おりこうな繰り上げ返済とは？その２

[匿名さん]

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30521/

[482: 買いたいけど買えない人]

3%前半とするなら「フラット35」よりも銀行の20年固定を20年で借りる。
次に書く「変動金利」分をあわせた月の支払い許容範囲の額まで
銀行の20年固定を20年で借る。
「変動金利」で残りを借りる。
既に固定金利分は、35年借り入れと比べれば、繰り上げ返済して期間を15年
短縮したに等しい状態である。
金利のよりやすい「変動金利」は、繰り上げ返済して期間を15年した部分を
借り換えしてよりやすい金利で借りているのだと解釈する。
ひたすら、「変動金利」部分の返済を繰り上げで行う。

[483: 匿名さん]

>>482
それじゃ答えになってないよ・・・

もうちょっと丁寧に、自分の考えが他人に伝わるようにしよう。

[484: 買いたいけど買えない人]

わからなければ良いんではないか
そこまで手取り足取り教えてあげる気はない

[485: 匿名さん]

最近またちょくちょくアガってるんだな。
>>481
当たり前だが、「フラット35」「変動金利」のどちらを繰り上げても金利部分は減る。
どちらを繰り上げれば得になるかは今後の金利動向次第。
「変動金利」の繰上げをススめるということは、営業担当者は今後金利が上がると思っている、ということだろ。

[486: 匿名さん]

>現在借り入れ残高２３６０万円、10年固定（3.15）
>で３０年借り入れしています。
>3年後に３００万円繰り上げするのと、1、２，３年後にそれぞれ
>１００万ずつ繰り上げするのとどちらが得でしょうか。
>なお、繰り上げ返済１回当り３万円の手数料がかかります。

2,360万円、10年固定（3.15%）、30年ローン
継続後金利変化なし
繰上返済手数料：3万円
毎月の支払額：\101,417

3年後に300万円繰上げ（期間短縮）
　返済期間：25年8ヶ月
　総返済額：\33,056,013
　手数料　：\30,000
　合計　　：\33,086,013

1,2,3年後に100万円繰上げ（期間短縮）
　返済期間：25年6ヶ月
　総返済額：\32,864,460
　手数料　：\30,000×3回
　合計　　：\32,954,460

よって、1,2,3年後に100万円繰上げした方が、
\131,553、お得です。

継続後の金利上昇を考慮すると、
その差は大きく（継続後4.0%として約２万円増）なります。
住宅ローン控除を考慮すると、
その差は小さく(10年全額控除として約３万円減)なります。

繰上返済の鉄則：「少しでも早く」

残高が高額である時期にできるだけ早く、
繰上返済することにより利息低減効果が顕著に現れます。

上記の条件の場合、100万円を1年ずらすと約7万円の減額効果
があるので3万円の手数料を払ったとしてもお得になります。
さらに50万円に分けて半年ずつにすると手数料と減額効果が
ほとんど相殺されてしまうため、100万円を１年ずつが良いと思います。

[487: 匿名さん]

繰上げ返済手数料が無料で期間短縮と返済額軽減の両方を選択できる
銀行は住友信託と三井住友だけ？

時代の流れで三菱東京UFJのネットバンキングを使っての返済手数料も
いずれ0円になったりするのかな？

[488: 匿名さん]

>>487
フラット３５は全ての金融機関で無料だけどな。
地銀で無料のところも結構あるし。
三菱でも今3〜5000円程度だからね。今後期待できるね。

[489: 入居済み住民さん]

話は変わり申し訳ございませんが、色々調べてもどうしても
判らず（自分がウマシカなのでしょう）

固定期間終了後の支払金額と繰上返済の関係についてどのように
シュミレーションすればよろしいのでしょうか？
スレタイに若干ながら関連性もあり他に近いスレッドも見つけることができませんでしたので投稿させていただきました。

・借入条件と現在の状況
２００７年１月実行　３年固定３５年　借入額２４５０万円
実行金利1.95％（全期間0.9％優遇）＋金融公庫35年（3.26％）固定1000万円　

第１回目の繰上返済を3年固定に１００万円期間短縮実行しました。
※繰上返済手数料は無料です。

本来の鉄則は高い金利に・・・ですが、
固定期間中の3年間は金利の急上昇もありえる
（自分の予想では3年後公庫の金利は追い越すと思っています）ので
3年固定に集中して年間１５０万円の繰上返済の計画でいます。
金融公庫の方は、金利情勢を見て徐々に繰上していく予定で
もちろんいます。


・質問事項
固定期間終了後の金利上昇と繰上効果のシュミレーション方法ですが
ローンシュミレータに入力する情報は下記条件で正しいのでしょうか？

2298万（元本残：返済予定表記載額）-450万（繰上計画値）=1848万（計画元本）
450万の繰上返済期間短縮効果を（仮に）8年とすると　35年-3年（固定期間までの期間）-8年(繰上短縮分)=24年(固定期間終了時の残期間)
金利条件　**%（色々勝手に想定して計算予定です。）

この場合のシュミレータ入力値は
借入金額1848万円
期間　24年
金利　＊＊
でいいのですか？

何か大きな勘違いをしているような気がしております。
教えて君で申し訳ございませんが、よろしくご教授頂戴したく
お願いします。

[490: 匿名さん]

>>489
何のシュミレータを使っているか、なぜ「勘違い」をしているような気がしているのか書かんと答えようがない。

ま、シュミレータは合ってるが、その解釈が間違っている、という可能性が最も高いな。

[491: 489]

>>490さん
早速のレスありがとうございます。
＞何のシュミレータを使っているか、なぜ「勘違い」を
しているような気がしているのか書かんと答えようがない。

確かにおっしゃいますように不足がございました。
申し訳ございません。

ローンシュミレータは、ｗｅｂで住宅ローンシュミレータで検索し
たくさん出てくる金融機関提供のサービスのいくつかを利用しています。

「勘違い」　についてですが
わかりやすく比較する為に、下記条件で比較すると
35年　1.95％　借入2450万円　だと　80,532円/月
24年　1.95%　借入1848万円　だと　80,400円/月
とわずかではありますが差がでてしまいます。

繰上返済期間短縮型で返済した場合は金利が同じだった場合
月賦金額はまったく変わらないという認識でしたが

実際は、固定期間終了時点の計算方法は
元本残　その時の金利　その時の残期間
でシュミレーションするのが正しいのかどうか？
と疑問におもったわけです

また、固定期間終了時点における金利上昇の影響を
さけるには今後の繰り上げ返済は、支払金額減額（期間短縮無し）
も混ぜた方がいいのでしょうか？

或いは切替え時点で短期間の固定（2年固定等）で金利上昇リスクを
回避していくしかないということなんでしょうか

急激な金利上昇が始まりましたので、固定期間を有効活用する方法を
現在模索中です

大変お手数ですがアドバイスよろしくお願いします。

[492: 匿名はん]

>>491さん

３年後の元本の残高が違っています。
８年分期間短縮したのであれば正確には
１８,５１０,３７６円です。
この金額で計算するればすると月の返済額は
同じになると思いますよ。

[493: 匿名さん]

>>491
アンタ、細かいねぇ・・。
金額の差は誤差でしょ。
短縮期間を年月日まで計算して、最後の端数調整金も合わせれば、まぁ同じになるでしょ。
短縮期間をザクッと「年」だけで計算してない？。だとすればご希望どおり「ウマシカ」だ。

毎年結構な金額を繰上げるようなので、このスレにあるように、支払金額減額型にした方がいいかもね。

金利がムチャクチャに上がることはないと思うけど・・心配ならば当初優遇終了時に借換をチラつかせて通期優遇幅を相談してみれば？。ま、繰上げで元金が減っていれば、金利が上がっても影響は限定的だしね。

[494: 489]

どうやら若干の数値間違いだったようで根本的な計算方法は
正しいという結論のようですので、いただきました情報を元に
色々検討してがんばっていきたいと思います。

ご親切にみなさまアドバイスいただきありがとうございました。

[495: 匿名どん]

このスレ、かなり興味深く、皆さんのご意見楽しませてもらっています。
いろいろな見方/価値観がおありのようで、私の状況を
ケーススタディとして皆様だったらどのような立ち回り方があるか、
是非教えてください。


●ローン内容
　2006年4月購入、購入時ローン：2000万円、現在1年と2ヶ月経過

●ローン内訳(提携SMBCでのMixローンを選択)
　①35年固定、金利2.85%、1000万円
　②3年固定、金利1.35%(全期間1.2%優遇)、1000万円
　※両方とも繰り上げ手数料はゼロ

●家族構成
　夫(32歳・外資系企業)、妻(27歳・大手企業)、子供(1歳)
　※ただし、妻は育児休暇取得中、来年4月に保育所利用＆職場復帰予定

●2007年7月現時点の財政状況
　・夫の手取年収：600万円(ただし今後、あがる保障はない)
　・妻の手取年収：0万円 ⇒ ※産休明け後は350万円
　・貯蓄額：800万円（現在すべて普通預金）
　・年間貯蓄可能額：150万円 ⇒ ※産休明け後は380万円程度を予定

●悩ましい要素
　・夫、妻ともに遠方に高齢の親あり
　・第2子も数年後を予定
　・目先では住宅ローン減税がおいしすぎる(昨年度は税金ほぼ全還付)


実際、いつ・どの程度を繰上げ返済しようかと迷っています。
⇒すぐにでも？金利の固定期間終了後？それとも、別運用？

[496: お金の勉強を受けた人]

住宅ローン減税・将来のインフレ・低金利ローンを考慮すると
繰上げは意味無いのではないでしょうか（悪くはないけど）。

収入も貯蓄もあるので、将来価値の下がる借金を
今せっせと返済するより、運用で回した方がよいと思います。

5000万くらい超えたら、米ドル・ユーロ・スイスフランの
基軸通貨三種類で分散させてみてはいかがでしょう。
日本円はユーロに対して過去最安値を更新中です。

本当の意味での自由なお金持ちになりたいならば、国家の運命と
自分の運命を切り離す必要があります。

[497: 匿名さん]

４９５さん分かって書いてませんか？
繰上げ手数料無しの銀行選んで、１０００万を３５年で組んでる時点で、
控除が平成２６年までですから、それまでは大きく返さないつもりでしょ？

[498: 匿名さん]

USD/JPY、EUR/JPY、CHF/JPYだったら全然分散になってないけどね。
5000万をまたずとも、いまの800万で十分いける。つか普通預金のみとかあり得ないなマジで。

[499: 匿名さん]

ユーロは今乗りに乗っているからね。
反動が怖い気もするけど．．．

[500: 匿名さん]

498でいいたかったのは、全部それクロス円じゃんってこと

[501: 匿名さん]

普通預金のみってたしかにありえません。
僕もここの掲示板のおかげで、
投資（正確には資金の運用）を学びました。
皆様には大変お世話になりました。

普通預金もひとつの方法なんですけど、
僕の虎の子たちは、みんな海外旅行をしています^^。

ここでのダイナミックな結論は、
「せっかく銀行から3000万円もの低利な資金の融資をうけているのだから、それを使って事業を起こせ」
みたいなもんで、

事業を起こせとは、企業家ならベンチャー設立とかなんだけど、
個人なら有利な資産運用をしたらいいよってとこです。

資産運用とは、昔なら高金利の銀行定期預金でよかったのですが、
今なら周りを見渡せばいろいろあると思います。

なぜ今、極度の円安が進んでいるのか、新聞にも書いてありますね^^

ただし、借金の元金が減っていく感覚が好みの方は、
繰り上げ返済をすることで、精神的に安心するのもひとつの方法です。
それもひとつの資産運用です。

そんなあなたは→期間短縮ではなく返済軽減型にするべきであるのは、この掲示板を通読すれば、素直に納得できると思います。

[502: ローン返済中]

シロウトの素朴な疑問なのですが、
円安の今、外貨を買うと、
そのうち円安解消されてから、円を買い戻そうとすると、
為替差損が結構出るのではないかと思うのですが、
外貨預金の金利は将来の差損を上回るくらいに高いのでしょうか？

１２０円で１ドルを買い、５％の金利で１．０５ドルになり、
１年後に為替が１１０円になっていたら、１１５．５円になる。
この計算は正しいですか？

だとすると、今からなら、外貨預金ではなく、株などでしょうか。
逆に外貨の方は、今のうちに円に戻しているのでしょうか？

[503: 匿名さん]

日々暮らしていく中で、
かなりの方は
ローン契約後の自己資金を
繰り上げ返済にあてるのですが、

そのリスクとして、
返済したら手元に資金が残らない（０ではないと思うけど）
いざという時の準備金が少ない
ぶったおれたら、支払いが苦しい（亡くなればローンがチャラですが）

ってことがあると思います。（年収400万前後の方？）

ご夫婦で二馬力（年収800〜1000万の方？それ以上）であれば、
余裕資金で繰り上げ返済ってことになるけど、

前者の場合、自己資金の扱いには慎重な心持が必要です。
なにぶん余裕資金ではなく、命をつなぐ資金ですからね。
それが、この掲示板を通してみれば分かると思いますよ。

[504: 匿名さん]

>>500
>全部それクロス円じゃんってこと

日本国内の金融機関による外貨預金は、本当の意味でのリスクヘッジでは
ありません。日本のシティバンクやナショナルオーストラリア銀行で
米ドル建てや豪ドル建ての預金など行っても、日本の銀行法が及ぶ範囲で
あり、国境を越えたリスクヘッジではないのです。

496の意味は、国境を越えた資産運用をアドバイスしているのです。
世界の国々で、そして日本でもかつて発生した「ハイパーインフレ」や
「預金封鎖」で物乞いにならないために、資産と住居の分散が望まれます。

[505: 502]

シロウトのローン返済者ですが、
「国境を越えた資産運用」とは具体的にどこで何をすればいいのでしょうか？
各国に資産を分散し、価値の上がった国で生活すべしということなのでしょうか？

>>496は外貨を持つことを勧めていますが、
円は最安更新中とも言っています。
私は今のところ、最終的に日本円で暮らすつもりですが、
最安時に外貨を買うと、為替リスクは増すのでしょうか？
それとも、最安の今こそ、外貨を買うべきなのでしょうか？
だとするとそれはどういう仕組みなんでしょうか？
502に書かせていただいた私のシロウト考えでは、
今は外貨を買うべきときではないように思えるのですが、
どのように考えればよいのでしょうか。
（株はまだ下がるよりは上がる可能性の方が高そうなので、
　今買っても遅くないというのはなんとなくそうかな？と思えるのですが）

>>501さんのようにすでに外貨の状態でお持ちの方であれば、
最安の時に円にするのが良いのかな？と思うのですが、
それとも金利が高いところで持ち続ける方が期待値が大きいのでしょうか？

金利も上昇局面のようなので、余剰資金を繰り上げに回すべきなのか？
と、迷える子羊のシロウトに、
「おりこうな繰上げ返済」の方法を、
平易な言葉で解説していただける方はいらっしゃいませんでしょうか。

[506: 匿名さん]

>>505
国内・海外の株式や債券に幅広く分散投資するやり方は、
過去に何度も出ています。

投資を勉強するなら、
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/6002/res/514-514
に書いてある本をまず読もう。

繰上げと運用どちらが得かを考えるなら、
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30870/res/91-97
を参考までに見ておこう。

それでも、運用に不安を感じたり、家族の同意を得られないなら、
素直に繰上げしたほうがいいよ。
自分自身のためと家族円満のために。

[507: 匿名さん]

>>505
>「国境を越えた資産運用」とは具体的にどこで何をすればいいのでしょうか？

海外に目を向ければ、新しい運用機会も見えてきます。
タックスヘイブンまたはオフショアと呼ばれるものも、その一つです。
軽減地域や資産の国際分散、オフショアファンドの購入、などがキーワードです。
場所はイギリス沖のマン島、ジャージー島、カリブ海のケイマン諸島
など、ヨーロッパ大陸やアメリカ大陸から離れたところにあります。

多くのオフショア銀行は、有名大手銀行がオフショアに設立した、
独立法人としての銀行です。口座の詳細や連絡先などを一切明らかに
しないという秘密保持にあります。

①日本で株式やFX（為替）やビジネスや不動産投資などである程度増やす
②オフショアで日本の運命と自分の運命を分けて管理＆運用
③プライベートバンクで保全と継承を目的とした長期的な資産活動

というイメージです。

何事も「もっと知りたい」と望むかどうか次第だと思います。
「株は危険」と壁を作り、それ以上知ろうとしなければ、外貨もなにも
興味関心が出ません。養老孟司氏の言うバカの壁状態ですね。
バカだから壁が多いという意味ではありません（笑）

話しは変わりますが、円はユーロに対し最安値更新中です。
昨日も９９年のユーロ発足以来の最安値を更新、だそうです。
もし常に「通貨統一で価値が上がる」なら、ペルシャ湾岸単一
通貨導入が予定されるドバイに投資したいと思い、ドバイ株投資本を
読んでいるところです。いつか住みたい未来都市。

[508: 匿名さん]

>いつか住みたい未来都市。

海外に住みたいなら、わざわざ日本に家を買う必要はないじゃないか。

[509: 502]

色々ありがとうございます。
運用する方がローン金利より利回り（というか利回りの期待値？）が高い
というのは、そうなんだろうなと思っています。

為替リスクについてどのように捉えておくものなのかを
簡単に教えていただければと思っての書き込みでしたが、
要するに運用による利益見込みに比べて為替リスクは
小さいということなんでしょうか。
利回りは複利で為替差損・差益は掛け算が一回分だけなので、
運用期間が長くなれば複利の効果が支配的になるということでしょうか。

あと、円が最安更新中というのは、運用の視点からは
どのように捕らえるべき現象なのでしょうか。
そろそろ円に戻す時期ですよという意味ですか？
これからも下がるので外貨預金をすべきという意味ですか？
今外貨預金していない人には関係ないニュースですか？

リスクは把握しておきたいし、
期待値の高い方法（繰り上げ返済も含め）をとりたいと思っています。
もちろん正確に期待値を計算できるわけはないですが。

[510: 匿名さん]

為替についての考え方は人それぞれだと思いますが、

私は、自分の身の回りが、どの程度外貨に依存しているかで、保有比率を決めていけばいいと思います。それが将来、円安か円高のどちらに転んでも納得できると思っています。

例えば、今の日本の食料自給率は４０％。６０％は外国からの輸入に頼っています。購買力を一定にしたいなら、保有資産のうち外貨分を６割にすればいいわけです。

さらに、今持っている資金だけが将来の貯蓄の全てではないはずです。現役の人なら、これからも貯蓄をして資金を増やしていかれるはずです。この時、定期積立などで一定の割合を外貨建てへ投資していけば、時間分散もできるので、為替の損得は相殺できるはずです。

[511: 匿名さん]

>運用期間が長くなれば複利の効果が支配的になるということでしょうか。
その考えでいいと思います。

[512: 入居済み住民さん]

いつもこの掲示板を読ませていただき、色々なことを学ばせていただいて
います。ところで、投資未経験者なのですが、1つ教えていただけない
でしょうか。

例えば、国内株式1点にかけたりすると、国内株式がコケた時に大打撃
を被るのは分かります。そのために国債、外債、外国株、外貨等にも
資産を分散することで、何かのときのリスクを減らせるのは分かります。
ただ、分散することで儲けも分散してしまうのも確かです。

その中で、長期で見れば住宅ローン金利程度の利回りは確保するのは
難しくないとのことですが、これはどのようなメカニズムからそうなる
のでしょうか？皆さんがそうおっしゃるので事実だとは思うのですが
そのメカニズムがいまいち理解できません。

長期で見れば、世界全体(新興国も含めた)の経済は上昇すると予想
されるため、日本のようにバブルで以前より株安になる国があっても
カバーされるということでしょうか？国債、外債がどう動くのかは
よく分かりませんが…。
外貨に関しては、経済と違って全体が上昇するようなことは無いので、
外貨だけではプラスにもマイナスにもならないような気がするのです
が…。

色々な相関関係があり、それらが微妙に組み合わさっているので、
説明も難しいのかもしれませんが、どなたか分かりやすく解説して
頂けるとありがたいです。よろしくお願いします。

[513: 匿名さん]

このテキストベースのスレで、ずばり教えることは無理なので、
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/6002/res/514-514
に書いてある本をまず読んでみましょう。
決して、「一年で資産を10倍に増やす」系の本を読んではいけません。
かなりの確率で後悔することになります。

簡単に言えば、

国内・海外の株式や債権を20年以上長期運用した場合、過去の実績では全てプラス利回りになっています。それなら、一番利回り(期待値)が大きいものに集中投資すればいいじゃないかということになりますが．．．

でも、各年度ごとに見れば、プラスになったりマイナスになったり、その大きさもまちまちです。もし、保有株式などがほとんどマイナスになって、ある年に大きな損失を出したとすると、たとえその後リカバリーできるだろうとわかってはいても、投資を続けるための資金がショートしたり、気力を失ったりするかもしれません。

分散投資の基本的な考え方は、投資を継続するために大きな損をしないことです。

もう少し言うと、分散投資した各資産の割合を、アセットアロケーションと言います。現代ポートフォリオ理論では、最適なアセットアロケーションを見つけ、リスクを抑えながら、リターンの期待値を最大にすることを追求します。
ここまでできれば、プロも顔負けです。

まず上記の本を読んで投資の基礎を習得しましょう。そうすれば、色んな投資方法や金融商品に興味がわいてきて、自ら勉強するようになるでしょう。

また、投資にあせりや思い込みは禁物です。
でも、誰もが一度ははまって、失敗を経験するものなんですよね。だから、投資をするつもりなら、できるだけ若いときから投資を始めた方がいいのです。失敗してもすぐにリカバリーできますから。

[514: 入居済み住民さん]

513さん、ご丁寧な回答有難うございました。
本を読んで勉強してみます。というか、実は持っているのですが
読み方が浅かったようです。もう一度じっくりと読み直してみます。

ところで、「運用は長期固定の人がやるものであって、変動の人は繰上げ
を優先すべき」といった感じで論調で書かれているのをよく見ます。
私の感覚ですと、景気が良くなると変動の金利が上がる代わりに、
運用利回りも上がるので、リスクヘッジされているように感じます。
なので変動の方がむしろ運用にふさわしいのではないかと思うのですが、いかがでしょうか？

もしくは、上の前提は、金利上昇場面だけに通用するものということ
なのでしょうか？だとすると、将来景気が停滞し、金利が下降する
局面になったら、長期固定の人は、運用を止めて繰上げにまわすべき
と言う結論になってしまう気がするのですが、私の理解はどこか
間違っていたら、ご指摘頂けますでしょうか。よろしくお願いします。

[515: 匿名さん]

>私の感覚ですと、景気が良くなると変動の金利が上がる代わりに、
>運用利回りも上がるので、リスクヘッジされているように感じます。

景気変動と金利変動が完全に連動していればという前提ですよね。その場合、株式と債権の相関係数は−１に近づくはずです。
でも実際はタイムラグがあったり、国内外の市場の思惑で逆に動いたりします。そのことは、債権と株式の相関係数が−１には遠く及ばず、むしろゼロに近いことからもわかります。
従って、景気が下がっても金利は高いままという状況は十分ありえるわけです。

変動・短期の人でも、このリスクに十分耐えうるだけの資金的精神的な余裕があれば、運用してもいいと思いますよ。
長期であれば、金利変動リスクを負っていないから、その分運用でリスクを取れるともいえます。アセットアロケーションで株式や海外物の比率を高められます。

あとは、各人の経済事情に応じて、自・己・責・任 で決めればいいことです。

[516: 匿名さん]

>将来景気が停滞し、金利が下降する局面になったら、
>長期固定の人は、運用を止めて繰上げにまわすべきと言う結論

長期の人は、金利が下がったから繰上げに回すべきというのはおかしいと思います。
もともと、長期の人はその金利で支払っていけるわけですから、金利の上げ下げで繰上げを迫られるものではありません。
むしろ、景気が停滞して株価が下がったら、景気の底を狙って買い増しするチャンスではないですか。

[517: 契約済みさん]

>>513さん
かなりの博識かつ人格者とみこんでご助言をお願いします。

今月金消契約をしました。
借用５０００万
１０年固定２．１％の２０年
１０年終了後は０．７％優遇です。

当初は、「１０年の間にせっせと繰上げをして１０年後には
多少の金利のＵＰでも耐えれるようにしておこう」と考えておりました。
しかし、現在では「１０年間投資対象と時間を分散させて中期運用し
１０年後のローン金利をみてまとめて繰上げするかそのまま運用するか
判断する」ことに方針転換を考えております。

運用については、積み立てで「世界バリュー株」「ブラジルオープン」
の投資信託、あとＥＴＦあたりで期待利回りとして6％を見込んでいます。

もちろん自己責任はわかっておりますが、認識があまいでしょうか？

[518: 匿名さん]

>当初は、「１０年の間にせっせと繰上げをして１０年後には
>多少の金利のＵＰでも耐えれるようにしておこう」と考えておりました。

多少の金利UPでも...ということは、あなたが想定している10年後の最大金利では、返済が困難になるか、生活に支障が出ると見ているわけですか。
だとしたら、まずは将来の憂いを取り除くことを優先した方がいいと思います。
あなたが想定する最大の金利でも返済していけるレベルまで、10年以内に残高を減らすということです。

投資対象なら、いざとなれば損切りもできるでしょうが、家はなかなか損切りというわけにはいかないでしょう。損切りできないものは、リスクを最小にするように努力すべきです。

あと、
>運用については、積み立てで「世界バリュー株」「ブラジルオープン」
>の投資信託、あとＥＴＦあたりで期待利回りとして6％を見込んでいます。

全て株式で運用するのですか?
運用するにしても、ちょっとリスク取りすぎではないですか?

[519: 匿名さん]

なんか完全に投資スレになってますが。（ｗ
「分散するとリスクが低くなる」というのは、有名なノーベル賞の「ポートフォリオ理論」ですね。
原文を読んだことがある人は知っているでしょうが、「リスク」の定義が予定利回りからの乖離、となってたかと記憶しています。つまり、儲かりすぎも「リスク」なんですね。ま、機関投資家向けの論文ですからね。

私は、儲かることを「リスク」とは思わないし、機関投資家でもないので、一番儲かると思うところに投資しますね。
以上、戯言です。

[520: 匿名さん]

繰上げ返済も
運用と考えたら、
まあ投資の話もいいのかな？

わたしの場合は
ここではあまりお勧めでない、短期固定金利で契約したのですが、
当初はフラットと短期固定のミックスローンを強く考えていました。
結局最後のうっちゃりで短期固定となりました。

当時（二年前）は、短期固定の全盛期でしたね。
おすすめは5年固定や10年固定でした。
販売会社のおすすめは、もちろん3年固定・・。

フラットの固定で約３％で
短期固定だと当初は１〜1.5％
10年固定だと2%強くらいでした。

都市銀は短期の金利が地銀よりも低く
地銀は都市銀より金利が若干高いため、
当マンションのローン契約銀行はほとんどが都市銀でした。
（地方都市なのに・・・・）

今は固定契約終了後の金利は、都市銀が地銀よりかなり高いような気が。

わたくしの場合、10年の間、固定期間終了後の再契約時の固定金利が
4%を超えなければいいかなと思ってます。

なぜなら優遇−0.7%があるので、4%になったとしても、
実質は3.3%の金利なので、フラットと変わらないかなと思ったからです。

年収によってリスク回避の方法は違うと思います。
余裕があったらいいのですが、
当方あまり余裕があるほうでもないので。。。

まずは毎年年初の指針を考えて、
金利動向を見ながら、繰上げ返済、軽減型を選択しようと思っています。

もしも金利が低いままで、内外金利差が大きいまま、
また、新興国の動向が上向きなら、
繰り上げ返済は当分延期しようと思います。

40代で、ローン元金が1000~1200万円
50代で、500~800万円までに調整をしておけば、
まあ大丈夫かなと考えています。

間違い？？

[521: ちかこ]

繰上げ返済は早めにした方がいいのでしょうか。新婚ということもあり、出費が重なったので、、、また出産も控え、数年はできればしたくないのですが、、、

[522: 匿名さん]

>私は、儲かることを「リスク」とは思わないし、機関投資家でもないので、
>一番儲かると思うところに投資しますね。

ここ2〜3年はどこに投資しても儲かったからね。
リスクをかえりみずに、集中投資したくなる気持ちもわかる。
プロの機関投資家でさえ、そうやって破綻する例が出るくらいだから。
最近だと、ベアスターンがいい例。

[523: 匿名さん]

>521
早い方が効果は大きいけど無理してやるもんじゃないよ
余剰金の活用手段として繰り上げるくらいの考え方でいいと思う

[524: 匿名さん]

分散投資のメリットは
精神的な負担が少ないことですね。

分散することで、リターンは少なくなりますが、
集中投資して、
明日はあがる、今は損失で。。。。身動き取れない。。。
となると、精神的にまいります。

例えば、日本株に評価損失が発生していたとして、
FXで日々スワップを獲得。
投資信託もまずまずの調子。
また、債権はローリターンながらも＋。

となると、
日本株の評価損失のことは
あまり気になりません。（明らかに業績下降なら話は別）

株価は波があるので、いずれはあがる可能性もあります。
仮にロスカット（損切り）で損失を被っても、
他でプラスがあり、それをカバーできるなら、
次の投資にも前向きに取り組めます。

集中投資は、アゲアゲならノリノリですが、
仮に相場の動向を見誤った場合、
次への意欲が低減し、市場撤退→今までどおりの預貯金生活
となりかねません。

100万円の5%は5万円
1000万円の5%は50万円
2000万円の5%は100万円
1億円の5%は500万円

10%なら上記の倍の金額です。

とすれば、おのずと目標は見えてくるのではないでしょうか？

[525: 匿名さん]

海の向うの島へ泳いで渡る場合、

１、潜水で。たまに息継ぎ
２、水面をクロールで一気に
３、水面を平泳ぎですいすい
４、水面をいろんな泳ぎ方ですいすい〜

時にはプカ〜っと浮かんで空の景色を楽しむのもいいですね。

あなたなら、どうやって島に渡りますか？

船を借りて渡るってのもありなのかな？

[526: 匿名さん]

船を持っている人は、
即金で支払える資金があるのに
あ・え・て・
ローンを長期の低金利で組み、

島に渡る人のことなんでしょうね^^。

[527: 大手企業サラリーマンさん]

俺のこと呼んだ？

[528: 匿名さん]

「官民で盛り上がっている
200年住宅は実現するのか？」

http://www.asahi.com/housing/column/TKY200707200171.html

今の住宅の平均耐用年数は30年だとか？

すると、ローンを払い終わったあとに
新築、もしくは大幅なリフォームを迫られるリスクが発生します。

おりこうな繰上げ返済とは、
単に早く返せばいいとかではないんでしょうね。

中にはもう一軒家を購入する必要の方があるかもしれません。

預貯金のみで生活した場合、インフレで、
現金の円の価値が下落したら、
家の購買力は低下します。

ならば、ある程度のお金は泳がせてないと、
現金を保有することが最大のリスクとなります。

また、これから景気がある程度上昇し、
給与所得が上がっていった場合。
ここの掲示板でも見たような気がするんですが、
その増えた分は、
　子供の教育費にまわす
　いままでよりいいスーツを買う
　いい食材を買う
　保険
などなどに使われてしまい、
結局、前の年収の時と貯蓄額が変わらない
（貯蓄率は低下する）
ことになるケースがあるようです。

つまり、現金を持つと、使っちゃうリスクがあるわけです。

ならば、泳がせたほうが、ゆくゆくは無難にまとまるような気がします。
どうでしょうか？

[529: ビギナーさん]

超長期と超短期で借りている場合、繰上返済するのは、セオリーどおり、利率の高い方ですか？例外はないのですか？

[530: 申込予定さん]

そりゃそうだろ。

[531: マンコミュファンさん]

>>529

利率の高いほうというのは超長期のほうから返す
ということですよね？

超短期終了後の金利をどう読むか？
によって、人それぞれとなりそうだけど？