おりこうな繰り上げ返済とは？その２

[匿名さん]

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30521/

[422: 匿名さん]

俺は35年固定で借りる。
繰り上げはしない。
残った資金は当面ユーロ円債やドル円債の長期でほっとく。
劣後債や有利な条件の既発債、コーラブル債などで少し高めの金利を稼ぐ。
（市場を毎日見てられないし、面倒だから）
住宅ローン金利はカバーできそうだ。
やはり住宅ローンって運用資金の調達なのね・・・
どうでしょう？こんなの

[423: 匿名さん]

＞４２２さん

運用する知識と元手と時間があればその考えもいいんじゃない？

[424: 匿名さん]

うーん、言いたいことがうまく伝えられないというのはもどかしいですね。
結局のところ言いたかったのは、すでにこのスレでも何度か書かれていますが、期限の利益の「おい
しさ」具合は、単に最終回までの期間の長さだけでなく、元金がどれぐらい残っているか両方の側面
で判断しなければならないということです。

仮に、借入金１０００万円、利率２・５％（３５年固定）、返済期間３５年の元利均等返済とする
と、毎月の返済額は３５，７４９円です。
借入から５年後には、だいたい１００万ほど返済して残額が９００万円あまりになっていますが、例
えばこの時点で約１００万円を繰上返済に充当して残額を８００万円にするとした場合、返済額軽減
を行うと毎月の返済額が３１，６０９円になり、毎月４０００円あまりが軽減されます。

期間短縮にすると、およそ５７回（４年９ヶ月）分が短縮されます。

この状態から、今後は繰上返済をしないと仮定すると、繰上返済から２５年あまり経過したところで
期間短縮の人は元利金合計１０８０万円ほど返済して（当初５年分は含まない）完済となります。

この時点で返済額軽減を行った人は、元利金合計９５０万円（当初５年分は含まない）ほど返済し、
元金の残高が約１７０万円ほど残っている計算になります。さらに５年かけて元利金を返済する分を
合計すると、期間短縮の場合に比べておよそ利息を５０万円ほど余計に支払うことになります。

さて、繰上返済から約２５年後（借入から３０年後）に、元金約１７０万円をあと５年借りておける
権利を手元に残すために、約５０万円を余分なコストとして支払うことがどれだけ「おいしい」のか
は、個別の事情によると思いますが、個人的にはあまり「おいしく」ないと思います。約１７０万円
は「期限の」利益とはいうものの、実際のところは５年かけて払わなければならない借金にすぎない
のですから。

この約５０万円の差を埋めようと思えば更なる繰上返済を行わねばならず、それはすなわち、ただで
さえやせ細っていく将来の元金を前倒しで削っていくことにほかなりません。

長々と書きましたが、繰上返済と期限の利益のベクトルが逆だという考えをご理解いただけたでしょ
うか。

[425: 421]

全然ご理解できない。ｗ
そもそも、毎月たくさん返済した場合（期間短縮繰上）の方が、毎月少なく返済した場合（返済軽減）よりも利息が少なくなるなんて当たり前。だってたくさんカネ払ってるんだもん。

最近は繰上手数料無料や格安のところが増えているし、例えば、返済軽減繰上をしてしかも毎月の返済額を減らさないように返済してみよう。当たり前だが、支払利息は期間短縮と同額で、期限の利益だけが最長の35年で残ることになる。

まぁ、毎月の返済額の異なるケースを比べること自体が無意味だと思うね。

[426: 匿名さん]

このスレでは、毎月たくさん返済すれば利息が安くなるという当然のことを、繰上返済とからめて小難しく語るやつが時々いるな。なぜだろう？

[427: 匿名さん]

425さん、426さん、全くそのとおり
424さんは、全く分かっていない。

>この状態から、今後は繰上返済をしないと仮定すると、
この仮定が間違っているのですよ。
返済額軽減を行った人は、３５，７４９円と３１，６０９円の差額４０００円あまりを
更なる繰上資金とすることが前提なのですよ。
つまり、毎月の返済額は３５，７４９円のままなのです。
この「更なる繰上資金」を毎月繰上返済するのか、1年分まとめて年１回繰上返済するかによって、
期間短縮の場合との誤差が生じます。

手間がかかるといえば、そのとおりですが、わずかな誤差により期限の利益を放棄しなくていいのです。
なお、「更なる繰上資金」を毎月繰上返済してくれるのが、住友信託銀行の自動返済システムです。

返済額を軽減したまま放置していたら、利息を多く払うのは当たり前です。

[428: 匿名さん]

・りそなのご返済安定プラン
・三井住友の定額返済プラン
を利用または検討している方はいらっしゃいますか？
繰り上げの手数料もかからずに、自動的に返済額軽減が出来るので、
保証料も金利上乗せにすれば、
今までの流れではこのプランが最強ということになりますが。
http://www.nikkeibp.co.jp/style/life/sumai/plan/061109_increase/index1...

[429: 匿名さん]

・りそなのご返済安定プラン
・三井住友の定額返済プラン

なんかリボ払いみたいな感じ

[430: 匿名さん]

というとこういうことかな？
返済額軽減型でういたお金（期間短縮型にした場合より）を貯めて
さらに繰り上げ返済した方が期間短縮型よりとくなのかな？

[431: 匿名さん]

金額的には得はしないけど、

（ローン以外の出費が必要となった場合等に）
繰上返済をやめて当初の返済期間を維持する選択肢が残る

ってことだと思います。

[432: 匿名さん]

住宅ローンに気を取られすぎてしまってる人が多いね。
お金の価値ってのは変わっていくんだよ。
３％程度でリスクの低い運用をすることはそんなに難しいと思わないし、
少なくとも超長期ではインフレになる可能性も高い。
たとえば20年前より安くなってる商品、
ってのが世界中のどの国をみてもあるだろうか。卵は物価の優等生なんだっけ？！
ゆるやかなインフレは資本主義にとっては必然なんじゃないかな。

したがって繰り上げ返済自体が得かどうかは全くわからない。
東京スターじゃないけど、
借りに借金2000万、貯金2000万の状態になってるとして、
全額繰上げで貯金ゼロにするのと、
貯金も持ちつつ期限の利益でリスクを小さくしておいて、運用もしつつ
悠々と固定金利２％前半で返済するなんてな比較をするとやっぱり後者のほうがいいのではないかな。

[433: 匿名さん]

借金なんかない方がいいよ。
借金さえなくなれば貯金してって
たまってくだけだ。

[434: 匿名さん]

１５年間２００万貯金したら、３０００万の物件が買えるとか、
そうゆうこと？＞４３３さん
そりゃそうだけど、今買いたいのさ。

[435: 匿名さん]

>>434
433さんが言いたいことはまさにそれだろうけど、

＞432
＞借りに借金2000万、貯金2000万の状態になってるとして、
＞全額繰上げで貯金ゼロにするのと、
＞貯金も持ちつつ期限の利益でリスクを小さくしておいて、運用もしつつ
＞悠々と固定金利２％前半で返済するなんてな比較をするとやっぱり後者のほうがいいのではないか＞な。

に対しての意見という風にも私は思ったな。

という私も無謀ローン中ですorz

[436: 匿名さん]

このスレ、大変勉強になりました。
年収500万で3000万のローンを3年前に組みましたが、この度300万繰り上げ返済しました。もちろん返済額軽減で。返済方法はもとより今後の繰り上げ返済計画を考える上でも役立ちました。

[437: 匿名さん]

このスレは参考になりました。
前スレは全て読みましたが、ここは170くらいから下は飛ばしました。
（インフレとか話しが難しくなってたので・・・）

私の考えが間違っていたら指摘して下さい。
（分かりにくかったらごめんなさい）

繰り上げ返済のシュミレーションで
・借り入れ2000万
・35年
金利2.0％で借り入れから2年後に100万を繰り上げ返済で行ったところ

・期間短縮だと2年4ヶ月短縮
・返済額変更だと−3458円

返済額がかわった3458円に短縮した場合の残りの返済期間を掛けると1244880円
この額を貯金していたので、期間短縮した場合にローンが終わる時期にこの金額を繰り上げ返済すると、おおよそ60万ローンが残ります。

で、この60万に対する金利が期間圧縮と返済額変更の差ということでよいですか？

個人的に返済額軽減で繰り上げ返済していこうかなと思っています。

[438: 匿名さん]

80点くらいの理解度ですね。

>返済額がかわった3458円に短縮した場合の残りの返済期間を掛けると1244880円
>この額を貯金していたので、期間短縮した場合にローンが終わる時期にこの金額を繰り上げ返済すると、お>およそ60万ローンが残ります。

▲3458円を残りの返済期間貯金していたのでは、その分ローンの利息が多くなるのは当然です。
貯金せずに、こまめに繰上げ返済を繰り返せば、その差は縮まります。
究極は毎月、減額分を繰上げすればその差がなくなります。
最初と最後の２回の繰上げだけでは、返済額低減繰上げのメリットは余りありません。

[439: 匿名さん]

>>438

373です。
ありがとうございます。
実際はもっと繰り上げ返済する予定ですが、自分で理解するのに一番単純な形で聞いてみました。

取りあえず、35年借りていられる権利を早々と手放すこともないんだなっていうこと、返済額の変更でも期間圧縮とそんなに変わらないということが分かったのでよい勉強になりました。

究極の毎月返済は借りている銀行では手数料が取られるため無理なので、リスク低減の代償として多少はしょうがないと思っています。

いざ困ったことが起きた場合に多少でも使えるお金が増えている方が、私の考えには合っている気がします。

[440: 匿名さん]

すいません。
439のレスは437でした。(--;

[441: 匿名さん]

住宅のローンは額が大きいのでつい、早く返したい衝動にかられる。
でも、もし車とか子供とかリフォームとか考えてたら、繰り上げは様子見た方が良い。
だって、それらのローンよりも、住宅ローンの金利の方が安いし。
年取ってからの方が病気で死んだりする可能性高くなる訳だから、そうなったら家族に貯金プラス家を残すことができる。住宅ローンはチャラになるのだから。
ひとまずよっぽどのあぶく銭が得られた時以外は、よく考えて繰り上げるべきだと思うな。