おりこうな繰り上げ返済とは？その２

[匿名さん]

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30521/

[351: 余裕なし子]

はじめまして。
はじめっから読んでたら書き込むまでに日数かかっちゃいましたよ！
最後の方から２ヶ月ほどたってますが、
誰か読んでますか？

この掲示板頭がさがります・・・
みなさんたくさん勉強されたんですね〜
もっと昔に見つけてればよかった！！
失敗例だと思うので、みなさん参考になさってください。
我が家はわりと貧乏なパターンです。

３５年ローンで購入
マンションとオプション＆分譲駐車場で３３００万ぐらい？
頭金何百万かいれた。
ローンは
公庫で１９７０万（確か２．８％ぐらい１０年後４％）
年金？名前忘れた４５０万（３．３％ぐらい）
貯蓄５００万残しておく。
夫婦共働き。
意味もなく高級家具にはまる・・・
その後子供が出来る。
仕事をやめる。（収入源は夫のみ）
子供のブランド服や幼児教材にはまる。
貯金をはたいて車を買う・・・

同じマンションの方と交流し
ローンがない人や、繰上げ返済している人の話をきく。
繰り上げ返済のための貯蓄する。
年金？３.３％の方を少し繰り上げ返済。

友人に公庫は１０年後４％にあがるし、借り換えした方がいいとすすめられる。
銀行で借りかえると、年一回支払っていた団体信用生命５〜６万がなくなるので
お得と、またまた借り換えを友人にすすめられる。

マンション購入からだいたい５年後
三井住友銀行２．９５で借り換え。
そのときに２百万ぐらい繰り上げ返済。
ローンは２０００万ぐらい。期間は少し短縮して確か２９年
ちなみに公庫１０年間は２．８なので、
公庫の１０年間だけ考えると金利が高くなる。
全体的に見ればかなり軽減しているようだけど。

主人の給料激減！！！！！！！
上の子は現在幼稚園。これがかなりな出費！
下の子もいる・・・
この幼稚園代出費が続く。
今年親も病気になった・・・
我が家は貯金を崩す生活が続くことになり
月々の返済額を減らしたいので、
２００７年１月に繰り上げ返済検討中。

あまり考えずにマンション購入し、
そこのマンション販売の方が
見積もったままでローンをくみました。
銀行を選ぶとか、知らなかった・・・

生活しているうちに、いろいろ事情が変わってしまいました。
損するかもしれないけど、
月々の返済を減らすため、繰上げ返済するつもりです。
４年後子供二人ともが小学校にあがったら
パートに行く予定！
お金のためもあるけど、
楽しく適度にパートしたいって程度なので
バーンとは返済できそうもないけど、
そこからは年５０万程度の返済で、
期間短縮でいくつもりです〜！

あくまで予定ですが・・・
人生なにが起きるかわかんないし・・・

[352: 匿名さん]

>余裕なし子さん
　なかなか苦労なさってますね。
　過去をふりかえらず、今出来るアドバイスをするならば、
子供が小学校に上がるのを待たず、今からでもパートを
探してみてはいかがですか。
　幼稚園に通っている短時間の間だけでも雇ってくれる場所が
あるかどうか、お住まいの場所により、職の豊富さは変わって
きますが、とりあえず探してみるのがいいと思いますよ。

　あとは、幼稚園が終わったら児童館に直行させることにより
労働時間を増やすのも手かと(そういう施設がご近所にあれば
ですけどね)
　児童館がなけでば、なにかパート時給とトントンになるような
額の習い事に通わすのもありかと。意味ないじゃん、って
思うかもしれないけど、その目的は、労働時間を長めに設定できる
ことによって、雇ってくれる可能性が上がることです。

　働くとなると家事は子供が起きる前や、起きてから仕事に
出かける前にやったり、買い物は土日にまとめ買いしたりなど、
大変になるかと思いますが頑張ってください。

[353: 匿名さん]

やっと読みました。すごい勉強になりました。
だけど、頭悪いから一つ質問させてください。

３，０００万を全期間３パーセントで借り入れる場合は、３０年も３５年も月々の支払いボリュームを等しくした場合は、返済総額は同じになるってことですか？

[354: 匿名さん]

わからん

[355: 匿名さん]

そのとおり！

ただし、実際に繰上するタイミングによって多少の金利差が生じる。
３５年ローンで、３０年ローンと差額分を毎月繰上げすれば全く同じ。（あたりまえ）
年１回の繰上げだと、数ヶ月遅れた分の金利差が生じるってこと。

あと、保証料の前提は金利上乗せの場合となる。
一括の場合、繰上げによる返還分が少ない（手数料等が引かれる）ので不利となる。

[356: 匿名さん]

つまり、手数料無料で、毎月繰り上げした場合は、同じ。そうでなければ、差が出るということ。

[357: 匿名さん]

早速の回答ありがとうございます。もう一つ。

たとえば○百万繰り上げ返済したとします。
計算なら、総返済額は『期間圧縮＜返済額減少』となりますよね。
しかし返済額減少型は、たとえば月々の返済額が☆万円減ったとすると、月々☆万円貯金ができるわけです。

返済額がどっちを選んでも等しいということは、
『総返済額の差（返済額減少−期間圧縮）＝返済額減少により月々できる貯金の合計』

でよろしいのでしょうか？
どうかご教授お願いします。

[358: 匿名さん]

だから、あるタイミングで一度に○百万とか繰上げしたのでは返済額は等しくならない。
その場合の総返済額の差は、手数料と金利の差であって、貯金の合計なんて項はここでは出てこない。

[359: 匿名さん]

つまり
『総返済額の差（返済額減少−期間圧縮）＝返済額減少により月々できる貯金の合計+金利の差+手数料』
ということかな。右辺が大きくなればなるほど、左辺も大きくなる、つまり総返済額差は大きくなる
ということか。

[360: 匿名さん]

さっき、別のスレに間違えて書いてしまいましたが。
ローン減税の絡みなんですが、12月購入の場合、借入れをわざと多めにして年明け1月に頭金に用意していた分をガッツリ数百万単位で繰り上げるっていうのはおりこうですか？
繰り上げ返済の手数料は無料の銀行で、返済額軽減型にしようかと。
ま、控除も小遣い程度の違いしかないんですけど。
せっかく12月購入なので、工夫できればと思っています。
具体的には、1500万10年固定2.35%の予定を、1800〜2000万に増やして、控除を3〜5万いただき、1月に300〜500万返しちゃうというものです。

[361: 匿名さん]

>>360
久しぶりに上がったな。答えてやろう。
・ローン減税分の収入は足りてるか？。
・保証料は無いのか？。
・金消の印紙は？（今回は同じ）
・抵当権設定時の税金

フラットではないっぽいな。注意点はこれくらいかな。

[362: 匿名さん]

>361
ありがとうございます。どうやら、その４条件を照らし合わせると、借入れを増やす方がちょっとばかしお得です。やってみるか。

[363: お願いします。]

夫３２歳
年収６００万強（妻無職です。子どもはいませんが一人希望です。）

３０年ローンで、
１９００万円を元金均等で、
５００万（３年固定・うち１００万ボーナス払い）
残り１４００万を３０年長期固定（ボーナス５００万）で組みました。一回目の返済は６７０００円ほど。
来月ボーナス一回目も毎月分と合わせて２４万ほどとさほどきつくありません。

このスレを読めば読むほど混乱してきました。。
繰り上げ返済無料の銀行で借り入れているので、
とりあえず、３年固定のボーナスのほうから、終わったら次は３年固定の４００万円のほうを、ある程度の貯金しつつ少しずつでもどんどん期間短縮で返していこう（ボーナス・給料はよっぽど事件でも起こさない限り安定している会社だと思います。。）、と考えていたのですが。。

とりあえず今は子どももおらず、いくらか貯金も残してあり、本気で困ったときには
（病気などで）親が（当てにしてはいけないのですが）たすけてくれそうです。

このような計画でよいのでしょうか？

[364: 匿名さん]

iiyo

[365: 匿名さん]

少しずつでもどんどん
ということなら軽減型の方がいいんじゃないでしょうか？

[366: 匿名さん]

>363

そろそろ親を助けることを考えても遅すぎるくらいの年なのに、まだ、「親がたすけてくれそうです。」とは。　ホント、日本の親は馬鹿だから子供も馬鹿になる。　こんな思考だから、子供を生んでやるんだから、国は子育て中の家庭を優遇して当然、なんていう輩もいる。

あ！気がついたらスレ違い。。。失礼。。。独り言

[367: 匿名さん]

ひがんでるだけじゃない？
あるいは、子供のいないお年寄り？
違うところで議論してください。

[368: 匿名さん]

>>363
別にいいんじゃない。

このスレの趣旨は、積極的に繰上げる場合、短縮型も軽減型も最終的にほとんど変わらないということ。どうせ変わらないのなら、長く借りることも可能な軽減型がイイじゃないかということ。

というか、いつも思うのだが、ほとんど同じなのにわざわざ短縮型を選ぶ理由は何？。

[369: 匿名さん]

短縮型を選ぶ理由・・・
363の場合はいざというとき、親のスネを年甲斐もなくかじれるから。
※でも自分が病気のときはいいけど、親が病気になったら当然逆に面倒見るんでしょ？
　だから軽減型のほうがいいんじゃない？

[370: 匿名さん]

繰上げの時期が早い場合、大きな利息を浮かせることができるので、短縮型で、
何年か経ったら、軽減型にするのがベストちゃいますの？

[371: 匿名さん]

＞370
いや、結局どちらも変わりません
軽減型によって軽減された差額を継続して繰り上げれば変わらないんですよ。

継続して繰上げしなければ、その期間の利息分軽減型の方が存しますが・・・

[372: 匿名さん]

存しますが・・・　損しますが・・・→

[373: 匿名さん]

繰上げの時期が早い場合より大きく利息分を浮かせられるのは短縮も軽減も同じことがいえます。

371のように継続的に軽減分も含めて繰り上げ出来るならどっちも一緒です。

そしていざというとき月々の資金に余裕が出来るのは軽減型です。

[374: 匿名さん]

ふむ〜。
では、あまり資金に余裕がなくて、繰上げし続ける余裕のない長期組が、
何とか50万円たまって繰り上げするとして、借り換えて2年目の場合は？
ま、さほど変わらないとは思いますが。。。

[375: 匿名さん]

>367

スレ違いだからごめんなさい、です。

でも、私は普通に結婚してるし、子供もいる、ただ、32歳の男が親がたすけてくれる、とは天下泰平だな、と素直におもってしまっただけです。　皆様の場を荒らしてごめんなさい、ちょっと意地悪でしたね。
今度は繰り上げの話で登場したいと思います。

[376: 匿名さん]

>374
50万1回こっきりだと焼け石に水
なによりそんなに余裕がないなら何かあったときのために50万貯金してたほうがいいんじゃない

余裕がないからこその長期ですよ。

余裕のある人が短期＋繰り上げです

余裕なくて短期の人はやばいです

[377: 匿名さん]

>376
ある程度余裕ができて、貯金はある程度確保した上での、50万円なんです。
貯金で置いておくよりかは、今、短縮型で繰上げ（シュミレーションしたら）
利息が40万ほど浮くことがわかったので、手元に置いとくよりはいいかなと。
たかが50万円、されど50万円って感じでしょうか。
余裕ないなりに、僅かの資金の有効利用方を考えておりまして〜。

[378: 368]

>>369
＞親のスネを〜
全く積極的に短縮型を選ぶ理由にならないでしょ。軽減型でもヤバい時は親に頼るでしょ。

>>374
繰上げし続けない場合は、短縮型と軽減型で差が出る。
短縮型の方が、毎月たくさん返済するので、その分利息総額は少なくなる。当たり前。

[379: 匿名さん]

金消契約しました。資金はあるんですが頭金に回すか借入れを増やすか迷って銀行の担当者に言ったら、この金利では住宅ローン以外は借りられない、借入れを増やしてその分を他の資金に回すのも良い、使わないなら繰上げに使えば良いと言われました。
この低金利での借金をキープしておくのも悪くない、という意味合いとしては、軽減型にも通ずるかなと。
銀行からもらった資料にも「毎月コツコツ繰り上げ返済→軽減型／まとまった金額を繰り上げ返済→短縮型」と書いてありました。
ま、銀行からの受け売りですが。

[380: 匿名さん]

374です。
定期的に繰上げし続ける予定がなかったら、期間短縮が有利ってことですか？
長期固定選んだので、長く借りるつもりではあるんだけど、2年後とか、3年後とか、
5年後とかに、また貯まったらのペースで、繰上げしよかなって思っているんですが。

[381: 匿名さん]

おお、まだこのスレ続いていたんだぁ、なつかしい。
もうすぐ家買ってから一年になるけど、
基本的に繰り上げ返済はしないで、長期固定、
このスタンスは変わってない。
30年の間にインフレにならないほうが不思議だと思ってるので、
借りた分はなるべく返さない。
住宅ローンは自分の資産ポートフォリオの中のインフレヘッジとして最強だと思ってる。

その分貯金、運用、遊び、バランスよく消費もする。

[382: 匿名さん]

>>380
何度も書くが、
たくさん返済すると利息が減る（短縮型）。少なく返済すると利息が増える（軽減型）。
当たり前のことで、俺は金額的にどちらでも有利不利はないと思うぞ。

短縮型と軽減型の差は、繰上げたこと自体に起因するのではなく、繰上げた後に返済額が異なることから発生するものだ。

分かるかな？。

[383: 匿名さん]

30年の間にインフレにならないほうが不思議だと思ってるので、
借りた分はなるべく返さない。


↑こういうのは賢い。しかしこれが案外難しい。早めの段階で繰り上げすればするほど得なので、
がまんができなくなる

[384: 匿名さん]

374です。
考えましたが、うちの場合は、やっぱり期間短縮がいいかなって結論。
そもそも最初は、長く借りるつもりで長期にしたし、長期で組んだからには
長く借りたい。
ただ、このままだと定年までに返済終わらないので、せめて60歳までに
返済できるような計画で、今後も、少しばかり繰り上げできたらいいなって感じです。

[385: 匿名さん]

うちは昨年フラット３５で最長の３５年で組みました。
繰り上げ返済は、手数料は要らないものの１００万単位なのがネックです。
私もこの先必ずインフレになると予想しています。
それで１００万円以上の資金があれば、低金利のローンを繰り上げ返済するよりも
株（大型優良株）を買って長く持つ方が特だと思っています。
この冬のボーナスが支給されたら、そうするつもりです。
当然インフレを考慮しての判断です。
将来インフレによって価値が目減り（評価額の減少）するものに資金を投じるよりも、
価値が増加（評価額の増加）するものに投じた方が特だとの結論です。

[386: 匿名さん]

手数料が０である事

っていう条件を満たすローンは
三井住友のネット返済以外に
どこがあるんでしょうか？
素人ですいまそん…

[387: 匿名さん]

ローン１２００万（３年固定、１．１％１１月確定、来年３月実行）
３年間毎月ちんたら返済し、ローン減税３年間受け取り、
固定期間終了当日に残金全額返済予定。

頭金５５００万、手元残金５０００万。
学生時代から株を２０年やってますがそんなに甘くないですよ。
アメリカこけたら全部やられます。

’返済に勝る運用なし’

[388: 匿名さん]

＞ローン減税３年間受け取り、

払う金利の方が0.1%多くない？
素人質問でスマソ

[389: 匿名さん]

386>
三井は繰り上げ手数料完全無料じゃないですよ
銀行の手数料は無料ですが保証会社の手数料は他銀行の場合の数倍取られますよ。

[390: 匿名さん]

>386
ろうきんは無料ですよ
ただし保証料は戻りません

[391: 匿名さん]

>>389

　それは繰上返済により返済期間を
短縮したとしても、保証料の還付が
ほとんど受けられないという意味でしょうか？

　あるいは、保証会社に別途手数料を
支払う必要が生じるという意味でしょうか？？

　こちらでは、繰上返済手数料０が
簡単に前提条件となっているような
印象を受けましたが、ざっと探したところ
フラット35と三井住友のネット返済が
目についたくらいで他にはあまり
みかけませんでした…

[392: 匿名さん]

>>391
保証料前払いの場合は、銀行によっては保証料からも繰上返済手数料がかかる場合がある。
保証会社から返金されるときに相殺されて返金される。但しゼロ以下にはならない。

繰上手数料無料なんて、他にもソニバンとか新生とかあるだろが。
保証料も無いところが。探すのがあまりにも「ざっと」しすぎだろが。ｗ

[393: 匿名さん]

＞３９１
三井は前者ですよ。
なので頻繁に繰り上げすれば戻りはあっという間になくなります。
ただ追加で請求されることはありませんので、戻りは捨てて毎月繰り上げというのは可能です。

[394: 匿名さん]

ウチも三井住友ネットで繰上返済無料でどんどん繰上返済する予定です。無料だから、それこそ５万とかでもいいから返していくつもりです。月々の残業代を繰上返済にまわそうかと・・・

[395: ３６３です]

＞３６６
＞３７５
別に、親を充てにしているのではなく、（親は十分自分たちの生活を考えて貯蓄もしていますし、私たちもある程度の貯金をのこしました。何が起きるかわかりませんし。子どもの世話になろうと考えている人たちではないです）
万が一、たとえば私がとてもお金のかかってしまう病気になったり、
そういう非常事態時、と言う意味で書きました。困ったときはお互い様でしょう。

主人を悪く言われたようで、ちょっと腹立たしく思いました。
私たちは匿名掲示板であんな書き込みする親にはなりません。

他の皆様、アドバイスありがとうございました。

[396: 匿名さん]

１年前のちょうど今頃、年明け一番に繰り上げ返済すべく、「期間短縮型」で申請してしまった。
（その時点ではまだこのスレ（Part1）は存在して無かった）
今回は「返済額軽減型」でいくぞ！ と銀行に申し入れ、申請用紙を送ってもらったら……
申請用紙とは別に『念書』の提出も求められ、２００円の収入印紙を貼らされる形となってた。
（「期間短縮型」であれば『念書』は不要、とのこと．）

金銭消費貸借契約の“契約内容変更”って位置づけで『念書』が必要なのかな、と想像。
毎回２００円か……
ま、「返済額軽減型」を選ぶ安心代、と自分を納得させようと思ってる。

[397: 匿名さん]

200円でそこまで気合入れなくても・・・

でも短縮と軽減でそんな手続きの違いがあるとはねぇ

[398: 匿名さん]

>>396
返済額軽減は銀行にとって都合が悪い　＝　借り手に都合が良い。
ー＞銀行はなるべく期間短縮してもらいたい。
ー＞借り手はそうはいくか、と返済額軽減したらどうでしょう。
借り手は期限の利益を保持したままとなるわけだからね。

[399: 匿名さん]

私は去年全額変動で借り入れ、毎月11.3万円支払っています。
2010年の見直し時にはおそらく金利は上がっており、月々の支払額も上がるでしょう。
今年に200万円期間短縮で繰り上げしましたが、いろいろ考えてみるとその見直し時に
備えて今から返済額軽減型したほうがいいのかなと思ったのですが、シミュレーション
してみると利息ばかりが増えて元金が恐ろしく減らなくなります。
ただでさえ金利が上昇傾向にあるのに、返済額軽減を繰り返すと未払い利息も出そうな
ぐらいです。
だから私は期間短縮でいこうと思うのですが、未払い利息が出ても軽減型の方が有利で
しょうか？

最初の5年間は期間短縮にして元金をできるだけ減らし、2010年の時に軽減型でもしよう
と考えています。

過去ログも一応読んだのですが、そのようなケースがなかったように思うので・・・。
アドバイスがあればお願いします。
無知ですみません。

[400: 匿名さん]

＞３９９さん
根本的に考え方が間違えてるように思います。
もう一度（その１）を読んだ方がいいと思います。

[401: 匿名さん]

＞３９９さん
有利不利はほとんどありません。（前程条件は過去スレのとおり）
ただし金利上昇や急な出費に対するリスク対策としては軽減型でしょう。

[402: 匿名さん]

短縮も軽減も全額元金にあてられるけど・・・

[403: 399]

>>401
レスありがとうございます。
今再度過去スレ（その１）を読んでいます。
有利不利ということ自体ナンセンスなんですね。
それはもう一度よく考えてわかりました(^^;)

私は今まで期間短縮が得と思ってやってきてましたが、金利上昇のことを考えると
軽減の方が現実は助かるかなと思ってきました。

けれど、私の場合は全額変動、さらに金利上昇もしていて軽減を繰り返すと
未払い利息がでるので、どうかなと思った次第です。
いくら月々が安くなっても元金が減らず未払い利息が増え続ければ一向に返せない
気がして・・・。そして最後になってドカッと残元金と未払い利息分が来るのでは
ないかと。

そこのところがよくわかりません。

では、続きをまた読んできます。

[404: 匿名さん]

＞399
軽減の基本はコツコツ（毎年、出来れば毎月）繰り上げです。
最低でも減額分は繰り上げ必須ですよ。

[405: 匿名さん]

＞399（=403)さん
そっか、変動だから5年ルールがあるんですね。わすれてた・・・
なんで399さんのような考え方になるのか（？）でした。

5年ルールは曲者ですよね、でもまぁ5年間は支払額変わらないので短期なら金利上昇で
増える分も繰り上げに回すこと出来るから、結果的には大してかわらないのかなぁ・・う〜ん。

私は5年ルールがいやなので1年固定に使用かと思ってます。

[406: 399]

>>404
ありがとうございます。
そのつもりです！

>>405
そうなんです。5年ルールが曲者なのです。
仮に0.25％ずつ金利上昇するようにシミュレーションしてみたのですが、利息の
割合がすごく高くなる上に、支払額を減額するとあっという間に元金の割合がゼロに。

変動金利の場合には、金利が上昇しても支払金額が変わらないっていうこと自体が
自動的に「軽減型」（元金が減らないので繰り上げ返済とはちょっと違うけど）のように
なっているのに、さらに軽減するとすぐに元金の割合が減ってしまうのです。

＞でもまぁ5年間は支払額変わらないので短期なら金利上昇で
増える分も繰り上げに回すこと出来るから

あ、今気付きました。
その「金利上昇で増える分」＝「自動的に軽減されたようになっている分」も貯金すると、
つじつまが合うのですね！
そこを忘れていました。結構大変ですね・・・(--;)
納得できました。ありがとうございます！！

[407: 匿名さん]

＞399さん
405です。
ごめんなさい。つじつまが合うかどうかは計算してないのでわかりません。
何となくそうなのかなぁっと思ったレベルです。(^^;)

[408: 匿名さん]

細かい計算はしてないけど、そのつじつまは合いそうですね
自己管理がちょっと手間ですが。

[409: 399]

>405さん
いえいえ、十分です。
そのことすら忘れていましたので。
本当に感謝しています。

>>408
そうですね。
私も計算はしていませんが、例えばもし半年ごとに金利が上昇して
いったなら、支払額が変わらない5年間はその上昇した分を全て足して
貯金していかないといけないことになるので、ややこしそうです。

5年間支払額が変わらない間は、金利が上昇したとした場合には支払額が
下がったと思って繰り上げ分の貯金頑張らないといけないですね。

まさにそれが罠なんですねー。

ここの方は優しいですね。気付かせてくれてありがとうございます(;-;)

[410: 匿名さん]

>>409
399さんが心配している5％ルールは、元利均等返済における変動金利の話ですよね。
一年目で２００万円繰上げ返済をしており、これからも定期的に繰上げ返済を考えているなら、元金均等返済を考えても良かったかもしれませんね。
元金均等の場合、その名の通り元金が均等で金利変動における支払い金利は毎月計算されます。だから、399さんが心配しているような事は関係ありません。
元金均等のメリットの一つは変動金利で金利上昇面での対応性です。
デメリットの代表が借り入れ当初の支払額が大きい事ですが、399さんは繰上げ返済をどんどんする（？）ようなので、選択肢の一つとして考えても良かったかな？

[411: 匿名さん]

>>399

論点ずれますが、
399さんが金利上昇を予測しているのなら
長期固定への切り替えを検討することも考えては？！

[412: 399]

>>410
私が借りたのは銀行が用意している企画物（？）のプランなので
元利均等オンリーで元金均等は選択できないものでした。
恥ずかしながら無謀な借り入れをしたので、それしか選択肢がなかったのです(--;)

>>411
借換を一番先に考えたのですが、私（女です）が会社役員になっているので
会社の3期分の決算書を提出したりしないといけないのですが、前年度が
赤字（設備投資のためです）だったとか、諸事情があり現状のままでは借換は
無理だということでした。

また借換ができる条件になったら検討したいですが、それまでは変動で頑張ります！！

皆様、ご親切に考えていただいてありがとうございますm(__)m

[413: 匿名さん]

返済額軽減型がいいというのは、皆さんの意見でかなり納得しました。
ただ、経済合理性だけではいかないのが一方であることも事実でしょう。
ちなみに、私の場合、
０２年１月に東京郊外に戸建を買いました。
３０００万ローンのうち、
１７００万を財形＝当初５年１．４３％（20年ローン）、
公庫１３００万＝当初10年２．６％（25年ローン）でした。
共働きで財形は妻分でしたが、今年１月に完済。
もう１年固定期間に余裕がありましたが、
妻がローンがある精神的重圧のため子供ができないのかなと考え、
こちらを最優先に二人で頑張って期間短縮１回、今年に全額繰り上げ返済しました。
１月に全額返済するとほぼ手持ちの現金がなくなってしまいそうでしたが、
株式が多少ありましたので、思い切って実行しました。
するとあっという間に妊娠。もうすぐ待望の子供に授かれます。
現在は公庫のみになりましたので、以前の月々１４万円から６万円くらい返済額になっています。
ゆっくり、返していくつもりです。

これからローンを組まれる方であれば、
短期（３年固定くらい）で借り入れ総額の３〜４割分、残りは長期固定（短期分より短い借り入れ期間）にして
５〜１０年で短期分を完済するくらい計画でいれば、トータルで考えて、
期間短縮と返済額軽減の両方をうまく享受できるかなと思います。
金利動向次第では、長期固定分の方を返済減額型繰上げにしてもいいでしょう。

[414: 匿名さん]

繰上返済を繰り返すなら、元利金等・元金均等・期間短縮・返済軽減のどれを組み合わせて返済していっても、ほとんど変わらないからね。

アナタが年間に支払えるトータルの返済額は、どの組み合わせでも変わらないはず。
元金均等でたくさん払ったら、繰上返済が少なくなる。
元利金等ですくなく払ったら、繰上返済がたくさんできる。

どういう組み合わせにしても、元金の減る額はほとんど一緒。元金が一緒なのでその利息もほとんど一緒。

[415: 匿名さん]

私は現在フラットでローン返済をしています。
主人が定年する歳まで期間短縮をして、そのあと何年後かごとに１００万円位づつ期間軽減に回したい
という私の考えなのですがこれで良いでしょうか？

[416: 匿名さん]

>>415
別にイイんじゃないの。
ちなみに、頻繁に繰上返済をする場合は、期間短縮でも返済軽減でも、実際の借入期間は同じです。
つまり、期間短縮をし続けて完済した場合には、返済軽減をし続けていても同じく完済となります。

あとは自分に合ったサジ加減があるだろうから、イイんでないの。

[417: 匿名さん]

>>４１６さん
お返事ありがとうございます。
頻繁に繰上げする気はなく余裕があったら繰上げといった感じで返済していこうと思ってます。

[418: 匿名さん]

銀行のローンと違ってフラットの場合は、いざというときには
いつでも期間を延ばしなおせるから、期間短縮で行っても
期限の権利を享受する権利は失いませんよ。

[419: 匿名さん]

>>418
あまり簡単に考えてると痛い目みるよ。
フラットの場合、確かに「いざ」というときには再度期間を延ばせる可能性はある。
ただし、今後もそうとは限らないし、何より延長がダメな可能性もある。
そんなリスクはできるだけ避けた方が無難だよ。

[420: 匿名さん]

期限の権利っつうか期限の利益だね。
元金を最終期日に全額一括払い、みたいな事業資金なら期限の利益に意味があるだろうけど、
住宅ローンみたいに毎月元金と利息を支払ってる契約だと、実際のところあんまり意味はないはず。
数ヶ月返済を滞らせたら、最終回までの期限がいくら残っていても容赦ない対応をされるのは
一緒なんだし。

「期限が来るまで返さなくていい」期限の利益と、
「期限が来ていないけど返す」繰上返済とは、
　まったくベクトルが逆だから、いいとこ取りなんて無理だと思っておいたほうがいいよ。

権利とか利益とか言われると、それを捨てるなんてもったいない、って気持ちになるかも
しれないけど。

[421: 匿名さん]

>>420
書いてる意味がサッパリ分からん。
1000万を35年借りることが可能なのと、1000万を10年借りることが可能なのを比べると、負担が同じなら35年借りれる方がイイだろ。普通。

[422: 匿名さん]

俺は35年固定で借りる。
繰り上げはしない。
残った資金は当面ユーロ円債やドル円債の長期でほっとく。
劣後債や有利な条件の既発債、コーラブル債などで少し高めの金利を稼ぐ。
（市場を毎日見てられないし、面倒だから）
住宅ローン金利はカバーできそうだ。
やはり住宅ローンって運用資金の調達なのね・・・
どうでしょう？こんなの

[423: 匿名さん]

＞４２２さん

運用する知識と元手と時間があればその考えもいいんじゃない？

[424: 匿名さん]

うーん、言いたいことがうまく伝えられないというのはもどかしいですね。
結局のところ言いたかったのは、すでにこのスレでも何度か書かれていますが、期限の利益の「おい
しさ」具合は、単に最終回までの期間の長さだけでなく、元金がどれぐらい残っているか両方の側面
で判断しなければならないということです。

仮に、借入金１０００万円、利率２・５％（３５年固定）、返済期間３５年の元利均等返済とする
と、毎月の返済額は３５，７４９円です。
借入から５年後には、だいたい１００万ほど返済して残額が９００万円あまりになっていますが、例
えばこの時点で約１００万円を繰上返済に充当して残額を８００万円にするとした場合、返済額軽減
を行うと毎月の返済額が３１，６０９円になり、毎月４０００円あまりが軽減されます。

期間短縮にすると、およそ５７回（４年９ヶ月）分が短縮されます。

この状態から、今後は繰上返済をしないと仮定すると、繰上返済から２５年あまり経過したところで
期間短縮の人は元利金合計１０８０万円ほど返済して（当初５年分は含まない）完済となります。

この時点で返済額軽減を行った人は、元利金合計９５０万円（当初５年分は含まない）ほど返済し、
元金の残高が約１７０万円ほど残っている計算になります。さらに５年かけて元利金を返済する分を
合計すると、期間短縮の場合に比べておよそ利息を５０万円ほど余計に支払うことになります。

さて、繰上返済から約２５年後（借入から３０年後）に、元金約１７０万円をあと５年借りておける
権利を手元に残すために、約５０万円を余分なコストとして支払うことがどれだけ「おいしい」のか
は、個別の事情によると思いますが、個人的にはあまり「おいしく」ないと思います。約１７０万円
は「期限の」利益とはいうものの、実際のところは５年かけて払わなければならない借金にすぎない
のですから。

この約５０万円の差を埋めようと思えば更なる繰上返済を行わねばならず、それはすなわち、ただで
さえやせ細っていく将来の元金を前倒しで削っていくことにほかなりません。

長々と書きましたが、繰上返済と期限の利益のベクトルが逆だという考えをご理解いただけたでしょ
うか。

[425: 421]

全然ご理解できない。ｗ
そもそも、毎月たくさん返済した場合（期間短縮繰上）の方が、毎月少なく返済した場合（返済軽減）よりも利息が少なくなるなんて当たり前。だってたくさんカネ払ってるんだもん。

最近は繰上手数料無料や格安のところが増えているし、例えば、返済軽減繰上をしてしかも毎月の返済額を減らさないように返済してみよう。当たり前だが、支払利息は期間短縮と同額で、期限の利益だけが最長の35年で残ることになる。

まぁ、毎月の返済額の異なるケースを比べること自体が無意味だと思うね。

[426: 匿名さん]

このスレでは、毎月たくさん返済すれば利息が安くなるという当然のことを、繰上返済とからめて小難しく語るやつが時々いるな。なぜだろう？

[427: 匿名さん]

425さん、426さん、全くそのとおり
424さんは、全く分かっていない。

>この状態から、今後は繰上返済をしないと仮定すると、
この仮定が間違っているのですよ。
返済額軽減を行った人は、３５，７４９円と３１，６０９円の差額４０００円あまりを
更なる繰上資金とすることが前提なのですよ。
つまり、毎月の返済額は３５，７４９円のままなのです。
この「更なる繰上資金」を毎月繰上返済するのか、1年分まとめて年１回繰上返済するかによって、
期間短縮の場合との誤差が生じます。

手間がかかるといえば、そのとおりですが、わずかな誤差により期限の利益を放棄しなくていいのです。
なお、「更なる繰上資金」を毎月繰上返済してくれるのが、住友信託銀行の自動返済システムです。

返済額を軽減したまま放置していたら、利息を多く払うのは当たり前です。

[428: 匿名さん]

・りそなのご返済安定プラン
・三井住友の定額返済プラン
を利用または検討している方はいらっしゃいますか？
繰り上げの手数料もかからずに、自動的に返済額軽減が出来るので、
保証料も金利上乗せにすれば、
今までの流れではこのプランが最強ということになりますが。
http://www.nikkeibp.co.jp/style/life/sumai/plan/061109_increase/index1...

[429: 匿名さん]

・りそなのご返済安定プラン
・三井住友の定額返済プラン

なんかリボ払いみたいな感じ

[430: 匿名さん]

というとこういうことかな？
返済額軽減型でういたお金（期間短縮型にした場合より）を貯めて
さらに繰り上げ返済した方が期間短縮型よりとくなのかな？

[431: 匿名さん]

金額的には得はしないけど、

（ローン以外の出費が必要となった場合等に）
繰上返済をやめて当初の返済期間を維持する選択肢が残る

ってことだと思います。

[432: 匿名さん]

住宅ローンに気を取られすぎてしまってる人が多いね。
お金の価値ってのは変わっていくんだよ。
３％程度でリスクの低い運用をすることはそんなに難しいと思わないし、
少なくとも超長期ではインフレになる可能性も高い。
たとえば20年前より安くなってる商品、
ってのが世界中のどの国をみてもあるだろうか。卵は物価の優等生なんだっけ？！
ゆるやかなインフレは資本主義にとっては必然なんじゃないかな。

したがって繰り上げ返済自体が得かどうかは全くわからない。
東京スターじゃないけど、
借りに借金2000万、貯金2000万の状態になってるとして、
全額繰上げで貯金ゼロにするのと、
貯金も持ちつつ期限の利益でリスクを小さくしておいて、運用もしつつ
悠々と固定金利２％前半で返済するなんてな比較をするとやっぱり後者のほうがいいのではないかな。

[433: 匿名さん]

借金なんかない方がいいよ。
借金さえなくなれば貯金してって
たまってくだけだ。

[434: 匿名さん]

１５年間２００万貯金したら、３０００万の物件が買えるとか、
そうゆうこと？＞４３３さん
そりゃそうだけど、今買いたいのさ。

[435: 匿名さん]

>>434
433さんが言いたいことはまさにそれだろうけど、

＞432
＞借りに借金2000万、貯金2000万の状態になってるとして、
＞全額繰上げで貯金ゼロにするのと、
＞貯金も持ちつつ期限の利益でリスクを小さくしておいて、運用もしつつ
＞悠々と固定金利２％前半で返済するなんてな比較をするとやっぱり後者のほうがいいのではないか＞な。

に対しての意見という風にも私は思ったな。

という私も無謀ローン中ですorz

[436: 匿名さん]

このスレ、大変勉強になりました。
年収500万で3000万のローンを3年前に組みましたが、この度300万繰り上げ返済しました。もちろん返済額軽減で。返済方法はもとより今後の繰り上げ返済計画を考える上でも役立ちました。

[437: 匿名さん]

このスレは参考になりました。
前スレは全て読みましたが、ここは170くらいから下は飛ばしました。
（インフレとか話しが難しくなってたので・・・）

私の考えが間違っていたら指摘して下さい。
（分かりにくかったらごめんなさい）

繰り上げ返済のシュミレーションで
・借り入れ2000万
・35年
金利2.0％で借り入れから2年後に100万を繰り上げ返済で行ったところ

・期間短縮だと2年4ヶ月短縮
・返済額変更だと−3458円

返済額がかわった3458円に短縮した場合の残りの返済期間を掛けると1244880円
この額を貯金していたので、期間短縮した場合にローンが終わる時期にこの金額を繰り上げ返済すると、おおよそ60万ローンが残ります。

で、この60万に対する金利が期間圧縮と返済額変更の差ということでよいですか？

個人的に返済額軽減で繰り上げ返済していこうかなと思っています。

[438: 匿名さん]

80点くらいの理解度ですね。

>返済額がかわった3458円に短縮した場合の残りの返済期間を掛けると1244880円
>この額を貯金していたので、期間短縮した場合にローンが終わる時期にこの金額を繰り上げ返済すると、お>およそ60万ローンが残ります。

▲3458円を残りの返済期間貯金していたのでは、その分ローンの利息が多くなるのは当然です。
貯金せずに、こまめに繰上げ返済を繰り返せば、その差は縮まります。
究極は毎月、減額分を繰上げすればその差がなくなります。
最初と最後の２回の繰上げだけでは、返済額低減繰上げのメリットは余りありません。

[439: 匿名さん]

>>438

373です。
ありがとうございます。
実際はもっと繰り上げ返済する予定ですが、自分で理解するのに一番単純な形で聞いてみました。

取りあえず、35年借りていられる権利を早々と手放すこともないんだなっていうこと、返済額の変更でも期間圧縮とそんなに変わらないということが分かったのでよい勉強になりました。

究極の毎月返済は借りている銀行では手数料が取られるため無理なので、リスク低減の代償として多少はしょうがないと思っています。

いざ困ったことが起きた場合に多少でも使えるお金が増えている方が、私の考えには合っている気がします。

[440: 匿名さん]

すいません。
439のレスは437でした。(--;

[441: 匿名さん]

住宅のローンは額が大きいのでつい、早く返したい衝動にかられる。
でも、もし車とか子供とかリフォームとか考えてたら、繰り上げは様子見た方が良い。
だって、それらのローンよりも、住宅ローンの金利の方が安いし。
年取ってからの方が病気で死んだりする可能性高くなる訳だから、そうなったら家族に貯金プラス家を残すことができる。住宅ローンはチャラになるのだから。
ひとまずよっぽどのあぶく銭が得られた時以外は、よく考えて繰り上げるべきだと思うな。

[442: 匿名さん]

↑
遺産とかね

[443: 443]

三井住友でミックスで借りています
2.65％10年固定35年　500万　18279円/月
2.35％10年固定35年　500万　17475円/月
繰上げ手数料0円　ローン支払い開始日2/19　繰上げは返済額軽減型を希望

毎月（6月はボーナス分も、1月に12月のボーナス分も）繰上げ返済をしていこうと思います

2.65％の方から繰上げを試算をしたところ
1年目（2月〜なので11ヶ月です）は頭金に回さなかった分もあり約257万繰上げ（ローン残高230万+490万）
2年目は約180万繰上げ（ローン残高32万+480万）
3年目1月に2.65％の方が終わり、約200万繰上げ（ローン残高0+300万）
4年目は約188万繰上げ（ローン残高0+95万）
5年目は約88万繰上げ4回目で終了
以上の結果になりました　因みに利子分は合計約45万円でした

ここで質問なのですが
2年目ローン残高32万+480万の時点で2.35％の方を繰上げしていった方が良いのでしょうか？
1年目支払いが終わった時点で2.65％の方は利息が約5千円に下がっています
2.35％の方は9600円の利子になっています
ミックスの場合　金利だけでなく、ローン残高にも視野に入れて繰上げする方を決めた方がいいのでしょうか
また、その場合毎月単純に利息の多い方から繰上げしていけばいいのでしょうか？

[444: 匿名さん]

>>443
どちらも10年固定なのか？。普通そういうローンはMIXとは言わん。
当たり前に利率の高い方から返していけ。

[445: 入居済み住民さん]

前レスから一気に読みました！徹夜で7時間かかりました＾＾；
金融に関しては素人です。

結論は、一年毎に100万円の期間短縮繰上げ返済を、五年間続けて・・・・をやめて、
　　　　　　　↓↓
　　　　原則、住宅ローン減税適用期間中は、繰上げ返済をしない
　　　　減税適用ご8年目ないしは、10年目に、一度繰上げ返済を検討する
　　　　その際は、毎月返済額軽減型で返済する

ということです。

年収は約440万円、ローン借入額約2300万円、35年、3年固定1.5％、以後固定選択型（-0.7％優遇）です（信用金庫）。つまり、当初は23万円の所得税が毎年還付されるので、これから年収が多少上がることも考慮すると、繰上げ返済でローン元金を減らすのは、愚の骨頂かと。

毎年約100万円の貯金をして、繰上げ返済すると手元に残る現金は0円ですが、
繰上げ返済をしない場合は、貯金が500万円残ることになりますね。（分かりやすく考えて・・）

①もし、この残るはずの500万円を、そこで繰り上げ返済にまわすと、
ローン金利が仮に2％だったとすると、500万円を2％の金利で運用したことになります。
仮にその当時の年末ローン残高が2000万円だとすると、
返済した時点で、ローン残高が1500万円になります。
また同時に、毎月の返済額も15000円位減ります。
ただし、手元の貯蓄額は０円になってしまいます。

②もし、500万円のうち、200万円を普通預金などの手元資金に貯蓄し、
残りの300万円をローン金利2％を上回る金利（利回り）のものに預けたら、
（例えば、外貨預金、投資信託、玄人なら株式）
手持ち資金で安心感を得ながら、余剰金の運用益が得られます。

③②の場合、残りの300万円を運用する自信がなければ、
住宅ローン毎月返済額軽減型で繰り上げ返済（運用）する
毎月の支払額が約10000円少なくなる。
ただし、住宅ローン減税の恩恵が5万円程度受けられなくなる。

と考えて、（←これはレスを読んで、こういうことかなって思ったものです＾＾）

最終的な結論は、今後10年間は、
様々なリスク（病気・怪我・事故・賠償・死亡）を考えて、
毎年100万円を10年間貯金する→10年後には1000万円
　　　　　　　　　　　　 　→何らかの形で運用したら、1100万円くらいになる
そして、10年後に、改めてその使い道を考える、としました。

こまめに繰り上げ返済をしてもいいのですが、21000円の手数料と、減税の恩恵を考えると、
この方法がよいのかなと思います。(間違ってたら教えてください）

仮に、10年後に、1000万円を繰り上げ返済した場合、
ローン元金は月々の返済分の約500万円（10年分）と、手持ちの1000万円を足して、
1500万円減るから、10年後のローン残高は、2300万円-1500万円=800万円　かなって
単純に考えてます。

僕の考えは、今ふと思ったことなので間違いかもしれません。

しかしながら、優先順位として
１、低金利で借りたのなら（長期固定）繰上げ返済は一切行わない→利回りのよいもので運用する
２、資産運用が苦手なら、返済額軽減型の繰上げ返済をする→結果的に資産運用したことになる
３、利息が目に見えて減ったことを実感したいのなら、期間短縮型の繰上げ返済をする

ということに落ち着きます。

でも、前レスから、しつこくしつこく、論理的に、毎月返済軽減型の繰上げ返済を主張された方には脱帽します。僕なら、自分だけ分かってたらいいかもねって思っちゃいますから・・。

どうもありがとうございました！

[446: 入居済み住民さん]

前のレスの　>>445　　補足です

>毎年約100万円の貯金をして、繰上げ返済すると手元に残る現金は0円ですが、
>繰上げ返済をしない場合は、貯金が500万円残ることになりますね。（分かりやすく考えて・・）

これは5年後の話です。500万円を繰り上げ返済するか、貯蓄or資産運用するか、ということです。

[447: 購入経験者さん]

445さんへ
>年収は約440万円
扶養などは書かれていませんが、所得税はいくらお支払なのでしょうか？

[448: 匿名さん]

>>445-446

そうですね。>>447さんの言うとおり、年収から考えて支払所得税の額は再確認した方がいいかも。
定率減税が廃止になるので、そのへんも考慮してね。
基本的な考え方は分かっているようなので、あとは自分に合うサジ加減で決めるといいね。

[449: 匿名さん]

>445さんへ
>当初は23万円の所得税が毎年還付されるので
私もこの部分が気になりました。
納めた所得税以上は還付されませんよ。
また、当然ですが借入残高は減るので毎年23万は還付されませんよ。
（文章の表現の問題かもしれませんが）

[450: 入居済み住民さん]

>>447 >>448 >>449 さんへ

>>445　の補足です。
扶養はありません。今年の確定申告では、所得税は約18万円納めました。
したがって、全額還付されます。（仮に所得がもう少し多く、納めた所得税がもっと多ければ約23万円までは、還付されるということですよね）

定率減税のことについては、考慮してませんでした。

借り入れ残高については、三年ごとに固定金利三年を選択したとして、
4年目以降金利3％、7年目以降に金利が4％、繰上げ返済は10年間しないと仮定すると、

3年後のローン残高約2110万円、6年目1972万円、10年目に1790万円となります。

ということは、今後10年間は
毎年18万から20万くらいの住宅ローン控除があるのかな、という感覚です。

だから、早くから繰り上げ返済をして、ローンの残高をむやみに減らしてしまうと、
（例えば、5年後に500万円の繰上げ返済をすると）
せっかくの住宅ローン控除が無駄になるかな、と思ってるということです。

今後結婚することがあれば、その辺の塩梅も多少変わるでしょうが＾＾；。