おりこうな繰り上げ返済とは？その２

[匿名さん]

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30521/

[342: ３４０]

>>341
量的規制緩和だったな。

[343: 匿名さん]

>>342
お馬-鹿の振りをしているあなたは誰ですか？

[344: 339]

コメントありがとうございます。
今は2年固定で2.8%です。下手な超長期と同じくらいの金利です。。
11月の固定金利明けはガツンと金利が上がることが予想されるため、
多少金利が高くなってもいいからと、3.16%の三菱東京UFJに
借り換え申請したのですが、希望額より減額された審査結果となり見送りました。

来年1月まで待つべきかもう少し検討した方が良さそうですね。
11月まではとりあえずは2.8%の金利であることは確かなので、
高くなるタイミングで返済するのもおりこうな繰上げ返済となるかもなあ、と…

[345: ３４０]

>>344
平成１６年のだから年末残高５０００万円まで１０年間１％の税額控除だね。

現在の年金利が２．８％なら、今すぐやった方がいいよ。
５ヵ月間の金利が損益分岐点である１％以上になるから、１月まで待つよりも得。
（人によっては、損益分岐点は０．９％になるが）
繰上げ方法は２通りあるが、
金利が上がるようなら返済額も増えて返済がきつくなるから返済額軽減か？
余程返済に余裕があるようなら期間短縮も残存期間が３３年だからよいが、
ここ２年で所得が大幅に増えたんでなければ返済額軽減が無難な選択だと思うよ。

[346: 匿名さん]

>>345 =340

３３９氏の年収を訊かずに、そんなこと言えるのか？
所得税幾ら払ってるのかを訊かずに、断言出来るのか？

[347: 匿名さん]

夫婦二人で別別にローンを組んでる場合、
繰り上げ返済で両方とも減らすのと、どっちかだけ集中して減らすのと
どっちがいいと思いますか？
変動金利です。

[348: なこ]

5年前に　地方銀行　10年固定2.8％（固定終了後優遇なし）19年ローン
を、
2月に　住信　5年固定1.55％（固定終了後0.8％優遇）17年ローン　2010万
に
借り換えをしました。

5年固定が終わった後の金利に不安が残りながらも、当面の低金利の恩恵を享受したく
支払い額がかわらず2年短縮できるメリットを優先させました。
ただ、2,3年のうちに、家の買い替えも検討しています。
もし、手元に100〜200万の資金がある場合、今、繰り上げ返済するべきでしょうか？
それとも、買い替え時の資金としておいておくべきでしょうか？

今回の借り換えが正しかったかどうかを含めてアドバイスいただけませんか？

[349: 匿名さん]

>>348
あなた、一生懸命金融機関に奉仕している。
２年後くらいに今の物件を売却するんでしょう。（「買い替え」では曖昧ですが）
それなら借り換えは全く無駄でした。
繰上げ返済は手数料がかからなければ好きなように。

[350: なこ]

がっくり・・・。

そうですよね。ただ、買い替えの計画がとっても未定なので。
買い換えたいけど、買い換えられないかもしれないので、
とりあえず借り換えしました。
来年まで、繰上げ返済の手数料が無料なので、低金利のうちに
繰り上げ返済した方がいいのかな、と思いまして。

[351: 余裕なし子]

はじめまして。
はじめっから読んでたら書き込むまでに日数かかっちゃいましたよ！
最後の方から２ヶ月ほどたってますが、
誰か読んでますか？

この掲示板頭がさがります・・・
みなさんたくさん勉強されたんですね〜
もっと昔に見つけてればよかった！！
失敗例だと思うので、みなさん参考になさってください。
我が家はわりと貧乏なパターンです。

３５年ローンで購入
マンションとオプション＆分譲駐車場で３３００万ぐらい？
頭金何百万かいれた。
ローンは
公庫で１９７０万（確か２．８％ぐらい１０年後４％）
年金？名前忘れた４５０万（３．３％ぐらい）
貯蓄５００万残しておく。
夫婦共働き。
意味もなく高級家具にはまる・・・
その後子供が出来る。
仕事をやめる。（収入源は夫のみ）
子供のブランド服や幼児教材にはまる。
貯金をはたいて車を買う・・・

同じマンションの方と交流し
ローンがない人や、繰上げ返済している人の話をきく。
繰り上げ返済のための貯蓄する。
年金？３.３％の方を少し繰り上げ返済。

友人に公庫は１０年後４％にあがるし、借り換えした方がいいとすすめられる。
銀行で借りかえると、年一回支払っていた団体信用生命５〜６万がなくなるので
お得と、またまた借り換えを友人にすすめられる。

マンション購入からだいたい５年後
三井住友銀行２．９５で借り換え。
そのときに２百万ぐらい繰り上げ返済。
ローンは２０００万ぐらい。期間は少し短縮して確か２９年
ちなみに公庫１０年間は２．８なので、
公庫の１０年間だけ考えると金利が高くなる。
全体的に見ればかなり軽減しているようだけど。

主人の給料激減！！！！！！！
上の子は現在幼稚園。これがかなりな出費！
下の子もいる・・・
この幼稚園代出費が続く。
今年親も病気になった・・・
我が家は貯金を崩す生活が続くことになり
月々の返済額を減らしたいので、
２００７年１月に繰り上げ返済検討中。

あまり考えずにマンション購入し、
そこのマンション販売の方が
見積もったままでローンをくみました。
銀行を選ぶとか、知らなかった・・・

生活しているうちに、いろいろ事情が変わってしまいました。
損するかもしれないけど、
月々の返済を減らすため、繰上げ返済するつもりです。
４年後子供二人ともが小学校にあがったら
パートに行く予定！
お金のためもあるけど、
楽しく適度にパートしたいって程度なので
バーンとは返済できそうもないけど、
そこからは年５０万程度の返済で、
期間短縮でいくつもりです〜！

あくまで予定ですが・・・
人生なにが起きるかわかんないし・・・

[352: 匿名さん]

>余裕なし子さん
　なかなか苦労なさってますね。
　過去をふりかえらず、今出来るアドバイスをするならば、
子供が小学校に上がるのを待たず、今からでもパートを
探してみてはいかがですか。
　幼稚園に通っている短時間の間だけでも雇ってくれる場所が
あるかどうか、お住まいの場所により、職の豊富さは変わって
きますが、とりあえず探してみるのがいいと思いますよ。

　あとは、幼稚園が終わったら児童館に直行させることにより
労働時間を増やすのも手かと(そういう施設がご近所にあれば
ですけどね)
　児童館がなけでば、なにかパート時給とトントンになるような
額の習い事に通わすのもありかと。意味ないじゃん、って
思うかもしれないけど、その目的は、労働時間を長めに設定できる
ことによって、雇ってくれる可能性が上がることです。

　働くとなると家事は子供が起きる前や、起きてから仕事に
出かける前にやったり、買い物は土日にまとめ買いしたりなど、
大変になるかと思いますが頑張ってください。

[353: 匿名さん]

やっと読みました。すごい勉強になりました。
だけど、頭悪いから一つ質問させてください。

３，０００万を全期間３パーセントで借り入れる場合は、３０年も３５年も月々の支払いボリュームを等しくした場合は、返済総額は同じになるってことですか？

[354: 匿名さん]

わからん

[355: 匿名さん]

そのとおり！

ただし、実際に繰上するタイミングによって多少の金利差が生じる。
３５年ローンで、３０年ローンと差額分を毎月繰上げすれば全く同じ。（あたりまえ）
年１回の繰上げだと、数ヶ月遅れた分の金利差が生じるってこと。

あと、保証料の前提は金利上乗せの場合となる。
一括の場合、繰上げによる返還分が少ない（手数料等が引かれる）ので不利となる。

[356: 匿名さん]

つまり、手数料無料で、毎月繰り上げした場合は、同じ。そうでなければ、差が出るということ。

[357: 匿名さん]

早速の回答ありがとうございます。もう一つ。

たとえば○百万繰り上げ返済したとします。
計算なら、総返済額は『期間圧縮＜返済額減少』となりますよね。
しかし返済額減少型は、たとえば月々の返済額が☆万円減ったとすると、月々☆万円貯金ができるわけです。

返済額がどっちを選んでも等しいということは、
『総返済額の差（返済額減少−期間圧縮）＝返済額減少により月々できる貯金の合計』

でよろしいのでしょうか？
どうかご教授お願いします。

[358: 匿名さん]

だから、あるタイミングで一度に○百万とか繰上げしたのでは返済額は等しくならない。
その場合の総返済額の差は、手数料と金利の差であって、貯金の合計なんて項はここでは出てこない。

[359: 匿名さん]

つまり
『総返済額の差（返済額減少−期間圧縮）＝返済額減少により月々できる貯金の合計+金利の差+手数料』
ということかな。右辺が大きくなればなるほど、左辺も大きくなる、つまり総返済額差は大きくなる
ということか。

[360: 匿名さん]

さっき、別のスレに間違えて書いてしまいましたが。
ローン減税の絡みなんですが、12月購入の場合、借入れをわざと多めにして年明け1月に頭金に用意していた分をガッツリ数百万単位で繰り上げるっていうのはおりこうですか？
繰り上げ返済の手数料は無料の銀行で、返済額軽減型にしようかと。
ま、控除も小遣い程度の違いしかないんですけど。
せっかく12月購入なので、工夫できればと思っています。
具体的には、1500万10年固定2.35%の予定を、1800〜2000万に増やして、控除を3〜5万いただき、1月に300〜500万返しちゃうというものです。

[361: 匿名さん]

>>360
久しぶりに上がったな。答えてやろう。
・ローン減税分の収入は足りてるか？。
・保証料は無いのか？。
・金消の印紙は？（今回は同じ）
・抵当権設定時の税金

フラットではないっぽいな。注意点はこれくらいかな。

[362: 匿名さん]

>361
ありがとうございます。どうやら、その４条件を照らし合わせると、借入れを増やす方がちょっとばかしお得です。やってみるか。

[363: お願いします。]

夫３２歳
年収６００万強（妻無職です。子どもはいませんが一人希望です。）

３０年ローンで、
１９００万円を元金均等で、
５００万（３年固定・うち１００万ボーナス払い）
残り１４００万を３０年長期固定（ボーナス５００万）で組みました。一回目の返済は６７０００円ほど。
来月ボーナス一回目も毎月分と合わせて２４万ほどとさほどきつくありません。

このスレを読めば読むほど混乱してきました。。
繰り上げ返済無料の銀行で借り入れているので、
とりあえず、３年固定のボーナスのほうから、終わったら次は３年固定の４００万円のほうを、ある程度の貯金しつつ少しずつでもどんどん期間短縮で返していこう（ボーナス・給料はよっぽど事件でも起こさない限り安定している会社だと思います。。）、と考えていたのですが。。

とりあえず今は子どももおらず、いくらか貯金も残してあり、本気で困ったときには
（病気などで）親が（当てにしてはいけないのですが）たすけてくれそうです。

このような計画でよいのでしょうか？

[364: 匿名さん]

iiyo

[365: 匿名さん]

少しずつでもどんどん
ということなら軽減型の方がいいんじゃないでしょうか？

[366: 匿名さん]

>363

そろそろ親を助けることを考えても遅すぎるくらいの年なのに、まだ、「親がたすけてくれそうです。」とは。　ホント、日本の親は馬鹿だから子供も馬鹿になる。　こんな思考だから、子供を生んでやるんだから、国は子育て中の家庭を優遇して当然、なんていう輩もいる。

あ！気がついたらスレ違い。。。失礼。。。独り言

[367: 匿名さん]

ひがんでるだけじゃない？
あるいは、子供のいないお年寄り？
違うところで議論してください。

[368: 匿名さん]

>>363
別にいいんじゃない。

このスレの趣旨は、積極的に繰上げる場合、短縮型も軽減型も最終的にほとんど変わらないということ。どうせ変わらないのなら、長く借りることも可能な軽減型がイイじゃないかということ。

というか、いつも思うのだが、ほとんど同じなのにわざわざ短縮型を選ぶ理由は何？。

[369: 匿名さん]

短縮型を選ぶ理由・・・
363の場合はいざというとき、親のスネを年甲斐もなくかじれるから。
※でも自分が病気のときはいいけど、親が病気になったら当然逆に面倒見るんでしょ？
　だから軽減型のほうがいいんじゃない？

[370: 匿名さん]

繰上げの時期が早い場合、大きな利息を浮かせることができるので、短縮型で、
何年か経ったら、軽減型にするのがベストちゃいますの？

[371: 匿名さん]

＞370
いや、結局どちらも変わりません
軽減型によって軽減された差額を継続して繰り上げれば変わらないんですよ。

継続して繰上げしなければ、その期間の利息分軽減型の方が存しますが・・・

[372: 匿名さん]

存しますが・・・　損しますが・・・→

[373: 匿名さん]

繰上げの時期が早い場合より大きく利息分を浮かせられるのは短縮も軽減も同じことがいえます。

371のように継続的に軽減分も含めて繰り上げ出来るならどっちも一緒です。

そしていざというとき月々の資金に余裕が出来るのは軽減型です。

[374: 匿名さん]

ふむ〜。
では、あまり資金に余裕がなくて、繰上げし続ける余裕のない長期組が、
何とか50万円たまって繰り上げするとして、借り換えて2年目の場合は？
ま、さほど変わらないとは思いますが。。。

[375: 匿名さん]

>367

スレ違いだからごめんなさい、です。

でも、私は普通に結婚してるし、子供もいる、ただ、32歳の男が親がたすけてくれる、とは天下泰平だな、と素直におもってしまっただけです。　皆様の場を荒らしてごめんなさい、ちょっと意地悪でしたね。
今度は繰り上げの話で登場したいと思います。

[376: 匿名さん]

>374
50万1回こっきりだと焼け石に水
なによりそんなに余裕がないなら何かあったときのために50万貯金してたほうがいいんじゃない

余裕がないからこその長期ですよ。

余裕のある人が短期＋繰り上げです

余裕なくて短期の人はやばいです

[377: 匿名さん]

>376
ある程度余裕ができて、貯金はある程度確保した上での、50万円なんです。
貯金で置いておくよりかは、今、短縮型で繰上げ（シュミレーションしたら）
利息が40万ほど浮くことがわかったので、手元に置いとくよりはいいかなと。
たかが50万円、されど50万円って感じでしょうか。
余裕ないなりに、僅かの資金の有効利用方を考えておりまして〜。

[378: 368]

>>369
＞親のスネを〜
全く積極的に短縮型を選ぶ理由にならないでしょ。軽減型でもヤバい時は親に頼るでしょ。

>>374
繰上げし続けない場合は、短縮型と軽減型で差が出る。
短縮型の方が、毎月たくさん返済するので、その分利息総額は少なくなる。当たり前。

[379: 匿名さん]

金消契約しました。資金はあるんですが頭金に回すか借入れを増やすか迷って銀行の担当者に言ったら、この金利では住宅ローン以外は借りられない、借入れを増やしてその分を他の資金に回すのも良い、使わないなら繰上げに使えば良いと言われました。
この低金利での借金をキープしておくのも悪くない、という意味合いとしては、軽減型にも通ずるかなと。
銀行からもらった資料にも「毎月コツコツ繰り上げ返済→軽減型／まとまった金額を繰り上げ返済→短縮型」と書いてありました。
ま、銀行からの受け売りですが。

[380: 匿名さん]

374です。
定期的に繰上げし続ける予定がなかったら、期間短縮が有利ってことですか？
長期固定選んだので、長く借りるつもりではあるんだけど、2年後とか、3年後とか、
5年後とかに、また貯まったらのペースで、繰上げしよかなって思っているんですが。

[381: 匿名さん]

おお、まだこのスレ続いていたんだぁ、なつかしい。
もうすぐ家買ってから一年になるけど、
基本的に繰り上げ返済はしないで、長期固定、
このスタンスは変わってない。
30年の間にインフレにならないほうが不思議だと思ってるので、
借りた分はなるべく返さない。
住宅ローンは自分の資産ポートフォリオの中のインフレヘッジとして最強だと思ってる。

その分貯金、運用、遊び、バランスよく消費もする。

[382: 匿名さん]

>>380
何度も書くが、
たくさん返済すると利息が減る（短縮型）。少なく返済すると利息が増える（軽減型）。
当たり前のことで、俺は金額的にどちらでも有利不利はないと思うぞ。

短縮型と軽減型の差は、繰上げたこと自体に起因するのではなく、繰上げた後に返済額が異なることから発生するものだ。

分かるかな？。

[383: 匿名さん]

30年の間にインフレにならないほうが不思議だと思ってるので、
借りた分はなるべく返さない。


↑こういうのは賢い。しかしこれが案外難しい。早めの段階で繰り上げすればするほど得なので、
がまんができなくなる

[384: 匿名さん]

374です。
考えましたが、うちの場合は、やっぱり期間短縮がいいかなって結論。
そもそも最初は、長く借りるつもりで長期にしたし、長期で組んだからには
長く借りたい。
ただ、このままだと定年までに返済終わらないので、せめて60歳までに
返済できるような計画で、今後も、少しばかり繰り上げできたらいいなって感じです。

[385: 匿名さん]

うちは昨年フラット３５で最長の３５年で組みました。
繰り上げ返済は、手数料は要らないものの１００万単位なのがネックです。
私もこの先必ずインフレになると予想しています。
それで１００万円以上の資金があれば、低金利のローンを繰り上げ返済するよりも
株（大型優良株）を買って長く持つ方が特だと思っています。
この冬のボーナスが支給されたら、そうするつもりです。
当然インフレを考慮しての判断です。
将来インフレによって価値が目減り（評価額の減少）するものに資金を投じるよりも、
価値が増加（評価額の増加）するものに投じた方が特だとの結論です。

[386: 匿名さん]

手数料が０である事

っていう条件を満たすローンは
三井住友のネット返済以外に
どこがあるんでしょうか？
素人ですいまそん…

[387: 匿名さん]

ローン１２００万（３年固定、１．１％１１月確定、来年３月実行）
３年間毎月ちんたら返済し、ローン減税３年間受け取り、
固定期間終了当日に残金全額返済予定。

頭金５５００万、手元残金５０００万。
学生時代から株を２０年やってますがそんなに甘くないですよ。
アメリカこけたら全部やられます。

’返済に勝る運用なし’

[388: 匿名さん]

＞ローン減税３年間受け取り、

払う金利の方が0.1%多くない？
素人質問でスマソ

[389: 匿名さん]

386>
三井は繰り上げ手数料完全無料じゃないですよ
銀行の手数料は無料ですが保証会社の手数料は他銀行の場合の数倍取られますよ。

[390: 匿名さん]

>386
ろうきんは無料ですよ
ただし保証料は戻りません

[391: 匿名さん]

>>389

　それは繰上返済により返済期間を
短縮したとしても、保証料の還付が
ほとんど受けられないという意味でしょうか？

　あるいは、保証会社に別途手数料を
支払う必要が生じるという意味でしょうか？？

　こちらでは、繰上返済手数料０が
簡単に前提条件となっているような
印象を受けましたが、ざっと探したところ
フラット35と三井住友のネット返済が
目についたくらいで他にはあまり
みかけませんでした…