高機能住宅ローンシミュレータ

[みかげ]

既存の住宅ローンシミュレータに満足できず，自分で作ってみました．

http://pepper.sherry.jp/mikage/loan/

金利の複数回の変動，定期的に繰上返済を繰り返す，複数のローンへの分割，
変動金利の5年ごと返済額見直し，未払い利息のシミュレーションなどが可能です．

シミュレーション条件を保存し公開できるようにしてあるので，
みなさんの金利の変動予測などを情報交換できればと思います．

なお，計算結果がおかしい等ありましたら指摘ください．

[22: 匿名さん]

まさにこんな感じのシミュレータを探していました。
tips 部分の文章もわかりやすく秀逸です。　公開して使わせて頂ける
ことに感謝したします。

[23: 匿名さん]

>>1
すごいです！
ちょうどローンを検討中だったのでとてもためになりそうなので
とりあえずお気に入りにいれさせていただきゆっくり拝見させてもらうつもりです
まずはお礼を申し上げなくてはと思い・・ありがとうございます。
要望とかありましたらあらためてお願い申し上げるつもりです

[24: 入居予定さん]

ボーナス払いには対応していますか？

[25: 6]

6番です。

「住宅ローンに支払う総額を決め，月々のローン支払いで余った金額を，毎月繰り上げ返済していく方法」
に対応したシミュレータが見当たらず、今まではExcelでチマチマやっていました。
選択肢が増えて助かりました。

返済額軽減型のよいところを人に説明するのが大変だったのですが、
コラムでズバっと書いてあったので、こちらも助かりました。
毎月繰り上げれば支払い総額は変わらん、というのが、なかなか理解できないようで。

以下、気になったところを書きますので、ご確認ください。

・変動金利(上限付き)の解説が、変動金利とまったく同じです

・金利上昇時は固定にするのがセオリー？
>* 銀行が想定したリスク以上に金利が上昇した場合は，変動の方が得
>* 銀行が想定したリスク以上に金利が上昇しなかった場合は，固定の方が得
　　 ↑銀行側の視点でなく借りる側の視点であれば、変動と固定が逆転していませんか?
　　　　
以上です。

スキルを無償公開する方に幸あれ!!

[26: みかげ]

>>22 さん
>>23 さん

どうぞご利用くださいませ．


>>24 さん

すいませんが，未対応です．
最近は利用する方があまりいないようでしたので．．．

また，実装しようにも計算方法がいまいちわからなかったりします．
ボーナス払いの場合の償還表などが見れれば，予想できそうなのですが…．

支払いをボーナス時まで遅延させて，その間の利息は未払い利息として
積み上げ，ボーナス時に精算するのかどうか．．．とか，
繰上返済した場合に，どのように充当されるのか，とかがわかれば，
実装できそうです．

ボーナス払い兼用の場合は，繰上返済時点までの未払い利息に
まず充当されて，残りの金額が元金に割り当てられるのかな，
とも思いますが，そうすると次のボーナス時に先に支払った分の
未払い利息はどうなるのかなぁとか．．．

現在は期間短縮は1ヶ月単位で計算していますが，ボーナス払いの
場合，その辺の扱いも悩ましく・・・
銀行によっては，ボーナス払い兼用だと6ヶ月分単位のみ，
というところもあるようですが，最近は1万円〜とかで
日割り計算（なのかな？）が主流ですよね．

現在のシミュレータでは，1ヶ月単位でしか計算できて
いませんが．．．(^^;
日割り計算のロジックがわかれば実装するのですが…


>>25 さん

わたしも最初はExcel（というかGoogleDocsの表計算）でやって
いましたが，めんどくさくなって作ってしまいました．


> 以下、気になったところを書きますので、ご確認ください。

ありがとうございます．

どちらもご指摘の通りですので，修正しました．

[27: マンション住民さん]

元金均等の対応、ありがとうございます。
今からいじってみます。

[28: マンション住民さん]

返済額軽減繰上をした場合、元金＋利息≠支払合計となることがありますが、バグでしょうか？
http://loan.mikage.to/loan.cgi?Load=20081105184924440d45881667

[29: みかげ]

>>28

報告ありがとうございます．
バグです．

支払いの一番最後の月に繰上返済をしてローンが終了した場合に，
繰上返済の金額が，支払合計に含まれないようです．

修正します．

[30: みかげ]

>>28 さん

バグを修正しました．
ご迷惑をおかけして申し訳ありません．

また，期間短縮型でも一部集計結果が正しくない部分がありましたので，
あわせて修正を行いました．

詳しい発生条件などは，トップページに記載しました．
http://loan.mikage.to/

[31: みかげ]

期間短縮型に関して，やはり日割り計算に対応すべきでしょうか？

わたしはまだ実際にローンの支払いをしているわけではないので，
繰上計算の計算式を検証する方法がありません．
個人的には対応したいのですが，想像だけで実装するのもよくないと
思い，現状のように1ヶ月単位の繰上になっています．


実際に繰上返済を実行して，その前後で支払い額がどう変わったか，
期間がどれだけ縮まったか，教えていただける方はいらっしゃいませんか？

今のところの想定では，以下のロジックなのではないかと考えています．

１．繰上返済額を，すべて元金に充当する．
２．期間短縮の月数を，1ヶ月30日(?)の日割りで計算する．
３．1ヶ月以上の短縮分に関して，実際の期間短縮を行い，
　　返済回数を減らす．
　　1ヶ月未満の端数は，次回に繰り越す．
４．画面上での表記では，1ヶ月単位でのみ表示を行う．
　　（1ヶ月に到達するまでは短縮0ヶ月扱い）
５．返済額や利息を算出する際は，端数を含めた期間で算出を行う．

４は実際に繰上返済をやってみればわかるかなと思っていました．

５が端数を含めないもので計算する可能性もありそうです．
ただ，そうすると期間短縮で繰り上げするとすぐに返済額が
変わってしまうと思いますので，金利の見直しのタイミングでしか
返済額の見直しを行わない，という可能性もあると考えています．
（5年固定なら，5年後になって見直し．
　5年後に金利が変わらなくても，返済額が変わることがあるなら，
　端数は含めないもので計算していると考えられそうです．）

[32: みかげ]

サイトの方を少し更新しました．

http://loan.mikage.to/


修正内容は

・シミュレーション条件で金額を入力する際，小数で入力できるようにしました．
　（1万5000円の繰上とかが指定できるように）
・概要に，元金，利息のパーセント，およびローンのパーセント表示を追加しました．

です．

[33: 入居済み住民さん]

おおっ、これいいですね!!
自分もExcelで作っていましたが、なかなかうまくいかなくて・・
繰り上げ返済金額と利率の途中変更指定ができる
このようなシミュレータ探していました。

活用させていただきます!

[34: 匿名さん]

活用させて頂いてます！

ところで、今、変動のシミュレーションをしているのですが
５年毎の金利上昇の設定の他に、毎月の自動繰上を設定してまして
ある金利に達した時に、それまで積み立てた預貯金を繰上にぶち込む計画でいます。

ところが、自動繰上返済設定と、繰上返済設定が同時に使えないようで
エラー「同一時期に2つの別タイプの自動繰上返済と繰上返済設定がされています」
との表示が出てしまいます。

自動繰り上げをしつつ、突然の収入等による繰り上げの設定は出来ないのでしょうか？

と、ここまで書いたところで、
自動繰上設定の追加で、xx年後に１回だけドーンと繰り上げを設定したら出来ました。ｗ
自己解決しましたが、参考までに書き込みしておきます。

[35: 匿名さん]

サイトの作り方がとても好感もてます！
活用させていただきます

[36: 匿名さん]

活用させていただいてます！

高機能ということで、以下があればいいな〜と思いました。

・返済時の年齢設定（２人分くらいかな、-10歳〜６０歳くらいを入力できるように）
　「自分が？歳のときに払い終える」
　「妻がパートできそうな？歳のときに固定が終わって金利が高くなる」
　「？年後に子供が生まれ、中学入学してお金がかかりそうなときの返済額はこれくらい」
　なーんてシミュレーションをするのに、あると助かります。

・データのCSV形式出力
　あれば最高です。

ちなみに、このページに銀行ローンの広告乗っければ結構お小遣いもらえそうな気がしましたw

[37: マンション住民さん]

みかげさん、こんにちは。

定期的に期間短縮繰上する設定にしたのですが、返済額が一定にならないようです。
ちょっと見ていただけますか？宜しくお願いします。
http://loan.mikage.to/loan.cgi?Load=20081108150043081f91224540

[38: マンション住民さん]

補足です。
やりたいことは、例えば「2年ごとに100万円繰上返済する」です。
以前はできたのですが、期間短縮のロジックが変わったためでしょうか？

[39: みかげ]

>>33 さん，>>35 さん

ありがとうございます．


>>34 さん

> エラー「同一時期に2つの別タイプの自動繰上返済と繰上返済設定がされています」

今のシミュレータでは，同じ時期に，期間短縮と負担額軽減の両方で
繰上をすることができません．
自動繰上返済と，繰上返済で，別々の返済方法を設定したのでは
はいでしょうか．
設定をあわせていただくと大丈夫だと思います．

実際の銀行では可能なのでしょうかね…
期間短縮を先にやるか，負担額軽減を先にやるかで結果が
変わると思いますので，今のところは繰上は1つの方式で
1回のみ，という条件でシミュレーションしています．


>>36 さん

> ・返済時の年齢設定（２人分くらいかな、-10歳〜６０歳くらいを入力できるように）

確かに年齢設定はあるとよさそうですね．
自分・配偶者＋子供で加算できて，子供が小学生・
中学生・高校生・大学生のどの段階か出ると，
参考になりそうです．

後ほど実装してみようと思います．

> ・データのCSV形式出力

こちらも時間がとれ次第やってみようと思います．

> ちなみに、このページに銀行ローンの広告乗っければ結構お小遣いもらえそうな気がしましたw

Google AdSense とかでもいいんですかね．
あまり広告がページ途中に出るのは好きではないのですが，
Amazon で関連書籍を出すくらいは良いのかも，
とは思っていたりします．

一度おまかせで出してみたら，見た目が変ですぐに
外してしまいましたが(^^;

お薦めの書籍とかあればいいのですが，ローン関係の
本はあまり読んでいないんですよね．

住宅関係で読んだ本はこれくらいしかなかったりします．
↓
http://www.amazon.co.jp/dp/4478000875


>>37 さん

> 定期的に期間短縮繰上する設定にしたのですが、返済額が一定にならないようです。
> ちょっと見ていただけますか？宜しくお願いします。

10年後で返済額が大きく変わっているのは，
10年後に金利を +1.1% に設定しているためです．

また，途中で1円単位で端数が変わっていますが，
こちらは端数の扱いによるものです．

実際の銀行では，おそらく固定期間中などは一定額で，
端数は固定期間終了時に再計算されることになると思います．

10年固定で支払い，その後変動金利で続ける場合は，
返済が組み直し設定で，10年固定後，5年毎見直しに
設定することで，対応できます．

その設定をするとこんな感じになります．
↓

http://loan.mikage.to/loan.cgi?Load=20081108152831235358651751

[40: みかげ]

>>38(37) さん

あ，すいません．
返済額というのは，繰上返済額の方ですね．

先ほどの回答は忘れてください．．．


> やりたいことは、例えば「2年ごとに100万円繰上返済する」です。
> 以前はできたのですが、期間短縮のロジックが変わったためでしょうか？

はい，ロジックが変わりました．
ただ，計算結果（利息等）は一緒で，見え方が少し変わっただけとなります．

期間短縮の場合は，1ヶ月単位で短縮を行っていますが，
1ヶ月単位で余った分の端数は，以前から
次の繰上返済に繰り越すようにしていました．
（例えば，1ヶ月8万円で，20万円繰り上げたら，16万円で
　2ヶ月分短縮し，あまりの4万円は次の繰上に繰り越します．）

以前は，この「繰り越した分」の金額を，
繰上返済として指定した年月に加算していましたが，
現在は，実際に繰上返済として反映された年月に
加算するように修正しました．

[41: みかげ]

年齢表示機能を追加しました．

http://loan.mikage.to/loan.cgi?Load=20081108235547333e56174783

こんな感じで表示されます．

----

また，繰上返済ですが，少し結果が変わる修正をしようと考えています．
この件に関してご意見いただけないでしょうか．


■ 現時点のロジック

2000年1月から住宅ローンを開始したとして，
0年0月後に繰上返済の設定をすると，
現在は
・0年0月後の繰上返済は，2000年1月最初の時点で処理を行う．
・0年0月の返済額は，2000年1月分の利息を含む，2000年1月末の支払い金額．
となっていて，ズレが生じています．

繰上返済は，指定した期間の最初の時点で行い，
返済額は，その年月の1ヶ月分の金額で，支払いは最後の時点でのものです．

繰上返済は，全額元金にそのまま入れてしまっているのでこのように
なっています．

ある銀行サイトのシミュレーションなどを見ると，
0年0月後の繰上返済と設定すると，0年0月後の返済額を返すタイミングと
同じ時点での支払いになっていました．


■ 修正後のロジック（予定）

2000年1月から住宅ローンを開始したとして，
0年0月後に繰上返済の設定をすると，
・0年0月後の繰上返済は，2000年2月最初の時点で処理を行う．（1ヶ月ずらす）
・0年0月の返済額は，2000年1月分の利息を含む，2000年1月末の支払い金額．
のように修正しようと思っています．

つまり，0年0月後と指定しても，ローン開始直後ではなく，
ローン開始1ヶ月後の繰上返済ということになります．
（実際はローン開始直後に繰上返済は無理の銀行が多いと思いますので，
　支障はないと思います．）


上記のロジックを比べますと，修正前のロジックの方が利息が抑えられます．

実際の銀行で繰上返済をするときは，Webページから調べた範囲では，
例えば2009年1月からローンを初めて，2009年2月中旬頃に繰上をするとすれば，
その結果は2009年3月頭頃に処理されるか，日割り計算で利息を精算の上，
その時点で繰り上げされるかのどちらかのように思います．

そのため，実際の繰上返済の時期のイメージでは，修正後の方が
良いのではないかと考えました．

また，シミュレーションの金額は，小さく出るよりは大きく出る方が
間違いが無くて良いかと思いますので，その点からも修正した方が
良いのではないかと考えています．
過去のシミュレーション結果が少し変わってしまいますが…この件，ご意見ありましたらお願いします．