おりこうな繰り上げ返済とは？その２

[匿名さん]

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30521/

[122: 匿名さん]

もうやめなさい。失われた信頼はもどりません。

空しいだけだろうに。

[123: 匿名さん]

>>119
あなたは最後まで間違ったままだったなぁ。
総額しかみえないで損とか得とかいってる時点であなたはこのスレの議論についてこれてない。
3次元の世界を生きてるわれわれ普通の人と
2次元の世界を生きて、立体的にみえないあなたでは議論がかみ合うはずはないよ。
まあ好きなようにしてくれ。

[124: 119]

>123
云っている事は判らなくはないが、
そもそも破綻リスクをどう判断しているのか、人によるでしょう
支払い総額と破綻リスク、その比重をどう判断するかは人それぞれ
俺は119でそう書いている。

119では俺はどちらが良いとは書いていない、場合によっては差額がでる事実のみを書いて
自分で判断しろと書いただけだ
123さんはそれでも軽減が絶対だとおっしゃりたいのかな？

聞く耳を持たない方と言い合っても仕方がないが・・・

[125: 123]

ああ、おれは軽減が絶対だと思うよ。
まだあなたは2次元の世界にいる。お金の価値というのは変わっていく。
基本的にこの数年のデフレが異常だっただけで
資本主義はインフレになっていくものと思ってるから
期限の利益を手放すのは「絶対的に損」だと考えてる。
例えば今から35年前の大卒初任給、車の値段、
そんなものと比べてみればわかりやすいかな。
返済額軽減では月々の支払いが減る分運用して
インフレの波にそのお金を乗せて増やしてやることもできる
ので2重に有利。

[126: 123]

そろそろこのスレも出尽くしてきてるので
サービスとしてこんな本をあげておく。
おれが住宅ローンを借りたのは、お金持ちになるためなのでねｗ
ただしバランスも考えて返済額軽減をヘッジ的にやっていくつもり。

http://www.amazon.co.jp/exec/obidos/ASIN/433497497X/qid=1145800955/sr=...

[127: 匿名さん]

本日ローンの説明を受けてきたのですが、
思いっきり期間短縮返済を勧められてしまいました。
繰り上げ返済に手数料がかかるローンだったからでしょうか。
ちなみに後で自分の条件で試算すると、完済時に６０万程の差が出るという結果になりました。
悩んでおります。

[128: 匿名さん]

>>127
60万ですか。結構差がでましたね。計算方法に間違いはないですか？。
繰上げ頻度が少ないのかな？。

[129: 123]

>>127
まあ、ご本人が決めることだろうけど、
たとえば35年の間にざっくりインフレ+２０％となる場合、
実質借金は−２０％になるということ。
もしインフレ率100%なら借金は半分になる。
もちろん毎月返していくわけだから単純計算にはならないけどね。

だからおれはこれほどの低利の借金であればできるだけ長くひっぱりたいわけだ。
なるべく繰り上げ返済もしたくない。ヘッジとしての返済額軽減のみする。
日本人はこのたった数年のデフレを経験しただけで、インフレを忘れてしまってるね。
だけどほとんどの期間がインフレだった。
たとえば20年前の新聞代はいくらだったかな？
ガソリン代なんかをみても、東京あたりの不動産をみても
もう始まってるとみていいとかんがえてる。
そういう流れをみると60万なんてちっぽけなものと思う。

[130: 匿名さん]

>>129
35年で20％のインフレってことは、自動的に今の1000万は1200万になるのね。
35年3％1000万で長期固定ローンを組んだとして、繰上げしないと支払総額は1600万（単純計算で）。

実際のインフレ率もわからないし、なんとも言えないねぇ・・。

[131: 匿名さん]

少なくとも今のデフレ前のような高度成長時代とは違うので急激なインフレって考えにくいのだが。俺の給料はちっともあがらんし・・・税金と金利だけは上がるようだし・・・

[132: 匿名さん]

1部上場企業のおれも以前ほどあがらん・・・

[133: 匿名さん]

東京の不動産は、またバブルが来てると見るべきで、長期的な
インフレの予兆と見る人はほとんどいない。

[134: 匿名さん]

たしかにそのあたりの意見も多いけれど、
長期金利が上がってインフレがこないと国が国債金利の借金負担でつぶれてしまう。
したがって人為的にでもインフレを起こさざるを得ないんじゃないかな。
長期金利を人為的にコントロールするのは難しくてもインフレにするのは簡単。
おおざっぱだけどお金刷りまくればいいんでしょ。
原油や商品高がインフレ導火線に火をつけるだろう。
ちょっとこの「おりくり」スレッドとはずれてしまったね、すまん。

[135: 匿名さん]

>>129
そのインフレ率（物価上昇率）だが、
94年12月を100とした10年後の消費者物価指数は99.4だった。
この場合の実質借金は100.6％になったといえるってことだな？

[136: 127]

>>128
繰り上げ頻度は２年に１回１００万円づつ。
返済額軽減の場合はその１００万円プラス月々の差額のプール分を繰り上げ、
で計算しました。
これくらいの間隔だと「頻繁な繰上げ」とはいかない感じです。
>>129
このスレッドを見るまで「期限の利益」なるものを知らなかったので、
まだまだ３５年後の数十万の差が大きいのか小さいのか理解し切れません。
もっといろんな人の意見を聞いてみたいです。

[137: 匿名さん]

私の個人的考えだが、どう返済してもいいが50歳までには完済して
後10年は老後の資金を確保したい。
インフレが起こってもインカムゲインが個人の財布に来ることはあ
てにしない。一応、株式投資は15年ほどやっているがたまたま去年
が良すぎただけだと思っている。確か7年くらい前も良かった。
バブルの時もそうだった。案外、財布は寂しかったから。
会社の経費管理がゆるかっただけで所得が跳ね上がった記憶はない。

[138: 134]

たとえばこんなデータがある。

http://www.jil.go.jp/jil/kisya/dtjouhou/20010214_01_dtj/20010214_01_dt...

なんだかんだいっても確実に大卒初任給は伸びているのがわかるだろう。
今から30年前というと1976年（昭和51年)大卒初任給は10万円いってなかった、というのが事実。
インフレって給料も上がるけど、物価も上がるわけで、
また給料の上昇は実力やスキルだけで上がってると思いがちなので実感しにくい。
しかしこの感住宅ローンという絶対額の借金を抱えていた世帯にとっては
確実に借金が目減りしていたはずである。

[139: 匿名さん]

年功序列の給与体系は崩壊してしまったから、もはや給与が右肩上がり
だなんて幻想は捨てたほうが良い。そういう前提こそリスクが大きい。

[140: 匿名さん]

132です。
世間ではうらやましい、業界で勝ち組みといわれている
某１部上場企業ですが実態は給料の伸びがかなりなくなっています。
企業は相変わらず儲かっているのですが。。。

一度不景気で引き締めを行った企業はまた緩めて利益を社員に
還元するつもりはないようです。
個人消費は伸びるでしょうがこのままではいずれ行き詰まるでしょう。

[141: 匿名さん]

オレんとこも過去最高の売上を3年連続更新してるくせに実態は従業員の残業カット。昇給も定昇のみ。賞与もバブル期の水準から見たら2/3。

それでいて増税、減税廃止とくれば実質収入減だからな。

さらにインフレになったらやってられん。。。

[142: 匿名さん]

>>129
不確定な将来のインフレの話や、高度成長期やバブル期の終身雇用、年功序列の影響で年々年収が上がっていた時代の考え方をもってくるのはどうなんでしょうね？
インフレになると、収入が上がり、借金の価値が減るというのは古くないですか？

インフレネタは面白いですが、ローン返済で重要な事は個々の家庭の手取り額と支出バランスですよ。収入は年功序列が崩壊している中、他の人も書いているが、簡単に収入は増えません。また、税金や社会保障費が上がるので収入が増えても使えるお金が増えるとは限らない。
当たり前ですが、インフレになれば商品やサービスの価格は上がり、支出も増えます。
実質の借金が減る場合はインフレではなく、利息以上の割合で手取り収入が増えた時です。
因みに、高度成長期に住宅ローンを組んだ人たちが、実質借金が減ったと考えているのは、インフレ以上の割合で増えた収入の為です。これからの社会と同じにしてはいけません。

例文が変なのに誰も突っ込まないですね。
>例えば今から35年前の大卒初任給、車の値段
1970年当時は今より収入に比べて、車の価値はとても高いですよ。現在の収入に対して価値の換わらないものと比べないと、論点が合いませんよ。
>たとえば20年前の新聞代はいくらだったかな？
これも同じで収入から考えると昔より価値は下がっていますよね。
>ガソリン代なんかをみても、東京あたりの不動産をみても
20年前のガソリンは為替相場の関係で、消費税が無くて130円ぐらいでしたよ。
東京の不動産はバブルの再来だと言いたいのかな？

インフレの話をするのに意味の無い個々の価格や現象で説明するのはどうなんでしょうね？
言えることは、123さんが資産運用をしているとは、とても思えない。
単に、返済軽減型の優位性を説明する為に理解できていない事を書いている気がします。

おまけに、繰上げ返済は返済計画時に支払い期間にあわせて調整する物ですよ。
ライフプランがしっかりしているのなら期間短縮型で十分、将来に不安を感じるなら期限の利益を最大限に生かして繰上げ返済をするべきでない。
返済軽減型の方の意見は、あまりにも前提条件が多すぎますよ。また、最大のメリットである期限の利益を考えると繰上げ返済を勧める事が不思議です。

134さんも123さんと同じタイプかな？

[143: 匿名さん]

>>142
単に藤巻の受け売りなんじゃないの？。

最後の一節は違うな。モトから読んでないでしょ。
前提条件が多いっていうか「年100万づつ繰上げ」前提から始まったスレを、他が乗っ取りかけてるだけだし。

上記前提で、期間短縮と返済軽減の差は、単に期限の利益があるかないか、だけ。
どうせ一緒なら、期限の利益があった方がいいじゃん！ってこと。

なぜか世間は期間短縮の一辺倒だからね。実は返済軽減の方が合う人がもっといるハズってスレ。

[144: 匿名さん]

いや、どうでもいいけど。

軽減派の「期限の利益がついてくる、軽減も短縮も完済時期は一緒」　って話はすごくうなづけるし、メリットは大きなと思う。
一方で、短縮派の「そうは言っても、手元に残るお金は多少なりとも手をつけてしまう恐れもあるでしょ」という話もうなづける。

つまりどっち派の人も言ってることはよく分かるんだけど、軽減派の「挑発的な態度、宗教的なにおい」にはちょっと引くものがある。

とは言ってもここまで読んで、俺も返済軽減で繰り上げすると思うけどね。
（まだ金消前だけど）

[145: 129]

まあ、未来の見通しには自信はあるけど、人それぞれだから、ご勝手に、ということだね。
実際長期固定も底付近で取れてて、これだけでも今から借りる人より
すごくアドバンテージがあり、スタートは上々。
この「おそらく永遠にこない人類史上最低レベルの金利の”素晴らしい借金”」
を一年でも短縮するのはあまりにももったいないので絶対やらないつもり。

>>142
それにしても142はあほやね。この30年を「インフレじゃない」と言い張るなんて
もはや議論にならない幼児レベルとしかいいようがない。

[146: 129]

まあ、このスレの結論としては、
「あほな人はあほなように返済するし、利口な人は利口なように返済する」ということに尽きるね。
どうすれば住宅ローン返済に満足せず、億単位の金をつくって
アーリーリタイヤできるのか、自分で考えるんだね。
おれはもう道半ばまできてるのでね。

[147: 匿名さん]

>>144
その、短縮派の「手元に残るお金は手をつけてしまう」を損と考えることがよく分からん。

過去に「家族旅行に行ってしまう」とかあったけど、なぜ家族旅行に行くとソンなのか？。
確かに返済は遅れるが、旅行に行けたのだから、ソンでもトクでもないと思うけどな。

もちろん、短縮だと考える余地すらない。俺はそれがイイ事とはとても思えんが。

[148: 匿名さん]

１２３・１２９さんは完全に本などで得た知識を教祖にして
完全な宗教的な考えになっているので無視しましょう
大幅なインフレなど今後どうなるかわからない話を持ち出したら話になるわけがない
しかもインフレに「必ず」なると言っている時点でどうかと思うが

>147
得や損ではなく、単に無駄な利息が多いか少ないかの判断をしているだけだと思うが
仮に年に100万の繰上げ返済に充てる金があるのであれば、
その金額以内であれば短期でも軽減でも旅行は可能なはず
単純に次回の繰上げ返済がともに少なくなるだけだから

ただ、インフレなど外的要因を除けば軽減型は繰り返し行わないと
短期型に比べ支払利息は大きくなる一方である事をいいたいだけなのでは

[149: 匿名さん]

オウムってこういうヤツが集まったわけだな。
どういう状況でも自分の真理意外は認めない。
だから今後の社会もインフレで給料が増える『ハズ』だと。
【返済額軽減真理凶】ですなｗ

[150: 匿名さん]

意外→以外

[151: 匿名さん]

>>143
どの辺が「藤巻の受け売り」か手短にお願いしまっす。
142はどう読んでも藤巻氏とは反対の考えを述べてらっしゃるです。

藤巻氏は、インフレに備えて、超長期ローン借りて不動産に
投資ししまくってるそうです（著書に偽りがなければ）。

[152: 匿名さん]

>>151
>>142の指摘する、>>129が、だよ？。

[153: 142]

>>143
一応初めから読んでいたのですが…

軽減の人の書き込みを見ると、意味も無く短縮と比べるために、前提条件を
つけているように感じます。
インフレの話なんて、その典型でしょう。

期限の利益を考えるなら、繰上げ返済を勧めることがおかしくありませんか？
手元に現金を残す事が一番のリスク回避になりますよ。期限の利益を考えて、
返済計画を考えた人が、手元の資金を減らす繰り上げ返済を考える事に、私
は矛盾を感じます。

前提条件が多い軽減型に合う人はあまりいないでしょうね。
また、短縮型を考えていて、軽減型に考えを変えるような人は初めの返済計画
がしっかりしていないと思われますし、後から期限の利益を考えるぐらい不安要
素があるなら繰上げ返済をするべきではないでしょうね。

[154: 142]

>>145
129さんは理解できていないインフレの話をするだけあって、私の簡単な書き込
みを理解できないようですね。
インフレ論は手取り収入を密接な関係があることは理解できます？
いくらインフレになろうとも収入が増えないと、意味が無いよね。
高度成長期やバブル期のインフレにおいては、インフレ率以上に年功序列のおか
げで収入が増ました。だから、実質の借金が目減りしたように感じただけ。
過去の短い時代の日本のインフレをばかり見ないで、世界中のインフレやデフレを
勉強してはどうですか？
インフレになっても収入が増えずに苦しんだ事例なんていくらでもありますよ。

もう一度書きますが、住宅ローンにおいては個々の手取り収入と支出のバランスが
重要です。だから、その時々でバランスが取れていれば、最終的なインフレなど関
係ありませんよ。また、繰上げ返済の要因には殆ど関係ありません。

129さんが実際に住宅ローンをして、財テクに成功しているとは想像できませんが、
成功しているような書き込みは、世の中の不思議のせいですね。

[155: 142]

>>151
ついでに書きますが、私は低金利の長期ローンを借りて投資する事は、リスク管理に
自身があるなら良い事だと思いますよ。
ただ、期限の利益を利用している人たちが、繰上げ返済を軽減型でも勧めることはお
かしいと言っているだけです。
インフレ論も過去の年功序列の影響を無視をして、インフレになれば今後も収入が自
然と増え、使えるお金が増えるという楽観的な考え方を否定しています。

[156: 匿名さん]

>>153-155
あんまり分かってないっぽいね。
インフレに考えをとらわれすぎ。インフレしようがしまいが関係ない。
（書いてはいるがホントに分かってる？）

返済軽減と期間短縮は、完済時期も返済総額もほぼ同じ。
唯一異なるのは、期限の利益があるか、ないか、だけ。どうせならあった方がイイ。それだけ。

前提条件多い？。期間短縮の場合と同じように返済する、これだけ。

[157: 匿名さん]

>返済軽減と期間短縮は、完済時期も返済総額もほぼ同じ。

これを満たす条件は限定される、ということには全く言及しないのが何よりうさんくさい。

[158: 匿名さん]

まあ、ぶっちゃけ、
＞期限の利益を考えるなら、繰上げ返済を勧めることがおかしくありませんか？
これが全て。なんで期限の利益と自己運用によるリスクヘッジを説く人が、
明らかにその主張と矛盾する繰り上げ返済を勧めるのか。どう考えても、おかしい。

[159: 匿名さん]

１５３がいいこと言った！

[160: 匿名さん]

何がリスクヘッジだよ。
細かいこと言わずにさっさとローン返済しな。

[161: 匿名さん]

１５８もいいこと言った！

[162: 匿名さん]

>>157
＞期間短縮の場合と同じように返済する、と書いてあるだろがっ。
>>158
運用なんてどうでもいいの。したい人はすればいいし、しない人はそれでもいい。関係ないっ。

ぜんぜん分かってないじゃん・・。

[163: 匿名さん]

もはや論理破綻ですな。。。

[164: 匿名さん]

当初の建設的な内容から、短縮ｖｓ軽減になっているようですが・・・

お利巧な返済方法の検討なのですから、どっちが善悪ではなくて
皆さんでメリット、デメリットを出し合えばいいんじゃあないですか？

その上でこのおスレを見ている方が自身の環境に合わせて計画すれば良い
じゃないですか。

個人の収入、年齢、家族構成、ｅｔｃによりどちらを選択するかが
決まってきます。

[165: その１のスレ主です]

最初の少ない情報からいろいろなアドバイスを頂きありがとうございました。
いろんな人達の意見が聞けて自分以外の人であまりくわしくない人にとって
すごく勉強になったと思います。あの後、仕事がかなり忙しく閲覧だけで
お礼の書き込みもせず申し訳ありませんでした。
なんとかがんばりまして、来月に繰り上げ９９万円をする事になりました。
内容は三菱東京の３年固定に期間短縮で入金します。
約３年強の期間短縮になります。今後は我が家の状況を見ながら判断します。
このような余裕が出来たのもこのスレで意見を出してもらえたからです。
ありがとうございました。金利が上がってきていますので、フラットはそのまま
にしました。

[166: その1の4/7/12・・]

>>165
そうですか。自分に合った返済をすればイイと思う。
最初はクチが悪くてスマンかったな。別に悪気は無い。このスレを注目させるための釣りだ。許せ。

[167: 匿名さん]

>>164
＞個人の収入、年齢、家族構成、ｅｔｃによりどちらを選択するかが決まってきます。

分かってない。こんなことでは決まりません。

繰上返済手数料と本人の性格（手間を惜しむかどうか）で決まります。

[168: 142]

>>156
あなたは全く理解できていませんね。

インフレの話は123,129さんが軽減の優位性を説明するのに理解できていない
インフレ論を書いていたので指摘しただけ。
あなたは私の書き込みを理解できないようですね。

>前提条件多い？。期間短縮の場合と同じように返済する、これだけ。
過去スレに軽減の人も短縮の人も詳しく説明していますよ。
それだけではほぼ同じにはなりません。

このスレにいると勘違いするが、住宅ローンに於いての最高のリスクヘッジは
繰上げ返済をせずに、期限の利益と手元に資金を残す事です。

また、期限の利益とは返済期間だけを残す物ではなく、返済期間内に資金を
作ることである。軽減型のせっかく作った資金を繰上げ返済に回す考え方は、
本来の期限の利益の考え方と矛盾しています。

軽減型の期間の利益だけ残して、資金を返済に回したところで、回避できる
リスクなど大したレベルではないのに誇張されている。その割に前提条件が合わ
ないと、それなりに開く軽減と短縮の返済総額の差を軽く考えるのか不思議です。

[169: 匿名さん]

>>168
じゃ、とにかく前提条件を書いてみてよ。

返済軽減繰上げによって、期間短縮に比べて負担無く期限の利益を得るところが妙味。

多額の利息を払って期限の利益を得てリスクヘッジしてもつまんないじゃん。
ぜんぜん最高のリスクヘッジじゃないよ。

[170: 匿名さん]

リスクというのは一つの形でしか顕れないものではありません。月々の支払いに支障を
来すリスクを回避しようとすれば、なかなか元金が減らないというリスクを抱え込みます。
逆の回避行動を取れば、やはり逆のリスクを抱え込むのです。それらリスクをどうマネジメント
するか。そこを考えないで近視眼的に期限の利益なんて言ってると、あとで泣きを見ます。

[171: 匿名さん]

他でも書いたのですが、こちらでもご意見お聞かせ下さい。
夫５０代（自営業）８０歳までの住宅ローンが有ります。
４００万ほど余剰資金が発生し、繰上返済をしたいのですが
知人から「６０過ぎたら住宅ローン金利は保険だと思ったらいい。」と言われました。
新規保険加入は健康上の理由からできません。
仮に加入できても保険の掛け金が５万以上にもなります。
教育資金・老後資金の用意は人並みに出来ている場合、繰上返済して期間短縮するよりも
低金利の間は、保険と割り切って金利を払うほうが良いのでしょうか？