おりこうな繰り上げ返済とは？その２

[匿名さん]

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30521/

[442: 匿名さん]

↑
遺産とかね

[443: 443]

三井住友でミックスで借りています
2.65％10年固定35年　500万　18279円/月
2.35％10年固定35年　500万　17475円/月
繰上げ手数料0円　ローン支払い開始日2/19　繰上げは返済額軽減型を希望

毎月（6月はボーナス分も、1月に12月のボーナス分も）繰上げ返済をしていこうと思います

2.65％の方から繰上げを試算をしたところ
1年目（2月〜なので11ヶ月です）は頭金に回さなかった分もあり約257万繰上げ（ローン残高230万+490万）
2年目は約180万繰上げ（ローン残高32万+480万）
3年目1月に2.65％の方が終わり、約200万繰上げ（ローン残高0+300万）
4年目は約188万繰上げ（ローン残高0+95万）
5年目は約88万繰上げ4回目で終了
以上の結果になりました　因みに利子分は合計約45万円でした

ここで質問なのですが
2年目ローン残高32万+480万の時点で2.35％の方を繰上げしていった方が良いのでしょうか？
1年目支払いが終わった時点で2.65％の方は利息が約5千円に下がっています
2.35％の方は9600円の利子になっています
ミックスの場合　金利だけでなく、ローン残高にも視野に入れて繰上げする方を決めた方がいいのでしょうか
また、その場合毎月単純に利息の多い方から繰上げしていけばいいのでしょうか？

[444: 匿名さん]

>>443
どちらも10年固定なのか？。普通そういうローンはMIXとは言わん。
当たり前に利率の高い方から返していけ。

[445: 入居済み住民さん]

前レスから一気に読みました！徹夜で7時間かかりました＾＾；
金融に関しては素人です。

結論は、一年毎に100万円の期間短縮繰上げ返済を、五年間続けて・・・・をやめて、
　　　　　　　↓↓
　　　　原則、住宅ローン減税適用期間中は、繰上げ返済をしない
　　　　減税適用ご8年目ないしは、10年目に、一度繰上げ返済を検討する
　　　　その際は、毎月返済額軽減型で返済する

ということです。

年収は約440万円、ローン借入額約2300万円、35年、3年固定1.5％、以後固定選択型（-0.7％優遇）です（信用金庫）。つまり、当初は23万円の所得税が毎年還付されるので、これから年収が多少上がることも考慮すると、繰上げ返済でローン元金を減らすのは、愚の骨頂かと。

毎年約100万円の貯金をして、繰上げ返済すると手元に残る現金は0円ですが、
繰上げ返済をしない場合は、貯金が500万円残ることになりますね。（分かりやすく考えて・・）

①もし、この残るはずの500万円を、そこで繰り上げ返済にまわすと、
ローン金利が仮に2％だったとすると、500万円を2％の金利で運用したことになります。
仮にその当時の年末ローン残高が2000万円だとすると、
返済した時点で、ローン残高が1500万円になります。
また同時に、毎月の返済額も15000円位減ります。
ただし、手元の貯蓄額は０円になってしまいます。

②もし、500万円のうち、200万円を普通預金などの手元資金に貯蓄し、
残りの300万円をローン金利2％を上回る金利（利回り）のものに預けたら、
（例えば、外貨預金、投資信託、玄人なら株式）
手持ち資金で安心感を得ながら、余剰金の運用益が得られます。

③②の場合、残りの300万円を運用する自信がなければ、
住宅ローン毎月返済額軽減型で繰り上げ返済（運用）する
毎月の支払額が約10000円少なくなる。
ただし、住宅ローン減税の恩恵が5万円程度受けられなくなる。

と考えて、（←これはレスを読んで、こういうことかなって思ったものです＾＾）

最終的な結論は、今後10年間は、
様々なリスク（病気・怪我・事故・賠償・死亡）を考えて、
毎年100万円を10年間貯金する→10年後には1000万円
　　　　　　　　　　　　 　→何らかの形で運用したら、1100万円くらいになる
そして、10年後に、改めてその使い道を考える、としました。

こまめに繰り上げ返済をしてもいいのですが、21000円の手数料と、減税の恩恵を考えると、
この方法がよいのかなと思います。(間違ってたら教えてください）

仮に、10年後に、1000万円を繰り上げ返済した場合、
ローン元金は月々の返済分の約500万円（10年分）と、手持ちの1000万円を足して、
1500万円減るから、10年後のローン残高は、2300万円-1500万円=800万円　かなって
単純に考えてます。

僕の考えは、今ふと思ったことなので間違いかもしれません。

しかしながら、優先順位として
１、低金利で借りたのなら（長期固定）繰上げ返済は一切行わない→利回りのよいもので運用する
２、資産運用が苦手なら、返済額軽減型の繰上げ返済をする→結果的に資産運用したことになる
３、利息が目に見えて減ったことを実感したいのなら、期間短縮型の繰上げ返済をする

ということに落ち着きます。

でも、前レスから、しつこくしつこく、論理的に、毎月返済軽減型の繰上げ返済を主張された方には脱帽します。僕なら、自分だけ分かってたらいいかもねって思っちゃいますから・・。

どうもありがとうございました！

[446: 入居済み住民さん]

前のレスの　>>445　　補足です

>毎年約100万円の貯金をして、繰上げ返済すると手元に残る現金は0円ですが、
>繰上げ返済をしない場合は、貯金が500万円残ることになりますね。（分かりやすく考えて・・）

これは5年後の話です。500万円を繰り上げ返済するか、貯蓄or資産運用するか、ということです。

[447: 購入経験者さん]

445さんへ
>年収は約440万円
扶養などは書かれていませんが、所得税はいくらお支払なのでしょうか？

[448: 匿名さん]

>>445-446

そうですね。>>447さんの言うとおり、年収から考えて支払所得税の額は再確認した方がいいかも。
定率減税が廃止になるので、そのへんも考慮してね。
基本的な考え方は分かっているようなので、あとは自分に合うサジ加減で決めるといいね。

[449: 匿名さん]

>445さんへ
>当初は23万円の所得税が毎年還付されるので
私もこの部分が気になりました。
納めた所得税以上は還付されませんよ。
また、当然ですが借入残高は減るので毎年23万は還付されませんよ。
（文章の表現の問題かもしれませんが）

[450: 入居済み住民さん]

>>447 >>448 >>449 さんへ

>>445　の補足です。
扶養はありません。今年の確定申告では、所得税は約18万円納めました。
したがって、全額還付されます。（仮に所得がもう少し多く、納めた所得税がもっと多ければ約23万円までは、還付されるということですよね）

定率減税のことについては、考慮してませんでした。

借り入れ残高については、三年ごとに固定金利三年を選択したとして、
4年目以降金利3％、7年目以降に金利が4％、繰上げ返済は10年間しないと仮定すると、

3年後のローン残高約2110万円、6年目1972万円、10年目に1790万円となります。

ということは、今後10年間は
毎年18万から20万くらいの住宅ローン控除があるのかな、という感覚です。

だから、早くから繰り上げ返済をして、ローンの残高をむやみに減らしてしまうと、
（例えば、5年後に500万円の繰上げ返済をすると）
せっかくの住宅ローン控除が無駄になるかな、と思ってるということです。

今後結婚することがあれば、その辺の塩梅も多少変わるでしょうが＾＾；。

[451: 匿名さん]

>445さんへ
繰上返済手数料が無料ではなく\21,000円/回掛かるのであれば、
ある程度まとめて繰上返済した方がいいですね。
このスレは手数料無料が前提ですよ。

また、利率１％の住宅ローン減税を満額もらうために、
金利１．５〜４％の借金を数年も先延ばしにするというのは間違い。
せいぜい、１２月に繰上返済するなら１月まで待ったほうがいい、
というレベルまでですね。

[452: 入居済み住民さん]

>>451さんへ
>445　です。

確かに繰り上げ返済は、するならまとめて行ったほうがいいですね＾＾。
目安としては、固定期間終了後の3年後だと思ってます（去年からなので実際はあと二年後）

ただ、現在のローン金利より有利な利回りで資金を運用することができる、か、
　　　（つまり、金利1.5〜4%の住宅ローンの借金よりも）
　　　手持ちの現金を、不測の事態に備えた予備資金と考える
　　　（まあ、保険みたいなもんです）

ならば、年利4%程度までの借金なら、すぐには繰り上げ返済しなくてもいいかな、と
思ってます。

三年固定で4%の金利になるということは、優遇部分を足すと、4.7%の短期固定金利ということで、
これが、三十五年ものなんかだと、軽く6%を超える状態ということになります。
（↑　合ってる？？）

今後10年で、このような極端な金利上昇は起こらないというのが、僕の予想なんですが、
楽観的過ぎますかね？？

[453: machine]

いろいろな意見があって面白く読みました。
繰り上げ返済に関しては、人それぞれの価値観なので
一概には言えないと思います。

7年前のローン2,400万が繰り上げで半分以下になっており、
今回買い替えを予定しています。
（売却代金−残債＋自己資金＋新規ローン）
超長期と短期組み合わせで3000〜3500万程度借りる予定ですが、
40歳なので75歳までローンが残るのは精神的に嫌なので
繰り上げ返済はする予定です。
繰上げ返済すれば、間違いなく金利分の返済は減るのだし、
精神的に満足できる人はやればいいんじゃないかな。

ちなみに私は、元金均等で借り入れ、期間短縮で繰り上げ返済をしようと思っています。
期間に加えて、毎月の返済額もわずかですが減るので気分的に好きだからです。
今の金利水準であれば、売らないで賃貸し、その分増えるローンも審査は通りそうなのですが
踏み切れないなあ。
金持ち父さんにはなれなさそうです・・・

[454: 匿名さん]

自分が死んだときの保険をかけているのが金利と考え、一切繰り上げ返済しないのがベストと考えています。

[455: 匿名さん]

＞454さんへ
回りに迷惑を掛けずにポックリ死んでしまえばいいですけどね。
中途半端に寝たきりになったらどうするのかな？
収入はなくなり、保険も全額下りない。
それでも、返済は続く、、、

[456: 匿名さん]

繰り上げ返済しないだけで、その分貯蓄しておけばよいのではないかと。
預金金利よりローン金利の方が高いけど、その分は保険料と言うことで。
自信があれば高リスク商品で運用しても良いですしね。

[457: 入居済み住民さん]

>454さん
たしかにそれも手ですね。

>455>456さん
中途半端に死なないでいると大変な面も出てきますね・・、
悲しいし、難しいです。

繰上げ返済せずに貯蓄するのもひとつの手でしょう〜。

僕は、とりあえず3年後、6年後、10年後を節目と考え、
（ローンの固定金利選択型なので）
とりあえず10年目までに、1000万の貯蓄を行い、
余剰資金を、繰り上げ返済をすることで運用しようと思います。
10年目までは繰り上げ返済はしないかな？？

また、貯蓄（手持ち資金）のうちいくらかは、
何らかの運用をしてみたいなと考えてます。

つまり、10年後に僕が死んだら、奥さんには、
　貯蓄1000万＋生命保険1500万くらい？＋ローンの残高1800万＝4300万円＋マンション
の資産が残り、手持ちの現金は2500万円ということになりますね＾＾。

この方程式は、奥さんには内緒にしておかないと・・・大変なことになるかも・・。

[458: 賃貸マンションオーナー]

住宅ローン金利と預金金利を比較する時には注意点があります。
毎月住宅ローンを返済する場合、金利は月利の毎月複利です。
つまり、年利の１／１２の１２乗が実質金利になります。
預金金利だと、利回り表示となっている場合がありますが、
これは複利の金利を受取期間で単純に按分したものです。

７％の年利１０年ものだと、利回りは１０％。（昭和６０年代の郵便局定額預金の例）
金利が高くなると、このようなことが起きます。

[459: 契約済みさん]

３年前にミックスで次のローンを借りました
①３年固定１．２５％（固定期間終了後−１％）２１００万
②１０年固定２．２％（固定期間終了後−０．４％）１６００万

これまでの繰上げ返済は、
１年目：②に５５０万
２年目：②に４００万
３年目：①に３００万
です。
これにより
①残高５００万　残り期間７年（ローン控除可能なギリギリ）
②残高１７００万　残り期間２０年
今後どう返済すればいいですか？
もう繰り上げ返済はせずその分を投資しはじめました。

[460: 匿名さん]

>>459
②は残高ふえとるのか。あわてて投資で失敗するなよ。

[461: 有難う]

昨日、初めて読ませていただき、最初から読むのに3時間かかってしまいました。
大変面白く、ためになる内容で大変感謝しております。
もう終わってしまった？掲示板に返信しても、どうということはありませんが、
感想など書きたいかなと。3時間もかかったし。あとお礼と。

その２の途中あたりから、一人？で軽減型を推奨されていた方、大変ご苦労様でした。（もう読まれていないでしょうが）
教祖だの宗教だのと否定されても、頑張っておられたあたり、頭が下がる思いです。(私ならとっくに諦めているでしょう）
はい。
私は、ローン経験も知識もないのですが、今後、家でも買うかなと先日考えはじめ、勉強までに読ませていただきました。
(現在、年甲斐も無く、ビジネスを学校で勉強中ですので何とかついていけました）
結論から申すに、軽減型推進すばらしいですね。

わたしの理解からは、以下の結果となります。
別に誰かを納得させたいとか、そんなことは考えていませんし、
もう誰もいない終わった掲示板でしょうし、
どうでもいいのですが、教祖への感謝の気持ちとして、
もし誰かの参考になればと(最初から読むのがいいけど大変だし）。
分かりやすく書かせていただきます。（わたしがずぶの素人だから）

繰上げを考えている方へ。
手数料無料であれば、軽減型が最強だと思われます。
これは、どんな条件の方にも当てはまるのではないかと考えられます。(教祖が言っていた通り）
人それぞれなどいうことも、机上の空論などということも全く無いと思われます。
１回だろうが、毎月だろうが、５万だろうが、１００万だろうが。
長期だろうが、短期だろうが、固定だろうが、変動だろうが。
ただ今まで、メジャーでなかったというだけですね。
想像するに、手数料が無料や安くなかったから。

繰上げする上での唯一の条件は、基本的に繰り上げで軽減された金額は、
特別な条件変更がない限り、繰り上げ金として毎月計上するということです。(手数料無料だから）

特別な条件変更例：病気、リストラ等の当人のリスク発生、インフレ発生や長期金利の上昇などの外部要因の発生

ここを机上であるとするのは、ナンセンスかと。
なぜならば、短縮で繰り上げた場合においては、間違いなく月々返済額を払わなければいけませんので。
たとえば、月１０万円の返済の場合。
短縮型の場合、１０万円（義務）
軽減型の場合、　９万円(義務）＋１万円(繰上げ）＝１０万円
となります。なんだ結局１０万円入れるんじゃんと思われるかもしれませんが、短縮型も10万円ですからね。
同じです。ただ義務分が少ないというところがポイントです。
もし、何回か本当の繰上げをした場合（軽減分繰上げでない本当のという意味）、何年後かには
短縮型の場合、１０万円(義務）
軽減型の場合、　５万円(義務）＋５万円（繰上げ）＝１０万円
のような感じなっているでしょう。

余裕が出来たら使っちゃうとか言う人いましたが、１万円(繰上げ）や５万円(繰上げ）は余裕ではありません。基本的には返済に使うお金です。だって短縮で繰り上げたり、繰り上げなかった場合などは、その１万や５万円は１０万円に含まれますから。生活、娯楽費とは別会計として通常計上されているお金ですね。

そして返済額が月々同じ１０万円であれば、返済総額、期間は軽減型、短縮型共に同じになります。(短く、安く）
しかし、上記に記載の特別な条件変更が発生した場合、返済額を減らせます。
その分、返済総額は増えますが、それは条件変更したから。リスク回避したから。
当たり前。
短縮の場合、条件変更すら出来ません。払えなくなればアウトです。
（また、払いたくなくなっても、払わなくてはなりません。）
利息を少なくしたい、返済期間を少なくしたい、リスク回避したい。
どんな条件にも適用可能かと思われます。
最強ですね。スーパーサイヤ人です。

今借りている手数料が有料の方は、自分の借りている利率、手数料から、年2回か1回の繰上げ（軽減分のこと）で計算してみて、その金額が多いと感じれば、短縮。少ないと感じれば、軽減型かと。この場合が人それぞれ派かな。前レスでは総額で１０万とか２０万とか６０万とからしいです。

そして、私のように、今後借り入れする方で繰上げを見込む場合、間違いなく短縮が無料のところを選ぶべきかと。また、将来的には、全ての金融でそういう方向になりますね。客取れないから。

繰り上げるかどうかは、自分にかかるリスクと金融状況のリスクの考え方で、人それぞれ。
繰上げは最初にした方が有利であるというのも事実。（これはみんな簡単にわかる。住宅減税は別として）
しかし、繰り上げるべき（自分リスク低減＞金融リスク低減）と考えた場合、
間違いなく、最初に軽減型を考えるべき。有料の場合、計算結果から判断。無料の場合、無条件に。


面白いですね、この話。大変参考になりました。有難うございました。