二人です。
預金は1600万ぐらい（学資保険500万含む）です。
今現在2600万を借り換え検討中です、スター銀行を検討中しています。
スタート時の実質の利息は1.5%になります。毎月減っていく予定で、
6、7年ぐらいで利息0%になる予定にしています。
利回りをうまく出すのは難しいと思い、死んでる預金を金利相殺に使う事にしました。
預金がある程度あればスター銀行もいいと思います。

[535: 匿名さん]

もうすぐ固定金利の特約期間が終了します。
最初の契約で、特約期間終了時の繰上げ返済は手数料が無料
となっています。
ところが全額返済すると手数料が３１５００円必要だといわ
れました。
もし１円だけ残して繰り上げ返済するっていったらどうなる
んでしょう？銀行にとってはデメリットしかないと思うので
すが、これを盾にして全額返済手数料を安くしてもらえない
かなぁ、なんて考えています。
同様の状況の方っています？

[536: 匿名さん]

>>535さん
ちょうど先週うちが銀行で確認してきた内容です。
大丈夫とのことでしたよ
1円だけ残して返済し、翌月1円だけ引き落とされれば返済手数料は無料です。

[537: 532]

534さんおすすめの東京スター銀行のシュミレーションをしました。
手持ち資金を減らさないで、繰上げ返済効果があるのシステムがあるのは知っていましたが、シュミレーションしてみると我が家にはすごいメリットがありました。
教えてくださってありがとうございます。

問題は、借換の費用が３０万以上かかることでしょうか。
その費用を払っても、１００万以上は利息を得します。
検討してみます。

[538: 535]

>536さん
早速のご回答ありがとうございます。
わたしもその方法でやってみます。

[539: ビギナーさん]

５２９です。
固定のほうがしばらく利率は高いですが、変動リスク軽減のため、利率が低くても、超短期（or変動）から返すのは間違いですか。

[540: 匿名さん]

>537さん
エクセル等の表計算を使ってシミュレーションすることをお勧めします。
車の購入や学費等の出費があったりすると思います。その都度貯蓄残高が減りますし、月の預金額も変わってきます。
スター銀行のシミュレーションは毎年一定の預金が増えていく事を想定していますので、表計算ソフトを利用して、ご自分の生活にあったシミュレーションしておくのがいいと思います。

[541: 匿名さん]

このスレにあるように、返済額軽減で毎月繰上げしようと思いますが
これを簡単にシミュレートできるソフトを知りませんか？

返済額軽減で繰上げるけど、毎月の支払額は変えないように、
毎月の繰上げ金額をはじくのが結構面倒なので、簡単にシミュレートできる
ソフトがあったらいいな〜と。

[542: 匿名さん]

便乗すみません、私も知りたいです。

[543: 匿名さん]

http://sourceforge.jp/projects/makiloan/
エクセルで動くので、お手軽かと。

[544: 匿名]

エクセルの財務関数を使えば簡単ですよ。
IPMT（利息の計算）
PPMT（元金の計算）
支払い額だけで良いなら
PMT

例えば、繰上げ後の
残り返済回数が180回（15年）
利息が年利1.7%
残債が500万
の場合、
毎月の支払い額 = -PMT(1.7/100/12,180,5000000)
1回目の支払額の利息分 = -IPMT(1.7/100/12,1,180,5000000)
1回目の支払額の元金分 = -PPMT(1.7/100/12,1,180,5000000)

毎月繰り上げるなら、１回目の式だけ使えばよいです。
ちなみにPMT=IPMT+PPMT となります（当たり前ですが）。

[545: 541]

> 543さん

541です。
教えて頂いた makiloan_1.70 で、
毎月の返済額軽減を手軽にシミュレートできました。
ありがとうございました。

実際にシミュレートしてみると、改めて
このスレの意義を感じますね。

[546: 12月入居予定さん]

>541さん
すでにシュミレーションを終えたようでいまさらですが
こちらもお勧めです。makiloanと同じくエクセルで動きます。
私はmakiloanよりもこちらのほうが使いやすいです。
（関数嫌いだからかなぁ？）
http://www.vector.co.jp/soft/win95/business/se140755.html

[547: 匿名さん]

ローン残高証明が来ました。
毎月定額で軽減型の繰上げをしているにも関わらず、元金の減りが悪い…。あまり達成感が無く、ガッカリしました。
まだ利息率が高いんですよね。
ボーナスあたりで一度短縮型の繰上げをガッツリして、利息率を減らして、また軽減型を再開しようかと思っています。
これって賢明ですか？早まってます？

[548: 匿名はん]

>>547
なにを言いたいのかわからないから
一度冷静になって自分が書いた文章を見直しては？
ローン残高も金利も繰り上げ額も何にもわからない。

[549: 購入経験者さん]

>547
軽減型をまだあまり理解していないようですね。
理解力70点ってとこですね。

>ボーナスあたりで一度短縮型の繰上げをガッツリして、利息率を減らし
>て、また軽減型を再開しようかと思っています。
短縮型だろうが軽減型だろうが、繰上げた分しか元金は減らない。

正解は、
「ボーナスあたりで更に軽減型の繰上げをガッツリして、」
ですよ。

[550: 匿名さん]

>>547

うちも似たような感じです。
前に短縮型何回かしたときは年数ではっきりわかるから
達成感があったなぁ。

[551: 匿名はん]

>>550
だめだ。まったく「おりこう」ではない・・・

[552: 匿名さん]

10年固定（1.9％）で1500万円借入れ。
　ローン残高‥‥1000万円
　ローン期間‥‥残り７年
住宅ローン減税が10年間あります。（年収900）

期間短縮すると、ローン減税がなくなるそうです。
今後、年間200万円弱の繰上げを検討しています。
支払額軽減の方が良いのでしょうか？
詳しい方、よろしくお願いいたします。

[553: 匿名さん]

>>552
何だこれ？

[554: 匿名さん]

>ローン期間‥‥残り７年
既に住宅ローン減税の対象ではありません。

10年固定金利で10年ローンを組んだのでしょうか？
そうであれば、住宅ローン減税は最初の１年だけで
２年目以降は残期間９年となるので対象外になります。

[555: 匿名さん]

>554
既払い込み期間＋残期間＞１０年なら住宅ローン減税の対象では？

552さんが10年ローンを組んでいたのであれば、期間短縮の繰上げ返済をすれば、今後のローン控除がないということであって、月々の返済額軽減の繰上げであれば問題ないと思います。
ただ最近の高利の定期預金などでは、1％を超えるものもありますので、せっかく低利で借りているので、繰上げせずに預金しておくというのも一案だと思いますが。

[556: 匿名さん]

＞554、555
お返事ありがとうございます。
やっぱり期間短縮はお勧めではないのですかね‥。
一度、銀行に相談して、定期預金なども含めて検討してみようと思います。
ありがとうございました。

[557: ビギナーさん]

今度はじめてローンを組む者です。
私は「返済額軽減」である程度楽な返済額になれば、長期固定の低金利でしかも死んだらチャラになる借金なんて他に無いし、「期間短縮」なんてもったいないと思っていました。（もっと借りたいくらいです。）
ですが銀行や周囲にいろいろ話を聞いてると、利息が大幅に無くなるグラフを見せられ、繰り上げ返済の早期「期間短縮」を異様にすすめられます。
どうしても腑に落ちなかったのですが、このサイトに来たおかげでスッキリしました。
私の周囲では長期の借金や利息は全て悪の考えのようです。
世間一般でもそうなのでしょうか。

[558: う]

そりゃ、借金がゼロなら気が楽ですよ。支払日が近づくと何だかそわそわするしで。金利がゼロに近ければ多少は楽に思えるけど、上がったり下がったりで不安ですよね。せめて残高が年収の２倍くらいになれば先が見えそうなんで、それまで繰り上げやんないといかんと思うけど、繰上げばかしじゃやになりますよね。これを考えると官舎に住んでた方が楽だったと思いますね！固定資産税の年額を１２で割ったぐらいの家賃だったし・・・

[559: 匿名さん]

>>558
きみは、新築から３年経つと、建物の固定資産税が６倍くらいに増えるよ。
１２０平米までは、３年間ゼロ。それ以上の超過６０平米も半額。
３年経つと本則適用だからね。

[560: 匿名さん]

私のマンション購入時から、現在に至るまでのローン返済計画遷移です。

契約直後　→　フラット35で35年固定、期間短縮で繰上げ派
このスレを見た後　→　住信SBIもしくは、ソニーで20年固定、返済額軽減で繰上げ派
現在　→　フラット35かソニーで35年固定、繰上げしないで、その分の資金を投資信託派（ドルコスト平均法/インデックス型）

私自身は、考えに考えて今に至っていますが、
この先、どうなるか未だに結論がでません。

ただ、低金利でローンを組める今、繰上げ返済より
もっとベストな資産運用の方が良いような気がしています。

まぁ、所詮、素人考えですけどね。

[561: う]

559
えっつ、６倍にもなるの？
私は築１０年だから固定資産税はあんまし気にしてないが、知り合いで新築の建売を買った人がいるんで・・・。
３年後に倍になるんじゃなかったかね？

[562: 匿名さん]

>555さん

>既払い込み期間＋残期間＞１０年なら住宅ローン減税の対象では？
既払い込み期間＋残期間＝ローン期間ですよね。
ローン減税に「既払い込み期間」は関係ありません。
対処となるのは、あくまで「残期間」です。
残期間＞１０年なら住宅ローン減税の対象です。

>10年ローンを組んでいたのであれば、
10年ローンを組んだ時点で次の年からはローン控除はありませんよ。

>高利の定期預金など〜〜〜繰上げせずに預金しておく
ローン残高と同じ資金が手元にあるとして、
ローン金利と同じ利率の金融商品があれば
とんとんでしょうが、そんなにうまきいきませんよ。
素人さんには、早期返済が一番効率的な投資ですよ。

[563: 匿名さん]

>562さん

既払い込み期間＋残期間＞１０年なら住宅ローン減税の対象です。

http://allabout.co.jp/living/mansionlife/closeup/CU20070316A/index.htm

[564: ビギナーさん]

私も悩んでます

来年入居なのでそろそろ、融資先決めないといけないのですが

提携の都市銀行じゃ、不安になってきました

引き渡し前に、融資受けられないのかな〜？

金利でビクビクするのは、やです

[565: 匿名さん]

いろんな掲示板で見かける「う」
馬○だ、○鹿だと散々みんなに言われていたけど
「官舎」に住む人間だったのね。
税金でこんなうましかを雇っているのか・・・

[566: 匿名さん]

>563さん
>既払い込み期間＋残期間＞１０年なら住宅ローン減税の対象です。
>http://allabout.co.jp/living/mansionlife/closeup/CU20070316A/index.htm

情報は正確に記述しないといけません。

既払い込み期間＋繰上後の残期間＞１０年なら住宅ローン減税の対象です。

[567: 匿名さん]

554です。
完全に勘違いしていました。

>>ローン期間‥‥残り７年
>既に住宅ローン減税の対象ではありません。
>
>10年固定金利で10年ローンを組んだのでしょうか？
>そうであれば、住宅ローン減税は最初の１年だけで
>２年目以降は残期間９年となるので対象外になります。

返済期間10年の住宅ローンであれば10年間まるまる
住宅ローン減税の対象ですね。
その上で、１日でも期間短縮の繰上返済した時点で対象外
になるってことで間違いありません。

つまり、
既払い込み期間＋残期間＞１０年なら住宅ローン減税の対象です。
既払い込み期間＋繰上後の残期間＞１０年なら住宅ローン減税の対象です。
どちらも同じことで、
支払開始から完済までの期間が１０年以上ならＯＫということですね。

[568: 522]

＞555
522です。

金利１％の２年定期（キャンペーン商品）で預金のほうが、
どうやら、繰上げるより良さそうに思いました。
アドバイス、参考になりました。

財形で元金均等（2.15％だったかな？）、５年固定、13年で借入。
繰上げプランの方が良かったんでしょうかね？（いまさら‥）

[569: 間違えました。]

×522→○552。

[570: 匿名さん]

>>568
１％の定期預金でも、源泉20％引かれるからね。
手取り0.8％。
どうかな・・。

[571: 間違えました。]

＞570
そうなんですよね‥。
99万繰上げすると仮定して‥。

繰上げで総支払額が6.5万ぐらいマイナス。
ここから住宅ローン減税分（99万相当額）、繰上げ手数料を差し引くと、
2.5万ぐらい。

なので、繰上げせずに実質0.8パーセントで運用でも、2年で1.6万弱。
残り5年間、運用可能。

保証料戻ったりしますかね？

[572: 570]

>繰上げで総支払額が6.5万ぐらいマイナス。
>ここから住宅ローン減税分（99万相当額）、繰上げ手数料を差し引くと、
>2.5万ぐらい。

この計算はおかしいと思うが・・。
残債・残期間も少ないみたいだし、結局大幅に変わる訳じゃない。
手元にキャッシュを残しておくのも手かもね。

[573: また、間違えました。]

＞570
繰上げで、支払利息は、7.6万お得。
ローン減税は、今後の7年間で4.1万マイナス。
繰上げ手数料0.38万。
しめて3.1万のお得でした。

じゃなくって、考え方が間違いって意味なのかしら‥。
でも、お返事くれてありがとうございます。

[574: 入居済み住民さん]

ご教授願います。
私（32：税込年収520）妻（30：税込年収200）

今年の7月に35年3.34％で3300万（ボーナス払400）のローンを組みました。
共働きの為来年1月には繰り上げ返済に回せるまとまった金額ができるのですが、
当方が借りている銀行は手数料が100万以下は5000円・100万以上は21000円掛かります。
99万9千円を1月と4月に分けて繰り上げをするか、予備分のお金を崩して200万を1月に繰り上げをする方がいいのかシュミレーションしてもいまいちわかりません。
妻が働いている間に自分が60定年までに払い終えるよう期間短縮で繰り上げ返済をする計画なのですが(60を切ったら減額しようと思っています…)
まとめて返済するのが良いのか、100万以内でこまめに返済した方がいいのか悩んでいます。

[575: アク禁(1回)]

>574
そのお金で低金利のローンに借り替えた方が
得かもしれませんよ。

[576: 申込予定さん]

私も　そのお金で低金利のローンに借り替えた方が
得かもしれませんよ。
20年と　変動のミックスとか
10年固定とか

[577: 574 var c=parseInt(s.substring(1,3),16)]

575、576様ご意見ありがとうございました。

ローンを組む時に35年超長期と変動とのミックスを考えたのですが
7月は「これから金利が上がる！」と言われていた真只中だったので
安心を買って35年超長期にしたんです。
現在はまったく上がる気配すらないですよね(泣)

子供ができるまでの1〜2年で500万前後が繰り上げ出来そうですが
借換えについて妻と相談してみたいと思います。
しかし入居して半年足らずで借換えって普通なのでしょうか？

[578: 匿名さん]

>>574
早い方が傷が少ない、いま返済金のうち元金の割合を
調べてみてね。
１年間払ったとして、どれだけの損でしょうか？

[579: 匿名さん]

ここで、おりこうってなんだろうね？
ほんとうに、何で単に元本以外のものを払っていて
それを、少なくするのが得でしょうか？

[580: 匿名さん]

>>574
>当方が借りている銀行は手数料が100万以下は5000円・100万以上は21000円掛かります。
>99万9千円を1月と4月に分けて繰り上げをするか、予備分のお金を崩して200万を1月に繰り上げをする方がいいのかシュミレーションしてもいまいちわかりません。

3.34％の金利ということなので、100万円を3ヶ月繰り上げずにおくと、
その分の金利は、大雑把に言うと、
100万円×(3.34×3/12)% ＝ 8350円
ということになります。

1月と4月に分けて繰り上げることによる金利の差は8350円ということで、
手数料の差が11000円なので、分けて繰り上げた方が、三千円くらいお得
ということになるのではないでしょうか。

なぜ4月なのかわかりませんが、1月と2月に分ける方が、
1月と4月に分けるより5千円くらいお得ということになります。

[581: 匿名さん]

>>574
年間、１６０万円払ううち、利息１０９万４千円、元本５０万５千円
３０００円が得か損か？・・・そんなこと考えている時間があるなら
もう少し全体を見よう

[582: 匿名さん]

>>581

言ってる意味がわかりません
全体を考えて３０００円お得だという結論じゃないの？

[583: 匿名さん]

574の契約では、利息が高く支払期間が長いので
お利口な繰り上げ返済もくそもないんじゃない？
初年度なんか、２/３が利息で消えていく〜〜〜

[584: 匿名さん]

５７４さん　どちらでローンを組まれたのかは分かりませんが
みなさんがいっているように繰上げ返済の損得を考えるより
ローン自体を見直された方が得策ではないでしょうか

総返済利息に比べたら借換え費用なんて微々たるものでは、、。

[585: 匿名さん]

５８４です　
借換えローンがお得のようにとれるレスをしてしまい
すみませんでした
それぞれで事情が異なりますものね。

３５年超長期ですのでご納得される方法がみつかるとよいですね

[586: 匿名さん]

すまぬ、ここは利息をどんどん払って、それを少しでも
小さくするためのスレでしたね。
２０００マンションしても、数百万・・数千円でも得すればよいのですね。
おりこうですね、ごめんなさい。

[587: 物件比較中さん]

ｐｐ

[588: マンコミュファンさん]

いろいろなローンシュミレーションのサイトを読んでて思ったのですが、
繰り上げ返済できる時点では、まだ返済能力が余っている状態が続くと思うので、
「返済額軽減型」＋「元利均等払いから元金均等方式への変更」
が一番お得じゃないかと思いました。

繰り上げ返済時に、返済方式の変更が可能かどうかは不明ですが、
返済額軽減型が有利な理由の条件の一つに「返済手数料が無料」という条件があるので、まぁ、これもできるという条件に加えていただければ、ですけど。
「元利均等払いから元金均等方式への変更」が可能な銀行なら、その逆も可能なはずで、もし収支バランスの問題がでてきたら、逆の返済方式に変更すれば、メリットは享受できるかと思ったのですが。

過去スレにざっと目を通して、既出ではないと確認したつもりですが、既出の意見でしたらごめんなさい。

[589: 匿名さん]

>>588
「返済額軽減型」＋「元利均等払いから元金均等方式への変更」

なぜコレが一番お得なのかサッパリわからん。
あなたの返済可能金額は、元利均等でも元金均等でも変わらないはず。
繰上げで同じ金額返済するのだから、少なくとも総支払利息額は同じ。
カネの面以外に何かお得なことがあるの？。

[590: 502]

昨年７月頃、色々質問させていただいた者です。（>>502 >>505 >>509）

円が対ユーロなどで最安値更新中とか、株はまだまだ上がるとか、
そういう話の中で、皆さんのお言葉などから自分なりに考えて、
>運用する方がローン金利より利回り（というか利回りの期待値？）が高い
>というのは、そうなんだろうなと思っています。
という納得のしかたをして、ネット証券会社に口座を作り、

さあ、どこから手を付けようか、と思っているうちに、
サブプライムローンの問題が表面化し、株安、円高に進み、
今に至り、結局、株はまだ下がりそうなので、まだ買っていません。
（繰り上げには少し回してしまいました）

円高も進みそうなので、最高値の時に外貨を買うのがいいのだろうと思い、様子見です。

元気の良い国はこのご時世にも株はどんどん上がっているそうで、
日本は大丈夫なのかは非常に心配ですが、

それはさておき、自分は、増えてゆく余剰資金を、
繰上げに回して利払いを減らすか、
株の底値を過ぎた頃に買うために（又は円が最高値を過ぎた頃に外貨を買うために）、
今は現金を増やしておくべきか、
を、また迷っているシロウトとローン返済者です。。。

株価上昇局面はどうすればよいかなんとなく想像できたのですが、
下降局面では、どのような考え方があるのでしょうか。

（そのうち、家を買うのももう少し待てば良かったかも？とも感じる情勢にならないか心配しています・・・）

[591: 匿名さん]

>>590
う〜ん・・やっぱスレ違い・・というか板違いじゃね？

[592: 匿名さん]

期間短縮と返済額軽減の繰り上げを同時に行う場合、考え方は以下で合ってますか？

例）残金2,000万 残期間30年 金利2％ 月々約74,000円
　　繰り上げ額200万(短縮用100万　軽減用100万)の場合

・短縮期間：2,000万から100万繰り上げ→約2年短縮
・軽 減 額：2,000万から100万繰り上げ→約4000円軽減

結局繰り上げにより、残期間が約28年 月々が約70,000円になる。

どうでしょう？

[593: 匿名さん]

返済額軽減にしたのがいいんでは??と今の今まで読んでいて,そう思いました。
ウチは三大疾病を付けた為,金利0.2upで2.5％スタート…
(6月金利が5月金利を0.4上回っています)

繰上返済は100万円未満6300円なので,限りなく100万に近い繰上返済を返済額軽減で1月にしようと思っています。

[594: 匿名さん]

いやいや甘い甘い。

一番賢い繰り上げ返済は、新生銀行に借り換えて、
銀行残高が30万円を上回ったら、即それ以上の額をスマート返済。

そして、もの入りの時には、パワーポケットにおいて、
繰り上げ返済した累積額を上限として、半年型変動金利で調達。

これ最強。

[595: 匿名さん]

>>593
全期間固定でない場合は、将来の金利変動リスクを負っているので、下手に期間短縮すると後で泣きを見る可能性があります。

>>594
新生銀行は期間短縮しか出来なかったのでは?

[596: 匿名さん]

>>595
>新生銀行は期間短縮しか出来なかったのでは?

はい。期間短縮のみです。
よって、金利圧縮の効果は抜群。

さらに、返し過ぎてもパワーポケットがあるから、
たとえば2月分の支払をスキップとかも可能。
すなわち、軽減型のメリットも享受できるということ。

ね、だから最強。

[597: 匿名さん]

軽減型は、将来の負担額を減らして流動資産を
確保するという主張。

そして、新生スマート返済型は、とりあえず払うが
パワーポケットにより流動資産を確保するという主張。

どちらも流動資産の確保という点では互角だが、
金利の圧縮の点では後者に軍配。

[598: 匿名さん]

>どちらも流動資産の確保という点では互角だが、

いやこれも違う。
たとえば、軽減型で30年ローンを 100万繰り上げ返済した場合、
軽減型だと100万が手元に戻るには、30年かかる。

しかし、パワーポケットであれば、翌日に調達可能。

よって、流動資産という点でも新生これ最強。

[599: 匿名さん]

新生銀行って茨城にもありますか??

[600: 匿名さん]

新生のパワーポケットって、
調達したときに調達した額に対してその時点の変動金利がかかるし、
超長期固定には適用できない。（変動または固定で最大10年まで）

なので、短期借入且つ繰り上げを多めにできるような人はいいかも。

個人的は、返済軽減型or期間短縮型を選べ、
繰上手数料無料（1万円以上1円単位）で24時間ネット上で
行えるソニー銀行が気楽に繰り上げできそう。