高機能住宅ローンシミュレータ

[みかげ]

既存の住宅ローンシミュレータに満足できず，自分で作ってみました．

http://pepper.sherry.jp/mikage/loan/

金利の複数回の変動，定期的に繰上返済を繰り返す，複数のローンへの分割，
変動金利の5年ごと返済額見直し，未払い利息のシミュレーションなどが可能です．

シミュレーション条件を保存し公開できるようにしてあるので，
みなさんの金利の変動予測などを情報交換できればと思います．

なお，計算結果がおかしい等ありましたら指摘ください．

[2: みかげ]

ちなみに，わたしは

http://pepper.sherry.jp/mikage/loan/loan.cgi?Load=200810192257561f8355...

こんな風に毎月返済額軽減型で繰り上げることで，月々の義務の支払い額を減らして，
金利変動のリスクを抑えようと思ってます．
契約は全額変動予定．

上のだと毎月の支払い額が変わってますが，繰上返済しても5年ごと見直しなら
http://pepper.sherry.jp/mikage/loan/loan.cgi?Load=200810261737435c7465...
こんな感じになるはず．

[3: 匿名さん]

いいですねー
Macでも使えた！

こんな感じで現在、検討中な私↓
http://pepper.sherry.jp/mikage/loan/loan.cgi?Load=20081026192045418b47...


以下、思った事です。

コメント部分も、だれでも編集できるんですね。

月額のグラフ表示、左軸のスケールが大き過ぎな気が。。。返済額が這いつくばっております。。

保存した設定は、ある程度の時間で自動削除されるんですか？？

ミキローンのヤツより軽そうなんで、また使わせてもらいます。

[4: みかげ]

>>3 さん

>コメント部分も、だれでも編集できるんですね。

はい，呼び出した条件は誰でもいじれます．
その後保存すれば，一部修正したプランを提案したり等できますね．


>月額のグラフ表示、左軸のスケールが大き過ぎな気が。。。返済額が這いつくばっております。。

確かに…
もともと毎月のようにこまめに繰上返済するケースを想定していたので，
一気にどかんと返してしまうとそうなってしまいますね．

見やすいように，繰上返済をグラフから消せるようにしてみました．


繰上手数料が無料の銀行がありますので，そういうところを選ぶのであれば，
こまめに返済した方が，利息軽減効果が少し大きいです．
1年で100万貯める代わりに，半年50万貯めて半年単位で返すと，
http://pepper.sherry.jp/mikage/loan/loan.cgi?Load=20081026212928589644...
こんな感じで，3万円ほど安くなります．
3ヶ月に25万ずつにすると
http://pepper.sherry.jp/mikage/loan/loan.cgi?Load=200810262131055a7c81...
で4.4万ほど安くなりますね．

手数料がかかる場合は，かえって高くつく可能性がありますが…


>保存した設定は、ある程度の時間で自動削除されるんですか？？

いえ，今のところ特に自動削除は考えて無く，いつまでも残ります．
もし消したい場合は，連絡先を注意事項に追記しましたので，
個別に連絡いただければ削除します．

[5: 匿名さん]

繰り上げ返済を消せるようになったら、見やすくなって◎ですね。

返済の分割、ご提案有難うございます。
毎月繰り上げが手数料やすかったら、実践します！

また利用させてもらいます〜。

[6: 匿名さん]

みかげさん、こんにちは。

このシミュレータ、すばらしいです。
ソニー板にも宣伝を出しておきました。

ローンに関するコラムも充実していますね。
特に「住宅ローン攻略法 返済額軽減型より期間短縮型の方がお得？」は
非常に良いコラムです。


# コラムの誤植に気づきましたのでご確認ください。
#「返済額軽減型」→「期間短縮型」の打ち間違いのようです。
------
>一方，返済額軽減型の場合，月々の支払額は18.4万のまま一定です．18.4万の支払いが厳しくなった場合，打つ手はありません．
------

[7: みかげ]

>>6さん

ありがとうございます．

植の指摘もありがとうございます．助かります．
（夜に修正します．）

返済額軽減型が良い，というのは，

・繰上返済手数料が無料のローン
・毎月余った額を使わずに繰り上げる強い意志(^^;

が条件になりますが，個人的にはいい方法だと思っています．

先日デベと相談したときには，そういう返し方については
他にやっている人を知らないということでしたが…
マイナーな方法なのかもしれません．

[8: マンション住民さん]

これって元金均等返済はシミュレーションできますか？

[9: みかげ]

>>8 さん

対応していません．

元金均等を選ばれる方は少ないと思ったのですが，検討中なのでしょうか？
要望があれば対応しようと思います．計算自体は難しくないので…


普通に払えば，元利均等より元金均等の方が利息の支払いが少なく
なりますので，それが元金均等を考える理由なのだと思います．
しかし，元利均等でも，元金均等との支払い額の差額を，
毎月繰り上げ返済すれば，トータルで払う利息は一緒になります．
（繰り上げ手数料無料が前提になりますが）

そうすると，元利均等を選んでおいた方が，毎月の支払い義務の
金額が安くなりますので，将来金利が上がったり，何かあったときに
ローンが破綻するリスクが小さくなります．
いざとなれば，繰り上げ返済を止めれば良いだけですので，
その分の余裕が確保できるわけです．
（止めた場合は，その分支払いを後に延ばすので，
　利息は多く払うことになりますが…）

[10: マンション住民さん]

みかげさん、教えていただきありがとうございます。

＞・毎月余った額を使わずに繰り上げる強い意志(^^;
私の場合、↑ができそうもないのと、毎月の支払いが減っていくので
破綻リスクも少ないという理由で元金均等を考えています。
あと、元金均等で返済額軽減繰上した場合の効果をシミュレーションしたいのですが、
もしお時間があるようでしたらご対応よろしくお願いします。

[11: 物件比較中さん]

みかげさん、これは素晴らしいですね！
有用なソフトをありがとうございます。
いろいろなシミュレーションサイトがありますが、
当方にはこれが一番合いそうです。

あとこれさえあれば・・・というリクエストを。
現在の月数表示のみですと実感がつかみ辛いところがあるので、
ローン開始時の年月入力欄があり、実行すると現在の「10年2月」のようになる部分と
「2020年2月」のように実際の年月も表示されるようになると嬉しいです。

＞・繰上返済手数料が無料のローン
＞・毎月余った額を使わずに繰り上げる強い意志(^^;

当方は住友信託銀行にてこの方法で行こうかなと思案中です。

[12: 契約済みさん]

みかげさん、素晴らしいツールを作ってくださって、ありがとうございました。
変動型で、金利が変わりながら繰り上げ返済でどう変わってゆくか、
シュミレーションできて、繰り上げするぞ！という気持ちになりました。

WEBで難しいと思いますが、印刷ページとかできればいいですけど、
ローン期間はバラバラでしょうし、難題ですよねー。
ま、Excelコピペすればいいかっ！

[13: みかげ]

>>10さん

>あと、元金均等で返済額軽減繰上した場合の効果をシミュレーションしたいのですが、

わかりました．
近いうちに対応したいと思います．


>>11さん

>現在の月数表示のみですと実感がつかみ辛いところがあるので、
>ローン開始時の年月入力欄があり、実行すると現在の「10年2月」のようになる部分と
>「2020年2月」のように実際の年月も表示されるようになると嬉しいです。

なるほど．．．
では，これもTODOに入れておきます．

ただ，開始時期をずらした複数ローンは対応できないと思います．
現在のロジック上，かなり手を入れないと無理そうなので．．．
（住宅ローンの場合は，そういうケースは少ないと思いますし）

>＞・繰上返済手数料が無料のローン
>＞・毎月余った額を使わずに繰り上げる強い意志(^^;
>当方は住友信託銀行にてこの方法で行こうかなと思案中です。

住友信託の自動返済でしょうか．

わたしもそれを検討したのですが，保証料外枠方式では
使えないということで，三井住友にしようと思っています．
外枠の方がトータルでは安いんですよね(^^;

住友信託のFLASHのアニメーションの中で，注意書きとして
上記の記載がありました．
（テキストで注意書きが書かれてないのがちょっとひどいと思いますが）

三井住友は長期金利が住友信託より高いようですが，
返済額軽減型の繰上手数料は無料．

みずほは，変動金利なら繰上返済手数料が無料で，
長期金利は三井よりは安い感じですね．

今のところ全額変動（ただし後々考えてローンは分割）
で考えているので，三井住友という感じです．

% 全額変動でも，後で一部だけ固定にできるように
% １：２ の比率で分けたりすると良いかと思います．
% 1本だと，全部を変動か，全部を固定しかできないので


>>12さん

>WEBで難しいと思いますが、印刷ページとかできればいいですけど、

印刷は難しそうです．
わたしにその辺の知識があまりなく，PDF出力とかは
かなり大変そうで…(^^;

[14: 匿名さん]

どっかのエクセルの計算ツールみたいに（例：ローンプランナーとか）、

・元金／利息／支払合計　のパーセンテージ表示
・繰り上げ返済による、支払い利子の減少額（←こんなに減るのか、と実感できるので。繰り上げなしの場合と並んで表示されるとさらにうれしいかも）

なんかの表示もあると便利ではないでしょうか（ほんとは、何パターンか並べて比べられるといいんだけど）。
ところでこれは、１円未満は切り捨て？　エクセルのと月の支払額が１円違うのでちょっと気になった（銀行はどっちなんだろ。。。）

[15: みかげ]

>>14さん

>・元金／利息／支払合計　のパーセンテージ表示
>・繰り上げ返済による、支払い利子の減少額（←こんなに減るのか、と実感できるので。繰り上げなしの場合と並んで表示されるとさらにうれしいかも）

パーセンテージ表示は簡単なのでつけようと思います．

支払利子の減少額は…複数回の繰上をするのが前提なので，
1回も繰上返済しないときでもう1回シミュレーションするしか
無いのでちょっとやりにくいですね．

期間短縮であれば，差額はすぐにでるのですが，
返済額軽減型だと，その後に繰上が再度行われると
簡単には計算できなくなってしまうためです．

ですので，2枚並べて比較とかで(^^;対応していただければと．


>（ほんとは、何パターンか並べて比べられるといいんだけど）。

一度保存すると，URLがでますので，それをブラウザを
もう1つ立ち上げて参照すると，一部条件を変更した
シミュレーションを行って，比較しやすいかと思います．

「同じ条件で新しいブラウザを開く」みたいな機能があるといいのでしょうか．


> ところでこれは、１円未満は切り捨て？　エクセルのと月の支払額が１円違うのでちょっと気になった（銀行はどっちなんだろ。。。）

切り捨てにしていますね．
ただ，そこ以外に計算式によってまた少し違うかもしれません．

銀行のサイトのシミュレーションでも，サイトによって違うようです．
いくつか調べてみました．

3000万を35年で，2.875%にすると，

三井住友・東京三菱・新生銀行・りそな銀行・横浜銀行はわたしの計算と同じ 113,372円
http://www.smbc.co.jp/sim/servlet/sim.SimServlet
http://www.bk.mufg.jp/kariru/jutaku/sim/sim.html
http://www.shinseibank.com/powerflex/housing/simulation/hensai.html
http://net.resona-gr.co.jp/resonabank/cgi-bin/red/simulation/housing_l...
http://www.boy.co.jp/cgi-bin/lsm11.cgi#fpagetop

みずほ銀行は 113,371円
http://www.mizuhobank.co.jp/cgi-bin/loan/payment.cgi

GoogleDocsの表計算も，113,372円でした．

そのほかの条件でも，1円ずれるようなことがあるかもしれません．


ちなみに，以下のような計算式で計算しています．

支払額 = int(
現在の元金残高 * 月の金利 /
(1 - (1 + 月の金利) ** (- (月数 - 現在の月)))
);
次月の元金残高 = int(
現在の元金残高 *
( (1 - (1 + 月の金利) ** (- ((月数 - 現在の月) - 1))) /
(1 - (1 + 月の金利) ** (- (月数 - 現在の月))))
);

支払額元金分 = 現在の元金残高 - 次月の元金残高;
支払額利息分 = 支払額 - 支払額元金分;

実際は，繰上返済などの処理をしつつ，月数を1ずつ減らして，
現在の月は常に0で計算しています．

intは切り捨て，** はべき乗計算です．

[16: 購入検討中さん]

＞１３　みかげさん

レスありがとうございます。
年月表示の件を検討してくださるとのこと、実装されるのを楽しみにしています。

＞住友信託の自動返済でしょうか．

はい、そうです。

＞わたしもそれを検討したのですが，保証料外枠方式では
＞使えないということで，三井住友にしようと思っています．
＞外枠の方がトータルでは安いんですよね(^^;

外枠方式って前払いの方ですよね？
この前住友信託からパンフを郵送してもらったのですが、
自由返済、自動返済とも無料と書かれていて、備考欄に

「保証料を『保証料一括前払い方式』でお支払いのご契約は、
　保証会社への保証料返礼事務取扱手数料も無料となります。」

と書かれています（平成20年10月１日現在付）。
まぁ、フラッシュアニメなんかにするから修正も手間もかかるのか、
WEBの方が追いついていないのかも知れませんが、混乱させるのは
良くないですね。

[17: 購入検討中さん]

あー、すみません。引用間違えました。

×返礼
○返戻

です。

[18: みかげ]

本日サイトを更新しました．

新URL：http://loan.mikage.to/

です．

URLも長かったので，覚えやすいように場所を移転して，
名前もつけました．
（住宅ローンシミュレーションだけだと，検索するときに
　困ると思いますので…．ランキング下の方ですし(^^;）


主に2点の機能拡張を行いました．
・元金均等への対応
・年月の指定機能


こちらはまだです．近々追加していきます．
↓
・元金／利息／支払合計　のパーセンテージ表示
・「同じ条件で新しいブラウザを開く」みたいな機能があるといいのでしょうか．

[19: みかげ]

>>16 さん


>外枠方式って前払いの方ですよね？

はい，そうです．

>「保証料を『保証料一括前払い方式』でお支払いのご契約は、
>　保証会社への保証料返礼事務取扱手数料も無料となります。」

あれ，今はできるのかもしれませんね．

ただ，わたしの場合デベ提携なので，条件が古いのかもしれません．
使えるかどうかを確認してもらったのですが，そこではNGでした．
（銀行の条件の資料も確認しましたが，内枠方式のみと
　書かれていました．）

備考欄に書かれているその文言ですが，保証料の返金に
関する話ですので，それとは別に制約があり，書いてない
可能性もあるのかもしれません．
Webでも，テキストでは記載がありませんし…

念のため，直接確認された方が良いのではないかと思います．

[20: ビギナーさん]

いいもの見つけて喜んじゃいました！
親ローンと変動と１０年固定のミックスにして、繰上げ返済をどんどんしていこうと思っているのですが、そんなシミュレーションにも対応できますね。
早速使わせていただきます。

ところで、住友信託銀行の自動返済ですが、保証料一括前払いでも１０月から対応してくれるようになったみたいですよ。

[21: みかげ]

>>20

住友信託，10月から対応なんですね！
ありがとうございます．
提携ローンで使えるのかわかりませんが，もう1回聞いてみます．．．

[22: 匿名さん]

まさにこんな感じのシミュレータを探していました。
tips 部分の文章もわかりやすく秀逸です。　公開して使わせて頂ける
ことに感謝したします。

[23: 匿名さん]

>>1
すごいです！
ちょうどローンを検討中だったのでとてもためになりそうなので
とりあえずお気に入りにいれさせていただきゆっくり拝見させてもらうつもりです
まずはお礼を申し上げなくてはと思い・・ありがとうございます。
要望とかありましたらあらためてお願い申し上げるつもりです

[24: 入居予定さん]

ボーナス払いには対応していますか？

[25: 6]

6番です。

「住宅ローンに支払う総額を決め，月々のローン支払いで余った金額を，毎月繰り上げ返済していく方法」
に対応したシミュレータが見当たらず、今まではExcelでチマチマやっていました。
選択肢が増えて助かりました。

返済額軽減型のよいところを人に説明するのが大変だったのですが、
コラムでズバっと書いてあったので、こちらも助かりました。
毎月繰り上げれば支払い総額は変わらん、というのが、なかなか理解できないようで。

以下、気になったところを書きますので、ご確認ください。

・変動金利(上限付き)の解説が、変動金利とまったく同じです

・金利上昇時は固定にするのがセオリー？
>* 銀行が想定したリスク以上に金利が上昇した場合は，変動の方が得
>* 銀行が想定したリスク以上に金利が上昇しなかった場合は，固定の方が得
　　 ↑銀行側の視点でなく借りる側の視点であれば、変動と固定が逆転していませんか?
　　　　
以上です。

スキルを無償公開する方に幸あれ!!

[26: みかげ]

>>22 さん
>>23 さん

どうぞご利用くださいませ．


>>24 さん

すいませんが，未対応です．
最近は利用する方があまりいないようでしたので．．．

また，実装しようにも計算方法がいまいちわからなかったりします．
ボーナス払いの場合の償還表などが見れれば，予想できそうなのですが…．

支払いをボーナス時まで遅延させて，その間の利息は未払い利息として
積み上げ，ボーナス時に精算するのかどうか．．．とか，
繰上返済した場合に，どのように充当されるのか，とかがわかれば，
実装できそうです．

ボーナス払い兼用の場合は，繰上返済時点までの未払い利息に
まず充当されて，残りの金額が元金に割り当てられるのかな，
とも思いますが，そうすると次のボーナス時に先に支払った分の
未払い利息はどうなるのかなぁとか．．．

現在は期間短縮は1ヶ月単位で計算していますが，ボーナス払いの
場合，その辺の扱いも悩ましく・・・
銀行によっては，ボーナス払い兼用だと6ヶ月分単位のみ，
というところもあるようですが，最近は1万円〜とかで
日割り計算（なのかな？）が主流ですよね．

現在のシミュレータでは，1ヶ月単位でしか計算できて
いませんが．．．(^^;
日割り計算のロジックがわかれば実装するのですが…


>>25 さん

わたしも最初はExcel（というかGoogleDocsの表計算）でやって
いましたが，めんどくさくなって作ってしまいました．


> 以下、気になったところを書きますので、ご確認ください。

ありがとうございます．

どちらもご指摘の通りですので，修正しました．

[27: マンション住民さん]

元金均等の対応、ありがとうございます。
今からいじってみます。

[28: マンション住民さん]

返済額軽減繰上をした場合、元金＋利息≠支払合計となることがありますが、バグでしょうか？
http://loan.mikage.to/loan.cgi?Load=20081105184924440d45881667

[29: みかげ]

>>28

報告ありがとうございます．
バグです．

支払いの一番最後の月に繰上返済をしてローンが終了した場合に，
繰上返済の金額が，支払合計に含まれないようです．

修正します．

[30: みかげ]

>>28 さん

バグを修正しました．
ご迷惑をおかけして申し訳ありません．

また，期間短縮型でも一部集計結果が正しくない部分がありましたので，
あわせて修正を行いました．

詳しい発生条件などは，トップページに記載しました．
http://loan.mikage.to/

[31: みかげ]

期間短縮型に関して，やはり日割り計算に対応すべきでしょうか？

わたしはまだ実際にローンの支払いをしているわけではないので，
繰上計算の計算式を検証する方法がありません．
個人的には対応したいのですが，想像だけで実装するのもよくないと
思い，現状のように1ヶ月単位の繰上になっています．


実際に繰上返済を実行して，その前後で支払い額がどう変わったか，
期間がどれだけ縮まったか，教えていただける方はいらっしゃいませんか？

今のところの想定では，以下のロジックなのではないかと考えています．

１．繰上返済額を，すべて元金に充当する．
２．期間短縮の月数を，1ヶ月30日(?)の日割りで計算する．
３．1ヶ月以上の短縮分に関して，実際の期間短縮を行い，
　　返済回数を減らす．
　　1ヶ月未満の端数は，次回に繰り越す．
４．画面上での表記では，1ヶ月単位でのみ表示を行う．
　　（1ヶ月に到達するまでは短縮0ヶ月扱い）
５．返済額や利息を算出する際は，端数を含めた期間で算出を行う．

４は実際に繰上返済をやってみればわかるかなと思っていました．

５が端数を含めないもので計算する可能性もありそうです．
ただ，そうすると期間短縮で繰り上げするとすぐに返済額が
変わってしまうと思いますので，金利の見直しのタイミングでしか
返済額の見直しを行わない，という可能性もあると考えています．
（5年固定なら，5年後になって見直し．
　5年後に金利が変わらなくても，返済額が変わることがあるなら，
　端数は含めないもので計算していると考えられそうです．）

[32: みかげ]

サイトの方を少し更新しました．

http://loan.mikage.to/


修正内容は

・シミュレーション条件で金額を入力する際，小数で入力できるようにしました．
　（1万5000円の繰上とかが指定できるように）
・概要に，元金，利息のパーセント，およびローンのパーセント表示を追加しました．

です．

[33: 入居済み住民さん]

おおっ、これいいですね!!
自分もExcelで作っていましたが、なかなかうまくいかなくて・・
繰り上げ返済金額と利率の途中変更指定ができる
このようなシミュレータ探していました。

活用させていただきます!

[34: 匿名さん]

活用させて頂いてます！

ところで、今、変動のシミュレーションをしているのですが
５年毎の金利上昇の設定の他に、毎月の自動繰上を設定してまして
ある金利に達した時に、それまで積み立てた預貯金を繰上にぶち込む計画でいます。

ところが、自動繰上返済設定と、繰上返済設定が同時に使えないようで
エラー「同一時期に2つの別タイプの自動繰上返済と繰上返済設定がされています」
との表示が出てしまいます。

自動繰り上げをしつつ、突然の収入等による繰り上げの設定は出来ないのでしょうか？

と、ここまで書いたところで、
自動繰上設定の追加で、xx年後に１回だけドーンと繰り上げを設定したら出来ました。ｗ
自己解決しましたが、参考までに書き込みしておきます。

[35: 匿名さん]

サイトの作り方がとても好感もてます！
活用させていただきます

[36: 匿名さん]

活用させていただいてます！

高機能ということで、以下があればいいな〜と思いました。

・返済時の年齢設定（２人分くらいかな、-10歳〜６０歳くらいを入力できるように）
　「自分が？歳のときに払い終える」
　「妻がパートできそうな？歳のときに固定が終わって金利が高くなる」
　「？年後に子供が生まれ、中学入学してお金がかかりそうなときの返済額はこれくらい」
　なーんてシミュレーションをするのに、あると助かります。

・データのCSV形式出力
　あれば最高です。

ちなみに、このページに銀行ローンの広告乗っければ結構お小遣いもらえそうな気がしましたw

[37: マンション住民さん]

みかげさん、こんにちは。

定期的に期間短縮繰上する設定にしたのですが、返済額が一定にならないようです。
ちょっと見ていただけますか？宜しくお願いします。
http://loan.mikage.to/loan.cgi?Load=20081108150043081f91224540

[38: マンション住民さん]

補足です。
やりたいことは、例えば「2年ごとに100万円繰上返済する」です。
以前はできたのですが、期間短縮のロジックが変わったためでしょうか？

[39: みかげ]

>>33 さん，>>35 さん

ありがとうございます．


>>34 さん

> エラー「同一時期に2つの別タイプの自動繰上返済と繰上返済設定がされています」

今のシミュレータでは，同じ時期に，期間短縮と負担額軽減の両方で
繰上をすることができません．
自動繰上返済と，繰上返済で，別々の返済方法を設定したのでは
はいでしょうか．
設定をあわせていただくと大丈夫だと思います．

実際の銀行では可能なのでしょうかね…
期間短縮を先にやるか，負担額軽減を先にやるかで結果が
変わると思いますので，今のところは繰上は1つの方式で
1回のみ，という条件でシミュレーションしています．


>>36 さん

> ・返済時の年齢設定（２人分くらいかな、-10歳〜６０歳くらいを入力できるように）

確かに年齢設定はあるとよさそうですね．
自分・配偶者＋子供で加算できて，子供が小学生・
中学生・高校生・大学生のどの段階か出ると，
参考になりそうです．

後ほど実装してみようと思います．

> ・データのCSV形式出力

こちらも時間がとれ次第やってみようと思います．

> ちなみに、このページに銀行ローンの広告乗っければ結構お小遣いもらえそうな気がしましたw

Google AdSense とかでもいいんですかね．
あまり広告がページ途中に出るのは好きではないのですが，
Amazon で関連書籍を出すくらいは良いのかも，
とは思っていたりします．

一度おまかせで出してみたら，見た目が変ですぐに
外してしまいましたが(^^;

お薦めの書籍とかあればいいのですが，ローン関係の
本はあまり読んでいないんですよね．

住宅関係で読んだ本はこれくらいしかなかったりします．
↓
http://www.amazon.co.jp/dp/4478000875


>>37 さん

> 定期的に期間短縮繰上する設定にしたのですが、返済額が一定にならないようです。
> ちょっと見ていただけますか？宜しくお願いします。

10年後で返済額が大きく変わっているのは，
10年後に金利を +1.1% に設定しているためです．

また，途中で1円単位で端数が変わっていますが，
こちらは端数の扱いによるものです．

実際の銀行では，おそらく固定期間中などは一定額で，
端数は固定期間終了時に再計算されることになると思います．

10年固定で支払い，その後変動金利で続ける場合は，
返済が組み直し設定で，10年固定後，5年毎見直しに
設定することで，対応できます．

その設定をするとこんな感じになります．
↓

http://loan.mikage.to/loan.cgi?Load=20081108152831235358651751

[40: みかげ]

>>38(37) さん

あ，すいません．
返済額というのは，繰上返済額の方ですね．

先ほどの回答は忘れてください．．．


> やりたいことは、例えば「2年ごとに100万円繰上返済する」です。
> 以前はできたのですが、期間短縮のロジックが変わったためでしょうか？

はい，ロジックが変わりました．
ただ，計算結果（利息等）は一緒で，見え方が少し変わっただけとなります．

期間短縮の場合は，1ヶ月単位で短縮を行っていますが，
1ヶ月単位で余った分の端数は，以前から
次の繰上返済に繰り越すようにしていました．
（例えば，1ヶ月8万円で，20万円繰り上げたら，16万円で
　2ヶ月分短縮し，あまりの4万円は次の繰上に繰り越します．）

以前は，この「繰り越した分」の金額を，
繰上返済として指定した年月に加算していましたが，
現在は，実際に繰上返済として反映された年月に
加算するように修正しました．

[41: みかげ]

年齢表示機能を追加しました．

http://loan.mikage.to/loan.cgi?Load=20081108235547333e56174783

こんな感じで表示されます．

----

また，繰上返済ですが，少し結果が変わる修正をしようと考えています．
この件に関してご意見いただけないでしょうか．


■ 現時点のロジック

2000年1月から住宅ローンを開始したとして，
0年0月後に繰上返済の設定をすると，
現在は
・0年0月後の繰上返済は，2000年1月最初の時点で処理を行う．
・0年0月の返済額は，2000年1月分の利息を含む，2000年1月末の支払い金額．
となっていて，ズレが生じています．

繰上返済は，指定した期間の最初の時点で行い，
返済額は，その年月の1ヶ月分の金額で，支払いは最後の時点でのものです．

繰上返済は，全額元金にそのまま入れてしまっているのでこのように
なっています．

ある銀行サイトのシミュレーションなどを見ると，
0年0月後の繰上返済と設定すると，0年0月後の返済額を返すタイミングと
同じ時点での支払いになっていました．


■ 修正後のロジック（予定）

2000年1月から住宅ローンを開始したとして，
0年0月後に繰上返済の設定をすると，
・0年0月後の繰上返済は，2000年2月最初の時点で処理を行う．（1ヶ月ずらす）
・0年0月の返済額は，2000年1月分の利息を含む，2000年1月末の支払い金額．
のように修正しようと思っています．

つまり，0年0月後と指定しても，ローン開始直後ではなく，
ローン開始1ヶ月後の繰上返済ということになります．
（実際はローン開始直後に繰上返済は無理の銀行が多いと思いますので，
　支障はないと思います．）


上記のロジックを比べますと，修正前のロジックの方が利息が抑えられます．

実際の銀行で繰上返済をするときは，Webページから調べた範囲では，
例えば2009年1月からローンを初めて，2009年2月中旬頃に繰上をするとすれば，
その結果は2009年3月頭頃に処理されるか，日割り計算で利息を精算の上，
その時点で繰り上げされるかのどちらかのように思います．

そのため，実際の繰上返済の時期のイメージでは，修正後の方が
良いのではないかと考えました．

また，シミュレーションの金額は，小さく出るよりは大きく出る方が
間違いが無くて良いかと思いますので，その点からも修正した方が
良いのではないかと考えています．
過去のシミュレーション結果が少し変わってしまいますが…この件，ご意見ありましたらお願いします．

[42: みかげ]

シミュレータのページには目立つように記載しましたが，
詳しい方に計算方法を聞くことができ，いくつか想定が誤っている
部分があることがわかりました．

近日中に修正する予定ですが，以下の点でシミュレーション結果が実際と
少し異なる部分があります．

・未払い利息発生時は，繰上返済はまず未払い利息に割り当てられるようです．
　現状では元金に充当していますので，シミュレーション結果が実際の支払い額より
　小さくなることがあります．
・返済額見直し設定を利用し，変動金利で返済額軽減型の繰上返済をした場合に，
　現状では返済額が変わりませんが，実際は変わるようです．
　シミュレーション結果では返済額が変わりません．

申し訳ありませんが，修正が終わるまでは上記の点，
ご了承の上ご利用ください．

また，ボーナス払いのロジックもわかったので，対応できそうです．

[43: 34]

>>39みかげさん

ご丁寧にありがとうございます。

>> エラー「同一時期に2つの別タイプの自動繰上返済と繰上返済設定がされています」
> 今のシミュレータでは，同じ時期に，期間短縮と負担額軽減の両方で
> 繰上をすることができません．

了解しました。
繰り上げ返済方式を、期間短縮と負担額軽減を同時に使いたい時は
時期をダブらせないように設定すると出来ました。
もしくは
期間短縮or負担額軽減のどちらかに統一していれば
時期がダブっても大丈夫なんですね。

> 実際の銀行では可能なのでしょうかね…
> 期間短縮を先にやるか，負担額軽減を先にやるかで結果が変わると思いますので

私が検討している住友信託銀行は、
負担額軽減タイプの自動返済（毎月）
期間短縮タイプの自由返済（好きな時に）
とあって、可能のようにも思えます。

期間短縮を先にやるか云々についても、色々シミュレーションしてみて
把握してみたいと思います！
ありがとうございました。

[44: 購入検討中さん]

36です。

年齢の件、早速実装していただいて感動です！
当方、まだ購入を検討中の身でして、ライフプランのシミュレーション
に活用させていただきます！

広告は、、、あまりwebに詳しくないので詳細はわからないのですが、
よく利用していたシミュレーションのページの広告をよくクリックしてしまっていたので。↓
http://www.eloan.co.jp/simulation/partner/homecalc.jsp

本当に、こんなシミュレーターを無償公開なんて助かります。ありがとうございました。

[45: みかげ]

>>43 34さん

> 私が検討している住友信託銀行は、
> 負担額軽減タイプの自動返済（毎月）
> 期間短縮タイプの自由返済（好きな時に）
> とあって、可能のようにも思えます。

住友信託銀行の自動返済のページに，以下の記載があります．

> http://www.sumitomotrust.co.jp/BP/loan/house/advance/jidou.html
> 次の場合は、「自動返済」が行われないことがあります。
> 毎回のご返済日当日に手続される「自由返済」を申込まれているとき

というわけで，できないように思います．
（行われないことがあります，という表記が曖昧ですが(^^;）

自動返済分をあわせて自由返済するか，
自由返済分を自動返済の口座に入れてしまうか…
という対応が必要そうです．


>>44 36さん

> 広告は、、、あまりwebに詳しくないので詳細はわからないのですが、
> よく利用していたシミュレーションのページの広告をよくクリックしてしまっていたので。↓

そのサイト自体で広告を出しているようですね．
おそらく，住宅ローン関係の情報をあつめて，自分でとってきた
広告を出して利益を上げている会社なのではないでしょうか．．．
（銀行ローンの紹介もやっているようですので，その辺が主業務なのかも）

同じような広告を出すのは難しそうです．

何か住宅ローン関係でおすすめ書籍，みたいなのがあれば，
説明ページに参考として載せるのもいいかなと思っていますが，
住宅ローン関係はネットで全部調べてしまったんですよね(^^;

[46: 匿名さん]

年齢がはいるとすごくいいですね！
繰上返済して何歳に終わるのかが分かりやすくなりました。

住友信託銀行の繰上返済のことについてですが、相談会で聞いてきた限りでは
自動返済と自由返済が同日にならなければOKだと思っていました。

ミックスローンにして、一方を返済額軽減型の自動返済をしつつ、
もう一方をボーナス時に期間短縮型の自由返済をしようと
思っていたので銀行に確認してみようと思います。

[47: みかげ]

>>46 さん

確かに自由返済の方はいつでもできるので，
日付をずらせばできるのかもしれません．

このシミュレータでは，月途中での繰上返済は
対応していなかったりはしますが．(^^;
日付をずらせば，処理順序は確定するので計算は
問題なさそうです．

[48: ４６]

４６です。
住友信託銀行のホームページのよくある質問に
同日でなければ自動返済と自由返済は可能と書いてありました（^^;

みかげさんのシミュレーションを見るまでは繰上返済は期間短縮としか考えてなかったのですが
返済額軽減で毎月のように繰上返済をしていくという考え方は目から鱗でした。

月々の返済額は抑え目にローンを設定して、繰上返済をしていこうと思っていたのですが、
単純に期間短縮するより、返済額を減らしつつ繰上返済を続けていく方法だったら
収入が減ったり、金利が上昇した場合というリスクにも対応できますね。

[49: 匿名さん]

>>本当に、こんなシミュレーターを無償公開なんて助かります。ありがとうございました。

同感です。有難うございます。

[50: みかげ]

>>48 46さん

同日でなければOkなのですね．
本シミュレータでの対応は結構手間になってしまいそうなので，
シミュレーションは適当にごまかしていただければ(^^;


>>49 さん

ありがとうございます．


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シミュレータの方ですが，未払い利息周りの修正とともに，
ボーナス払いへの対応を作成中です．

ボーナス払いはかなりやっかいですね．
他のシミュレータが「ボーナス払いは6ヶ月目，12ヶ月目…の仮定」
とかついていたり，金利変動や繰上返済に未対応な理由がよくわかりました(^^;

1回目の返済額が減るのか，全部同額なのかどちらが本当なのか
わかりませんが，銀行によっても違うようだし，厳密に計算するのは
あきらめて，概算で出すようにする予定です．

金利変動・繰上返済がなければ支払い額は一定（端数月考慮），
金利変動や繰上返済をしたら，多少金額が変わるのは
そういうものだとして，概算用ということで済ませる予定です(^^;
金利変動や繰上返済の概算の目安としては十分使える…と思います．

たぶん週末くらいには公開できるとおもいます．

[51: 匿名さん]

ボーナス払いへの対応を期待しております！
よろしくお願いします。