おりこうな繰り上げ返済とは？その２

[匿名さん]

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30521/

[342: ３４０]

>>341
量的規制緩和だったな。

[343: 匿名さん]

>>342
お馬-鹿の振りをしているあなたは誰ですか？

[344: 339]

コメントありがとうございます。
今は2年固定で2.8%です。下手な超長期と同じくらいの金利です。。
11月の固定金利明けはガツンと金利が上がることが予想されるため、
多少金利が高くなってもいいからと、3.16%の三菱東京UFJに
借り換え申請したのですが、希望額より減額された審査結果となり見送りました。

来年1月まで待つべきかもう少し検討した方が良さそうですね。
11月まではとりあえずは2.8%の金利であることは確かなので、
高くなるタイミングで返済するのもおりこうな繰上げ返済となるかもなあ、と…

[345: ３４０]

>>344
平成１６年のだから年末残高５０００万円まで１０年間１％の税額控除だね。

現在の年金利が２．８％なら、今すぐやった方がいいよ。
５ヵ月間の金利が損益分岐点である１％以上になるから、１月まで待つよりも得。
（人によっては、損益分岐点は０．９％になるが）
繰上げ方法は２通りあるが、
金利が上がるようなら返済額も増えて返済がきつくなるから返済額軽減か？
余程返済に余裕があるようなら期間短縮も残存期間が３３年だからよいが、
ここ２年で所得が大幅に増えたんでなければ返済額軽減が無難な選択だと思うよ。

[346: 匿名さん]

>>345 =340

３３９氏の年収を訊かずに、そんなこと言えるのか？
所得税幾ら払ってるのかを訊かずに、断言出来るのか？

[347: 匿名さん]

夫婦二人で別別にローンを組んでる場合、
繰り上げ返済で両方とも減らすのと、どっちかだけ集中して減らすのと
どっちがいいと思いますか？
変動金利です。

[348: なこ]

5年前に　地方銀行　10年固定2.8％（固定終了後優遇なし）19年ローン
を、
2月に　住信　5年固定1.55％（固定終了後0.8％優遇）17年ローン　2010万
に
借り換えをしました。

5年固定が終わった後の金利に不安が残りながらも、当面の低金利の恩恵を享受したく
支払い額がかわらず2年短縮できるメリットを優先させました。
ただ、2,3年のうちに、家の買い替えも検討しています。
もし、手元に100〜200万の資金がある場合、今、繰り上げ返済するべきでしょうか？
それとも、買い替え時の資金としておいておくべきでしょうか？

今回の借り換えが正しかったかどうかを含めてアドバイスいただけませんか？

[349: 匿名さん]

>>348
あなた、一生懸命金融機関に奉仕している。
２年後くらいに今の物件を売却するんでしょう。（「買い替え」では曖昧ですが）
それなら借り換えは全く無駄でした。
繰上げ返済は手数料がかからなければ好きなように。

[350: なこ]

がっくり・・・。

そうですよね。ただ、買い替えの計画がとっても未定なので。
買い換えたいけど、買い換えられないかもしれないので、
とりあえず借り換えしました。
来年まで、繰上げ返済の手数料が無料なので、低金利のうちに
繰り上げ返済した方がいいのかな、と思いまして。

[351: 余裕なし子]

はじめまして。
はじめっから読んでたら書き込むまでに日数かかっちゃいましたよ！
最後の方から２ヶ月ほどたってますが、
誰か読んでますか？

この掲示板頭がさがります・・・
みなさんたくさん勉強されたんですね〜
もっと昔に見つけてればよかった！！
失敗例だと思うので、みなさん参考になさってください。
我が家はわりと貧乏なパターンです。

３５年ローンで購入
マンションとオプション＆分譲駐車場で３３００万ぐらい？
頭金何百万かいれた。
ローンは
公庫で１９７０万（確か２．８％ぐらい１０年後４％）
年金？名前忘れた４５０万（３．３％ぐらい）
貯蓄５００万残しておく。
夫婦共働き。
意味もなく高級家具にはまる・・・
その後子供が出来る。
仕事をやめる。（収入源は夫のみ）
子供のブランド服や幼児教材にはまる。
貯金をはたいて車を買う・・・

同じマンションの方と交流し
ローンがない人や、繰上げ返済している人の話をきく。
繰り上げ返済のための貯蓄する。
年金？３.３％の方を少し繰り上げ返済。

友人に公庫は１０年後４％にあがるし、借り換えした方がいいとすすめられる。
銀行で借りかえると、年一回支払っていた団体信用生命５〜６万がなくなるので
お得と、またまた借り換えを友人にすすめられる。

マンション購入からだいたい５年後
三井住友銀行２．９５で借り換え。
そのときに２百万ぐらい繰り上げ返済。
ローンは２０００万ぐらい。期間は少し短縮して確か２９年
ちなみに公庫１０年間は２．８なので、
公庫の１０年間だけ考えると金利が高くなる。
全体的に見ればかなり軽減しているようだけど。

主人の給料激減！！！！！！！
上の子は現在幼稚園。これがかなりな出費！
下の子もいる・・・
この幼稚園代出費が続く。
今年親も病気になった・・・
我が家は貯金を崩す生活が続くことになり
月々の返済額を減らしたいので、
２００７年１月に繰り上げ返済検討中。

あまり考えずにマンション購入し、
そこのマンション販売の方が
見積もったままでローンをくみました。
銀行を選ぶとか、知らなかった・・・

生活しているうちに、いろいろ事情が変わってしまいました。
損するかもしれないけど、
月々の返済を減らすため、繰上げ返済するつもりです。
４年後子供二人ともが小学校にあがったら
パートに行く予定！
お金のためもあるけど、
楽しく適度にパートしたいって程度なので
バーンとは返済できそうもないけど、
そこからは年５０万程度の返済で、
期間短縮でいくつもりです〜！

あくまで予定ですが・・・
人生なにが起きるかわかんないし・・・

[352: 匿名さん]

>余裕なし子さん
　なかなか苦労なさってますね。
　過去をふりかえらず、今出来るアドバイスをするならば、
子供が小学校に上がるのを待たず、今からでもパートを
探してみてはいかがですか。
　幼稚園に通っている短時間の間だけでも雇ってくれる場所が
あるかどうか、お住まいの場所により、職の豊富さは変わって
きますが、とりあえず探してみるのがいいと思いますよ。

　あとは、幼稚園が終わったら児童館に直行させることにより
労働時間を増やすのも手かと(そういう施設がご近所にあれば
ですけどね)
　児童館がなけでば、なにかパート時給とトントンになるような
額の習い事に通わすのもありかと。意味ないじゃん、って
思うかもしれないけど、その目的は、労働時間を長めに設定できる
ことによって、雇ってくれる可能性が上がることです。

　働くとなると家事は子供が起きる前や、起きてから仕事に
出かける前にやったり、買い物は土日にまとめ買いしたりなど、
大変になるかと思いますが頑張ってください。

[353: 匿名さん]

やっと読みました。すごい勉強になりました。
だけど、頭悪いから一つ質問させてください。

３，０００万を全期間３パーセントで借り入れる場合は、３０年も３５年も月々の支払いボリュームを等しくした場合は、返済総額は同じになるってことですか？

[354: 匿名さん]

わからん

[355: 匿名さん]

そのとおり！

ただし、実際に繰上するタイミングによって多少の金利差が生じる。
３５年ローンで、３０年ローンと差額分を毎月繰上げすれば全く同じ。（あたりまえ）
年１回の繰上げだと、数ヶ月遅れた分の金利差が生じるってこと。

あと、保証料の前提は金利上乗せの場合となる。
一括の場合、繰上げによる返還分が少ない（手数料等が引かれる）ので不利となる。

[356: 匿名さん]

つまり、手数料無料で、毎月繰り上げした場合は、同じ。そうでなければ、差が出るということ。

[357: 匿名さん]

早速の回答ありがとうございます。もう一つ。

たとえば○百万繰り上げ返済したとします。
計算なら、総返済額は『期間圧縮＜返済額減少』となりますよね。
しかし返済額減少型は、たとえば月々の返済額が☆万円減ったとすると、月々☆万円貯金ができるわけです。

返済額がどっちを選んでも等しいということは、
『総返済額の差（返済額減少−期間圧縮）＝返済額減少により月々できる貯金の合計』

でよろしいのでしょうか？
どうかご教授お願いします。

[358: 匿名さん]

だから、あるタイミングで一度に○百万とか繰上げしたのでは返済額は等しくならない。
その場合の総返済額の差は、手数料と金利の差であって、貯金の合計なんて項はここでは出てこない。

[359: 匿名さん]

つまり
『総返済額の差（返済額減少−期間圧縮）＝返済額減少により月々できる貯金の合計+金利の差+手数料』
ということかな。右辺が大きくなればなるほど、左辺も大きくなる、つまり総返済額差は大きくなる
ということか。

[360: 匿名さん]

さっき、別のスレに間違えて書いてしまいましたが。
ローン減税の絡みなんですが、12月購入の場合、借入れをわざと多めにして年明け1月に頭金に用意していた分をガッツリ数百万単位で繰り上げるっていうのはおりこうですか？
繰り上げ返済の手数料は無料の銀行で、返済額軽減型にしようかと。
ま、控除も小遣い程度の違いしかないんですけど。
せっかく12月購入なので、工夫できればと思っています。
具体的には、1500万10年固定2.35%の予定を、1800〜2000万に増やして、控除を3〜5万いただき、1月に300〜500万返しちゃうというものです。

[361: 匿名さん]

>>360
久しぶりに上がったな。答えてやろう。
・ローン減税分の収入は足りてるか？。
・保証料は無いのか？。
・金消の印紙は？（今回は同じ）
・抵当権設定時の税金

フラットではないっぽいな。注意点はこれくらいかな。