おりこうな繰り上げ返済とは？その２

[匿名さん]

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30521/

[682: 匿名さん]

私も674さんと年齢と借入期間がほとんど同じ、かつ、定年前にローンを返したい、
とこまで一緒です。

自分がそのローンの条件であり、まとまったお金が繰上原資としてあるならば、
住信SBI(税引後0.664%)やソニー(税引後0.64%)の1年もの定期とかですかね。
お持ちの定期が満期になる2ヵ月後も金利キャンペーンやっています。
ちなみに途中解約しても元本割れしません。緊急時にも利用できます。

金利上昇時は返済額軽減で繰上します。

毎月とか毎年とか、定期的に繰上返済ができるならば、過去スレで何度も語られているように
期間短縮にはあまりメリットがないので。
月々のローン支払額が十分に低くなってから、期間短縮型に切り替えます。

話は少し変わりますが、674さんの場合、住宅ローン減税の控除を満額もらえそうな感じですが、
保険の控除とかが盲点になっていませんか?

たとえば、保険の控除が5万あった場合、住宅ローン減税は満額(25万)もらえませんよ。
諸所の控除額が満額もらえないのであれば、繰上返済しちゃいますね。

[683: 匿名さん]

保険の控除は所得控除であって、税額控除じゃないですよ。

[684: 匿名さん]

繰上げ教祖は税の知識までボロだな。
保険の控除も医療費控除も所得控除で、大したことない。ローン控除は引かれた税金から
もどってくるからすごい。所得控除に換算したら（自分の所得と納税額から計算してみて）
わかる。扶養控除など今後危ういものが、過去の住宅購入で１０年くらい税金免除が保証されて
いるんだから、全く意味違うぞ。

[685: 入居済み住民さん]

ほんとだなｗ
682の勘違いはひどいぞ^^;
保険料控除の5万なんて税額低くなった今では、約2500円分の減税にしかならんｗ

[686: 匿名]

期間短縮は絶対にしてはいけないって提言した676は、利息差額と手数料差額をちゃんと補填してくれるんだよな？

[687: 契約済みさん(＝674）]

皆様、貴重なご意見ありがとうございます。

おっしゃる通り、所得税と住民税の額をみながら、また金利動向をみながら手元に残しておこうと思います。

再度質問で恐縮なんですが、変動金利なので年2回の見直しになるかと思うのですが、その見直しの半月位前に決定されて金利がHPで掲載されると銀行から聞いています。

この場合、その金利があがる直前に繰り上げ返済をする方が良い、ということですよね？


マンションの販売の方にローンや控除の相談をした際には、控除されるのが所得税だけで住民税にはいっさい触れられなかったのですが、これはその方の認識違いということなんでしょうか。
今年入居で控除の要件は満たしているので、自分で調べた限りでは住民税も7万某の限度額まで控除されるはずなのですが。

ですので、このときの説明は「所得税分の18万は返ってくるので、固定資産税はここから払えますよ。」
繰り上げ返済については、「残額が1800万になるまでは繰り上げ返済された方が残高の減りは早いですが、それ以降はどちらが有利か検討なさった方が宜しいかと思います。」
という話でした。

やはり、自分できちんと調べないとだめですよね。
こういう大きな買い物をして大きな金額の借り入れをするときには、知らないと損をするの振り幅がめちゃめちゃでかいですね・・・

[688: 匿名さん]

682です

生命保険の所得控除と税額控除の勘違いは余計でしたね。
まさに蛇足。

お目汚し、失礼しました。

[689: 匿名さん]

ここのスレは非常に勉強になります。全部読むのは大変でしたが全部読んで良かったです。

[690: omom]

返済額軽減と期間短縮について、こういうことも考えておいた方が良いのではという話です。
私は、期間短縮のメリットはほとんどないと考える者ですが、「絶対に期間短縮をしてはいけません」とまでは言いません。十分に両者の違いを理解した上で期間短縮を選択するのであれば、それはそれでありでしょう。

しかし、期間短縮ですと、買い先行で住居を買い換えることが困難になるということを認識している人は少なくないのではないでしょうか。
今の住居のローンが完済していれば問題ないのですが、残債が残ったまま買い先行で買い換えようとすると、次の住居を買ってから今の住居を売るまでの間は二重ローンとなります。
そのときに、期間短縮で繰り上げていると約定返済額が下がっていない（変動の場合は金利上昇により上がっている可能性が高い）ので、買い換えのための次の融資が受けられなくなる可能性が高くなるのです。
ご承知のとおり融資額はローン返済率（年収に対する年間返済額の割合）で決まってきます。年収３００万円未満の場合は２５％、年収３００～４００万円は３０％、４００～７００万円は３５％、７００万円以上は４０％が目安とされているようです。
年収１千万円でローン返済率が４０％（年間返済額４００万円）まで融資を受けることが可能だとしても、今のローンの年間返済額が２５０万円であれば、重ねて借りられる融資額は、年間返済額１５０万円が基準となります。つまり今の住居より安い物件しか買えないのです。
しかし、返済額軽減で年間返済額を１５０万円まで下げておけば、重ねて借りられる融資額は、年間返済額２５０万円が基準となり、住居のステップアップが可能となるわけです。
銀行に「二重ローンは一時的なもので今の住居は直ぐに売るから」と言ってみたところで、上述のローン返済率を超えて融資してくれる可能性はあまりないようです。

ローン完済まで今の住居に住み続けることが確実な人には無用な話ですが、家族構成の変化その他の事情により、完済前でも買い換える可能性があるのであれば、買い換えを検討し始めたときに必ずこの問題に直面することを認識しておきましょう。

[691: omom]

↑４行目「少なくない」→「多くはない」でした。訂正します。

[692: 匿名さん]

>>687さん
＞この場合、その金利があがる直前に繰り上げ返済をする方が良い、ということですよね？

いえいえ、ローン控除１％＋運用利回り（例：0.64％）＝1.64％ ＜ 借入金利　となるのが、繰り上げするかの目安です。
これを超えるまでは、繰り上げる必要は無いですよ。

＞今年入居で控除の要件は満たしているので、自分で調べた限りでは住民税も7万某の限度額まで控除されるはずなのですが。

そのとおりです。デベの営業さんの勉強不足ですね。
ただ、所得税は確定申告で還付申請手続きしますが、住民税はそれとは別に手続きが必要です。

[693: 匿名さん]

omomもういいって・・・ちょっと執着し過ぎだって

[694: omom]

>>693
私に何か恨みでも？
それとも>>690がこのスレの趣旨に反するとでも？
まともなレスをお願いします。

[695: 匿名]

>694

お前まだいたのか！？

[696: 匿名さん]

>>692
> いえいえ、ローン控除１％＋運用利回り（例：0.64％）＝1.64％ ＜ 借入金利　となるのが、繰り上げするかの目安です。

あのー・・・。単純に金利で比べちゃまずいでしょ。
前提条件として、借入額と同じくらいの額を運用にまわすなら金利で比べるのにも意味はありますが。

借入額が３０００万円、３５年、金利１％だとしたらその年に支払う金利分、約２９万円。
ローン控除だって払った分以上は戻ってこないから、
年収６００万円で妻１、子１の家庭だとして扶養控除、保険控除を考慮するとまぁ
所得税１３万円、住民税１０万円の合計２３万円程度しか「ローン控除分」としては戻ってこない。
支払う金利２９万円との差６万円を埋める運用利回りが可能なら繰り上げ返済よりも運用にまわして良い。

１０００万円を何かで0.64％の運用するとして、課税されて実際には６万円もいかないかな。
要するに、金利じゃなくて金額で比較しなきゃね。

[697: 匿名さん]

696さん
「ローン控除だって払った分以上は戻ってこない」とありますが、そうなんですか？？
私はこれから変動0,675でローンを組むのですが、１％の控除でプラスが出ると説明を受けました。

[698: omom]

>>697
横レスですが、あくまでも税の控除ですから、支払った税が全部戻ってしまえばそこで終わりです。それ以上に得はしません。>>696さんは、納税額の１００倍を超える部分については単純に利息負担が生じる（控除で相殺されない）ということを言っています。

[699: 匿名さん]

>>692所得税は確定申告で還付申請手続きしますが、住民税はそれとは別に手続きが必要です。

あんた知ったかぶりもいいけど勉強不足だね。
住民税から控除できるのは所得税から全額控除できなかった場合で２１年分からは住民税の確定申告も必要なくなるよ。所得税から全額控除できない人は低収入の人が多くローン自体過大なんだから運用利回りなんか論外で早急に債務を減らすべき。

[700: 住民でない人さん]

変動金利で0,675？
最強だね。すごいよ。優遇金利1.8？



あと、利回りとかなんとか書いてる人がいるけど、そんなのするより、
繰上返済(返済額軽減)をするのが普通だよ。

住宅ローン減税は、払った税金が戻るだけ
所得税と住民税(こちらは、約9万円まで)

[701: 匿名さん]

年収６００万円で妻１、子１の家庭で、借入額が３０００万円　って
いつ破綻してもおかしくないよ。