おりこうな繰り上げ返済とは？その２

[匿名さん]

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30521/

[1057: 匿名]

堂々巡りだな
最初から読めとは言わないけど、ある程度さかのぼってみれば同じ内容の繰り返しってわかるだろうに。
特に短縮型を推してる奴のがひどいな。
コロセウムの方にスレ立ててそっちでやってくれよ

[1058: マンション住民さん]

1,000万円を借りるとします。
A銀行では、金利3%、ローン期間20年、総返済額1,331万円と言われました。
B銀行では、金利3%、ローン期間35年、総返済額1,616万円と言われました。
どちらの銀行でも繰り上げ返済は無料でできます。
さて、どちらの銀行で借りるのが有利でしょうか。

「総返済額が少ないからA銀行が有利」と答えるのがこのスレに徘徊している短縮脳（笑）

[1059: マンション住民さん]

考えてみれば、上の例で、
「A銀行で借りる方が総返済額が少ないから有利」と答える人間が結構いるというのは、
最近流行の行動経済学で、
人間は必ずしも合理的な選択をするわけではないという話の実例として面白いね。

[1060: 匿名さん]

＞将来金利10%になっていてもそう言いきれるのか、中学生にも解るように説明してくれ。

1054ではないが、答えは「そう言いきれる」
仮に１０％になったら、短縮は間違いなく破産するが、軽減なら持ちこたえている可能性があるからだ。
中学生でも破産する方がやばいってことくらいわかるだろう。

[1061: 匿名さん]

>> 1058さん

> 1,000万円を借りるとします。
> A銀行では、金利3%、ローン期間20年、総返済額1,331万円と言われました。
> B銀行では、金利3%、ローン期間35年、総返済額1,616万円と言われました。
> どちらの銀行でも繰り上げ返済は無料でできます。
> さて、どちらの銀行で借りるのが有利でしょうか。

無理なく返せる程度なら、A銀行で借りるのが当然有利です。
人間の思考や行動は、まずはローンの額を含めた収入と支出から、ある程度生計を立てます。
無理なく返せる程度なら、特殊な例を除いた殆どの場合は、ベースの月々の返済額を多く設定した方が、
その後の繰上も含めて、早く返し終わることが殆どです。

ローンは借金です。結果的に早く返し終わった方が金銭的に得になります。
非常に単純な理論です。

繰り上げ返済の場合も同様で、短縮型にしても、月々の返済額は当初のものと変わりません。
そして、当初の月々の返済額は、自分の返済能力を考えて、無理なく返せると設定しているものではないですか？
だったら、悪戯に月々の返済額を減らして、総返済額が増えるリスクを生み出すのは得だとは思えません。

一般に、ローンが破綻するのは、リストラに会うとか、会社が潰れるとか、そういったケースが殆どで、
そういった場合は、月々の返済額が多少減っても破綻します。
月々の返済を僅かに減らしたところで、ローンが破綻するリスクの軽減にはなりません。


>>1060さん

> 仮に１０％になったら、短縮は間違いなく破産するが、軽減なら持ちこたえている可能性があるからだ。
> 中学生でも破産する方がやばいってことくらいわかるだろう。

10%と言ったら、バブルの全盛期以上ですよ。
金利が10%まで上がっていたら、物価もそれ相応に上がっているだろうね。
ならば、給料もそれ相応に上がっていると考えるのが普通でしょう？
だったら、短縮でも充分持ちこたえられるんじゃない？

[1062: 1045です]

>>1053さん

>ふーん。じゃあ、例えば3,000万円ローン残額が残っていて、1,000万円繰り上げ返済する場合、
>繰り上げ返済後のローン残額は、軽減型だと2,000万円になるけど、
>短縮型だと1,900万円くらいになっちゃうわけかね？

もちろん、そうはなりません。
1043さんも一回目はどの方式で繰り上げてもローン残額が一緒になることを理解できている模様。
自分が指摘したのはその後の話。

>・短縮型だろうが、軽減型だろうが、同じ金額を繰り上げ返済するのであれば、
>　繰り上げ返済後のローン残額も全く同じ。

といことで、改めて指摘しなおします。
ローン残額が同じときに、または、軽減された分も含めて毎月繰上返済したら、
といった条件をつければ、正しいです。

それから短縮を推奨しているわけではありません、念のため。
軽減型を正しく理解してもらいたいだけです。

[1063: 匿名さん]

>>1061は釣りか？　釣りだよね。釣りでないなら、
＞人間は必ずしも合理的な選択をするわけではない
の典型的な見本ということですな。実にわかりやすい見本だ。

[1064: 匿名さん]

>>1061さん

>ローンは借金です。結果的に早く返し終わった方が金銭的に得になります。
>非常に単純な理論です。

これを知っているのは当然の前提で、ここで軽減型や長期間のローンを推している人は、
そこから先の話をしています。

35年の長期で借りていても、軽減型繰上を使いこなせば、
20年ローンと同様に20年で返して総返済額を同じにもできるし、
不測の事態が発生したら35年で返すこともできる、と主張をしています。

月々の返済額が1～2万なら確かに変わらないかもしれません。
しかし、ローン返済の中盤、終盤ならば、
軽減型なら返済額が半分や1/3、あるいは1万円とかになっています。

ローン破綻のリスク、変わってきますよ。

[1065: 1064]

誤:月々の返済額が1～2万なら確かに変わらないかもしれません。
正:月々の返済額の差が1～2万なら確かに変わらないかもしれません。

訂正です

[1066: 匿名さん]

>1064

> 1,000万円を借りるとします。
> A銀行では、金利3%、ローン期間20年、総返済額1,331万円と言われました。
> B銀行では、金利3%、ローン期間35年、総返済額1,616万円と言われました。

> 正:月々の返済額の差が1～2万なら確かに変わらないかもしれません。

月々返済額は
A銀行が55,460円。
B銀行は38,485円。
月々の差額は16,975円。そんなに変わらないんじゃないの？

軽減なら破綻しないけど短縮したら破綻するってのは、言いすぎだと思う。

[1067: 匿名さん]

> 1058,1059,1060

C銀行では、金利10%、ローン期間20年、総返済額2,3160万円、月々の返済額96,502円と言われました。
D銀行では、金利10%、ローン期間35年、総返済額3,6106万円、月々の返済額85,967円と言われました。

どちらの銀行でも繰り上げ返済は無料でできます。
さて、どちらの銀行をあなたは選びますか？

[1068: 匿名さん]

>>1066

3000万の場合はどう？

A銀行が166,379円
B銀行が115,455円
その差50,924円

俺なら35年で借りておいて、軽減型で166,379円を払い続けて不測の事態が生じた際は115,455円以下になっているであろう約定金額で支払いながら折りを見てA銀行の返済に戻して破綻リスクを回避しつつ、あわよくば20年で完済出来れば万事良しとして組むけど。

君はどう？

[1069: 匿名さん]

あちゃ。一桁間違った。恥ずかし。

> 1058,1059,1060

1,000万円を借りるとします。
C銀行では、金利10%、ローン期間20年、総返済額2,316万円、月々の返済額96,502円と言われました。
D銀行では、金利10%、ローン期間35年、総返済額3,610万円、月々の返済額85,967円と言われました。

どちらの銀行でも繰り上げ返済は無料でできます。
さて、どちらの銀行をあなたは選びますか？

金利が高くなってくると、あなた方の言う常識的な判断ができなくなってきませんか？

[1070: 匿名さん]

>1068

借りている金額は比率の問題であって、この場合は関係ない。

分からない人に説明すると、3000万借りた場合は1000万借りた場合に比べて、すべてが3倍になるだけ。ローン期間が20年だろうと35年だろうと両者ともにリスクが3倍になるだけ。月々の返済額の差も単純に3倍になっただけ。

[1071: 匿名さん]

>>1069
当然にＤ銀行を選ぶよ。
で、実際には繰上を含めて月平均１０万円を返済する。
そうするとＣ銀行より２年早い１８年で完済だ。

[1072: 匿名さん]

>>1070

>>1066は、
＞＞月々の差額は16,975円。そんなに変わらないんじゃないの？
＞＞軽減なら破綻しないけど短縮したら破綻するってのは、言いすぎだと思う。
と言っている。差額が3倍になった場合でも20年と35年で破綻リスクは変わらないと？

[1073: マンション住民さん]

>>1069
>1,000万円を借りるとします。
>C銀行では、金利10%、ローン期間20年、総返済額2,316万円、月々の返済額96,502円と言われました。
>D銀行では、金利10%、ローン期間35年、総返済額3,610万円、月々の返済額85,967円と言われました。
>どちらの銀行でも繰り上げ返済は無料でできます。
>さて、どちらの銀行をあなたは選びますか？

私なら初めから20年で返すつもりでD銀行から35年で借りておいて、
軽減型で96,502円を払い続けて、
不幸にして不測の事態が生じた際は返済額を減らして破綻リスクを回避しつつ、
何事もなく20年で完済出来ればそれで良しとして組むけど。

これだけ説明してもまだ理解できない馬鹿が世の中には大勢いるんですね。勉強になりました。

[1074: サラリーマンさん]

>>1073

一生懸命説明しようとするあなたは立派だけど、世の中には色んな人がいるので、
あまり時間を無駄にする必要はないと思う。

ファイナンスの世界ではTime valueが重要なんだけどね。

[1075: 匿名さん]

>>1072

> ＞＞月々の差額は16,975円。そんなに変わらないんじゃないの？
> ＞＞軽減なら破綻しないけど短縮したら破綻するってのは、言いすぎだと思う。
> と言っている。差額が3倍になった場合でも20年と35年で破綻リスクは変わらないと？
変わらないね。月々166,379円払ってる人が50,924円を軽減できることと、月々55,460円払ってる人が16,975円を軽減できることは共に30%を軽減できることの違いでしかない。
多く借りている人間が多くリスクをとる必要があるのは当たり前のことでしかない。多く借りている場合は、それだけ破綻のリスクを考えておけってこと。

[1076: 匿名さん]

>>1072

なるほど。20年と35年で借りた場合でも破綻リスクは変わらないと。
ということは君は20年を選択するという理解でいいかな？
もしそうだとして、あえて期限の利益を捨てて20年を選択する理由を聞かせてもいたい。

[1077: 匿名さん]

（失礼。アンカー打ち間違え。）

>>1075

なるほど。20年と35年で借りた場合でも破綻リスクは変わらないと。
ということは君は20年を選択するという理解でいいかな？
もしそうだとして、あえて期限の利益を捨てて20年を選択する理由を聞かせてもいたい。

[1078: 匿名]

余裕があるからでしょ
優遇1.5%で、実質変動金利1%を切るんだから、預金連動で金利ゼロなんか考えずに、その分の資金で1%以上の運用をした方がメリットあるでしょ。
金利ゼロになる分には利息すら付かないし、2%で運用出来たら、1%分金利貰える形になります。
金利が2%やら3%まで上がってきたら別ですが、そのときは、繰り上げ返済してしまえばいいのでは

[1079: 匿名]

頑固者ばかり

[1080: 匿名さん]

なんで自分の首を自分でしめるのでしょうかね。
長く貸してくれるならその権利はもらっておけばよい。
あとは自分で計算すりゃあいい。

[1081: 匿名さん]

>> 1080

そもそも理解する気が無い気がします。
だってこんな簡単な理屈を延々と理解出来ないって、
普通あり得ないでしょ。

例えば既に期間短めでローンを組んじゃっている人とかが、
自分の過去の決断を正当化するために必死になっているのでは？

[1082: 匿名]

キャッシュで買える人が、住宅減税の恩恵を享受するなら、３５年と１０年、どちらが良いのですか？

[1083: 匿名さん]

原理的なことは、みんな理解してると思いますよ。

ただ、現実のことを考えたとき、
頭金を多く用意できる人は、期間を短めにローンを組む傾向が強いです。
そういう人は、月々の返済も余裕を持ちながら組んでいて、
普通に貯金も溜まっていくタイプなので、
繰り上げ返済で返済額軽減にしてもメリットは感じないでしょう。

逆に、頭金を殆ど用意できない人は、殆ど返済期間は長めです。
このタイプの人は、お金があれば使ってしまう人が多いので、
返済額軽減で繰り上げ返済しても、
結局は短縮型との差額をきちんと繰り上げるなんてことはないでしょう。
それならば、期間短縮で確実に繰り上げたほうが結果的には総支払額が減って得です。

実際上、月々のローンの返済額がちょっと減った増えたで、
ローンが破綻する人なんて殆ど居ないでしょう。

それよりも、短縮型ではなく、返済額軽減を選択したことで、
総返済額が増える人のほうがはるかに多いでしょう。

期間が長いことをリスク軽減などと言っている人は、
原理がどうこうではなく実際上どういうリスクが軽減できるのでしょうか？

[1084: 匿名さん]

まぁ、個人の属性で短縮 or 軽減を好きに選べば良いってことか。
ちなみに俺は軽減型できちんと繰上げしてるけどね。

[1085: 匿名さん]

期限の利益ｗ

[1086: 匿名]

銀行にとってもおいしいお客様（笑）

[1087: 匿名]

新築マンションの人気物件ならガンガン返して固定資産税半額が終わる５年後売却すれば、手元に頭金よりかなりの額が残りますよ。低金利、短縮でおもしろいくらい元金が減りますし。

[1088: 匿名さん]

意見1 ：軽減派が言っている事

(借り入れ期間を伸ばした場合に金利・手数料等の金銭コストが発生しないケースを想定し)
「金銭的コスト」と「リスク」という2つの視点のみで考えると、
可能な限り借り入れ期間を伸ばし、且つ余剰資金でしっかり繰上げする「軽減型」返済が
絶対的に合理的な方法である。


　　(・・・ここまでで理解してない人いませんか？　
　　 上記の意見は、ここに書かれた前提条件をふまえると、
　　 一切の例外なく普遍の真理として正しいですが、わかりますか？)



意見2 ：短縮派が言っている事

「金銭的コスト」と「リスク」に話を限定して意見1が理論上正しいのは理解できるが、
実際の人間心理、手間、低減できるリスクの価値など考えると、
わざわざ期間を伸ばす事のメリットは薄い。
それなりに余裕はありつつも長すぎない借り入れ期間を設定する(=「短縮型」返済)のが、
現実的には合理的だと思われる。


ということですよね。
意見1の理屈を理解した上であれば、あとは自分の性格などにあわせて本人の判断が大事だと思います。

[1089: 匿名さん]

＞原理的なことは、みんな理解してると思いますよ。

そうかなあ？　「定年までに返済しなければならないから短縮型で繰り上げます」という発言が絶えないのはなぜだろう。

[1090: 匿名]

永住する家なら、軽減型繰上で薄紙を剥がす様に返し、インフレを待て

[1091: 匿名さん]

永住する家ですから、短縮型繰上で厚紙を剥がす様に返し、インフレを待ちません。

[1092: 匿名]

↑短縮はお尻を削るので、薄紙にもなりませんよ。毎月の額は変わらないの。

[1093: 匿名]

中身の比率が変わります。

[1094: 匿名]

昔はインフレで、借金の額が目減りして、給料は上がってたんでしょうけど、買った家って、今は二束三文だもんね。
ローンの損得より、満足した家に住めばいいのでは？

[1095: マンション住民さん]

>>1088
>意見2 ：短縮派が言っている事
>「金銭的コスト」と「リスク」に話を限定して意見1が理論上正しいのは理解できるが、

これ自体に異存はない。
ただし、短縮派さんは昨日まで、
「短縮は総返済額が少ないから金銭的に得だ」
と言っていたんだけどね。

銀行が、「同じ金利でより長期間貸してあげますよ」と言っているのに、
短縮派さんはそれを断って、わざわざ相対的に高い金利を払って短い期間しか借りないと言うんだから、
銀行にとってはおいしいお客様だし、
万一のときに困るのは本人だけなんだから、
自分で自分の首をしめるのも個人の自由ってことでいいんじゃないでしょうか。

不幸にして不測の事態が起きたときも、
あえて退路を断って背水の陣を敷いた方が火事場の馬鹿力が出るかもしれませんしね。

ただし、「短縮は総返済額が少ないから金銭的に得だ」という大嘘を
ビギナーの人たちに教えるのはいただけないな。

[1096: 匿名]

銀行は長期に借りて貰って、最初にいっぱい利息取れる方がおいしいでしょ。ただ破綻されると困るから、ちまちま返す軽減型繰上に手数料かけなくしただけで、余裕のある人は、短縮かけてローン終わらせ、賃貸に回し、賃貸料を次の新居のローン補助に回し、また早くローン返し終わりますけどね。。

[1097: 匿名さん]

短縮型にした方がローン返済が早く終わる事はないのだが。
軽減型でも手数料が無料であれば同じ様に返済すれば、同じ年数同じ金額で終わる。
銀行にとってはどちらも同じ。

[1098: 匿名]

ちまちまとね。

[1099: 匿名]

軽減て期限の利益だから、早く返してどおする。

[1100: 匿名]

の〜〜〜んびり、返してけば？

[1101: 匿名さん]

>1099
最終的には同じになるんだから結果として早く返す事になる。
何かあった時に早く返さなくてもいいだけの話。

[1102: 匿名さん]

何かあったときは同じだわい。

[1103: 匿名さん]

>>1102
何かの内容によるだろ。死んだらどちらも同じだが、例えば給料が20%カットになった時は軽減型にしておけば売らずにすむかもしれないって話だって。
もちろん軽減型にしてたって手放さなきゃだめかもしれないが、危険性がより低いって話。

[1104: 匿名さん]

給料も定昇のみ、終身雇用も・・・。こんな時代だから迷わず軽減。

[1105: 匿名さん]

ある時期纏まったお金が出来て、繰り上げ返済を考えたとき、
軽減型で返す人で、本当に毎月短縮型と同じ繰上げ返済をし続ける人は殆ど居ないだろう。
たとえ、繰上げ返済をした当時は、そのともりでも、それから数十年ずっとは。

なので、返済期間は当初短縮方を選択した人のほうが、
最終的に完済する時期は早くなり、総返済額も少なくなることが多い。

それが理解できず、最初かしこいと思い込んで、軽減型を選択して、
結局当初考えていたような繰上げ返済が出来ず損をするひとは、
銀行にとっておいしい客だよね。

[1106: 匿名さん]

>>1105
だから、そうやって自分の性格を押しつけられてもね～。