おりこうな繰り上げ返済とは？その２

[匿名さん]

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30521/

[1017: 匿名さん]

1015です。


> 1016さん

いい質問ですね～(笑)
そもそも余裕をもった返済計画を立てている場合、一般的に「おりこう」なやり方は、
「余裕資金でせっせと繰り上げ返済する」ですね。
将来の金利負担が軽くなるので、大きな金銭的メリットがあります。

そもそもこのスレで「軽減型」と呼ばれるやり方のポイントは、
　1. 余裕を持った返済計画になるように返済期間を設定する
　2. 余裕資金でせっせと繰り上げ返済する

ですよね。
なので、そもそも余裕を持った資金計画を立てている時点で
軽減型のスタートラインに立ったことになります。
その状態からせっせと繰り上げするのが「おりこう」です。

但し、このやり方のひとつの狙いはリスク軽減なので、
現金の残高がある一定レベル(数百万円くらい？　人によって違う)までは繰り上げせず、
それを超えてた分をマメに繰上げするのが正しいやり方と思います。

(また、より厳密に言うと、ローン金利よりも高い運用益が狙える場合は、
住宅ローンを繰上げせずに、より高い利率で運用するのが「おりこう」です)

[1018: 匿名さん]

結局、余裕のある返済をしている人にとっては、面倒くささが残るだけで、
月々の返済額が、今以上に減ることに全くメリットに感じないでしょう。
なので、この軽減型をベースに毎月繰り上げ返済を繰り返す方返済方法を知ったところで、
変わらず、短縮型の繰り上げ返済をするでしょうね。

一方、ギリギリで返済している人や、余裕がそれほど無い人にとっては、
月々の返済額が今以上に減る可能性を残すことに、メリットを感じる人も多いでしょう。
なので、この毎月繰り上げ返済を繰り返す方返済方法を知ったら、
実行しようと考える人も出てくるでしょうね。

ただ、現実を考えて、何十年も毎月毎月繰り上げ返済し続けるかを考えたら、
途中で繰り上げをしない人は結構いるでしょうね。
だって、苦しくなることを見越して、月々の返済額のベースを下げているのですから。
でも、こういった人も、初めから短縮型にしておけば、結局は普通に返してしまうものですが…。

結局は、銀行としては、最初から期間短縮で繰り上げられるよりも、
こういった方法があると提案して、返済額軽減に客を流した方が、利息による収益は多くとれるので、
この返済方法を啓発することは、銀行が一番儲かるのかもしれないでしょうね。

[1019: 匿名さん]

仮に3000万を35年で借りた。
期間短縮、支払い金額減額の二人が同じように借りて、繰上げ返済し、仮に2500万まで元金が減った。

その場合、その時点で期間短縮の人が25年残っていた場合、単純に2500万のローンを25年返済で組むか、
2500万のローンを35年ローンで組むかと同じ話しです。

ローン控除とか控除期間、固定金利か変動か、子供の成長時に月々負担は減らしたい等々、
様々な条件を色々考えるから人それぞれあった返済方法があるわけで、
おりこうかどうかの議論は別として金額的な損得だけを考えたら期間短縮が得です。

支払い金額減額と期間短縮が同じ金額になるのは、減額の人が月々の繰上げ額＋月々で減った返済額も繰り上げ。
この条件の時だけです。これは単純に月々の返済額が増えていきますが、結果として元金がなくなり期間も短くなるからです。

そもそも議論に手間暇まで含めて考えるのはどうかと。

↓1015さんの意見は同感です。おりこうです。

＞(また、より厳密に言うと、ローン金利よりも高い運用益が狙える場合は、
＞住宅ローンを繰上げせずに、より高い利率で運用するのが「おりこう」です)

[1020: 匿名さん]

>>1016
余裕のある、返済計画を考えるのは、ローンを組む時の前提だけど、リスクってのは人にって色々なので、
自分が死んでローンが消えるならまだしも、家族が病気になるとか、安定してるいう大手でも数十年単位で
みれば、どうなるかはわからない。

そういうときに、融通が利くようにしておくかどうかだと思うんだよね。軽減を選ぶ理由って。

それにさ、そもそも余裕があってきちんと返せるなら、繰り上げじゃなくて、最初からその返済額で
ローンを組めばいい。

繰り上げで期間短縮がいいという意見の人で、余裕があるな返済をしてる人云々といってるけど、
そんなら最初から期間も短め、返済額も多めで借りればいいんじゃないの？

それをしない段階で、何らかのリスクとか不安（手元にお金を持っておきたいという気持ち）がある
んだと思うけどね。

[1021: 匿名さん]

鋭い。

[1022: 匿名さん]

補足しとくと、支払額も多めで、期間も短くして借りればいいじゃないというと、それじゃ余裕がなくなる
という返事が来ると思うんだけど、それって、期間短縮の人が余裕のラインを普段の返済額で固定してて、
それよりも自分の状況が悪化することはないと予想してるってだけだよね。
（そういう意味での余裕ある返済）

まあ、それはいいと思うんだけど、軽減の人は、将来のリスクってのは期間が長くなるほど不確かに
なるので、それなら将来の余裕の基準を下げておこうって考えなんだよね。

ここで話してる人はわかってると思うけど、この場合の基準ってのは銀行への支払いの義務を下げる
って意味であって、実際に支払う額はその時の余裕で決まってくる。その義務と余裕の間の差を広げ
ることが、リスク管理と考えているってこと。

ということで、将来のリスクに対する考え方の違いなので、話し合って結論が出るのものではないと
思うよ。

[1023: 匿名さん]

1015です。ありゃりゃ・・・。

書き込み最後にします。
前も書きましたが、もし何らかの理由により以下の式が成り立つ場合は、基本的にはこのスレでいう
「短縮型」にメリットがあります。

　繰上げ返済のコスト(時間など含む)　＞　諸々のリスクが減少するメリット


非常に忙しい、性格的に繰り上げ返済ができない、等は
「繰上げ返済のコスト」を増加させますので、
このような方は上記の式が成立し、「短縮型」が良いと思います。


ただ、1018さんが仰っているのは「性格が怠惰で繰り上げ出来ない」といったケースは、
「おりこうでない人が存在し、そういう人には(一般的に)おりこうなやり方は適していない」という話ですね。

要は「おりこうでない人が現実的に選択し得る範囲で、おりこうなやりかた」
という議論かと思いますが、これはまあ、結論の無い、果てしない話ですね。

[1024: 匿名さん]

1020さん、

今は良くても先が不明だから期間短め、返済額多めは怖いのです。

昔と違い今は繰り上げ返済手数料ないところも多いので、手数料がない所で借り入れていると過程して話しをさせて頂くと、短めで最初から借りた場合の金利差分による損失は1ヶ月分のみとなり、たったそれだけで安心も買っている事になります。
（短めで借りた場合の支払い期間と同じ期間で返済しようとした場合です。）

また、今は働けない場合の返済ちゃらの条件で８大疾病特約とかいうのを金利に含めて無料にしてくれるところもあります。多少の軽減では働けなくなった場合、結局焼け石に水です。軽減の方はあくまで日々の生活を考えて選択しているかと。

[1025: 匿名]

だからもう好きにすればいいじゃん。

[1026: 匿名さん]

月々６万返済していた人が、軽減型により月々の支払いを４万円まで下げた段階で、短縮型の繰上げ返済に切り替えた場合、月々の支払いは、４万円を上限に期間が短縮されるのでしょうか？それとも６万円が上限となるのでしょうか。

[1027: 匿名さん]

>>1026
固定金利だとすれば、当然支払額は４万円のまま。
変動の場合も金利が変わらなければ４万円のまま。

[1028: 匿名さん]

>>1027
ありがとうございます。
ということは、ある日、銀行が無料だった繰り上げ手数料を有料に変更するという事態が発生した場合、軽減型で返済してきた人は、短縮型で返済してきた人と同額を毎月繰上げ返済できなくなりますね。

[1029: 匿名さん]

>>1028
まぁ確かにそうだが、それの何が問題なんだ？
条件が変わったなら、条件が変わった場合の対応をすればいいだけだろう？

毎月でなくて年１度の繰り上げでもいいだろうし。
繰り上げ手数料と残期間によっては、次の繰り上げ型の時は短縮型を選んでもいい。

条件が変われば当然方法論も変わるのは当たり前の話。

[1030: 匿名さん]

軽減型がやりたいことは多少は手間暇や、場合によっては多少のコストがかかっても、臨機応変に対応しやすい状況を作ることだろ？

別に何が何でも軽減型を選ぶ必要なんてない。軽減型を選んでおく事によって、収入減や金利上昇時の家計への影響度合いを低減するという話。

ただ軽減型をそのまましただけだと短縮型よりも利息削減効果が薄いので、それを補う為に毎月繰り上げすれば短縮型と同じ効果も得られる。しかし別にどうしても短縮型と同じコストにしなければいけない訳でもなく、それも可能ってだけでそれ自体が目的ではない。毎月絶対に支払わなきゃいけない額が少ないから、不測の事態に対応しやすい事がメリットであって、利息削減を短縮型と同じにする事はおまけみたいなものだろ。

当然、手数料無料でなければ年に一度など繰り上げ頻度は減るだろうし、そうすれば利息削減効果は下がるだろう。

しかしどの程度の効果があるかは状況次第で変わるが、不測の事態に対応しやすいのは短縮型より軽減型で繰り上げておいた方。

たとえば何かで収入が減った場合、短縮型で繰り上げていた方が毎月の暮らしは当然苦しくなり破綻しやすくなる。軽減型ならもしかしたら何とか支払えるかもしれない。そんな状況がもしかしたらくるかもしれない。もちろんこないかもしれないが。

だからそれに対して手間暇や利息削減の差が「保険料」と思えるなら軽減型。
それではリスク対応にならないと思うか、手数料がかかるからリスク対策より利息削減効果の方が魅力があると思うなら短縮型。それだけの話だろ。

[1031: 匿名]

元金均等変動で短縮型で繰り上げしたら月々の返済も大分利息分が減ると思いますが。
車とか旅行とかに回したいので最後の５００万ぐらいだらだら返済したいので一括繰り上げで軽減型にしたいけどうちの銀行はできないみたい。

[1032: 匿名さん]

>>1024

>>1020だけど、それに関係する話は　>>1022に補足として書いてあるよ。

[1033: 匿名]

ギリギリローンの人は軽減型でリスク回避、余裕のある人は短縮にして、固定資産税が上がる頃、物件を売却し、売却利益を得るか、さもなければ、さっさとローン返して賃貸に回し、賃料で儲けます。実家がある人、他に物件が買える人なら。

[1034: 匿名]

銀行も破綻されないように、ちまちま返済できる利便性を開発したんだから、利用しない手はないって事でしょう？
キャッシュで買えるけど、あえて住宅減税利用の為、３５年に設定し、１０年間繰上せず、１１年目に一括返済します。

[1035: 匿名]

>1034
キャッシュで払える資金があるなら35年で借りる必要はないのでは？
期間11年で借りたほうが金利が低くて済むと思うが。
それとも変動？

[1036: 匿名さん]

>>1006に書いてあるけど、

> 3000万円を2.4%の固定金利で借りて、１年後に500万円繰上げしたとき、
> 軽減型で返済した時は月々18,292円安くなりますが、
> 短縮型で繰り上げ返済した時は、返済期間が7年11か月短くなり、
> 総返済額は軽減型で返済した時と比べると、約278万6500円安くなります。

短縮型で繰上げされると、その段階で銀行は約278万6500円の回収が無理になります。

でも、軽減型にして月々繰り上げ返済を繰り返せば、
短縮型で繰り上げるのと同じにすることも出来るし、リスクも軽減できると言って、
軽減型で繰り上げさせれば、銀行には最大278万6500円の回収の可能性が残ります。

実際、短縮型で繰上げしても、殆どの場合は、その返済額に合わせて生活するので、
結局は何の問題も無く返済できるものです。
一方、破綻してローン返済が出来なくなる人にとっては、
月々の支払いが１万２万安くなっても何の影響もなく、払えないものは払えません。

軽減型を選択することは、結局は銀行にとって都合がよく、
裏を返せば、あまりおりこうな返済方法ではないと思います。