おりこうな繰り上げ返済とは？その２

[匿名さん]

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30521/

[322: 匿名さん]

>>320-321
シミュレーション自体は簡単だが、その解釈を間違わないように。
特に複数回繰上げる場合には、解釈にコツがいるので。

[323: もも]

SMBCで以下2つをMIXしたローンを組んでます
①35年長期固定(2.76%)---\2,000万強
②2年短期固定(0.9% 全期間1.2%優遇)---\2,000万強

200-300万繰上げ返済予定ですが、どのような割合にしたらよいかアドバイスください。
何も考えずに行ったら現段階で得をする①onlyで繰上げしちゃいそうなので・・・

[324: 匿名さん]

>>323
今後金利が上がると思えば、②を繰上げる。
今後金利はさほど上がらないと思えば、①を繰上げる。

でも、上がると思ったから、MIXにしたんだろ？。
じゃ、②でいいんじゃないの？。

[325: 匿名さん]

http://www.m-douyo.jp/question/syosai.phtml?qu_id=5335
この回答者の意見ってどうよ。
６回期間短縮した人にさらに期間短縮をすすめているけど。

[326: 匿名さん]

繰り上げ返済ってどうやってやるのですか？
銀行に連絡して引き落とし？
振込？

[327: 匿名さん]

>>326
ネットバンキングしているなら、ネットでも繰上げ返済を手続き含めて出来る所が多いよ。
三井住友のように手数料もネットだと無料だったりするし、メリット多い。

[328: 匿名さん]

>>325

誰か、この回答者へ突っ込んだ質問をして
おつむを覚めさせてあげたら？

[329: 匿名さん]

じぶんでやれ。

[330: 匿名さん]

>>325
回答者はホントに分かってないっぽいな
てか、質問者の方が上手だなｗ

[331: 匿名さん]

質問者よく考えているからきっと
「その考え方で正解です」
とか言って欲しくて質問したかもしれないのにがっくりですな。

[332: 匿名さん]

すいません基本的な質問ですが。

借入れ３０００万予定です。
超長期１５００万、短期固定２年１５００万のミックスにしようと思っています。
繰り上げ返済は毎年７０万ぐらいが目標です。

ここで質問なのですが、繰上げ返済って今年の繰上げ70万は超長期１５００万の借入れ分に、来年は短期固定分に、っと借入れ種類指定しての繰上げ返済できるのでしょうか？
それとも借入れ総額３０００万に対しての繰上げ返済となるのでしょうか？

金利状況により、２年固定が超長期に近くなるまで、超長期１５００万に対してだけの繰上げ返済にしたいからです。

[333: 匿名さん]

>>332
指定して繰上げできる。

[334: 匿名さん]

三菱の繰上げは100万未満で4000円ぐらいなのに100万を超えると20000円の手数料を取られる。
だったら150万円の繰上げは2回に分けたほうがいいですよね。
2回にすると何か問題あるのでしょうか？

[335: 匿名さん]

問題なし

[336: 匿名さん]

>>325
これ関連は全部自演

[337: 匿名さん]

銀行の固定金利選択型で繰上げ返済する際は、
期間終了後の変動金利へ移行したタイミングで繰上げ返済し、
また固定金利に戻せば手数料が安く済むと聞きました。
これって、常套手段？？？

[338: 匿名さん]

>337
確かにそうですが、あくまで期間終了の頃に繰上げ返済を計画している人にとって
有効な手段であって、そのために１年以上も我慢するのであれば本末転倒です

[339: 匿名さん]

今年11月に固定2年が終了するのですが、
今の銀行の借り入れ条件が0.6%上乗せとなっており
条件が悪いため、借り換えをしようと２行に申し込みましたが
どちらとも審査に落ちてしまいました。

今の銀行のまま継続するしかない、と腹をくくりましたが、
今回借り換えするために用意していた資金を
繰上げ返済にあてようかと思っておりますが、
住宅ローン減税などもあるため11月まで待った方が良いでしょうか？
それとも１日でも早く少しずつでも繰り上げ返済をした方がお得でしょうか？
ちなみに残り2700万、33年です。

[340: 匿名さん]

>>339
１１月まで待つなら１月まで待てよ。

今の金利は？
今すぐがいいか、来年１月がいいかを考えるんですよ。

１１月にいくら上がるかはわからんよ。
株安・円安で、金利が今後どうなるかが不透明になってきている。
今日は東京株式が暴落状態だ。
ゼロ金利解除になって一時的には上昇したが、ここん所このような状況で停滞している。

[341: 匿名さん]

↑あのー、ゼロ金利解除してないんですけどーｗ

[342: ３４０]

>>341
量的規制緩和だったな。

[343: 匿名さん]

>>342
お馬-鹿の振りをしているあなたは誰ですか？

[344: 339]

コメントありがとうございます。
今は2年固定で2.8%です。下手な超長期と同じくらいの金利です。。
11月の固定金利明けはガツンと金利が上がることが予想されるため、
多少金利が高くなってもいいからと、3.16%の三菱東京UFJに
借り換え申請したのですが、希望額より減額された審査結果となり見送りました。

来年1月まで待つべきかもう少し検討した方が良さそうですね。
11月まではとりあえずは2.8%の金利であることは確かなので、
高くなるタイミングで返済するのもおりこうな繰上げ返済となるかもなあ、と…

[345: ３４０]

>>344
平成１６年のだから年末残高５０００万円まで１０年間１％の税額控除だね。

現在の年金利が２．８％なら、今すぐやった方がいいよ。
５ヵ月間の金利が損益分岐点である１％以上になるから、１月まで待つよりも得。
（人によっては、損益分岐点は０．９％になるが）
繰上げ方法は２通りあるが、
金利が上がるようなら返済額も増えて返済がきつくなるから返済額軽減か？
余程返済に余裕があるようなら期間短縮も残存期間が３３年だからよいが、
ここ２年で所得が大幅に増えたんでなければ返済額軽減が無難な選択だと思うよ。

[346: 匿名さん]

>>345 =340

３３９氏の年収を訊かずに、そんなこと言えるのか？
所得税幾ら払ってるのかを訊かずに、断言出来るのか？

[347: 匿名さん]

夫婦二人で別別にローンを組んでる場合、
繰り上げ返済で両方とも減らすのと、どっちかだけ集中して減らすのと
どっちがいいと思いますか？
変動金利です。

[348: なこ]

5年前に　地方銀行　10年固定2.8％（固定終了後優遇なし）19年ローン
を、
2月に　住信　5年固定1.55％（固定終了後0.8％優遇）17年ローン　2010万
に
借り換えをしました。

5年固定が終わった後の金利に不安が残りながらも、当面の低金利の恩恵を享受したく
支払い額がかわらず2年短縮できるメリットを優先させました。
ただ、2,3年のうちに、家の買い替えも検討しています。
もし、手元に100〜200万の資金がある場合、今、繰り上げ返済するべきでしょうか？
それとも、買い替え時の資金としておいておくべきでしょうか？

今回の借り換えが正しかったかどうかを含めてアドバイスいただけませんか？

[349: 匿名さん]

>>348
あなた、一生懸命金融機関に奉仕している。
２年後くらいに今の物件を売却するんでしょう。（「買い替え」では曖昧ですが）
それなら借り換えは全く無駄でした。
繰上げ返済は手数料がかからなければ好きなように。

[350: なこ]

がっくり・・・。

そうですよね。ただ、買い替えの計画がとっても未定なので。
買い換えたいけど、買い換えられないかもしれないので、
とりあえず借り換えしました。
来年まで、繰上げ返済の手数料が無料なので、低金利のうちに
繰り上げ返済した方がいいのかな、と思いまして。

[351: 余裕なし子]

はじめまして。
はじめっから読んでたら書き込むまでに日数かかっちゃいましたよ！
最後の方から２ヶ月ほどたってますが、
誰か読んでますか？

この掲示板頭がさがります・・・
みなさんたくさん勉強されたんですね〜
もっと昔に見つけてればよかった！！
失敗例だと思うので、みなさん参考になさってください。
我が家はわりと貧乏なパターンです。

３５年ローンで購入
マンションとオプション＆分譲駐車場で３３００万ぐらい？
頭金何百万かいれた。
ローンは
公庫で１９７０万（確か２．８％ぐらい１０年後４％）
年金？名前忘れた４５０万（３．３％ぐらい）
貯蓄５００万残しておく。
夫婦共働き。
意味もなく高級家具にはまる・・・
その後子供が出来る。
仕事をやめる。（収入源は夫のみ）
子供のブランド服や幼児教材にはまる。
貯金をはたいて車を買う・・・

同じマンションの方と交流し
ローンがない人や、繰上げ返済している人の話をきく。
繰り上げ返済のための貯蓄する。
年金？３.３％の方を少し繰り上げ返済。

友人に公庫は１０年後４％にあがるし、借り換えした方がいいとすすめられる。
銀行で借りかえると、年一回支払っていた団体信用生命５〜６万がなくなるので
お得と、またまた借り換えを友人にすすめられる。

マンション購入からだいたい５年後
三井住友銀行２．９５で借り換え。
そのときに２百万ぐらい繰り上げ返済。
ローンは２０００万ぐらい。期間は少し短縮して確か２９年
ちなみに公庫１０年間は２．８なので、
公庫の１０年間だけ考えると金利が高くなる。
全体的に見ればかなり軽減しているようだけど。

主人の給料激減！！！！！！！
上の子は現在幼稚園。これがかなりな出費！
下の子もいる・・・
この幼稚園代出費が続く。
今年親も病気になった・・・
我が家は貯金を崩す生活が続くことになり
月々の返済額を減らしたいので、
２００７年１月に繰り上げ返済検討中。

あまり考えずにマンション購入し、
そこのマンション販売の方が
見積もったままでローンをくみました。
銀行を選ぶとか、知らなかった・・・

生活しているうちに、いろいろ事情が変わってしまいました。
損するかもしれないけど、
月々の返済を減らすため、繰上げ返済するつもりです。
４年後子供二人ともが小学校にあがったら
パートに行く予定！
お金のためもあるけど、
楽しく適度にパートしたいって程度なので
バーンとは返済できそうもないけど、
そこからは年５０万程度の返済で、
期間短縮でいくつもりです〜！

あくまで予定ですが・・・
人生なにが起きるかわかんないし・・・

[352: 匿名さん]

>余裕なし子さん
　なかなか苦労なさってますね。
　過去をふりかえらず、今出来るアドバイスをするならば、
子供が小学校に上がるのを待たず、今からでもパートを
探してみてはいかがですか。
　幼稚園に通っている短時間の間だけでも雇ってくれる場所が
あるかどうか、お住まいの場所により、職の豊富さは変わって
きますが、とりあえず探してみるのがいいと思いますよ。

　あとは、幼稚園が終わったら児童館に直行させることにより
労働時間を増やすのも手かと(そういう施設がご近所にあれば
ですけどね)
　児童館がなけでば、なにかパート時給とトントンになるような
額の習い事に通わすのもありかと。意味ないじゃん、って
思うかもしれないけど、その目的は、労働時間を長めに設定できる
ことによって、雇ってくれる可能性が上がることです。

　働くとなると家事は子供が起きる前や、起きてから仕事に
出かける前にやったり、買い物は土日にまとめ買いしたりなど、
大変になるかと思いますが頑張ってください。

[353: 匿名さん]

やっと読みました。すごい勉強になりました。
だけど、頭悪いから一つ質問させてください。

３，０００万を全期間３パーセントで借り入れる場合は、３０年も３５年も月々の支払いボリュームを等しくした場合は、返済総額は同じになるってことですか？

[354: 匿名さん]

わからん

[355: 匿名さん]

そのとおり！

ただし、実際に繰上するタイミングによって多少の金利差が生じる。
３５年ローンで、３０年ローンと差額分を毎月繰上げすれば全く同じ。（あたりまえ）
年１回の繰上げだと、数ヶ月遅れた分の金利差が生じるってこと。

あと、保証料の前提は金利上乗せの場合となる。
一括の場合、繰上げによる返還分が少ない（手数料等が引かれる）ので不利となる。

[356: 匿名さん]

つまり、手数料無料で、毎月繰り上げした場合は、同じ。そうでなければ、差が出るということ。

[357: 匿名さん]

早速の回答ありがとうございます。もう一つ。

たとえば○百万繰り上げ返済したとします。
計算なら、総返済額は『期間圧縮＜返済額減少』となりますよね。
しかし返済額減少型は、たとえば月々の返済額が☆万円減ったとすると、月々☆万円貯金ができるわけです。

返済額がどっちを選んでも等しいということは、
『総返済額の差（返済額減少−期間圧縮）＝返済額減少により月々できる貯金の合計』

でよろしいのでしょうか？
どうかご教授お願いします。

[358: 匿名さん]

だから、あるタイミングで一度に○百万とか繰上げしたのでは返済額は等しくならない。
その場合の総返済額の差は、手数料と金利の差であって、貯金の合計なんて項はここでは出てこない。

[359: 匿名さん]

つまり
『総返済額の差（返済額減少−期間圧縮）＝返済額減少により月々できる貯金の合計+金利の差+手数料』
ということかな。右辺が大きくなればなるほど、左辺も大きくなる、つまり総返済額差は大きくなる
ということか。

[360: 匿名さん]

さっき、別のスレに間違えて書いてしまいましたが。
ローン減税の絡みなんですが、12月購入の場合、借入れをわざと多めにして年明け1月に頭金に用意していた分をガッツリ数百万単位で繰り上げるっていうのはおりこうですか？
繰り上げ返済の手数料は無料の銀行で、返済額軽減型にしようかと。
ま、控除も小遣い程度の違いしかないんですけど。
せっかく12月購入なので、工夫できればと思っています。
具体的には、1500万10年固定2.35%の予定を、1800〜2000万に増やして、控除を3〜5万いただき、1月に300〜500万返しちゃうというものです。

[361: 匿名さん]

>>360
久しぶりに上がったな。答えてやろう。
・ローン減税分の収入は足りてるか？。
・保証料は無いのか？。
・金消の印紙は？（今回は同じ）
・抵当権設定時の税金

フラットではないっぽいな。注意点はこれくらいかな。

[362: 匿名さん]

>361
ありがとうございます。どうやら、その４条件を照らし合わせると、借入れを増やす方がちょっとばかしお得です。やってみるか。

[363: お願いします。]

夫３２歳
年収６００万強（妻無職です。子どもはいませんが一人希望です。）

３０年ローンで、
１９００万円を元金均等で、
５００万（３年固定・うち１００万ボーナス払い）
残り１４００万を３０年長期固定（ボーナス５００万）で組みました。一回目の返済は６７０００円ほど。
来月ボーナス一回目も毎月分と合わせて２４万ほどとさほどきつくありません。

このスレを読めば読むほど混乱してきました。。
繰り上げ返済無料の銀行で借り入れているので、
とりあえず、３年固定のボーナスのほうから、終わったら次は３年固定の４００万円のほうを、ある程度の貯金しつつ少しずつでもどんどん期間短縮で返していこう（ボーナス・給料はよっぽど事件でも起こさない限り安定している会社だと思います。。）、と考えていたのですが。。

とりあえず今は子どももおらず、いくらか貯金も残してあり、本気で困ったときには
（病気などで）親が（当てにしてはいけないのですが）たすけてくれそうです。

このような計画でよいのでしょうか？

[364: 匿名さん]

iiyo

[365: 匿名さん]

少しずつでもどんどん
ということなら軽減型の方がいいんじゃないでしょうか？

[366: 匿名さん]

>363

そろそろ親を助けることを考えても遅すぎるくらいの年なのに、まだ、「親がたすけてくれそうです。」とは。　ホント、日本の親は馬鹿だから子供も馬鹿になる。　こんな思考だから、子供を生んでやるんだから、国は子育て中の家庭を優遇して当然、なんていう輩もいる。

あ！気がついたらスレ違い。。。失礼。。。独り言

[367: 匿名さん]

ひがんでるだけじゃない？
あるいは、子供のいないお年寄り？
違うところで議論してください。

[368: 匿名さん]

>>363
別にいいんじゃない。

このスレの趣旨は、積極的に繰上げる場合、短縮型も軽減型も最終的にほとんど変わらないということ。どうせ変わらないのなら、長く借りることも可能な軽減型がイイじゃないかということ。

というか、いつも思うのだが、ほとんど同じなのにわざわざ短縮型を選ぶ理由は何？。

[369: 匿名さん]

短縮型を選ぶ理由・・・
363の場合はいざというとき、親のスネを年甲斐もなくかじれるから。
※でも自分が病気のときはいいけど、親が病気になったら当然逆に面倒見るんでしょ？
　だから軽減型のほうがいいんじゃない？

[370: 匿名さん]

繰上げの時期が早い場合、大きな利息を浮かせることができるので、短縮型で、
何年か経ったら、軽減型にするのがベストちゃいますの？

[371: 匿名さん]

＞370
いや、結局どちらも変わりません
軽減型によって軽減された差額を継続して繰り上げれば変わらないんですよ。

継続して繰上げしなければ、その期間の利息分軽減型の方が存しますが・・・