おりこうな繰り上げ返済とは？その２

[匿名さん]

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30521/

[382: 匿名さん]

>>380
何度も書くが、
たくさん返済すると利息が減る（短縮型）。少なく返済すると利息が増える（軽減型）。
当たり前のことで、俺は金額的にどちらでも有利不利はないと思うぞ。

短縮型と軽減型の差は、繰上げたこと自体に起因するのではなく、繰上げた後に返済額が異なることから発生するものだ。

分かるかな？。

[383: 匿名さん]

30年の間にインフレにならないほうが不思議だと思ってるので、
借りた分はなるべく返さない。


↑こういうのは賢い。しかしこれが案外難しい。早めの段階で繰り上げすればするほど得なので、
がまんができなくなる

[384: 匿名さん]

374です。
考えましたが、うちの場合は、やっぱり期間短縮がいいかなって結論。
そもそも最初は、長く借りるつもりで長期にしたし、長期で組んだからには
長く借りたい。
ただ、このままだと定年までに返済終わらないので、せめて60歳までに
返済できるような計画で、今後も、少しばかり繰り上げできたらいいなって感じです。

[385: 匿名さん]

うちは昨年フラット３５で最長の３５年で組みました。
繰り上げ返済は、手数料は要らないものの１００万単位なのがネックです。
私もこの先必ずインフレになると予想しています。
それで１００万円以上の資金があれば、低金利のローンを繰り上げ返済するよりも
株（大型優良株）を買って長く持つ方が特だと思っています。
この冬のボーナスが支給されたら、そうするつもりです。
当然インフレを考慮しての判断です。
将来インフレによって価値が目減り（評価額の減少）するものに資金を投じるよりも、
価値が増加（評価額の増加）するものに投じた方が特だとの結論です。

[386: 匿名さん]

手数料が０である事

っていう条件を満たすローンは
三井住友のネット返済以外に
どこがあるんでしょうか？
素人ですいまそん…

[387: 匿名さん]

ローン１２００万（３年固定、１．１％１１月確定、来年３月実行）
３年間毎月ちんたら返済し、ローン減税３年間受け取り、
固定期間終了当日に残金全額返済予定。

頭金５５００万、手元残金５０００万。
学生時代から株を２０年やってますがそんなに甘くないですよ。
アメリカこけたら全部やられます。

’返済に勝る運用なし’

[388: 匿名さん]

＞ローン減税３年間受け取り、

払う金利の方が0.1%多くない？
素人質問でスマソ

[389: 匿名さん]

386>
三井は繰り上げ手数料完全無料じゃないですよ
銀行の手数料は無料ですが保証会社の手数料は他銀行の場合の数倍取られますよ。

[390: 匿名さん]

>386
ろうきんは無料ですよ
ただし保証料は戻りません

[391: 匿名さん]

>>389

　それは繰上返済により返済期間を
短縮したとしても、保証料の還付が
ほとんど受けられないという意味でしょうか？

　あるいは、保証会社に別途手数料を
支払う必要が生じるという意味でしょうか？？

　こちらでは、繰上返済手数料０が
簡単に前提条件となっているような
印象を受けましたが、ざっと探したところ
フラット35と三井住友のネット返済が
目についたくらいで他にはあまり
みかけませんでした…

[392: 匿名さん]

>>391
保証料前払いの場合は、銀行によっては保証料からも繰上返済手数料がかかる場合がある。
保証会社から返金されるときに相殺されて返金される。但しゼロ以下にはならない。

繰上手数料無料なんて、他にもソニバンとか新生とかあるだろが。
保証料も無いところが。探すのがあまりにも「ざっと」しすぎだろが。ｗ

[393: 匿名さん]

＞３９１
三井は前者ですよ。
なので頻繁に繰り上げすれば戻りはあっという間になくなります。
ただ追加で請求されることはありませんので、戻りは捨てて毎月繰り上げというのは可能です。

[394: 匿名さん]

ウチも三井住友ネットで繰上返済無料でどんどん繰上返済する予定です。無料だから、それこそ５万とかでもいいから返していくつもりです。月々の残業代を繰上返済にまわそうかと・・・

[395: ３６３です]

＞３６６
＞３７５
別に、親を充てにしているのではなく、（親は十分自分たちの生活を考えて貯蓄もしていますし、私たちもある程度の貯金をのこしました。何が起きるかわかりませんし。子どもの世話になろうと考えている人たちではないです）
万が一、たとえば私がとてもお金のかかってしまう病気になったり、
そういう非常事態時、と言う意味で書きました。困ったときはお互い様でしょう。

主人を悪く言われたようで、ちょっと腹立たしく思いました。
私たちは匿名掲示板であんな書き込みする親にはなりません。

他の皆様、アドバイスありがとうございました。

[396: 匿名さん]

１年前のちょうど今頃、年明け一番に繰り上げ返済すべく、「期間短縮型」で申請してしまった。
（その時点ではまだこのスレ（Part1）は存在して無かった）
今回は「返済額軽減型」でいくぞ！ と銀行に申し入れ、申請用紙を送ってもらったら……
申請用紙とは別に『念書』の提出も求められ、２００円の収入印紙を貼らされる形となってた。
（「期間短縮型」であれば『念書』は不要、とのこと．）

金銭消費貸借契約の“契約内容変更”って位置づけで『念書』が必要なのかな、と想像。
毎回２００円か……
ま、「返済額軽減型」を選ぶ安心代、と自分を納得させようと思ってる。

[397: 匿名さん]

200円でそこまで気合入れなくても・・・

でも短縮と軽減でそんな手続きの違いがあるとはねぇ

[398: 匿名さん]

>>396
返済額軽減は銀行にとって都合が悪い　＝　借り手に都合が良い。
ー＞銀行はなるべく期間短縮してもらいたい。
ー＞借り手はそうはいくか、と返済額軽減したらどうでしょう。
借り手は期限の利益を保持したままとなるわけだからね。

[399: 匿名さん]

私は去年全額変動で借り入れ、毎月11.3万円支払っています。
2010年の見直し時にはおそらく金利は上がっており、月々の支払額も上がるでしょう。
今年に200万円期間短縮で繰り上げしましたが、いろいろ考えてみるとその見直し時に
備えて今から返済額軽減型したほうがいいのかなと思ったのですが、シミュレーション
してみると利息ばかりが増えて元金が恐ろしく減らなくなります。
ただでさえ金利が上昇傾向にあるのに、返済額軽減を繰り返すと未払い利息も出そうな
ぐらいです。
だから私は期間短縮でいこうと思うのですが、未払い利息が出ても軽減型の方が有利で
しょうか？

最初の5年間は期間短縮にして元金をできるだけ減らし、2010年の時に軽減型でもしよう
と考えています。

過去ログも一応読んだのですが、そのようなケースがなかったように思うので・・・。
アドバイスがあればお願いします。
無知ですみません。

[400: 匿名さん]

＞３９９さん
根本的に考え方が間違えてるように思います。
もう一度（その１）を読んだ方がいいと思います。

[401: 匿名さん]

＞３９９さん
有利不利はほとんどありません。（前程条件は過去スレのとおり）
ただし金利上昇や急な出費に対するリスク対策としては軽減型でしょう。

[402: 匿名さん]

短縮も軽減も全額元金にあてられるけど・・・

[403: 399]

>>401
レスありがとうございます。
今再度過去スレ（その１）を読んでいます。
有利不利ということ自体ナンセンスなんですね。
それはもう一度よく考えてわかりました(^^;)

私は今まで期間短縮が得と思ってやってきてましたが、金利上昇のことを考えると
軽減の方が現実は助かるかなと思ってきました。

けれど、私の場合は全額変動、さらに金利上昇もしていて軽減を繰り返すと
未払い利息がでるので、どうかなと思った次第です。
いくら月々が安くなっても元金が減らず未払い利息が増え続ければ一向に返せない
気がして・・・。そして最後になってドカッと残元金と未払い利息分が来るのでは
ないかと。

そこのところがよくわかりません。

では、続きをまた読んできます。

[404: 匿名さん]

＞399
軽減の基本はコツコツ（毎年、出来れば毎月）繰り上げです。
最低でも減額分は繰り上げ必須ですよ。

[405: 匿名さん]

＞399（=403)さん
そっか、変動だから5年ルールがあるんですね。わすれてた・・・
なんで399さんのような考え方になるのか（？）でした。

5年ルールは曲者ですよね、でもまぁ5年間は支払額変わらないので短期なら金利上昇で
増える分も繰り上げに回すこと出来るから、結果的には大してかわらないのかなぁ・・う〜ん。

私は5年ルールがいやなので1年固定に使用かと思ってます。

[406: 399]

>>404
ありがとうございます。
そのつもりです！

>>405
そうなんです。5年ルールが曲者なのです。
仮に0.25％ずつ金利上昇するようにシミュレーションしてみたのですが、利息の
割合がすごく高くなる上に、支払額を減額するとあっという間に元金の割合がゼロに。

変動金利の場合には、金利が上昇しても支払金額が変わらないっていうこと自体が
自動的に「軽減型」（元金が減らないので繰り上げ返済とはちょっと違うけど）のように
なっているのに、さらに軽減するとすぐに元金の割合が減ってしまうのです。

＞でもまぁ5年間は支払額変わらないので短期なら金利上昇で
増える分も繰り上げに回すこと出来るから

あ、今気付きました。
その「金利上昇で増える分」＝「自動的に軽減されたようになっている分」も貯金すると、
つじつまが合うのですね！
そこを忘れていました。結構大変ですね・・・(--;)
納得できました。ありがとうございます！！

[407: 匿名さん]

＞399さん
405です。
ごめんなさい。つじつまが合うかどうかは計算してないのでわかりません。
何となくそうなのかなぁっと思ったレベルです。(^^;)

[408: 匿名さん]

細かい計算はしてないけど、そのつじつまは合いそうですね
自己管理がちょっと手間ですが。

[409: 399]

>405さん
いえいえ、十分です。
そのことすら忘れていましたので。
本当に感謝しています。

>>408
そうですね。
私も計算はしていませんが、例えばもし半年ごとに金利が上昇して
いったなら、支払額が変わらない5年間はその上昇した分を全て足して
貯金していかないといけないことになるので、ややこしそうです。

5年間支払額が変わらない間は、金利が上昇したとした場合には支払額が
下がったと思って繰り上げ分の貯金頑張らないといけないですね。

まさにそれが罠なんですねー。

ここの方は優しいですね。気付かせてくれてありがとうございます(;-;)

[410: 匿名さん]

>>409
399さんが心配している5％ルールは、元利均等返済における変動金利の話ですよね。
一年目で２００万円繰上げ返済をしており、これからも定期的に繰上げ返済を考えているなら、元金均等返済を考えても良かったかもしれませんね。
元金均等の場合、その名の通り元金が均等で金利変動における支払い金利は毎月計算されます。だから、399さんが心配しているような事は関係ありません。
元金均等のメリットの一つは変動金利で金利上昇面での対応性です。
デメリットの代表が借り入れ当初の支払額が大きい事ですが、399さんは繰上げ返済をどんどんする（？）ようなので、選択肢の一つとして考えても良かったかな？

[411: 匿名さん]

>>399

論点ずれますが、
399さんが金利上昇を予測しているのなら
長期固定への切り替えを検討することも考えては？！

[412: 399]

>>410
私が借りたのは銀行が用意している企画物（？）のプランなので
元利均等オンリーで元金均等は選択できないものでした。
恥ずかしながら無謀な借り入れをしたので、それしか選択肢がなかったのです(--;)

>>411
借換を一番先に考えたのですが、私（女です）が会社役員になっているので
会社の3期分の決算書を提出したりしないといけないのですが、前年度が
赤字（設備投資のためです）だったとか、諸事情があり現状のままでは借換は
無理だということでした。

また借換ができる条件になったら検討したいですが、それまでは変動で頑張ります！！

皆様、ご親切に考えていただいてありがとうございますm(__)m

[413: 匿名さん]

返済額軽減型がいいというのは、皆さんの意見でかなり納得しました。
ただ、経済合理性だけではいかないのが一方であることも事実でしょう。
ちなみに、私の場合、
０２年１月に東京郊外に戸建を買いました。
３０００万ローンのうち、
１７００万を財形＝当初５年１．４３％（20年ローン）、
公庫１３００万＝当初10年２．６％（25年ローン）でした。
共働きで財形は妻分でしたが、今年１月に完済。
もう１年固定期間に余裕がありましたが、
妻がローンがある精神的重圧のため子供ができないのかなと考え、
こちらを最優先に二人で頑張って期間短縮１回、今年に全額繰り上げ返済しました。
１月に全額返済するとほぼ手持ちの現金がなくなってしまいそうでしたが、
株式が多少ありましたので、思い切って実行しました。
するとあっという間に妊娠。もうすぐ待望の子供に授かれます。
現在は公庫のみになりましたので、以前の月々１４万円から６万円くらい返済額になっています。
ゆっくり、返していくつもりです。

これからローンを組まれる方であれば、
短期（３年固定くらい）で借り入れ総額の３〜４割分、残りは長期固定（短期分より短い借り入れ期間）にして
５〜１０年で短期分を完済するくらい計画でいれば、トータルで考えて、
期間短縮と返済額軽減の両方をうまく享受できるかなと思います。
金利動向次第では、長期固定分の方を返済減額型繰上げにしてもいいでしょう。

[414: 匿名さん]

繰上返済を繰り返すなら、元利金等・元金均等・期間短縮・返済軽減のどれを組み合わせて返済していっても、ほとんど変わらないからね。

アナタが年間に支払えるトータルの返済額は、どの組み合わせでも変わらないはず。
元金均等でたくさん払ったら、繰上返済が少なくなる。
元利金等ですくなく払ったら、繰上返済がたくさんできる。

どういう組み合わせにしても、元金の減る額はほとんど一緒。元金が一緒なのでその利息もほとんど一緒。

[415: 匿名さん]

私は現在フラットでローン返済をしています。
主人が定年する歳まで期間短縮をして、そのあと何年後かごとに１００万円位づつ期間軽減に回したい
という私の考えなのですがこれで良いでしょうか？

[416: 匿名さん]

>>415
別にイイんじゃないの。
ちなみに、頻繁に繰上返済をする場合は、期間短縮でも返済軽減でも、実際の借入期間は同じです。
つまり、期間短縮をし続けて完済した場合には、返済軽減をし続けていても同じく完済となります。

あとは自分に合ったサジ加減があるだろうから、イイんでないの。

[417: 匿名さん]

>>４１６さん
お返事ありがとうございます。
頻繁に繰上げする気はなく余裕があったら繰上げといった感じで返済していこうと思ってます。

[418: 匿名さん]

銀行のローンと違ってフラットの場合は、いざというときには
いつでも期間を延ばしなおせるから、期間短縮で行っても
期限の権利を享受する権利は失いませんよ。

[419: 匿名さん]

>>418
あまり簡単に考えてると痛い目みるよ。
フラットの場合、確かに「いざ」というときには再度期間を延ばせる可能性はある。
ただし、今後もそうとは限らないし、何より延長がダメな可能性もある。
そんなリスクはできるだけ避けた方が無難だよ。

[420: 匿名さん]

期限の権利っつうか期限の利益だね。
元金を最終期日に全額一括払い、みたいな事業資金なら期限の利益に意味があるだろうけど、
住宅ローンみたいに毎月元金と利息を支払ってる契約だと、実際のところあんまり意味はないはず。
数ヶ月返済を滞らせたら、最終回までの期限がいくら残っていても容赦ない対応をされるのは
一緒なんだし。

「期限が来るまで返さなくていい」期限の利益と、
「期限が来ていないけど返す」繰上返済とは、
　まったくベクトルが逆だから、いいとこ取りなんて無理だと思っておいたほうがいいよ。

権利とか利益とか言われると、それを捨てるなんてもったいない、って気持ちになるかも
しれないけど。

[421: 匿名さん]

>>420
書いてる意味がサッパリ分からん。
1000万を35年借りることが可能なのと、1000万を10年借りることが可能なのを比べると、負担が同じなら35年借りれる方がイイだろ。普通。

[422: 匿名さん]

俺は35年固定で借りる。
繰り上げはしない。
残った資金は当面ユーロ円債やドル円債の長期でほっとく。
劣後債や有利な条件の既発債、コーラブル債などで少し高めの金利を稼ぐ。
（市場を毎日見てられないし、面倒だから）
住宅ローン金利はカバーできそうだ。
やはり住宅ローンって運用資金の調達なのね・・・
どうでしょう？こんなの

[423: 匿名さん]

＞４２２さん

運用する知識と元手と時間があればその考えもいいんじゃない？

[424: 匿名さん]

うーん、言いたいことがうまく伝えられないというのはもどかしいですね。
結局のところ言いたかったのは、すでにこのスレでも何度か書かれていますが、期限の利益の「おい
しさ」具合は、単に最終回までの期間の長さだけでなく、元金がどれぐらい残っているか両方の側面
で判断しなければならないということです。

仮に、借入金１０００万円、利率２・５％（３５年固定）、返済期間３５年の元利均等返済とする
と、毎月の返済額は３５，７４９円です。
借入から５年後には、だいたい１００万ほど返済して残額が９００万円あまりになっていますが、例
えばこの時点で約１００万円を繰上返済に充当して残額を８００万円にするとした場合、返済額軽減
を行うと毎月の返済額が３１，６０９円になり、毎月４０００円あまりが軽減されます。

期間短縮にすると、およそ５７回（４年９ヶ月）分が短縮されます。

この状態から、今後は繰上返済をしないと仮定すると、繰上返済から２５年あまり経過したところで
期間短縮の人は元利金合計１０８０万円ほど返済して（当初５年分は含まない）完済となります。

この時点で返済額軽減を行った人は、元利金合計９５０万円（当初５年分は含まない）ほど返済し、
元金の残高が約１７０万円ほど残っている計算になります。さらに５年かけて元利金を返済する分を
合計すると、期間短縮の場合に比べておよそ利息を５０万円ほど余計に支払うことになります。

さて、繰上返済から約２５年後（借入から３０年後）に、元金約１７０万円をあと５年借りておける
権利を手元に残すために、約５０万円を余分なコストとして支払うことがどれだけ「おいしい」のか
は、個別の事情によると思いますが、個人的にはあまり「おいしく」ないと思います。約１７０万円
は「期限の」利益とはいうものの、実際のところは５年かけて払わなければならない借金にすぎない
のですから。

この約５０万円の差を埋めようと思えば更なる繰上返済を行わねばならず、それはすなわち、ただで
さえやせ細っていく将来の元金を前倒しで削っていくことにほかなりません。

長々と書きましたが、繰上返済と期限の利益のベクトルが逆だという考えをご理解いただけたでしょ
うか。

[425: 421]

全然ご理解できない。ｗ
そもそも、毎月たくさん返済した場合（期間短縮繰上）の方が、毎月少なく返済した場合（返済軽減）よりも利息が少なくなるなんて当たり前。だってたくさんカネ払ってるんだもん。

最近は繰上手数料無料や格安のところが増えているし、例えば、返済軽減繰上をしてしかも毎月の返済額を減らさないように返済してみよう。当たり前だが、支払利息は期間短縮と同額で、期限の利益だけが最長の35年で残ることになる。

まぁ、毎月の返済額の異なるケースを比べること自体が無意味だと思うね。

[426: 匿名さん]

このスレでは、毎月たくさん返済すれば利息が安くなるという当然のことを、繰上返済とからめて小難しく語るやつが時々いるな。なぜだろう？

[427: 匿名さん]

425さん、426さん、全くそのとおり
424さんは、全く分かっていない。

>この状態から、今後は繰上返済をしないと仮定すると、
この仮定が間違っているのですよ。
返済額軽減を行った人は、３５，７４９円と３１，６０９円の差額４０００円あまりを
更なる繰上資金とすることが前提なのですよ。
つまり、毎月の返済額は３５，７４９円のままなのです。
この「更なる繰上資金」を毎月繰上返済するのか、1年分まとめて年１回繰上返済するかによって、
期間短縮の場合との誤差が生じます。

手間がかかるといえば、そのとおりですが、わずかな誤差により期限の利益を放棄しなくていいのです。
なお、「更なる繰上資金」を毎月繰上返済してくれるのが、住友信託銀行の自動返済システムです。

返済額を軽減したまま放置していたら、利息を多く払うのは当たり前です。

[428: 匿名さん]

・りそなのご返済安定プラン
・三井住友の定額返済プラン
を利用または検討している方はいらっしゃいますか？
繰り上げの手数料もかからずに、自動的に返済額軽減が出来るので、
保証料も金利上乗せにすれば、
今までの流れではこのプランが最強ということになりますが。
http://www.nikkeibp.co.jp/style/life/sumai/plan/061109_increase/index1...

[429: 匿名さん]

・りそなのご返済安定プラン
・三井住友の定額返済プラン

なんかリボ払いみたいな感じ

[430: 匿名さん]

というとこういうことかな？
返済額軽減型でういたお金（期間短縮型にした場合より）を貯めて
さらに繰り上げ返済した方が期間短縮型よりとくなのかな？

[431: 匿名さん]

金額的には得はしないけど、

（ローン以外の出費が必要となった場合等に）
繰上返済をやめて当初の返済期間を維持する選択肢が残る

ってことだと思います。