おりこうな繰り上げ返済とは？その２

[匿名さん]

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30521/

[402: 匿名さん]

短縮も軽減も全額元金にあてられるけど・・・

[403: 399]

>>401
レスありがとうございます。
今再度過去スレ（その１）を読んでいます。
有利不利ということ自体ナンセンスなんですね。
それはもう一度よく考えてわかりました(^^;)

私は今まで期間短縮が得と思ってやってきてましたが、金利上昇のことを考えると
軽減の方が現実は助かるかなと思ってきました。

けれど、私の場合は全額変動、さらに金利上昇もしていて軽減を繰り返すと
未払い利息がでるので、どうかなと思った次第です。
いくら月々が安くなっても元金が減らず未払い利息が増え続ければ一向に返せない
気がして・・・。そして最後になってドカッと残元金と未払い利息分が来るのでは
ないかと。

そこのところがよくわかりません。

では、続きをまた読んできます。

[404: 匿名さん]

＞399
軽減の基本はコツコツ（毎年、出来れば毎月）繰り上げです。
最低でも減額分は繰り上げ必須ですよ。

[405: 匿名さん]

＞399（=403)さん
そっか、変動だから5年ルールがあるんですね。わすれてた・・・
なんで399さんのような考え方になるのか（？）でした。

5年ルールは曲者ですよね、でもまぁ5年間は支払額変わらないので短期なら金利上昇で
増える分も繰り上げに回すこと出来るから、結果的には大してかわらないのかなぁ・・う〜ん。

私は5年ルールがいやなので1年固定に使用かと思ってます。

[406: 399]

>>404
ありがとうございます。
そのつもりです！

>>405
そうなんです。5年ルールが曲者なのです。
仮に0.25％ずつ金利上昇するようにシミュレーションしてみたのですが、利息の
割合がすごく高くなる上に、支払額を減額するとあっという間に元金の割合がゼロに。

変動金利の場合には、金利が上昇しても支払金額が変わらないっていうこと自体が
自動的に「軽減型」（元金が減らないので繰り上げ返済とはちょっと違うけど）のように
なっているのに、さらに軽減するとすぐに元金の割合が減ってしまうのです。

＞でもまぁ5年間は支払額変わらないので短期なら金利上昇で
増える分も繰り上げに回すこと出来るから

あ、今気付きました。
その「金利上昇で増える分」＝「自動的に軽減されたようになっている分」も貯金すると、
つじつまが合うのですね！
そこを忘れていました。結構大変ですね・・・(--;)
納得できました。ありがとうございます！！

[407: 匿名さん]

＞399さん
405です。
ごめんなさい。つじつまが合うかどうかは計算してないのでわかりません。
何となくそうなのかなぁっと思ったレベルです。(^^;)

[408: 匿名さん]

細かい計算はしてないけど、そのつじつまは合いそうですね
自己管理がちょっと手間ですが。

[409: 399]

>405さん
いえいえ、十分です。
そのことすら忘れていましたので。
本当に感謝しています。

>>408
そうですね。
私も計算はしていませんが、例えばもし半年ごとに金利が上昇して
いったなら、支払額が変わらない5年間はその上昇した分を全て足して
貯金していかないといけないことになるので、ややこしそうです。

5年間支払額が変わらない間は、金利が上昇したとした場合には支払額が
下がったと思って繰り上げ分の貯金頑張らないといけないですね。

まさにそれが罠なんですねー。

ここの方は優しいですね。気付かせてくれてありがとうございます(;-;)

[410: 匿名さん]

>>409
399さんが心配している5％ルールは、元利均等返済における変動金利の話ですよね。
一年目で２００万円繰上げ返済をしており、これからも定期的に繰上げ返済を考えているなら、元金均等返済を考えても良かったかもしれませんね。
元金均等の場合、その名の通り元金が均等で金利変動における支払い金利は毎月計算されます。だから、399さんが心配しているような事は関係ありません。
元金均等のメリットの一つは変動金利で金利上昇面での対応性です。
デメリットの代表が借り入れ当初の支払額が大きい事ですが、399さんは繰上げ返済をどんどんする（？）ようなので、選択肢の一つとして考えても良かったかな？

[411: 匿名さん]

>>399

論点ずれますが、
399さんが金利上昇を予測しているのなら
長期固定への切り替えを検討することも考えては？！

[412: 399]

>>410
私が借りたのは銀行が用意している企画物（？）のプランなので
元利均等オンリーで元金均等は選択できないものでした。
恥ずかしながら無謀な借り入れをしたので、それしか選択肢がなかったのです(--;)

>>411
借換を一番先に考えたのですが、私（女です）が会社役員になっているので
会社の3期分の決算書を提出したりしないといけないのですが、前年度が
赤字（設備投資のためです）だったとか、諸事情があり現状のままでは借換は
無理だということでした。

また借換ができる条件になったら検討したいですが、それまでは変動で頑張ります！！

皆様、ご親切に考えていただいてありがとうございますm(__)m

[413: 匿名さん]

返済額軽減型がいいというのは、皆さんの意見でかなり納得しました。
ただ、経済合理性だけではいかないのが一方であることも事実でしょう。
ちなみに、私の場合、
０２年１月に東京郊外に戸建を買いました。
３０００万ローンのうち、
１７００万を財形＝当初５年１．４３％（20年ローン）、
公庫１３００万＝当初10年２．６％（25年ローン）でした。
共働きで財形は妻分でしたが、今年１月に完済。
もう１年固定期間に余裕がありましたが、
妻がローンがある精神的重圧のため子供ができないのかなと考え、
こちらを最優先に二人で頑張って期間短縮１回、今年に全額繰り上げ返済しました。
１月に全額返済するとほぼ手持ちの現金がなくなってしまいそうでしたが、
株式が多少ありましたので、思い切って実行しました。
するとあっという間に妊娠。もうすぐ待望の子供に授かれます。
現在は公庫のみになりましたので、以前の月々１４万円から６万円くらい返済額になっています。
ゆっくり、返していくつもりです。

これからローンを組まれる方であれば、
短期（３年固定くらい）で借り入れ総額の３〜４割分、残りは長期固定（短期分より短い借り入れ期間）にして
５〜１０年で短期分を完済するくらい計画でいれば、トータルで考えて、
期間短縮と返済額軽減の両方をうまく享受できるかなと思います。
金利動向次第では、長期固定分の方を返済減額型繰上げにしてもいいでしょう。

[414: 匿名さん]

繰上返済を繰り返すなら、元利金等・元金均等・期間短縮・返済軽減のどれを組み合わせて返済していっても、ほとんど変わらないからね。

アナタが年間に支払えるトータルの返済額は、どの組み合わせでも変わらないはず。
元金均等でたくさん払ったら、繰上返済が少なくなる。
元利金等ですくなく払ったら、繰上返済がたくさんできる。

どういう組み合わせにしても、元金の減る額はほとんど一緒。元金が一緒なのでその利息もほとんど一緒。

[415: 匿名さん]

私は現在フラットでローン返済をしています。
主人が定年する歳まで期間短縮をして、そのあと何年後かごとに１００万円位づつ期間軽減に回したい
という私の考えなのですがこれで良いでしょうか？

[416: 匿名さん]

>>415
別にイイんじゃないの。
ちなみに、頻繁に繰上返済をする場合は、期間短縮でも返済軽減でも、実際の借入期間は同じです。
つまり、期間短縮をし続けて完済した場合には、返済軽減をし続けていても同じく完済となります。

あとは自分に合ったサジ加減があるだろうから、イイんでないの。

[417: 匿名さん]

>>４１６さん
お返事ありがとうございます。
頻繁に繰上げする気はなく余裕があったら繰上げといった感じで返済していこうと思ってます。

[418: 匿名さん]

銀行のローンと違ってフラットの場合は、いざというときには
いつでも期間を延ばしなおせるから、期間短縮で行っても
期限の権利を享受する権利は失いませんよ。

[419: 匿名さん]

>>418
あまり簡単に考えてると痛い目みるよ。
フラットの場合、確かに「いざ」というときには再度期間を延ばせる可能性はある。
ただし、今後もそうとは限らないし、何より延長がダメな可能性もある。
そんなリスクはできるだけ避けた方が無難だよ。

[420: 匿名さん]

期限の権利っつうか期限の利益だね。
元金を最終期日に全額一括払い、みたいな事業資金なら期限の利益に意味があるだろうけど、
住宅ローンみたいに毎月元金と利息を支払ってる契約だと、実際のところあんまり意味はないはず。
数ヶ月返済を滞らせたら、最終回までの期限がいくら残っていても容赦ない対応をされるのは
一緒なんだし。

「期限が来るまで返さなくていい」期限の利益と、
「期限が来ていないけど返す」繰上返済とは、
　まったくベクトルが逆だから、いいとこ取りなんて無理だと思っておいたほうがいいよ。

権利とか利益とか言われると、それを捨てるなんてもったいない、って気持ちになるかも
しれないけど。

[421: 匿名さん]

>>420
書いてる意味がサッパリ分からん。
1000万を35年借りることが可能なのと、1000万を10年借りることが可能なのを比べると、負担が同じなら35年借りれる方がイイだろ。普通。