おりこうな繰り上げ返済とは？その２

[匿名さん]

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30521/

[1017: 匿名さん]

1015です。


> 1016さん

いい質問ですね～(笑)
そもそも余裕をもった返済計画を立てている場合、一般的に「おりこう」なやり方は、
「余裕資金でせっせと繰り上げ返済する」ですね。
将来の金利負担が軽くなるので、大きな金銭的メリットがあります。

そもそもこのスレで「軽減型」と呼ばれるやり方のポイントは、
　1. 余裕を持った返済計画になるように返済期間を設定する
　2. 余裕資金でせっせと繰り上げ返済する

ですよね。
なので、そもそも余裕を持った資金計画を立てている時点で
軽減型のスタートラインに立ったことになります。
その状態からせっせと繰り上げするのが「おりこう」です。

但し、このやり方のひとつの狙いはリスク軽減なので、
現金の残高がある一定レベル(数百万円くらい？　人によって違う)までは繰り上げせず、
それを超えてた分をマメに繰上げするのが正しいやり方と思います。

(また、より厳密に言うと、ローン金利よりも高い運用益が狙える場合は、
住宅ローンを繰上げせずに、より高い利率で運用するのが「おりこう」です)

[1018: 匿名さん]

結局、余裕のある返済をしている人にとっては、面倒くささが残るだけで、
月々の返済額が、今以上に減ることに全くメリットに感じないでしょう。
なので、この軽減型をベースに毎月繰り上げ返済を繰り返す方返済方法を知ったところで、
変わらず、短縮型の繰り上げ返済をするでしょうね。

一方、ギリギリで返済している人や、余裕がそれほど無い人にとっては、
月々の返済額が今以上に減る可能性を残すことに、メリットを感じる人も多いでしょう。
なので、この毎月繰り上げ返済を繰り返す方返済方法を知ったら、
実行しようと考える人も出てくるでしょうね。

ただ、現実を考えて、何十年も毎月毎月繰り上げ返済し続けるかを考えたら、
途中で繰り上げをしない人は結構いるでしょうね。
だって、苦しくなることを見越して、月々の返済額のベースを下げているのですから。
でも、こういった人も、初めから短縮型にしておけば、結局は普通に返してしまうものですが…。

結局は、銀行としては、最初から期間短縮で繰り上げられるよりも、
こういった方法があると提案して、返済額軽減に客を流した方が、利息による収益は多くとれるので、
この返済方法を啓発することは、銀行が一番儲かるのかもしれないでしょうね。

[1019: 匿名さん]

仮に3000万を35年で借りた。
期間短縮、支払い金額減額の二人が同じように借りて、繰上げ返済し、仮に2500万まで元金が減った。

その場合、その時点で期間短縮の人が25年残っていた場合、単純に2500万のローンを25年返済で組むか、
2500万のローンを35年ローンで組むかと同じ話しです。

ローン控除とか控除期間、固定金利か変動か、子供の成長時に月々負担は減らしたい等々、
様々な条件を色々考えるから人それぞれあった返済方法があるわけで、
おりこうかどうかの議論は別として金額的な損得だけを考えたら期間短縮が得です。

支払い金額減額と期間短縮が同じ金額になるのは、減額の人が月々の繰上げ額＋月々で減った返済額も繰り上げ。
この条件の時だけです。これは単純に月々の返済額が増えていきますが、結果として元金がなくなり期間も短くなるからです。

そもそも議論に手間暇まで含めて考えるのはどうかと。

↓1015さんの意見は同感です。おりこうです。

＞(また、より厳密に言うと、ローン金利よりも高い運用益が狙える場合は、
＞住宅ローンを繰上げせずに、より高い利率で運用するのが「おりこう」です)

[1020: 匿名さん]

>>1016
余裕のある、返済計画を考えるのは、ローンを組む時の前提だけど、リスクってのは人にって色々なので、
自分が死んでローンが消えるならまだしも、家族が病気になるとか、安定してるいう大手でも数十年単位で
みれば、どうなるかはわからない。

そういうときに、融通が利くようにしておくかどうかだと思うんだよね。軽減を選ぶ理由って。

それにさ、そもそも余裕があってきちんと返せるなら、繰り上げじゃなくて、最初からその返済額で
ローンを組めばいい。

繰り上げで期間短縮がいいという意見の人で、余裕があるな返済をしてる人云々といってるけど、
そんなら最初から期間も短め、返済額も多めで借りればいいんじゃないの？

それをしない段階で、何らかのリスクとか不安（手元にお金を持っておきたいという気持ち）がある
んだと思うけどね。

[1021: 匿名さん]

鋭い。

[1022: 匿名さん]

補足しとくと、支払額も多めで、期間も短くして借りればいいじゃないというと、それじゃ余裕がなくなる
という返事が来ると思うんだけど、それって、期間短縮の人が余裕のラインを普段の返済額で固定してて、
それよりも自分の状況が悪化することはないと予想してるってだけだよね。
（そういう意味での余裕ある返済）

まあ、それはいいと思うんだけど、軽減の人は、将来のリスクってのは期間が長くなるほど不確かに
なるので、それなら将来の余裕の基準を下げておこうって考えなんだよね。

ここで話してる人はわかってると思うけど、この場合の基準ってのは銀行への支払いの義務を下げる
って意味であって、実際に支払う額はその時の余裕で決まってくる。その義務と余裕の間の差を広げ
ることが、リスク管理と考えているってこと。

ということで、将来のリスクに対する考え方の違いなので、話し合って結論が出るのものではないと
思うよ。

[1023: 匿名さん]

1015です。ありゃりゃ・・・。

書き込み最後にします。
前も書きましたが、もし何らかの理由により以下の式が成り立つ場合は、基本的にはこのスレでいう
「短縮型」にメリットがあります。

　繰上げ返済のコスト(時間など含む)　＞　諸々のリスクが減少するメリット


非常に忙しい、性格的に繰り上げ返済ができない、等は
「繰上げ返済のコスト」を増加させますので、
このような方は上記の式が成立し、「短縮型」が良いと思います。


ただ、1018さんが仰っているのは「性格が怠惰で繰り上げ出来ない」といったケースは、
「おりこうでない人が存在し、そういう人には(一般的に)おりこうなやり方は適していない」という話ですね。

要は「おりこうでない人が現実的に選択し得る範囲で、おりこうなやりかた」
という議論かと思いますが、これはまあ、結論の無い、果てしない話ですね。

[1024: 匿名さん]

1020さん、

今は良くても先が不明だから期間短め、返済額多めは怖いのです。

昔と違い今は繰り上げ返済手数料ないところも多いので、手数料がない所で借り入れていると過程して話しをさせて頂くと、短めで最初から借りた場合の金利差分による損失は1ヶ月分のみとなり、たったそれだけで安心も買っている事になります。
（短めで借りた場合の支払い期間と同じ期間で返済しようとした場合です。）

また、今は働けない場合の返済ちゃらの条件で８大疾病特約とかいうのを金利に含めて無料にしてくれるところもあります。多少の軽減では働けなくなった場合、結局焼け石に水です。軽減の方はあくまで日々の生活を考えて選択しているかと。

[1025: 匿名]

だからもう好きにすればいいじゃん。

[1026: 匿名さん]

月々６万返済していた人が、軽減型により月々の支払いを４万円まで下げた段階で、短縮型の繰上げ返済に切り替えた場合、月々の支払いは、４万円を上限に期間が短縮されるのでしょうか？それとも６万円が上限となるのでしょうか。

[1027: 匿名さん]

>>1026
固定金利だとすれば、当然支払額は４万円のまま。
変動の場合も金利が変わらなければ４万円のまま。

[1028: 匿名さん]

>>1027
ありがとうございます。
ということは、ある日、銀行が無料だった繰り上げ手数料を有料に変更するという事態が発生した場合、軽減型で返済してきた人は、短縮型で返済してきた人と同額を毎月繰上げ返済できなくなりますね。

[1029: 匿名さん]

>>1028
まぁ確かにそうだが、それの何が問題なんだ？
条件が変わったなら、条件が変わった場合の対応をすればいいだけだろう？

毎月でなくて年１度の繰り上げでもいいだろうし。
繰り上げ手数料と残期間によっては、次の繰り上げ型の時は短縮型を選んでもいい。

条件が変われば当然方法論も変わるのは当たり前の話。

[1030: 匿名さん]

軽減型がやりたいことは多少は手間暇や、場合によっては多少のコストがかかっても、臨機応変に対応しやすい状況を作ることだろ？

別に何が何でも軽減型を選ぶ必要なんてない。軽減型を選んでおく事によって、収入減や金利上昇時の家計への影響度合いを低減するという話。

ただ軽減型をそのまましただけだと短縮型よりも利息削減効果が薄いので、それを補う為に毎月繰り上げすれば短縮型と同じ効果も得られる。しかし別にどうしても短縮型と同じコストにしなければいけない訳でもなく、それも可能ってだけでそれ自体が目的ではない。毎月絶対に支払わなきゃいけない額が少ないから、不測の事態に対応しやすい事がメリットであって、利息削減を短縮型と同じにする事はおまけみたいなものだろ。

当然、手数料無料でなければ年に一度など繰り上げ頻度は減るだろうし、そうすれば利息削減効果は下がるだろう。

しかしどの程度の効果があるかは状況次第で変わるが、不測の事態に対応しやすいのは短縮型より軽減型で繰り上げておいた方。

たとえば何かで収入が減った場合、短縮型で繰り上げていた方が毎月の暮らしは当然苦しくなり破綻しやすくなる。軽減型ならもしかしたら何とか支払えるかもしれない。そんな状況がもしかしたらくるかもしれない。もちろんこないかもしれないが。

だからそれに対して手間暇や利息削減の差が「保険料」と思えるなら軽減型。
それではリスク対応にならないと思うか、手数料がかかるからリスク対策より利息削減効果の方が魅力があると思うなら短縮型。それだけの話だろ。

[1031: 匿名]

元金均等変動で短縮型で繰り上げしたら月々の返済も大分利息分が減ると思いますが。
車とか旅行とかに回したいので最後の５００万ぐらいだらだら返済したいので一括繰り上げで軽減型にしたいけどうちの銀行はできないみたい。

[1032: 匿名さん]

>>1024

>>1020だけど、それに関係する話は　>>1022に補足として書いてあるよ。

[1033: 匿名]

ギリギリローンの人は軽減型でリスク回避、余裕のある人は短縮にして、固定資産税が上がる頃、物件を売却し、売却利益を得るか、さもなければ、さっさとローン返して賃貸に回し、賃料で儲けます。実家がある人、他に物件が買える人なら。

[1034: 匿名]

銀行も破綻されないように、ちまちま返済できる利便性を開発したんだから、利用しない手はないって事でしょう？
キャッシュで買えるけど、あえて住宅減税利用の為、３５年に設定し、１０年間繰上せず、１１年目に一括返済します。

[1035: 匿名]

>1034
キャッシュで払える資金があるなら35年で借りる必要はないのでは？
期間11年で借りたほうが金利が低くて済むと思うが。
それとも変動？

[1036: 匿名さん]

>>1006に書いてあるけど、

> 3000万円を2.4%の固定金利で借りて、１年後に500万円繰上げしたとき、
> 軽減型で返済した時は月々18,292円安くなりますが、
> 短縮型で繰り上げ返済した時は、返済期間が7年11か月短くなり、
> 総返済額は軽減型で返済した時と比べると、約278万6500円安くなります。

短縮型で繰上げされると、その段階で銀行は約278万6500円の回収が無理になります。

でも、軽減型にして月々繰り上げ返済を繰り返せば、
短縮型で繰り上げるのと同じにすることも出来るし、リスクも軽減できると言って、
軽減型で繰り上げさせれば、銀行には最大278万6500円の回収の可能性が残ります。

実際、短縮型で繰上げしても、殆どの場合は、その返済額に合わせて生活するので、
結局は何の問題も無く返済できるものです。
一方、破綻してローン返済が出来なくなる人にとっては、
月々の支払いが１万２万安くなっても何の影響もなく、払えないものは払えません。

軽減型を選択することは、結局は銀行にとって都合がよく、
裏を返せば、あまりおりこうな返済方法ではないと思います。

[1037: 匿名]

＞1035
変動で優遇−１．５％で0.95%です。税金１％戻りますが、１０年で柔軟に対応します。手数料かからないので、不利ならその時、返します。

[1038: 匿名さん]

>>1036
余裕のある人（つまり、35年で借りてはいるが、その20年くらいで繰上げしようとしている場合）が
軽減をすれば、三分の一くらいの期間（10年くらい）で、支払わないといけない額が半額程度になると
思うんだが、それで1万とか2万しか違わないってことは、元のローンの支払いが、4万とか5万ってこと？

35年の支払いで月5万だとすると、審査金利を４％で考えて借りれるのが1100万。
１％で計算して、1800万くらい。

それだと、確かに余裕の支払いだし、手続する方がコストが高いから、軽減みたいな面倒なことは考えなくて
いいかもね。

というか、時間を気にするような稼ぎの人なら、それくらいの支払いはローンいらないと思うよ。

[1039: 匿名さん]

>>1038 だけど、計算間違いしてた。
「三分の一くらいの期間（10年くらい）で、支払わないといけない額が半額程度になる」

を、「三分の一くらいの期間（10年くらい）で、支払わないといけない額が15％程度減る」に修正。
全然違うなｗ

なので、そのあとの文章が
「それで1万とか2万しか違わないってことは、元のローンの支払いが、10万程度ってこと？」
に修正。

そのあとの借りれる額も修正がいるけど、結論はあまり変わらない。

[1040: 匿名さん]

>変動で優遇−１．５％で0.95%です。税金１％戻りますが、

０．０５％プラスになるってことなのでしょうか？

[1041: 匿名さん]

> 1034
> 1037

その条件なら、東京スターあるいはHSBCの預金額連動型の方が
ずいぶん得ですよ。変動金利0.95%よりは桁違いに安くなります。
知ってて選ばなかったんならいいんですが、知らなかったのなら
今からでも考えてもいいかも。

私も取り敢えず35年で借りておいて、住宅ローン減税終わった時点(10年後)で
全額返済する予定です。

[1042: 匿名さん]

>>1040さん

>変動で優遇−１．５％で0.95%です。税金１％戻りますが、
>０．０５％プラスになるってことなのでしょうか？

利息は毎月毎月の残高に対してかかるのに対して、
住宅ローン減税は、年の最後の残額に応じて帰ってきます。
なので、差し引きは、0.037%くらいです。

[1043: マンション住民さん]

２年ぶりにこのスレを見ました。

・短縮型だろうが、軽減型だろうが、同じ金額を繰り上げ返済するのであれば、
　繰り上げ返済後のローン残額も全く同じ。
・ただし、軽減型の場合は、その金額を元々の返済期間（例えば、３５年）で返済すれば良いが、
　短縮型の場合は、全く同じ金額をより短い返済期間（例えば、２５年）で返済しなければならない。
・要するに、軽減型とは、繰り上げ返済した時点で改めて、３５年ローンを借りたのと同じこと。
　短縮型とは、全く同じ金額を、２５年ローンで借りたのと同じこと。
・３５年のローンを、再度繰り上げ返済を行って２５年で返済することは可能だが、
　逆に２５年のローンを３５年に延ばすことは不可能。
・なので軽減型の方が自由度が高い。

この簡単な理屈を、私は２年前に数秒で理解しましたが、
いまだに理解できずにわけのわからない書き込みを続ける人がいるのは驚きですね。

[1044: 匿名]

私も東京スターの預金連動で減税の恩恵だけ預かります。一括現金分を普通預金に預け、金利ゼロスタートです。おすすめですよ！

[1045: 匿名さん]

肝心の・1,2,3個めが間違っています。
それだと期限の利益は確保できているけど、総返済額は高めになっちゃいますよ。

[1046: ビギナーさん]

こないだ初めて繰上げしたビギナーです。

＞それだと期限の利益は確保できているけど、総返済額は高めになっちゃいますよ。

総返済額は高めになっちゃうけど、そう返済額からしたら微々たるもんで、
自由度が高いほうがおりこうな返済だっていう理解なんですけど、違いますか？

[1047: 匿名さん]

>>1043

それで？

[1048: 匿名]

私は数秒では理解できなかったが、
同じ借り入れ金額と金利でも、１０年で返したい人もいれば３０年で返したい人もいる。
長い返済期間が残っているほうが絶対的に有利という理論には賛同できない。

[1049: ビギナーさん]

10年で返したいなら10年で返せるように繰上げ返済をするだけで、
返済期間と返済方法は話が別では？

10年で返したいと思って繰り上げ返済行く上で、将来何があるかわからないので
そのリスク回避としては短縮より軽減のほうが良いといっていると思います。

[1050: 匿名さん]

有利不利ではなくて軽減型のほうが融通きくという話だと思う

[1051: 匿名さん]

>長い返済期間が残っているほうが絶対的に有利という理論には賛同できない。

軽減型は、
「長い返済期間が残っている」のではなく、
「長い返済期間にもできる」が正しい。
当然ですが、「短い返済期間にもできる」

短縮型は、
「返済期間が短くなる」が「長くする事は出来ない」


自分に都合のいいことだけ理解するのは良くありませんよ｡

[1052: 匿名さん]

長くする事は出来ないけど長くする必要が全くない人は短縮型

[1053: マンション住民さん]

>>1045
>肝心の・1,2,3個めが間違っています。
>それだと期限の利益は確保できているけど、総返済額は高めになっちゃいますよ。

ふーん。じゃあ、例えば3,000万円ローン残額が残っていて、1,000万円繰り上げ返済する場合、
繰り上げ返済後のローン残額は、軽減型だと2,000万円になるけど、
短縮型だと1,900万円くらいになっちゃうわけかね？

小学校からやり直しな（笑）

[1054: マンション住民さん]

「短縮型の方が総返済額が少ないから有利だ」という理屈は、
「1,000万円を借りるとき、35年ローンよりも20年ローンの方が総返済額は少ないから、
20年ローンの方が有利だ」と言ってるのと同じなんだよね。

本気でそう思っているなら、小学校は言いすぎでしたが中学校からやり直した方が良いと思います。

[1055: 匿名さん]

同じネタ繰り返し秋田。
次スレは無しの方向で。
過去ログで残れば十分。

[1056: 匿名]

現在の超低金利なら長期で借りたほうが得に見えるかもしれんが、将来金利10%になっていてもそう言いきれるのか、中学生にも解るように説明してくれ。

[1057: 匿名]

堂々巡りだな
最初から読めとは言わないけど、ある程度さかのぼってみれば同じ内容の繰り返しってわかるだろうに。
特に短縮型を推してる奴のがひどいな。
コロセウムの方にスレ立ててそっちでやってくれよ

[1058: マンション住民さん]

1,000万円を借りるとします。
A銀行では、金利3%、ローン期間20年、総返済額1,331万円と言われました。
B銀行では、金利3%、ローン期間35年、総返済額1,616万円と言われました。
どちらの銀行でも繰り上げ返済は無料でできます。
さて、どちらの銀行で借りるのが有利でしょうか。

「総返済額が少ないからA銀行が有利」と答えるのがこのスレに徘徊している短縮脳（笑）

[1059: マンション住民さん]

考えてみれば、上の例で、
「A銀行で借りる方が総返済額が少ないから有利」と答える人間が結構いるというのは、
最近流行の行動経済学で、
人間は必ずしも合理的な選択をするわけではないという話の実例として面白いね。

[1060: 匿名さん]

＞将来金利10%になっていてもそう言いきれるのか、中学生にも解るように説明してくれ。

1054ではないが、答えは「そう言いきれる」
仮に１０％になったら、短縮は間違いなく破産するが、軽減なら持ちこたえている可能性があるからだ。
中学生でも破産する方がやばいってことくらいわかるだろう。

[1061: 匿名さん]

>> 1058さん

> 1,000万円を借りるとします。
> A銀行では、金利3%、ローン期間20年、総返済額1,331万円と言われました。
> B銀行では、金利3%、ローン期間35年、総返済額1,616万円と言われました。
> どちらの銀行でも繰り上げ返済は無料でできます。
> さて、どちらの銀行で借りるのが有利でしょうか。

無理なく返せる程度なら、A銀行で借りるのが当然有利です。
人間の思考や行動は、まずはローンの額を含めた収入と支出から、ある程度生計を立てます。
無理なく返せる程度なら、特殊な例を除いた殆どの場合は、ベースの月々の返済額を多く設定した方が、
その後の繰上も含めて、早く返し終わることが殆どです。

ローンは借金です。結果的に早く返し終わった方が金銭的に得になります。
非常に単純な理論です。

繰り上げ返済の場合も同様で、短縮型にしても、月々の返済額は当初のものと変わりません。
そして、当初の月々の返済額は、自分の返済能力を考えて、無理なく返せると設定しているものではないですか？
だったら、悪戯に月々の返済額を減らして、総返済額が増えるリスクを生み出すのは得だとは思えません。

一般に、ローンが破綻するのは、リストラに会うとか、会社が潰れるとか、そういったケースが殆どで、
そういった場合は、月々の返済額が多少減っても破綻します。
月々の返済を僅かに減らしたところで、ローンが破綻するリスクの軽減にはなりません。


>>1060さん

> 仮に１０％になったら、短縮は間違いなく破産するが、軽減なら持ちこたえている可能性があるからだ。
> 中学生でも破産する方がやばいってことくらいわかるだろう。

10%と言ったら、バブルの全盛期以上ですよ。
金利が10%まで上がっていたら、物価もそれ相応に上がっているだろうね。
ならば、給料もそれ相応に上がっていると考えるのが普通でしょう？
だったら、短縮でも充分持ちこたえられるんじゃない？

[1062: 1045です]

>>1053さん

>ふーん。じゃあ、例えば3,000万円ローン残額が残っていて、1,000万円繰り上げ返済する場合、
>繰り上げ返済後のローン残額は、軽減型だと2,000万円になるけど、
>短縮型だと1,900万円くらいになっちゃうわけかね？

もちろん、そうはなりません。
1043さんも一回目はどの方式で繰り上げてもローン残額が一緒になることを理解できている模様。
自分が指摘したのはその後の話。

>・短縮型だろうが、軽減型だろうが、同じ金額を繰り上げ返済するのであれば、
>　繰り上げ返済後のローン残額も全く同じ。

といことで、改めて指摘しなおします。
ローン残額が同じときに、または、軽減された分も含めて毎月繰上返済したら、
といった条件をつければ、正しいです。

それから短縮を推奨しているわけではありません、念のため。
軽減型を正しく理解してもらいたいだけです。

[1063: 匿名さん]

>>1061は釣りか？　釣りだよね。釣りでないなら、
＞人間は必ずしも合理的な選択をするわけではない
の典型的な見本ということですな。実にわかりやすい見本だ。

[1064: 匿名さん]

>>1061さん

>ローンは借金です。結果的に早く返し終わった方が金銭的に得になります。
>非常に単純な理論です。

これを知っているのは当然の前提で、ここで軽減型や長期間のローンを推している人は、
そこから先の話をしています。

35年の長期で借りていても、軽減型繰上を使いこなせば、
20年ローンと同様に20年で返して総返済額を同じにもできるし、
不測の事態が発生したら35年で返すこともできる、と主張をしています。

月々の返済額が1～2万なら確かに変わらないかもしれません。
しかし、ローン返済の中盤、終盤ならば、
軽減型なら返済額が半分や1/3、あるいは1万円とかになっています。

ローン破綻のリスク、変わってきますよ。

[1065: 1064]

誤:月々の返済額が1～2万なら確かに変わらないかもしれません。
正:月々の返済額の差が1～2万なら確かに変わらないかもしれません。

訂正です

[1066: 匿名さん]

>1064

> 1,000万円を借りるとします。
> A銀行では、金利3%、ローン期間20年、総返済額1,331万円と言われました。
> B銀行では、金利3%、ローン期間35年、総返済額1,616万円と言われました。

> 正:月々の返済額の差が1～2万なら確かに変わらないかもしれません。

月々返済額は
A銀行が55,460円。
B銀行は38,485円。
月々の差額は16,975円。そんなに変わらないんじゃないの？

軽減なら破綻しないけど短縮したら破綻するってのは、言いすぎだと思う。